xx项目商业规划前期策略方向
项目商业规模合理控制，实现商业市场供给与需求均衡
我们前期工作的目标
我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向
客户的目标实质上是项目的宏观愿景。
现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。
业态科学规划、合理布局，为将来持续经营创造前提条件
确定发展商自营与销售的商业面积，实现销售利润最大化
麦科特大道
xx东路
麦
地
南
路
演
达
一
路
花
边
南
路
麦岸路
升平街
本案
麦
兴
路
新一佳
沃尔玛
天
虹
万佳
海雅
数码街
项目地址
花边南路
占地面积
约4000㎡
容积率
8
建筑面积
32000㎡
项目基本概况
项目所临街道并非城市交通干道，并且规模不大；但周边居住氛围成熟，大型商业密集。
第一部分：项目开发面临的市场环境
第二部分：项目开发策略
第三部分：项目优劣势分析
第四部分：市场定位
第五部分：项目销售策略
思维导图
第一部分 项目开发面临的市场环境
H市商业概况
xx商圈分析
周边商业分析
H市位于珠三角经济圈，毗邻深圳和香港，常住人口321万，工业发达，商业繁荣。
2006年全市生产总值（GDP）亿元，增长％；人均GDP达24996元，按现行汇率折算为3124美元；城市居民人均可支配收入15991元。
H市坚持“工业立市”的发展战略 ，坚定不移地走发展外向型经济的道路。
据中科院财经研究所的评估，H市的市场竞争与开放环境在全国各大中城市中名列第3位。世界500强中有25家已在惠办企业38家。
H市计划用五年时间，到2010年生产总值达到1800亿元，比2006年翻一番，五年再造一个H市。
H市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。
H市辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。陆地面积万平方公里，占珠三角经济区面积1/4。海域面积4520平方公里，海岸线长公里，是广东省的海洋大市之一。常住人口321万。
H市城市概况
香港
H市宏观经济总量（GDP为亿）在珠三角城市排列第6，增幅排位第4。
H市宏观经济
2006年H市完成（GDP）亿元，居珠三角九城市第六,增长率达%;人均GDP25019元，按现行汇率折算达3127美元，突破3000美元大关。
H市2006年GDP增长速度在珠三角九城市排名第4，展现了良好的发展势头，经济前景相当看好。
深、惠经济联系加强，城市间融合加强。
深惠一体化
深圳
外扩的出路在那里？
北移或东扩…
“大深惠经济
生活新圈”
从宝安走向东莞
从深圳延伸至H市
第一站
第二站
产业转移
经济互补
1、城市发展：大珠三角逐步发展成为“一个城市”，深圳H市率先城际融合，形成“大深惠”；
2、城市核心定位：由于完善发展态势，促动深圳需要一个大后方持续发展，离深圳最近的城市因此成为了深圳的“后花园”；
3、生活方式：深惠双城生活方式的替补效应作用明显；
4、经济增长速度：两座城市的生产总值增长速度保持同步发展，经济纽带作用越发显著。
深圳购买力溢出，投资群涌H市，房地产市场前景看好。
城市
项目
规模(㎡)
物业类型
均价（元/㎡）
建筑风格
深圳客户比例
H市
荷兰水乡2期
10万
普通住宅
3800
欧式
占50%
半岛一号
89万
洋房和联排
一期3700
欧式
占70%
蓝波湾
万
别墅/普通住宅
5000
现代欧式
占50%
合生帝景湾1期
5万
普通住宅
5700
欧陆
占60%
东大街
4万
商业
1楼内铺17000
集中商业
占80%
世贸广场
5万
商业
1楼内铺25000
集中商业
占70%
东莞
星河传说2期
26万
普通住宅
6500
现代
占5%
万科城市高尔夫花园4期
万
普通住宅
5000
现代
占5%
格林小城3期
25万
普通住宅
4800
现代
占10%
水岸山城
万
普通住宅/别墅
普通住宅4200
欧式
占50%
别墅7700
广州
翡翠绿洲2期
16万
普通住宅
4800
欧式
占10%
水晶湾1期
16万
别墅
4800
南加州
占5%
东方夏湾拿
占地万
独立/联排别墅
5300（含装修）
拉丁
占5%
凤凰城
占地667万
独立/联体别墅
4800
欧式
占10%
中海观园国际
14万
普通住宅
18000
现代
占10%
珠海
旭日湾
万
普通住宅
5200
欧式
占5%
香格里海
10万
普通住宅
8500
欧式
占5%
城丰·银座
万
酒店式公寓
7200
现代
占10%
海怡湾畔
45万
普通住宅
6000
南欧
占10%
城市经济发展带来商机：
1、H市位于珠三角经济圈，毗邻深圳和香港，经济势头发展良好；
2、深惠一体化，城市融合加强，深圳投资者加大了对H市房地产的投资力度。
第一部分 项目开发面临的市场环境
H市城市概况
xx商圈分析
周边商业分析
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惠城区主要有两大商圈分布:xx路商圈、中山路步行街；xx路商圈占惠城商业80%体量。
惠城商业情况
惠城区是主要的行政、文化、商业中心,商业发展快速，特别是近几年来，国内外大品牌商家纷纷进驻。有常住人口78万、外来人口近90万（2006年统计数据）。
xx路商圈是以xx路为核心、辐射半径约公里的商圈。中山路商圈以中山西路（步行街）为中心，半径约公里辐射范围的商圈。
南坛路
xx路
xx路商圈商业最为集中，国内外大型商业云集于此，业态形式主要为“超市+百货”。
目前H市最繁华的区域，也是商家最为集中的区域；
H市百分之八十以上（以商家数量计算）的大型零售商云集；
商圈主要商业类型齐全，其中以百货类商业为主：超市+百货、主题商场、专业市场以及商业步行街应有尽有；
未来商圈的发展重点将趋向于商圈的南部方向,即xx南片区。
xx路商圈
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xx路商圈大型商场经营面积30余万㎡，占惠城区商业体量的80%以上。
xx商圈主要商家经营面积及档次一览表
名称
经营面积（㎡）
整体档次
人人乐购物广场
20,000
中
xx路人人乐
10,000
中
国美电器
3,500
中
女人世界
6,000
中、低
H市数码街
22,000
中、低
时代百货
17,600
中、高
百佳购物广场
12,000
中、低
海雅百货
27000
中
万佳百货
22,000
中
天虹
23,000
中
沃尔玛
100000
中,高
H市东大街
40000
中
玉兰花园商业
12000
——
合计
315,100
——
xx路商圈主要商场
此外，xx片区光耀城市广场规划一层至三层为商业裙楼，为集中式商场，总面积达到万平米。
xx路商圈主要商业设施调查分析—
人人乐购物广场
注：以上相关数据来源于实地调查，包括对项目的测量及对部分商家的访谈；仅供参考
项
目
概
况
项目名称
