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某住宅小区
项目可行性研究报告
建设单位：xxxx 房地产开发有限责任公司
二○○九年二月
1
目 录
第一章 总论....................................................................................................................................2
1、项目建设背景......................................................................................................................2
2、项目概况..............................................................................................................................3
3、可行性研究报告编制依据..................................................................................................4
4、研究结论与建议..................................................................................................................4
5、主要经济技术指标..............................................................................................................5
第二章 区域房地产市场分析........................................................................................................7
1、当前某地市房地产市场现状..............................................................................................7
2、某地市商品房供需情况分析............................................................................................12
3、房地产市场发展情况预测................................................................................................13
第三章 市场研究与项目定位......................................................................................................16
1、某地市房地产发展背景分析............................................................................................16
2、项目所在区域房地产市场分析........................................................................................17
3、某住宅小区住宅项目市场定位........................................................................................18
第四章 项目选址和建设条件......................................................................................................21
1.项目选址...............................................................................................................................21
2.建设条件...............................................................................................................................21
第五章 项目建设规模及功能标准..............................................................................................23
1 建筑面积和内容..................................................................................................................23
2 功能设施标准......................................................................................................................23
3、工程项目一览表................................................................................................................25
第六章 建设方案............................................................................................................................26
1、建设场地环境....................................................................................................................26
2、总体规划布局....................................................................................................................26
3、建筑方案设计....................................................................................................................29
4、结构设计............................................................................................................................30
5、公用设施方案....................................................................................................................31
6、消防....................................................................................................................................32
第七章 项目环境保护与劳动保护..............................................................................................33
1、主要污染源状况................................................................................................................33
2、污染物排放控制标准........................................................................................................33
3、劳动安全保护....................................................................................................................33
4、建筑节能............................................................................................................................33
第八章 项目实施进度安排..........................................................................................................34
第九章 投资估算与资金筹措......................................................................................................35
1、投资估算............................................................................................................................35
2、资金筹措............................................................................................................................36
第十章 风险分析及对策..............................................................................................................37
1、市场风险分析....................................................................................................................37
2、经营管理风险分析............................................................................................................37
3、敏感性分析........................................................................................................................37
第十一章 社会效益分析..............................................................................................................39
