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- 38 -
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土地一级市场的拿地途径
目前国内开发商获取土地的主要途径是国有土地出让（招标拍卖挂牌）这也是我们通常所讲的一级土地
市场。
除一级交易外，开发商还可以通过其他方式取得土地，包括受让原土地使用者出售、交换或赠予的土地
及以资本运营方式获取土地等。
我国的土地在1987年深圳市第一次拍卖国有土地使用权以前都是无偿划拔的。自我国实行土地使用制
度以来，土地作为特殊的商品进入了市场，《中华人民共和国城镇国有土地使用权转让暂行条例》规定了国
有土地所有权和使用权相分离，土地使用权可作为独立的经济权利用于出售、交换、赠与、出租和抵押。
目前，发展商获取土地的形式是多样化的，既可以参与土地竞拍，又可以通过资本运营、企业收购、受
让国有土地使用权转让等方式获取土地。
一、开发商如何获知土地出让信息
每年，相关人民政府国土资源行政主管部门都会根据经济发展计划、国家产业政策，土地利用总规划、
工地利用年度计划、城市规划和土地市场现状，编制国有土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后组织
实施。
国有土地使用权出让计划经批准认后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场或其
他指定场所，或通过报纸、互联网等媒介向社会公布。
国有土地使用权出让计划包含了年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内
容。
国有土地使用权出让计划公开以后，开发商可以根据该计划，在国土资源行政主管部门公布的时限内，
向市、县政府国有土地资源行政主管部门提出意向用地申请。
在进行具体宗地的出让活动前，国土资源行政主管部门会在投标、拍卖或者挂牌开始日至少20日前在
主流报纸、网络等媒体发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂
牌的时间、地点。
二、开发商获取土地的三种主流途径
国有土地使用权出让有协议、拍卖等方式，但协议出让主要用于事业单位用地。凡属经营性项目，用于
商业、旅游、娱乐、金融、服务业，商品房等项目的土地使用权出让，都应当通过招标拍卖出让方式进行。
1、招标出让
001
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- 39 -
招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀
请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行
为。
2、拍卖出让
拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据
出价结果确定土地使用者的行为。
3、挂牌出让
挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指
定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定
土地使用者的行为。
国有土地使用权出让人挂牌出价，综合地体现了招标、拍卖和协议方式的优点，尤其适用于当前我国土
地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势。一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和
竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。
4、挂牌交易、拍卖和招标对比图
交易方式
类 别 挂牌交易 拍 卖 招 标
底价是否公开
底价由谁确定
是否设立独立于委托人的
集体决策组织
公开 不公开 不公开
委托人 拍卖委员会 招标委员会
不需要 设计立拍卖委员会 设立招标委员会
报价方式 交易中心电脑报价终端报价 举牌 填写投标书
报价次数 可多次报价 可多次报价 一次报价机会
竞买(投)人数 ≥1人 ≥2人 ≥2人
公告发布地点 一般在交易中心和互联网发布
在交易中心和互联网发布，
并在报纸上刊登
在交易中心和互联网发
布，并在报纸上刊登
公告期限 不少于30日
公告发布方 由委托方发布
001续
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- 40 -
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三、开发商参与挂牌、拍卖招标需要办理哪些手续
第一步：获取招标拍卖挂牌出让文件
在土地出让之前，出让人会根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件，开发商必
须到当地国土资源行政主管部门获取这些文件。
第二步：缴纳投标/竞买保证金
在参加具体招标拍卖挂牌活动前，开发商必须向政府招标/竞卖办支付投标/竞买保证金。该笔费用可用
于国有土地使用权出让金抵让；若开发商未能获取土地，该笔费用将由出让人在招标拍卖挂牌活动结束后5
个工作日内予以退还（不计利息）。
第三步：签订成交确认书
获取土地后，开发商应当与政府招标/竞卖办签订成交确认书。
第四步：签订《国有土地使用权出让合同》
开发商应当按照成交确认书约定的时间，与政府签订《国有土地使用权出让合同》。
第五步：领取国有土地使用权证书
开发商依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理
土地登记，领取国有土地使用权证书。
四、开发商参与挂牌、拍卖招标需要获取哪些文件及材料
一般来说，开发商参与挂牌拍卖招标活动需要获取以下几个文件：
1、招标拍卖挂牌公告
招标拍卖挂牌公告内容包括：①出让人的名称和地址；②出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用
途、规划设计要求；③投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；④索取招标拍卖挂牌
出让文件的时间、地点及方式；⑤招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；⑥确定中
标人、竞得人的标准和方法；⑦投标、竞买保证金；⑧其他需要公告的事项。
2、竞买标书申请、土地使用权挂牌交易竞买申请书
001续
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- 41 -
3、成交确认书
包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址、出让标的、成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地
使用权出让合同》的时间、地点等内容。
五、开发商参与挂牌、拍卖招标需要提交哪些文件及材料
■ 填写好的竞买申请书
■ 履约保证金
■ 竞买申请人的身份证明等文件
营业执照副本（核对原件后，留影印件）；
公司章程（核对原件后，留影印件）；
法定代表人证明书（原件）及其身份证影印件（核对原件）；
股东会或董事会关于参与竞投的决议（原件）；
委托他人代为竞投及办理相关手续的，还应提交法定代表人签署的授权文件（应当列明具体委托事项和
委托权限）及委托代理人的身份证影印件（核对原件）。
六、法定代表人（或个人）的委托授权事项有哪些？
如果企业法定代表人（或个人）不能亲自办理有关土地使用权竞投的全部或部分手续的，可授权其代理
人办理，具体需要授权事项如下：
■ 办理竞买申请；
■ 设置客户竞买密码（挂牌交易）；
■ 进行电脑报价（挂牌交易）；
■ 签定《成交确认书》；
■ 签定《国有土地使用权出让合同》；
■ 退还保证金。
注：个人委托授权的须经公证处公证。
七、开发商在挂牌、拍卖招标活动中需要履行的责任
开发商应对标书和有关书面承诺承担责任，一旦中标后，除特殊情况外，开发商的开发行为必须以标书
001续
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所提交的方案为准。
签订成交确认书后，开发商不得擅自放弃中标宗地、竞得宗地，否则，应承担相应的法律责任；开发商
还应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》，并按时缴纳土地出让金。
八、境外开发商竞投土地使用权时应注意哪些事项
1、境外竞投人相关身份证明需要中方认证
境外竞投人（参加拍卖、挂牌交易的竞买人或参加招投标的投标人统称竞投人，以下同），按照规定提
交的有关身份证明及其他相关文件，应按规定经中华人民共和国司法部认可的香港律师见证并由中国法律服
务（香港）有限公司确认，或由中华人民共和国驻该国、该地区大使馆或领事馆认证。
2、竞投文件必须用中文书写
在土地使用权交易中，提交的竞投文件必须用中文书写。文件中的附属证明文件可以使用其他语言，但
必须附中文译本，文件的解释应以中文为准。
九、联合竞投人竞投土地使用权时应注意哪些事项
联合竞投（参加拍卖、挂牌交易的竞买或参加招投标的投标行为统称竞投）的，各成员应当签订联合竞
投协议书，明确约定各成员的权利、义务，该协议书作为竞投文件的组成部分一并提交。各成员应为竞投的
行为承担连带责任。
竞投人提交的竞投文件必须注明竞投地块的宗地编号及竞投人的名称。个人竞投的须注明"个人"字样；
联合竞投的须注明“联合竞买（或投标）”字样。
十、开发商如何办理保证金退还手续
竞投人可在土地使用权成交后的下一个工作日，向土地房产交易中心出具收据，并到交易中心财务部办
理相关退款手续。
自然人参与竞投的，退还保证金时，自然人应当亲自到交易中心凭本人身份证并当场出具本人签字的字
据办理相关退款手续。
联合竞投的，以《联合竞投协议书》所约定为准，由账号所有人出具收据，并到交易中心财务部办理相
关退款手续。
十一、开发商如何办理国有土地出让成交价款交割
001续
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- 43 -
序号 资料名称 份数 是否原件 备注
1
2
房地产登记申请表 1 原件
法定代表人证明书和法定代表人授权委托书
申请单位法定代表人和受委托经办人的身份
证、军官证、护照或其它身份证明
组织机构代码或工商营业执照
成立公司批文
建设用地批准书及附图
3
4
5
6
1
1
定代表人签章，加盖公章，1-2名代理
人，明确委托内容、权限、期限
原件
提供原件核对复印件
提供原件核对1 复印件
市经贸委或市建委同意成立的批文1 复印件
领证时退还原件1 原件、复印件
7
国有土地使用权出让合同及缴交土地使用权
出让金的发票
1 到测绘所套图原件
国有土地使用证附图8 到测绘所套图2 原件
建设用地规划许可证及附图9 提供原件核对1 复印件
国有土地使用证附图10 提供原件核对1 复印件
001续
土地使用权出让成交后，开发商应按照《土地使用权出让合同书》中的土地交易文件要求支付成交价
款。履约保证金作为成交价款的一部分(开发商应当在成交后及时向交易中心财务部出具收据)，开发商可将
余款直接支付到出让方指定账户。
十二、开发商办理国有土地使用证需要提交哪些资料
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- 44 -
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开发商在土地竞标模块的工作流程
土地行政主管部门 开发商
编制招标文件
发布招标公告
制定标底
开标
评标
签订成交确认书
投标
获取中标通知书
填写标书
支付保证金
获知土地招标公告
领取招标文件
踏勘地块
签订《国有土地使用权出让合同》
退出
投标人资格审查
确定中标人
中
不中
002
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- 45 -
开发商在土地拍卖模块的工作流程
003
获取竞买号牌、竞拍
登记入场支付保证金
提竞买申请
勘察拟出让地块
获知土地拍卖公告
凭出让合同向计划建设、规划等管
理部门领取有关批准文件
与出让人签订出让合同支付定金
与出让人或拍卖人签订成交确认书
退出竞拍
失败
成功
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竞买标书申请书
XX市国土资源和房屋管理局：
在切实遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让
暂行条例》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》前提下，我单位愿意按照《竞买须知》的规定参加
本次土地使用权竞买，接受竞买文件的全部条款及要求。我（单位）愿意：
一、以土地出让（综合）价金 元/平方米，共计 万元（人民币大写： 万
元），参与竞买 地块土地使用权，土地面积约 平方米。我单位如获得该宗土地，同意
以实际测量面积计算土地出让综合价金。
二、我单位承诺按下列时间支付出让综合价金。
三、我单位已按《竞买须知》规定，缴纳了保证金 万元，收据编号为№：
四、我单位接受评标小组所做出的决定。
五、如果竞得，我单位同意与××市国土资源和房屋管理局签订《国有土地使用权出让合同》，并接受
《国有土地使用权出让合同》的各项约定条款，并按我方承诺的期限支付土地出让综合价金。
投标者（盖章）： ；
法定代表人（签名）： ；
通讯地址： ；
电话： ；
传真： ；
年 月 日
（注：当竞买人是合伙人共同竞买时，应出示合伙人的姓名、地址、业主注册登记、国籍等有关法律文件，并分别签
名。本栏不够时，允许另纸填写）。
004
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- 47 -
005
购买标书登记表
招标编号
项目名称
*中文名称
英文名称
*地址
*联系人
*电话
传真
邮编
E-mail
招标文件价格
预投包号
资料是否邮寄
邮寄费用
手机(必留)
共计(人民币)
购买人(签字)
时 间
注：有“*”标志为必填！
说 明
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- 48 -
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投标银行保证书
鉴于 （投标人名称）已于 （日期） 提交了建设 （合
同名称） 的投标书（以下称投标书）。
根据本文件，兹宣布，我行 （以下称银行）向业主立约担保支付
的保证金。本保证书对银行及其继承人和受让人均有约束力。
盖章：
年 月 日
本保证履行义务的条件是：
（a）如果投标人在投标书中规定的投标书有效期内撤回投标书；或（b）如果投标人在投标书有效期
内接到业主所发的中标通知书后；
（1）未能或拒绝根据投标须知的规定，按要求签署合同协议书；或（2）未能或拒绝接投标须知的规
定，提供法律保证金。
我行保证在收到业主第一次书面要求后，即对业主支付上述款额，无须业主出具任何证明，只需在其书
面要求中说明，条件是在此要求业主注意，索款是由于出现了上述条件中的一种或两种，并具体说明情况。
本保证书在投标须知规定的有效期或在该日期前已延长的投标书有效期后30天（含第30天）内有效。延长投
标书有效期无须通知银行，任何索款要求应在上述日期前交到银行。
日期： 银行名称： ；
证人签字（盖章）： ；
证人所在单位及地址： ；
006
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- 49 -
国有土地使用权投标书
市政府土地招标小组：
１、经过实地踏勘，审阅市政府土地招标小组（以下简称招标小组）招标文件，我们愿意遵照《土地使
用规划》的要求和招标文件的有关规定，并愿以元人民币获得H118-1地块的使用权。
２、本投标书如被采纳，我们愿在接到正式中标通知书后 天内动土，并根据投标文件的规定按时按质
完成全部工程和按要求合理使用土地。
３、我们在提交本投标书的同时，提交 银行开具的资信证明／担保书。本标书如能中标，则该资信证
明／担保书即为我们的履约保证书。
４、我们同意从投标之日起180天内保留此标，在此期限终止前的任何时间，我们受本投标书的约束并
随时接受其内容。
５、在正式合同签订及执行以前，本投标书连同由招标小组发出的其他招标文件，将作为政府和我们之
间具有法律约束力的合同书。
６、我们理解招标小组并不限于接受最高价标和可以接受其他任何投标书。
７、投标书附件：
附件一：本单位注册证书（影印本）
附件二：本单位现状情况简介
附件三：本单位过去三年的年度经营报告与财务报告
附件四：规划设计方案
８、我们收到了招标小组发出的招标文件的修正、补充文件：
补充文件一（名称）： ；
签收人： 签收日期 ；
补充文件二（名称）： ；
签收人： 签收日期 ；
补充文件三（名称）： ；
签收人： 签收日期 ；
补充文件四（名称）： ；
签收人： 签收日期 ；
投标单位名称（盖章）： ；
地址及电话： ；
投标单位负责人姓名、职务： ；
联系人姓名、职务： ；
年 月 日
007
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- 50 -
CBY
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土地使用权挂牌交易竞买申请书
XX市土地交易中心：
经过认真审阅贵中心编制的 号公告 地块的挂牌交易文件(含补充须知)，我们已明
确知晓挂牌交易文件之条款。在实地踏勘该地块后，我们对挂牌交易文件内容和该地块土地现状无异议，愿
意遵守该挂牌交易文件的要求和规定。
我们申请参加贵中心于 年 月 日 时至 年 月 日 时期间
在 举行的 地块土地使用权挂牌竞买。我们愿以 仟 佰 拾 万 仟
佰 拾 元人民币的首期报价竞买该地块的国有土地使用权。
我们在提交本申请书的同时，已在规定期限内将履约保证金人民币 万元存入贵中
心指定的帐号。
我们承诺：如能竞买，在接到《成交确认书》之后，保证即时与委托人签订《国有土地使用权出让合
同》（《国有土地使用权转让协议书》），并在规定的时间内付清全部成交价款。
在正式与委托人签订国有土地使用权出让合同》（《国有土地使用权转让协议书》）之前，本申请书将
作为委托人和贵中心与我们之间具有法律约束力的文件。
竞买申请人： （盖章）
法定代表人或委托代理人签名： ；
申请书填写日期： 年 月 日
008
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报价承诺书
XX市土地交易中心：
在切实遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《XX市土地交易市场管理办法》（XX规国土发
〔2002〕XX号）和《XX市国有土地使用权挂牌交易规则》（XX规国土发〔2002〕XX号）等有关规定的前
提下，经过实地勘察和测算，认真审阅竞买文件后，我们愿意按照竞买文件的规定参加编号 号地块竞
买，接受竞买文件的全部条款及要求。我们承诺：
1．以竞买价计人民币（大写） 元，小写（￥ 元），参加 号地块使用权竞买。
2．在提交本承诺书的同时，已交纳了履约保证金。
履约保证金支票由 银行开出；
编号为NO.