H市人人乐购物广场
项目位置
H市xx路旁
发展商
——
管理费/元/月/㎡
——
临街长度/m
70
使用率（%）
76
建筑面积/㎡
20,000
电梯及扶梯（部）
6（手扶梯）
1（平板梯）
开业日期
停车位数量（个）
150
周边配套
商业区、学校、住宅区
位置与
交通状况
商业位置情况
目标店距市中心商业区距离: 0KM,距区域商业区 0 KM;商圈所在区域的性质：住宅区、商业区。
公交站点及路线
人人乐：4、6、7、9、10、13、17、18、20、24、26、27、28、29
项
目
规
划
柱间距
8×8
中庭面积/㎡
无
层高/m
单层商业面积/㎡
5000
层数/F
4
招商率（%）
100
商业业态比例
服装：32% 副食品（包括冰鲜区）：47% 家电：11% 其他：10%
（以上业态按业态在经营的面积计算）
租
售
策
略
整体租金/元/月/㎡
扣点：10%—25%（未包括宣传推广费用）
经营状况
较好
楼层业态
1F：熟食、冰鲜食品，2F：副食品，3F：女装区，4F：男装、家电等
客户群定位
惠城区居民
项目定位
大型性购物广场
主要品牌商家
女装：自由鸟、歌莉娅、佛尼连、古川崎等
鞋业：百利、天美意、李宁、安踏等
休闲及男装：真维斯、PLAYBOY、班尼路、雅戈尔等
项目调查结论
人人乐购物广场由于是最早进驻H市的大型超市，发展趋势良好，目前已成为H市市民最经常购物的商场（超市）。根据了解，人人乐购物广场日均业额在80—90万元，节价日最高营业额超过120万元。
xx路商圈主要商业设施调查分析—
女人世界
项
目
概
况
项目名称
女人世界
项目位置
H市xx路旁
发展商
——
管理费/元/月/㎡
——
临街长度/m
40×30
使用率（%）
75%
建筑面积/㎡
约6,000
电梯及扶梯（部）
6（手扶梯）
开业日期
2004
停车位数量（个）
摩托车位：80
小车位：15
周边配套
住宅区、学校、商业中心区
位置与
交通状况
商业位置情况
目标店距市中心商业区距离: 0KM,距区域商业区 0KM;商圈所在区域的性质：住宅区、商业中心区
公交站点及路线
女人世界： 27、6、26B、13、17、24、29等（共8条）
项
目
规
划
柱间距/m
6×6
中庭面积/㎡
无
层高/m
1F：4
2-4F：3
单层商业面积/㎡
1,200
层数/F
5
招商率（%）
80%
商业业态比例
服装：47 % 鞋业、箱包：20% 精品（化妆品等）：17% 餐饮：11%
其他：5%（以上业态按项目规划业态在经营的面积计算）
租
售
策
略
整体租金/元/月/㎡
1F：180，2F：120，3F：85，4F：70（包括管理费等费用）
经营状况
一般
楼层业态
1F：精品、化妆品、饰品等，2F：女装，3F：内衣、服装，4F：鞋业、箱包，5F：美食广场
主要品牌商家
项目整体档次较低，商家以零售经营为主，品牌性不强
项目调查结论
根据实地调查发现， 虽然女人世界占据着地理上的优势（靠近人人乐主要人流聚集地），同时也是目前H市唯一以女性主题的商场，但目前经营状况一般，分析其原因包括；项目整体商品档次不高、经营管理不够完善等，这些都是导致项目处于目前状况的主要因素。
xx路商圈主要商业设施调查分析— 时代百货
项
目
概
况
项目名称
时代百货
项目位置
H市下铺路旁
发展商
H市兴惠经济发展有限公司
管理费/元/月/㎡
——
临街长度/m
60
使用率（%）
70%
建筑面积/㎡
17,600
电梯及扶梯（部）
8（手扶梯）
开业日期
2004
停车位数量（个）
100
位置与
交通状况
商业位置情况
目标店距市中心商业区距离: 0kM,距区域商业区0KM;商圈所在区域的性质：住宅区、商业中心区
公交站点及路线
滨江公园：7、15、17、18
项
目
规
划
柱间距
8×7m
中庭面积/㎡
200
层高/m
3
单层商业面积/㎡
3,200
层数/F
2
招商率（%）
100%
商业业态比例
超市：20 %，服装、鞋业：45% ， 精品、化妆品：11%，家居、饰品：15%，其他：9%（以上业态按业态在经营的面积计算）
租
售
策
略
整体租金/元/月/㎡
扣点：20%—25%
楼层业态
-1F：超市，1F：服装、化妆品、鞋类、珠宝等，2F：内衣、女装，3F：男装、运动系列、休闲装等，4F：家居、床上用品等
经营状况
良好
客户群定位
惠城区及周边区域中高收入者（白领）
项目定位
综合型百货（发展商定位：广东首创主题式购物广场）
主要品牌商家
ESPERI、EITIE、ETAM、季候风、BETU、 POLO、BELL、梅花表、梦特娇、OLAY、欧莱雅、罗莱家芳等。
项目调查结论
经过调查显示，项目是目前H市相对较为高档的商业设施，从品牌及装修中可以体现；从对部分市民的访问中得出，H市民对于该项目是较为肯定，是目前H市白领消费主要场所。
xx路商圈主要商业设施调查分析— 百佳购物广场
项
目
概
况
项目名称
百佳购物广场
项目位置
H市南坛路与下埔路交汇处
发展商
H市家华实业有限公司
管理费/元/月/㎡
——
临街长度/m
90
使用率（%）
70%
建筑面积/㎡
12,000
电梯及扶梯（部）
4（平板梯）
开业日期
2004
停车位数量（个）
100
周边配套
住宅区、学校、写字楼、商业区等
位置与
交通状况
商业位置情况
目标店距市中心商业区距离: 0kM,距区域商业区0KM;商圈所在区域的性质：住宅区、商业中心区
公交站点及路线
滨江公园：7、15、17、18
项
目
规
划
柱间距
7×6m
中庭面积/㎡
无
层高/m
单层商业面积/㎡
5,000
层数/F
3
招商率（%）
90%
商业业态比例
百佳百货：65 %，家电：15% ，独立店铺：8%，其他：12%
（以上业态按业态在经营的面积计算）
租
售
策
略
整体租金/元/月/㎡
——
楼层业态
1F：独立店铺、顺电、屈臣氏、肯德基等，2-3F：独立店铺、百佳百货
经营状况
良好
客户群定位
惠城区
项目定位
综合型百货
主要品牌商家
顺电、肯德基、屈臣氏、海王星辰药店、百佳百货等
项目调查结论
经过调查显示，该项目是目前H市经营业态综合型较高的商业项目，业态较为完善，品牌档次相对也较高。目前项目由于刚开业,人流量相对有限，在与人人乐购物广场对比，本项目目前经营状况相对较差。
xx路商圈主要商业设施调查分析— H市数码街
项
目
概
况
项目名称
H市数码街
项目位置
H市xx路旁（人人乐对面）
发展商
——
管理费/元/月/㎡
——
临街长度/m
150×35
使用率（%）
75%
建筑面积/㎡
22,000
电梯及扶梯（部）
6（手扶梯）
开业日期
2002
停车位数量（个）
——
周边配套
学校、写字楼、住宅、商业中心区
位置与
交通状况
商业位置情况
目标店距市中心商业区距离: 0kM,距区域商业区0KM;商圈所在区域的性质：核心商业区
公交站点及路线
人人乐购物广场：4、6、7、9、10、13、17、18、20、24、26、27、28、29
项
目
规
划
柱间距
6m
中庭面积/㎡
200
层高/m
单层商业面积/㎡