2
第一章 总论
1、项目建设背景
随着 xx 自治区经济建设速度的加快，某地作为自治区首府，发
展的速度明显快于其他地区。房地产行业作为经济建设的龙头，在首
府经济发展中起到了举足轻重的作用。而随着国民生活水平的提高，
民众对于居住品质的要求也在日益增高。如何满足广大群众对于居住
品质的迫切要求，不仅是政府部门长期以来的重要课题，并且也是房
地产企业的社会责任之一。
2007 年 1-12 月，某地市房地产开发投资金额总计 亿元，
与上年同期相比增长 %，环比增长了 %。巨大的居住与投资
需求带动了房地产行业的快速发展，同时也为某地现代大型都市化城
市建设做出了贡献。根据某地房管局提供的数字表明：房地产投资仍
高速增长，到 2007 年 12 月房地产投资同比达到了 80%。在宏观调控
的作用下，某地市房屋销售总体需求过热的势头在下降，有效挤压了
房地产投资的因素，虽然房屋销售量呈继续下降的趋势，但部分投资
热点以及部分优质项目销售量仍呈小幅上升趋势，可以预见：房地产
价格稳中有升的态势不会改变。
本项目用地位于某地市新城区城市规划中的核心地带。该宗地
共 4４亩，其中需要通过征地拆迁的面积为 亩，由于此部分建设
缺乏总体规划，老、旧危房屋多，居住条件恶劣，环境脏乱差，与周
边现代化的市容市貌和其他住宅环境极不相宜。为了拓展新城区的发
3
展空间，彻底改变该地区老旧差的面貌，本项目本着建设高品质住宅，
营造新城区商业氛围的理念，努力将该项目建设成为新城区的房地产
旗帜，营造出与整个新城区发展相融合的国际化、人文、舒适而充满
活力的社区居住环境。
2、项目概况
项目名称：
某住宅小区建设项目。
建设地点及四至范围：
项 目 位 于 某 地 新 城 区 的 中 心 位 置 ， 具 体 四 至 范 围 为 ：
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx**
建设单位：
xx********房地产开发有限责任公司
（以下简称“***公司”）。
企业法人：
******
企业性质：
有限责任公司。
经营范围：
房地产开发；销售商品房。
4
工程概况：
本项目拟共建设 6 栋楼，其中地块西侧为写字楼和商务酒店，其
上为 2 栋商品房，楼层为 3-25 层。建设工程计划于 2009 年 3 月份开
工，2010 年 7 月入住。本项目商品楼住宅共分两大类型，精致的高
层塔楼、多样化的高层酒店式公寓。
资金来源：
以公司自有资金为主，公司销售资金回笼补充部分流动资金。
3、可行性研究报告编制依据
（1）项目投资方案；
（2）国家及某地市颁布的相关法律、法规、政策；
（3）xx 自治区和某地市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；
（4）某地市城市总体规划（1996—2010 年）；
（5）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；
（6）某地市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；
（7）其他有关依据资料及企业提供资料。
4、研究结论与建议
本项目建设符合国家产业政策和某地市经济发展方向，适应某地
城市规划以及房地产发展的需要，并且配合政府加大城区改造的政策，
区位条件优越，市政配套和生活配套较为完善，市场定位清晰，具有
5
良好的升值潜力和发展前景。加之房地产开发建设采取环保控制有效
措施，保证了对周边环境不会造成污染，本项目土建与公用工程建设
具有生态建设有利条件，注重环保与建筑节能，所以项目前景看好。
项目财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期低于行业
基准投资回收期，项目具有一定的抗风险能力等。
从综合分析来看，项目建设具有很强的可行性。
5、主要经济技术指标
项目主要经济技术指标见表 1-1。
表 1-1 主要经济技术指标
序号 项目名称 单位 指标
6
1 总用地面积 ㎡ 30682
2 总建筑面积 ㎡ 140000
地上建筑面积 ㎡ 128000
其中：住宅建筑面积 ㎡ 820003
公建建筑面积 ㎡ 46000
4 地下建筑面积 ㎡ 12000
5 容积率
6 绿化率 % 30
总停车数 辆 900
其中：地上停车数 辆 1007
地下停车数 辆 800
8 户内平均居住人数 人/户
9 居住户数 户 1422
10 居住人数 人 3981
11 建设投资 万元
12 每平方米建设投资 元 1700
13 投资利润率 % 33%
14 全部投资投资回收期（税前） 年 2
第二章 区域房地产市场分析
1、当前某地市房地产市场现状
、房地产开发投资的基本情况
7
近年来，某地房地产开发投资处在一个高速增长的时期。2007
年某地市房地产开发投资完成 亿元，与上年同期相比增长
%，环比增长了 %，完成投资占本年度计划投资的 91%。其
中，商品房建设投资额 亿元，同比增长 %；土地开发投资
额 亿元，同比下降了 %。按用途分：商品住宅开发投资
亿元，同比增长 120%。其中别墅、高档公寓投资 亿，同比下降
%；办公楼投资 亿元，同比增加了 %；商业营业用房投
资 亿元，同比增长了 %。
2007 年房屋建筑施工面积 万平方米，同比增长 %。
其中，住宅施工面积 万平米，同比增长 %。住宅施工面
积中别墅、高档公寓 万平方米，同比增长 %；办公楼施工
面积 万平方米，同比下降 %，商业营业用房施工面积为
万平方米，同比增长 %，其他用房施工面积 万平方
米，同比增长 %。
2008 年 1-4 月，某地市房地产完成投资 亿元，与上年同期
相比增长了 %；占本年计划总投资额的 %。从投资构成增长
幅度看，商品住宅投资 63500 万元，与上年同比增长 %，经济适
用住房投资 11100 万元，同比增长了 33 倍；90 平方米以下投资 17800
万元；140 平方米以上 4300 万元；别墅、高档公寓投资 3600 万元，