履约保证金额为（大写） 元人民币。
3、若成为中买人，在成交当日即缴纳成交价款的50％作为首期付款（不含履约保证金），余额部分在
30日内付清（含履约保证金），特殊地块的付款要求以补充须知为准。待《建设用地规划许可证》、《建设
工程规划许可证》规划扩初文件下达及实测用地坐标确定后，根据规划条件，按实际测量面积以及商业（公
建）、住宅用途的不同比例，以多退少补的形式一并结清土地出让金及收益金。
4、已交的履约保证金和中买后的首付款（支票或汇票）在规定的期限全部兑现。若开出的转账支票或
汇票在有效期内不能全部兑现的，本承诺书视为无效承诺书。不能在规定的时间内交清全部成交价款，XX市
土地交易中心可取消我们中买资格，履约保证金和首付款不予返还。
5、若成为中买人，在签订正式《国有土地使用权出让合同》履行相关审批手续以前，本承诺书和XX市
土地交易中心签发的其它文件，为具有法律约束力的文件。
6、自接到XX市土地交易中心签发的《挂牌交易成交确认书》之日起30日内，与原土地使用权人签订
《补偿协议》。
7、在挂牌交易截止日，接受贵中心做出的中买决定。
竞买人（公章）：
法定代表人签名： ；
法定地址： ；
电 话： ；
传 真： ；
报价承诺书填写日期： 年 月 日 时 分
009
适用环节： 前期拿地
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- 52 -
CBY
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竞买登记法人代表身份证明书
同志，在我单位任 职务，系我单位法人代表，特此证明。
单位地址： ；
联系电话： ；
单位名称（公章）： ；
年 月 日
010
适用环节： 前期拿地
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- 53 -
竞买地块委托书
兹委托 全权代表本人（或单位）参加在 地块的国有土地使用权竞买事宜。
委托人
姓名： ；
性别： ；
年龄： ；
工作单位或家庭住址： ；
联系人电话： ；
法人代表身份证号： ；
年 月 日（盖章）
委托代理人
姓名： ；
性别： ；
年龄： ；
工作单位或家庭住址： ；
被委托人身份证 号： ；]
年 月 日（盖章）
011
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- 54 -
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国有土地使用权竞买报名表
竞买地块
单位名称
地址
法定代表人
邮编
联系电话 E-mail地址
联系人
资质等级
提交的报名材料：(已提交材料的在□中打√)
□工商营业执照副本（复印件）
□房地产开发资质证明正本（复印件）
□银行资信证明（开户行出并盖章）
□法定代表人身份证明（复印件）
□法人签署的授权委托书（原件）
□受插人身份证明（复印件）
□出让方要求提交的其他材料
□草签的国有土地使用权出让合同
□联合开发地块协议书可合同
报名单位及法定代表人签字(盖章)：
填表日期： 年 月 日
注：如此表不够填写，可另附纸填写。
012
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- 55 -
国有土地使用权出让竞买标书
XX市国土资源和房屋管理局：
在切实遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让
暂行条例》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》前提下，我单位愿意按照《竞买须知》的规定参加
本次土地使用权竞买，接受竞买文件的全部条款及要求。我（单位）愿意：
一、以土地出让（综合）价金 元/平方米，共计 万元（人民币大写：
万元），参与竞买 地块土地使用权，土地面积约 平方米。我单位如获得该宗
土地，同意以实际测量面积计算土地出让综合价金。
二、我单位承诺按下列时间 支付出让综合价金。
三、我单位已按《竞买须知》规定，缴纳了保证金 万元，收据编号为№： ；
四、我单位接受评标小组所做出的决定。
五、如果竞得，我单位同意与XX市国土资源和房屋管理局签订《XX市国有土地使用权出让合同》，并
接受《XX市国有土地使用权出让合同》的各项约定条款，并按我方承诺的期限支付土地出让综合价金。
投标者（盖章）： ；
法定代表人（签名）： ；
通讯地址： ；
电 话： ；
传 真： ；
年 月 日
（注：当竞买人是合伙人共同竞买时，应出示合伙人的姓名、地址、业主注册登记、国籍等有关法律文件，并分别签
名。本栏不够时，允许另纸填写）。
013
适用环节： 前期拿地
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- 56 -
CBY
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国有土地使用权挂牌出让报价单
xx市土地交易中心：
我单位愿意以单价人民币 万元/亩（大写： ）总价人民币 万
元（大写： 万元，报价竞买 地块国有土地使用权，该地块土地总面积
为 平方米（该地块净用地面积和道路分摊用地面积以交地实际测量为准）。
至挂牌截止时间，我单位保留再次报价的权利。
报价单位： ；
年 月 日
报价时间： 年 月 日 时 分（由XX市土地交易中心填写）
年 月 日
单位名称： ；
竞买申请书编号： ；
竞 买 宗 地 位 置： ；
报价：人民币 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（小写 元）
委托代理人签名： ；
委托代理人证号码： ；
报价日期及时间： ；
014
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- 57 -
国有土地使用权挂牌出让竞买报价回执
单位名称： ；
竞买申请书编号： ；
竞买宗地位置： ；
报价：人民币 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 捡 元整（小写 元）
报价日期及时间： 年 月 日 时 分
015
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土地使用权出让合同（国有土地出让）
根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《XX省土地使用权交易市场管理规定》的精神，XX
市房地产交易中心于 年 月 日至 年 月 日将 地块在房地产交易中心挂牌
出让，经过公开竞价，确认 为竞得人。
标的位置： ；
用地面积： ；
国有土地使用证号：
成交价款：人民币 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（小写 元）。
请竞得人在二十天内办结以下手续：
一、 凭本确认书到XX市国土资源和房屋管理局办理缴交国有土地使用权出让金手续；
二、 凭本确认书到房地产交易中心土地交易科办理缴交税费手续。
逾期未办结上述手续的，我中心将取消竞得人的竞得资格，并按有关规定处理。
买受人：（盖章） ；
法定代表人（签字）： ；
委托代理人（签字）： ；
电话： ；
地址： ；
邮政编码： ；
XX市房地产交易中心（盖章）： ；
电话： ；
地址： ；
邮政编码： ；
年 月 日
016
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第一章：总则
第一条 本合同当事人双方。
出让人：中华人民共和国 省(自治区、直辖市) 市(县)；
受让人： ；
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同
法》和其他法律、行政法规、地方性法规，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。
第二条 出让人根据法律的授权出让土地使用权，出让土地的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有
宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会
公众利益所必需的权益。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属于土地使用权出让范围。
第二章：出让土地使用权的交付与出让金的缴纳
第三条 出让人出让给受让人的宗地位于 ，宗地编号为 ，宗地总面积大写 平
方米(小写 平方米)，其中出让土地面积为大写 平方米(小写 平方米)。宗
地四至及界址点坐标见附件《出让宗地界址图》。
第四条 本合同项下出让宗地的用途为 。
第五条 出让人同意在 年 月 日前将出让宗地交付给受让人，出让方同意在交付土地时该
宗地应达到本条第 款规定的土地条件：
(1)达到场地平整和周围基础设施 通，即通 。
(2)周围基础设施达到 通，即通 ，但场地尚未拆迁和平整，建筑物和其他地上物状
况如下： 。
(3)现状土地条件。
第六条 本合同项下的土地使用权出让年期为 ，自出让方向受让方实际交付土地之日起算，
原划拨土地使用权补办出让手续的，出让日期自合同签订之日起算。
第七条 该宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币大写 元(小写
元)；总额为人民币大写 元(小写 元)。
第 八 条 本 合 同 经 双 方 签 字 后 日 内 ， 受 让 人 需 向 出 让 人 缴 付 人 民 币 大 写
元(小写 元)作为履行合同的定金。定金抵作土地使用权出让金。
第九条 受让人同意按照本条第 款的规定向出让人支付上述土地使用权出让金。
(一)本合同签订之日起 日内，一次性付清上述土地使用权出让金。
016续
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(二)按以下时间和金额分 期向出让人支付上述土地使用权出让金。
第一期 人民币大写 元(小写 元)，付款时间： 年 月 日之
前。
第二期 人民币大写 元(小写 元)，付款时间： 年 月 日之
前。
第 期 人民币大写 元(小写 元)，付款时间： 年 月 日之前。
第 期 人民币大写 元(小写 元)，付款时间： 年 月 日之前。
分期支付土地出让金的，受让人在支付第二期及以后各期土地出让金时，应按照银行同期贷款利率向出
让人支付相应的利息。
第三章：土地开发建设与利用
第十条 本合同签订后 日内，当事人双方应依附件《出让宗地界址图》所标示坐标实地验明各界址
点界桩。受让人应妥善保护土地界桩，不得擅自改动，界桩遭受破坏或移动时，受让人应立即向出让人提出
书面报告，申请复界测量，恢复界桩。
第十一条 受让人在该出让宗地范围内新建建筑物时，应符合下列要求：
主体建筑物性质 ： ；
附属建筑物性质 ： ；
建筑容积率 ： ；
建筑密度 ： ；
建筑限高 ： ；
绿地比例 ： ；
其他土地利用要求 ；
第十二条 受让人同意在该出让宗地范围内一并修建下列工程，并在建成后无偿移交给政府：
(1) ；
(2) ；
(3) 。
第十三条 受让人同意在 年 月 日之前动工建设。
不能按期开工建设的，应提前30日向出让人提出延建申请，但延建时间最长不得超过一年。
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第十四条 受让人在受让宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施同宗地外主管线、用电
变电站接口和引人工程应按有关规定办理。
受让人同意政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线进出、通过、穿越受让宗地。
第十五条 受让人在按本合同约定支付全部土地使用权出让金之日起30日内，应持本合同和土地使用权
出让金支付凭证，按规定向出让人申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权。
出让人应在受理土地登记申请之日起30日内，依法为受让人办理出让土地使用权登记，颁发《国有土
地使用证》。
第十六条 受让人必须依法合理利用土地，其在受让宗地上的一切活动，不得损害或者破坏周围环境或
设施，使国家或他人遭受损失的，受让人应负责赔偿。
第十七条 在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变
本合同规定的土地用途和土地合作条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同
意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地合作权出让金，办
理土地变更登记。
第十八条 政府保留对该宗地的城市规划调整权，原土地利用规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受
影响，但在使用期限内该宗地建筑物、附着物改建、翻建、重建或期限届满申请续期时，必须按届时有效的
规划执行。
第十九条 出让人对受让人依法取得的土地使用权，在本合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情
况下，根据社会公共利益需要提前收回土地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建
筑物、其他附着物的价值和剩余年期土地使用权价格给予受让人相应的补偿。
第四章：土地使用权转让、出租、抵押
第二十条 受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出
让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让(包括出售、
交换和赠与)剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合下列第 款规定之条件：
(一)按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25％以上；
(二)按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地条件。
第二十一条 土地使用权转让、抵押双方应当签订书面转让、抵押合同；土地使用权出租期限超过6个
月的，出租人和承租人也应当签订书面出租合同。
土地使用权的转让、抵押及出租合同，不得违背国家法律、法规和本合同的规定。
第二十二条 土地使用权转让，本合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移，转让后，其土地使用
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权的使用年限为本合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
本合同项下的全部或部分土地使用权出租后，本合同和登记文件中载明的权利、义务仍由受让人承担。
第二十三条 土地使用权转让、出租、抵押，地上建筑物、其他附着物随之转让、出租、抵押；地上建
筑物、其他附着物转让、出租、抵押，土地使用权随之转让、出租、抵押。
第二十四条 土地使用权转让、出租、抵押的，转让、出租、抵押双方应在相应的合同签订之日起30日
内，持本合同和相应的转让、出租、抵押合同及《国有土地使用证》，到土地行政主管部门申请办理土地登
记。
第五章：期限届满
第二十五条 本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用该地块的，应当至迟于届满前一年
向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，出让人应当予以批准。
出让人同意续期的，受让人应当依法办理有偿用地手续，与出让人重新签订土地有偿使用合同，支付土
地有偿使用费。
第二十六条 土地出让期限届满，受让人没有提出续期申请或者虽申请续期但依照前款规定未获批准
的，受让人应当交回《国有土地使用证》，出让人代表国家收回土地使用权，并依照规定办理土地使用权注
销登记。
第二十七条 土地出让期限届满，受让人未申请续期的，该土地使用权和地上建筑物及其他附着物由出
让人代表国家无偿收回，受让人应当保持地上建筑物、其他附着物的正常使用功能，不得人为破坏，地上建
筑物、其他附着物失去正常使用功能的，出让人可要求受让人移动或拆除地上建筑物、其他附着物，恢复场
地平整。
第二十八条 土地出让期限届满，受让人提出续期申请而出让人根据本合同第二十五条之规定没有批准
续期的，土地使用权由出让人代表国家无偿收回，但对于地上建筑物及其他附着物，出让人应当根据收回时
地上建筑物、其他附着物的残余价值给予受让人相应补偿。
第六章 ：不可抗力
第二十九条 任何一方对由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不负责任，但应在条件允许下
采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责
任。
第三十条 遇有不可抗力的一方，应在 小时内将事件的情况以信件、电报、电传、传真等书面形式
通知另一方，并且在事件发生后 日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由
的报告。
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第七章 ：违约责任
第三十一条 受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地
使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的 ‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个
