（管理制度）全套银盛泰集
团物业管理制度汇编
全套银盛泰集团物业管理制度汇编
（公司内部资料，严禁外传）
月企管部修订
工程维修部规章制度
一、安全制度
1．工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安
部认真做好安全保卫工作。
2．各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，
如发现有安全隐患，须立即上报工程部经理。
3．各班组须每日进行安全检查，随时消除不安全因素，遇有重大安全隐患，须立
即上报工程部经理。
4．工程师须每月对所辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处理结果
书面报告工程部经理。
5．未经工程部经理批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入所
有设备房（包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等），已经批准者，在进
出变电站、配电室、消防中心、空调主机房、危险品仓库等重要部门时，必须办理登
记手续，记录来宾姓名、证件号码、单位、进出日期及时间等。
6．所有机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必须将门窗锁好。灯光调至合适
程度,清理好现场。
7．各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出书面
申请，经批准后方可配制。
8．所有机房、设备间、工作间等均须在门外适当位置设置警示标志。
9．所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。
10．所有水池、水箱必须加盖并锁好，钥匙由维修人员管理，无关人员不得借用，
打开水池或水箱必须经工程部经理批准，并进行登记。
11．高空作业时，工作人员必须配带安全带，并进行其他有效保护措施，作业范围
周边必须加设护网，防止意外坠物伤及人员或设备设施。
12．所有运行、维修、保养、巡检工作及施工、安装、接电等均必须严格执行有关
规程及规范，严禁违规操作，以保证人身及设备安全，凡违规操作者，一经发现，均
扣除当月工资 200元人民币，因违规操作造成严重后果者，均立即除名。
13．各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性，确认安全后
方可使用。
14．所有工具、仪器、仪表、材料、备件等均不得带出本物业范围以外，如因工
作需要，须经工程部经理书面批准，按规定办理放行手续，并做好记录。
15．工程部须每三个月组织一次本物业之消防报警系统、联动系统、喷淋、消火
栓系统等所有消防设施、设备之全面测试，以保证其功能正常，无故障。
二、消防工程管理制度
1．工程部全体员工必须把安全防火制度放在第一位，熟悉掌握防火制度，能熟
练使用楼宇内配置的消防工具、用具。
2．消防中央监控室，必须具备下列资料、器材及钥匙。
一套完整准确无任何故障之火灾预报警系统及消防联动控制系统。
各层消火栓布置平面图，消防器材布置平面图及消防系统图。
一套完整、清楚、准确之各层建筑平面图，图内应标明各防火卷闸、隔火
墙、危险品仓库、防烟门、走火梯及太平门等。
一套完整、清楚、准确之排烟通风图。
一套煤气管道及阀门位置分布图。
消防联动控制关系。
手提灭火器数只，小区所有备用钥匙一套。
紧急情况联络表一份，应列明联系人姓名、电话、寻呼机号码等。
3．设备维修工作中如需使用易燃材料，必须特别注意，小心谨慎，并须将易燃
材料远离火源及热源。
4．易燃易爆之材料存放，必须单设仓库，并由专人管理，随用随领，各班组不
得存放易燃易爆材料。
5．不得任意挪动消防设备及器材。如发现消防设备损坏或泄露，应立即报告上
级人员。
6．各工程人员在巡检或维修时，嗅到异味或怀疑煤气或其他可燃气体泄露时，
绝对禁止使用明火、撞击火星、或使用对讲机、电话及开关等任何电器，避免发生爆
炸。到达安全地后，立即报告上级人员或消防中心。
7．任何人员如发现火情，须立即使用对讲机或电话通知消防中心火情发生之明
确位置、火势情况、何种物品起火、以及目击者本人之动向。
8．如发生火灾警报报警，全体员工必须认真处理，直至确定火情熄灭，或确认
为误报为止。全体员工必须保持冷静，处理报警时不可过于张扬。
9．如发生火警，工程部设备运行人员必须保证相关喷淋泵、消防泵、正压送风
机及风阀、排烟风机及风阀之正常运行；配电室运行人员必须保证消防设备之供电正
常，并立即通知消防中心安排消防、保安人员灭火。
三、工程验收制度
1．所有工程系统验收均须由发展商工程部负责及牵头。
2．所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下，连续试运行一段时间（需根
据设备情况详定），尽量检查出存在之隐患后，方可进行验收。
3．在验收过程中，须以将来运行及维修为重点，进行逐项检查，如发现问题，
须尽快以书面形式通报给发展商，并做出详细记录及拍照。
4．所有系统之验收，必须以获得政府有关部门签发之合格证书、使用许可证书
等相关文件为标准，并须以此做为验收合格之必要条件。
5．必须要求发展商提供所有合同副本、技术资料、使用说明书、维修保养手册、
调试检测报告及竣工图纸、竣工资料等全部有关工程资料，并建立档案，以
备查用。
6．必须清楚了解所有工程系统及设备之保修期起止日期、保修内容以及保修责
任人及其联系方式，并制订承建商、供货商保修联系表备查。
7．必须收齐所有由发展商、承建商、供货商等提供之备品、备件及专用工具等，
清点入库，妥为保管并做出详细清单。
四、设备维修制度
1．预防性维护保养
所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制
订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。
相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长系
统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。
保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由工程维修部经理
建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。
各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由工程部经理负责，并提交
总经理审阅；保养检修及更换零配件之记录由维修人员负责，并提交工程部经理审阅。
进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三天
通知管业部，由管业部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对客户之
影响范围），以便使受影响之客户做好充分准备。
2．紧急维修
必须进行紧急维修时，须立即通知工程部经理，安排有关人员立即赴现场
检查情况，并按实际情况进行处理。
如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即通知管业部，并由管
业部向受影响之客户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。
如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处理，以尽量减少对客
户之影响，并立即通知有关供应商之保修负责人。
紧急维修结束后，须由维修人员填写维修记录及更换零配件记录，并以书面
形式将故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、
故障发生时间、恢复正常时间等向工程部经理审阅。
维修完毕后，维修部员工应针对维修项目在一周内安排回访。
3．设备的更新及系统改造
出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，
工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。
设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告，
并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。
由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对客户影响最小
之时间进行。
五、
设备正常维修程序
影响客户
确定时间
维修人员制订保养计划、检修
项目及相应表格
工程部经理审批
安排执行时间
确定客户影响
提前三天通知
管业部
执行并填写
相关记录
维修完毕，恢复运行
填写相关记录
工程部经理审阅
设备紧急抢修程序
通知
电话或书面
工程部经理
安排人员现场检查
根据现场情况安排
抢修工作
核实因紧急抢修所需关闭之系统或设备及其
影响范围，确定抢修完成时间
抢修完成，系
统恢复运行
管理部
管理部发出系统
恢复运行通告
管理部向受影
响客户发出
紧急通告
六、交接班制度
1．接班人员须提前 10分钟到达岗位，做好接班准备工作，更换工服。
2．接班人员接班时必须检查以下工作：
查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，
交接设备运行记录表。
查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设
备巡检记录表。
检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如
有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。
检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有
问题，应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备注栏，并由
上一班人员签字。
查看交接班记录中是否有发布之特别任务或安排，并在交接班记录上签字。
3．交班人员在下列情况时不得交班离岗：
接班人员未到岗时，应通知工程维修部经理，须在上级安排之接班人员到
岗后方可进行交接班。
接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知工程维修部
经理，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。
所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同
排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障。
交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班
人员做好清洁工作后，方可进行交接班。
七、值班制度
1．值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。
2．值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。
3．每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑
活，并认真填写设备运行及巡检记录，及时发现并处理设备隐患。
4．须按计划及工程维修部经理之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，
值班人员无力处理时，应立即报告工程维修部经理。
5．值班人员用餐时，必须轮换进行，必须保持值班室内有人值班。
6．值班人员必须每班打扫值班范围内之卫生，每班两次，清洁地面、窗台、门
窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。
八、报告制度
1．各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或交接班记录中书面报告工
程维修部经理：
所辖设备非正常操作的开停及开停时间。
所辖设备除正常操作外的调整。
所辖设备发生故障或停台检修。
零部件更新、代换、或加工修理。
运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向。
运行人员请假、换班、加班、倒休等。
2．各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告工程维修部经理：
执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患。
重要零部件的更换、代替或加工修理。
系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。
维修人员请假、加班、倒休等。
3．在下列情况下必须书面报告工程维修部经理：
重点设备除正常操作外的调整。
变更运行方式。
主要设备发生故障或停台检修。
系统故障或正常检修。
零部件更新、改造、或加工修理。
领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。
加班、换班、倒休、病假、事假等。
须与外部门、外单位联系。
4．工作人员在下列情况下必须以书面形式报告工程部经理并向总经理汇报：
重点设备发生故障或停台检修。
因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。
应急抢修及正常检修后的维修总结。
系统运行方式有较大改变。
影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。
重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。
系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。
人员调度及班组重大组织结构调整。
所属人员请假、换班、倒休、加班等。
对外部门、外单位联系、协调。
领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。
维修保养计划及工作计划的变更或调整。
每周工作小结及月度工作报告。
5．除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发
生或发现重大故障及隐患，可以越级汇报。
九、工具管理制度
1．本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分，公用工具归库
管员负责保管及借出，专业自用工具由工程维修部经理负责保管及使用，个人工具由
个人自行保管及使用。
2．所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必
须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使用。
3．工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。
4．全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工
具者，将被扣除当月奖金及工资人民币 100元至 300元，凡因此造成工具损坏者，将
按工具原价赔偿，并同时扣罚当月工资及奖金 300元人民币。
5．公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用程序，借用人必须认真填写
工具借用记录单，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需再继续使用时，必须
重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。
6．专业自用工具必须由工程维修部经理进行每日清点，并保持完好，特别是常
用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿，如未能确定
使用人，则由工程维修部经理照价赔偿。
7．借用公用工具归还时，须由库管员和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，
须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单，或无法
确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由库管员负责照价赔偿。
8．所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经工程维修部经理批准后方可
借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理，不得用工具干私活。
9．所有工具要爱惜使用，工具按规定的使用年限到期时，无论公用工具还是个
人领用工具，一律以旧换新。
十、巡检制度
1．巡检工作是及时发现设备缺陷，掌握设备状况，确保安全运行的重要手段，
各巡检人员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行，并认真记录。
2．在巡检过程中，如发现设备存在问题，应立即用对讲机通知工程维修部经理，
并在可能的情况下自行消除故障。如条件所限一时不能处理，则必须做好临时补救措
施后，报告工程维修部经理，并将详细情况记入巡检记录备注栏。
3．巡检人员在巡视完毕机房、泵房、配电室、竖井等所有无人值守之设备间后，
必须做到随手锁门。
4．巡检人员在巡检完毕设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等
所有供配电设施后，必须将门锁好。
5．各运行、维修领班，必须每天对所辖系统设备进行检查；各维修人员必须每
月一次巡检本系统所有设备，发现问题，书面报告工程部经理，并应立即组织处理。
十一、材料领取制度
1．所有工具、备件、材料必须经过工程部经理签字方可领取。
2．领取工具、材料必须填写领料单。
3．材料使用后要在工作单上填写清楚，并经工程维修部经理确认。
4．多余材料必须退回库房。
十二、机房钥匙管理制度
1．凡 24小时值班机房，除值班人员掌握一套外，其余钥匙交工程部统一保管。
2．任何人不得私自配钥匙。
3．凡非 24小时值班机房，值班完成后将钥匙交 24小时值班机房保管，以备发
生紧急情况后，能打开机房门。
4．无关人员不得借用机房钥匙。
5．遗失钥匙须立即报告。
6．无人值班机房借用钥匙需登记。
十三、机电设备房出入管理制度
1．工程部机电设备房包括范围：
高压配电室 低压配电室
变压器室 楼层电气配线竖井房
各楼层风机房 空调、水泵房
电话总机房 楼宇自控机房
监控机房 各电梯机房
2．以上机房均为工程部的机电设备运行用房，为了确保本大楼内各机电系统正
常运行，非工程部工作人员，未经许可不得进入以上机电设备房。
3．本公司内有关上级部门因检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理
或其指定人员陪同，并通知当值领班开门后进入，同时在《设备房出入登记簿》上做
好记录。
4．凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作，必须要进入这些
场所时，应由工程维修部经理陪同，通知当值领班开门进入，同时在《设备房出入登
记簿》上认真做好记录。
5．凡外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必须凭事先办理
好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到工程维修部经理处办理许可
和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。工作
结束后，及时通知当值人员办理验收离场手续。
6．所有人员进入这些场所后，都应随手关门，并不得随意操作和触动与自己工
作无关的设备。
7、所有施工和检修人员进入现场后，不得进行与自己工作无关的活动。必须在
工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清。
8．所有人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房。
十四、事故处理制度
1． 不需要停止运行进行修理的事故，称一般事故，由工程维修部经理调查与分
析原因，提出修理意见和责任事故原因，吸取教训，记录在案。
2． 被迫停止运行必须进行修理的事故，称重大事故，应及时汇报工程维修部经
理，由工程维修部经理组织调查分析，提出修理意见报总经理批准后实施，
并且对事故做到三不放过，（即：事故原因分析不清不放过；责任者与群众没
受到教育不放过；没有防范措施不放过。）记录在案，对责任者做出处理意见，
同时以书面材料汇报物业总经理。
保安部管理制度
1、保安部工作管理制度
（1）社区实行 24小时保安值班制，认真做好社区的进出人员、车辆、消防、财产管
理工作。
（2）熟悉社区的各种保安设施及操作性能，熟悉社区的结构分布。
（3）严格遵守上下班时间及值班纪律，上班时间不得做与值班无关的事情，并认真做
好值班记录。
（4）当班人员必须制服穿戴整齐，做到警容整洁，文明值勤。
（5）社区内进行巡逻检查，必须步行，不得乘坐电梯，保证社区公用设施及消防设备
的完好。
（6）当班时间不得读书、看报、打磕睡、游戏等，严禁喝酒。
（7）配合监控人员，发现可疑问题，必须立即予以澄清。
（8）保证社区内治安稳定，积极配合公安机关及消防部门的检查工作。
2、保安员仪容仪表管理制度
(1) 保安员上岗时举止应文明、大方。
(2) 保安员上岗时，必须全部着装统一。应按季节要求进行配套着装，不可从观感上有
新、旧之分，或是颜色有深浅之差，以及制服便服混穿。
(3) 保安员上岗时必须根据要求佩带相应的装备。
(4) 穿着黑色皮鞋上岗。
(5) 上班着制服应干净、整齐。纽扣要全部扣好，不得敞开外衣、卷起裤脚、衣袖，领
带
必须结正，武装带扎紧。
(6) 制服外衣衣袖、衣领、制服衬衣领口处，不得显露个人衣物，制服外不得显露个人
物品，如笔、纸张、手机、钥匙扣等，服装衣袋不得装过大过厚物品。
(7) 非当值班时间，除因公或经批准处，不准穿着或携带制服离开辖区。
(8) 头发要整洁，男的不留长发、大包头，蓄发不得露于帽檐外，帽檐下发长不得超过
厘米；不得留长鬓角，鬓发长不超过耳廓。
(9) 精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不得弯腰驼背，不得东歪西倒、前倾后靠，不得
伸懒腰，不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，不准在执勤时吸烟、吃零食。
(10)不得哼歌曲、吹口哨、跺脚，不得随地吐痰、乱丢杂物。
(11)注意检查和保持仪表，但不得当众整理个人衣物。
(12)不得将任何物件夹于腋下；不得敲桌椅或玩弄其他物品。
3、监控中心管理制度
消防控制中心是掌握消防设备及发现火灾，指挥灭火，控制消防机电设备的重要
部位，特制定如下管理规定。
（1）认真学习业务，不断提高业务能力，发挥敬业乐业精神，热爱本职工作。
（2）控制中心实行专人轮班全日值班制度，值班人员不得随意离开值班室，值班员要
遵守值班岗位职责，每日做好值班记录，爱护设备，保持设备清洁，完整好用，配合
维修保养单位做好设备的维护，发生设备故障，第一时问通知维修人员到场处理。
（3）不带任何无关人员进入工作室，做好保密工作，不向无关人员泄漏自己的工作任
务和监控设施。
（4）监视所有摄像位置的图像，注意异常现象，发现情况即时通知上级主管，出现报
警信号，立即核查信号真伪情况。
（5）对重点保卫区域和异常现象要做好记录和录像，以作必要时查证使用，做好交接
班记录。
（6）监视电梯运作，守听电梯内警钟及对讲电源，有情况及时报告有关部门，并与电
梯乘客及工程维修部联系。
（7）发生案件和突发事件时按重大案件处理方案和火灾发生处理方案处理。
（8）当监视范围出现异常，如消防烟感器报警，可疑人员出现等等，应立即通知班长
到现场查看，争取把事故消灭在萌芽状态之中。
（9）值班室内禁止吸烟，杜绝一切火种，严禁存放易燃易爆等危险品，室内应配有手
持灭火器材，消防扳手，消防斧，消防头盔等消防器具。
4、保安员交接班标准作业制度
（1）值班人员必须按照规定的轮流值班表，提前 15分钟集合，有该班领班负责接班
工作，准时接班，交班人员延长 15分钟下岗，交接班时间为 15分钟,未经上级主管
批准不得私自换班、替班。
（2）接班人员因故未能按时到岗时，交班人员应继续坚守岗位不得自行下岗，并应
及时报告上级主管。在接班人员到班或上级主管作出决定后，交班人员方能离开。
（3）当交接班时，遇有紧急情况发生或在事故处理的过程中，不能进行交接班，可
在交班人员主持下，接班人员协助完成工作，待事件处理得出结论，或上级主管作
出决定后，交接班方可进行。
（4）交接人员应做到“ 三交 ” ， “ 两查 ” ， “ 三清楚 ” 。
a、 交本班工作情况；交各种异常情况；交上级的指示；
b、 查值班记录，查所接岗位现场情况；
c、 本班情况清楚；交接问题清楚；物品、器械清楚；
（5）交接班人员必须在交接班记录上签字，此时接班人员对所接岗位的安全负全部责任。
（6）禁止交班给有病、情绪不正常或醉酒的接班人员，并应立即将此情况报告上级主
管。严禁上班饮酒。
5、保安部夜间查岗制度
（1）集团人力资源部、办公室、物业公司经理可随时抽查，保安部经理和保安主管为
专职夜间查岗人。
（2）主管每周至少检查两次,其余检查人检查时间由各部门自行安排。
（3）检查时间为每晚22：00--凌晨6:00期间,并认真填写《保安部岗位检查记录》,受
检人须当场签名。
（4）检查部位为社区所有岗位（保安、消防监控等）。
（5）每周一早会,由查岗人将上周《保安部岗位检查记录》交物业公司，并对上周查
岗情况作简单评述。
6、停车场管理工作标准作业制度
（1）车辆进入停车场
a、当有车辆驶进停车场时，应迅速指引车辆慢行，安全地停放在指定的车位上，
没有固定车位的车辆不得让其停放于固定车位上。
B、提醒司机关锁好车门、窗，并将车内的贵重物品随身带走。
（2）巡视
a、每半小时或临时详细检查车辆的车况，发现漏水、漏油、未关好车门、窗、未上锁
等现象及时处理并通知车主，并在《停车场值班记录》上做好记录，同时报告上级
领导处理。
b、清点停车场内车辆，随时和大门岗保安员取得联系，以核对车辆数量，确保安全。
c、发现无关人员或可疑人员到停车场要及时令其离开，若有紧急情况按有关规定进行
处理。
d、严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若遇醉酒驾车者应立即劝阻，并报告领班及时
处理，避免交通意外事故的发生。
e、每班至少检查一次灭火器等消防(或者防盗)设施，发现异常情况在《停车场值班记
录》上做好记录并及时上报，立即处理。
f、协助清洁工维护好停车场内清洁卫生，保持停车场整洁。
（3）车辆离场
当有车辆离场时，应仔细核对出场之车辆和驾驶员(车主)，若对出场之车辆和驾
驶员有疑问时，应立即到车挡前面向司机敬礼，再有礼貌地盘问，若是车主的亲友(和
车主联系认可)，并有驾驶证应放行，若盘问时发现有问题，应立即扣留车辆，并及时
通知领班和巡逻保安，机警地做好应对准备，以防不法分子盗车行凶。
保安部突发事件应急预案
1、突发事件处理的标准作业规程
（1）处理各类突发事件的基本原则
第一：快速反应原则:
a)当值保安/领班接警后:1分钟内到达突发事件现场;
b)保安部主管在当值时接到突发事件报告后:1分钟内到达突发事件现场;
c)保安部主管在休息时接到突发事件报告后,10分钟内到达突发事件现场。
第二：统一指挥原则:
a)处理突发事件由主管经理负责统一指挥;
b)在特殊的情况下,由保安部经理负责统一指挥;
c)保安部主管协助指挥突发事件的处理。
第三：服从命令的原则:
保安部领班需无条件服从保安部主管的命令,并负责对突发事件的处理过程作详细记录。
第四：团结协作原则:
保安部作为突发事件的处理部门,行使公司赋予的指挥权和处理权,公司任何部门
或个人不应干预。在保安部作出突发事件处理决定时,各相关部门均应团结一致,紧密
协作,配合保
安部处理好突发事件。
2、灭火应急方案
（1）灭火应急方案的内容
a、消防中心接警后迅速辨别火情大小，及时通知保安主管及经理，并判断火情是否在
消防控制中心能力范围内，如火情过大应立即拨打火警电话119。通知当值所有保安立
刻赶往现场进行必要的扑救，以最大限度减少人员伤亡及经济损失。
b、由消防中心通过消防广播、警铃、电话等方式及时通知社区内其他人员，由在场主
管领导对人员进行疏散,并确定疏散路线,严密组织，细致分工。
c、消防中心必须做出如下反应：启动水泵。组织人员使用水枪、运送灭火剂、灭火器
材，启动排烟窗、防火门、安全口、空调口,启动送风排烟机械设备。
d、在场人员划分出警戒区域,指导无关人员、车辆撤离现场,消除路障，确保消防通道
的通畅，以便消防车的进入。清走易燃易爆物品至安全地点
(2)起火后，灭火自救行动时间要求:
项目内容 完成项目的时间要求（分钟） 起火后至实现时间（分钟）
接警确认
保安经理到场
物业公司领导到场人做出决定
消防中心实施
首批力量到场
向住户通报疏散
引导住户疏散离开本层
灭火准备
启动防、排烟设备
防爆
现场警戒
3、其他突发事件应急预案
（1）盗窃
①保安员发现有盗窃现象或接到盗窃报案时,立即用通讯器材(对讲机或电话)向保安部
主管/领班报告现场的具体位置,然后留在被盗窃现场,或迅速赶赴被盗窃现场,维护现场
秩序,保护现场,禁止一切人员进出现场。
②保安部主管接报告后立即用通讯器材指挥调遣保安员对现场进行保护,并迅速赶赴现
场指挥。到达现场后视情况向上级领导汇报，了解案情及相关资料(询问笔录),根据案
情需要作出布置：
—向被盗窃的当事人或知情人了解清楚犯罪嫌疑人的特征及其逃离方向；
—保安部主管将了解的案情及收集资料进行记录；
—保安部主管将了解的案情及收集资料进行分析总结后向主管经理汇报、请示作出进
一步工作指示。
③主管经理收集有关资料及信息后,根据案件损失及影响的大小向公安机关或总经理报
告案情。
（2）打架斗殴
①保安员在巡逻中发现有打架斗殴的行为或接到打架斗殴的报案时，应立即通知监控
室拨打 110或当地派出所电话，防止该行为的扩大而造成不必要的损伤。同时,保安员
应立即用通讯器材向保安主管报告具体位置、已伤的人数、参与打架斗殴的人数以及
请求支援的范围，将现场围观的人员隔离或劝离现场,维护现场的道路交通秩序,保护
好现场；将因打架斗殴造成伤亡的人员,视其伤势的轻重送医院抢救。
②保安部主管接报告后,立即用通讯器材指挥调遣现场附近的保安员和当值机动保安员
对现场进行保护,并迅速赶赴现场指挥，与当值保安领班联系,要求保安领班对现场进
行保护，配合公安人员进行必要的调查并将收集的资料及作出的工作布置向经理汇报、
请示作出进一步的工作指示。
（3）中毒事件(如住户煤气、食物中毒等)
①保安员在巡逻中发现有中毒情况或接到中毒事件报告时应立即用通讯器材报告保安
部主管,并留在现场或赶赴现场切断毒源,使毒源不再继续扩散,疏散现场周围的围观
者;
②对煤气中毒者,尽快将中毒者撤离现场,将中毒者移到空气通畅处,松开衣扣和腰带,
并尽快送往医院抢救，对其他类别的中毒者,应尽快将中毒者撤离现场,消除口腔异物,
维持呼吸通畅,注意保温并立即送往医院抢救;
③将中毒人员的人数、地点(现场的具体位置)及已做的抢救措施报告给保安部主管。
④保安部主管接到报告后,立即调遣人员支援,并报告主管经理并迅速赶赴现场参加抢
救；调查中毒的原因,核准毒源是否确已切断,防止有漏毒现象而继续造成不必要的伤
亡并亲自护送中毒者到医院抢救,并将抢救情况及时报告上级领导。
（4）台风、水浸、火灾等自然灾害事故
①保安员遇到台风、水浸、火灾等灾害事故时要及时通知或协助住户做好防风措施,协
助工程部对水浸的疏导排泄工作;协助消防管理中心对火灾的救援灭火工作;
②防止在台风、水浸、火灾等自然灾害发生时,伴随的犯罪行为的发生。保安部主管接
报后立即调遣、指挥保安部的所有保安员支援其他部门处理各类灾害事件。
（5）其他突发事件。其他突发事件的处理服从公司统一调度和布置。
保安部物品使用管理规定
1、保安部服装管理规定
为了加强保安员服装的管理,树立良好的保安形象和企业形象，公司决定对保安服
装做如下规定:
(1)服装等物品的使用期限
①根据公司管理要求，保安部统一购买并造册登记，入职时每位员需向公司交纳300元
服装押金。
②保安员进公司的第一年发冬夏装各一套,迷彩服一套，每套服装使用期限为24个月。
③帽子使用期为18个月,腰带使用期为24个月,领带 使用期为6个月。
(2)离职时交还物品
①保安员离职时,保安服装和标志物(肩章、臂牌等)须交回公司。
②离职时应交回腰带、帽子及领带,如不交回或有损坏者,照价赔偿。
③离职时如工龄满两年退还全部押金，一年以上两年以下者视具体情况扣除服装折旧
费，不满一年者不退还押金。
(3)着装及换装时间规定
①每年 5月 1日和 11月 1日为保安夏冬装换季时间,如有特殊情况,视当时情况而定.