5,000-7,000
层数/F
4
招商率（%）
100%
商业业态比例
服装、鞋业：45% ，餐饮、休闲娱乐：25%，家电：12%，其他：18%
（以上业态按业态在经营的面积计算）
租
售
策
略
整体租金/元/月/㎡
自用物业
楼层业态
1F：服装、鞋业，2F：餐饮、儿童游乐、家电超市等，3F：电影院、游戏机中心等
经营状况
良好
客户群定位
惠城区及周边区域居民
项目定位
综合型百货
主要品牌商家
肯德基等
项目调查结论
经过调查发现；项目是目前H市最具特色的商业项目，主要表现在项目建筑结构上；目前数码街经营状况良好，表现在人流量相对较大、业态档次较适合目前H市的消费习惯及要求。
xx路商圈主要商业设施调查分析— 万佳百货
项
目
概
况
项目名称
万佳百货
项目位置
H市xx路旁
发展商
——
管理费/元/月/㎡
——
临街长度/m
100×50
使用率（%）
76%
建筑面积/㎡
22,000
电梯及扶梯（部）
6（手扶梯）
开业日期
2000
停车位数量（个）
——
周边配套
学校、写字楼、住宅、商业中心区
位置与
交通状况
商业位置情况
目标店距市中心商业区距离: 0kM,距区域商业区0KM;商圈所在区域的性质：核心商业区
公交站点及路线
万佳百货：17、21、23
项
目
规
划
柱间距
8×7m
中庭面积/㎡
无
层高/m
单层商业面积/㎡
5,000
层数/F
4
招商率（%）
100%
商业业态比例
服装、鞋业：30% ，超市：45%，家电：家居用品：10%，其他：15%
（以上业态按业态在经营的面积计算）
租
售
策
略
整体租金/元/月/㎡
——
楼层业态
1F：烟酒专柜、生鲜区等，2F：副食品超市，3F：男装、女装、皮包、鞋类等 ；4F：床上用品、儿童用品、家电等
经营状况
一般
客户群定位
惠城区及周边区域居民
项目定位
综合型百货
主要品牌商家
肯德基、佐丹奴、波顿时装等
项目调查结论
经过调查发现；该商场部分商品价格与人人乐相比较，在价格上稍微高些；项目的整体档次要比人人乐高些。但是由于H市市民受传统消费观念的影响（如选择档次不高、价格相对较低的商品、市民对购物环境重视不够等消费特点），所以在人流及经营状况上都逊色于人人乐也就不足为奇了。
xx路商圈主要商业设施调查分析— 港惠新天地
一期主力商家：
H市第一个沃尔玛（世界五百强）、时代华纳（世界知名电影公司）、肯德基（世界著名快餐公司）、飞驰溜冰场等。
一、二期商业
沃尔玛
华纳影院、大型电玩城、飞驰溜冰场
约2000平米广场
约9000平米餐饮
家居主力店
---
定位语：新中心·40万平米国际购物街区
大型集中商业典型案例分析：
1、惠城80%的商业体量集中在xx路商圈，xx路商圈商业最为成熟，辐射范围囊括整个惠城，本项目处于商业中心，；
2、xx路商圈商业形态主要为“超市+百货”，其他类型：主题商场、专业市场、商业步行街应有尽有；
3、商圈内大型商业的租金特征主要都是合作提点的形式（10%—25%），业态组合占比中以服装、鞋业、精品为主流；
4、受诸多因素影响（住宅快速发展；商业需求提高；交通便利；宏观经济快速发展等），未来商圈的发展重点将趋向于xx南片区。
5、大商业对目标消费力、交通状况、临街宽度、停车位、柱间距等因素要求严格，且商业楼层一般在三层到五层之间。
大商业对经营面积、楼层高度、消费力、交通、临街宽度、停车位、柱间距等因素要求严格，项目不具备规划大商业的外部条件。
第一部分 项目开发面临的市场环境
H市城市概况
xx商圈分析
周边商业分析
项目周边商业以住宅底商为主，经营业态有餐饮、家居建材、美容美发三大类。
片区商业现状
项目周边商业以独立街铺为主，商业楼层最高为两层；
周边街铺商业档次低、形象落后，以零散的低档小商店为主；
地块附近经营业态以餐饮、家居建材、美容美发三大类为主。
周边常住人口15万，流动人口10万。
一层商业
餐饮
餐饮+家居建材
美容美发+家居建材
二层商业
花边南路以独立街铺为主，业态参差不齐，租金水平在50—80元/平米之间。
店名
经营业态
开间
进深
层高
面积
使用率
租金
花边南路
盛安烟酒
烟酒
5m
4m
5m
20m
95%
80
标记客家食馆
餐饮
5m
10m
5m
50m
95%
80
惠胜音像
唱片
5m
10m
5m
50m
95%
70
惠生五金
五金
10m
5m
25m
95%
80
黄海清诊所
诊所
10m
10m
5m
100m
95%
60
顺达通讯
手机
5m
10m
5m
50m
95%
70
金纱花坊
鲜花
10m
5m
25m
95%
85
裕昌五金
五金
10m
10m
5m
100m
95%
60
光阳摩托行
修理
5m
10m
5m
50m
95%
50
惠林日杂
百货
5m
10m
5m
50m
95%
50
源胜烟酒
烟酒
5m
10m
5m
50m
95%
50
菲格照明
照明
5m
15m
5m
75m
95%
50
大海军陶瓷
陶瓷
5m
15m
5m
75m
95%
50
华香茶行
茶叶
5m
15m
5m
75m
95%
50
升平街路段临街商铺经营业态以家居装饰行业为主，租金水平基本在60—90元/㎡之间。
店名
经营业态
开间
进深
层高
面积
使用率
租金
升平街
华兴商行
烟酒
10
7
5
70
95%
100
兵纪装饰
建材
20
10
5
200
95%
40
美联地产
地产
6
10
60
95%
90
中兰德
地产
6
10
60
95%
90
宏冠
服装
6
10
60
95%
80
车厘子
美发
8
12
96
95%
80
纯棉布艺
布艺
8
10
80
95%
60
花无缺
花店
6
10
60
95%
60
奇胜
五金
8
10
80
95%
60
曼科
五金
4
10
5
40
95%
75
富洋美食
餐饮
4
12
5
48
95%
75
客家风味和平食府
餐饮
5m
10m
5m
50m
95%
80
苏州美味鱼
餐饮
5m
10m
5m
50m
95%
75
天府名茶
茶行
5m
10m
5m
50m
95%
70
诚邦文具
文具
5m
10m
5m
50m
95%
70
怡美窗帘
窗帘
10m
10m
5m
100m
95%
60
平安玻璃
家居
5m
10m
5m
50m
95%
70
雅居窗帘
窗帘
5m
10m
5m
50m
95%
70
惠生音像
音像
5m
10m
5m
50m
95%
70
开心港
推拿
5m
10m
5m
50m
95%
70
皇室家纺
布艺
18m
10m
5m
180m
95%
50
店名
经营业态
开间
进深
层高
面积
使用率
租金
麦岸路
绿金海鲜酒楼
餐饮
30
15
450
95%
30
尚艺
美发
10
20
230
95%
40
恒辉
油漆
10
20
200
95%
40
利鹏
红酒
10
20
200
95%
40
惠达
摩托配件
5
20
100
95%
50
联塑管道
排水管
5
20
100
95%
50
新亚申缆
申缆
5
20
5
100
95%
50
超天美容院
美容
5
20
5
100
95%