月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成
的其他损失。
第三十二条 受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土
地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对该地块使用权占有延期的，每延期一日，出让人应当按
受让人已经支付的土地使用权出让金的 ‰向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过6个月的，受
让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，受让人并可
请求出让人赔偿因违约造成的其他损失。
第三十三条 受让人应当按照合同约定进行开发建设，超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发
的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，出让
人可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造
成动工开发迟延的除外。
第三十四条 出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求出让人
按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。
第八章：通知和说明
第三十五条 本合同要求或允许的通知，不论以何种方式传递，均自实际收到时起生效。
第三十六条 当事人变更通知、通讯地址或开户银行、账号的，应在变更后15日内，将新的地址或开户
银行、账号通知另一方。因当事人一方迟延通知而造成的损失，由过错方承担责任。
第三十七条 在缔结本合同时，出让人有义务解答受让人对于本合同所提出的问题。
第九章 ：适用法律及争议解决
第三十八条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国法律。
第三十九条 因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，按本条第 款规定的
方式解决：
(一)提交 仲裁委员会仲裁；
(二)依法向人民法院起诉。
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受让人(章)： ；
住所： ；
法定代表人(委托代理人) ： ；
(签字)： ；
电话： ；
传真： ；
电报： ；
开户银行： ；
账号： ；
邮政编码： ；
出让人(章)： ；
住所： ；
法定代表人(委托代理人) ： ；
(签字)： ；
电话： ；
传真： ；
电报： ；
开户银行： ；
账号： ；
邮政编码： ；
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第十章：附 则
第四十条 本合同依照本条第 款之规定生效。
(一)该宗地出让方案业经 人民政府批准，本合同自双方签订之日起生效。
(二)该宗地出让方案尚需经 人民政府批准，本合同自人民政府批准之日起生效。
第四十一条 本合同一式 份，具有同等法律效力，出让人、受让人各执 份。
第四十二条 本合同和附件共 页，以中文书写为准。
第四十三条 本合同的金额、面积等项应当同时以大、小写表示，大小写数额应当一致，不一致的，以
大写为准。
第四十四条 本合同于 年 月 日在中华人民共和国 省(自治区、直辖市) 市(县)签订。
第四十五条 本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。
附：出让宗地界址图(略)
年 月 日
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二级市场的拿地途径
拍卖是开发商通过参与土地一级交易获取土地，除此之外，开发商还可以通过参与土地二级交易市场即
土地使用权转让获取土地。
一、什么叫做土地使用权转让受让
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠予。广义的土地使用
权转让既包括土地使用权的直接转让，又包括在建工程转让、土地作价出资入股、股权转让、项目转让及房
地产转让等表现形式的间接转让。
土地使用权转让受让是指发展商受让原国土地使用者转让的土地使用权，包括受让原划拨土地、受让集
体土地、受让企业用地等。
二、受让国有土地使用权转让的发展商必须履行哪些义务？
开发商受让国有土地使用权转让，应当继承原土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务；
受让的土地使用年限其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩
余年限。
三、开发商如何办理受让土地用途的变更手续？
土地使用权转让后，开发商可以依据企业的需求办理土地用途变更事宜，但开发商改变土地使用权出让
合同规定的土地用途必须征得出让方同意，经土地管理部门和城市规划部门批准，根据新的土地用途重新签
订土地使用权出让合同，并调整土地使用权出让金，办理登记。
四、开发商如何办理土地使用权转让成交价款缴纳手续
土地使用权转让成交后，履约保证金作为成交价款的一部分(竞得人或中标人应当在成交后即时凭原保
证金收据到交易中心财务部换领成交价款收据)，竞得人可选择直接将余款支付给转让方或将余款委托交易
中心监管；但交易标的物进入市场需要补地价的，必须委托交易中心监管。竞得人或中标人应按照交易文件
和《土地使用权转让合同书》的要求支付成交价款。选择委托交易中心监管成交价款的，转让人收取成交价
款的程序如下：
第一步：在竞得人支付成交价款至交易中心指定的帐号后，买卖双方在规定的时间内到房地产权登记机
017
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关办妥交易标的物的产权转移登记手续。
第二步：交易中心扣除应交纳的土地交易服务费、应补缴的地价款和应交的转让税费。
第三步：交易中心将余款支付给转让方。
五、发展商获取土地的资本运营方式
按照55号令和房地产法的规定，在缴纳了土地出让金之后，土地可以合法的进行转让和买卖，这种转
让的行为在国家法律上是有前提条件规定的，在符合这个前提条件之后，就变成了一个土地二级市场的正常
的经营行为。这种经营行为可以不用挂牌、拍卖和招标的方式来确定，因为它已经不是一个出让的过程，而
是一个转让的过程。实际上，是形成土地二级市场交易的一个过程。
在土地归企业所有的时候，实际上就变成了一种资产，可以用资本市场的一种运作方式来获取。
1、投资参股
在投资参股里面包括用资金入股也包括用土地入股。由于前期圈地运动沉淀了很多资金，许多房地产公
司虽然有大量土地储备，但却因资金不足无力开发；相对应的，一些资金充足的房地产公司苦于生产资料储
备不够，这就形成了合作的契机。
2、土地收购
这是一个合法的土地转让工作。但由于土地权益发生了改变，土地所有权会发生改变，因此，涉及到交
易契税的问题。
在土地收购中，一般会改变土地的权属，当土地权属改变的时候，会出现按国家规定所征纳契约税的问
题，等于你是买卖土地，对另外一方面来说还有很大一部分营业税，这两个加起来相当于10%左右，有的地
区是%的营业税，百分之三点几或者是四点几的契税，无形中土地的收购会使土地的成本提高10%，在
完全按合法的缴纳土地出让金之后，进行土地权属的改变，对土地进行收购，通常会出现类似的情况。
3、收购公司
这是一个变通的方式。在我们现有的法律当中对土地的收购是要有契约税的，对公司的收购是没有拥
有土地的一方，就土地的所有权成立一个独立的公司，然后由资金的一方对土地项目的公司进行收购，当然
交易的价格可能是按照土地的价格来确定的，最后形成一个公司股权的转让，有的是控制，有的是把公司卖
掉，所以现在卖掉公司的现象比直接转让土地的现象更多。
但是，有些公司做不到卖公司只能卖土地，因为这个公司不是一个单一的企业，而是有无数个项目存在
的。所以，用这种方式去转让，公司的股权就有问题了，所以很多公司会把它分离。根据国家财政部和税务
017续
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局的文件，今年的10月1日以后，在企业重组、分立、兼并和破产等过程中免交契约税，这个本来是对国有
企业改造放一个口子，但是，实际上会给开发企业形成了另外一个口子，任何企业都可以借这个文件把一个
公司的土地分成10个公司的土地，然后把每一个公司卖掉的过程中把土地卖掉。这个按照新的文件规定，是
可能出现的。
4、收购拥有大量土地的企业
这些企业可能不是开发企业。但是，他的用地可能事后会转为开发用地，可以改变土地用地性质，这种
情况在土地收购过程中也大量出现了，很多企业用这种方式去拥有土地。比如说对一些工厂，有些是人员很
少而资源很多的工厂，土地资源多的工厂，可能就拿出一半土地进行开发，而另外一半土地维持了原有的情
况，这时候也是先变更土地使用性质后进行开发，就不再实行土地的转让过程，因此，先通过拥有一个企业
而拥有地产的情况在北京的工商改造过程当中也是大量出现的，这也是获得土地的方式。等于开发公司先买
工业或者商业的企业，然后再转为开发，就等于自己用自己的土地开发，就避免了协议出让挂牌等其他相关
的手续。
5、通过合作获得土地
一是拥有土地资源的企业合作，二是与拥有土地资源的项目合作。三是与拥有开发土地的公司合作。几
乎任何一级政府都有一个土地储备中心或者是一个土地一级开发公司，当合作的时候，也会获得大量的土地
资源。
017续
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开发商委托国土资源局办理国有土地转让流程
附表：办理国有土地使用权转让受让必须提供哪些材料
序号 资料名称 份数 是否原件 条件 备注
1
2
3
4
营业执照 1
1
1
1
法人代表资格证明、身份证明
法人代表委托书、受托人身份证明
同意受让土地的报告
复印件
复印件
复印件
原件
需要代表人的
提供原件核对
提供原件核对
提供原件核对
开发商在土地使用权转让模块的工作流程
会审通过
选择交易方式
挂牌出让
委托交易中心制定挂牌文件
挂牌公告公布
委托交易中心进行挂牌出让
与竞得人员签订转让合同
等待土地转让审批结果
办理交易过户手续
协议交易
交易验证情况报进
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019
开发商办理国有土地出让金 工作流程
土地估价所 国土资源局
备案
土地实勘评估
评估复核
评估审核
提交出让金评估
会审意见书
发放评估结果
出让合同文本
会审
窗口软件
配合估价所
土地实物评价
发放评估结果
通知书及出让合同
发放评估结果
通知书及出让合同
签订合同
合同盖章 将签好的合同
送国土资源局盖章
取缴款通知书，手续完成
等级会审结果
未通过
未通过
开发商 收取文件
提交申请及相关文件
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土地挂牌转让公告
根据《广东省土地使用权交易市场管理规定》的要求，本单位委托广州市房地产交易中心（以下简
称交易中心）于2005年3月16日 至2005年3月31日10时，在交易中心公开挂牌转让本单位所有的编号为
1518-16-2、1518-12-2宗地的国有土地使用权。
一、天河区黄埔大道以北前进村东地段地块3、4的基本情况
1、土地用途: 商服用地
2、土地位置：天河区黄埔大道以北前进村东地段
3、土地使用年期：居住份额用地为70年；商业旅游娱乐用地为40年；其它份额用地50年，自2005年2
月1日起计
4、土地面积：16279m2 ；商业总建筑面积为
5、建筑容积率：
6、地面状况：有临时建筑物在施工
7、权证号：穗国用（2005）第18号《国有土地使用证》
8、其它见穗城规东片地字（1995）第70号《建设用地规划许可证》及穗天规函（2004）156号《关于
前进家居博览中心规划整治方案的批复》。
二、转让的条件
1、地块编号为1518-16-2、1518-12-2宗地的国有土地使用权挂牌交易的最低交易价为人民币3288
万元整，竞买履约保证金人民币310万元，竞价阶梯人民币50万元。
2、成交后，竞得人需代本单位向广州市美林基业投资有限公司偿还已代缴的土地出让金及契税人民币
1340万元，该金额已包含在最低交易价内；
3、成交后，竞得人应负责缴交本宗土地交易发生的所有税费(含转让方应交纳的相关税费)。同时，需
继续履行临时建筑施工合同。
4、成交后，竞得人应即时与本单位签订《国有土地使用权转让合同书》（以下简称《转让合同》）。
5、具体付款方式：竞得人应于成交确认、与本单位签订《国有土地使用权转让合同》后第二天缴清全
部成交价款（开户行：中国建设银行广州市天河支行；帐号：44001581301050297875）。
020
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三、本单位承诺
1、在交易期间内，本单位对交易地块不作任何开发性改变。否则，如有改变，改变后价值低于原价值
的，由此产生的一切纠纷及法律责任均由本单位承担；高于原价的，本单位不主张权利。
2、本单位保证：交易成功后即时签订《转让合同》，竞得人按规定付清全部成交价款后5日内备齐有
关资料配合竞得人共同办理交易地块的交易过户及产权转移登记手续，并移交相关资料及权益。否则视为本
单位违约，竞得人已交纳成交价款3日内全部退还。
3、办妥交易地块的产权转移登记手续以前涉及交易地块应交纳的地价和土地使用费均由本单位负责结
清。
4、交易过程中，竞买申请人提交竞买申请后，如因本单位的原因（包括司法机关查封等）需要终止或
中止交易的，本单位愿意承担竞买申请人的有关参与竞买的经济损失。
5、交易成功后、办妥产权转移登记手续以前，如因本单位的原因（包括司法机关查封等）需要终止交
易或不能依法办理产权登记的，视为本单位违约，竞得人已交纳成交价款3日内全部退还。
四、递交竞买申请的要求
竞买申请人应于2005年3月31日10时前亲自到交易中心提出竞买申请，按1518-16-2、1518-12-2宗
地《国有土地使用权转让挂牌交易竞买须知》第五条规定提交有关文件和履约保证金人民币310万元（履
约保证金须在2005年3月30 日16时30分以前存入交易中心指定的帐号：开户行：建行珠江新城分理处；帐
号：44001420314050170392，并由交易中心开具收款收据）。
竞买申请的受理单位为市房地产交易中心，受理地点在广州市珠江新城华就路31号306，407房，联系
电话：37585367，37585345-4141、4150，4152，互联网网址：http：//。
本地块挂牌交易不接受邮寄竞买申请。
本次挂牌交易的详细资料、竞买要求和撮合规则等请参阅有关挂牌交易文件。
交易中心地址：广州市珠江新城华就路31号
咨询电话：37585314、37585345-3085
互联网网址：http：//
广州市工商行政管理局天
河分局
二OO五年三月十六日
020续
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- 72 -
CBY
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项目土地评估报告
一、估价项目名称
广州体育馆南路9号土地使用权价格评估
二、委托估价方
广东某股份有限公司
三、估价目的
根据广东某股份有限公司第四届董事会2004年第二次临时会议决议，广东某股份有限公司和中信房地
产公司拟通过共同出资成立的项目公司受让北京汽车工业控股有限责任公司拥有的位于北京市海淀区首都体
育馆南路9号（该公司厂址）的部分土地使用权，广东某股份有限公司特委托北京华源房地产评估有限公司
对该宗土地使用权价格进行评估，为其土地使用权转让价格的公允性提供参考。
四、估价基准日
2004年8月31日
五、估价日期
2004年9月2日至9月10日
六、地价定义
待估宗地于评估基准日国有土地证登记用途为工业，待估宗地为划拨用地使用年限为无限年限，宗地
内外实际开发程度为“七通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯）和宗地红线内场地平整。
本次评估按最有效利用原则及拟规划用途设定为住宅、办公，此次评估的土地使用年限按住宅用地法定最高
出让年限70年设定，按办公用地法定最高出让年限50年设定，评估设定开发程度为宗地内外实际开发程度为
“七通” （指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯）和宗地红线内场地平整。 本次待估宗地的
评估价格是指在规划利用条件下和设定开发程度下，于评估基准日2004年8月31日，土地使用年限为设定使
用年限的有偿使用土地使用权价格。
021
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- 73 -
七、评估结果
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资
料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定该待估
宗地在估价日2004年8月31日，使用年限为设定使用年限的土地使用权价格如下：
熟地 总地价：万元
单位地价：住宅元/平方米 办公元/平方米
注册资产评估师(签名) ；
评估机构法定代表人(签名) ；
评估单位(盖章) ；
2004年9月10日
021续
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- 74 -
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国有土地使用权转让合同书（公开交易方式）
第一条 订立合同双方当事人
转让方（以下简称甲方）： ；
法定代表人： ；
身份证号码： ；
委托代理人： ；
身份证号码： ；
受让方（以下简称乙方）： ；
法定代表人： ；
身份证号码： ；
委托代理人： ；
身份证号码： ；