同比增长 14%；办公楼投资 2500 万元，同比增长了 %；商业
营业用房投资 9500 万元，同比上升 %；其他投资 2000 万元，
8
同比下降了 %。在完成投资中仍以商品住宅为主，占完成投资
的 %，
图 2-1 历年房地产开发投资情况
单位：亿元
图 2-2 2007 年新开工房屋构成
单位：%
、房地产市场销售的基本情况
2007 年房屋竣工面积 万平方米，同比增长 %。其
中，住宅竣工面积为 万平米，同比增长 %；办公楼竣工
面积为 万平方米，同比增长 %；商业营业用房竣工面积
投资金额 , 2005年,
投资金额 , 2006年,
投资金额 , 2007年,
投资金额 , 2008年1-4月,
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2005年 2006年 2007年 2008年1-4月
住宅,
办公用房,
商业用房,
其他,
9
为 万平方米，同比增长 %；其他用房竣工 万平方米，
同比增长 %。
2007 年商品房实际登记销售面积 万平方米，同比下降
%。其中住宅销售面积 万平方米，同比下降 %。其中，
实际登记预售面积为 万平方米，同比增长 %，与上月环比
增长 %。其中住宅预售面积 万平方米，同比增长 %，
与上月环比增长 %；实际登记现售面积 万平方米，同比下
降 %，与上月环比增长 %。其中住宅现售面积 万平方
米，同比下降 %，与上月环比增长 %。户均销售面积为
平方米。2007 年 1-12 月住宅月末累计可售套数 26227 套，登记销售
套数为 7282 套，产销率为 %。
2008 年 1-4 月，某地市新建商品房实际登记销售面积 万平
方米，与上年同比上升了 %；其中商品住房实际登记销售面积
万平方米，与上年同比增长了 %。批准预（销）售房屋面
积 万平方米，同比下降了 58%，环比增长幅度为 %；批准
预（销）售住房面积 万平方米，同比下降了 %，环比增长
100%。商品房实际销售面积占可售面积的 %；本期商品住房实际
销售面积占可售面积的比例为 %。
、房地产市场价格的基本情况
根据某地房管局数据显示，2007 年 12 月商品房平均销售价格
3835 元/平方米，同比增长了 %，环比增长 %；商品住房平均
10
销售价格 2875 元/平方米，同比增长了 %。环比增长 %。2008
年以来，某地房屋销售价格指数呈小幅上升趋势。截止 2008 年 4 月
末，商品房平均售价 3840 元/平方米，与去年同比增长 %，与上
月环比增长 %。
图 2-3 2007 年不同价位商品房供求结构
、建设项目资金来源基本情况
2007 年某地市房地产开发到位资金 亿元，同比增长了
%。从资金来源情况分析，国内贷款 亿元，占到位资金的
%；利用外资 3200 万元，占到位资金的 %；企业自筹资金
亿元，占到位资金的 %；其他资金 亿元，占到位资金
的 %。与上年同期比较分别增长 %，%，%和
%。
2008 年 1-4 月，到位资金 534000 万元，其中上年节余 151600 万
元，本年到位 382400 万元。其中国内贷款 61300 万元元，占资金总
额的 %；银行贷款 47000 万元，占资金总额的 %；非金融机
构贷款 200 万元，占资金总额的 %；企业自筹资金 241200 元，
23. 47%
23. 47%
20. 05%
12. 15%
4. 53%
2000- 2500元/ m²
2000- 2500元/ m²
2500- 3000元/ m²
3000- 4000元/ m²
4000元/ m² 以上
11
占资金总额的 %；其他资金来源 79900 万元，占资金总额的
%。与上年同期比较到位资金总额增长了 %，其中上年节
余增长 % ，本年到位资金增长了 % 。国内贷款增长
%、企业自筹资金增长 182%、其他资金增长 %。
图 2-4 2006-2008 年资金来源构成
单位：%
2、某地市商品房供需情况分析
市场供求分析
2007 年后商品房开发结构得到了较大调整，但结构性矛盾依然
存在，经济适用房和 90 平方米以下商品住宅所占比重仍显偏低，需
进一步贯彻“国六条”政策，加大 90 平方米以下商品住宅的建设力度。
某地市住宅商品房房屋实际登记销售面积在连续下降两年多的情况
9. 15
8. 52
11 0. 29
0. 44
51. 28
55. 61
46
26. 17
35. 57
15
28
0
20
40
60
80
100
120
140
160
国内贷款 自筹资金 上年末结余资金
2006年 2007年 2008年
12
下，2008 年 3 月开始回升，4 月涨幅超过了 20%，特别是商品住房两
年来首次增长，而且涨幅超过了 13%。说明住宅商品房需求仍然旺盛。
来自某地房管局的统计数字表明：2008 年 4 月办公楼与商业营业
用房的房屋竣工率分别为 %和 %；而其两者的销售分别下
降了 和 个百分点，房屋空置率也在较高点位浮动。办公楼及
商业营业用房销售情况仍不乐观，表明各开发企业市场调研不足，市
场仍缺少消费者需求的产品。
区位供需分析：
2007 年新开盘面世的项目以赛罕区和新城区为最多，此种局面
在 2008 年的呼市房地产市场仍将继续，新城区位于呼市东北部，地
理条件优越，硬件设施完善，拥有数量众多的楼盘，价格也相对其他
区域较贵一些。在今后的几年中，新城区以及回民区作为政策扶持的
重点发展区将成为某地市场新盘的最大萌发地。
3、房地产市场发展情况预测
房产价格稳中有升的发展态势不会改变
呼市 2007 年全年购置土地面积 万平方米，同比下降了
%；完成开发土地面积 万平方米，同比增长了 %；待
开发土地面积 万平方米，同比增长了 %。2007 年市场放
量相较前一年增加不多，待开发土地面积增加，从 2007 年的数据上
不难看出，2008、2009 年将是呼市房地产项目放量较大的一年。2008
13
年 1-4 月购置土地面积进一步下降，为 万平方米，同比下降了
%；完成开发土地面积 平方米，同比增长了 %；待开
发土地面积 平方米，同比增长了 %。2008 年 1-4 月住宅新