50
永盛塑钢
门窗
5
20
5
100
95%
60
蓝宝照相馆
照相
5
20
5
100
95%
60
裕鑫中介
中介
3
5
5
15
95%
100
益康药行
药品
10
20
5
200
95%
60
知足阁
餐饮
10
20
5
200
95%
60
项目周边商业街调查——麦岸路
店名
经营业态
开间
进深
层高
面积
使用率
租金
金耀商业铺(售价2万/㎡)
湖南大碗菜
餐饮
6m
25m
150m
95%
50
剪约发艺
发室
20m
12m
240m
95%
50
润地房产
中介
35m
122m
95%
50
英国天郎
扬声器
8m
25m
200m
95%
40
兴侨音响
音响
8m
25m
200m
95%
40
益明建材
五金
15m
25m
400m
95%
50
金盾服装
品牌服装
15m
30m
450m
95%
50
百草集大药房
药房
5m
16m
90m
95%
50
华泰大厦
茗山茶艺
茶行
8m
13m
6m
104m
95%
65
名家韩国料理
餐饮
16m
13m
6m
208m
95%
65
阳记炖品
餐饮
10m
13m
6m
130m
95%
65
3点1刻
餐饮
20m
13m
6m
260m
95%
65
风彩布艺
布艺
10m
13m
6m
130m
95%
55
旧货市场
馋丫头
餐饮
12m
10m
5m
120m
95%
65
康民农贸
超市
20m
30m
6m
600m
95%
50
世界琴总汇
琴行
15m
18m
6m
270m
95%
60
项目周边商业街调查
店名
经营业态
开间
进深
层高
面积
使用率
租金
麦兴路
百姓大药房
药房
10
20
7
200
98%
80
山力电动车
电动车
7
20
7
140
98%
80
创艺空间
美发
10
20
7
200
98%
70
柯达
洗相馆
7
7
6
49
98%
90
宁惠药店
药店
7
7
6
49
98%
90
齐天堂藻
凉茶铺
7
18
6
126
98%
100
零下5度
面包店
8
18
6
144
98%
90
派伦
面包店
9
8
6
72
98%
100
快迪
便利店
8
8
6
64
98%
100
新人类
美发
20
10
5
200
98%
80
工商行
银行
18
20
5
400
98%
100
TCL电工
电工维修
5
8
5
40
98%
100
焖炖川菜
川菜
4
15
60
98%
100
巴蜀人家
川菜
4
15
60
98%
100
壹估水果
水果超市
8
15
7
120
98%
90
仁和荼行
荼
15
7
55
98%
110
金兴烟酒行
烟酒
15
7
68
98%
100
优库中仔
服装
15
7
68
98%
100
麦一朗
美发
12
18
7
216
98%
70
中国移动
通讯
15
12
7
180
98%
100
项目周边商业街调查——麦兴路
项目周边街道的三大主力业态、及租赁水平对项目定位和营销具有很大的借鉴意义。
小结：项目周边商业经过长时间的市场调节，逐渐形成了以餐饮、家居建材、美容美发为主的三大业态；租金水平基本在50—100元/平米之间。
本次市场调研数据采集来源于项目周边的花边南路、升平街、麦岸路、麦兴路四条街道，共调研了85间商铺10609平米的商业，数据具有代表作用。
周边业态分析
项目周边铺位面积偏大，面积越大，租金水平反而更低。
建筑面积范围 ㎡
铺位数
面积
面积占比
30-50
23
1011
10%
50-70
11
685
6%
70-100
18
1543
15%
100以上
33
7370
69%
合计
85
10609
100%
面积/租金分析
项目周边的街铺面积较大，69%的铺位面积超过100平米，面积与家居建材、餐饮、美容美发业态比较匹配。
租金范围
铺位数
面积
100平米以上铺位面积
大铺位面积占比
50以下
25
4687
4222
90%
50-70
17
2342
2122
91%
70-100
43
3580
1026
31%
合计
85
10609
7370
--
从右图中可看出租金水平与商铺面积成反比，面积越大，租金反而越低；小铺位租金高。
铺位面积分析表
租金水平分析表
项目周边街铺典型案例分析：
1、xx片区大型超市百货云集，并位于主干马路和交通要道，但项目周边多为街铺，业态以餐饮、家居建材、美容美发为主；
2、大铺位、大卖场租金水平低，不适合销售，开发商一般只租不售；
3、集中大商业要求有良好的交通，项目街道比较窄、公交车次少，外部客流量有限；
4、另外，项目周边商业以独立街铺为主，少数二层商业用途为办公室、桑拿娱乐室、或者空置。
根据市场调研分析结论，遵循商业规律的基础之上，并结合项目特征，建议规划两层商业。
建议尽可能增加项目商业体量
惠城经济的速发展带来巨大商机，深、惠投资者一致看好；
项目所属的xx片区为惠城人气最旺、最繁荣的商贸中心；
本项目以实现利润最大化为目标，商铺价值高于住宅价值；
大商业对目标消费力、交通状况、临街长度、停车位、柱间距等因素要求严格；
大商业租赁时间长、租金较低，商铺经营面积大，不适合销售；
大商业经营面积在15000平米以上，商业楼层一般不低于三层；
项目不具备规划大型商业的外在条件
项目所临马路为两车道，公交车次少，外部交通不够便利；
市场需求决定商业规模，项目周边商业以街铺为主，部分商业为两层；
受项目物业条件影响，占地面积、总建筑面积、地块特征限制得商业规模。
建议规划两层商业，注目占地面积4000平米，覆盖率达50%以上，则商业面积大约5000至6000平米。
宏
观
经
济
分
析
麦
地
商
圈
分
析
周
边
商
业
分
析
第一部分：项目开发面临的市场环境
第二部分：项目开发策略
第三部分：项目优劣势分析
第四部分：市场定位
第五部分：项目销售策略
思维导图
项目商业开发规模依据：
1、项目周边商业概况、交通状况、消费力；
2、商业分类标准及项目适合的类型；
3、社区商业理论；
4、项目基本经济技术指标。
第二部分 项目开发策略
商业属性判断
项目基本经济指标
社区商业理论
基本要素
市级中心商业区
区域性商业区
邻里型商业中心
社区型商业
规模
40万M2以
10万M2以上
5万M2以下
沿街1-2层
人流量
日人流量50万以上
日人流量5万以上
居住人口5000以上
居住人口3000以上，街面一定人流
核心客户群
内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者
区域15分钟车程内居民
步行15分钟内居民
居住区居民、过往行人
与其他核心商圈的竞争优势
与相邻同级别商圈定位存在差别
必须有自己的主力品牌商家，从而以距离优势留住区域内消费者
发挥低成本优势
发挥低成本优势
区位
城市交通干道
人口核心区
行政区域或居住群商业核心区
大型住宅小区商服中心
街道通达性好
基本条件
整体商业布局
连续性
较多主力店与特色店支撑
整体商业布局连续性
1家以上主力商家
居住人口数量
居住人口、周围人气
本项目适宜性