甲方根据《XX省土地使用权交易市场管理规定》的有关规定，在XX市房地产交易中心通过公开交易方
式转让土地使用权，乙方依照规定程序参与竞买，并经XX市房地产交易中心确认，成为竞得人。为明确有关
转让事项，甲乙双方本着平等和自愿的原则，经友好协商，达成如下合同条文，以共同遵守。
第二条 转让土地基本情况
1、国有土地使用证号： ；
2、国有土地使用权出让合同书号： ；
3、地号： ；
4、土地所在位置： ；
5、土地用途： ；
6、土地面积： ；
7、建筑面积： ；
8、现状： ；
9、抵押情况： ；
第三条 公开交易情况和结果
1、 公开交易方式：
2、 公开交易期限：
022
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- 75 -
3、 成交确认书编号：
4、 转让份额：
5、 成交价格：人民币 元，大写人民币 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整。
第四条 甲方保证本合同第二条所述内容真实，保证土地权属清晰，符合法律法规规定的土地使用权
转让应具备的条件。
第五条 甲乙双方完全认可公开交易情况和交易结果，甲方同意按公开交易成交价格和转让份额将土
地使用权（含地上建筑物、附着物）转让给乙方，乙方同意接受。
第六条 依照有关规定，全额转让的，由受让方单独获取国有土地使用权，领取国有土地使用证，并
履行出让合同；份额转让的，由转让方和受让方共同拥有国有土地使用权，领取国有土地使用证，并共同履
行出让合同；土地使用权设定抵押的，应取得抵押权人同意方可转让。
第七条 甲乙双方应依照有关规定，在规定的时间内向XX市房地产交易中心提交资料，办理交易手
续，向相关部门交纳交易税费后，由乙方直接领取《XX市国有土地使用权交易证明书》，并向土地管理部门
申请土地权属登记。
第八条 除法律规定的免责因素之外，甲乙双方均应严格履行各自的职责，并依法承担违约责任。出
现纠纷或违约行为，应本着实事求是的原则协商解决，协商不成时，甲乙双方同意通过仲裁或法院判决（裁
定）方式予以解决。
第九条 其他约定事项
1、付款方式及期限： ；
2、移交地块及项目的相关资料： ；
3、违约责任： ；
第十条 本合同自甲乙双方签字（盖章）后生效。
第十一条 本合同一式三份，甲乙双方各执一份，XX市房地产交易中心存一份，各份具有同等法律效
力。
甲方（盖章）： ；
法定代表人签名： ；
委托代理人签名： ；
乙方（盖章）： ；
法定代表人签名： ；
委托代理人签名： ；
签订日期： 年 月 日
022续
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- 76 -
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企业土地使用权转让合同
甲方(出让方)： A公司
乙方(受让方)： B公司
甲方已从市政府手巾取得××工业园区×××亩仁地使用权，为发展高新技术产业，促进经济发展，A
公司(简称甲方)将××工业园的×××亩土地出让给B公司(简称乙方)，该土地主要用于高新科技项目建设，
为明确各自的权利和义务，双方本着平等、互利、自愿，、有偿的原则，通过友好协商，达成如下条款，共
同遵守执行。
第一条 宗地位置、面积及用途
1、宗地位置：位于××市××工业园(确切位置见附件中的规划红线图)。
2、宗地面积：总用地×××平方米，甲方在本合同签订后10日内提供有关地块图纸给乙方。
3、土地用途：主要用于高新科技项日的工业厂房及配套设施建设，经营范围为：①生产××× ×设
备；②引进法国的技术和设备从事×××的制造和销售。
4、土地使用年限：伍拾年。自颁发该地块的《国有土地使用证》之日起计算，配套设施建筑用地的使
用年限按有关法律规定执行。期满土地使用权无条件归国家所有。
第二条 土地费用及支付方式
1、土地按本工业园规划要求平整后出让，×××平方米土地出让价格为每亩人民币×万元(包含办理
《国有土地使用证》等费用)，总地价款××× ×万元。
2、付款：分期支付，在本合同签订之日起，×××亩土地的地价款在壹年内分两次全部付清。第一次
款项在本合同签订45日内，乙方向甲方支付首期×××亩地价款的35％，即人民币××× ×万元。甲方在
收到乙方首期地款后60日内办妥×××亩《国有土地使用证》给乙方，乙方在30日内付清全部土地余款××
× ×万元整。
3、乙方应在本合同规定的付款期限内，将本合同要求支付的款项汇人甲方指定的银行账户。
4、甲方银行账户如有变更应在变更后10日内，以书面形式通知乙方。由于甲方未及时通知而造成误期
付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。
023
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- 77 -
第三条 土地使用权及其变更
1、乙方依法取得《国有土地使用证》的土地，在使用期限内享有国家赋予土地使用者的一切合法权
利。但取得《建设用地批准书》的土地不能用于抵押贷款。
2、乙方转让地上建筑物和其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，本合同载明的
权利、义务也随之转移。乙方应在转让合同签订后60日内，到房屋土地管理部门办理土地使用权、建筑物产
权过户手续。
3、乙方出租、转让、抵押房产和土地使用权时，乙方应履行本合同，租赁、抵押、转让合同的内容不
得违背本合同中有关规定，乙方转让土地时，新的受让方须向甲方承诺执行本合同的有关规定。乙方在租
赁、转让、抵押合同签订后30日内，到房屋土地管理部门办理登记手续。
4、乙方须按照城市规划要求和本合同规定使用土地，用于高新科技项目建设。乙方如需要改变土地用
途和规划条件，应事先提出申请，经甲方和市规划管理部门审查批准后，按有关规定办理。
第四条 投资开发期限
乙方须在取得《国有土地使用证》或《建设用地批准书》后壹年内动工开发，每年完成每期开发建设土
地面积不少于35％，由于办理各有关手续及配套设施未能及时提供等问题延误的，开发期相应顺延。乙方动
工开发期限可以提前。
第五条 土地使用和规划条件
1、规划要求：规划设计方案须符合环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律、法规的规
定，符合工业用地要求。
2、定标与立界：出让地块根据标有坐标点的用地红线图，由测绘单位在地块各转点定桩、埋设混凝土
界桩。乙方应采取有效措施，保证上述界桩或界石不被移动或遭受破坏。如果在土地使用期限内，界桩或界
石被移动或破坏，乙方应立即书面向甲方提出报告，申请重新测定及立界。因丢失、损坏、移动界桩或界石
而重新测量、设定界桩或界石所需费用均由乙方支付。
3、市政基础设施要求：乙方在该地块内进行建设时，有关道路、用水、用电、用气、电信、排水及其
他设施的工程须符合总体规划，与地块主干道、主管线相衔接，向有关部门办理申报手续后再行施工。
第六条 土地使用权终止
土地使用权在使用年限届满，以及提前收回或土地灭失等原因而终止的，终止手续按《土地管理法》中
有关规定办理。
023续
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第七条 违约处罚
1、乙方未按本合同的约定支付地价款，每延期一日按滞纳款项的万分之四向甲方缴付滞纳金，延期付
款超过180日，甲方有权解除本合同，乙方已支付的地价款不得要求甲方返还。
2、甲方未按本合同规定壹年内办妥《国有土地使用证》交给乙方，每延期一日按地价款的万分之三向
乙方支付违约金，延期超过180日，乙方有权解除本合同，并向甲方索回全部已付地价款。
3、乙方不按本合同第四条规定的年限开发利用本合同项目下的土地，甲方有权将乙方未开发利用的部
分土地另作安排使用，
第八条 法律责任
1、本合同的订立、效力、解释、发行和争议的解决均适用中华人民共和国法律，受国家法律保护和管
辖。
2、双方均应按本合同履行各自的义务，自觉遵守国家及广东省有关法律规章。如发生纠纷，应协商解
决，协商不成的，双方均可向土地所在地人民法院起诉。
3、因不可抗力引起合同的全部或部分不能履行，按国家法律规定处理。但双方应在条件允许下采取一
切必要的补救措施以减少不可抗力造成的损失。
第九条 附则
1、本合同经双方法定代表人(或授权委托代理人)签字盖章后生效。
2、本合同未尽事宜，双方可另定书面协议，作为本合同附件，与本合同具同等效力。
3、本合同正式一式四份，合同双方各两份；本合同副本三份，合同双方各一份，××市人民币政府一份。
甲方：
法定代表人： ；
乙方：
法定代表人： ；
签约时间：XXXX年XX月XX日
签约地点： ；
023续
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房地产联营项目合同书
第一条 合作双方
甲方： ；
法定地址： ；
乙方： ；
法定地址： ；
为搞活经济，充分发挥各自优势，盘活甲方的国有资产，改善甲方的办公环境，配合××市旧城改造，
在自愿、平等、互利的基础上，甲乙双方经充分协商，现就合作建设综合楼宇事宜达成如下协议，供双方共
同遵守执行。
第二条 合作项目基本情况
合作项目位于 市 区 路 号。该地段上现有建筑物为甲方办公楼房和职工宿舍第×
幢，土地使用权及房屋产权为甲方享有(国有土地使用权证号 ，房地产权证号：
)。
项目总占地面积为 平方米，地块四至东至 ，西至 ，南至 ，北至 (详见 市
规划局红线图)。
项目内容：项目建设规划为楼高九层的综合楼，其中地面上一至二层为裙楼，使用性质为商业铺
面，占地面积为 平方米，三至九层为主楼，使用性质为办公楼，首层面积 平方
米，每层建筑面积 平方米，地下室一层。项目总建筑面积为 平方米，其中商业铺面
平方米，办公楼 平方米，地下室 平方米(具体以规划部门批准文件为准)。
项目建设还包括与项 目相配套的停车场、仓库、公共道路、消防、绿化等配套设施。
第三条 甲方的责任
提供建设项目的土地使用权，面积 平方米，并向有关部门办理建设用地批准书，及用地
规划许可证。
负责办理项目的立项、规划、设计、报建、施工许可、确权及建筑施工用临时占道、用水、用电等
手续。
024
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负责办理项目地段上现有建筑物的拆迁手续，负责建筑物内现有办公场所、住户的搬迁、安置工作
及其费用。
负责办理项目建设过程中所需要的其他一切手续及负责处理与政府各部门的关系。
负责办理甲方主管单位同意其与乙方合作建设该项目的批准文件，
负责办理乙方分得楼宇面积的房产证，费用由乙方承担。
承担项目土地需补交的历史遗留问题的相关费用。
承担甲方固定资产投资调节税。
第四条 乙方的责任
负责项目建设所需资金的投资，包括项目设计、建筑安装、装修、水电安装以及项目配套设施建设
所需费用的投资。
负责对项目地段上现有建筑物进行拆除。
负责安排合法的施工单位对项目工程的建筑、安装、装修。具体装修标准为：室内白灰白挡，室外
按设计图纸施工。
负责对项目设计图纸的审定。
第五条 资金投入的时间及投资总额的确认
乙方视项目建设进度实际需要分期分批投放项目建设资金。
政府部门批准本项目建设时，由双方共同对整个项目建设所需资金进行预算。项目建设完成后，再
由双方在预算基础上共同对项目建设的全部费用进行结算确认。双方确认的结算费用即为乙方投资总额。
第六条 利益分配
本项目建成后，由甲方和乙方按项目总建筑面积(包括公用设施及公用建筑面积的分摊部分)的4：6
进行楼宇分配，即甲方占40％，乙方占60％。
楼宇分配办法为：根据4：6分配比例，项目楼字地下室及地面上一至二层铺面按项目楼宇立面垂直
分配，楼宇西边归甲方，楼宇东边归乙方。第三层以上部分，三至六层(共四层)归乙方所有，七至九层(共三
层)归甲方所有。
若项目建设超过九层，超过部分楼宇建筑面积由甲乙双方按2：8比例分配，即甲方占20％，乙方占
80％，并按照垂直分配办法分配，楼字东边为甲方所有，楼宇西边为乙方享有(或甲方占上部20％楼层，乙
024续
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- 81 -
方占下部80％楼层)。
对乙方分配得到的楼宇，甲方应在楼宇竣工后一年内为乙方办妥楼宇的过户登记手续，为乙方办理
房屋产权证，所需相关费用由乙方承担。
项目建设需向政府部门缴交地价款时，则由甲乙双方按照楼宇分配的比例进行分担。
任何一方如要对其分享的楼宇对外销售，所需销售费用(包括销售税费)全部由各方承担，销售收入
全部归各方所有。
第七条 项目建设工期
7．1 本项目九层建设工期为12个月，即乙方应在12个月内完成项目建设，并交付甲方验收、使用。超
过九层每增加一层工期增加一个月。
7．2 本项目建设工期自政府批准项目建设、完成拆除项目地段现有建筑物及甲方与施工单位签订《建
筑工程承包合同》领取施工许可证之日起计算。
第八条 违约责任
双方必须严格履行本合同约定的条款，任何一方违约造成对方经济损失时，违约一方应赔偿对方的
经济损失。
建设项目在上级主管及政府部门批准后至乙方投入建设资金前，任何一方违约，须向对方支付违约
金人民币300万元整。
项目建设被政府部门批准及乙方投入建设资金后，如甲方违约，除应退还乙方投入的资金外，还应
按乙方投人资金的30％支付乙方违约金。同时还应赔偿损失。
乙方逾期完成项目建设时，每逾期一日，则按甲方分得楼宇面积的造价每日万分之二支付甲方违约
金。但因甲方原因或不可抗力原因造成项目建设逾期时，则免除乙方的本项责任。
项目建成后，甲方拒绝将乙方依据本合同约定分得的楼宇(包括铺面和办公楼宇，下同)交付乙方使
用时或拒绝协助乙方办理楼宇租赁、买卖手续致使楼宇无法出租、买卖、使用，乙方有自行解除本合同，甲
方除应退还乙方的全部投资款外，还应按乙方实际投资的50％支付违约金。
第九条 合同的变更和终止
双方协商一致时，可以变更本合同。
任何一方订立本合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使本合同权利，履行本合同义务。任何
一方订立本合同后分立的，由分立的法人或者其他组织对本合同的权利和义务享有连带权利，承担连带义务。
024续
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- 82 -
CBY
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有下列情况之一的，本合同的权利义务终止：
(1)本合同已经按照约定履行完毕；
(2)本合同依法解除。
双方协商一致时，可以解除本合同。此外，当本合同第八条第8．5项情形出现时，乙方可单方解除
本合同，并追究甲方的违约责任。
有下列情形之一的，可以解除本合同：
(1)因不可抗力致使不能实现本合同的；
(2)一方明确表示或者以自己的行为表明不履行本合同主要义务的，另一方可以解除本合同；
(3)一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除本合同；
(4)一方迟延履行合同义务或者有其他违约行为致使不能实现本合同目的的，另一方可以解除本合同。
一方依照本合同第八条第8．5项、第九条第9．5项的约定主张解除合同的，应通知对方。合同自通
知到达对方时解除。
合同解除后，有过错的一方应赔偿无过错一方的经济损失，并应按本合同约定支付另一方违约金。
第十条 合同争议的解决方式
本合同在履行中如发生争议，双方应本着互谅互让的原则协商解决。
双方对争议协商不成时，任何一方均可向法院诉讼。
第十一条 其它
本合同如有未尽事宜，双方可协商签订补充协议。补充协议为本合同附件，与本合同具有同等效力。
第十二条 本合同自双方签字盖章之日起生效。
第十三条 本合同一式四份，双方各执两份。
甲方： ；
法人代表签字： ；
乙方： ；
法人代表签字： ；
签订日期： 年 月 日
签约地点： ；
024续
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农村土地入股联营合同
甲方：×× ×租赁有限公司
乙方：××有限公司
为了搞活经济，提高企业的社会和经济效益。根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经甲乙双方
友好协商，在互惠互利的基础上，就双方联营事宜达成如下条款，签订本合同。
第一条 联营方式：甲方提供位于××市××区××镇××乡××地段已填土的场地1万平方米给乙方
经营。乙方负责经营的一切事宜，包括立项，办理合法手续和经营费用等。
第二条 联营期限： 年(即 年 月 日至 年 月 日)联营期满后，如
双方有意继续合作，具体合作事宜由双方另行商定。
第三条 在联营期间，如因国家有关部门征用此地，甲方应提前一个月以上的时间通知乙方做好搬迁准
备工作。
第四条 联营第一年，乙方每月交纳5万元给甲方作固定联营收入。每季度交纳一次，并于每季度第一
个月10号前一次性通过银行划账或其他方式把款划人甲方账号。乙方交足联营收后的其余收入均归乙方所
有，出现亏损由乙方承担。联营第二年，乙方交给甲方的联营收入，由双方根据当年同等条件商定。
第五条 联营期内，乙方必须依法经营，如出现违法行为，一切后果由乙方负责。乙方在经营中与其他
单位发生的债权、债务由乙方负责，与甲方无关。
第六条 从签订本合同之日起5日内，乙方需交10万元联营保证金给甲方。联营期间，如双方履约，在
联营期满时，甲方将此保证金退回乙方。如乙方不按期交纳联营收入，逾期超过30天，此保证金由甲方没收
并有权终止联营合同。
第七条 本合同由双方法人代表签字，单位盖章日起生效，双方必须遵守执行，违约方必须承担由此造
成的一切经济损失。
第八条 本合同未尽事宜，由双方协商补充。补充合同与本合同具有同等法律效力。
第九条 本合同一式四份，甲乙双方执两分。
甲方： ； 乙方： ；
地址： ； 地址： ；
； 签约日期： 年 月 日
025
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- 84 -
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房地产开发合作合同
甲方： ;
乙方： ;