②冬季进公司的保安员,暂不发给夏装, 夏季进公司的保安员,暂不发给冬装.
③上岗必须按统一规定着装,保持服装整洁,下岗后不得着装外出，服装整齐悬挂.
2、对讲机使用管理规定
(1)对讲机及其配套之电池、充电器等,统一由公司指定专人购置，造册并做好发放记
录和运行状态记录。
(2)对讲机是使用人执行任务的工具,使用人必须保管好,使用好,不得损坏或遗失。发
生丢失或损坏,责任人照价赔偿（下同）。
(3)对讲机只供使用人执勤时使用,严禁转借他人,严禁个人携带外出。
(4)对讲机要严格地按规定频率正确操作,严禁使用者私自乱拆及私自乱调其它频率。
(5)对讲机的使用应严格按照产品使用说明书的使用方法进行使用。禁止与其它物体撞
击,禁止提天线吊拿对讲机。
(6)做好对讲机清洁保养工作，每天必须清洁外表一次，保安部主管可不定期抽查，记
录抽查结果。
(7)保安员交接班时,必须做好对讲机的交接验收工作,并做好记录。以便追踪通讯器材
的运行状态并及时发现问题,追究责任。如某班交接验收工作不负责任,而通讯器材
发生遗失或损坏,则直接追究该班交接人的责任。
(8)充电器由保安部统一保管和使用，当对讲机电池电量用完后，交与保安部领班，由
领班负责充电工作。领班必须熟悉电池和充电器基本性能，按器材说明书的使用方
法使用。
(9)对讲机发生故障，应及时报告保安部，由保安部负责修理。任何人员不得自行修理，
如有违者，追究由此所造成的所有责任。
执勤过程中，在特殊情况下造成对讲机的损坏要及时报告保安部，保安部调查做出
处理，逾期三天未上报者，责任自负。
3、警械使用管理规定
(1)警械警具统一由公司指定专人购置,造册登记发放。
(2)警械警具是公司财产,使用人必须爱护和保管好。
(3)警械警具的使用有一定约束力,必须依法使用,不得随意滥用,违者重罚。造重大影
响的交公安机关处理。
(4)警械警具品供保安员执勤(执行任务)时使用,严禁转借他人,严禁个人携带外出。
(5)警棒由保安员上班执勤时携带使用。警棒的佩带必须严肃，不得随意弯曲、甩摆、
炫耀警棒。
(6)保安员交接班时,要做好警棒的检验工作,并在交接记录簿上双方签字。如发生丢失
或损坏,将按交接记录追究有关责任人的责任(包括经济赔偿)。
(7)如在执勤过程中,发生突发事件等特殊原因,造成警械警具的损坏或丢失,要立即报
告保安部,保安部根据实际情况进行处理。
4、灭火器使用管理规定
干粉灭火器的使用及保养规程
(1)使用方法
灭火操作:手提灭火器,先将灭火器上下翻转几次,将粉筒内的干粉抖松,然后扯
去铅封,拨出保险销,操作者应立于灭火的有效距离处,手握胶管,将喷嘴对准火焰根
部,按下压把干粉即可喷出,同时适当摆动喷嘴,使粉雾横扫整个火焰根部。并逐渐向
前推移,如遇多处明火,可移动位置射向火点,直至火焰完全熄灭,不留明火为止,以免
复燃。灭火后,灭火器压把抬起即可停止喷射。
(2)注意事项
灭火时,切不可冲击液面,以防飞溅，灭火器一经开启后,不能保存,重新灌气、装
粉后才能保存使用，使用时若遇干粉喷不出的情况,应慢慢拧松盖,让气粉喷出。
(3)月检：每月进行灭火器巡查,检查压力表指针是否在红、绿、黄三色的绿色区,用手
托起灭火器估计重量基本符合规定值,如发现重量太轻,则应立即替换。
(4)年检：取下灭火器上下翻动几次,使粉筒内干粉抖松，检查插锁有否生锈及可能发
生拨不动情况,如有立即修理。检查每个灭火器指针位置并抽取总数的10%测定重量,以
验证压力表指针显示性能的正确性。
(5)保养中的注意事项
存放地点应干燥通风，切忌日光暴晒和强热幅射。存放环境温度应在10度至45度
之间。检查灭火剂干粉,若有结块现象,则应更换新干粉或将干粉烘干并粉碎后装入继
续使用。使用后,重新装干粉灭火剂及充装GY2气体必须由专业人员进行。正常情况下,
灭火器使用有效期一年。
青岛盛世家园卫生绿化监督检查制度
目录
一、 监督检查工作的目的
二、 监督检查工作的要求
三、 监督检查工作的办法
四、 监督检查工作的落实
细则
一、 目的：卫生绿化工作是盛世家园物业公司对小区居民服务的一项重要内容；而
监督检查卫生绿化工作是保证清洁工作、绿化工作、落实的重要手段。
二、 要求：1、严格按照保洁绿化部的管理规定进行检查。
2、对工作质量问题，员工行为规范问题，不仅要及时指出纠正，还要帮
助员工分析原因，对员工进行培训、教育，以防止同类问题不断出现。
3、严格按办法进行处罚、奖惩。
三、 办法：（一）1、门厅及楼道入口区域；无明显杂物。
2、每单元楼梯间（包括楼宇门）门窗不得有浮尘、积尘，被污染的玻璃
不得超过 2块，污染面积小于 10平方厘米。
3、楼道扶手（包括铁艺护栏）的浮尘和积尘不得超过 4处，面积不得超
过 10平方厘米，长度不得超过 10厘米。
（二）办公区域
1、 办公区域地面（包括：过道、办公室地面等）的垃圾或污物不得超过 2
个每处面积在 平方米以下
2、 区域内的桌椅无明显的浮尘、积尘和其他的污染
3、 办公区域内的门窗无明显的物渍和积尘
4、 卫生间的卫生洁具内无污渍、无异味，地面无积水。
5、 办公区域内的办公设备不得有浮尘。
（三）、电梯：保持地面四周整洁，不得有污渍。
（四）、垃圾及垃圾房
垃圾箱要按 ISO14000的要求有标识、排放合理垃圾箱外部平时污染面积不
得大于 10平方厘米、无异味、垃圾不得过半，垃圾房每次清运完垃圾要及时清刷
地面、墙壁，污染不得超过 3处，污染面积小于 10平方厘米。被污染的垃圾箱不
得超过 5个。
停车场及草坪灯等
停车场要按顺序排放车辆、地面有杂草处不得超过 5处， 草坪灯、庭院灯、
消防栓、指示牌、休息椅发现损坏要及时报告。
区域内所有的干路和踊路地面垃圾每 10平方米不得超过 1处每个污物面积
在 10平方厘米以下，烟头每 10平方米低于 2个、杂草每 10平方米低于 1处，区
域内外的所有景观外部不得有污染和积尘。
违反以上条款者，视情节给予警告或 10—50元罚款。一月内给予 3次罚款
以上者（含 3次），视为不能胜任本职工作，予以辞退。
对于各保洁专职负责区域因卫生问题产生的业主投诉，一律按最高处罚条例处罚，连续产生两
次投诉的视为不能胜任本职工作，予以辞退。
奖励办法：经多次检查，个人工作表现确实突出者，由部门主管报分管经
理，经公司同意后，一次性奖励 50—100元。
奖励办法原则上每月进行一次。
五、 监督检查工作的落实
监督检查一般采用员工自查、保洁部经理巡查和公司经理抽查的“三查”相结
合的方法
1] 员工自查：每个员工都要根据操作规范和要求，对自己所负责的区域、项目不断地
进行自查，发现问题，及时解决。
2] 保洁部经理巡查：应把巡回检查作为自己的主要工作，每天对自己管区内所有部位、
项目进行巡回检查，
3] 公司经理抽查：组织有关人员联合检查，每星期抽查不得少于两次，部门主管应协
同上级领导或有关组织人员定期联合检查。
“三查”的要求
“三查”一要认真，二要高标准。此外，还要做到以下三个结合：
1]检查与教育、培训相结合。检查者发现问题后，不论是工作质量问题、操
作规范问题，还是员工行为规范问题，不仅要及时指出纠正，还要帮助员
工分析原因，耐心地给员工进行教育、培训，以防止同类问题不断重复出
现。
2]检查与奖励、惩罚相结合。巡查或抽查时，要按照监督检查的办法，对员
工进行奖罚。
3]检查与改进、提高相结合。作业现场应定期对“三查”的发现问题进行分
析，针对问题，找出原因，提出改进措施，予以解决。
青岛盛世家园物业管理有限公司
保洁绿化部管理制度
一、 卫生清洁工作制度
工作大纲：清洁工作的内容、范围、工作程序，使其各项卫生清洁工作井然有序地进
行
1、 门厅及楼道入口区域
2、 楼道清洁
3、 办公区域
4、 卫生间
5、 电梯
6、 垃圾的处理
7、 垃圾房
8、 停车场
9、 区域内的干路和踊路等
二、 清洁设备管理制度
工作大纲：
1、 领用
2、 操作
三、 清洁物料管理制度
1、 日常清洁用具
领用
保管
2、 消耗品物料
领用
保管
四、 绿化管理制度
1、 绿化草坪及植物
2、 盆载植物
细则
1—1—1面清洁，无污迹、无纸屑、无杂物、无水痕。
1—1—2墙面无灰尘，门及门玻璃亦无灰尘。
1—1—3公用设施保持清洁（包括：电表箱、电信箱、宽带箱、消防箱及各种管
道）。
1—2—1楼道墙体干净，无污迹，踢脚板无尘土，阶梯干净，无杂物。
1—2—2楼道窗台干净，玻璃无污痕。
1—3—1办公室地面保持清洁，无纸屑。
1—3—2门及窗玻璃保持清洁，无污痕。
1—3—3橱柜表面无尘土，无污痕。
1—3—4办公桌桌面保持清洁，材料整齐。
1—4—1卫生洁具做到清洁，无水迹，无异味。
1—4—2镜子明亮，无污痕。
1—4—3杂物桶经常保持清洁，垃圾不得过半。
1—4—4地面清洁，地面无脚印，下水道口无积水。
1—4—5墙角四处保持干净，无蛛网。
1—5—1地面保持清洁，无杂物。
1—5—2电梯四周保持光亮。
1—5—3门及控制板无尘土，无污痕。
1—6—1将垃圾箱内及周围垃圾用垃圾车运往垃圾房。
1—6—2保持垃圾箱、车卫生，经常擦刷。
1—6—3清运垃圾，每天不得少于四次（小区内外一圈为一次），装运垃圾过程
中不得撒漏，垃圾箱内垃圾不得过半。
1—7—1保证垃圾的清运、垃圾桶的整洁。做到无蚊、蝇、无明显异味。
1—7—2地面、墙壁保持卫生。
1—7—3前门、后门保持干净。门口保持干净
1—7—4下水道保持畅通
1—8—1协调保安，保持车辆停放整齐
1—8—2场地整洁、无杂草、无烟头、无杂物。
1—8—3草坪整齐，草皮不得高于 10厘米。
1—9—1区域内的主要干道和踊路全天保洁，不得有杂物、烟头、纸屑、痰渍、
污物等。
1—9—2不定期清洁消防栓、草坪灯、庭院灯、杆，指示牌、廊台、休息椅。
领用：
2—1—1清洁设备原则上谁使用，谁保管，谁负责。
2—1—2领用设备必须填写领用登记表
2—1—3领用设备时领用人自行检查设备的完好程度，因检查不细造成病机出
库而影响工作的，由领用人自行负责
操作：
2—2—1各种设备严格按照使用说明正确操作正确使用
2—2—2使用设备时如发生故障，不得强行继续操作
2—2—3因使用不当，发生机具、附件损害者，按规定赔偿
2—2—4归还设备时，必须保证设备完好无损，内外干净，如有损坏应及时保
修，并在领用簿上注明损坏情况。
日常清洁用具
3—1—1领用 申领的工具存放于工具间，需要使用时自行取用，由班长负责。
3—1—2使用工具中，应爱护清洁工具。
3—1—3清洁工具正常损坏影响使用的，可再行领用，领用时需以旧换新。
3—1—4工具使用完毕后清理干净及时放回工具间，不得随意放置或丢弃。
消耗品物料
消耗品物料 主要是指各种清洁剂，空气清新剂，消耗性用品。
3—2—1领用消耗品物料须有保洁负责人向分管经理提出，批准后方可填写领
用登记表，到仓库保管员处领取。
3—2—2批准领用的清洁用品必须为清洁专用，不能挪为他用或者私用，一经
发现按集团公司有关严肃规定处理。
3—2—3所领取的物料若一次使用未完，可暂时存放于工具间内，待下一次使
用时取出再用。
3—2—4人人做到厉行节约，不得随意浪费。
四、 绿化管理制度
4—1—1保持草坪平整，无杂物、一般情况草皮不得高于 10厘米
4—1—2根据各类灌木的形状，以利观赏为目的，依植物的习性等因素，进行修
剪整形。
4—1—3各类植物要及时浇水、除虫、施肥、清除杂草。
盆栽植物的管理
4—2—1根据各类盆栽植物的各种习性，及时浇水、施肥、修剪
4—2—2严禁人为损坏，当人为造成损坏的，按政府有关规定进行罚款处理。
五、 劳动纪律管理制度
公司员工必须按规定的时间上下班，不得迟到或早退，个人有事须提前向部门主管
或公司分管经理请假。
工作时间有事离开必须请假，否则视为旷工。部门主管可批准属下人员半天以下的
假期，一天以上（含一天）的假期必须由公司分管经理批准。
外出工作必须向部门主管和公司分管经理说明外出时间、地点和事由，否则按旷工
处理。
员工上岗时应着工装整齐、佩带工作牌和保持高水准的工作效率，如上班时吊儿郎
当、消极怠工或干与工作无关的事情，一律视作旷工。
员工有接受上级指定临时工作的义务。发生紧急情况时，员工获悉情况后必须立即
赶赴岗位而不得以任何理由推脱，否则视为旷工。
一月内旷工三次者（含三次）视为不能胜任本职工作，予以辞退。
六、 工装管理规定
1、 保洁员的工装分春夏装和秋冬装。
2、 所有保洁人员的工装必须由部门主管认可后签字领取，由库管员核对后登记
仓库台帐。
3、 领取工装时由工资扣除押金，全年工装的押金为 200元。
4、 领取换季工装时，须交回上一季的工装（由个人负责清洗干净），由保洁部
负责人和库管员共同确认。
5、 （赔偿）每套工装的穿用期限为 2年，在此期限内损坏造成不能穿用的，一
律由个人照折旧价（折旧价=价格/使用期限）赔偿。
管业部管理制度
一、物业验收程序制度
1. 所有工程验收都应由发展商牵头。
2. 验收准备工作
a)在未验收前，物业经理须联同工程经理与房地产公司招开协调会议；
b)由房地产公司呈交一份竣工验收及交接计划表和组织架构；
c)物业经理组织公司各部门制定楼宇接收联检方案，提交房地产审批。
d)按《图纸资料移交清单》对产权、技术资料进行对照检查，发现产权、技术
资料有缺漏的，应以书面形式通知房地产公司提供。
3. 移交验收
按《设备移交清单》对楼宇各类设备按规格进行对照检查；
发现设备设施与移交清单不符或有缺漏的，管业部应以书面形式通知房地产公
司予以解决。
a) 对各单元的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查结果记录在《接
管检查记录表》中，对发现的问题应书面通知房地产公司予以解决。
b) 将所有有关资料归档。
c) 在保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题，管业处应报房地
产公司限期解决。
二、用户入住装修制度
用户入住程序
为了使管业服务部各管业员熟知用户入住程序流程，能迅速地办理用户入住手续，特拟定如下
入住程序流程如下：
1、用户按财务部发出收楼通知书，按时带齐各类资料到本管业处办理各类事项。
2、管业服务部应办事项：
1] 验明来客身份证明。
2] 填写用户资料登记表。
3、管业服务部与工程部同用户对其房屋进行验收。
1] 管业服务部携带锁匙协同工程部与用户前往房屋。
2] 根据《楼宇交接书》所示进行讲解。
3] 《楼宇交接书》(用户签名)。
用户二次装修申请程序
a) 管业服务部同用户办理装修申请。
1] 用户提交二次装修申请表。
2] 与用户装修承包商会面，了解具体装修程序。
3] 用户装修承包商提交二次装修图纸。
b) 工程部审批用户所提交资料。
工程部对用户资料提出整改意见审批以上用户提交资料所办理的手续
是否妥当之后，请用户或其承包商进行整改。
c) 用户到管业服务部办理的手续。
1] 办理装修期间临时出入证。
2] 办理《装修责任书》。
d) 用户进入装修阶段，保安消防部定期检查装修情况，管业服务部经常督导
装修卫生情况并协调用户与各部门的关系。
e) 用户装修完毕手续。
1] 提交竣工图，报管业处审核。
2] 工程部提交审核意见。
3] 工程部验收用户装修完的设施。
4] 对于损坏的公共设施将按价从装修押金中扣除。
5] 工程部验收完毕将填写竣工验收单，并签署意见、盖章。
f) 用户将验收单、临时出入证、工程部签署的意见书送财务部，财务验明，
按章归还出入证押金。
三、投诉处理须知
1]参与施工监理，使工程质量多一份保证。
2]物业管理公司在开发单位竣工后从技术角度、法律角度验收，并办理书面
的交收手续，避免日后引起投诉。
3]签订详细的管理合约，明确管理公司和业主或使用人的权力义务，防止以
后不必要的麻烦。
4]对物业的设施安排合理的日常维护、检修，使事故减少到最低点。
5]经常开展反馈调查便民服务，了解信息，及时发现问题解决问题。
6] 对用户或业主入伙时应及时交予入住合约、用户手册、装修须知，并予以
解释，降低投诉率。
处理投诉制度
1] 开通投诉热线：
2] 详尽记录投诉人姓名、名称、联系电话。
3] 耐心听取客人投诉，禁止以任何理由或借口推卸责任。即使错误在本身，
亦不可当面指出，顾客态度即使很坏，亦不可顶撞顾客，并记下投诉内容。
4] 对于用户的设诉，能当场做出解释应当场给用户解决，若不能马上处理的
应记下投诉人的姓名、事件的经过、投诉对象以及投诉人的联系方法、用
户签字，并告知解决的期限，以便及时告诉结果。把事件提交到相关部门
进行处理或报上级主管审批。
5] 对于某个人违纪的投诉，应详细登记投诉的事件经过、证明人以及证物、
投诉人及联系电话、签字。及时派有关人员的检查，确保事实的准确性，
在依照事件的大小提请有关部门给予处理。
6] 投诉处理完毕致电或走访客户，询问其对处理结果是否满意，是否有别的
建议，并再次感谢其对我们工作所做出的帮助。
规范用语：
您好！请问我们能为您做些什么?
