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深圳市南山区高新技术园区北区
市场调研及物业价格预判报告
深圳市**房地产开发有限公司
二OO八年八月
目 录
3第一部分 市场分析
3一、南山区高新科技园概况
3一）高新科技园整体概况
3二）高新科技园区发展规划
6二、南山区高新科技园片区房地产发展概况
6一）高新科技园片区房地产市场总体概况
6二）高新科技园片区房地产市场特点
7三）高新园区房价分析
9四）高新园区中区、北区二手商品房分析
14第二部分 片区物业价格预判
14一、价格分析
14二、片区物业价格预判
14一）普通住宅物业价格预判
17二）片区写字楼价格预判
18三）片区酒店式公寓价格预判
第一部分 市场分析
一、南山区高新科技园概况
一）高新科技园整体概况
深圳市高新技术产业园区位于深圳市南山区，成立于1996年9月，面积平方公里，规划人口万人，是国家科技部“建设世界一流科技园区”发展战略的首批试点园区之一，也是是国家重点支持的五大科技园区之一，被誉为“深圳硅谷”。
高新科技产业园内不仅集中了深圳本地最知名的电子以及科研企业，而且受到国内以及国际跨国企业的青睐，目前入驻产业园内的知名企业有：华为、中兴、联想、长城、TCL、创维、北大青鸟、北大生物、清华同方、IBM、爱普生、奥林巴斯、康泰等。
2007年，高新区在占全市不到%的土地上，实现工业总产值亿元，同比增长%，占全市工业总产值的%；高新技术产品产值亿元，同比增长%，占全市高新技术产品产值的%；工业增加值亿元，同比增长%，占全市工业增加值的%；出口亿美元；实现税收90亿元。高新区被国家认定为“高新技术产品出口基地”，“亚太经合组织（APEC）科技工业园区”、“ 先进国家高新技术产业开发区”、“中国青年科技创新行动示范基地”和“国家火炬计划软件产业基地”等。
该片区以高科技产业用地为主，同时配套适量的居住与服务设施，是市级高新技术产学研基地。本区由北环大道、深南大道分隔成高新北区、高新中区和高新南区3三个片区。开发建设较早的是中区、北区以及南区西半区。
二）高新科技园区发展规划
深圳高新区“十五”发展的基本原则是政府引导，市场主导，集中发展优势产业，重点发展计算机、网络与通讯、集成电路、软件、光电子、生物工程、新材料和光机电一体化等主导产业，形成规模效应和配套产业群。努力把高新区建成辐射周边的区域性高新技术研发、孵化、产业化、出口、国际经济技术合作和高级人才培养基地。
规划要求强化园区的土地开发和发展控制, 严格控制商业性开发的居住用地比例；塑造高品质的园区环境景观；完善配套服务和管理功能,为园区工作人员创造良好的条件；逐步置换和改造传统工业；适当扩大教育科研用地；将大冲村改造为高新园区配套生活基地。
大力发展高新技术产业，依托市高新技术产业园区、留仙洞片区、大学城片区，形成以研发和高等教育为基础的深圳市高新技术产业发展的核心地带。
整合区内岸线资源和港口后方陆域，建设南坪快速路，西部通道等疏港专用通道，改善疏港交通条件，提高使用效率，促进港口业快速发展。
园区分区划分：
【中区东片地区】
北环大道、科苑大道、深南大道、沙河西路道路中心线的围合区域，总用地面积为公顷。规划确定本片区的功能定位是“高新技术产业园区的配套住宅区”。该区以设施完善的配套居住为主，辅以高新技术工业用地的高新技术产业园综合区。其中大冲村已被列入深圳城中村改造工程之中。
【中区西片地区】
北环路、科苑大道、深南大道、麒麟路道路中心线的围合区域，总用地面积为公顷。该区定位为科技含量高、产品档次高、产品附加值高的高新科学技术的研究、开发以及产品生产经营的高新技术产业园区，是深圳重点发展高新技术产业的产、学、园基地。深圳生态工业和电子信息工业园的试验田。
【南片地区】
南油大道以东、滨海大道以北、沙河西路以西、深南大道以南的城市建设用地，总用地面积公顷。此区定位成未来重点发展电子、信息产业的区域，也是集科研、开发、试制、培训、孵化、创业、办公及金融贸易与居住为一体的综合功能区。