根据《中华人民共和国合同法》、《房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，为明确责任，属守
信用，特订本合同。共同遵守。
第一条 项目内容及规模
总投资及资金筹措：总投资 万元（其中：征地费 万元，开发费 万元，建筑
安装费 万元）。投入资金规模 万元。甲方出资 万元，分 次出资，每次出资
万元。预收款 万元；乙方出资 万元，分 次出资，每次出资 万元。
第二条 合作及经营方式
合作方式： ;
双方负责:
甲方： ;
乙方： ;
经营方式： ；
；
第三条 资金偿还及占用费
资金占用费按月利率 ‰计付，并于每季末的前 天内付给出资方。资金的偿还按如
下时间及金额执行 。
最后一次还款时，资金占用费随本金一起还清。
第四条 财务管理
1、成本核算范围： ;
026
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2、决算编制： ;
3、财产清偿： ;
4、利润分配： ;
第五条 违约责任
第六条 其他
1、该项目资金在 行开户管理。
2、 方经济责任由 担保。担保方有权检查督促 方履行合同，担保方同意当
方不履行合同时，由担保方承担连带经济责任。
3、 方愿以 作抵押品，另附明细清单作为本合同的附件。 方不履行合同时，
方对抵押品享有处分权和俦受偿权。
第七条
本合同正本一式 份，甲方 份，乙方 份。合同副本 份，报送 等有关
单位各存一份。双方代表签字后生效。
本合同附件有 与本合同有同等效力。
第八条
本合同的修改、补充须经甲乙双方签订变更合同协议书，并须提保方同意作为合同的补充部分。
甲方： ；
法人代表： ；
乙方： ；
法人代表： ；
签约时间： 年 月 日
签约地点： ；
026续
适用环节： 前期拿地
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- 86 -
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耕地补偿办理流程
《土地管理法》规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外属于农民集体所有，
由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。开发商获取土地，涉及到农用地转为建设用地的，应当办理农
用地转用审批手续，并对占用的耕地进行补偿安置。
027
开发商办理农用地转用手续示意图
开发商 国土资源局 勘查所 土地估价所
初审提出申请
规划登记
初审 初审
耕地补充方案
规划登记
各级领导审核
耕地补充方案
农用地转用方案制定
征地方案制定
利用审查
规划审查
受理接件
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- 87 -
027续
耕地补偿费用明细表
序 号 项 目 备 注
1
2
3
4
土地补偿费
安置补助费
地上附着物补偿费
该耕地被征用前三年平均年产值的6-10倍
青苗补偿费
被征用的耕地数量/征用前被征用单位平均每人占有耕地数量*该征地被征
用前三年平均年产值的4-6倍
由省、自治区、直辖市自行制定
由省、自治区、直辖市自行制定
注： 1、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍；
2、征用城市郊区的菜地，应缴纳新菜地开发建设资金；
3、土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。
开发商办理农用地转用手续所提供的资料
序 号 项 目 备 注
1
2
3
4
5
6
7
建设用地申请报告
建设用地规划许可证
涉及林地、河道、消防等环节需附林业、水利、消防等部门的意见，引进外
资的还需要国家安全部门的意见
规划部门选址意见并盖章的1：500或1：1000用地红线图（线性工程可放宽至
1：2000）
总平面图（须有资质的单位测绘设计并盖章）
计经局相关批准文件
预审意见书
原件，一式一份
复印件，一式二份
原件，一式四份
原件，一式四份
原件，一式二份
原件，一式二份
原件，一式一份
适用环节： 前期拿地
可复印该表格发放使用
适用部门： 开发部
- 88 -
CBY
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拆迁补偿安置
通常，发展商获得的土地都附有地上建筑物。在进行新项目开发之前，发展上必须对这些地上建筑物进
行拆迁，并补偿建筑使用权所有者相应的经济损失并对其进行安置，这就是“拆迁补偿安置”。
拆迁补偿安置是房地产，尤其是旧城改造项目的重要工作模块，其处理是否得当直接影响到项目的进
度。
开发商实施房屋拆迁补偿安置的具体流程
工作成果或使用的工作表格
拆迁范围及拆除房屋情况记录表
成立拆迁小组
签拆迁补偿安置协议
工作流程
起草拆迁补偿安置协议
编制拆迁计划
申请拆迁
获取拆迁许可证
拆迁安置状况表
房屋拆迁许可证
拆迁安置补偿协议
拆迁安置计划
签拆迁补偿安置协议 申请行政载决
委托拆迁合同
自主拆迁 委托拆迁
于15个工作日内将拆迁合同报
房屋拆迁管理部门备案
动迁开始
结束
建设项目批准文件
建议用地规划许可证
国有土地使用权证明文件
建议用地规划红线图
被拆迁房屋照片5张以上
代办房屋拆迁协议
安置房材料
建筑企业资质证书
旧房拆除协议
房屋拆迁资格证书
房屋拆迁工作人员资格证
拆迁许可证申报审批表
拆迁计划或拆迁补偿安置方案
拆迁补偿安置资金证明
调查拆迁区域内的
人口及房产情况
强制拆迁
达成协议
达成协议
仍未达成协议
未达成协议
028
适用环节： 前期拿地
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适用部门： 开发部 CBY
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- 89 -
一、开发商办理拆迁安置补偿需要办理的行政手续
1、申请房屋拆迁
开发商在开发项目前，必须向被拆除房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请。
2、获取拆迁许可证
各市、县人民政府房屋拆迁管理部门会在收到发展商拆迁申请之日的30日内，对开发商的房屋拆迁申
请事项进行审查，经审查符合条件的，房屋拆迁主管部门发给拆迁申请人房屋拆迁许可证。
3、拆迁备案
拆迁补偿安置协议签订后，开发商必须到当地相关行政机关办理拆迁备案。
委托专业公司拆迁的，开发商必须资委托合同签订之日起15日内，将委托合同报房屋拆迁管理部门备
案。
4、拆迁纠纷行政裁决
房屋拆迁涉及到多方面的利益博弈，在实际操作过程中，开发商经常遇到一些突发的冲突事件，此时，
开发商应该积极同政府沟通，尽量通过行政裁决解决纠纷。
当开发商与被拆迁人对拆迁补偿形式和补偿金额、安置用房面积租安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限
达不成协议的，开发商可以向批准拆迁的房屋主管部门提出行政裁决申请。当被拆迁人是批准的房屋拆迁主
管部门的，由同级人民政府裁决。（祥见《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》）。
按照法律规定，被拆迁人对行政裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。为了不影响
拆迁工作的顺利进行，当开发商已根据规定对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，
视为正常拆迁，诉讼期间仍然执行。被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市、县
人民政府责成有关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
二、开发商申请房屋拆迁所提交的资料清单
028续
适用环节： 前期拿地
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适用部门： 开发部
- 90 -
CBY
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三、开发商申请行政裁决需要提交哪些资料
■裁决申请书；
■法定代表人的身份证明；
■被拆迁房屋权属证明材料；
■被拆迁房屋的估价报告；
■对被申请人的补偿安置方案；
■申请人与被申请人的协商记录；
■未达成协议的被拆迁人比例及原因；
■其他与裁决有关的资料。
项 目
建设项目批准文件
建设用地规划许可证
国有土地使用权证明文件
建设用地规划红线图
被拆迁房屋照片5张以上
核对原件，留复印件
核对原件，留复印件
核对原件，留复印件
复印件
原件
代办房屋拆迁协议
安置房材料
建筑企业资质证书
旧房拆除协议
房屋拆迁资格证书
房屋拆迁工作人员资格证
拆迁许可证申报审批表
拆迁计划或拆迁补偿安置方案
拆造补偿安置资金证明
现房安置须提供：产权证(核对原件，留复印件)，未办理产权证的，应提供质检备
案证明；安置房平面图（留复印件）；购房协议(核对原件，留复印件)
期房安置：建设工程施工规划许可证(核对原件，留复印件)；安置房平面图(留复
印件)；购房协议(核对原件，留复印件)
核对原件，留复印件
原件
复印件
复印件
一式三份
原件包含：拆迁的范围，拆迁的对象，拆迁的实施步骤，对拆迁范围内的被拆迁
居民、机关、团体、企事业单位的补偿安置方案，安置房和临时安置周转房的房
源情况，涉及拆迁的各项补偿费、安置费 的预算情况，以及拆迁期限、具体时
间安排等。
由办理存款业务的金额机构出具
原件
备 注
028续
适用环节： 前期拿地
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- 91 -
四、向房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，应当提交下列资料：
■行政强制拆迁申请书；
■裁决调解记录和裁决书；
■被拆迁人不同意拆迁的理由；
■被拆迁房屋的证据保全公证书；
■被拆迁人提供的安置用房、周转用房权属证明或者补偿资金证明；
■被拆迁人拒绝接收补偿资金的，应当提交补偿资金的提存证明；
■市、县人民政府房屋拆迁管理部门规定的其他材料。
五、拆迁补偿安置协议的主要内容
补偿安置协议应当规定补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过
渡期限以及违约责任等事项，其主要内容包括被拆除房屋的坐落地点、面积和用途；补偿方式；补偿金额；
安置用房面积和安置地点；搬迁过渡方式及期限；违约责任等。
六、开发商拆迁补偿安置的对象及形式有哪些
开发商的拆迁补偿安置对象为被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其
附属物的管理人。应当明确的是，补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人，而不是使用权人。所有人
既包括公民也包括法入。
房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。
■ 货币补偿是指开发商将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的
所有人。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
■ 房屋产权调换是指开发商用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋
的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。
补偿对象
补偿形式
被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）
货币补偿
房屋产权调换
按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人
用自己建造或购买的产权房屋与补拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评
估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价
028续
适用环节： 前期拿地
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- 92 -
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《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由开发商给予货币补
偿。拆迁租赁用房时被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议时，开发商应当对被拆迁人实行房屋
产权调换。
除上述两种情况外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
七、开发商在房屋拆迁实务中常见的几种特殊情况及其补偿规定
1、出租房屋的拆迁补偿
拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，开
发商对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，开发商应当对被拆迁人实
行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合
同。
2、产权不明确房屋的拆迁补偿
拆迁产权不明确的房屋，开发商应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁，拆
迁前，开发商应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
3、设有抵押权房屋的拆迁补偿
《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。抵押当事人
就解除抵押关系或重新设定抵押物达成协议的，拆迁补偿按正常情况进行；抵押当事人无法达成协议的，按
照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿抵押权人的，抵押权人按照有关担保的法律规定，可向抵押人进
行追偿，抵押权因房屋灭失而消失。
4、拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿
公益事业一般指文教、卫生及社会公共福利方面的非生产性事业，拆迁公益事业用房的，开发商应当依
照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
5、临时建筑、违章建筑的拆迁补偿
临时建筑必须在批准的使用期限内拆除。因此，拆除已超过批准使用期限的临时建筑，不给予补偿。对
于尚没有超过批准使用年限的临时建筑，可考虑临时建筑在使用期内的残值和剩余合法使用期的长短，给予
适当补偿。
违章建筑的存在是不合法的，拆除违章建筑不予补偿。
028续
适用环节： 前期拿地
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- 93 -
八、开发商应如何安置被拆迁人
根据我国《城市房屋拆迁管理条例》规定，开发商应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安
置。
开发商应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，开发商应当支付临时安置补助费；被拆迁人
或者房屋承租人使用开发商提供的周转房的，开发商不支付临时安置补助费。
搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
开发商不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。
因开发商的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加
临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，开发商应当给予适当补偿。
九、开发商应如何计算拆迁房屋的建筑面积
1、私有住房的补偿安置标准
拆迁补偿安置的方式有两种：
一种是市场价补偿安置，即按照被拆迁房屋的房地产市场评估价和被拆迁房屋的建筑面积，给予被拆迁
人或房屋承租人货币补偿或者与货币补偿同等价值的产权房屋（即价值标准房屋调换）；
二是异地产权房屋安置（即面积标准房屋调换），对符合条件的被拆迁人或房屋承租人，以被拆迁房屋
建筑面积为基础，在“拆一还一”的基础上，再增加地段级差面积，在应安置面积内不结算差价。
2、如何计算被拆迁房屋的建筑面积
房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积
为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑
面积，或者虽无批准文件但在1981年以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的
建筑面积为准。
承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭
证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下面所列的换算系数计算建筑面积：公寓
、独立住宅、新里住宅、新工房（有电梯、成套）、新工房（无电梯、成套）、新工
028续
适用环节： 前期拿地
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适用部门： 开发部
- 94 -