非常感谢您对我们提出宝贵的建议/意见，
我们会及时把处理结果通知您
您是否对处理结果感到满意
您是否还有什么要求
有什么可以帮忙
拜访用户
1 拜访用户的目的
对用户的拜访是管业服务部众多用户事务中一项重要的工作，管业服务部管
业人员通过定期对用户的拜访达到以下目的：
1] 加强管业处与用户的感情联络。
2] 加强沟通，让用户配合，协助管业处工作。
3] 提高管业处管业质量，及管业人员的服务质素。
2 用户拜访内容
1] 让用户了解物业管业处的运作。
2] 倾听用户对物业管业处管业方面的建议和意见。
3] 了解用户对物业设施合理性方面的要求。
服务质量投诉
世哲学
1] 登记针对那方面的服务质
量投诉
2] 登记投诉的对象
3] 登记对问题的看法
4] 签名留电话号码及联系地
址
五、用户档案管理制度
物业公司的服务过程是小区运营的最基本的组成部分。负责公共区域各楼层的
各项服务场地管业，也是面对用户各类服务关系。管业服务部的工作又是销售
工作的延续。
管业服务部的主要用户管理任务：
管业服务部的主要任务就是“服务”。只有健全用户档案及服务内容，才可能
留住旧用户，吸引新用户。
1. 管业服务部用户管理的日常工作包括：
• 及时上行下达用户与管业之间的知识、报告、通知、通报，传送文件应及时、准确，
认真地登记并制作各种表格。
• 协调与用户之间的关系，加强横向沟通；
• 做好与用户有关各类文件的档案工作，并定期整理，以备随时查询及跟进；
• 接听用户投诉，解决用户投诉；
• 接听用户工程报修电话，及时联系修复；
2. 楼层钥匙的管理
管业服务部内设有小区钥匙柜，钥匙柜内存放有小区各个楼层、各个单位、公
司的钥匙。钥匙柜的设立既可为忘记携带或遗失的用户提供开门服务，亦是小
区安全消防工作的必要保证手段。
3. 用户档案管理
用户档案资料的管业主要是收集、整理、归档及使用四个环节。一般
用户档案包括以下的资料：
1）收集用户单位资料
2）用户缴费记录包括各样应付之押金
3）用户装修工程文件
4）用户迁入时填具之资料
5）用户资料补充
1．用户联络资料
2．紧急事故联络人的资料
3．管业人员在日常职务常与用户人事变迁资料
6）用户与管业处往来文件
7）用户违规事项与欠费记录
8）用户请修记录
9）用户投诉记录
10) 用户单位有关的工程档案（与二次装修工程有关资料）
六、用户报修制度
1 适用范围
适用于对辖区内用户提供的维修服务要求的处理。尽快处理用户的报修，
规范维修服务工作， 确保为用户提供满意的服务。
A] 小区管业服务部员工负责记录报修内容， 并传达至维修部.
B] 工程维修部人员负责报修内容的现场确认及维修.
C] 工程维修部主管负责维修工作的监督及对“维修服务项目表”以外
的报修内容进行评审。
2 工作程序
A] 小区管业助理接到用户报修要求时，及时填写《小区物业管业服
务部报修记录表》。
B] 小区管业助理将记录的内容如用户名称、用户地址、联系电话、报
修内容、预约维修时间等填入《维修单》相应栏目内。
C] 小区管业助理将填好的《物业管业报修记录表》和《维修单》送达
工程维修部，并请接收人签字接收。
D] 维修人员接到《维修单》后及时填定接单时间及预计维修时间。
E] 如用户报修内容属“维修服务项目表”内的项目，维修人员应在预
约维修的时间前到达现场； 否则由机电主管进行评审后回复用户
是否可进行维修。
F] 维修人员对用户报修内容进行现场确认后，在《维修单》上据实填
写维修项目等内容。
G] 维修完成后，维修人员应请用户试用或检查合格后在《维修单》上
签名确认。
七、用户投诉制度
1 适用范围
适用于小区管业中心对投诉的处理. 确保用户的投诉能及时、准确、合
理地得到解决。其职责包括:
A] 小区管业服务部负责对用户投诉的记录和协调处理工作.
B] 被投诉的部门按照小区管业服务部对投诉处理的安排具体解决有
关问题.
C] 物业经理负责对投诉处理的效果进行检查.
2 工作程序
A] 小区管业服务部接到用户投诉后，应首先向用户表示歉意，并在《用
户投诉记录》上做好登记。
B] 管业服务部根据投诉内容通知相关部门限期解决，特殊情况应向物
业经理领导汇报， 按 C] 进行处理。
C] 针对用户较严重的投诉，管业部应及时向物业经理汇报，由经理组
织相关人员进行检讨，落实解决措施及责任人，限期进行处理。
D] 相关部门在处理完投诉后，要迅速将处理结果报管业部， 由管业
助理安排回访。
E] 管业服务部负责将投诉处理结果填写在《用户投诉记录》中，并由
具体解决部门的负责人签字认可。
F] 投诉记录由管业部进行统一管理。
八、社区文化活动管理制度
1 适用范围
适用于管业处组织开展的各类社区文化活动。 寓教育于社区文化活动
之中，创建高品们的人文环境。其职责包括：
A] 物业经理负责编制社区文化活动计划， 并具体组织实施.
B] 物业总经理负责审核、批准社区文化活动计划。
C] 管业服务部其他部门员工有责任配合社区文化活动的顺利开展。
2 工作程序
1. 每年年初小区管业助理根据管业服务部具体情况拟定本年度社区文
化活动计划， 实施过程中可根据实际情况在物业经理批准后对计划
做适当调整.
2. 较大型社区文化活动
A] 物业经理在每次较大型的社区文化活动开展前， 应拟定活动
的实施计划， 并报管业处及公司领导批准.
B] 根据上级审批意见制定活动的具体方案.
C] 物业经理应组织协调各部门完成活动的前期准备工作， 并向
小区用户及有关单位发出活动通知.
D] 活动进行时， 管业服务部指定的有关人员应注意安全防范工
作， 保障消防通道的畅通， 防止意外事故的发生.
E] 管业服务部相关部门人员在活动结束后应及时清理现场.
F] 在较大型的社区文化活动完成后， 小区物业经理应及时填写
《社区文化活动记录表》对活动进行总结。
九、公共场地使用管理制度
1 适用范围
适用于辖区内公共场地的使用管业。维护用户利益，保障公共场地规范、
合理使用。其职责包括：
1． 小区管业员负责巡查、纠正公共场地不规范使用现象。
2． 保安员负责小区各处不规范使用现象进行巡查、纠正，并及向管业
服务部汇报。
3． 管业服务部其他人员在发现公共场地不规范使用现象时，均有责任
制止或向有关人员报告。
2 工作程序
1. 管业服务部
A] 小区管业处助理在日常工作时应注意检查用户有无私自使
用辖区内的公共场地、有无在窗外和玻璃上悬挂、张贴招
牌及广告的情况出现。
B] 在用户有特殊情况需占用或使用公共场地时，小区管业处
应请用户写出书面申请，在不违反《消防安全管理条例》
和小区的美观整齐的前提下根据“有偿使用”的原则，对
相应公共场地实行统一规划，有偿使用，同时在《公用场
地使用登记表》相应栏目中做好记录。
C] 对违反公共场地使用规定的，损坏公共场地设施、设备者，
小区员工除责令其拆除、撤销违章物品、修补破损部位并
恢复原状外，还应根据有关规定作出相应处罚。
D] 小区管业服务部在日常工作中应注意检查公用场地清洁卫
生，对于乱涂、乱画、乱贴等现象应及时制止并根据有关
规定作出处理。
2．保安员及管业服务部其他工作人员均有责任对公共场所不规范使用现象
进行制止和纠正。
十、客户回访制度
目的
规范回访运作，确保对业主（用户）的投诉处理及时性和服务的高水准，并总体
评价服务效果。
范围
本规定适用于对业主（用户）的有效投诉和维修服务质量的回访。
职责
物业管业部具体负责对业主（用户）的回访工作。
物业管业部经理监督并回访工作按要求进行。
工作规定
有效投诉的回访（投诉处理完毕一周内）。
物业管业部根据《用户投诉记录》进行回访。
回访时首先应感谢投诉者对物业公司工作的支持，对所发生的管理与服务不
合格现象表示歉意，并告诉投诉者，所投诉的现象已经得到了纠正或已采取了
预防措施。
必要时可向投诉者提供管理公司内部对投诉事件的责任人进行了处罚的资料。
询问投诉者是否对纠正或预防措施感到满意，若投诉者已感到满意或表示理
解，则请投诉者在“回访记录”上签字。
结束回访时，勿忘再一次向投诉者表示感谢。
对有效投诉的回访率应是 100%，并在已纠正或已采取了预防措施的一周内进
行回访。
维修服务的回访（维修完毕后一周内）
管业部应根据《维修单》，安排对业主（用户）的回访。
回访时应先向业主（用户）说明来意，并查看维修部位，询问维修质量，对
维修质量满意时，应请被访者在《回访记录》上签字。
回访时获得“不满意”信息时
管理处在回访中，若被访者对投诉事件或维修质量不满意，并拒绝在《回访
记录》上签字时，应详细记录“不满意”现象和理由，向被访者作出必要的解
释，以及表示继续进行纠正（或重新派员维修）。
管业部应及时将被访者“不满意”信息报告管业部经理，由管业部经理采取
必要的措施，加强力度进行整改或亲自作出回访，直至被访者满意为止。
业主报修操作流程
当面
报修
业主
维修
完毕
维修工
上门检修
回访
业 主 签 字
确认
业主投诉操作流程
业主
当面
填写投诉
纪录表
客 服 接
待
纪录反馈
信息
回 访 业
主
业主装修操作流程
填写装修
申请表
装修人员
身份证
允 许 开
工
办理装修
登记
户口本/身
份证
装 修 单
位
业主进户操作流程
资 料 验
证
业 主 身 份
证
业 主 公
约
陪 同 验
房
验 收 合
格
信 息 联 络
单 工 程 部
处理
维 修 工 上
门维修
业 主 资 料
存档
综合办公室规章制度
员工日常行为管理办法
第一章 总则
为规范集团及各分子公司所有员工的日常行为，维护企业形象，特制定本办法。
员工的日常行为指员工在工作期间的仪容仪表、言谈举止、待人接物及与他人相处
过程中的个人行为。
第二章 仪容仪表
头发：头发要保持干净整齐、无异味、无头屑；头发不宜过短，不准剃光头，不准
留怪异发型。女士头发长于肩部者应束发或结发髻；男士鬓角不宜长于耳部、发尾长
度不触及衬衫领口。
指甲：指甲应经常修剪，保持清洁。女性员工涂指甲油要求颜色与皮肤颜色相同或
相近。
胡须：不得蓄须。
口腔：保持口气清洁，工作期间尽量不吃有异味的食物。
化妆：女士化妆淡雅洁净，切忌浓妆艳抹，不宜用香味浓烈的香水或同时使用 2种
以上的香水。
着装
上班时员工应着工装，佩带工牌，并保持服装干净整洁。
鞋袜：鞋面应保持清洁，颜色以单色无图案为准，不得穿带钉子的鞋，不得穿
使脚部过于暴露的鞋子，如拖鞋、鞋拖、凉鞋、镂空鞋等，女士着裙装时鞋跟以半高
跟为宜，配以与肤色相近的长筒丝袜，男士袜子必须为深色。
第三章 行为举止
立姿：男士应双脚平行，大致与肩同宽，最好间距不超过一脚之宽：身体正直，
双肩稍向后展，头部抬起，双臂自然下垂，双手贴放于大腿两侧或双手交叉放于背后；
站立过久时，可以稍息，但双腿不可叉开过大或变换过于频繁。女士应挺胸收颌，目
视前方，双手自然下垂，叠放或相握于腹前或双手交叉放于背后，双腿基本并拢不宜
叉开；禁忌的立姿：随意扶、拉、倚、靠、趴、蹬、跨等姿势，双腿叉开过大或双脚
随意乱动。
坐姿：应保持上身挺直，把双腿平行放好，不得傲慢地把腿向前伸或后伸。正式
场合或有位尊者在座时，不应坐满座位，大体占据其三分之二的位子即可。交谈时，
不可身靠座位背部。要移动椅子的位置时，应先把椅子放在应放的地方，然后再坐，
离开坐席时应把椅子放回原来的位置，并摆放整齐。
上下楼梯：遵循右侧通行的原则，不得跑步上下楼梯，人多时不得拥挤。
在通道、走廊行走时要放轻脚步，走右侧的中间位置。
公司内与同事相遇应相互问候礼或点头行礼表示致意，与公司领导相遇应停止行
进行问候或点头行礼。
出入他人办公室：应先轻轻敲门，听到应答再进入房间。进入后，需要回手关门，
不能大力、粗暴。进入房间后，如对方正在讲话，要稍等静侯，不要中途插话，如有
急事要打断说话，也要把握机会。而且要说：“对不起，打扰一下”。
员工及部门经理进入总经理办公室时，必须携带相关办公用具，以便于记录。
言谈：在公司内任何场所谈话应将普通话，以使对方听清楚并且不影响他人工作
为宜，不得大声谈笑、唱歌或打口哨。
乘车
按公司统一规定准时在指定地点按次序上下班车，应礼貌谦让。
乘坐班车时不得携带有异味或可能对车辆或其他人造成不良影响的物品，不得在
车上乱扔废弃物品。
乘车期间不得与司机交谈，以免影响司机开车。
班车内严谨打牌、嬉戏打闹、大声喧哗。
雨雪天气携带雨伞时，应用塑料袋将伞装好。
乘车靠车窗时，下车前应将窗帘整理好。
外出乘车应注意相关座位礼仪，上下车应后上先下，主动为领导或客人开车门。
用餐
按时用餐并排队取用餐具和食品。
节约用餐，不得浪费。
用餐时注意保持地面和餐桌的卫生，用餐结束注意将餐盘放在指定位置，将个人
座位收起。
就餐过程中，不要发出大的咀嚼声，使用餐具尽可能不发出声响，用牙签时，应
用手稍做掩饰。
在外宴请客人时，应注意主次位置，领客人就座后方可就餐，不得醉酒失态，不
要在客人面前领取票据或付款，要等主人、主要客人离席后方可离席。
办公区域
桌面和墙壁、隔断不得做任何标记，不得粘贴或悬挂任何物品。
桌面只可以摆放电话、电脑设备、笔筒、水杯等物品；待处理文件和已处理文件
不能散放于桌面，要及时存放在文件筐内，所有桌面用品要摆放有序，整齐美观。
员工应在每天工作开始前及结束后做好个人工作区域的卫生保洁工作，保持物品
整齐、桌面清洁，下班前关闭所有办公设备，切断电源，关闭门窗。
离开办公席时间超过半小时以上，应在离开前整理桌面保持整齐，不得有书籍、
稿纸和文件等堆放；离开办公室 1小时以上除上述规定以外应关闭空调、照明等办公
设备。
重要文件、资料要随时存放，注意保密工作。
相关详细规定依《5S管理办法》执行。
接打电话
有电话打进时，听到铃响后，应在第三声铃响前接听。
接听外线电话首先以“您好，银盛泰”来问候，接听内线电话以“您好，××部门”
来问候。电话结束时礼貌道别，待对方切断电话后，再放话筒。
讲话简明扼要，不得在电话中聊天。
当其他部门的电话无人接听时，离之最近的员工应主动接听，重要电话作好接听
记录，并将通话内容应在第一时间告知应接收人。
工作时间原则上不能接打私人电话，必要时接打私人电话应使用手机，并且时间
以不超过三分钟为限，严禁占用公司电话聊天。
通话时声音以保证对方听清楚而不影响周围人办公为宜。
参加会议或培训时遵循《会议管理办法》，将通讯工具置于振动模式或关闭，确
实需要接听时，应走出会议室接听。
通话时有其他电话要接听，需征得对方同意，用最简捷明快的方式结束谈话。
办公区域应避免走动中接打电话，需要接听时应就近在不影响他人行走或办公的
地方接听。
接待
在约定时间内接待客人，避免迟到，有事不能按时赴约时应提前通知对方。
不得在销售前台、通道等非接待区域与客户长时间交谈。应引导客人进入接待区
域，并在落座后开始谈话。
客人来访而需接待的人不在时，相关人员应礼貌的接待对方，能解决的问题应主
动为其解决。
无论是接待公司内部同事还是接待客户都应主动、热情、大方、微笑服务。
根据具体情况决定恰当的送行方式。一般客人以送至通道为宜，重要客人应送至
大门以外，送行时应在客人离去后返回。
会议
参加会议、培训应准时到场，开会前将所有通讯工具关闭或打至震动状态。
开会时要注意坐姿，不交头接耳，不打瞌睡，不得随意走动。
会议结束后应将座椅放回原处，确保人离桌净，有序离场。
相关详细规定依《会议管理办法》执行。
办公用品
按规定申领办公用品。所有从公司申领的用品均为公司财物，要妥善保管、正确
使用，不能占为已有，离职时须交还。
对于可以重复利用的用品，必须重复利用。除印有涉及商业秘密的资料外，所有
已使用一面的打印纸应将反面再次使用。
正确使用办公用品、办公设备，如因个人使用不当而造成浪费、损坏者，需按规
定做出赔偿。
相关详细规定依《低值易耗品管理办法》执行。
第四章 其它规定
公司内严厉禁止以下行为：
工作时间内睡觉、聊天、吃零食、化妆或吵闹，工作期间打扑克、打麻将等进行
娱乐活动。
对待他人语言粗俗，带有攻击或侮辱性词汇，与同事或客户发生漫骂及打架事件。
在非指定区域吸烟，在工作时间内酗酒。
擅自毁坏和动用公司消防器材和防火设施。
损坏花木及公共办公家具、办公设备。
因个人原因造成公司财产损失、名誉损失及不良影响的事件。
相关标准及处罚措施依员工行为规范检查项目及处罚标准（见附表一），（注：此标
准将根据情况不断更新）。
与工作有关的其他规定依集团各管理办法执行。
第五章 附则
本办法草案由企管部负责解释并监督执行。
本办法草案需经董事会讨论通过后实施。
本办法自颁布之日起执行。
员工行为规范检查项目及处罚标准
序号 不 符 合 项 罚 款
1 办公桌椅、电脑显示器、主机等物品积大量灰尘 每次罚 10元
2 桌椅、电脑等办公设备、用品摆放凌乱 每次罚 10元
3 办公区域放置书包、衣物等私人物品 每次罚 10元
4 垃圾桶内垃圾满筐，清理不及时 每次罚 10元
5 各类电子文档不及时清理，导致电脑运行缓慢 每次罚 10元
6 电话礼仪不规范 每次罚 10元
7 借阅图书有污染、损坏 每次罚 10元
8 人离开半小时及以上，办公桌面凌乱、坐椅未还原 每次罚 10元
9
上班时间，办公区域内着工装不规范（如挽袖、穿拖鞋、
凉鞋等）
每次罚 10元
10 上班时间，办公区域内不佩戴胸牌 每次罚 10元
11 上班时间，办公区域内不着标准领带 每次罚 10元
12 餐后、会后不自觉将桌椅还原 每次罚 10元
13 用餐浪费 每次罚 10元
14 上班时间，办公区域内不着工装 每次罚 20元
15 各类纸质文档摆放凌乱无序 每次罚 20元
16 领用办公用品不及时登记者 每次罚 20元
17 个人负责管理的电器设备下班后未关闭或断电 每次罚 20元
18 下班离开公司前未关所负责的窗户 每次罚 20元
19 会议或培训期间，手机响铃者 每次罚 20元
20 认养花草不及时养护，导致干枯、死亡 干枯罚 10元，
死亡罚 20元21 浪费纸张等办公耗材 每次罚 20元
22 已接到会议、培训通知，迟到超过 5分钟（关于会议通
知）
（事先请假者除外）
每次罚 30元
23 在公司公共区域吸烟 每次罚 30元
24 工作时间内睡觉、聊天、吃零食 每次罚 30元
25 工作时间内进行相关娱乐活动 每次罚 50元
26 不文明行为（说脏话，埋怨、训斥客户等） 每次罚 50元
27 外出半小时以上，各部门经理室内空调未关闭 每次罚 50元
28 浏览非法网页、玩游戏、上班时间听多媒体（销售部除
外）等
每次罚 50元
29 个人工作区域，未经允许，私自放置或使用大功率用电
器
每次罚 50元
青岛银盛泰集团有限公司人事统一管理制度
第一章 前言
第一条 为使本集团公司人力资源管理作业规范化、制度化，各分子公司能在有章可循
的情况下进行作业，制定本制度，就集团公司人事统一管理进行具体界定。
第二章 职权
第二条 集团公司人力资源总监下设企业管理部，部门内设立人力资源管理岗位，负责
集团各分子公司人力资源管理事务的统筹、监督工作，各分子公司可根据实际工作情
况设立专门部门或设专人负责人力资源管理具体操作事宜；集团公司企业管理部对集
团各分子公司人力资源管理工作执行情况有考核、检查的权利。
第三章 工作分析
第三条 集团公司企业管理部根据公司具体运行状况，实时调整人力资源结构，并对各
岗位进行工作分析，明确界定各岗位工作内容、工作权责、任职资格标准等，作为招
聘、培训等人力资源作业的依据。
第四章 人力资源事务操作规范
第四条 招聘管理
1. 集团公司各部门及各分子公司有人员需求时，填报《人员需求申请表》；
2. 人员需求经逐级审批后报集团公司企业管理部；
3. 由集团公司企业管理部统一组织或授权相关人员进行招聘面试 。
第五条 入职程序
1. 员工入职当天开始计算考勤。
2. 员工入职当天，各分子公司人事专员向集团公司企业管理部申请该员工 OA账号。
3. 新员工入职当日，分子公司人事专员组织入职培训，内容包括集团公司介绍、本公司
情况说明、员工行为规范、劳动用工政策、薪酬等各项规章制度说明，并带领其尽快熟悉公司
环境。
4. 新员工直属上司或由其授权相关人员进行岗位培训，包括岗位职责说明（可参照《工
作分析》） 、岗位工作规范等，并安排工作交接。
5. 工作服：员工入职一月后将西装外套（女员工含西装裙）、衬衫尺寸报集团公司行政
助理，具体办法参见相关行政管理制度。
6. 员工资信验证：各分子公司人事专员检查核对新进员工身份证、学历证书、学位证书、
各项专业技术资格证书等相关证明文件，发现问题，及时反馈集团公司企业管理部。集团公司
保留审查及调查员工个人资料的权利，如所提供的信息有虚假，一经发现立即开除，不给予任
何经济补偿。
7. 建立员工内部档案：由各分子公司人事专员从员工新进之日建立员工档案，内容包括
员工身份证复印件、学历证书复印件、学位证书复印件、专业技术资格证书复印件、户口本复
印件等相关证明文件、近期一寸免冠彩色照片 4张备用；员工入职后发生的各项关于本人的记
录（如劳动合同、试用期评价表、培训申请等）均存入员工档案。集团公司企业管理部将定期
检查各分子公司员工档案管理情况。
8. 各分子公司薪资发放人员在员工入职后，协助员工办理工资帐户，保证按时准确将相
关信息提供给薪资发放人员。
第六条 员工手册管理
《员工手册》由集团公司统一管理，各分子公司人事专员从集团公司统一领取并作登记，员工
入职即发给《员工手册》，并作好登记；所有人员一切原因离职时均需收回，并作好登记。
第七条 试用期