【北区西片地区】
北起广深高速，南至北环大道，西临麒麟路，东到科苑大道路，总用地面积为公顷。本片区的功能定位是“以大型生产型工业为主的高新技术工业区”。本片区内各地块土地利用性质主要包括政府/团体/社区用地、工业用地、市政公共设施用地、道路广场用地和绿地等。
【北区东片地区】
北起广深高速，南至北环大道，西临科苑大道，东到沙河西路，总用地面积为公顷。总体规划要求其作为“生产配套基地”，“注重片区功能配套发展”；土地利用规划确定本片区的功能定位是“高新技术产业园区的配套住宅区”。该区以设施完善的配套居住为主，辅以高新技术工业用地的高新技术产业园综合区。松坪村即位于该区域之内。
二、南山区高新科技园片区房地产发展概况
一）高新科技园片区房地产市场总体概况
南山区高新科技园片区房地产的发展是在该区产业发展的基础上发展起来的，主要表现为工业厂房办公用地和工业配套住宅区居多，企业产区大抵分布在北区西片区、中区东片地区和南区东片地区。1998年以后，伴随着众多科技企业的进驻和深圳地区房地产市场的发展，该片区的房地产市场也逐步发展起来，以帝景园、麒麟花园为代表的一批楼盘的入市，拉来了该片区房地产发展的序幕，其住宅开发区大抵分布在中区东片区和南区西片区，北区目前缺乏高档次的楼盘。
在近十年的开发中，该片区的中区中小户型项目较多，南区以中户型项目为主。住宅以二房和三房的居家户型为主，二房面积在57～93平方米，三房面积在75～139平方米，片区的整体均价与全市相比，一直处于中上游位置。该片区除了处于拥有“深圳硅谷”之称的高新技术产业区的优势之外，还拥有丰富的景观资源，南部有深圳湾海景，东部有沙河高尔夫球场和名商高尔夫球场景观，而且片区内交通方便，为居民的居住提供了优良的环境。
二）高新科技园片区房地产市场特点
1、楼盘规模较小，以高层为主
由于片区性质的原因，该区推出的楼盘总体规模都比较小，容积率较高，大多以高层为主，风格上趋向于现代简约风格，与片区性质相呼应。
2、片区楼盘以中小户型为主
科技园片区的住宅在开发的初期有一部分是以大户型为主，但至2004年左右“90/70”政策还未实行的时候，市场上的楼盘就已近开始向小户型靠拢，目前整个片区市场上二手房也是主要以二、三房为主。
3、近年市场推盘不多，市场存量较少
近年来科技园片区推出市场的楼盘较少，目前市场上除07年7月份开盘的博海名苑尚有存盘外，其他楼盘基本都已销磬，其中小户型因投资自住两相宜的原因，销售速度较快，在市场上比较受欢迎。随着一手楼盘资源的减少，二手楼盘的交易也相对活跃起来。
4、客户成分较为复杂
科技园片区的客户成分比较复杂，并非全部以科技园周边高科技人士、知识精英为主体。另外由于片区各楼盘在产品定位及差异化上下足了功夫，因此客户群也不尽相同。他们来自区域较广，既有科技园的知识精英，也有来自华侨城、福田中心区、罗湖、南山等区域的客户。他们很多都是认同片区价值，看好片区发展的人士，其中二次置业的也比较多。
5、北、中、南区域市场差别明显
由于在规划上的先天条件不同，目前科技园片区内北中南三区的房地产市场有着较大的差别，其中以南区的均价最高。目前北、中两区以制造为主，南区以科研为主，两区的居住、工作人员在素质上也存在一定的差别。
由于南区先天条件较好，区域内没有早期农民房，而因成为市政府重点投入和大力发展的区域，规划做得比较好，与中北两区相比，环境、配套等条件较好。而中区相比之下又好过北区，北区目前缺乏质量较高的楼盘，北区东片区是松坪村，目前主要以比较旧的老式小高层小区为主。
三）高新园区房价分析
在最新公布的《2008年第一季度深圳市同区域普通住宅商品房交易平均价格》中，高新园区全区域平均房价在全深圳57个片区当中排在第6位，全片区均价12025/平方米，与深圳房价处于顶峰期的07年第二季度相比，市场均价仅下跌300元/平方米左右，显示出自07年9月份深圳楼市调整以来，高价片区的楼市所受影响不大，同时科技园片区市场一手楼盘资源的减少和该地区本身具有的优良价值也是支撑楼价的重要原因。