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房（无电梯、不成套）、“两万户”新工房、旧里住宅、篷屋。
在2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的，用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在米
至米的部分，按照实际居住面积的一半及上述规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算
建筑面积。
3、私有住房的补偿安置标准
被拆除房屋为未出租的私有住房，不符合“面积标准房屋调换”条件的，由被拆迁人选择货币补偿或价
值标准房屋调换，其货币补偿金额为：（被拆除房屋的房地产市场单价+ 价格补贴）×被拆除房屋的建筑面
积；符合“面积标准房屋”条件的，被拆迁人还可以选择面积标准房屋调换。
被拆迁房屋为按市场价出租的私有住房，被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的，由被拆迁人选择
货币补偿或价值标准房屋调换，其货币补偿金额为：（被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴）×被拆除
房屋的建筑面积。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系未达成协议的，应对被拆迁人进行价值标准房屋调
换，安置房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
被拆除房屋为老出租私房（包括代为经租房屋）的，租赁关系终止，被拆迁人可以选择货币补偿或价值
标准房屋调换，计算货币补偿金额不设最低补偿单价标准，也无价格补贴，计算公式为：被拆除房屋的房地
产评估单价×被拆除房屋的建筑面积；对承租人的补偿安置：
■ 不符合“面积标准房屋调换”条件的，可选择货币补偿或价值标准房屋调换，其货币补偿金额为：
（被拆除房屋的房地产市场单价×80%+ 价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；
■ 符合“面积标准房屋”条件的，可以选择面积标准房屋调换。
028续
适用环节： 前期拿地
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适用部门： 开发部 CBY
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- 95 -
房屋拆迁许可证申报审批表
房屋拆迁许可证
申报单位： ；
法定代表人： ；
经办人： ；
单位地址： ；
电话号码： ；
申报日期： ；
XX市国土资源和房屋管理局制
申领房屋拆迁许可证须提交以下材料
⑴ 建设项目批准文件
⑵ 建设用地规划许可证
⑶ 国有土地使用权证明文件
⑷ 建设用地规划红线图
⑸ 被拆迁房屋照片5张以上
⑹ 代办房屋拆迁协议
⑺ 安置房材料
⑻ 建筑企业资质证书
⑼ 旧房拆除协议
⑽ 房屋拆迁资格证书
⑾ 房屋拆迁工作人员资格证
⑿ 拆迁许可证申报审批表
⒀ 拆迁计划或拆迁补偿安置方案
⒁ 拆迁补偿安置资金证明
029
适用环节： 前期拿地
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适用部门： 开发部
- 96 -
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拆除房屋基本情况登记表
029续
拆迁范围
拆 除 房 屋 分 类 情 况
住 宅
非住宅
按
房
屋
用
途
分
类
(m2)
其
中
户数
面积
户数
面积
户数
面积
户数
面积
户数
面积
户数
面积
户数
面积
户数
面积
备 注
总 计
项 目
产权情况 直管公房 单位房产 私有房产 合 计
适用环节： 前期拿地
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- 97 -
拆迁审查批准意见
建设项目批准文件文号
建设用地规划许可证文号
建设用地批准文书文号
金融机构出具的安置资金证明文号
区县(市)拆迁行政
主管部门初意见
拆迁处审查意见
经办人
审查意见
处长
审查意见
局领导
审批意见
签 章
年 月 日
签 章
年 月 日
签 章
年 月 日
签 章
年 月 日
签 章
年 月 日
029续
适用环节： 前期拿地
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适用部门： 开发部
- 98 -
CBY
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拆迁范围及拆除房屋情况记录表
030
拆迁范围： 区 街道（镇） ；
具体门牌号码： ；
申请人(盖章)
年 月 日
房管直管公房
单位自管房产
私有房产
换约续租房屋
代管房产
宗教包租房产
军队房产
临时建筑
集体零星土地房产
抵押房产
其它
合 计
产权性质
类型 住宅
户数 建筑面积(m2)
非住宅
户数 建筑面积(m2)
公用事业
户数 建筑面积(m2)
合 计
户数 建筑面积(m2)
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- 99 -
拆迁计划和拆迁方案表
拆迁安置状况表
031/032
申请人(盖章)
年 月 日
分 类 户 数 备 注
一次性搬迁
回迁
须解决临时过渡的
放弃产权
要求临时铺面的
按规划方案是否分期拆迁 现为第几期拆迁
拆迁计划拆迁方案
拆迁实施步骤
其 他
拆迁的各项补偿费、补助费预算
拆迁资金落实情况
安置用房准备情况
周转用房准备情况
拟自行拆迁还是委托拆迁
拟委托拆迁单位的资格情况
拟委托拆除房屋的企业资质情况
规划批准拟保留的绿地、建筑的保护措施
拆迁的各项补偿费、补助费预算
申请搬迁期限： 年 月 日至 年 月 日
申请拆迁期限： 年 月 日至 年 月 日
适用环节： 前期拿地
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适用部门： 开发部
- 100 -
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拆迁补偿安置费用预算表
033
所有人私有住房
房屋性质 补 偿 方 式 受补偿人 补偿费计算方式
未出租或按市场方式出租
老出租私房
（含代为经租的房屋）
所有人
所有人
所有人
所有人
所有人
(市场单价+价格补贴)×100%×被拆迁房屋的建筑面积
评估单价×100%×被拆迁房屋的建筑面积
(市场单价×80%+价格补贴)×被拆迁房屋的建筑面积
(市场单价+价格补贴)×100%×被拆迁房屋的建筑面积
评估单价×20%×被拆迁房屋的建筑面积
(市场单价×80%+价格补贴)×被拆迁房屋的建筑面积承租人
所有人
承租人
所有人
承租人
(市场单价×80%+价格补贴)×被拆迁房屋的建筑面积
(市场单价×80%+价格补贴)×被拆迁房屋的建筑面积
评估单价×100%×被拆迁房屋的建筑面积
评估单价×100%×被拆迁房屋的建筑面积
房权调换
所有人公有住房
货币补偿
宗教团队住房
代管房
适用环节： 前期拿地
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- 101 -
034
XX市房地产拆迁补偿评估委托书
房屋座落 区 路 街 (巷、坊、里) 号 房
姓 名 联系地址及电话
业权人
联系人
房地产状况
房屋性质 □私房 □侨房 □公房 □房改房 □宅基地房 □其它
结 构
总建筑面积
用地面积
各类用途
计价面积(m2)
土地出让金缴交情况
备 注
评估份额
建筑年代
商业 办公 住宅 工业 其它 合计
□自住 □出租 □占住
□全缴 □未缴 □部分缴交
使用情况
请提供以下资料（提供原件校对复印件）：
1、拆迁办或裁决处评估介绍信；
2、房地产证或房地产权属证明书或房地产产权情况表；
3、法院判决书或裁定书；
4、营业执照（非住宅）
5、XX市房地产租凭合同；
6、危房鉴定证明。
XX市房地产估价管理所
委托人签名： 日期：
适用环节： 前期拿地
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适用部门： 开发部
- 102 -
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委托拆迁合同
委托人（以下简称甲方）： ；
受托人（以下简称乙方）： ；
甲方与乙方约定，由乙方处理甲方房屋拆迁事宜。为明确双方之权利义务，依照《中华人民共和国合同
法》及其有关法律法规的规定，经双方充分协商，订立本合同。
第一条 委托事项
甲方委托乙方处理甲方因建设需要之拆迁事宜，包括对被拆迁户的补偿、安置等一切与拆迁相关的事
项。
第二条 费用及其支付（选择下列第 项）
（1）包干性支付乙方拆迁工作费用人民币 元。在乙方完成拆迁工作的 %时，甲方向乙方
支付拆迁费用 %；乙方完成拆迁工作的 %时，甲方再行向乙方支付拆迁费用 %，全部完成后
（时间）内，向乙方支付全部拆迁费用。
（2）按拆迁面积计算：每平方米人民币 元。在乙方完成拆迁工作的 %时，甲方向乙方支付
拆迁费用 %；乙方完成拆迁工作的 %时，甲方再行向乙方支付拆迁费用 %；全部完成后（时间）
内，向乙方支付全部拆迁费用。
（3）其它方式：
乙方在处理委托事务时，其它费用及损失由其自行承担。
第三条 报告情况
拆迁过程中之一切情况，乙方应在每（日、星期、半个月、一个月）向甲方作出书面报告。在拆迁工作
整体完成后，应向甲方作出详细说明的书面报告（包括拆迁的具体费用及支出情况等一切相关之情况）。
第四条 报酬及支付（选择下列第 项）
（1）乙方在妥善完成委托处理的所有事务后，甲方应于其完成后 内，向乙方一次性支付报酬人民
币 元。因自然原因、政府政策等不可抗力因素造成成本合同委托事务不能完成的，甲方在给付了乙方第
二项实际发生的费用后，不再支付本项报酬。
035
适用环节： 前期拿地
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- 103 -
（2）甲方按乙方的工作进度，在乙方完成拆迁工作的 %时，甲方应向乙方支付报酬 %；乙方完
成拆迁工作的 %时，甲方再行向乙方支付报酬 %；完成全部工作后 （时间）内，向乙方支付全部
报酬。
第五条 委托事务的终止
（1）甲方因本单位决定终止建设拆迁工作的，在对乙方从事本委托合同的费用给予补偿后，可终止本合同。
（2）乙方遇政府对本单位职能进行调整，而致无法履行本合同的，在赔偿甲方相应损失后可终止本合同。
第六条 违约责任
（1）在本合同履行过程中，甲方未向乙方支付本合同第二条之委托事务费用的，乙方可顺延拆迁工作
工期，甲方对拖欠的部分款项在按合同支付后，还应按银行同期贷款利息的二倍向乙方承担责任。
（2）在本合同履行过程中，甲方未向乙方支付本合同第四条之支付委托事务报酬的，甲方对拖欠部门
在按合同支付后，还应按银行同期贷款利息的二倍向乙方承担责任.
（3）乙方未按本合同完成拆迁工作的，应赔偿甲方因此所受的直接及间接的损失。
第七条 合同纠纷的解决办法
本合同在履行中若发生纠纷，甲乙双方应本着友好的精神予以协商解决，协商不成的，任何一方可向本
合同签订地法院起诉。
第八条 其他条款
本合同若有未尽事宜，由双方协商达成补充协议。补充方一本合同具有同等效力。
乙方与被拆迁户签订的拆迁合同，应按照甲方提供给乙方的《拆迁迁房屋合同》的条款规定，否则甲方
的一切直接和间接损失均应由其负责赔偿。
本合同一式两份。合同正本双方各执一份。
甲方： 乙方： ；
代表人： 代表人： ；
地址： 地址： ；
电话： 电话： ；
年 月 日
035续
适用环节： 前期拿地
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适用部门： 开发部
- 104 -
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房屋拆迁补偿安置协议
被拆迁人（以下简称甲方）： ；
拆迁人（以下简称乙方）： ；
根据《民法通则》、《合同法》和《土地管理法》的有关规定，双方本着平等自愿的原则，就拆迁补偿
一事达成如下协议：
一、被拆迁人情况
甲方目前家庭成员共有 名，其分别为 （男）、 （女）。
二、拆迁人情况
乙方根据我国有关法律已经取得拆迁人资格证，乙方承诺将依法与甲方就拆迁补偿情况达成协议。
三、房屋补偿
甲方目前所有房屋的建筑面积为 平方米，其中包括套内建筑面积 平方米、公摊建筑面
积 平方米；经过双方共同委托具备房地产评估资格的评估机构的评估，此等房屋所有权的单位价格为
元/平方米，故甲方拥有房屋所有权的合计价值为 元。
四、土地补偿
甲方目前房屋所占土地共有 平方米，其中甲方享有专有土地使用权的有 平方米，甲方与其
他人共有土地使用权的有 平方米；经过双方共同委托具备房地产评估资格的评估机构的评估，此等土
地使用权的单位价格为 元/平方米，故甲方拥有土地使用权的合计价值为 元。
五、其他补偿
考虑到甲方长期居住于此地，搬离家园将给甲方造成诸多不便，本着奖励补偿的原则，乙方承诺除房屋
补偿金与土地补偿金以外，还应当向甲方支付以下补偿金：
1、电话号码变更费用： ;
2、有线电视安装成本： ；
3、交通运输费用： ；
036
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- 105 -
六、补偿金支付方式
根据双方之协议，乙方共计支付甲方补偿金 元，乙方承诺将在 年 月 ； 日
前，一次性将全部补偿金支付到甲方所银行帐户： 银行帐号。
七、禁止行为
考虑到甲方的弱势地位，乙方承诺在双方没有达成协议以前，绝对不会采取任何停水、停电、停暖等行
为来影响甲方的正常生活，否则乙方将向甲方每天支付100元赔偿金。
八、争议解决
双方如有争议，将交由北京仲裁委员会解决。
九、其他
本协议壹式陆份，双方各执叁份，乙方提交房屋行政管理机构壹份。
被拆迁人： 拆迁人: ；
年 月 日
036续
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××市区××片区拆迁补偿安置方案
因xx项目需要，须对xx片区现有地上建筑物实行拆迁。现将经市房屋拆迁管理所核准的拆迁补偿安置
方案公布如下：
一、住宅补偿方式
货币补偿和产权调换均可。选择货币补偿的必须权属清晰；凡权属不清的，或有产权纠纷的，必须实
行产权调换。
二、货币补偿标准
被拆迁住宅选择货币补偿的，其补偿单价分别为框架结构2100元／平方米，砖石混结构（含砖木）
2000元／平方米，土木结构1900元／平方米。按期搬迁并签订协议的，根据住宅层数的不同给予数额不等
的奖励。
拆迁补偿房屋建筑面积的计算从建筑物的外墙算起，阳台按50％计算拆迁面积。平屋外墙至滴水线的
面积部分，可按50％计算拆迁面积。平屋的天井按50％计算建筑面积。利用坡屋顶空间作为阁楼的建筑，
其楼底高度在米以上，阁楼层高最低处净高不低于米时，阁楼按其使用面积的50％计算拆迁面积。通
往楼顶的风楼，其层高低于米的，按附属物给予补偿；层高超过米的，按100％计算建筑面积。被拆
迁的骑楼部分不计算补偿面积，新建筑的骑楼不计算安置面积。
三、产权调换方案
被拆迁住宅选择产权调换的，在本改造片区内就近就地安置，实行拆迁一平方米调换安置一平方米的
原则；其等面积内的补差单价为框架结构150元／平方米，砖石混结构（含砖木）200元／平方米，土木结
构250元／平方米；按期搬迁并签订的，根据住宅层数的不同给予数额不等的奖励。保障对象安置有优惠
因建筑结构原因，安置房面积超过原房面积在5平方米以内（含5平方米），每平方米按优惠价2580元
结算；在6平方米至10平方米以内（含10平方米），每平方米按安置价2780元结算；超过10平方米的，每
平方米按商品价2980元结算；由于该片区为低层住宅，安置房（含扩购部分）不实行层次差、朝向差系数
调节。
被拆迁人属民政部门认定的最低生活保障对象，选择产权调换的，其自有房屋建筑面积人均不足15平
方米，按15平方米给予安置。在人均15平方米的安置面积内，其超出自有房屋的面积，按优惠价每平方米
2580元结算。
037
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- 107 -
四、经营性店面的补偿安置
对经营性店面，根据被拆迁人所提供的有关证件、及其连续经营年份的不同情况分档次给予补偿安置；
对利用非主干道或非主要支路及非临街底层的房屋从事经营性活动的，一律按住宅给予安置补偿。经营性店
面面积的认定一般以原建筑结构临街底层的第一自然间计算，第一自然间界限不清的，或新建大开间的，其
认定的进深不超过8米；超出所认定外的底层经营面积，按住宅予以安置补偿。经规划部门批准或产权登记
载明的经营性店面，进深在8米以内的，按批准或载明的店面面积认定；进深超过8米部分，按降一档次的店
面面积认定。
五、市直管公房的补偿安置
拆迁该片区市直管公房的，其所拆迁的房屋一律不再作产权调换，按市政府规定报批核销，结算时作为
政府的改造投入资金。这些直管公房的租户，租用住宅的，不符合租房条件的，由直管公房产权人与租赁人
解除租赁关系；符合租房条件的，安排租用毅达新村或市房管部门提供的其他住宅；租用店面的，解除租赁
关系。
该片区违章建筑的处理办法与市区其他旧城改造项目基本相同。
六、搬迁过渡时限的规定
搬迁过渡时限2年。
在搬迁过渡上，该片区采取以被拆迁人自行过渡的办法。
搬迁费及临时过渡补助费按经认定的建筑面积计算；住宅搬迁费每平方米补助5元，经营性店面及办公
用房搬迁费每平方米补助6元，选择产权调换的按2倍计算搬迁补助费。
临时过渡补助费每月每平方米5元，但临时过渡费每一产权户每月确保不少于200元，最多不得超过2000
元。
停产停业补助费按被拆迁经营性用房建筑面积30元／平方米计算，一次性给予6个月的补助。搬迁过渡
时限为2年，逾期每月发给原标准双倍的临时安置补助费。
XX房地产开发公司
年 月 日
037续
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城市房屋拆迁管理条例
总 则