1. 新进人员试用期为 3个月，特殊岗位必要时可酌情考虑。届满前一周由集团公司
企业管理部通过办公系统拟制《试用期续签评价表》进行逐级考核，考核通过者
即签定劳动合同，考核不合格者由各分子公司根据程序进行辞退。
2. 试用期内员工和企业双方均可根据实际情况提出离职或辞退要求。
第八条 薪酬制度
1. 薪酬原则：个人薪资充分与业绩挂钩；
2. 薪酬周期：每月 11日-次月 10日；
3. 发薪时间：每月 17日，遇节假日，在最近的工作日支付；
4. 集团公司、房地产公司、投资公司各岗位及其他分子公司经营管理岗位薪酬制度由集团公司企
业管理部统一制定，各分子公司其他岗位薪酬制度可在集团企业管理部指导下制定，报集团公
司董事会审批通过后执行；薪酬标准参见各岗位薪酬制度标准；
5. 在每月发薪时，各分子公司专人将本月考勤、薪酬变动情况及当月工资表报集团公司企业管理
部审核、存档。
第九条 劳动合同管理
1. 试用期考核合格后，由各分子公司人事专员负责与员工签定劳动合同，所有岗位初次签定劳动
合同期限统一为 1年。
2. 签定劳动合同后 10日内到相应区、市劳动就业管理部门办理劳动就业、合同鉴证手续。
3. 员工合同到期前一月，集团公司企业管理部将通过办公自动化系统拟定《合同续签评价表》进
行逐级考核，考核通过者续签劳动合同，考核不合格者由各分子公司根据程序在合同到期日履
行离职程序；员工在本企业连续工作三年以上，再次续签劳动合同时，可签定三年期限劳动合
同。
第十条 社会保险及住房公积金
1. 各分子公司专人负责社会保险及住房公积金缴纳事宜；
2. 员工签定劳动合同后，即行缴纳住房公积金；缴费比例为 24％（企业、个人各 12％），缴费基
数为岗位基本工资；个人部分从月薪中扣除。
3. 员工签定劳动合同后，即行缴纳社会保险，如因个人合法原因(自行缴纳或其他单位代缴统筹内
保险并能提供相应证明)不能在本公司参保，其续签合同时返还上年公司应缴部分（以青岛市最
低保险基数返还）；无合法原因，必须在本公司缴纳社会保险；缴费比例按企业所在地社会保
险征缴机构核定比例执行，缴费基数为职工上年月均基本工资。
第十一条 考勤管理
1. 每周五天半工作制；日作息时间为夏季 8：30－17：30，冬季 8：30-17：00。
2. 所有员工上下班均应登陆 OA签到、签退，特殊原因不能登陆，应提供书面说明，并经直属上级
确认后有效。
3. 员工请假前需通过 OA履行请假审批程序，获得批准并安排好工作后，方可离岗；如因特殊原因
不能事前填写申请的，于到岗日及时补填。（强调请假）
4. 各分子公司特殊原因无法使用 OA考勤时，可自行确定考勤方式，但必须形成记录存档备查。
5. 代他人签到、签退，每次扣除双方薪金各 100元，三次以上扣除当月全部绩效工资，并在之后
半年时间内薪资级别执行初级；伪造考勤特殊情况书面说明者处理方式同此。
6. 迟到或早退 5-15分钟者，每次扣除薪金 30元；迟到或早退 15-30分钟者，每次扣除 50元。
7. 无故缺勤半小时以上，返回公司后 1个工作日内未补办请假手续或补办手续未获批准者，请假
未获批准即擅自离岗者，以虚假理由请假者均视为旷工，发生一次扣除当月薪金 100元，累计
旷工达 3日者，予以解雇。
第十二条 档案管理
1. 内部档案管理：参见上文第四章第五条第七点。
2. 员工外部档案管理：各分子公司人事专员在办理员工就业手续后 10日内，督促员
工将本人档案由原存档机构转入公司；各分子公司人事专员将员工档案交至集团公
司企业管理部，由集团公司企业管理部统一办理存档事宜。
3. 员工离职后档案应从本公司转出，各分子公司人事专员应及时督促离职员工到相
关机构开具调档函，及时调出档案，逾期半年未转出档案，其后发生的档案管理费
用由离职员工本人承担（相关事宜参见《青岛市流动人员人事档案、人事关系管理
委托合同书》）。
第十三条 绩效考核
集团公司、房地产公司、投资公司各岗位及其他分子公司经营管理岗位绩效考核标准由集团公
司企业管理部统一制定，各分子公司其他岗位考核制度可在集团企业管理部指导下制定，报集团公
司董事会审批通过后执行。
具体规定参见各岗位绩效考核标准。
第十四条 培训管理
公司培训事务由集团公司企业管理部统一管理，各分子公司及各部门有培训需求时，填报《培
训申请表》，按程序审批；如有培训需求，无目标课程时，可向企业管理部申请，由企业管理部安
排相关培训。
第十五条 离职管理
1. 试用期员工可根据情况提出辞职，公司方面也可根据实际表现提出辞退；
2. 员工辞职时，需提前一个月向公司相关部门提交辞呈；公司辞退员工，应提前一个月以书面形
式通知员工；
3. 劳动合同到期后，企业与员工双方均可选择是否续签合同；
4. 所有人员获得批准后方能离职 ，离职时，均需全面完成工作交接，按照离职交接单执行离职程
序，由各分子公司行政管理部门按规定处理相关办公用品、工作服等，财务部门结清所有款项（薪
酬在公司统一发薪日存入员工工资帐户），至相关管理部门转出组织关系，所有相关部门负责
人签字确认后由各分子公司人事专员报集团企业管理部确认，并负责收回《员工手册》，经集
团企业管理部确认后各分子公司人事专员开具《解除劳动合同报告书》（请至各区劳动部门处
领取）一式三份，交员工本人一份后，方可离职。《离职交接单》及解除劳动合同报告书均存
入员工内部档案，离职人员内部档案需妥善保管。
5. 员工离职后，各分子公司人事专员应及时办理社会保险和公积金封存手续，并协助离职人员办
理失业登记手续；
6. 分子公司人事专员应及时督促离职人员转出个人档案，参见上文第四章第十二条第三点。
第十六条 职业生涯发展管理
1. 员工入职后，由公司人事专员为其建立《个人职业发展档案》，分子公司直线经理
职级以上及集团公司各岗位由集团公司企业管理部建立，并实时记录；
2. 《个人职业发展档案》的最终管理由集团公司企业管理部负责 。
第五章 其他事项
第十七条 贺仪
1. 职员办理结婚庆典，所在单位致新婚贺仪 3000元；
2. 职员子女高考录取（统招本科），所在单位致贺仪 1000元；
3. 职员子女百岁，所在单位致贺仪 2000元；
4. 职员生日，所在单位致贺仪 100元。
第十八条 抚慰与奠仪
1. 职员直系亲属（配偶、子女、父母或配偶之父母）重病，所在单位致 1000元抚慰。
2. 职员直系亲属（配偶、子女、父母或配偶之父母）去世，所在单位致奠仪 2000元。
第十九条 职员活动
1. 体检：集团公司为保障职员身心健康，防止职业病危害，每年将组织员工进行一次例行体检。
2. 职员均有机会参与集团内每年定期或不定期举行的各项活动，例如集团、所在单位周年庆祝活
动、运动会、拓展训练、郊游、旅游、公益活动等。
第六章 附则
上文所有审批程序最终均需至集团公司企业管理部进行最终确认后进行下一步操
作。
本制度自颁布之日（二 00八年三月三日）起执行。
本制度由集团公司企业管理部负责解释并监督执行。
青岛银盛泰集团有限公司
2008-3-3
工装使用管理办法
一、总则：
为充分体现集团公司及各分子公司办公新形象及员工的精神面貌,集团公司为每
位员工定制工装。为合理保护和使用工装，特制定本办法。
二、适用范围：
1、本管理办法适用范围：集团公司及各分子公司的正式员工、试用期员工、及物业
公司的服务人员、保洁人员、食堂服务人员等。
2、本管理办法所指的工装范围：由集团公司统一购置的夏装、秋装、运动服，为开
展活动（如拓展运动、房展会等）所购买的服装，物业工作人员服装，餐厅工作人员
的服装和各岗位的工牌等。
3、本管理办法所指的着装时间：正常工作日，根据工作安排需要加班的时间（如五
一假期、十一假期、春节假期），及集团公司统一安排的活动时间。
三、具体实施细则：
1、着装时间内必须统一按要求着工装，着装要应符合各岗位及各季节着装需要并统
一佩带集团公司定制的工牌。
2、为维护集团公司的形象，集团公司全体编内人员正常工作日外出的，应统一着工
装并佩带工牌。
3、全体员工要爱惜自己的工装，严禁出现各种人为的损坏，保证合理的使用寿命。
4、夏季着工装员工应定期进行清洗，保持服装清洁整齐；秋、冬装依据集团公司统
一确定的换洗时间，对自己的服装进行洗熨，保持服装的整洁端庄。
5、集团公司统一规定换洗服装期间及试用期员工未领取工装期间，员工可以着便装，
但着便装提倡着职业装。
6、正常工作日，员工鞋袜应参照集团公司《员工日常行为管理办法》执行。
7、新入职员工在试用期内离职的，工装(包括工作牌)应按实际购置价格的 80%作价；
正式员工在合同期内连续实际工作时间不超过 6个月离职，工装（包括工作牌）应按
实际购置价格的 50%作价；正式员工在合同期满离职的，不再缴纳工装折旧费。
四、处罚措施：
1、集团公司将把工装的使用与保护情况作为全体员工绩效考核的一部分。
2、集团公司人力资源助理、各分子公司人事专员及 5S管理委员会均有督导日常着装
的权利，发现违反本管理办法的有权直接要求责任人予以改正，并按照集团公司《员
工日常行为管理办法》进行处罚。
第五章 附则：
1、本办法草案由集团企管部负责解释并监督执行。
2、本办法自颁布之日起执行。
银盛泰集团有限公司车辆管理办法
第一章 总则
为规范车辆及驾驶员的管理，加强和完善车辆使用、购买、保管、维修、保养、
安全，保持车辆技术状况良好，确保运行安全，降低运行消耗，特制定本办法。
本办法适用于集团公司及各分、子公司的所有车辆、驾驶员及相关驾驶人员。
1. 3本集团的车辆由集团企管部统一管理，各级企管部对所属车辆实行分级管理。
第二章、车辆的使用
本集团的车辆使用由集团企管部负责调配；集团公司成立小车班，对车辆及驾
驶员实行集中统一管理，并指派专人负责维护保养。（物业公司车辆钥匙由综合办公室
负责保管）
集团公司各部门，各分、子公司人员因公务用车需提前做好计划，并于每天早
上 9：00之前及中午 13：00之前通知企管部行政助理，以便提前做好派车安排，并填
写派车单（见附表 1），经部门经理、行政助理、司机三方签字确认后备案，企管部根
据人员多少及车辆情况安排相关车辆与司机；因紧急情况或特殊安排可先派车后补派
车单。
如遇特殊情况，申请人员可由部门经理或行政助理签字后直接出车。
司机在车辆出发前，应在“车辆行使动向明示牌”上予以标记，返回后撤消。
各部门人员如需用车，应提前 1-2个小时申请，便于企管部整体安排。
各部门人员在车辆使用过程中，应遵循集团公司全面预算管理，核实车辆使
用里程数，配合驾驶员填写车辆出行记录单（见附表 2），并予以签字确认。
企管部在派车时应按事情的轻重缓急及车辆的大小、能源的消耗、路程的远
近等，规范、合理的安排。
节假日或上班时间外车辆的使用应经企管部负责人核准后始准调派，不得擅
自出车。
集团为高管层人员配用的小车，白天工作时间内应尽最大可能满足工作需要，
车辆调配及驾驶员分派由集团企管部统一安排，下班后使用人不得随意转借他人使用
（经集团企管部审核后除外）；假期内车辆的个人使用，须得到集团总经理的许可，并
到集团企管部备案，作车辆详情登记后方可使用，但须于假期结束后到集团企管部登
记行驶里程。
除责任驾驶员以外的其他员工如果有驾照及丰富驾驶经验，因工作需要须驾
驶公司车辆，必须提交书面申请，并经小车班班长、企管部经理审核，经人力资源总
监批准方可驾驶公司车辆。
第二章 车辆的保养、维护及维修
车辆维护旨在贯彻安全第一，预防为主，保障集团各车辆安全运行。
集团各车辆的维护分为：日常维护、一级维护、二级维护。
日常维护是由驾驶员每日出车前、行车中和收车后负责执行的车辆维护作业。
其作业中心内容是清洁、补给和安全检查。
一级维护是由小车班长指定专人负责执行的车辆维护作业。其作业中心内容
是除日常维护作业外，以清洁、润滑、紧固为主，并检查有关制动、操纵等安全部件，
以车辆的保养为主不定期进行。
二级维护是由小车班长负责执行的车辆维护作业。其作业中心内容是除一级
维护作业外，以检查、调整转向节、转向摇臂、制动踢片，悬架等经过一定时间的使
用容易磨损或变形的安全部件为主，并拆检轮胎，进行轮胎换位，按期进行。
集团所有车辆进行维护、维修，必须填写《车辆维护、维修申请单》，经小车
班班长及企管部经理、人力资源总监签字批准后方可执行；修理或更换零部件、易损
件需将旧件带回交小车班班长验收；维护、维修完毕进行费用报销时必须附上《车辆
维护、维修申请单》及维修明细、发票，按财务报销流程到财务部报销。
除特殊情况外，集团公司各车辆的加油、清洗、维修应在指定地点统一安排处
理，特殊情况，应在返回后的第一时间报小车班长处签字备案。
正常的车辆养护由相关人员提出计划，填写车辆维修/养护计划（见附表 3），
经小车班长审批后实施，报企管部核准备案。
突发性的维修要由相关人员提出书面申请，详细说明事由及预计费用、维修地
点等，填写车辆维修/养护计划，经小车班长签字后，报企管部、财务部。
集团企管部每月中旬对集团及分子公司所有车辆进行例行检查，检查内容包括
制动系统、转向系统、电路、油路、轮胎、灯光、车容车貌等，对于检查中发现的问
题给予及时的处理和解决，对于因责任司机主观原因造成的车损等，将给予处罚。
第三章 费用管理
集团公司所有车辆的保险及续保缴费事务，均由集团统一处理，由小车班长负
责并及时购买各种规费，及时处理相关保险等事宜。
集团公司所有车辆及驾驶员的年审事务应由小车班长至少提前一个月负责办
理。
集团公司有关车辆的一切费用，首先交小车班长核实签字，再经企管部负责人
审核签字后到财务报销。
汽油费为集团公司所有车辆发生的燃油消耗。
如集团公司驾驶员根据需要加油时，必须由个人在加油单据上写明加油数及
该车辆显示公里数，小车班长不定期检查数据是否准确合理。
规定每月初由小车班长结合历史数据，根据本月具体情况分析上月车辆维修
保养及油耗费用，并列出本月的月度使用计划，报企管部及财务部备案。
车辆相关费用发生后，小车班长应在核实其合理性的基础上予以控制并到企
管部登记，每月汇总到财务部报销一次。
第四章 车辆资料
集团公司各种车辆的附带资料，除行车执照、保险卡由各使用人携带外，其余
均由企管部负责登记存档，不得遗失，如该车移转时应办理车辆转籍手续，并将该车
各种资料随车转移。
第五章 车辆安全
集团各车辆在行驶前应注意安全检查，各车辆在行车途中应遵守交通规则，安
全行驶，节假日期间车辆安全亦遵从此办法。
集团各车辆在出车过程中，若因违规、违纪受到罚款或造成交通事故的，由驾
驶员自行负担责任；因个人原因造成车辆受损的，责任由使用人承担；因保管不善造
成车辆失窃的，依据相关法律规定及公安机关立案处理结果，由使用人承担相应责任。
使用人应妥善保管车辆，严禁将车辆交给无证人员驾驶，否则由使用人承担全
部责任。因停放不善造成损失的，由使用人负责。
上述所提损害，包括足以致本公司遭受任何的轻微损失及请求保险理赔。
肇事的处理
肇事发生后相关人员应在第一时间通知当地交警部门及救护中心，同时报集
团公司企管部，并在两天内在小车班长的协助下理赔，填写汽车肇事报告单（见附表
4）上报，若车辆有较大损害，人员有严重伤亡时，报集团企管部协助处理。
企管部接到肇事通知后，应立即向分管领导报告，并迅速赶往肇事地点查勘
处理。
到达出事地点后，应组织人员急救伤患，并注意保护现场。
尽量寻觅目睹肇事的第三者作证，并记明联系方式。
肇事处分：
肇事情节严重者，肇事驾驶员除负刑事、民事责任外，相应赔偿依下列规定
执行。
集团公司肇事驾驶员一旦出现肇事事故，无论情节是否严重，无论是否承担
肇事主要责任，集团公司均有权予以辞退。
肇事驾驶员肇事后畏罪潜逃者，除请司法机关缉办外，集团公司即刻予以解
雇。
肇事赔偿：行车肇事责任判明后，如当事双方愿成立和解，必须首先通知企管
部相关情况后，在当场查明损害赔偿依下列规定分别处理：
肇事责任属于公司驾驶员的过失，其赔偿款项由保险公司负担，但若肇事赔
偿金额超过保险金额时，其超过金额须由该车辆驾驶员自行负担。
肇事责任属于公司驾驶员与对方驾驶员或第三者共同过失的，按各方应负责
任之比率分担，其损害赔偿照前款办理。
第六章 车辆的内部交接
集团企管部根据车辆调整方案经有关领导批准后，填写车辆交接记录单（见附表 5）一式三份，
经接收人和交出人签字后备案，并做好办公资产交接登记。
第七章 相关岗位职责
责任驾驶员
集团所有车辆均根据车辆使用和安排情况，指定专人为车辆责任驾驶员。责
任驾驶员职责包括对车辆的车容车貌、保养维修维护、填写车辆出行记录、车辆的费
用控制、车辆的安全等负责。因工作需要短时间借车他人使用，交车时必须检查车况，
明确责任划分，否则全部责任必须由责任驾驶员承担；因工作需要或其它临时特殊原
因，长时间将车辆借用他人使用时，交车时必须填写车况等详细交接记录。车辆无论
因任何原因发生车损都必须第一时间通知企管部及小车班班长，隐瞒不报责任驾驶员
将受到处罚。
责任驾驶员因个人原因频繁发生交通肇事，公司有权收回车辆，取消责任驾驶员
驾车资格。
每天下班后，驾驶员应将公务车辆及班车停放在规定地点，如有特殊情况，
须经小车班长同意；经理级用车必须停放在安全地点，车辆若丢失，视情况追究相应
人员责任。
要求驾驶员穿戴整洁、态度和善、讲究职业道德，不得酒后驾车，不得疲劳
驾车，不得将车辆交给无证人员或他人驾驶，不准危险驾车，确保车辆和人员的人身
安全。
驾驶员应每天保持车内、外整洁，空气清新无异味，保持车内物品摆放整齐，
保持车上音响、空调以及相关设备良好。
驾驶员应做好相关保密工作，严格要求自己的言行，不传闲话，保证领导在
车上的谈话不随意传播。
驾驶员必须保证移动电话的 24小时畅通使用，在出车过程中增强时间观念，
严格遵守出车时间，杜绝用车人等车现象发生，同时出车路线的选择以便捷、安全、
节省油耗为主。
驾驶员无出车任务时，应在规定的办公区域内，协助办理相关行政事务，或
学习相关法律法规等，严禁串岗、扎堆聊天等现象发生。
小车班班长
小车班班长应合理控制车辆的油耗及相关费用的发生，对车辆的预算管理提
出建设性意见，并于月初汇总上月车辆的有关费用，每月 3日前报集团行政助理。
按期缴纳集团所有车辆的各种税费、保险，逾期办理，相关滞纳金自行承
担。
定期对集团车辆进行保养维护等工作。
每个季度组织集团及各分子公司驾驶员进行安全知识等的培训学习，至少每
周召开一次车辆安全会议。
负责建立并保管集团所有车辆的档案，登记造册。
负责处理集团及各分子公司所有车辆的相关事故及对外协调工作。
对集团及各分子公司所有车辆、驾驶员出现的相关事故等损失承担一定责任。
集团行政助理
负责对公司所有车辆进行监控，并对集团所属车辆进行合理调配，保证集团
公司人员的正常用车。
负责对公司全体驾驶人员的工作进行督导。
对因工作失误造成的公司人员、财产损失，导致工作无法正常开展，承担责
任。
分子公司行政助理
负责对所属车辆进行合理调配，保证公司人员的正常用车，并接受集团行政
助理的监督。
负责对本单位驾驶员的工作进行培训督导。
对因工作失误造成的公司人员、财产损失，导致工作无法正常开展，承担责
任。
第八章 附则
本办法草案由集团企管部负责解释。
本办法草案需经董事会讨论通过后实施。
本办法自颁布之日起执行。
附件：1、派车单
2、车辆出行记录
3、车辆维护、维修单
4、车辆肇事单
5、车辆交接记录表
6、责任司机名单
青岛银盛泰集团有限公司网络及电脑使用管理办法
随着我公司对网络资源的使用频率越来越高，为加强公司电脑及局域网的管理，确保电脑及局
域网正常运作，特制定本制度。
本制度所称的电脑主要指：主机、显示器、键盘、鼠标、打印机、以及所有的电脑网络产品和
附属设备，各类应用软件等。
1、集团公司各部门及各分子公司的电脑管理，遵循谁使用，谁负责的原则进行管理。
2、各部门及各分子公司应经常检查各自的电脑使用情况，负责电脑的安全使用、密码管理、
电子邮件管理、防杀病毒管理、上网管理等，发现问题及时纠正。
3、集团公司企业管理部对公司所有电脑、网络及信息进行统筹管理，对公司所有电脑、设备
进行登记、造册备案和维修；对软件系统进行维护和改造；对电子信息进行更新。
4、电脑的使用和保养
（1） 电脑操作规程：电脑开机时，应遵循先开电源插座、显示器、主机的顺序。每次的关、
开机操作至少相隔一分钟。严禁连续进行多次的关机操作。电脑关机时，应遵循先关主机、显示器、
电源插座的顺序。下班时，务必要将电源插座的开关全关上，节假日时，更应将插座拔下，彻底切
断电源，以防止火灾隐患。
（2） 应对电脑及其设备进行保养清洁，使之不能有灰尘，电脑不能放在潮湿的地方，应放在
通风的位置。
（3） 需保存的重要信息，除在硬盘保存外，还应进行其它方式的备份，以免电脑坏时所有的
资料丢失。
5、打印机及外围设备的使用。打印机在使用时要注意电源线和打印线是否连接有效，当出现
故障时注意检查有无卡纸。激光打印机注意硒鼓有无碳粉，喷黑水是否干凅，针打机看是否有断针。
当打印机工作时，不要人工强行阻止，否则，更容易损坏打印机。
6、软件系统的管理
（1）重要的部门或个人文档必要时需加密；对公司或个人的资料，未经允许任何人不得进行
私自备份、改动。
（2）公司各部门的重要操作系统，需由专人进行维护管理。
7、电脑防病毒的管理。外来的移动硬盘、U盘、磁盘，或对外报送的磁盘以及从外界录入信息
的磁盘，一律要进行电脑病毒检测，在确保没有病毒时方可进入本公司电脑读取信息。外来的信息
光盘，非经允许，不准在本公司的电脑读取信息，以防止病毒的入侵。