从市场实现角度，本项目商业可能适宜社区型商业，满足项目和周边人群需求。
商业属性判断
第二部分 项目开发策略
商业属性判断
项目基本经济指标
社区商业理论
根据社区商业特征，社区商业可划分为外向型、偏外向型、内向型社区商业三种类型。
社区商业特点：
面向特定的居住区域，以相对固定的客流作为服务对象；
单体商业规模通常不会很大；
更加强调超市及其他生活配套的作用，引进业态可更丰富。
社区商业三种类型：
外向型社区商业是指在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区配套商业类型，是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型，通常商业体量较大。
偏外向型社区商业是立足于本社区居民，兼顾外部消费群的社区配套商业类型，兼有外向型社区商业的部分特征。
内向型社区商业则是在规划时基本只考虑本社区消费群的社区配套商业，通常商业规模以本社区居民消化程度为限。
外向型社区商业
偏外向型社区商业
内向型社区商业
万科城
新银座
幸福海岸
社区商业理论
社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值，临界点分别是5%、2%。
社区商业分类标准：
商业
类型
商业面积/住宅面积
人均商业面积
主力
业态
商业主要 分布形式
所处区域性质
交通
条件
外向型社区商业
≥5％，一般不超过20%
≥2㎡
大型超市/餐饮、休闲
环绕街铺型
商业区/住宅密集区
良好，临城市主要道路
入口集中型
偏外向型社区商业
2％～5％
1～2㎡
社区超市/餐饮、休闲、服务配套
入口集中型入口街铺型以点带面型
商业区/住宅密集区
较好，临城市主要道路
内向型社区商业
＜2％
＜1㎡
小型超市、餐饮、服务配套
入口街铺型以点带面型
住宅区
较好/一般
分类标准：
社区商业分类主要依据六大因素来判断：项目商业面积与住宅面积的比率、人均商业面积、主力业态、商业分布形式、所处区域性质和交通条件。
社区商业分类的核心标准：依据该项目的商业面积与住宅面积的比值来判定。
结论：
在遵循现实状况和商业规律的基础之上，为实现项目开发价值的最大化，建议适当增加商业体量，规划为外向型社区商业。
根据社区商业理论，外向型商业的判断标准系数上限值为20%，本项目商业规模最大约6000平米（32000平米*20%） 。
外向型社区商业中超市、餐饮、休闲娱乐、美容美发四大业态比重较大，其目的吸引外部人流。
外向型业态比率：
社区商业
商业
业态比例（％）
（㎡）
超市
餐饮
便利店
服务配套
美容
生活家居
休闲
其他
外向型
美丽365花园
16,000
0
锦绣江南
25,000
0
海滨广场
18,000
35..2
招商海月花园
28,000
7
0
0
综合（平均数）
21,750
综合分析发现，外向型社区商业的业态主要为超市、餐饮、配套服务、美容美发四大类。
本项目商业建议引进社区标超，吸引大量外在人流，提升项目的商业价值。
业态组合：
外向型社区商业业态组合的两种基本类型：
第一类：以主力店综合超市为经营龙头，辅以餐饮、服务配套及美容生活家居等业态，主要以品牌主力店的市场号召力增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营。
第一类外向型社区商业对于核心商圈内人口数量要求高，主力店一般要求常住人口需达10万人以上；
第二类：以社区标超＋较大规模的餐饮及美容、其他服务配套为典型业态，餐饮的指向性消费特点明显，以大规模的知名度较高的品牌餐饮吸引外部人流。
第二类外向型社区商业对于核心商圈内人口要求较低，更加注重发挥餐饮的辐射带动作用。
签于项目周边大型超市有沃尔玛、新一佳、人人乐等，为避免竞争
建议：项目引进社区标超，提升项目价值
社区标超
品牌餐饮
第二部分 项目开发策略
商业属性判断
项目基本经济指标
社区商业理论
麦科特大道
xx东路
麦
地
南
路
演
达
一
路
花
边
南
路
麦岸路
升平街
本案
麦
兴
路
新一佳
沃尔玛
天
虹
万佳
海雅
数码街
项目地址
花边南路
占地面积
约4000㎡
容积率
8
建筑面积
32000㎡
商业比例
20％
（暂定）
商业面积
4000—6000㎡
住宅及
其他
26000㎡
项目商业概况
项目位于xx片区花边南路，周边居住氛围比较成熟，但项目规模不大，外在人流可达性有限。
用地红线
住宅
住宅
住宅
麦
兴
路
项目地块特征
项目地块比较方正，仅一面临街，其他三面为住宅，临麦兴路一侧商业价值相对较高。
商业布局一般分为五大类，主要依据项目的地块特征、建筑规模、交通、以及周边状况来定。
商业布局：
环绕街铺型
锦绣江南：环绕街铺型
阳光棕榈：直线街铺型
万科四季花城：入口街铺型
海滨广场：以点带面型
蔚蓝海岸：入口集中型
项目商业布局采用 入口集中型，有利于提高商业的利用率，增加商场可经营面积。
街铺
人流动线
一层布局规划
内铺，划分成小铺
中庭，但不宜过大
地下车库入口
地下车库出口
花边南路
观光电梯，可由地下车库直接到三楼架空层
方案1
方案1规划测算说明：
1、项目基本数据尚未确定，在建筑施工许可的情况下，首选本方案；
2、项目占地面积约4000㎡，建筑覆盖率达到50%以上，则商业单层面积约2500㎡（长50m*宽50m）,总商业面积约4000-6000㎡；
3、项目地块比较三面划分为街铺，则街铺面积约1000 ㎡（临街面120m*进深8m）；
4、由于项目各种规划数据尚未确定，最终布局方案须与发展商工程部及设计院商榷。
项目布局受地块条件限制，为保障人、车流动线，街铺面积由三面改调整为两面。
街铺
人流动线
一层布局规划
内铺
中庭
观光电梯，可由地下车库直接到三楼架空层
方案2
花边南路
地下车库出入口
方案2规划测算说明：
1、由于地块比较方正，为保障车道通畅，不得不牺牲街铺面积，但总商业面积保持不变，仍为4000-6000㎡；
2、保留两面街铺，则街铺的建筑面积将调整到700㎡左右；
3、为减少车道对商业人流动线的影响，将地下车库出入口合并。
地下层设计既要满足商业主力商家的要求，又要兼顾项目停车要求。
地下一层商业价值相对较高的临花边南路一侧的停车场改造为商业用途。
建议：地下停车场二层（不计容积率），按单层面积3000㎡估算，其中地下一层2000㎡停车场改为商业用途，用于引进品牌商家（社区超市） ，带动项目招商与销售；则剩余停车场约4000㎡100个车位，基本足够。
商 业
人防、停 车 场
地下层规划
第一部分：项目开发面临的市场环境
第二部分：项目开发策略
第三部分：项目优劣势分析
第四部分：市场定位
第五部分：项目销售策略
思维导图
机会点
威胁点
深圳房地产市场正处于严格调控期间，众多投资者纷纷转移到珠三角城市如H市、东莞，据我司经验H市商业项目深圳投资者占到70%以上；
股票市场起伏跌宕，大量获利投资者转移投资渠道，房地产成为他们另外的主选投资渠道；
H市在建商业项目少，特别是销售的商业项目更少，市场稀缺，项目产品的推出可填补市场空缺。