第一条 为了加强对城市房屋拆迁的管理,维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本
条例。
第二条 在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。
第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。
第四条 拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成
搬迁。
本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
第五条 国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。
县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内
的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，
保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。
县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土
地管理工作。
拆迁管理
第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
第七条 申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列
资料：
1、建设项目批准文件；
2、建设用地规划许可证；
3、国有土地使用权批准文件；
4、拆迁计划和拆迁方案；
5、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
038
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市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对
符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
第八条 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆
迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
第九条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。
需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；
房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。
第十条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。
房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
第十一条 拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应
当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。
被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
第十二条 拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
新建、扩建、改建房屋；
改变房屋和土地用途；
租赁房屋。
房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知
应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批
准，延长暂停期限不得超过1年。
第十三条 拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地
点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
第十四条 房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理
证据保全。
第十五条 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以
依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执
行。
第十六条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事
038续
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人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收
到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对
被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
第十七条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政
府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第十八条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹以及外国驻华使（领）馆房屋的，依照有关法
律、法规的规定办理。
第十九条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置
协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订
之日起30日内予以公告。
第二十条 拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。
县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。
第二十一条 房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。
拆迁补偿与安置
第二十二条 拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当
补偿。
第二十三条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
第二十四条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价
格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
第二十五条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁
房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
第二十六条 拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重
建，或者给予货币补偿。
038续
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- 111 -
038续
第二十七条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行
安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权
调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
第二十八条 拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。
第二十九条 拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后
实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
第三十条 拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。
第三十一条 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人
或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
第三十二条 拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。
因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加
临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
第三十三条 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。
附则
第三十九条 在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本条例执
行。
第四十条 本条例自 年 月 日起施行。１９９１年３月22日国务院公布的《城市房屋拆迁
管理条例》同时废止。
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房屋拆迁补偿安置协议公证细则
第一条 为规范城市房屋拆迁补偿、安置协议公证程序，根据《中华人民共和国法通则》、《城市私
有房屋管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国公证暂行条例》、《公证程序规则（试
行）》，制订本细则。
第二条 拆迁补偿、安置协议是拆迁人与被拆迁人为明确拆迁补偿、安置中相互间权利义务关系所订立
的协议。
第三条 拆迁补偿、安置协议公证是公证处依法证明当事人签订拆迁补偿、安置协议真实、合法的行
为。
第四条 房屋拆迁补偿、安置协议公证的当事人是具有拆迁和被拆迁人资格的人。
拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或个人；被拆迁是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括
代替人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和被拆除房屋及其附属物的使用人。
第五条 拆迁补偿、安置协议公证，由被拆迁物所在地公证处受理。
第六条 被拆迁物系共同共有或共同使用者，一般应由共有人共同申请，共有人可以委托一人为代理
人，申办人拆迁补偿，安置协议公证。
第七条 申办拆迁补偿、安置协议公证，申请人应向公证处提交以下证件和材料：
1、公证申请表；
2、身份证明；法人应提交法人资格和法定代表人的身份证明；代管人、管理人应提交代管权或管理权
资格证明；
3、代理人应提交本人身份证明和授权委托书或其他他理权资格的证明（含共同共有人的代理），委托
行为不在本公证处辖区的，其委托书应经委托行为地的公证处公证；
4、县以上（含县级）人民政府房屋拆迁主管部门发给的房屋拆迁许可证；房屋拆迁需要变更土地使用
权的，还要提交土地使用权证；
5、被拆迁物的产权和使用权证件、现状及登记表；
6、补偿、安置协议草稿；
7、公证人员认为应提交的其他材料。
第八条 符合下列的申请，公证处应予受理：
1、申请人具有拆迁人和被拆迁人资格；
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2、申请人就拆迁补偿、安置达成了协议；
3、申请人提交了本细则第七条规定的证件和材料；
4、该公证事项属于本公证处管辖。
对不符合本条规定的申请，公证处应作出不予受理的决定，并通知申请人。
第九条 公证人员与当事人的谈话笔录除按《公证程序规则（试行）》第二十四条的内容制作外，还应
记明下列内容：
1、公证人员向当事人讲明的事项：
①签订拆迁补偿、安置协议的法律依据；
②双方享有的权利和应承担的义务；
③不履行义务承担的责任；
④双方应注意的事项。
2、被折迁物座落地点和具体拆迁范围（包括：名称、产权人，使用人、产权或使用权的来由、数量、
面积、结构、价值及有无争议等）；
3、协议是否是双方自愿签订的及签订的过程；
4、协议中补偿、安置的依据和条件，有无争议；
5、搬迁的具体时间、方法、违约责任和处理办法等；
6、有无需要说明的问题；
7、公证人员认为应记明的问题。
第十条 办理拆迁补偿、安置协议公证，要重点审查下列内容：
1、提交的证件；
2、当事人的人数、身份、资格和民事行为能力；
3、被拆迁物产权或使用权情况及现状；
4、协议内容是双方当事人真实意思表示，条款完备，权利义务明确，具体可行，符合《城市房屋拆迁
管理条例》及有关法律、法规、规章规定；
5、公证人员认为应审查的其他问题。
第十一条 符合下列条件，公证处应出具公证书；
1、拆迁人和被拆迁人主体资格合格；
038续
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2、协议双方意思表示真实；
3、协议的内容真实，符合法律、法规、规章规定。
4、办证程序符合规定。
不符合前款规定条件的，应当拒绝公证，并在规定的期限内，将拒绝的理由通知当事人。
第十二条 被拆迁物的原产权人或使用权人变更，未办理产权或使用权过户手续的应依法先办理过户手
续，再办理拆迁补偿、安置协议公证。
第十三条 国家征用农业用地发生的房屋拆迁补偿、安置协议公证，参照本细则办理。
第十四条 本细则由司法部负责解释。
第十五条 本细则自一九九三年一月一日起施行。
038续
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拆迁补偿、安置协议公证书（一）
（）××字第××号
兹证明×××（拆迁人）的代表人（或代理人）×××与×××、×××（被拆迁人）于××××年×
月×日签订了前面的《拆迁补偿、安置协议》，并在我的面前，在前面的协议书上签名（或盖章）。×××
与×××签订上述协议的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条和《城市房屋拆迁管理条例》的
规定。
×××省××市公证处
公证员：
××××年×月×日
拆证补偿、安置协议公证书（二）
（）××字第××号
兹证明×××（拆迁人）的代表人（或代理人）×××与×××、×××（被拆迁人）的共同代理人×
××于××××年×月×日签订了前面的《拆迁补偿、安置协议》，并在我的面前，在前面的协议书上签名
（或盖章）。×××与×××签订上述协议的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条和《城市房
屋拆迁管理条例》的规定。
×××省××市公证处
公证员：
××××年×月×日
（注：本格式用于本细则第六条规定的情况）
038续
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城市房屋拆迁估价指导意见
第一条 为规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地
产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定和国家标准《房地产估价规范》，制定本意见。
第二条 城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，适用本意见。
第三条 本意见所称城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价)，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据
被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。
房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅
房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助
费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁
房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
第四条 拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构(以下简称估价机构)承担，估价报告必须由专
职注册房地产估价师签字。
第五条 拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价
活动和估价结果。
第六条 市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机
构，供拆迁当事人选择。
拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。
房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两
家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并
执行共同的标准。
第七条 拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合
同。
第八条 受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。