8、上网的管理，由于工作的需要我公司办理了宽带上网，工作时间上网时，不得浏览与工作无
关的信息、网上聊天（QICQ、ICQ、MSN或其它），禁止浏览色情、反动的网页。
9、集团为员工配备电脑是用于办公，所以无论工作时间还是休息时间，严禁任何人用公司电脑
玩游戏。
10、浏览信息时，不要随便下载网页的信息，特别是不要随便打开不明来历的邮件及附件，以
免网上病毒入侵；禁止在公司电脑安装有害系统运行的游戏与无关软件；禁止在电脑上玩游戏和进
行与工作无关的各种网上活动。
11、OA信息栏、短信息及电子邮箱的管理
（1）公司 OA信息管理系统由企管部指定专人进行管理。
（2）任何人不得擅自将密码及 IP地址转告他人。
（3）OA信息栏相关信息的发布必须经过集团人力资源总监的批准。
（4）为减轻服务器的负担，各部门或个人的邮箱（寄、收件夹）存储数量，部门经理以上级别
不得超过 10封，员工不得超过 5封。短信息（已收到、已发送）的数量亦同。
12、针对以上规定，集团企管部将不定期进行检查，第一次发现违反本管理办法，在责任人当
月绩效总分中扣除 10分，第二次发现扣除责任人当月绩效工资，第三次发现将责任人予以辞退。
13、以前相关制度即行终止，本制度由集团企管部负责解释并监督执行。
低值易耗办公用品管理办法
第一章 总则
为充分合理利用集团公司的各类日常消耗品、办公用品，节约集团的办公费用，保证集团公司
各部门正常工作，特制定本制度。
本制度提到的低值易耗办公用品是指不作为固定资产核算的各种用具物品，包括集
团公司范围内所有日常使用的消耗品及办公用品，包括办公桌椅、各类纸张、笔记本、
笔等基本办公用具日常消耗用品。
第二章 低值易耗品的购置
企管部根据总经理审批意见，遵循集团公司《采购管理办法》，结合集团公司全面
预算管理，按照“货比三家，择优采购”原则，具体负责集团各项低值易耗品的购置
与管理。
各部门负责人于每月月底填写低值易耗品购置申请单（见附表一）将本部门下月所
需低值易耗品申购计划报企管部，同时注明用途、数量、名称，由企管部报总经理，
经总经理审批后统一购买。
第三章 低值易耗品的验收与报销
低值易耗品购入后，由行政助理验收合格，开入库单，方可入库，并逐笔登记低值
易耗品明细帐（见附表二），结合集团公司《库存管理办法》进行实物管理。
低值易耗品验收入库后，由经办人贴票填写报销单，经企管部经理、财务负责人和
公司总经理签字后，到财务报销。
第四章 低值易耗品的领用
每月月初，各部门负责人根据领用计划填写领用单（见附表三），到企管部统一领取，并向本部
门人员发放。保管人员根据领料单逐笔登记低值易耗品领用明细帐。企管部根据各部门 3个月的平
均领用情况制定相应的领用标准。(每月 28日前报计划)
除月初外，平时无特殊原因企管部不办理办公用品的领用。
低值易耗品根据有关规定及本集团具体情况，采用一次性摊销方法。
办公用品每人一套，用完后报本部门负责人，由其统一领取，不得私自挪用其他人
员的办公用品。
集团一般工作人员必备低值易耗办公用品有：笔筒、中性笔、圆珠笔、铅笔、橡皮、
软皮本、笔记本、文件夹、文件筐、文件袋、信纸各一，拉杆夹、拉链袋各二等；部
门经理及以上除上述基本物品外，视情况可再领取 U盘、计算器、电脑、名片夹、胶
棒、修正液等各一。特殊情况领取办公用品可加量。（笔 1年 2纸，笔芯每月 1纸，软
皮本每 2月 1本，硬皮本 6个月 1本。）
第五章 低值易耗品的保管
低值易耗品管理人员每月进行一次清理、核对，保证帐实相符。
企管部按时做好办公用品的采购登记及使用登记，定期做好费用汇总。
集团公司人员对自己的办公用品要妥善保管，如因保管不善造成丢失，由个人负责，
集团不予补充。
集团公司人员要爱护好自己的办公设备，如因个人原因，造成办公桌椅及电脑损坏，
由个人负责。
企管部负责各类办公设施的管理，填写设施一览表（见附表四）进行登记记录；若
设备损坏，需填写设施维修单（见附表五）进行修理；若设施报废，需填写设施报废
单（见附表六）予以记录。
第六章 相关责任
低值易耗品购入后，如有损坏、丢失，由经办人负责，并进行赔偿；入库后，如有
损坏、丢失，由保管人员负责，并进行赔偿。
集团公司员工应有节约意识，在使用办公用品过程中要充分利用好各种低值易耗办
公用品，杜绝浪费。
第七章 总则
本办法草案由企管部负责解释。
本办法草案需经董事会讨论通过后实施。
本办法自颁布之日起执行。
印鉴管理办法
第一章 总则
为规范公司印鉴管理，明确印鉴的保管、使用、刻制、销毁等作业程序，以维护公
司资产及利益，保证公司各项经营管理活动的正常开展，特制定本办法。
印鉴是指公司向主管机关登记的公司印鉴或指定业务专用的公司印鉴（如公章、财
务章、法人章等），是公司经营管理活动中行使职权，明确公司各种权利义务关系的重
要凭证和工具。
本办法适用于集团及各分子公司的各类印鉴。
第二章 印鉴保管
集团印鉴采取分级保管的办法，各类印鉴由各分子公司派专人依职权需要领取并保
管，填写印章使用权限单（见附表一）由集团行政助理负责归档，印鉴必须由各保管
人妥善保管，不得转借他人；员工离职时，须办理归还印鉴手续，作为移交工作的一
部分。
公司建立印鉴管理的相关登记表，专人领取、归还、使用印鉴时按要求予以登记。
由企管部全面负责公司的印鉴管理工作，发放、回收印鉴，监督印鉴的保管和使用。
第三章 印鉴使用
公司将印鉴分为一般印鉴和重要印鉴。
公司的重要印鉴为集团公司及各分子公司的公章、法人章、财务专用章、合同专
用章；一般印鉴为支部章、工会章等。
重要印鉴须履行审核手续方可使用；一般印鉴由保管人在部门经理监督下使用，
无须经此程序，但要作好登记工作。
集团董事长对公司所有印鉴的使用拥有绝对的决定权。
申请
经办人需使用印鉴，须先填写印鉴使用申请单（见附表二），与所需用印鉴的文
件一并交部门经理审核。
部门经理审核同意，根据情况转至其他部门或根据印鉴使用权限逐级上报审核，
完毕后交印鉴保管人盖印公章。
用印
盖印公章时，印鉴保管人应对文件和印章使用单审批情况予以审核，符合要求的
按照公司的规定盖用公章，不符合规定的予以退回。
印鉴使用单所填内容必须与所盖章的文件内容相符。
凡文件涉及法律等重要事项的，应依有关规定经法务助理审核签字确认后予以用
印。
印鉴使用单作为用印依据由印鉴保管人留存，定期整理后交综合部归档。
公章原则上不许带出公司，对确需将印鉴带出使用的，应填写印章出借使用单（见
附表三），详细说明理由并按上述程序审核，经同意使用后携带印鉴者不得少于两人。
第四章 印鉴刻制
集团及各分子公司刻制印鉴需填写印章刻制/销毁申请单（见附表四），经部门负责
人、分管领导、总经理核准签字后，由企管部负责订制，同时将申请单归档备案。
集团及各分子公司领取印鉴时，应在企管部预留印鉴备案，未在企管部备案之印鉴，
公司不予承认，违规使用将追究相关责任。
企管部印章保管员应每半年对印章进行维护修理，防止因印泥堆积造成的印章不清
晰，引发不必要的损失。
第五章 印鉴销毁
集团及各分子公司若要销毁印鉴，应由印鉴保管人填写印章刻制/销毁申请单，经
部门负责人、分管领导、总经理批准签字后，连同原印鉴一起上报企管部统一销毁，
同时申请单归档备案。
第六章 相关责任
印鉴保管人必须妥善保管印鉴，不得遗失、毁损或私自出借，如有遗失，必须及时
上报企管部，同时承担相关责任；私自出借，给公司造成不良影响及经济损失的，视
严重情况，给予承担赔偿、辞退或移交司法部门等相应处理。
集团及各分子公司全体员工必须严格依照本办法规定的程序使用印鉴，未按规定程
序办理的，不得擅自使用。
第七章 附则
本办法草案由企管部负责解释。
本办法草案需经董事会讨论通过后实施。
本办法自颁布之日起执行。
员工宿舍管理办法
一、目的：为使集团公司员工宿舍保持整洁环境,使员工在业余时间获得充分的休息，以提高工作
效率，特订本管理办法。
二、适用范围：在集团公司宿舍内入住的全体员工
三、具体实施细则：
1、员工宿舍内公共设施（如床、桌子、部分被褥、厨房灶具等）属公司所有，入住员工应爱
护公共设施，以维护其正常使用功能。未经房产企管部许可任何人不得擅自将公共设施搬离宿舍。
2、不准随地吐痰、乱丢东西，室内公共设施不准随便移动拆卸。个人日常用品要摆放整齐有
序，保持室内整洁美观，不准往窗外丢弃杂物，卫生间要轮流打扫，垃圾要倒在指定地方，个人被
褥起床后须叠放整齐。
3、员工所分配锁匙只准本人使用，不得私配或擅自转借他人，员工离职或搬离宿舍时应将钥
匙交还房产行政助理。员工宿舍不得随意留宿他人，确有朋友、亲属短期入住应事先经过舍长许可，
若长期入住需经过房产企管部领导的许可。对经许可短期或长期入住人员均应严格遵守本管理办法。
4、注意节约用水、用电，做到人离房间要关灯、关水，将电器处于断电的状态。合理使用电
器如电饭锅，不准使用大功率的用电器如：电炉子、电暖气等，不准私自接电线，预防火灾事故的
发生，保证公私财产不受损失。
5、员工宿舍水电费、物业管理费、卫生费等产生的日常费用，由入住的员工进行平摊。
6、入住员工应严格遵守作息时间，宿舍严禁放高声喇叭影响别人正常休息，不准打麻将、打扑
克、酗酒及大声喧哗，处理好邻里关系，维护公司良好社会声誉。
7、舍长要统一安排宿舍员工轮流值日，清洗室内厕所、冲凉房、洗手盆、阳台等公共设施的卫
生。下水道因卫生不清洁造成的堵塞由责任人承担其维修费用，如无法明确责任则由入住员工平均
分摊。
8、未经舍长许可不准私自调换房间、床位。员工自己财物自己保管，任何人未经同意不得擅自
进入他人房间及动用他人物品。贵重物品应妥善保管，遗失由各人负责。室内不准张贴带色情的画
片、图像。
9、入住员工应团结一致，互谅互让，互勉互助，取长补短。严禁出现打斗等现象。
10、员工宿舍的水龙头、电灯等公共设施发生损坏，必须及时报告房产企管部派人维修，如不
报告发生事故由该房员工承担相应的责任，公共区域由舍长承担相应的责任。员工不得擅自违章维
修，因此造成的后果由责任人承担。
四、相关责任：
1、加强宿舍卫生、水电安全管理，房产企管部定期（至少每三个月进行一次并填写复查检修单）
对电器线路进行全面检查、保养维修，消除隐患。检查人员有权依据复查检修单对相关入住员工、
舍长提出改进意见。
2、房产企管部定期组织人员对员工宿舍进行检查，发现违反本办法的行为，有权依据 5S管理办
法对责任人进行处罚。
3、员工离职或迁出集体宿舍应将使用的床位、物品、抽屉等清理干净，公司配备的公共设施不
得搬走，所携出的物品，应先经房产行政助理核准检查。未将宿舍物品交接清楚或打扫干净，视员
工未办理完交接手续，员工不得擅自离职。
4、擅自使用大功率的用电器，经核实后房产企管部对责任人可以作出 100元—500元不等的处罚，
增加费用由责任人自行承担，造成责任事故的，由责任人承担全部责任。
5、入住员工应爱护公共设施，若发生人为毁损、破坏的事件，经房产企管部核实后，对责任人
予以处罚。（处罚金额为公共设施正常的市场价格）。
6、对经许可短期或长期入住人员，因其原因引起的火灾等责任事故，责任自负且承担给其他人
员造成损失的赔偿责任；若因其他员工行为导致的责任事故使上述人员受到伤害，应要求相关责任
人承担赔偿等责任，公司不承担任何责任；若因房产企管部未进行及时检修，造成责任事故，将追
究房产企管部领导的相关责任。
7、员工宿舍日常管理由舍长进行统一安排，房产企管部负有督导、检查、指导的责任。
五、附则：
1、本管理办法由集团企管部负责解释。
2、本管理办法自 2008年 4月 19日起正式实施。
青岛盛世家园物业公司例会管理办法
一、 适用范围：本办法适用于物业公司每日工作例会
二、 会议内容：
员工仪容仪表的相互检查；
当天工作计划的描述；
各部门有关问题的汇报及尚未解决问题的整改意见。
三、会议时间：
夏季 ：周一至周五 班前会：早 8：35，班后会：下午 5：10；
冬季：周一至周五 班前会：早 8：35，班后会：下午 4：40；
周六、周日无特殊情况不召开例会
四、参会人员：物业公司全体管理人员
五、会议准备材料：每天工作日志。
六、会议召开时间： 25分钟
七、会议考勤：由行政管理部负责统计到会人员，特殊情况不能参加者，应经直属上
级同意并及时通知行政管理部。
八、会议发言顺序：
经营发展部（总经理助理、房产经纪、权证人员、业务人员），各管理处（总经理助理、
一期管理处主任、一期收费员、二期管理处主任、二期管业助理、二期收费员、三期
管理处主任、三期管业助理），保安部（保安经理、保安主管），行政管理部（行政助
理、行政文员）
八、会议纪律：
1、所有与会人员需提前 5分钟到会，不得迟到早退。不能参加会议应提前通知行证管
理部，事先离开需向相关领导说明情况。
2、会议期间，应将通讯工具设置震动或关闭，保持会场安静。如遇业主投诉，可暂时
停止会议。
3、尊重会议发言人，不得在会场内交头接耳，不得大声喧哗，影响他人发言。
4、例会中对不符合要求及相关问题整改不利的情况将提出批评，纳入绩效考核
2008年 3月 20日
青岛盛世家园物业公司夜间值班规定
1. 当值时间：夏季：每日 17：30——次日 8：30
冬季：每日 17：00——次日 8：30
2.工作大纲：对物业总经理负责，在当值期间作为物业公司直接负责人，全面负责所
辖区域的安全、清洁绿化、业主报修、业主投诉、小区亮化管理等工作，确保小区物
业管理各项工作的顺利执行。
3.工作内容：
督导当班员工对“岗位职责”、“工作程序”“工作标准”的正确执行。
当值期间代表物业公司负责业主的报修、投诉工作，并做好必要的纪录。
督促保安员正常开展夜间值班工作。
带领当值保安进行全面巡视工作，每班至少保证亲自巡查三次（22：00、0：00、
3：00），并做好纪录。
合理安排当值员工轮流就餐。
完成夜间定时查岗及不定时抽查工作。
检查各班员工的值班纪录表及工作交接情况。
熟悉面对“突发事件”时的应急措施，熟记《紧急情况联络电话》。
协调好管理中心同施工单位、开发商工程等各方面的联系。
如遇雨，雪大风等恶劣的天气时，根据情况增加巡视重点部位的检查工作，以预防
突发事件的发生。
遇重大事件时，保持头脑冷静，及时通知直接上级和各相关部门的负责人并做好现
场处理，保护工作。
合理安排适当休息，保持体力及清楚的头脑以更好的工作。
认真如实记录《夜间值班纪录》。
附：火警 119
匪警 110
惜福镇派出所 87881217
本规定解释权归青岛盛世家园物业公司行政管理部。
青岛盛世家园物业公司
2008年 3月 20日
5S管理办法
第一章 总则
为加强公司办公区域管理，提高工作效率，进一步提升公司企业文化，给员工创造
一个干净、整洁、舒适、合理的工作场所和空间环境，特制定本办法。
本办法适用于集团及各分、子公司的全体员工。
本办法中提到的办公区域指以员工个人为中心，半径 1米的圆内所辖区域，包括地
面、墙壁、办公桌椅、办公设备等。
第二章 5S管理
5S管理指的是整理、整顿、清扫、清洁、素养
第三章 整理
整理：指对办公区域内的所有物品及工作用文件等进行分类，根据情况依据“必要
品的使用频率和常用程度基准表”（见附表一）分为必要与不必要。
实施细则
每周最后一天对收发文件（包括电子文档）作盘点，建立相关文件夹，将文件分
为必要（有效）和不要（过期无效）的，不要的全部销毁；必要文件保存并分类归档。
每月最后一天对质量记录以及相关表单记录（包括电子文档）作盘点，盘点后
重要的、有效的表单记录由各部门指派专人统一保存归档。
个人每天下班前对所辖区域的物品、设备、空间做盘点，确保其整洁、无损，分
类如下：
设备：电脑、电话、打印机（传真机、扫描仪等）；
空间：柜架、隔断、桌椅、储物箱、地面等；
物品：文件筐、文件盒、垃圾筐、台历、个人用品、装饰品、认养的花草、书
籍等；
“不要”物品或设备报企管部，集中处理，维修、报废、拍卖或存储；
第四章 整顿
整顿：指将经过整理认为必要的物品分类依规定位置整齐存放，并加以标示。
实施细则
办公区域：
办公桌面：原则上仅允许放置电脑、文件筐、口杯、电话、台历、书籍等与工
作有关的物品，在不影响整体效果的情况下，可以摆放 1-2样私人物品。
办公桌下方的电脑线、网线、电话线等应有序放置，不允许堆积杂物，垃圾筐
应使用垃圾袋，置写字台下，定时清倒；
办公常用物品：如笔、订书机、修正液、即时帖、便条纸、橡皮、计算器、笔
记本等，可以集中放在办公桌的一个区域；人离开半小时以上或下班时应将桌面收拾
干净。
离开办公室 1小时以上应关闭空调、照明等办公设备，将电脑处于休眠状态。
抽屉：将抽屉内的个人用品与办公用品分层存放，并排放有序，充分利用空间。
坐椅：坐椅内及椅背上一律不得搭、放任何物品，当人离开时应先将椅子调正，
离开半个小时以上或下班时，椅子应放回桌洞内；
电脑：电脑应根据区域具体情况，放置于写字台左或右前角，主机箱置桌面下，
电脑及附属设备不允许私自拆装维修，电脑上不允许有覆盖物及张贴；
隔断屏风：内、外侧不允许有任何张贴；
公共区域：
饮水机：放指定地点，不得随意移动，各部门招待用一次性纸杯应由各部门人
员负责及时清理，下班后应将其关闭；
报刊：不得在桌面或文件夹上堆积，阅完后统一放置；
外衣、手袋：请置挂于衣帽间或抽屉内，不得放在办公桌椅上。
资料整顿：
充分利用文件筐隔断，将文件按照相关类别分开放置（如待处理、处理中和已
处理或图纸、文件、标书等），并以标签明示，不得分摊于桌面，根据应用情况应分为
每日必用、常用和不常用三种，不常用的文件要进行相关处理。文件夹及档案袋等应
将类别相同物品紧贴存放，另文件筐内文件夹应根据大小高矮的顺序依次排列，不允
许单独放置纸张、书籍；
文件应根据《档案管理办法》进行秘级分类，根据秘密级别予以存放管理，注
意保密；
电脑里的电子文档、资料应根据类别分别建立相关文件夹，确保条理清晰，准
确无误。若需永久、长期保存的，应形成纸质和软盘或光盘双套介质材料归档保存备
查；
公用信息的软盘或光盘应以标签注明标题及所属部门，同时采取保护措施，储
存时要根据内容进行分类，专门保存。
电子邮件整顿：
OA内的重要邮件应该及时备份，在电脑中专门建立一个文件夹予以存放；
OA中应及时查看邮件，每周未读邮件部门经理以上级别不得超过 10封，员工
不得超过 5封，应及时查看消息，并对邮件及消息作出回应及处理，因个人原因造成
工作延误的，追究其相关责任。
员工日常行为整顿：依《员工日常行为管理办法》相关规定执行。
第五章 清扫
清扫：指随时清除办公区域内的灰尘与污垢，并防止脏污的发生，保持工作场所干
净、亮丽。
清扫范围：主要指个人办公区域：地面、桌面，桌洞；办公设备：电脑、传真机、
复印机、打印机等（公共使用的办公设备，如复印机、传真机等，由企管部负责定期
清扫）；个人文档：纸质文件及电脑内各文件夹及相关邮箱等。
实施细则
个人区域：个人每天于下班前 5分钟内进行整理打扫，保证桌面干净整洁无文件
散放，文件筐内各文件夹排放有序，相关物品摆放整齐，桌洞内无杂务、无明显灰尘，
无垃圾堆放。
办公设备：个人于每周六下班前 10分钟，将属于个人办公区域内的设备如电脑、
打印机等，进行彻底打扫，如电脑显示器屏幕、背面、底座；主机箱表面、排风口等。
个人文档：个人于每月月末对各类文档进行清扫，确保桌面上、文件筐内、电脑
中不能有失效文件，不可看到机密文件，不得存放破旧的卡片、册子、档案、报刊等，
不得存放与工作无关的文件和无用的手稿。
第六章 清洁
清洁：指在清扫的基础上对办公区域及个人自身情况进行监督、保持，不当情况及
时整改。
清洁范围包括办公区域，电子文档及个人自身日常行为。
彻底落实前面的整理、整顿、清扫（3S）工作，维持结果。
利用各种文化宣传活动（如运用标语、推广普通话、宣传栏、每周一早晨的升旗仪
式、天气温情提示、绿化认养、“关心我”、定点摄影、制做奖旗、改善单、红单联罚
等），保持新鲜活跃的活动气氛，保持 5S意识。
第七章 素养
素养：指提高员工的职业素养，使其养成良好的工作生活习惯，培养积极进取的精
神，使员工更深入充分地认识到文明的工作环境与全面的质量意识对于提高工作效率、
工作效果的重要性。
素养巡查：
企管部每月至少 3次会对集团公司 5S执行情况进行不定期巡查，对执行不力人
员第一次下发 5S改善单（见附表二），对第二次仍不达标的相关人员予以罚款处罚，
并下发 5S 罚单(见附表三)责令整改，并在月底进行评比公示，相关处罚依 5S检查表
执行（见附表四）（注：此表将根据情况不断更新）。
集团公司 5S推行委员会将于每季度末对整个集团公司的 5S执行情况进行整体检
查，并提出整改方案。
第八章 奖惩条例
将 5S管理规范纳入集团公司绩效考核制度，每月由企管部在相关项目中采取扣分
制，具体办法依《绩效考核制度》执行。
对连续两个月 5S管理规范执行不力的员工，将被公示、扣分并加扣当月部分绩效
考核工资，所在部门经理承担连带责任。
因同一办公室办公区域管理不善，室内所有办公人员及部门经理承担连带责任，
一并处理。
年终评选“5S先进个人”，并给予相应精神或物质奖励。
第九章 附则
本办法草案由企管部负责解释并监督执行。
本办法草案需经董事会讨论通过后实施。
本办法自颁布之日起执行。
采购管理办法
第一章 总则
为加强对本集团及各分、子公司采购行为的管理和监督，提高资金的使用效益，保
障采购质量，降低公司经营成本，特制定本办法。