开工面积为 万平方米，同比增长了 %。截至 3 月，某地市
商品房买卖价格同比上涨 %,远远低于全国 70 城市价格涨幅。价格
涨幅趋缓的原因之一在于商品房供应量的增加，另一个重要原因则是
宏观调控的作用，使得原本处于曾经在全国各城市居于前列的房地产
增幅得到回落。
虽然有以上两方面原因制约着呼市的商品房价格，但价格稳中有
升的趋势不会改变。一是房屋的土地成本、建筑材料成本、劳动力成
本和住房供求关系左右着房价走势；二是无论由于居民住房消费支撑
的主动需求还是由于城市房屋拆迁带来的被动需求，强大的市场需求
推动放价上涨；三是地价上涨是当前房价上涨中的重要因素，土地储
备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出
让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。但不可回避的是，“招、拍、
挂”制度也存在一定的缺陷，即短期内容易推动地价上涨；四是新建
住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因，这里所说的成本上升，并
不单指建材等价格上涨带来的成本增加；五是房地产供给结构变动推
动房价上涨，目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产
价格变动，即中低价位商品住房供应量偏少，高档商品房供应增加，
使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合
的；六是多种住房需求旺盛推动房价的上升，除消费需求外，当前房
14
地产市场中还存在大量的投资需求。如首府周边盟市的投资有相当比
重投向呼市的房地产，推动了呼市房价的上升。除以上原因，宏观调
控政策之后开发周期的延搁，房价仍将不断走高，现在不能确定的只
是增长的幅度和频率而已。
城区住宅供需不均将日益凸显
某地市高速增长的的经济发展速度带动了城市化进程，整个城市
正在由一个中型城市蜕变为特大型城市，城区住宅的连片开发使得老
百姓能够更加便捷地享受城市生活。虽然近几年某地市加大了两大开
发区的居住建设力度，但由于其相关配套尚不到位，故此宜居水平较
低。某地市正处在城市建设的中期，民众对于城市化生活的追逐心理
仍居于高位，相对而言，城区的商业、教育、卫生医疗等服务设施较
之郊区对呼市民众有更大的吸引力。随着城市开发进度的加快，核心
城区内可开发土地日益减少也是客观事实，因呼市各区商品房价格差
异并不明显，故此民众对于中心城区的需求将会更加旺盛，那么，随
之而来的就是城区住宅供需不均，这个矛盾在今后将会日趋明显的凸
显出来。
积极有效的城市建设将带动呼市房地产行业发展
“十五”期间，某地市中心区要“拉开城市框架，拓展城市空间，
打通城市干道，提高城市品位，实现城市‘五化’(美化、亮化、硬化、
绿化、净化)。”2000 年后，某地的城市建设进入了快车道，不仅开始
了有史以来最大规模的拆危、拆违、拆临工程，还建成了一大批功能
15
齐全、环境优雅、各具特色的精品住宅小区、生态花园小区和智能小
区。目前，某地市人均建筑面积达到 平方米，居民生活环境和
生活质量得到了极大改善。市、区两级党政办公楼的外迁，更拉大了
城市框架，拓展了发展空间，同时也为房地产行业的发展带来了更大
的运作空间。
第三章 市场研究与项目定位
1、某地市房地产发展背景分析
“十一五”发展规划
《某地市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中明确
指出：“十一五”时期是加快某地市城市化进程，构建和谐某地的关键
时期。某地市十一五规划明确指出“加快城镇化进程，提升首府的辐
射带动力和城市建设水平，加快首府城市圈建设，有序扩张中心城区
规模。打造首府城市建设新形象，全力实施“44331”工程，完善中心
16
城区功能，提升首府城市建设品位。”。而所谓“44331”工程，就是“四
区、四个中心、三带、三园和一批”的简称。更加详尽地指出了某地
市城市建设的计划和决心。在今后的几年中，某地市不仅要建设一
批 20 万平方米以上的精品住宅小区，还要建设 10 个以上四星、五星
级酒店宾馆。
某地城市规划
按照自治区党委、政府提出的首府城市建设“三年小变化、五年
中变化、七年大变化”三步走的总体要求，自治区城市发展围绕成立
60 周年大庆的历史时机，将某地建设成为了具有较高现代化水平和
层次品位、具有浓郁民族文化和草原特色、具有良好环境质量和适宜
人居、具有较高综合服务功能和辐射带动力的草原大都市，基本实现
了基础设施、城市形象、人居环境的大变化。
近年某地房地产投资情况（表 3-1）：
年度 2005 2006 2007 -4
投资额
（亿元）
由上表可知，某地市房地产产业正处于高速发展期，随着城市化
进程的进一步加快，房地产投资增速明显，2005 年房地产涨幅曾居
国内各城市首位，2007 年后，宏观调控政策对楼市投资产生影响，
但呼市房地产投资仍处在高位运行。
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2、项目所在区域房地产市场分析
区域房地产市场概况
新城区位于呼市东北部，地理条件优越，硬件设施完善，是自治
区及某地的经济、文体、卫生、科教中心。新城区房地产开发较早，
拥有数量众多的楼盘，品质较高，价格也相对其他区域较贵一些。目
前区域内房地产在售楼盘 30 余家，2008 年 1-4 月可售套数分别为
5044、4815、5293、5811 套，4 月平均价格为 3512 元/平方米。区域
内 4000 元/平米左右的楼盘包括琦琳北辰、金天帝广场、华门世家、
润宇国际公寓、首府观邸、财富铭座等，区域内户型多以中大户型为
主，精致小户型在区域内尚未形成气候。
项目周边主要楼盘调研分析
（1）本项目周边主要楼盘概况如下表 3-2：
项目 观府 蒙鑫国际名城 水岸世纪
总建筑面积（m2） 11000 12000 12000
销售均价（元/m2） 4200 4500 4800
产品类型 高层板式 高层板式 高层板式