估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
第九条 拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。
第十条 受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房
地产管理部门应当允许查阅。
第十一条 拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”
039
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拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实
施之日为估价时点。
拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第十二条 委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质(包括用途，下同)和面积。
被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积
认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商
结果进行评估。
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不
能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴
定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部
门制定办法予以解决。
第十三条 市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一
次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。
第十四条 拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的
房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
第十五条 拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外
观和内部状况的影像资料。
实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录
上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。
第十六条 拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方
法，并在估价报告中充分说明原因。
第十七条 拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
第十八条 估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意
见。
公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托
人应当向被拆迁人转交分户估价报告。
第十九条 拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁
估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。
039续
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第二十条 拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申
请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。
第二十一条 拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日
起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。
拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。
第二十二条 拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异
且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被
拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会(以下简称估价专家委员会)申请技术鉴定。
第二十三条 估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价
技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。
估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重
新出具估价报告。
第二十四条 省、自治区建设行政主管部门和设区城市的市房地产管理部门或者其授权的房地产估价行
业自律性组织，应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的估价专
家委员会，对拆迁估价进行技术指导，受理拆迁估价技术鉴定。
第二十五条 受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定
组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。
鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
原估价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。
第二十六条 估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结
果无效。
拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应当承
担相应责任。
第二十七条 对有下列行为之一的估价机构和估价人员，依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房
地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案：
(一)出具不实估价报告的；
(二)与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；
(三)以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；
(四)允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；
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(五)多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；
(六)违反国家标准《房地产估价规范》和本意见其他规定的；
(七)法律、法规规定的其他情形。
第二十八条 以产权调换作为房屋拆迁补偿、安置方式的，对所调换房屋的房地产市场价格进行的评
估，参照本意见执行。
城市规划区外国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，参照本意见执行。
第二十九条 本意见自2004年1月1日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目，其拆迁估价不适
用本意见。
城市房屋拆迁行政裁决工作规程
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第一条 为了规范城市房屋拆迁行政裁决行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理
条例》，制定本工作规程。
第二条 按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，因拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿方式、补偿标
准以及搬迁过渡方式、过渡期限等原因达不成协议，当事人申请裁决的，适用本规程。
第三条 市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。房屋拆
迁管理部门及其工作人员应当按照有关法律、法规规定，依法履行行政裁决职责。
第四条 行政裁决应当以事实为依据、以法律为准绳，坚持公平、公正、及时的原则。
第五条 拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：
1、裁决申请书；
2、法定代表人的身份证明；
3、被拆迁房屋权属证明材料；
4、被拆迁房屋的估价报告；
5、对被申请人的补偿安置方案；
6、申请人与被申请人的协商记录；
7、未达成协议的被拆迁人比例及原因；
8、其他与裁决有关的资料。
第六条 被拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：
1、裁决申请书；
2、申请人的身份证明；
3、被拆迁房屋的权属证明；
4、申请裁决的理由及相关证明材料；
5、房屋拆迁管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他材料。
第七条 未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当
进行听证。具体标准、程序由省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁管理部门规定。
第八条 有下列情形之一的，房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请：
1、对拆迁许可证合法性提出行政裁决的；
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2、申请人或者被申请人不是拆迁当事人的；
3、拆迁当事人达成补偿安置协议后发生合同纠纷，或者行政裁决做出后，当事人就同一事由再次申请
裁决的；
4、房屋已经灭失的；
5、房屋拆迁管理部门认为依法不予受理的其他情形。
对裁决申请不予受理的，房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起5个工作日内书面通知申请人。
第九条 房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，经审核，资料齐全、符合受理条件的，应当在收
到申请之日起5个工作日内向申请人发出裁决受理通知书；申请裁决资料不齐全、需要补充资料的，应当在5
个工作日内一次性书面告知申请人，可以当场补正的，应当当场补正。受理时间从申请人补齐资料的次日起
计算。
第十条 房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列程序进行：
1、向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利；
2、审核相关资料、程序的合法性；
3、组织当事人调解。房屋拆迁管理部门必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证
据进行复核；对当事人提出的合理要求应当采纳。房屋拆迁管理部门不得因当事人申辩而做出损害申辩人合
法权益的裁决。
拆迁当事人拒绝调解的，房屋拆迁管理部门应依法作出裁决。
4、核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，
房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。鉴定时间不计
入裁决时限。
5、经调解，达成一致意见的，出具裁决终结书；达不成一致意见的，房屋拆迁管理部门应当作出书面
裁决。部分事项达成一致意见的，裁决时应当予以确认。书面裁决必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨
论决定。
第十一条 行政裁决工作人员与当事人有利害关系或者有其他关系可能影响公正裁决的，应当回避。
第十二条 有下列情形之一的，中止裁决并书面告知当事人：
1、发现新的需要查证的事实；
2、裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案的；
3、作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的；
4、因不可抗力或者其他特殊情况需要中止的情况。
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中止裁决的因素消除后，恢复裁决。中止时间不计入裁决时限。
第十三条 有下列情形之一的，终结裁决并书面告知当事人：
1、受理裁决申请后，当事人自行达成协议的；
2、发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的；
3、作为自然人的申请人死亡，15天之内没有近亲属或者近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的；
4、申请人撤回裁决申请的。
第十四条 行政裁决应当自收到申请之日起30日内做出。房屋拆迁管理部门做出裁决，应当出具裁决
书。
裁决书应当包括下列内容：
1、申请人与被申请人的基本情况；
2、争议的主要事实和理由；
3、裁决的依据、理由；
4、根据行政裁决申请需要裁决的补偿方式、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过
渡方式和过渡期限等；
5、告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及申请复议期限、起诉期限；
6、房屋拆迁管理部门的名称、裁决日期并加盖公章；
行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。
第十五条 裁决书应当通过直接送达、留置送达、委托送达或邮寄送达等方式送达。
第十六条 当事人对行政裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。
第十七条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由市、县人民政府责成有关部
门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
第十八条 房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有
社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。
房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向政府提出行政强制拆迁
申请。未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。
第十九条 拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、
周转用房的，不得实施强制拆迁。
第二十条 房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，应当提交下列资料：
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1、行政强制拆迁申请书；
2、裁决调解记录和裁决书；
3、被拆迁人不同意拆迁的理由；
4、被拆迁房屋的证据保全公证书；
5、被拆迁人提供的安置用房、周转用房权属证明或者补偿资金证明；
6、被拆迁人拒绝接收补偿资金的，应当提交补偿资金的提存证明；
7、市、县人民政府房屋拆迁管理部门规定的其他材料。
第二十一条 依据强制拆迁决定实施行政强制拆迁，房屋拆迁管理部门应当提前15日通知被拆迁人，
并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁。
第二十二条 行政强制拆迁应当严格依法进行。强制拆迁时，应当组织街道办事处（居委会）、被拆迁
人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。
第二十三条 房屋拆迁管理部门工作人员或者行政强制拆迁执行人员违反本规程的，由所在单位给予警
告；造成错案的，按照有关规定追究错案责任；触犯刑律的，依法追究刑事责任。
第二十四条 拆迁人、接受委托的拆迁单位在实施拆迁中采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、
供热等手段，强迫被拆迁人搬迁或者擅自组织强制拆迁的，由所在市、县房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，
并依法予以处罚；触犯刑律的，依法追究刑事责任。
第二十五条 房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。
第二十六条 在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁申请行政裁决的，可参照本规程执行。
第二十七条 本规程自2004年3月1日起施行。