深圳市同区域普通住宅商品房交易平均价格前十名对比
区域名称
07年第二季度均价（元/平方米）
08年第一季度均价
（元/平方米）
红树湾片区
18070
18160
香蜜湖片区
15600
16142
福田中心区
15422
16085
华侨城片区
12806
12881
大梅沙片区
12390
12615
科技园片区
12380
12050
园岭片区
11699
12025
银湖片区
11673
11473
皇岗片区
11584
11878
小梅沙片区
11260
11315
四）高新园区中区、北区二手商品房分析
1、科苑学里
项目位置：位于深圳市南山区高新技术产业园中区铜鼓路西、科苑中学北
开 发 商：深圳科技工业园总公司
代 理 商：深圳市德思勤置业有限公司
项目概况：项目占地21423平米，总建筑面积62900平米，容积率，由7栋12-15层小高层组成，共536户。主力户型为三房、四房单位。项目于2004年9月26日开盘，销售均价约5900元/平米，于2005年5月28日入伙
物业管理费: 元/平方米·月
物业管理公司：深圳科技园物业管理公司
二手房放盘情况：
序号
户型
面积（㎡）
楼层
总价（万）
单价（元/㎡）
1
2×2×1
83
7/13
79
9518
2
2×2×1
83
11/12
98
11807
2、英伦名苑三期(英伦春天)
物业地址：位于深圳市南山区高新技术园中区沙河西路
开 发 商：深圳市友盛置业有限公司
代 理 商：深圳中原物业顾问有限公司
项目情况：项目总占地54000余平米，总建筑面积约10万方，分三期开发。项目一期由15栋多层建筑围合而成，总户数178户。二期由12栋小高层组成，近800户单位，三期英伦春天占地9190平米，总建筑面积36738平米，容积率为，由4栋小高层组成，总户数252户，户型以3房为主，包括75平米的二房、83~115平米的三房和135平米的四房。三期自2005年4月9日开盘，销售均价6800元/平米，于2005年12月31日入住。
物业管理费： 元/平方米·月
物业管理公司：开发商自管
二手房放盘情况：
序号
户型
面积（㎡）
装修
总价（万）
单价（元/㎡）
1
2×2×1
84
豪装
115
13691
2
3×2×1
98
精装
130
13266
3、豪方现代豪园
物业地址：位于深圳市南山区高新技术中区麒麟路与玉泉路交汇处
开 发 商：深圳英诺讯房地产有限公司
项目情况：项目占地16593㎡，总建筑面积85503㎡，容积率，绿化率%，由9栋18~25F高层组成，共748套单位，主要户型包括73~76㎡二房，85㎡、86㎡，98~102㎡三房和124㎡，133㎡四房，371个停车位。项目于2002年1月12日开盘，销售均价为5100元/㎡，于2003年4月7日入住。
物业管理费：元/平方米/月
物业管理公司：深圳豪君物业管理有限公司
二手房放盘情况
序号
户型
面积（㎡）
楼层
总价（万）
单价（元/㎡）
1
3×2×2
102
10/23
120
11764
2
2×2×1
75
10/23
90
12000
3
3×2×1
88
8/25
100
11364
4
4×2×2
124
15/23
124
10000
4、帝景园二期
项目位置：位于深圳市南山区高新技术园中区深南大道与麒麟路交汇处
开 发 商：深圳市桑德实业发展有限公司
项目情况：项目占地8880平米，总建筑面积28000平米，容积率，绿化率55％ ，户型面积包括82㎡二房，96㎡和106㎡三房，131㎡的四房和191㎡、206㎡五房。项目于2000年10月1日开盘，销售均价5000元/平米，于2001年8月31日入住
物业管理费：元/平米·月
物业管理公司：深圳市长城物业管理公司