与周边其他众多经营项目、在建商业项目存在竞争，项目商业定位受到市场承受能力的威胁；
未来市场因素的不确定性，商业风险大，H市各个项目都存在招商难的问题，项目二楼商业风险较大；
国家限制政策带来的风险：销售手段的控制、银行按揭的申请、贷款利率的提高等。
区位优势，位于惠城市级商业中心花边岭商圈，国内外大型商家云集，该片区是开发热点区域，前景看好；
附近商业氛围比较成熟，形成了以餐饮、家居建材、美容美发为主的三大业态；
xx片区常住人口15万左右，流动人口10万，是惠城人口最密集的片区之一；居住人口收入较高，消费力较强；
项目周边配套齐全，银行、学校、超市、百货商场等应有尽有。
项目周边交通为两车道，外部客流不容易导入；
项目规模不大，不足以成为片区商业典范；
项目周边居住形态已经固化，缺乏预期升值描绘空间；
目前项目周围公交车次少。
优势
劣势
第一部分：项目开发面临的市场环境
第二部分：项目开发策略
第三部分：项目优劣势分析
第四部分：市场定位
第五部分：项目销售策略
思维导图
第四部分 市场定位
经营主题定位
功能业态定位
通过项目SWOT分析，本案在定位策略上可以遵循：
错位经营，抢占市场空白，提高项目在区域商业中的竞争力；
结合项目周边商业现状，迎合市场需求，分享片区成熟商业带来的商机；
策略 1
策略 2
策略3
项目规模不大，须整合各种资源，特色化经营，吸引外部客流
项目定位：
定位依据：
政府规划：进一步完善城市空间布局结构，加强基础设施建设，加块城市向南拓展，拉开骨架，逐步充实完善新城区，改善旧城区环境和功能，重点发展服务业、批发性商贸业等，全方位带动全市经济社会发展。
市场状况：项目位于xx路商圈，商业氛围成熟，片区大型商业云集，项目周边缺乏经营富有特色的商场。
消费力：xx片区常住人口15万，流动人口约10万，项目周边虽然外部交通不够畅通，但居住氛围成熟。
项目住宅定位：住宅定位满足城市年轻白领居住需求，业主年龄在25—40岁之间，消费特征时尚、前卫、冲动，他们是项目商业主力消费群体之一。
项目物业条件：项目占地面积较小，商业规模不大，无法发挥规模效应，商业定位必须差异化。
满足销售要求：规划业态的需求面积不大，适合销售。
项目定位策略： 整合项目各种优势和市场机会,拔高形象高度,增强市场影响力和号召力。
根据城市规划发展要求、片区商业特征，消费力、以及项目的优劣势及规模来确定项目定位；
项目经营主题：
为城市新贵消费服务的
以经营超市/餐饮、社区商业、品牌专卖为主的
个性的、时尚的、潮流的商场
极具个性的潮流商场
获得广泛青少年青睐
深圳潮流前线的铺位分割、业态定位、营销推广、经营管理等方面对本项目具有借鉴意义。
流行18·28典型案例
项目介绍
项目位于深南路与中航路交汇处华强路地铁口，定位为深圳首个以年龄定位的主题商场，经营商品包括时尚服装、精品、饰品、化妆品等。
潮流前线项目总建筑面积8686㎡，地下共两层， 铺位746套 ，引进麦当劳、面点王、流行电台。
销售价格
该项目采取直接销售的模式，主力铺位建筑面积10—20㎡，实用率为50%，整体均价38000元/㎡，开盘售完。
借鉴意义：
两个项目都位于成熟商圈内，周边大型商业云集，定位须差异化；
项目规模都不大，且业态定位相近，目标消费群体相同；
该项目经营状况较好，铺位划分成10—20平米的封闭式内铺，经营业态主要以潮流服饰、皮包、精品、化装品、珠宝首饰为主；
商场内定期举行促销活动，如南粤广播电台户外直播等。
第四部分 市场定位
经营主题定位
功能业态定位
根据城市商业发展规律和社区商业理论、市场调研以及项目的综合分析，确定本项目的功能业态分为三大主题：
超市/餐饮+社区商业+品牌专卖
楼层
商业形式
业态规划
面积
地下一层
大卖场
便利超市+餐饮
2000平米
一层
街铺
社区配套
1000平米
一层
封闭式内铺
潮流商品品牌专卖
1500平米
二层
封闭式内铺
潮流商品品牌专卖
2500平米
项目有可能进驻的是便利超市或社区型超市，建筑面积在2000平米左右。
百佳超市
访问要点
具体情况
选址区域
购物广场选址商业核心区域，公里范围内不少于20万人
需求面积（㎡）
购物广场10,000—15,000，社区店3,000
经营楼层选择（层）
一般选择首层、二层
单层面积（㎡）
≥ 5000
层高要求（m）
≥
楼板承重（KN/㎡）
≥
开间、进深比例
无硬性规定，规则方正即可
给排水
70mm市政给水管碰口配100立方米生活备用水箱；150mm粪水排放管连接大厦化粪井；200mm污水排放口配备4级过污井
供配电
市电1800KVA电量连变压器、后备发电机为600KVA连自动设换设备
中央空调
提供舒适型中央空调
店内垂直交通
每层设自动行人道式扶手电梯，货梯两部（载重量两吨）
弱电要求
1800kva电量连变压器，后备发电机为600kva连自动设换设备
排污
提供×油烟排放管井接连高点排放
停车场位置、数量
500
物业交付装修标准
毛坯
租赁年限
通常为10年
免租期
取决于租赁面积、租金水平、物业条件等
管理费标准
通常自行管理
发展商品牌影响力
重视程度高
地下层主力店规划
社区标超
主力商家品牌超市进驻条件分析,如右:
时尚、前卫的元素：潮流服饰、皮具、精品、化装品、珠宝、美容美甲等。
漫画的表现
1
产品的诱惑
2
榜样的力量
3
流行的魅力
4
潮流商场规划
第一部分：项目开发面临的市场环境
第二部分：项目开发策略
第三部分：项目优劣势分析
第四部分：市场定位
第五部分：项目销售策略
思维导图
第五部分 项目销售策略
销售模式
宣传推广
价格策略
目前市场上主要存在着四种销售模式，每种销售模式有利有弊，适用于不同项目。
目前商业项目销售主要有四种操作模式，为满足不同的销售目标和赢利目的,采用不同的销售模式,所起到的作用也不尽相同。
纯 销 售
带租约销售
短期返租销售
长期返租销售
一般为三年返租
一般为十年返租
销售模式
优势：
发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；
将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。
劣势：
产权分散，主力店或品牌店难以进驻；
无法规划经营业态及规范整体形象；
对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；
若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。
适用：
商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；
纯街铺销售；
商业体量极少或零星商业物业。
各类销售方式分析——纯销售方式
优势：
通过招商保证前期商业定位与形象；
能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；
短期内使业主获得稳定收益。
劣势：
铺位先租后售，影响销售进度，特别是中小商户一般在开业之前才确定下来，开发商回笼资金的周期长；