本办法所称的采购，是指集团及各分、子公司为开展日常活动或者为全体员工提供
福利发放的需要，以确定的、规范的方式和程序，购买固定资产、相关物品、福利、
相关服务及活动等的行为，不包括工程项目中各大宗物品的采购及招标工作。
本办法所称的资金，包括预算内资金和预算外资金。
本办法适用于本集团公司、各分子公司（以下统称采购人）使用资金购买固定资产、
员工福利、物品及组织相关活动等。
第二章 采购原则
集团采购应当遵循公开、公平、公正原则，维护企业效益、维护员工利益，保证行
政效率，最大限度地提高资金的使用。
集团根据年度经营计划，预算和制定年度物资需求计划及固定资产购买计划、相关
活动安排计划等，每年分上、下半年进行 2次的成批采购。
年度物资计划难以概括，或市场供求变化导致物资需求计划改变的，及相关办公用
品等物品可在年度中进行多次的零星采购，时间段以月为单位。
贯彻“五适”方针，即以最适当的价位、在适当的时间、从最适合的地点，购进适
当品质及适当数量的物品。
第三章 采购流程
集团公司企管部是本集团采购的领导机构，负责制定集团采购政策、审议采购目录、
协调集团采购的日常管理工作。
集团公司企管部应履行下列职责：
执行集团采购政策；
审核年度集团采购计划；
制定集团采购的实施性办法；
受理集团采购投诉；
组织实施集中采购或接受采购人的委托代理采购；
建立与本集团采购相适应的信息系统；
本集团所采用的采购方式以集中采购为主，询价采购、定向采购和单一来源采购等
其他方式为辅，大宗物品以竞争性招标采购、有限竞争性招标采购和竞争性谈判采购
为主。
集团董事会及总经理对于重要材料的采购，可直接与供应商或代理商议价。专案
用料，必要时由董事会或总经理指派专人或指定部门协助办理采购作业。
集中采购：凡具有共同性的物品，以集中办理采购更为有利的，可核定相关物品
项目，由各部门依计划提出申请，企管部定期集中办理采购。
采购计划
编制：集团公司各部门应根据预算上报需求，填写采购需求申请单（见附表一），
由企管部编制年度采购计划；采购中有其他使用资金是为集团员工提供服务的，应当
编制专项采购计划。
审核：年度采购计划和专项采购计划，根据情况由集团公司财务部、总经理及董
事会三级审核。
实施：经批准后的采购计划，属于集中采购的由企管部组织实施，属于分散采购
的由相关人员组织实施。
集团公司各部门、各分子公司若有紧急采购需求，可通过电话方式予以申请，并
于事后补办相关手续。企管部在接到电话申请后，应立即指定经办人员进行询价、议
价，按一般采购程序优先办理。
采购进度：企管部应依采购地区、物品特性及市场供需，分类制定物品采购进度，
通知各有关部门以供参考，遇有变更时，应立即修正。
采购审批
采购步骤
询价、比价、议价
企管部收到“采购需求申请单”后，应依申请的缓急程度予以办理，并参考市
场行情及过去采购记录或厂商提供的资料，大宗或大额物品除经核准得以电话询价之
外，需精选三家以上的供应商办理比价或经分析后议价。
在询价过程中，若供应商报价的规格与采购规格略有不同或属代用品者，采购
经办人员应附资料，并在采购询价记录单（见附表二）上予以说明，经企管部核准，
申请部门签注意见后呈报分管副总。
对于厂商的报价资料经整理后，经办人员应深入分析后，以电话等联络方式向
厂商议价。
呈核及核决
企管部经办人员询价、议价完成后，将“采购需求申请单”与“采购询价记录
单”填写完整详细，报财务部审核后上报分管副总，根据采购情况必要时报董事会予
以研究。
核决权限：部门经理审批权限在 2千元以内，分管副总经理(含同级领导)审批
权限在 1万元以内，超过 1万元人民币以及购买汽车、笔记本电脑、办公设备等贵重
物品必须报总经理审批，必要情况报集团董事会审批。
对预算外需求单的审批，除执行以上审批手续外，一律报总经理审批。
采购合同：采购询价获准后，企管部即与供应商洽谈买卖合同及合同条款。买卖
合同采用国家标准合同和本集团公司拟订合同格式。合同文本须经法务助理及分管副
总批准，必要时报总经理核准。
集团公司及各分子公司采购合同依《合同管理办法》执行。
采购合同经双方签章生效后，企管部负责向财务部申请借款同时按合同进度付
款，及时向申请部门提供需求物品等。
采购验收：集中采购的物品、服务等，由企管部组织验收；对物品、服务等有特
殊要求的，企管部可以会同采购申请部门共同组织验收。分散采购的，由企管部进行
验收。验收过程应当签署验收意见，同时报集团企管部备案。
验收内容：企管部应及时催促供应方按时发货，收到托运单据或提货凭单后，
即前往提货点，按提货程序清点货物品种、规格、质量、数量或重量，填写采购验收
单（见附表三）相符后签收。
验收过程中如发现货物相关规格与合同约定标准不符，采购购员可拒绝接收或
将货物退回，并及时告知供应方，就退货、经济补偿、赔偿和罚款事宜进行谈判。
验收合格的货物及时运抵仓库，办理移交入库手续，并持有关发票和“采购验
收单”到财务部销帐，相关入库事宜参照《库存管理办法》。
相关活动：集团公司企管部在组织集团各项活动过程中，应根据活动安排至少提前
十天上报计划及预算，由集团董事会、总经理予以审核。
第四章 相关职能
集团及各分子公司财务部应当按照下列规定对集团采购活动进行监督检查：
集团采购活动是否按照经审核批准的集团采购计划进行。
集团采购方式、流程、合同付款情况等是否符合本办法的规定。
财务部如发现采购活动违反本办法规定，有权责令其中止。
财务部如发现各部门需开支(采购)时，没有按上述审批手续办理的，有权拒绝付
款。
财务部应当对集团采购活动进行审计监督，并向集团董事会、总经理办公会报告
审计结果。必要时，可以对企管部或者相关经办人进行专项审计。
集团董事会、财务部、企管部、申请部门应对巨额采购活动予以监督。
集团公司企管部作为集团的采购部门应当每半年以书面形式上报董事会，公布上半
年度集团采购的有关情况及下半年度集团采购计划。
企管部应当严格遵守集团的相关管理规定，接受集团董事会及各部门的监督。
企管部应将每次采购情况进行记录、登记，形成采购档案予以备查，档案内容应
包括采购需求申请单、采购询价记录单、供应商相关资料、采购合同、采购验收单等
一切有关材料。
第五章 违规处理
对供应商违规的处理：供应商违反本办法规定给本集团或者其他供应商造成损失的，
应当承担赔偿责任，同时集团公司至少 1年内不再采购其商品。
对员工违规的处理：参与集团采购活动的经办人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、
索贿受贿的，依照法律、法规及本集团相关管理办法的规定处理，同时其主管领导负
相关连带责任。
第六章 附则
本办法草案由企管部负责解释。
本办法草案需经董事会讨论通过后实施。
本办法自颁布之日起执行。
公文管理办法
第一章 总则
本制度中所称的公文是指根据工作需要以银盛泰集团名义向本集团内部、各分子公
司或向行政机关、行业主管部门、客户等报送的非因律师提供法律服务而形成的、以
及以本集团为收文人的各种纸介、电子文件的总称。
为规范本集团公文的起草、传递、签收、登记、审核、分发、传阅、拟办、批办、
承办、催办、查办、立卷、归档、销毁及报送、收文等程序，提高公文处理效率，特
制定本制度。
本集团公文的处理工作应当遵循及时、准确原则。
第二章 公文种类
本集团公文的种类为：
报告
本集团向行政机关、行业主管等部门汇报工作、反映情况和问题，以及回复询问时所
用的陈述性公文。
请示
本集团向行政机关、行业主管等部门请求指示或要求批准某一事项或批准对某事项的
处理意见的公文。
决议
本集团董事会会议对所审议事项作出决定的公文。
决定
本集团全体员工大会、管理层会议审议、通过的事项的最终决定。
通知
本集团传达或转发行政机关、行业主管部门指示或公文，以及发布本集团规章制度，
要求本集团员工知悉、办理或执行的事项，聘用和任免员工等所适用的公文。
通报
本集团对员工、部门进行表彰、批评或处罚，传达重要精神或情况的公文。
会议纪要
用于概括本集团全体员工大会的决定和其他有关会议的决议内容，作为会议之后传达、
执行的依据而制作的公文。
函
用于行业之间或同其他单位联系工作、商洽事项、询问或答复问题的公文。
第三章 公文格式及公文的印制、装订
公文格式
公文的格式包括文头部分、行文部分和文尾部分。
文头部分一般由版头、发文字号、横间隔线、公文编号、密级程度几部分组成。
版头是发文单位的标志，版头的结构方式由本集团全称加“文件”构成。
发文字号由本集团代字、年度和顺序号三部分组成。
横间隔线是在发文字号之下，公文标题之上的一条横线，它将文头部分与行文
部分隔开，使公文眉目清晰。
密级程度是公文的秘密等级，需在左上角标注。涉及集团秘密的公文均应标注
秘密等级和相应的保密期限。秘密等级分为绝密、机密和秘密三种，其中涉及董事会
决议等的相关内容为绝密；涉及集团各类会议纪要及决定的内容为机密；涉及对外联
络、汇报的资料内容为秘密；其余为一般。保密期限由企管部负责人决定。
行文部分一般由公文标题、主送单位、正文、发文单位、成文时间和印章、附件
标注组成。
公文标题由本集团名称、事由和文种三要素构成。
主送单位一般标注在标题之下，正文之前，提行顶格书写。
正文要包括行文的原因、要达到的目的、事项以及具体要求等。
附件标注是对附件名称和件数的说明。公文如有附件，要在正文之后左下方注
明附件顺序、名称和份数等。
如本集团为发文单位，要用全称标注在公文尾部右下侧。严禁在无正文内容的
空白页上落款。
成文时间一般标注在发文单位名称下面。成文时间以签发的时间为准；会议通
过的公文，以会议通过的时间为准，成文时间应以公文通用的形式标注。
本集团公文如需加盖印鉴，参见本集团《印信管理办法》。
文尾部分一般由主题词、抄送（抄报）单位和印刷版记组成。
主题词是指反映特定主题的概念、规范化的名词或名词性词组。主题词标注抄
送、抄报单位的上部，顶格书写。
抄送（抄报）单位是需要了解公文内容的单位。对上级单位用“抄报”；对同
级和无隶属关系的单位用“抄送” 。抄送（抄报）单位标注在主题词之下，印刷版记
之上。
印刷版记包括公文的印发单位、印发时间和印发份数。
公文印制、装订
公文的书写、排版，应当从左至右横写、横排。书写和排版时，要在公文左侧留
出 厘米的装订线，右侧留出 2厘米空白边，上端留出 —4厘米的空白“眉头”，
下端留出 厘米的底边。
公文用纸一律采用 A4型。公文的书写、修改以及草拟、审核、签发，要使用蓝
黑、碳素墨水或墨汁，禁止使用铅笔、圆珠笔、水彩笔和纯蓝墨水、红墨水。对电子
设备为载体的公文文稿应当在文件中标明文件起草时间、起草人、修改时间、修改人
等，以免混淆。
公文的书写和排版，必须使用规范的简化汉字和法定的计量单位。
公文标题的字号为二号字，正文用四号宋体字排印。
公文应在左侧装订。
第四章 发文处理程序
发文处理是指公文拟稿到发出和归档的整个过程。发文处理程序包括：拟搞、审核、
签发、编号、打印、校对、用印、登记、传阅、投送、归档。
拟稿
公文的草拟由本集团董事会、法律顾问、行政助理及综合部指定的人员负责。
草拟公文应注意：
符合国家法律、法规，符合党和政府的方针、政策及有关规定。
情况确实，观点明确，条理清楚，文字精练，书写工整。
请示应当一文一事。
人名、地名、数字、引文准确。引用法律、法规、规范性文件的应注明全称、
颁布机关、文号等内容。
审核
公文文稿的审核由决定起草人负责。以集团名义行文，在签发之前，应送交审核。
审核内容包括：
必要性。确定是否需要行文，以何名义行文。
真实性。审查材料是否真实、准确，观点是否正确。
合法性。审查文稿内容是否符合党和国家的现行方针、政策、法律、法规；与
集团内已经公布、仍在执行的规定有无矛盾。
规范性。审查拟定公文文种、标题、主送单位、抄送单位、主题词等是否符合
规定。审核文字是否条理清楚、合乎逻辑；遣词造句、标点符号、数字及计量单位、
人名、地点、专用术语是否准确、规范。
签发
本集团公文的签发由董事会、总经理或企管部负责。草拟的文稿一经签发即成定
稿。
公文签发：
集团董事会会议决议由董事会签发。
集团对内发文及员工大会会议纪要、会议决定由企管部签发。
集团对外发文，应由总经理和企管部两级审核签发。
编号、打印
企管部检查签发手续是否完备，是否合乎规定，在确认无误后，对文件进行编号并打
印清样。
校对
文稿清样打印完毕，由拟稿人进行校对后正式打印成文。
用印
制成的公文如需加盖印章的，应经相关审批流程后，参照《印鉴管理办法》在落
款处加盖公章。
本集团董事会会议决议和全体员工大会决定应当由与会董事、监事、本集团员工
及记录人员签字后生效。
登记
发文登记是对准备发出的公文进行统一记载，以便对公文进行清点、统计、控制、
查找和回收。发文登记由企管部负责并制作《发文登记表》（见附表 1）。
登记项目包括：按发文顺序详细登记发文的登记日期、签发人、发往部门、文件
编号、文件标题、份数、签收人、归档等事项。
投送
公文投送由本集团企管部负责。相关人员应对照原稿对文稿的报头、文号、报送及发
放范围及份数进行逐项检查后，按发放范围及限定时间发送。
归档
公文发送完毕后，应及时对公文进行整理、归档。归档应由专人负责，按照《档案管
理办法》办理。
第五章 收文处理
收文处理是指对收进的公文进行办理和保管的整个过程。收文处理程序包括签收、
拆封、登记、审批、传阅、承办、办复、归档等环节。本集团的收文工作由企管部负
责。
签收：企管部收到各种函件，应对所收函件履行检查、清点手续，经核对无误后予
以签收。
对所收函件的外观进行检查，检查内容应包括：函件外部有无破损；函件是否己
被拆封；来件收件人名称、地址有无涂改现象。收件人员如发现有任何问题应立即与
寄送单位联系，明确所收函件寄送前相应情况，反映材料目前状况。
本集团员工以本集团名义取得的相关文件，回集团后应按本制度规定履行登记上
报手续。
文件的拆封
凡签收的文件只写明收文单位名称，即以“银盛泰集团”为收件人的，由企管部
相关人员负责拆封；凡收到的文件指明收件人为集团员工或集团负责人的，企管部签
收后，应原封转送收件人，由收件人自行拆封。收件人拆封后发现是集团内文件的，
应及时交还企管部，由企管部进行相应处理。
企管部对来件拆封后，应对封内文件进行初步检查：
拆封人员应小心启封，剪口时要注意避免损坏封内的文件；
启封时应取净袋内文件，防止遗漏；
封内如有附件，要按附件目录认真核对，如不相符或漏装，应及时与来文单位
联系处理。
发现无固定版头、无公章或其他手续不全及不符合行文关系的文件时，经确认
后应由企管部单独存放并归档。
收文登记
企管部应当对收到的文件进行登记。
收文应建立《收文登记表》（见附表 2），登记内容包括：顺序号、收到日期、来
文单位、来文字号、密级、份数、文件标题、处理情况。
登记完毕，企管部应在所收文件上加附《文件处理单》（见附表 3），写明来文单
位、来文字号、份数、文件标题、收文日期、收文编号、批办意见、承办情况等。《收
文登记表》、《文件处理单》及收文备注上的收文日期和文号要保证一致。总经理秘书
在接到各部门上报文件后应逐个登记，按照紧急程度上报总经理批示，并按批复意见
做相关处理，下发文件时应由相关接受部门签字确认，防止丢失。
文件检送
由企管部将己登记完毕的文件按下列方式进行处理：
业务文件：送交承办该业务的部门，由该部门按照本集团相关业务操作的规定，
作相应处理；
非业务文件：送交企管部经理，由其根据具体情况交董事会审批或自行处理。
.文件处理
董事会或总经理、企管部负责人根据来文性质提出批办意见。批办意见要填写在
《文件处理单》的“批办意见”栏内，并签署姓名和时间。
根据批办意见在一定范围内传阅的文件，由总经理秘书负责将文件依次送呈传阅，
对传阅过程进行督办。阅件人在阅读完毕后，应在《文件处理单》上签署姓名、传阅
日期，必要时可填写意见。文件传阅过程参照下列要求执行。
文件的传阅与催办
传阅文件应填写《文件传阅单》（见附表 4），包括送呈部门、人员，传阅时间、
文件标题、发文部门、紧急程度、机密程度、传阅事由、批复意见等。
传阅文件应严格遵守传阅范围和保密规定，对尚未传达的文件不得向外泄露内
容。
应根据文件的紧急程度阅批文件，加急件为自文件送到后的 2-4小时，急件为
4-8小时，一般件不得超过两天，阅後应签名以示负责。因个人原因导致文件传阅超时，
相关后果由个人负责
阅文时不得抄录全文，不得任意取走文件夹内任何文件及附件，如确系工作需
要，要办理借阅手续，以防止丢失泄密。
文件阅完後，应送交总经理秘书，切忌横传。
文件传阅顺序为：
企业管理部 副总 总助 市场营销部 财务部 工程管理部
总经理
董事长
文件承办
需承办的文件，应根据董事会或总经理、相关负责人的批办意见及时移送承办人
员进行相关处理，处理完毕后交企管部行政助理存档。
承办事项完结后，承办人员将承办情况和结果及时呈报批办人员，并在《文件处
理单》的“处理结果”栏内填写办复的结果、办复的形式及办复人的姓名、办复时间
等。
文件传达
对于不需要进行相应处理，可由全体员工阅知的文件，如内部资料、刊物，参阅
材料、工作简报、信息等，由企管部负责处理。
需要在集团董事会及员工大会等会议中传达的文件，由董事会或总经理、企管部
负责人确定并传达。
整理、归档
文件的整理、借阅、销毁、归档等，参照集团《档案管理办法》执行。
第六章 附则
.本办法草案由企管部负责解释。
.本办法草案需经董事会讨论通过后实施。
本办法自颁布之日起执行。
青岛银盛泰集团分子公司（装饰、物资、加油站、物业）
管理人员作息制度（试行）
第一条 适用范围
装饰公司、物资公司、加油站、物业公司全体管理人员。
第二条 工作时间
1.周工作时间：
我公司实行每周六天工作制。
2.日工作时间：
夏季 8：30－17：30，其中 12：00-13：30为午休时间；
冬季 8：30-17：00，其中 12：00-13：00为午休时间；
具体调整日期参照相关行政主管部门，由集团企业管理部通知。
第三条 考勤
1. 权责
考勤由集团企业管理部统一管理，考勤制度解释权属集团企业管理部门。
各分子公司公司考勤记录由本公司考勤记录员负责，每月薪酬月度截止日次日将考勤记录表、
请假申请、加班申请等一切与工资相关的文档，报集团企业管理部人力资源助理处，作计算工资之
用，并存档备查。
各中高层管理人员必须了解直属下级出勤情况，并有义务协助进行考勤规范管理。如出现管理
不善或舞弊行为，出现一次按旷工一天计。
2. 考勤方式
所有员工上下班均需登陆 OA（办公自动化系统）签到、签退。
因办公设备原因、外出办事等特殊情况不能登陆，应提供书面说明，并经直属上级、分管领导
签字确认后有效。
3. 考勤违规处罚
① 代他人签到、签退，或考勤记录人员作虚假记录，每次扣除每位当事人薪金 100元，
累计三次扣除当月全部绩效工资，并在之后半年时间内薪资级别执行初级；伪造考勤特殊
情况书面说明者处理方式同此。
② 迟到或早退 5-15分钟者，每次扣除薪金 30元；迟到或早退 15-30分钟者，每次扣除 50
元。 月度内累计迟到三次，除每次扣除相应薪金外，另计旷工一日，并扣除相应薪金。
③ 无故缺勤半小时以上，返回公司后 1个工作日内未补办请假手续或补办手续未获批准者、
请假未获批准即擅自离岗者、以虚假理由请假者均视为旷工，发生一次除扣除当日出勤工
资外，另扣除薪金 100元，累计旷工达 3日者，予以解雇。
④规定必须参加的会议或培训，如有迟到、缺席等情况，处罚措施参照以上规定执行。
第四条 休假制度
1. 因分子公司工作性质特殊，全员实行轮休制。每周休息一天，员工入职时，进行休息日确定，
并由本公司考勤记录员进行全员统一排班，确保每日有管理人员在岗，报公司领导会签确定，
一旦确定固定休息日，必须遵照执行，不得擅自调整。因人员变动等导致的轮休排班变动，需
重新履行签字确认流程。
2. 国家法定节假日按国家统一规定，结合公司作息制度具体安排，并由集团企业管理部统一通知。
第五条 加班管理制度
1. 原则上公司不得安排员工加班，员工因个人工作计划未完成，导致的休息日减少，不计加班。
2. 如因特殊情况，公司需安排员工加班，应由部门经理提交加班申请表，提交分子公司总经理及
集团人力资源总监审批通过后方可安排员工加班。同时，各部门应根据各岗位工作安排，在月
度内进行调休。无法调休满时，计算加班工资。各部门经理及分管领导需对加班质量进行严格
监控，对于无质量加班应以加班质量否定单（附表）告知考勤记录人员，取消其加班记录。同
时，分子公司行政人员及集团企业管理部将不定期检查各加班人员工作质量，对出现的违规情
况进行现场登记确认，并反馈相关领导进行加班否定，如属管理责任，将从相关领导工资中扣
除相应金额（违规人员当日加班工资）。加班工资标准：公休日 30元/天，节日 50元/天,正常
工作日晚上加班超过 12点按公休日加班计算。（晚上加班结束时间在 12点以前者，累计加班
时间，有效工作每八小时计公休日加班一天）
3. 未经审批擅自安排加班，不计加班费，如出现员工投诉，将从作出加班决定的相关领导工资中
扣除相应金额，用于员工加班工资发放。
4. 调休
①① 如因公司加班安排，导致员工无法在休息日正常休息，部门可根据各岗位工作安排，在月
度内进行调休，填报调休申请单逐级审批通过后报考勤记录员备案。
②② 调休不累计至下月。
③③ 原则上不允许攒休，每次调休应为 1天。