二手房放盘情况
序号
户型
面积（㎡）
楼层
总价（万）
单价（元/㎡）
1
3×2×2
106
/
105
9906
2
2×2×1
84
/
90
10715
3
3×2×2
117
/
105
8975
4
5×3×3
191
/
198
10367
5、晶品居
项目位置：位于深圳市南山区高新科技园中区麒麟路东上汽大厦北
开 发 商：深圳市众智投资有限公司
项目情况：项目占地平米，总建筑面积29220平米，其中住宅面积16380平米，商业面积6374平米，容积率，绿化率21％，为1栋18层高层，共240户，户型面积包括45~58平米的一房，61~79平米的二房和85、91平米的三房。车位共120个。
开盘时间：2004年10月1日
销售均价：4900元/平方米，
入住时间：2004-12-31
物业管理费：住宅元/m²·月；商业元/m²·月。
物业管理公司：深圳市前海物业管理有限公司
二手房放盘情况
序号
户型
面积（㎡）
楼层
总价（万）
单价（元/㎡）
1
2×2×1
75
11/18
85
11333
2
2×2×1
78
13/18
85
10897
3
2×2×1
58
8/18
70
12069
4
3×2×2
103
12/18
120
11650
6、同方信息港（写字楼）
物业地址：深圳市南山区高新技术产业北区郎山路
发 展 商：深圳清华同方有限公司
租售方式：出租，按楼栋整层出租
租金水平：73元/平米·月（带装修）
项目概况：清华同方信息港由5栋大楼和中央庭院组成，目标是创造深圳市一流的高新技术创业和办公环境。大厦的总用地面积达26585平米，总建筑面积达80692平米，容积率为，绿化率%。其中A栋12层约万平米；B栋11层约万平米；C栋11层约万平米；D栋10层约1万平方米；E栋5层约5200平米。层均面积约1000平方米。5栋楼通过3条连廊相互连接，楼底层全部架空，架空层高米。标准层高为米，绿化率高达38%。
入住时间：2006年11月
停车位：760个。其中地下565个，地面195个
物业管理费：元/平方米·月
物业管理公司：正中物业管理有限公司
7、科兴生物谷（写字楼）
物业地址：深圳市南山区高新技术中区北大生物谷内
租售方式：出租，按楼栋半层出租
租金水平：55元/平米·月
物业管理公司：正中物业管理有限公司
项目概况：单栋6层，约9000平米，单层1500平米，半层750平米起租，租约3~5年，1、4、5、6层已租完，余2、3层。
8、科技工业园大厦（写字楼）
项目概况：主楼2侧2栋12层写字楼在建，预计9月份推出市场。目前主楼1~10层已租满，11~12层为科技工业园总公司自留办公场所。
第二部分 片区物业价格预判
一、价格分析
高新技术中区、北区商品房价格情况
序号
项目名称
入市时间
销售均价
（元/㎡）
二手房均价
（元/㎡）
1
科苑学里
2004年
5900
9500~11500
2
英伦春天
2005年
6800
13000~13500
3
豪方现代豪园
2002年
5100
10000~12000
4
帝景园二期
2000年
5000
9000~11000
5
晶品居
2004年
4900
10000~12000
从上表我们可以大致判断出两个结论：
1）科技园中、北片区02年、04年、05年新房推出价格约在5100元/㎡，5900元/㎡，6800元/㎡左右，04年、05年房价年增幅在%、%；
2）目前该片区的二手房放盘均价约在9000~13000元/㎡之间，考虑到目前深圳房价虚高，实际成交价应略低于放盘价；同时，根据对片区内地铺销售人员的走访，目前片区内二手房成交均价约在10000元/㎡左右。
二、片区物业价格预判
一）普通住宅物业价格预判
1、价格预判方法说明
鉴于目前高新技术中区、北区无在售项目，市场供应主要以二手楼为主、写字楼以租赁为主、片区内无酒店式公寓在售的现状，参考周边相关相似性项目，采用可比性打分计算项目均价计算方法不再适用于本次价格预判。