主力户型 96-145 90-150 148-190
（2）楼盘分析：
18
周边项目主要通过低密度、低容积率等优势特征来突出自身的宜
居性，而在产品自身层面上并未有较大突破。各项目的销售价格也在
不同阶段有着较大的涨幅，户型比例上都以中大户型的两居至四居为
主，说明大多数楼盘购买对象多是以家庭为单位的，小户型产品相对
稀缺。而随着区域价值的提升和房地产市场的逐步成熟，高品质、高
舒适度的中小户型也开始逐渐受到区域目标客户的追捧。
3、某住宅小区住宅项目市场定位
项目 SWOT 分析
Strength:
a. 地理位置优越，区域升值潜力巨大。
b. 紧邻多条公交线路，交通便利；
c. 区域周边有较为成熟的教育体系，社会配套设施比较完善；
d. 本案周边未来几年内将形成成熟的商业、办公、娱乐等配套。
Weak:
a. 本案价格预期较高，对前期上市推广不利；
b. 本案地处周边城市环境仍需改善。
Opportunity:
a. 结合整体城市规划，城市化进程逐渐加快；
b. 政府相关配套规划，预示区域巨大升值潜力；
c. 区域目标购房群体多为喜爱小户型的中青年，这与当前国家
19
提倡小户型商品房开发的政策吻合。
Threat:
a.同区域内，存在价格、品质相差不大的其他产品；
b.政府一系列房地产调控政策对房地产业发展和项目操作的
限制。
目标客户定位
一方面，某地市经济发展迅猛，乳都产业经济带动了一大批产业
人群收入的提高，他们经济实力较强，对于老城区有较强的城市感情，
高品质的住宅产品会比较符合他们的需求。
另一方面，某地市“十一五规划”中明确提出：“加快城镇化进程，
提升首府的辐射带动力和城市建设水平，加快首府城市圈建设，有序
扩张中心城区规模。打造首府城市建设新形象，全力实施“44331”工
程，完善中心城区功能，提升首府城市建设品位。”
因此根据某地市整体的变迁过程，该项目的客户群主要是本地中
青年居民以及区内其他城市移民。
项目产品定位
产品定位为：具有国际化和人文特色的、充满活力的中高档公寓
产品。
20
第四章 项目选址和建设条件
1.项目选址
本 项 目 位 于 某 地 市 ***** 中 心 地 带 。 宗 地 四 至 范 围 是 ：
xxxxxxxxxx****
2.建设条件
位置优越
该区所处地理位置优越，周边商业、住宿、医疗、学校配套设施
完善，拥有得天独厚的区域优势。
建设场区“七通”条件具备
21
项目所在地块完成了该宗地的前期开发（七通）工作，能满足项
目投入使用后的有关要求。具体标准为：
a. 道路：按规划要求实现出让宗地红线外周边市政道路。
b. 给水由光明大街接入，給水主干线直径为 300mm,支线直径
为 200mm。
c. 雨水由光明大街排出，雨水主干线直径为 1000mm,支线直径
为 600mm。
d. 污水由光明大街排出，污水主干线直径为 600mm,支线直径
为 500mm。
e. 通讯及电力、燃气在光明大街接入。
f. 热力在光明大街接入，直径 DN350/DN350，支线直径
DN300/DN300。
住宅小区商业及文化教育配套设施齐全
项目所处的某地市新城区是自治区以及呼市的文化、教育、卫生、
经济中心，高素质劳动力资源十分丰富。另外，区域内有人流量巨大
的火车站和客运站，为商业房产开发提供了可能。项目周边有成熟的
教育体系，以及医疗卫生体系。未来发展空间巨大。
土地征用情况
该建设项目总共占地面积 44 亩,其中自有土地 37 亩且已拥有国
有土地使用证,其余 7 亩土地需要通过土地收储交易中心竞拍取得,这
22
部分土地地上建筑全部为危旧住房,希望通过本项目进行旧城区改造、
开发能够彻底改变这里的居住生活环境。
第五章 项目建设规模及功能标准
1 建筑面积和内容
本项目总建设用地面积 30682 平方米，总建筑面积 140000 平方
米，其中地上建筑面积 128000 平方米。
容积率：≤;
建筑密度：≤50%；
绿地率：≥30%；
建筑控制高度：≤70 米，部分居住及公建建筑高度可控制在 75
米内；
建筑退让距离：退让规划用地边界最小距离为不小于 5 米。
2 功能设施标准
建筑使用功能
23
本项目建筑使用功能为：商业、住宅及配套。
设施标准
（1）住宅装饰及设施标准：
A、商业用房提供精装修标准，即：
a.厅、过道的墙、顶抹灰，刷白，地面贴瓷砖；
b.卫生间的地面、墙面（ 米高）贴瓷砖、顶棚吊石膏顶，
并安装坐便器和面盆；
c.设置照明、给水、污水排放、燃气、采暖等系统，并预埋电
话、有线电视、宽带网络系统管线。
B、商品房部分设施标准为：
a.可供菜单式选择的精装修方案，而且方案设计融入了最in的
时尚元素；
b.厨卫洁具均是进口品牌产品；
c.大部分明厨明卫，室内错层的格局让空间更加立体化；
d.简洁时尚的外立面，在区域内独树一帜，与众不同；
e.室内所见，均是品牌产品；
f.智能安防和门禁系统，高科技保证安全和人性化；
小时热水；24小时电梯；24小时直接入户；
h.小区局域网；卫星电视；监控系统将让住户更放心。
（2）小区配套设施：
小区配套设施包括 6000 平方米的商业，日后将统一运营招租，
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确保小区配套可满足社区采购以及外部购买需求。
住宅户型规划
90 平米以下的一居至小三居，占比 70%；90 平米以上的中大户
型，占比 30%。
3、工程项目一览表
依据初步规划方案，主要工程项目见下表 5-1。
表 5-1 主要工程量一览表
序号 项目名称 说明
1 土建工程 建筑面积 140000㎡
高层住宅
地下停车库
商务酒店
写字楼
配套商业
建筑面积 82000㎡
建筑面积 12000㎡
建筑面积 20000㎡
建筑面积 20000㎡
建筑面积 6000㎡
2 给排水工程 水泵机房 100㎡
3 普通消防系统 住宅区
4 变配电工程（强电） 变电站 300㎡
5 照明工程 小区照明
6 通讯工程 普通电话配线（端子接单元口）
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第六章 建设方案