④④ 因特殊情况需连续调休一天以上者，需按流程进行请假（见后）审批。
⑤⑤ 以上②-④条，有不按规范操作者，按旷工处理。
5. 所有因出差、培训、集团统一活动、抢险救灾等原因导致的休息日减少，不得调休，不计加班。
6. 部门经理及以上岗位人员任何情况下加班均不计算加班费。
第六条 请假管理制度
8. 员工因各种原因不能正常出勤时，需事前以书面形式（附表）进行逐级请假审批。如因特殊原
因不能事前填写申请的，必须电话向直属领导及分管领导请假，获得批准后电话告知考勤记录
人员，并于到岗日及时补行请假手续。其他情况下未按规定办理申请，均视为旷工。
9. 请假期届满如因病或临时发生意外等不可抗事件，不能及时到职者，应及时告知直属上级及本
公司考勤记录员，并于到岗日履行续假手续，未行续假者按旷工处理。
10.除上条所述情况外，其他情况下请假期满不到岗，一律按旷工处理。
11.有编造请假理由者，视同旷工。
12.假别及相关规定：
请假流程：
i. 员工 3日以内普通假：本人－直属领导－分管领导；
ii. 员工 3日以上普通假及婚、丧等特殊假：本人－直属领导－分管领导－本公司总经理
－集团人力资源总监；
iii. 职能经理 3日以内普通假：本人－直属领导－本公司总经理；
类别 假别 工资标准 证明材料或条件 备注
事假 按日扣除基本工资 无三 日
以 内
普 通
假
病假
试用期员工按日扣除工
资；正式员工按日扣除
50％基本工资
医院证明(无证明视同为事
假)
事假
按日扣除基本工资及绩
效工资
无
病假
试用期员工按日扣除工
资；正式员工按日扣除
50％基本工资，按日扣
除绩效工资
医院证明(无证明视同为事
假)
婚假
试用期员工婚假视同事
假；正式员工基本工资
全额发放，按日扣除绩
效工资
结婚证（自发证之日起 1年
以内），在本公司工作后领
取结婚证者，根据实际情况
申请休假（按地区规定执行）
丧假
三天以内不扣工资，延
长时间视同事假
无
因工负
伤或患
职业病
基本工资全额发放，按
日扣除绩效工资
出具相关鉴定机构报告，并
由企业管理部向社保机构
申领相关待遇
三
日
以
上
请
假
及
特
殊
假
产假
发放基本工资，按日扣
除绩效工资
由企业管理部办理相应社
保待遇申领
以书面形式逐级
审批通过后有效，
报考勤记录员备
案
iv. 职能经理 3日以上普通假及婚、丧等特殊假：本人－直属领导－本公司总经理－集团
人力资源总监－集团总经理；
v. 高层 3日以内普通假：本人－本公司总经理－集团人力资源总监；
分子公司总经理－集团人力资源总监－集团总经理；
vi. 高层 3日以上普通假及婚、丧等特殊假：本人－本公司总经理－集团人力资源总监－
集团总经理。
13.参加专升本考试、期末考试及各类职称考试等情况请假（须出示校方或准考证明），按正常出
勤处理。
14.所有请假申请及请假变动信息均应告知本公司考勤记录员，未告知者按旷工处理。相关文本由
考勤记录员存档，并由考勤记录员第一时间告知集团考勤记录人员，确保信息畅通、准确。
第七条 附则
1. 试用期员工请假天数顺延试用期，并可作为试用期评价因素。
2. 本制度自二 00五年十一月十一日起生效，此前与此相违背的制度自行作废；
3. 本制度修改权限在集团企业管理部，报集团总经理审批通过后颁布执行。
青岛银盛泰集团有限公司
2008-5-11
合同管理制度
第一章 总则
第 1条 为了促进集团公司对外经济活动的开展，提高企业经济效益及企业信誉，树立
企业形象，规范工作人员对外业务往来中的行为，明确职责，防止公司蒙受不必要的
经济损失，特制定本办法，以资共同遵守。
第 2条 本制度所包括的合同是指涉及房地产交易的《商品房买卖合同》、借款合同、
保险合同，工程开发建设的建筑工程施工合同、建筑工程设计合同等，物资采购的合
同，装饰装修合同、物业管理维修合同，市场策划媒体发布等方面的经济合同，不包
括劳动合同（劳动合同由人事管理专员依据集团公司统一规定签订并保管）。
第 3条 本制度所指合同均采用书面形式，有关修改合同的文书、图表、传真件等均视
为合同的组成部分。在经济管理活动中以公司名义与外界发生经济往来的，必须签订
经济合同，严禁出现口头承诺、口头协议的现象。
第 4条 合同管理是企业管理的一项重要内容，搞好合同管理，对于公司各项活动的开
展和经济利益的取得，都有积极的意义。各有关部门都必须互相配合，严格遵守、切
实执行本制度，搞好公司以“重合同、守信誉”为核心的合同管理工作。
第二章 合同的签订
第 5条 签订各类合同，必须遵守国家的法律、法规、政策及有关规定。
第 6条 外出签订合同，除法定代表人外，必须持有法人授权委托书。（未办理会签流
转手续）委托代理人必须对本企业负责，对本职工作负责，在授权范围内行使签约权。
超越代理权限和无代理权均无对外签约权，但事后经集团董事长予以认可并补发委托
证明的除外。合同依据本制度流转完会签审批程序后，分、子公司的负责人，部门的
部门经理均可在委托代理人一栏上签字，普通员工不得在委托代理人一栏中签字。
第 7条 经办人在签订合同之前，必须认真了解对方当事人的情况。对方单位是否具有
法人资格、是否有独立经营自主权、是否具有履约能力及其资信情况，对方签约人是
否法定代表人或委托代理人及其代理权限。既要注重经济效益，又要考虑对方的实际
履约能力，防止签订无效经济合同，产生不必要的经济纠纷。
第 8条 签订合同，必须贯彻“平等互利、协商一致、等价有偿”及“价廉物美、择优
签约”的原则。
第 9条 签订各类合同的过程中，如涉及集团公司内部其他部门、分子公司之间的，应
事先在内部进行协商，统一平衡，然后签约。
第 10条 合同双方当事人权利、义务的规定必须明确、具体、文字表达要清晰、准确。
合同内容应注意的主要问题：
1 合同正文内容：合同内容包括当事人的姓名（名称）住所、标的物（指货物、劳务、
工程项目等）、数量和质量、价款或酬金、付款方式、履行的期限、地点和方式、违约
责任、争议解决条款等主要条款。2 结尾部分：双方都必须使用合法有效的印章
——公章或合同专用章，不得使用财务章或其他印章，注明合同有效期限及签订期限。
第 11条 签订合同，除合同履行地在我方所在地外，签约时应尽力争取将来发生纠纷
由我方住所地的人民法院管辖。
第 12条 任何人对外签订合同，都必须以维护本集团公司合法权益和提高经济效益为
宗旨，决不允许在签订经济合同时假公济私、谋取私利，违者依法严惩。
第三章 签订各类经济合同书应必备的要件须知
第 13条 销售合同应注重审查以下材料：
买受人身份证明（身份证、户口本、警官证、军官证、士兵证、护照）；委托代
理人持有（授权委托书、身份证明等）；提供正确的住所地址及联系方式；其他应提
供的材料。
第 14条 物资购销合同应注意审查以下材料：
签订合同对方当事人法人营业执照（复印件要加盖公章）；原材料合格证、准用证等产品证明
材料；产品质量保证书；产品的售后维修服务书；授权委托书；委托代理人身份证明；其他应提供
的材料。
第 15条 工程勘察、设计、施工、监理合同应审查以下材料：
签订合同对方当事人法人营业执照（复印件要加盖公章）；资质证书及相关收费文件；授权委托
书；委托代理人身份证明；对方资信证明；其他应提供的材料。
第 16条 签订市场拓展、媒体发布合同应注意审查以下材料：
签订合同对方当事人法人营业执照（复印件要加盖公章）；资质证书；授权委托书；委托代理人
身份证明；其他应提供的材料。
第四章 合同的审核流程（会签评审程序）
第 17条 集团公司实行合同评审会签制度基本流程：
A：房地产公司市场营销部合同审批程序：经办人——部门经理——总经理助理——房产公司
常务副总——集团公司财务部审计专员审核— 集团法务助理——集团董事长
第 18条 经办人拟稿完毕后填写合同会签单（见附表 1），将合同草稿一并交市场营销部经理
审阅，市场营销部经理审核完毕直接交由总经理助理审核，总经理助理审核完毕转交房产公司常务
副总，房产常务副总对合同草稿审核完毕后，签署意见（同意或改进意见）交由集团财务部审计专
员审核完毕后，提交集团法务助理审核，集团法务助理审核完毕后提交董事长秘书转交董事长审核。
审核人可以提出具体的书面意见表述在合同会签单上，或者与经办人直接协商确定合同变更事宜。
B：涉及工程的合同审批程序：经办人——工程项目部经理——预算部经理——房地产常务副总
——集团财务部审计专员审核——集团法务助理——集团董事长
第 19条 经办人应先按照本办法第 23条的规定先行进行预算审核，再按照以下程序进行流转：
经办人拟稿完毕后填写会签单（见附表 2）将合同草稿一并交工程项目部经理审核，审核完毕后工
程项目部经理交预算部经理审核，后交房产常务副总审核，交集团财务部审计专员审核，集团法务
助理审核，集团董事长审核。审核人可以提出具体的书面意见表述在合同会签单上，或者与经办人
直接协商确定合同变更事宜。
C：涉及各分子公司的合同审批程序：经办人——分、子公司经理——（预算部经理——房产
常务副总）——集团财务部审计专员审核——集团法务助理——集团董事长
第 20条经办人拟稿完毕后填写会签单（见附表 3）将合同草稿一并交分、子公司经理审核，若
合同涉及工程内容的经办人应依据第 23条的规定交预算部经理先行审核预算。后交房产常务副总
审核，提交集团财务部审计专员审核，集团法务助理审核，集团董事长审核并签字。审核人可以提
出具体的书面意见表述在合同会签单上，或者与经办人直接协商确定合同变更事宜。
D：涉及集团公司的合同审批流程：经办人——部门经理——直属总监——集团财务部审计专
员——集团法务助理——集团董事长。
第 21条经办人拟稿完毕后填写会签单（见附表 4）将合同草稿一并交部门经理审核，后交直属
总监审核。后提交集团财务部审计专员审核，集团法务助理审核，集团董事长审核并签字。审核人
可以提出具体的书面意见表述在合同会签单上，或者与经办人直接协商确定合同变更事宜。
E：涉及《商品房买卖合同》及《业主临时公约》等特殊的示范文本的标准格式合同审批流程：
经办人——企管部经理——直属总监——市场营销部经理——总经理助理——房产常务副总
——装饰总经理——物业总经理——集团财务部经理——集团财务总监——集团法务助理——集
团董事长
第 22条经办人拟稿完毕后填写会签单（见附表 5）将合同草稿一并交企管部经理审核，审核完
毕后提交直属总监审核，后交市场营销部经理及总经理助理审核,后提交房产常务副总审核，装饰
总经理审核，物业总经理审核，集团财务部经理、集团财务总监审核，集团法务助理审核，集团董
事长审核并签字。审核人可以提出具体的书面意见表述在合同会签单上，或者与经办人直接协商确
定合同变更事宜。
注：每个流转程序结束后，由上一级的审核人直接转交下一级的审核人进行审核
（采用直接流转的方式），不用再转交经办人办理合同草稿审核传递。
F：物资、装饰公司让房产公司直接与供货商、施工单位签订合同的审批流转程序：按照物资、
装饰公司设备材料价格审批流程及本管理办法第 23条的规定，进行预算审批，再签订情况说明单(见
附表 6)，分子公司负责人要将原因陈述清楚并予以签字确认，然后再由分子公司经办人交由房产相
关业务部门进行流转，按照房产相关业务部门的流转程序进行。
第 23条．房产预算部负责对所有涉及工程、装饰、物资采购等相关业务的资金使用状况进行
预算审核。各相关业务部门在进行合同流转前必须先进行资金预算流转，即经办人持部门负责人或
分、子公司负责人签字认可的预算单，提交到预算部，预算部经理审核完毕后予以签字确认，预算
部经理转交给集团财务审计专员进行审核备案后，整个资金预算审批程序即告结束，方可办理合同
草稿的流转。
第 24条 集团财务部审计专员审核合同时，应根据集团公司财务制度和资金预决算状况对合同草稿
及涉及资金预算进行审核，签署书面意见。财务工作人员严格按照合同中相关付款条款支付价款，
不得提前支付或多支付价款。对于事后补签及未经会签流转的合同（董事长特批除外）集团财务部
经研究决定有权不予拨付相应的款项，一切后果由责任人承担。
第 25条 集团法务助理依据我国法律的相关规定对合同草稿进行审核、修改并签署意见，并对经济
合同防范法律风险承担责任。
第 26条 集团法务助理审核完毕后交由集团董事长秘书转交集团董事长，集团董事长签署最终意见。
董事长秘书将签署完毕的合同转交经办人或集团法务助理。
第 27条 在审核流转过程中，每位审核人如有不同意见可以将意见表述在会签流转单中，也可直接
找经办人询问调整条款。集团董事长签署批准意见后，全部会签流转程序结束。经批准可以签署的
合同，经办人可安排时间正式签订合同，印章保管人可凭会签单直接盖用公章，不另行填写印章使
用申请。
第 28条 各分子公司及相关业务部门必须在业务发生前先行签署经济合同，发生事后
补签合同现象一次，对经办人及部门经理或分子公司经理本月度绩效考核总分中扣减
一分的处理，(法务助理填写延误签订经济合同处理单，经办人签字、部门经理或分子
公司经理签字、法务助理签字、集团财务审计专员签字、人力资源总监签字)若特殊情
况由经办人提交书面报告阐明原因，经部门经理或分子公司经理签字确认，并经集团
财务审计专员、集团法务助理及集团人力资源总监签字确认方可不在绩效考核中扣分。
（详见后附延误签订经济合同处理单）
第 29条 在合同评审的过程中相关工作人员应提高效率，认真及时完成评审工作，上述审批程序，
根据紧急情况经办人填写合同审批时间，最短审批时间不得少于 1日（未办理完预算审批、未填写
情况说明单及未提供合同草稿除外）。特殊情况，经集团董事长批准或授权的可不受审批程序的约
束。未及时完成评审工作给公司造成重大损失，公司将视其情节给予相应处理。
第 30条 合同会签评审中审查的要点：
1.合同的合法性。包括：当事人有无签订、履行该合同的权利能力和行为能力；合同内容是否符合
国家法律、法规；当事人的意思表示是否真实一致，权利义务是否平等；订约程序是否符合法律规
定。
2.合同的严密性。包括：合同应具备的条款是否齐全（本办法第 10条条款）；当事人双方的权利
义务是否具体明确；文字表述是否严谨无误。
3.合同的可行性。包括：对方当事人是否具备履行合同的能力条件；预计取得的经济效益和可能承
担的风险；合同非正常履行时可能受到的经济损失。
第 31条 根据法律规定或工作实践，合同还应当呈报上级主管机关批准，报工商行政管理部门鉴证
备案，或到公证处办理公证，才能正式生效的，必须履行完毕相应的程序。
第五章 合同的履行
第 32条 合同依法成立，即具有法律约束力。一切与合同有关的部门、人员都必须本着“重合同、
守信誉”的原则，严格执行合同所规定的义务，确保合同的实际履行或全面履行。
第 33条 合同履行完毕的标准，应以合同内容约定或法律规定为准。没有合同条款或法律规定的，
一般应以物资交清，工程竣工并验收合格、价款结清、无遗留交涉手续为准。
第 34条 公司相关领导及经办人应随时了解、掌握合同的履行情况，发现问题及时处理汇报。若造
成合同不能履行、不能完全履行的，追究有关人员的责任。
第六章 合同的变更、解除
第 35条 在合同履行过程中若发生变化，要保障合同的履行。若实际履行或适当履行确有不可克服
的困难而需要变更、解除合同时，应在合理期限内与对方当事人进行协商。若对当事人提出变更、
解除合同的，应从合同实际履行情况及维护本企业合法权益角度出发严格按照本制度规定的程序进
行。
第 36条 变更、解除合同，必须符合《中华人民共和国合同法》的规定，应按本制度规定的审批权
限和程序执行，在公司内办理有关手续，填写“变更、解除合同申请单”（见附表），随同合同更
改稿及原合同附件等，一并上报。
经上级主管机关备案或工商行政管理机关鉴证的合同，在达成变更、解除协议后，应报原机关备案、
鉴证。
经公证机关公证的合同，在达成变更、解除协议后，必须报公证机关重新公证，才具有法律效力。
第 37条 变更、解除经济合同，一律必需采用书面形式（包括当事人双方的信件、函电、电传等），
口头形式不具有变更合同的效力。
第 38条 变更、解除经济合同的协议在未达成或未批准之前，原合同仍有效，仍应履行。但特殊情
况经双方一致同意的例外。
第 39条 因变更、解除合同而使当事人的利益遭受损失的，除法律规定免负责任的以外，均应承担
相应的责任，并在变更、解除合同的协议书中明确规定。以变更、解除合同为名，行以权谋私、假
公济私之实，一经发现，从严惩处。
第七章 合同纠份的处理
第 40条 合同在履行过程中如与对方当事人发生纠份的，应按《中华人民共和国合同法》等相关法
律、法规和本制度规定及签订合同的违约责任、争议解决等条款妥善处理。
第 41条 处理合同纠纷：
1.纠纷发生后，应及时与对方当事人友好协商，在既维护本企业合法权益，又不侵犯对方合法权益
的基础上，互谅互让，达成协议，解决纠纷。
2.因对方责任引起的纠纷，应保障我方合法权益不受侵犯；因我方责任引起的纠纷，应尊重对方的
合法权益，并采取补救措施，减少我方损失；因双方责任引起的纠纷，应依据法律和合同相关条款
的规定双方充分协商，合理解决。
第 42条 集团法务助理处理合同纠纷的范围是：
1.集团董事会、总经理交办的；
2.经集团公司处理解决不了的；
3.其他应由集团法律助理处理的。
第 43条 提请处理合同纠纷的程序是：
1.经办人填写“对外经济合同纠纷受理申报表”（见附表），按本制度的规定流程报批。
2.集团法务助理对经协商仍无法解决或认为有必要的合同纠纷，经集团董事长批准，可提交上级主
管机关调解或提交仲裁机关、人民法院依法处理。经办人及集团法务助理应注意把握纠纷协商处理
时间，不要久调不决，耽误诉讼时效。
第 44条 凡由集团法务助理处理的合同纠纷，各分、子公司及相关部门必须主动提供下列证据材料
（原件或复印件）：
1.合同的文本（包括变更、解除合同的协议），以及与合同有关的附件、文书、电报、图表等；
2.存货、提货、托运、验收、发票等有关原始凭证；
3.货款的承付、托收凭证，有关原始财务凭证；
4.有关产品的质量标准、封样、样品或鉴定报告；
5.有关违约的原始证据材料；
6.其他与处理纠纷有关的原始材料。
第 45条 对于合同纠纷经双方协商达成一致意见的，应签订书面协议，由双方授权代表签字并加盖
双方法人公章或合同专用章。
第 46条 对双方已经签署的解决合同纠纷的协议书、合同书，上级主管机关或仲裁机关的调解书、
仲裁书等法律文本在正式生效后，经办人交集团法务助理。集团法务助理作好合同归档工作同时复
印后交相关的部门管理员保留一份，报送财务部一份。
对方当事人在规定期限届满时没有履行或没有履行完毕上述文书中有关规定的，经办人应及时向主
管领导和集团法务助理汇报。若对方确无法继续履行，经办人按照本制度第 38条第 2款规定执行。
第 47条 对方当事人逾期不履行已经发生法律效力的调解书、仲裁书或判决书的，由集团法务助理
配合公司相关部门向人民法律申请强制执行。执行中若达成和解协议的，应按协议书规定办理。
第 48条 合同纠纷处理或执行完毕的，经办人应及时通知相关部门，并将有关资料归档，同时报送
一份给集团法务助理存档。
第八章 合同的管理
第 49条 本集团公司对签订合同实行会签流转制度、法人授权委托书等制度。
第 50条 本集团公司经济合同管理是：
各分子公司由集团董事长总负责，管理部门为集团公司企管部，协管为公司集团法务助理，法人委
托人具体负责各自授权范围的合同签订、履行工作。
第 51条 集团法务助理的主要职责是：
1.负责管理集团公司及各分子公司的各类经济合同原件；
2.负责检查各类合同的合法性，实行法律监督；对集团公司审批或签订的合同从法律角度负责把关；
3.配合集团公司办理合同的报批、鉴证和公证等事项；
4.配合集团公司处理合同纠纷；
第 52条 委托代理人的主要职责是：（部门经理、各分子公司经理）
1.在授权范围内代表公司进行谈判、签订合同，既不能违章越权，也不能消极推诿；
2.对所签订合同的合法性、完整性和可行性负责；
3.对须报请上级领导审批的合同，办理申报手续，提出本人意见并对本人意见负责；
4.对所签合同的全面履行具体负责，履行中发现问题应立即上报，对发生的合同纠纷协助有关部门
处理好。
第 53条 合同专用章制度：集团公司对外签订合同所加盖的印章，（只有两种即公章、合同专用章）
使用其余印章不具有法律效力，财务部门有权拒绝办理结算手续，由此所引起的责任由有关人员承
担。经济合同用印统一凭合同会签流转单，不必再填写印章使用单，若未经过会签流转没有合同会
签流转单，印章使用权限人凭印章使用审批单擅自盖用公章，造成损失由印章使用权限人及经办人
共同承担。经集团董事长特批的经济合同未办理会签审批流转程序的，用印可使用印章使用审批单，
但审批单上要注明“特批”字样经部门经理或分子公司经理签字认可。
第 54条 合同专用章由集团企管部刻制、编号和颁发；严禁任何人私自刻制、使用。合同专用章应
妥善保管如有遗失，应立即登报声明作废到工商登记机关备案，还要追究相关工作人员的行政责任。
第 55条 合同专用章应严格按授权的范围使用，不准随意使用或借用，使用前需到印章管理人处填
写“印章使用申请单或印章出借使用单”（凭合同会签流转单除外），报批后予以盖章。（详见集
团公司印鉴管理办法）
第 56条 集团公司各分子公司都必须认真做好经济合同管理和基础工作。具体如下：