同时，深圳房价在经历06、07年的非理性上涨后，利用二手房（或出租物业）租金，根据一定比率的投资回报率来反推房价也失去了意义。
因此，需要找到新的定价方法来确定本次价格预判。
2、价格预判方法
新的价格预判采用以下方法：
◇ 以片区内二手房成交均价为依据，根据一定的新、旧房价格比值，反推新房价格；
◇ 基于深圳房地产市场处于一个理性发展，房价涨幅维持在一个合理基础上假设，推算片区理想化均价；
◇ 根据过往经验判断对价格进行修正
物业预判价格将综合以上三个参考因素，在综合衡量后得出。
3、价格预判
1）根据二手房均价推算新房价格
① 根据市场经验判断，新房与二手房之间的价格比值一般在1：~，取中间值1：，
② 片区内二手房成交均价约在10000元/㎡左右，
根据计算，可以得出本片区普通住宅物业价格
新房价格：二手房价格=1：
新房价格：10000元/㎡=1：
新房价格≈ 12500 元/㎡
根据以上推算，可以得出本片区普通住宅物业价格约在：12500元/㎡
2）基于深圳房价理性上涨基础上的判断
根据市场经验判断，我司认为，2005年10月，是深圳房地产市场发展的一个分水岭。2005年10月前，深圳房地产市场是处于一个健康、理性的发展轨道上，房价也是处于一个合理的上涨区间内，2005年10月后，则处于一个非理性上涨阶段。
① 05年前深圳房价涨幅
从上图可以看出，深圳房价04年、05年、06年、07年相比于上年房价涨幅分别为%，%，%，%。
04年、05年深圳房价涨幅分别为%、%，取一个中间值，年涨幅约在%之间；
根据对高新技术中区、北区商品房价格情况的分析，科技园中、北片区04年、05年房价年增幅分别%、%，和深圳市整体房价增幅保持一致
② 推算片区理性发展房价
a、取04年科技园片区新房推出价格5900元/㎡为基数；
b、取深圳房价在一个理性年涨幅%为基数
根据公式，
新房价格=价格基数×（1+年增幅）n
=5900元/㎡×（1+%）4
≈元/㎡
3）价格修正
① 根据二手房均价推算出本片区新房价格约在12500元/㎡
② 基于深圳房价理性上涨基础上的判断，得出本片区新房价格在元/㎡
片区物业价格预判主要要考虑以下因素：
A、目前的市场营销环境。目前深圳房地产市场处于一个高位调整阶段，近2年房价非理性上涨提高了房屋持有者对房屋价格的预期。因此，基于二手房成交均价基础上的价格判断略高于物业的实际价值，在此价格基础上有一个10~15%的价格下浮修正，
修正后的价格区间在：10625~11250 元/㎡
B、处于上升周期的房价增幅高于理想化状态下的房价增幅。市场的逐步成熟、GDP的增长、城市化的进程、收入水平的增加、基础设施的完善等利好刺激，在经历了发展初期的较平稳增长阶段后，必然进入一个高速发展阶段，房价增幅在其高成长期其实不是一个平稳增长概念，而是一个递增概念。
以04年为基础，房价涨幅年递增2%计算，
新房价格=5900元/㎡×（1+%）×（1+%）×（1+%）×（1+%）
休整后的价格约在： 元/㎡
经修正后，我们预判出片区普通住宅物业价格约在： 9000~11000 元/㎡
二）片区写字楼价格预判
1、预判原则
※ 根据租金水平反推售价不再适合本项目
※ 根据市场经验判断
2、价格预判
根据市场经验，在同一片区内，新推出写字楼价格一般在新房价格基础上上浮30~50%，
因此，我们预判出片区写字楼物业价格约在： 13000~15000 元/㎡
三）片区酒店式公寓价格预判
1、预判原则
※ 片区目前无酒店式公寓供应，缺乏可供参考的价格对比因子
※ 根据市场经验判断
2、价格预判
根据市场经验，在同一片区内，新推出酒店式公寓价格一般在新房价格基础上上浮10~20%，
因此，我们预判出片区酒店式公寓物业价格约在： 11000~12000 元/㎡
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