1、建设场地环境
地形、地貌
建设场地东西长度米，南北距离米，整个场地成矩形状，场地规
整、地势平坦。
气象
某地市属温带大陆性季风气候，春季干旱多风，冬季寒冷干燥，
夏季温热短促而降水集中。最冷月气温～℃；最热月平均气
温 17～℃。平均年较差为 ～℃，平均日较差为 ～
℃。无霜期: 113～150 天：日照年均 3000 小时。降水量：年平均降水
量为 ～ 毫米。
地质
地质状况优良，基岩埋深 80～180 米，基岩面起伏平衡，无断裂
带，建筑物抗震设计按地震烈度 8 级设防。承载力(R)一般在 10～15
吨/平方米，地下水位 ～ 米，地表水无腐蚀。
7 火灾报警及安全监视 公共场所火灾报警，可视防盗门
8 通风工程 地下停车库通风
9 闭路电视 有线电视机房 50㎡
10 室外工程 室外文化广场 600㎡
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2、总体规划布局
片区规划
项目所在地块位于人流、物流集中区域，项目所在区域未来将成
为集商业、办公、居住、娱乐、会展、文化交流和居住等于一体的城
市多功能新型片区，成为铁路商圈和商务区范围内的核心地带。
小区整体规划设计原则
（1）合理布局，高效利用土地，使业主的要求与城市功能有机
地结合，三种效益可以完美体现。
（2）分析用地现状交通和周边地区交通，有效组织人流车流与
城市交通并行不悖。
（3）利用周边优越环境，扩大绿化范围，重视生态、追求个性，
使设计具有可持续性、可操作性，并着重处理与环境关系，使建筑融
合于环境，营造生态的、生机的、生动的居住小区。
总平面布局
（1）艺术性的规划布局，基地整体规划注重阳光的需求。将传
统的平直布局中引入变异元素，顺应城市干道向西南偏转，与垂直的
空间组织形成对比与变化，突出空间的开阔有致，步移景异的艺术氛
围。
（2）中庭一带的规划结构。中庭：本规划中设计了中庭绿化景
观，向南北沿伸。使绿化和景观对于全区的居民都有良好的可选性和
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共享性，避免景观死角。一带：为由南向北的绿化景观带，与东侧绿
化带相交。将南北两轴有机联系在一起。
（3）多样化的布置原则：西侧沿街为商务酒店和写字楼，配合
周边建筑物，与整个小区合拢，形成整个区域的标志性建筑。塔楼长
短错列布置，优化居住环境。
（4）高低错落、丰富的天际线：小区住宅采用 3-25 层不同高度,
互相穿插，错落有致，形成丰富的建筑空间。
交通组织
（1）设置沟通性的商业服务道路，联系商业区与城市其他地区；
（2）结合区域周边交通网络的，规划社区内外交通，使社区内
外交通系统有机结合，使业主出行更加便利。
规划指标
根据项目初步方案及建设规模，规划指标见下表 6-1：
表 6-1 项目建筑技术经济指标
序号 项目名称 指标
1 总用地面积 30682㎡
2 总建筑面积 140000㎡
3 地上建筑面积 128000㎡
4 地下建筑面积 12000㎡
地上 3-25 层
5 建筑层数
地下 1-2 层
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3、建筑方案设计
建筑方案总体构思
合理布局，高效利用土地，使业主的要求与城市功能有机地结合，
使三种效益可以完美体现；分析用地现状交通和周边地区交通，有效
组织人流车流与城市交通并行不悖；利用周边优越环境，扩大绿化范
围，重视生态，具有可持续性、可操作性，并着重处理与环境关系，
使建筑融合于环境，营造生态的、生机的、生动的商务、居住小区。
平面设计
（1）住宅
表 6-2 项目住宅经济技术指标
序号 指标名称 单位 指标
1 套内使用面积 ㎡/套
2 住宅标准层使用系数 % 75%-93%
3 套内建筑面积 ㎡ -143
多层住宅 A 型 ㎡/套
多层住宅 B 型 ㎡/套
6 建筑总高 -73 米
地上 米
7 建筑层高
地下 米
8 建筑容积率
9 绿地率 30%
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多层住宅 C 型 ㎡/套
4 户内平均居住人数 人/户
5 居住户数 户 1422
6 居住人数 人 3981
（2）商务酒店、写字楼、商业用房
表 6-3 商业经济技术指标
序号 指标名称 单位 指标
1 商务酒店建筑面积 ㎡/ 20000
2 写字楼建筑面积 ㎡ 20000
3 商业用房建筑面积 ㎡ 6000
立面设计
本工程立面设计是经相关机构和人员审查，并经设计院专业人员
计算得出的。
4、结构设计
基础造型及处理
本工程基础设计形式为筏板基础，根据上部结构荷载的要求，本
地基持力层的承载力较低，为满足承载力的要求，采用 CFG 桩复合
地基处理方案。
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上部结构
本工程上部结构形式为全现浇钢筋混力土剪力墙结构及框架剪
力墙结构。
5、公用设施方案
市政设施源头建设利用区内原有设施.
供水排水
（1）供水：由水厂引进，光明大街有 Φ400MM 的给水管线，可
直接接入，日供水量 万吨。
（2）排水：实行雨、污水管道分流排放，雨水经过光明大街大
街管道排出，污水经光明大街排入综合防治污水处理厂。
供电
（1）供配电系统：高压供电为 10KV 高压电源，经小区总配电
室分配给两台 1000KVA 及 4 台 630KVA 变压器，总计 4520KVA，
最大负荷 4250KW。
（2）照明及电力设备：
a. 低压供配电设计：小区动力和照明电源引自小区变电所采用
电缆分别引入地下一层接线柜；动力计量设在动力总配电柜，
备用照明及共用灯按动力计量，住宅各单元在每层设户表箱
一个；消防设备、电梯、应急照明的负荷等级为二级，其余
为三级。
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b. 设备及选型：住宅内采用平口灯，卫生间、厨房采用此灯头，
非住宅部分采用荧光灯（要求 COS￠>），均选用节能型