1.建立合同档案。建立合同编号制度，编号不得重复或遗漏。合同正本、副本及附件应予以注明，
合同文本的签收记录，合同分批履行的情况记录，变更、解除合同的协议（包括文书、电传等），
均应妥善保管。
2．各分、子公司及各部门指定专人负责日常档案的管理工作，集团公司正式签订的合同，由集团
法务助理整理复印后交集团财务部审计专员一份存档，交经办人所在部门（分子公司交其主管会计）
一份存档。各档案管理人员严格按照本制度的规定作好档案的归档及保密工作。
3.合同借阅需办理借阅手续，具体依照《档案管理制度》执行。
第九章 附则
1、本制度适用于本集团公司。
2、本制度自发布之日起生效实施。
材料管理制度
为强化公司内部管理制度的需要，对材料加强管理，达到节约经费，使有效的资
金能够发挥出更大的效能，特制定本办法。
一、 材料管理人员设置
1、由采购部门负责材料的采购、验收、进出库保管、直接审批工作；
2、材料管理坚持职务分离原则。设置采购、库管员和记帐员；
3、财务部负责审核及进行材料金额核算。
二、 库存材料计价方法
1、入库材料价值的确定
（1） 外购材料价值的组成：
买价，即供货发票所列价格；
运输费、装卸费、保险费；
运输途中的合理损耗；
入库前的加工、整理及挑选费用。
（2） 自制材料价值按实际制造发生的各项费用确定。
（3） 委托加工材料价值的组成：
发出材料实际成本；
支付的加工费用；
运输费、装卸费、保险费。
2、盘盈的材料价值的确定
（1） 有同类材料的，按同类材料的实际购置价值确定；
（2） 没有同类材料的，按当前市场价格确定；
（3） 既没有同类库存材料，也没有市场价的，可按评估价入帐。
3、投资者投入的材料，按照评估确认或者合同、协议约定的价值确定。
4、接受捐赠的材料
（1） 有发票帐单的，按其所列金额加上发生的运输费、装卸费、保险费及交
纳的税金确定；
（2） 没有发票帐单的，按同类材料的当前市场价确定。
5、材料出库成本的确定
材料出库成本采用先进先出法，不得改变。
三、 材料动态管理与核算规定：
1、预算编制与审批
（1） 各部门月度材料使用应编制预算，报总经理审批。
2、材料采购
(1)材料采购由采购人员按照执行预算，根据实际需求办理请款，执行采购；
(2)保证帐实相符，及时清算材料价款，月内采购业务，原则上月内结清帐务；
(3)严格控制材料采购预付款的支出，最大限度规避风险。必须发生的预付款，
需经部门领导及总经理审查、批准；
(4)加强材料采购成本的控制，确保材料品种、规格、和质量。大宗采购物资，
必须签订购货合同或协议；
(5)采购人员对业务部门所需的专用特殊材料，应了解行情、价格，由使用部门
填写“特殊专用材料购买请领单”，部门负责人签批后，由采购人员办理请款、采购、
入库等手续。
材料入库示意图
3、材料入库
(1)采购人员依据结算发票或购货清单核点入库材料的数量、品种与价格，
正确无误后填制“采购入库单”；（一式四联）
(2)库管员依据“采购入库单”点验入库，加盖“材料收讫”章并签字、登
记“库存材料账”，由采购员持“采购入库单记账联”、“结算发票或购
货清单”到综合办记账员处，由综合办记账员审核费用不超预算后，在
“入库单”及“费用报销单”上签字并将“采购入库单记账联”留底记
账；采购人员持“费用报销单”、“入库单财务联”到财务办理报销手续。
采购人
(3)入库单需经库管员（收料人）、记账员签章；
(4)库管员需对材料物资的安全与完整负责，妥善保管，注意防潮、防火、
防磁。库管员以外的任何人不得擅自行动用各种材料。
材料出库示意图
4、材料请领出库
(1)各部门根据公务、业务开展的实际需要，请领材料；填制“材料出库单；
(2)库管员依据经请领人所在部门负责人（部门经理）签批后的请领单，办
理材料出库，并在“材料出库单”上加盖“材料发讫”章；登记库存材
料明细帐（存根联留存,记账联由库管员于每周六上午交综合办记账员
处）。
(3)“材料出库单“需经部门经理、库管员签章。
5、调拨物品入库
调拨入库示意图
（1） 遵守集团企管部调拨物品流程的同时，由经手人填写一式三联的“调拨
单”，由企管部相关人员签字后到综合办，由综合办留底“记账联”，经
手人持第一联到库管员处办理入库。
6、调拨物品出库程序同材料出库程序
7、材料核算
领 料
人
库管员
集团企管
部
库管员
（1） 库管员、记账员对采购人员送交的供货方发票、购货清单、材料入库单
等原始凭证，经审核无误后，及时记帐。
（2） 财务部门对必须发生的材料采购预付款，要根据审批后的订货合同、签
定的协议，办理支付业务。
四、 材料盘点与清查
1、材料保管员、记账员定期不定期对中心的各种材料进行盘点与清查，每月 10号
进行材料盘存实物与材料明细帐的核对，保证帐实相符。季、年末材料保管部
门、综合办共同组织清查盘点，保证帐帐、帐实相符；
2、清查盘点情况必须进行记录，填制“物资清点记录清单”，库管员、核验员及参
加盘点人员在“物资清点记录清单”签名或盖章；库管员于每月 12日前将本月
的“物资清点记录清单””交总经理办及财务部各一份
3、对盘盈、盘亏、毁损以及报废的存货，应当查明原因，材料保管部门书面报告
公司领导审批后处理
五、 库管员于每月 10日前统计本月库存数量及品种，并根据物资存需量（各部门报
上来的下月购领物资数量）于 13日前提出采购计划提醒各部门。
物业财务部
2008-6-17
银盛泰集团固定资产管理办法
第九章 总则
1、目的：规范集团及子公司固定资产的预算、申购、管理、处置办法
2、适用范围：集团及子公司
定义：固定资产——价值在 2000元以上，使用期限 2年以上的有形资产；包括土
地房屋、运输设备、办公设备、通讯设备、家具设备、电脑设备六类。价
值在 1000元以上，使用期限在 1年以上的有形财产，可根据管理需要，按
固定资产管理方式进行管理。
第十章 固定资产的申购
1、申请：购置固定资产，应当本着“节约、有效”的原则，由使用部门依据当年计划
和预算进行申请。购置 10000元以上资产，还要附有市场调查分析报告。
2、预算内，只填《固定资产申购表》；（表 1）
3、预算外，在填《固定资产申购表》前，必须有相应的内请报告。
4、审批：
集团公司固定资产的申购申请：
集团企管部经理 人力资源总监 集团财务部经理 财务总监 董事长
分子公司固定资产的申购申请：
分子公司总经理 集团企管部经理 人力资源总监 集团财务部经理
财务总监 董事长
原则上没有预算的采购申请不予批准，如遇特殊情况，申请人必须首先提交请示报
告，并经董事长及职能总监研究通过后，再按预算内审批程序进行。
5、购置：由集团企管部统一采购，必须遵守《银盛泰集团采购办法》，指定 2个以上
专人购买。
6、验收及核销： 固定资产购建后，由企管部根据发票和审批单对照实物审查、验证，
并在发票上签字后(经办人、验收人、领导批准)，财务部门方可入帐。否则，
财务部门不得报销。
第十一章固定资产的日常管理
1、固定资产的管理原则：控制增量，盘活存量，科学配置，防止流失。
2、管理
（1（集团企管部负责集团固定资产的日常管理，各子公司的行政岗位及相关岗位专
人负责各子公司固定资产的管理，并每月向集团行政助理提交《行政月报》之
固定资产增减变化月报。
（2（建立固定资产卡片（表 2），详细纪录固定资产编号、领用人、领用时间、变
更事项等内容。编号规则为：
固定资产类别—物品名称简写—物品序号，具体固定资产类别代号为
土地房屋 01
运输设备 02
办公设备 03
通讯设备 04
家具设备 05
电脑设备 06
如某电脑主机编号为 06-ZHJ-001、某办公椅编号为 05-BGY-001
（3（固定资产由领用人负责使用保管，集团企管部监督。
（4（固定资产编号由企管部和财务部管理。
（5（建立固定资产月报表，详细描述集团每月固定资产增减变化，由企 管部负责
检查，分公司每月 8日前报集团企管部。
（6（企管部、财务部每年进行一次固定资产清查，以确保账物相符；评估固定资产
的使用情况，确保固定资产发挥良好效用。
（7）固定资产的保养、维护、维修由集团企管部及各分子公司企管部共同进行。
第十二章固定资产的折旧
（一）折旧
一、 折旧方法
固定资产折旧，原则采用“平均年限法”， 固定资产净残值率可按固定资产原值的 3～
5％确定；固定资产折旧必须按月足额提取。
二、 折旧年限
1．土地房屋：平均价值在 1，000万元以上的高层建筑物，按 30年期限折旧。
2．运输设备：按 6年期限折旧
3、办公设备：按 5年期限折旧
4．通讯设备：按 5年期限折旧
5、家具设备：按 5年期限折旧
6、电脑设备：按 5年期限折旧
第五章、固定资产的更新及处置
（一）赠送及有偿转让：固定资产赠送及有偿转让必须先写申请报告，经公司内部审
批，在报集团企管部及财务部审批，最后经董事长批准方可实施；价值巨大的必须经
董事会研究同意。
（二） 报废 ：固定资产报废时，由管理使用部门填写“固定资产报废申请单”，经财
务部门会同企管部检查核实后，经董事长审批方可执行，由使用部门按审批权限与程
序办理。
（三）外部借用
固定资产外部借用必须先报集团企管部和财务部审查后，再经董事长审批方可执行。
（四）、内部调拨
1．集团认为需要对固定资产进行内部调拨时由集团决定，所属公司执行。
2．所属公司认为需要对固定资产进行调拨时由所属公司提出申请，
以上四种情况都会引起公司固定资产的产权变更，业务发生时，必须填写；“固定
资产产权变更审批单”，公司内部审批后，再报公司企管部和财务部审查后，最后由集
团董事长审批，再按规定程序执行和实施。
第六章 清查
固定资产清查按《财产清查管理制度》进行。
第七章 附则
1、 本制度由集团企管部和财务部负责解释与修改。
2、 本制度自公布之日起执行
青岛银盛泰集团有限公司
图书管理制度
一、 集团图书分为书库图书和各部门或分子公司专业书籍两大类。
二、 书库图书的管理：
⒈ 书库图书由集团企业管理部统一购买，统一编号、盖章，存放于书库。
⒉ 集团全体管理人员可借阅（通过 OA系统进行借阅申请）。
⒊ 借阅期间请爱护书籍，如有损毁或丢失，需购买赔偿，部分贵重书籍无法
再行购买时，按书籍原价 5倍赔偿。
⒋ 员工离职时需至企业管理部还清所借书籍，有损毁或拒不归还，从工资中
扣除相应金额，不足部分离职时以现金结清（标准参照上条）。
三、 各部门或分子公司专业书籍管理：
1. 各部门或分子公司确定一名员工负责本部门书籍管理。
2. 各部门或分子公司因业务需要，需购买参考书籍时，至集团企业管理
部确定其他部门或书库中无所需书籍后，填写图书申购单（附后），经
分管领导批准后购买。
3. 书籍购回后由经办人至本部门图书管理员处进行登记，并由该部门图
书管理员持经完整审批的图书申购单、书籍、购书发票至集团企业管
理部进行责任登记，图书申购单由企业管理部统一存档。
4. 购书发票经集团企业管理部图书管理员签字确认后，方可至财务部报
销费用。
5. 各部门及分子公司图书管理员需妥善管理本部门书籍，做好借阅登记，
如有损毁，按第二条书库图书损毁赔偿办法执行。
6. 员工离职时，除需还清书库借书外，还必须至本部门图书管理员处还
清部门内部书籍。有损毁或拒不还书，按第二条第 3、4点执行。
7. 集团企业管理部将每年一次对各部门各分子公司图书进行例行盘点；
图书管理员岗位变动或离职等原因需交出本职责时，由集团企业管理
部进行图书盘点，并监督本部分工作交接。
8. 如因各部门各分子公司图书管理员责任导致图书丢失，责任由图书管
理员承担。
青岛银盛泰集团有限公司
2008-6-02
青岛盛世家园物业公司
车辆使用管理规定
为方便物业公司车辆的管理，特制定本管理规定，本管理规定仅限于物业公司车
辆的日常使用与日常保养维护，与车辆有关的其他方面应遵循银盛泰集团有限公司车
辆管理办法。
1、为方便物业公司车辆的管理，物业公司成立驾驶员小组，驾驶员小组成员为：逄锦宏、付
绍强、袁著玺、孙治国，逄锦宏任组长。
2、除物业公司驾驶员小组成员及集团公司驾驶员拥有物业公司车辆驾驶权限外，
其他员工如有驾照及丰富驾驶经验，因工作需要须驾驶公司车辆，必须提交书面申请，
并经驾驶员小组长、物业公司总经理批准方可驾驶公司车辆。
3、物业公司车辆使用由物业公司综合办公室负责调配；车辆钥匙由综合办公室负
责保管，车辆使用完毕，应及时将钥匙送回物业公司综合办公室；由驾驶员小组负责
车辆的保养、维护及维修。
4、物业公司人员因公务用车需提前申请，填写派车单（见附表 1），经驾驶员小组
长、直属上级、总经理三方签字确认并报综合办公室登记备案后，由行政助理统一派
车；因紧急情况或特殊安排可直接向物业公司总经理申请，批准后，先派车后补派车
单。
5、各部门人员如需用车，应提前 1-2个小时申请，便于综合办公室整体安排。
6、在车辆出发前，应在物管中心通知栏上予以标记，返回后撤消。
7、各部门人员在车辆使用过程中，应遵循集团公司全面预算管理，核实车辆使用
里程数，填写车辆出行记录单（见附表 2），并予以签字确认。
8、节假日或上班时间外车辆的使用须经物业公司总经理核准后调派，不得擅自出车。
9、物业公司车辆的各种附带资料，除行车执照、保险卡由各使用人携带外，其余
均由综合办公室负责登记存档，不得遗失，如该车移转时应办理车辆转籍手续，并将
该车各种资料随车转移。
10、物业公司驾驶员小组及综合办公室人员应定时参加集团安排的车辆安全培训
课程，保证物业公司车辆的行车安全。
本管理规定解释权归青岛盛世家园物业公司综合办公室。
青岛盛世家园物业公司
综合办公室
2008年 6月 1日
青岛盛世家园物业公司磁卡电话管理规定
1、为保证盛世家园物业公司磁卡电话的合理使用，特制定本规定。
2、本办法适用于盛世家园物业公司全体磁卡持有人。
3、各管理人员应妥善保管电话机，保持电话机干净，完好。
4、由综合办公室负责保管所有话机管理卡、统一设置用户卡的使用权限。
5、由综合办公室每月初按预算为每个用户卡充值，持卡的管理人员每月在预算额度内
消费，如超预算，需本人提交费用特批申请单，经直属上级与物业公司总经理批准
后，报综合办公室充值。
6、持卡管理人员应妥善保管自己持有的磁卡，保持芯片干净、卡片完好。
7、如有磁卡损坏或丢失，报综合办公室，综合办公室将视情况做出处罚。
本规定解释权归盛世家园物业公司综合办公室。
2008-6-15
盛世家园物业外包委托加工制作管理规定
一、 目的
为规范物业公司对外联络和部分加工制作、外包维修工作特制定本管理规定。
二、 管理范围
物业公司部分需外协单位进行的加工制作活动，部分需委托外协单位进行的委
托入场维修活动均在本管理规定范围内
三、 细则
１、 所有需外包活动，均需由相关部门主管提出申请，经分管领导确认，物业
公司总经理许可，财务人员备案后方可进行。（附项目外包审批单）具体流程为：
申请 确认 许可
２、 各部门在需要进行项目外包制作、维修时，需充分对项目本身进行论证。
确认物业公司本身没有条件自己解决后方可提出申请。部门主管需对外包项目
的可行性负责。并提前确认结算周期、付款时间。
３、 在选聘承包企业时，应当遵循公开、公平、公正原则，维护企业效益、维
护员工利益，保证行政效率，最大限度地提高资金的使用。
４、 部门主管应参考市场行情及过去记录或厂商提供的资料，需精选三家以上
的企业办理比价或经分析后议价。
５、 物业公司分管领导需充分整合各部门资源，解决部门主管提交的需外包项
目。并对其提出的项目真实性、承包制作或维修价格、质量负责。
６、 经总经理许可进行的外包项目在财务部备案后，方可实施。特殊情况可由
总经理直接安排进行外包加工制作或维修，事后补签项目外包审批单。
７、 部门主管负责对外包项目的验收，经分管领导确认后填写项目验收单（附
表 2）。如有必要及时办理相应入库手续。
８、 财务部根据外包项目结算周期和付款时间对已验收的外包项目经行结算付
款。
９、 财务部在费用结算时应检验《项目外包审批单》、《项目验收单》、《费用报
销单》，确认无误后方可付款。
分管
领导
总经理 财务
备案
１０、 对承包商违规的处理：供应商违反本办法规定给物业公司造成损失的，
应当承担赔偿责任。
１１、 对员工违规的处理：参与项目外包活动的经办人员玩忽职守、滥用职
权、徇私舞弊、索贿受贿的，依照法律、法规及集团相关管理办法的规定处理，
同时其主管领导负相关连带责任。
四、附则
１、本办法草案由盛世家园物业管理有限公司负责解释。
２、本办法自颁布之日起执行。
青岛盛世家园物业管理有限公司
2008年 6月 12日
中介部业务流程
不满意
认可
过户贷款流程图
1、一次性付款 （材料亓全后过户整个过程大约需要 7个工作日左右）
2-5天 4个工作日
2个工作日
1-3个工作日
2、按揭贷款（材料亓全以后整个过户手续大约需要 10个工作日左右）
3-7天 4个工作日
2个工作日
攒件
过户进件
1个工作日 4-7个工作日
1个工作日
6-8个工作日
3、公积金贷款 （材料亓全以后整个过户手续大约需要 23个工作日左右）
3-7天 4个工作日
4个工作日
1个工作日 当场
1个工作日
10-15个工作日
银行面签
银行放款
公积金中心
面签
送回执
4、组合贷款（材料亓全以后整个过户手续大约需要 25个工作日左右）
3-7天 4个工作日
4个工作日
1个工作日 当场
4-7个工作日
1-2个工作日 1个工作日
测绘
银行面签
签合同
10-15个工作日
工作人员职责及业绩考核方式
一、 业务部门
1、 目标要求：立足盛世家园，做好本小区及周边地区的买卖、租赁业务，为物业
公司带来一定的利润支撑。
2、 工作职责：
（1） 搜集房源，并做好登记，建立资源库
（2） 积极做好物业中介的宣传工作，扩大客源入口。
（3） 根据客户需求精确匹配房源，向客户介绍房源。
（4） 带客户实地看房，积极促成双方成交。
（5） 协助客户准备过户贷款的资料及费用。
3、 业绩考核方式
（1） 试用期固定工资 1000元，无绩效。
（2） 试用期满，以提成方式记提工资。
根据当月以及上月完成情况，制定相应的当月任务计划，分为完成套数、利润和总
利润等部分，月底计算综合完成率。
例如：假如 11月的任务目标如下表
房源套数
（15%）
租赁收入（35%）买卖收入（40%）其 他 收 入
（10%）
15 2000 5000 2000
本月的实际完成情况为：
房源套数
（15%）
租赁利润（35%）买卖利润（40%）其 他 收 入
（10%）
15 1250 6000 1200
则本月的综合完成率为：
15/15*15%+1250/2000*35%+6000/5000*40%+1200/2000*10%=91%
备注：根据当月的实际情况，各项考核的比重是可以变化的
1、综合完成率在 0~100%之间，提成比例为 8%，以总收入为计提基数。
（1） 综合完成率在 80%(包括 80%)~100%（不包括 100%），不扣除提成。
（2） 综合完成率在 60%(包括 60%)~80%（不包括 80%），扣除 1个点提成。
（3） 综合完成率在 40%(包括 40%)~60%（不包括 60%），扣除 2个点提成。
（4） 综合完成率在 20%(包括 20%)~40%（不包括 40%），扣除 3个点提成。
（5） 综合完成率在 0~20%（不包括 20%），扣除 4个点提成。
如：在上例中的当月工资为：1000+8450*8%=1760元
2、综合完成率在 100%（包括 100%）到 200%（不包括 200%）之间，提成比例为 10%，
以总利润为基数提成。
如：当月综合完成率是 140%，总利润为 15000元，则当月的工资为 1000+15000*10%=2500
元。
3、综合完成率在 200%（包括 200%）以上的，除按上述第 3条的方式提成外，每增加 20%
的完成率，奖励 100元。
如：当月综合完成率是 300%，当月总利润时 30000元，则当月的工资为：
1000+30000%*10%+100*5=5000元
二、 权证部门
1、目标要求：协助客户做好后续服务工作，为业务部门的成交提供支撑。
2、工作职责：
（1） 告知客户买卖成交之后必须要办理的手续、所需的材料以及费用。
（2） 督促客户及时准备材料、费用
（3） 与客户约定时间，协助客户办理与过户相关的各项手续，直至过户完毕
（4） 为客户解决在解押、过户、贷款各方面疑惑、问题
3、业绩考核方式
由于权证部门的工作是为了支撑业务部门的成交，所以权证部门的绩效考核方式
直接与业务部门的综合完成率挂钩，并与个人工作态度、工作效率和工作准确率相关
联。
1、业务部门的综合完成率在 50%（不包括 50%）以下，权证部门绩效考核为 300元。
2、业务部门的综合完成率在 50%（包括 50%）~150%（不包括 100%）之间，权证部门的
绩效考核 800元。综合完成率在 150%以上绩效考核在 1200元。具体考核目标如下：（各
占 20%）
（1） 为客户解答过户贷款相关知识是否熟练、准确。
（2） 督促客户攒件是否及时、无误。
（3） 对客户交过来的材料保管是否安全，分类是否有序、无误。
（4） 协助客户办理各种手续是否及时、准确。
（5） 能否及时为客户解决疑难问题。
以上是对暂时两个部门分工以及绩效考核方式的初步构想，有待完善。
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