未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；
投资收益明朗化，缺乏营销空间，售价与租金之间的收益回报往往难以达到投资者预期；
中、长期收益难以稳定；
后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；
各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。
适用：
商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；
可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，长期稳定收益回报；
纯街铺或少量商业物业。
各类销售方式分析——带租约销售
优势：
前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。
帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；
降低投资门槛，增加客户层面；
3-5年返租期较适中，3-5年后商业有可能旺。
劣势：
承担前几年的返租补贴；
返租结束后的统一经营管理要求较高；
因返租而产生相应的返租法律风险。
各类销售方式分析——短期（三年至五年）返租销售
优势：
前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位；
给投资者坚定信心。
返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。
如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。
劣势：
承担十年的返租补贴；
如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。
因返租而产生相应的返租法律风险。
各类销售方式分析——长期（十年）返租销售
短期返租相对于长期返租，后期返租压力小，后期风险小；同时也更能趋向政府相关政策，避免政策风险。
各类销售方式分析——长期返租与短期返租的比较
从销售角度分析：
短期返租与长期返租都会降低客户投资门槛，使得销售速度加快，两者不会对销售成果产生非常大的区别。
从开发商风险角度分析：
综合考虑，建议本项目商业街销售模式为：
1、街铺直接销售；
2、对于一、二楼的内铺，采取短期返租销售策略（返租2年，年回报率分别为8*、9*，第一年租金回报从总价相抵，第二年回报从首期中相抵）。
本案销售模式建议
铺位划分原则：
铺位划分内容
划分要求
铺位形式
独立街铺+封闭式内铺（一、二楼）
主力面积
建筑面积10—20㎡
主次通道
主通道;次通道2m
实用率
街铺≥80%,内铺≥50%
独立街铺
封闭式内铺
本项目的铺位分割采取封闭式内铺的形式，相对而言更容易获得银行、投资者认同。
铺位分割建议
铺位划分要求：
独立封闭式内铺比虚拟产权内铺按揭问题上更容易获得银行支持；
结合业态规划，尽量保证销售铺位与实际经营格局的统一；
当地消防部门限定范围内，商铺尽可能独立经营，通道宽度设计以适合商场的经营为主；
铺位实用率为当地投资者接受范围内；
市场状况，目前在深圳和H市许多商业都采取封闭式内铺的形式。
铺位划分案例——深圳新银座服装批发城
位于深圳市罗湖人民南路与春分路交汇处, 项目以销售为主，定位为服装批发城。深圳服装年产值550亿，以罗湖商业城、东洋、南洋为代表的服装商场铺位租、售价格高，成为行业典范。
铺位形式：街铺+封闭式内铺；
统一实用率：50%；
主通道：2 .5m；
次通道：2m或；
主力铺位建筑面积：10—20㎡之间。
可销售区域：销售1、2、3 F铺位，-1F整体出租，经营超市。
第五部分 项目销售策略
销售模式
宣传推广
价格策略
目前，商业项目租售价格预算主要通过两种方法，即“租金反算法”和“市场比较法”。
通过对项目商业特征的分析，使我们在感性上清楚地认识到项目的商业价值，商业常用“租金反算法”和“市场比较法”2种方法测算价格。由于项目周边的租金水平无法支撑较高的售价，故本项目只采用市场比较法测算价格。
本项目为集中式商业，商业价值（租金和售价）明显高于零散街铺，且周边零散街铺经营档次不高、租金水平不高，故选取区位相同、规模相近、业态相似的商场或商业街作为参照对象。
价格预算：
H市东大街1期
市场比较法测算商业售价——市场比较法
楼层
建筑面积（㎡）
单价（㎡/元 ）
销售总额（元）
1F街铺
800
26000
20800000
1F内铺
2100
17000
35700000
2F
4000
9500
38000000
3F
4000
7300
29200000
合计
10900
11291
12370000
H市东大街位于xx东路1号，总商业面积近40000平米，主力商家有新一佳和真功夫，目前1期商业基本售完。
销售模式，返租10年，年回报率为8%，租金按月返还。
注：可类比项目主要选取近期以来具有一定规模、以销售为主的集中式商业项目，如H市东大街、世贸广场、港惠新天地、狐狸城、H市电子城、 。
世贸广场：
进驻主力店有新南国影城以及海雅百货。
采用10年返租销售的策略，1F—5F海雅百货前4年回报率为6%，第5、6、7年回报率为7%，后3年的回报率为8%，；6F返租3年，年回报率为10%，租金由发展商按月份返还。(销售模式)
楼层
单价（元/㎡）
1F
24000
2F
13000
3F
11000
4F
9600
5F
8600
6F
7500
市场比较法测算商业售价——市场比较法
港惠新天地：
世界第一大零售商沃尔玛强势进驻，KFC、世宇乐园、龙浩等知名商家也竞相入驻，商业潜力巨大。
街铺直接销售，内铺返租3年销售，年回报率分别为7%、8%、10%，第三年10%的回报从房款中扣除，前两年15%的回报从首期款中扣除。(销售模式)
楼层
可售建筑面积
销售均价
销售金额
-1F
12000
48846000
1F街铺
40000
39916000
1F内铺
25000
100056000
2F
1597
26000
41522000
3F
18000
24979680
合计
21179
255319680
市场比较法测算商业售价——市场比较法
海燕玉兰花园商铺
商业名称
海燕玉兰花园商铺
地理位置
xx东路与演达路交汇处
开发商
海燕房产投资有限公司
电话
0752-2505733
建筑面积
130000平米
户数
一期240户
停车场
10000平米
商业规模
28000
商场定位
无规划,有家居\电器商家
主力面积
300平米/套
销售模式
街铺直接销售
销售价格
1楼街铺:万/㎡
项目位于演达片区，临近沃尔玛与新一佳两大商业巨头，但因为缺乏规划定位，商业结构较差，售价低于周边其他项目。
鸿润大厦商铺
丽园新村位于演达片商业中心地带，交通发达，地处市区演达一路三号小区，东有宽阔的演达一路，可直达数码广场，人人乐举步可至，南临泰安居装饰材料城。