灯具；小区采用安全型安装插座，户内卫生间、洗衣机用插
座采用防溅型。
供气
本项目燃气在光明大街接入。
供暖供热
供热总规划能力 270 蒸吨/小时，直径 DN350/DN350，支线直径
DN300/DN300。
弱电设计
（1）电话网络：在地下一层设有电话交接间，机房内设有回配
线架一台，一台电话由大对数电缆引入；网络由光缆引入。电话网络
支线采用五类八芯线，从配线架穿管引至各楼层。
（2）电视：在地下一层设有电视前端箱，电视主干线路采用
SYV-75-9 同轴电缆穿钢管，引至各楼层，要求用户出口电平不小于
68db+4db，电视分之器盒至用户，采用 SYV-75-5 同轴电缆穿钢管。
（3）楼宇对讲系统：一层主入口设一带电控锁的防盗门，对讲
主机设于门边墙上；一层设视频分配器及译码器，2-25 层设译码器，
每户可设对讲分机，一层各户设窗磁和门磁。
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6、消防
本项目消防供水由市政光明大街接入 2 根 200MM 的供水管，并
在小区内建设消防泵。
第七章 项目环境保护与劳动保护
1、主要污染源状况
本项目主要污染源状况为生活废水和雨水，经化粪池厌氧处理后
排入城市污水管网。
2、污染物排放控制标准
处理后的废水排放，执行《某地市水污染物排入标准》中的规定
的相应标准。
3、劳动安全保护
建设施工中严格执行劳动部门颁发的《某地市劳动保护监察条例》
及各级政府部门的法规，制定严格的操作规程。
4、建筑节能
本项目将严格实施节能标准，依照《公共建筑节能设计标准》的
要求进行施工建设，建筑节能的基本技术要求高于标准。
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第八章 项目实施进度安排
本项目计划在 2 年（24 个月）左右的时间建成。建设进度计划
如下表 8-1：
表 8-1 项目实施进度表
年份 2009 20010 2011
月份 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7
项目建议书批复
建筑方案设计
综合管网设计
施工图设计
报建、领许可
工程开工
开始预售
主体工程供水
单项工程验收
分项工程验收
正式入住
本项目建议书 2009 年 6 月批复，7 月开始建筑方案设计，9 月进
行综合管网设计，10 月作施工图设计，12 月报建，领取开工许可证，2009
年 3 月工程开工。20010 年 10 月开始预售。2011 年 4 月主体工程供
水。2011 年 5 月单项工程验收。2010 年 6 月分项工程验收。2011 年 7
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月正式入住。
第九章 投资估算与资金筹措
1、投资估算
总投资造价见下表 9-1： 单位：万元
序号 项目
开发产品成本
（总投资）
计算说明
1 开发建设
土地费用 10000 土地评估
建安工程费 21760 1700 元/m2
市政基础设施建设费 3840 300 元/m2
前期工程费 712 前 1-3 项和的 2%
其他费用 534 前 1-3 项和的 %
不可预见费 前 1-4 项和的 2%
开发间接费用 356 前 1-3 项和的 1%
管理费用 前 1-4 项和的 1%
销售费用 512
128000m2×4000 元/m2 的
1%
开发期间税费 3072
128000m2×4000 元/m2 的
6%
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财务费用 100 --
2 经营资金 1300 --
3 项目总投资 --
开发产品成本 --
经营成本 1400 --
2、资金筹措
本项目预计资金需求为 万元，全部由公司自筹解决，
共计分两批次投入，首批投入 26500 万元，第二批投入其余资金，全
部资金于项目建设期内投入，若有资金不足情况则由首期的销售所得
补齐。
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第十章 风险分析及对策
1、市场风险分析
项目预计的未来经营销售状况是基于目前某地市房地产供求态
势，及该类楼盘的市场需求情况而作出的预测，同时考虑到了一定程
度的市场不确定性变化。如果未来房地产市场出现不可抗力因素，使
消费者的购房需求、购房心理和购买能力发生重大变化，导致项目的
销售受到严重阻碍，将直接影响项目的收入。
因此，项目开发商将在保证工程质量的同时采取各种有效的促销
手段以尽快回收资金，消除未来市场不确定因素对项目收入的影响
2、经营管理风险分析
建设工期的影响：
项目计算开工时间为 2009 年 9 月，建设期为 2 年，如工程不能
按时开工和按期竣工投入使用将影响到项目的销售。因此，项目开发
商在建设期间将及时作好开工准备，合理安排工程进度，以保证本项
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目的顺利实施。
3、敏感性分析
根据下表可以判断：本项目的销售收入变化对内部收益率的影响
较大，这说明房产价格是影响经济效益的最敏感因素。当销售收入降
低 10%时，项目内部收益率为 %，接近基准收益率。
表 10-1 不确定性因素变化影响表
变化因素 -10% -5% 0 +5% +10%
销售收入
经营成本
经营成本
销售收入
-15 -10 -5 +5 +10 +15
内部收益率
幅动系数
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第十一章 社会效益分析
本项目的开发建设，契合某地市城市发展规划，为城市小户型建
设起到了积极的带动作用。通过部分旧城区改造，为美化城市作出了
贡献，能够使项目有着极大的社会美誉度。本项目的园林规划别树一
帜，并依照环保、节能标准建设，将建成某地市绿色节能小区，为首
府的小区建设标准树立标杆。从而形成了项目建设与地方规划、地方
经济互相依存、互相促进、互相增益、同步发展的新局面。