商业名称
丽园新村鸿润大厦商铺
地理位置
xx东路
开发商
H市鸿润房产开发有限公司
电话
2392166， 2396996
建筑面积
96000平米
户数
536
占地面积
33000平米
商业规模
6000平米
商场定位
二/三楼为家居市场
主力面积
200-300平米/套
销售模式
街铺直接销售
销售价格
1楼街铺:万/㎡
香榭丽舍时尚名店街
商业名称
香榭丽舍时尚名店街
地理位置
江北文昌一路1号
开发商
广东合生帝景房地产有限公司
电话
25182888 2183668
建筑面积
200000
户数
一期240户
占地面积
180000
商业规模
10000
商场定位
集购物、休闲、娱乐、餐饮于一身的社区商业中心
建筑风格
商业街的立面采用欧式风格
销售模式
街铺直接销售
销售价格
临H市大道:万/㎡;临五星级酒店万/㎡
合生帝景湾自身商业配套1公里法兰西风情商业街，贯穿整个社区，与白金五星级酒店 相得益彰。
项目位于H市城市轴心、CBD核心地段，江北作为政治、商务、商业、文化和居住中心的功能凸显，具备较好的升值潜力。
陈江女人主题步行街
商业名称
女人主题步行街
地理位置
陈江镇白云路金茂广场旁
开发商
H市惠阳区盈富实业有限公司陈江分公司
电话
3322666
建筑面积
130000
商业规模
10000
占地面积
40000
商场定位
品牌精品+女人街区
销售价格
铺位面积25～115㎡，共100多套,价格9000-15000元/㎡
销售模式
返租2年,年回报8%,两年16%从首期中扣除,实付首期34%
H市陈江御景华城商业裙楼规划为1000米商业风情街，时尚潮流、休闲饮食、社区配套等区域成为小区一站式服务配套设施，体现社区商业中心主题。
参考项目综合系数评估表：
市场比较法测算商业售价
比较因素
权重%
可类比项目
东大街
世贸广场
港惠新天地
香榭丽舍时尚名店街
陈江女人主题步行街
玉兰花园商铺
鸿润花园商铺
本项目
整体区位
20
18
18
18
17
16
18
18
18
商业氛围
20
17
18
17
15
15
16
16
17
人流量
20
18
19
19
15
15
18
18
18
主力店
15
13
13
15
12
12
10
10
12
交通条件
10
8
8
8
7
7
7
7
7
发展商实力
5
3
4
4
4
3
3
3
3
规模主题
5
4
4
5
4
3
3
3
3
升值前景
5
4
4
4
4
4
4
4
4
合计
100%
85
88
90
78
75
79
79
82
市场比较法测算商业售价
销售均价测算：
小结：初步测算,本项目1F街铺销售均价为22000元/㎡，同理，可得一楼内铺约15000元/㎡，二楼的销售均价为9000元/㎡。
项目销售总收益为：
22000元/㎡ *1000 ㎡+ 15000元/㎡ *1500 ㎡ +9000元/㎡ *2500㎡=6700万
指标
可类比项目
东大街
世贸广场
港惠新天地
香榭丽舍时尚名店街
陈江女人主题步行街
玉兰花园商铺
鸿润花园商铺
本项目
合计权重值%
85
88
90
78
75
79
79
82
一层销售均价
26000
25000
40000
16000
12000
18000
18000
——
权重值比例
——
可类比权重
20%
10%
10%
10%
10%
20%
20%
——
一层权重均价
5390
2683
4390
1522
1098
3468
3468
22020
租金水平测算：
项目周边街道：花边南路、升平街、麦岸路、麦兴路四条街道的租金水平基本在50—100元/㎡之间；
本项目从商业规模、业态规划、经营管理等方面都优越于周边零散街铺，项目街铺租金约80元/㎡，根据商业规律，推算出一楼内铺租金约为50元/㎡，二楼内铺租金约为30元/㎡，地下一层租金约为25元/㎡。
返租区域2年统一经营收益：
(30元/㎡*1500㎡+ 25元/㎡*2500㎡)*24月*70%=180万
地下层主力店签约期限一般为10年，10年租金收益为：
25元/㎡*2000㎡*120月=600万
注：招商率按70%估算，未考虑免租期限，仅供参考。
租金水平测算：
可见，项目商业部分的收益主要来源于商铺销售。
收益来源
面积
时间
收益测算
销售收益
5000平米
短期实现
6700万
返租区租金收益
4000平米
2年
180万
自营区长期收益
2000平米
10年
600万
合计
7480万
第五部分 项目销售策略
销售模式
宣传推广
价格策略
推广主题：
项目商业市场形象的定位应以提高项目整体形象，脱离周边商业形象不佳的劣势，同时突出本项目商业的特性，打造成xx商业典范，其形象概括为：
城市新贵个性的、时尚的、潮流的商场
推广名建议：
兰桂坊 或 潮流坊
案名解析：
兰桂：体现项目商业的高端形象，雍容华贵
坊：体现项目业态精品路线和项目规模，如香港的朗豪坊。
宣传推广：
项目投资价值体系：
从片区角度延展项目的升值空间：
概念一：项目位于市级商业中心成熟商圈xx片区，片区是惠城区投资最热的片区，升值潜力第一；
从业态规划的差异化来延展项目的升值空间：
概念二：主题鲜明，业态规划——个性的、时尚的、潮流的商场；
从项目本身来延展项目的升值空间：
概念三：与周边项目价格相比较，本项目必将成为片区内最具升值潜力的1号商场。
其他销售卖点特别发展商品牌号召力；以及整个房地产市场处于上升期；都是该项目快速销售的有利条件。
兰桂坊“美随心变”彩妆秀
活动营销：
浪漫的季节, 缤纷的色彩, 兰桂坊“美随心变”彩妆秀，秀出你的风采。
·
包装总纲
对项目进行包装的终极目的，使赋予项目高品质形象感，拉升档次与竞争对手形成差异化，并给客户部分未来使用的形象感受，以支撑并提升项目的价格定位，在商业项目销售推广中尤其显得重要。
对于商业物业的形象包装，特别是基于“中心区·成熟商圈”的定位，以及项目的区位地段、消费力，在价值体系建立上，与住宅或一般写字楼项目包装定位不同的是，它不需要华丽的形式，而是以主题定位、预期收益、升值潜力说服投资者，从而达到宣传项目，促进销售之目的，最终提升发展商的品牌形象。
基础系统（VI）包括：Logo（标志），标准字体，标准色及其延展部分。应用系统包括：销售资料包装，卖场形象包装，户外宣传包装。
销售资料是项目形象建立和信息传播最基本的手段，其内容体现了项目的核心价值。
销售资料包装
楼书
商铺平面图
海报
商业的logo及案名
卖场包装：售楼处和楼体包装是吸引客户、渲染氛围；商铺、广场包装是为了制造准开业氛围。
卖场形象包装
由于,场人流非常少,
所以在包装上需要热烈
,烘托商业气氛.
1.售楼处悬挂商家小彩旗
2.售楼处导视牌
3.楼体条幅
4.商业街铺位包装
5.商业街小品布置
楼体条幅
售楼处展板
形象背景
项目模型
情景街铺
广场小品
样榜铺
广场休憩椅凳
商铺、广场
包装示意
户外包装
深惠高速公路条幅或广告牌
立柱广告牌
户外路期或灯竿旗、灯箱等
广告牌
户外包装主要在人流密集区或车辆必经地发布项目信息，增强项目的传播途径。
Thanks!
