第七章 投资性房地产
本章考情分析
本章主要阐述投资性房地产的确认、计量和记录问题。近三年考题分数不高，属于不重
要章节。
本章应关注的主要内容有：（1）投资性房地产的范围；（2）投资性房地产的初始计量；
（3）投资性房地产的后续计量；（4）投资性房地产的转换和处置。
学习本章应注意的问题：（1）掌握投资性房地产的范围；（2）掌握投资性房地产后续计量
模式变更的会计处理；（3）掌握投资性房地产转换的会计处理；（4）本章内容可以和债务
重组、非货币性资产交换、资产减值、会计差错等内容结合出题。
近 3 年题型题量分析表
2007 年 2008 年 2009 年（新制度） 2009 年（原制度） 年度
题型
题量 分值 题量 分值 题量 分值 题量 分值
单项选择题 2 3 3 3
合计 3 3
2010 年教材主要变化
本章内容基本没有变化。
本章基本结构框架
第一节 投资性房地产的特征与范围
一、投资性房地产的定义及特征
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地
产应当能够单独计量和出售。
二、投资性房地产的范围
投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和
已出租的建筑物。
（一）已出租的土地使用权
是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于
出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权
是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，
不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
（三）已出租的建筑物
是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物。
【提示】（1）通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机
构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未
签定 租赁协议，也应视为投资性房地产；（2）企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提
供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,应当将该建筑物确认为投资性房地产。
下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营
管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供
客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。（2）作为存货的房地产。
投
资
性
房
地
产
投资性房地产的
特征与范围 投资性房地产的范围（重要）
投资性房地产的确认和初始计量
投资性房地产的
后续计量
与投资性房地产有关的后续支出（重要）
采用公允价值模式进行后续计量的
投资性房地产
投资性房地产的转
换和处置
投资性房地产后续计量模式的变更
投资性房地产的确
认和初始计量
投资性房地产的定义及特征
采用成本模式进行后续计量的投资性
房地产
投资性房地产的转换
投资性房地产的处置
某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，
能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能
够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
【例题 1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。
A．已出租的建筑物 B．待出租的建筑物
C．已出租的土地使用权 D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑物
E．企业持有并准备增值后转让的土地使用权
【答案】ACE
【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让
的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项 B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选
项 D，不属于企业持有的资产。
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
一、投资性房地产的确认和初始计量
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足
投资性房地产的两个确认条件：（1）与该资产相关的经济利益很可能流入企业；（2）该投
资性房地产的成本能够可靠地计量。
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量
对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）
或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价
款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房
地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资
产或无形资产转换为投资性房地产。
教材 P138【例 7-1】20×8 年 3 月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租 。3 月 15
日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企
业，为期 5 年。4 月 5 日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计 1 200 万元（假设不考虑
其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量）。
甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——写字楼 12 000 000
贷：银行存款 12 000 000
教材 P138【例 7-2】沿用【例 7-1】，假设甲企业拥有的投资性房地产符合采用公允价值
计量模式的条件，采用公允价值模式进行后续计量。
甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——成本（写字楼） 12 000 000
贷：银行存款 12 000 000
（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量
企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预
定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资
性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的
必要支出构成。
企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应
当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日
开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
教材 P139【例 7-3】20×8 年 1 月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在这
块土地上开始自行建造三栋厂房。20×8 年 10 月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订
了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达
到预定可使用状态）时开始起租。20×8 年 11 月 1 日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用
状态）。该块土地使用权的成本为 600 万元；三栋厂房的实际造价均为 l 000 万元，能够单独
出售。假设甲企业采用成本计量模式。
甲企业的账务处理如下：
土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产=[600×（1 000÷3 000）]=200（万元）
借：投资性房地产——厂房 10 000 000
贷：在建工程 10 000 000
借：投资性房地产——已出租土地使用权 2 000 000
贷：无形资产——土地使用权 2 000 000
（三）非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量
参见“房地产转换和处置”部分内容。
二、与投资性房地产有关的后续支出
（一）资本化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地
产成本。
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发
期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
教材 P139【例 7-4】20×8 年 3 月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。
该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为 2 000 万元，已计提折旧 600 万元。为了提高厂
房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合
同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3 月 15 日，与乙企业的租赁合同到期，厂
房随即进入改扩建工程。12 月 10 日，厂房改扩建工程完工，共发生支出 150 万元，即日按
照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。
本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记入投资性房地产的成本。
甲企业的账务处理如下：
（1）20×8 年 3 月 15 日，投资性房地产转入改扩建工程：
借：投资性房地产——厂房（在建） 14 000 000
投资性房地产累计折旧 6 000 000
贷：投资性房地产——厂房 20 000 000
（2）20×8 年 3 月 15 日～l2 月 10 日：
借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000
贷：银行存款 1 500 000
（3）20×8 年 12 月 10 日，改扩建工程完工：
借：投资性房地产——厂房 l5 500 000
贷：投资性房地产——厂房（在建） l5 500 000
教材 P140【例 7-5】20×8 年 3 月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。
为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了
经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3 月 15 日，与乙企业的租赁合
同到期，厂房随即进入改扩建工程。11 月 10 日，厂房改扩建工程完工，共发生支出 150 万
元，即日按照租赁合同出租给丙企业。3 月 15 日，厂房账面余额为 1 200 万元，其中成本 1
000 万元，累积公允价值变动 200 万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。
老师手写：
科目设置
成本模式： 公允价值模式：
投资性房地产 投资性房地产——成本
投资性房地产累计折旧（摊销） ——公允价值变动
投资性房地产减值准备
甲企业的账务处理如下：
（1）20×8 年 3 月 15 日，投资性房地产转入改扩建工程：
借：投资性房地产——厂房（在建） 12 000 000
贷：投资性房地产——成本 10 000 000
——公允价值变动 2 000 000
（2）20×8 年 3 月 15 日～11 月 10 日：
借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000
贷：银行存款 1 500 000
（3）20×8 年 11 月 10 日，改扩建工程完工：
借：投资性房地产——成本 13 500 000
贷：投资性房地产——厂房（在建） l3 500 000
（二）费用化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入
当期损益。
教材 P140【例 7-6】甲企业对其某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出 万
元。
甲企业的账务处理如下：
借：其他业务成本 15 000
贷：银行存款 15 000
第三节 投资性房地产的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对
投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后
续计量，不得同时采用两种计量模式。
一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
科目设置：投资性房地产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计
量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
计提折旧或进行摊销时： 计提减值准备时：
借：其他业务成本 借：资产减值损失
贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产减值准备
教材 P141【例 7-7】甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，
采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为 1 800 万元，按照直线法计提折旧，
使用寿命为 20 年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金 8 万
元。当年 12 月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为 1 200 万元，此
时办公楼的账面价值为 l 500 万元，以前未计提减值准备。
甲企业的账务处理如下：
（1）计提折旧：每月计提的折旧=1 800÷20÷12=（万元）
借：其他业务成本 75 000
贷：投资性房地产累计折旧 75 000
（2）确认租金：
借：银行存款（或其他应收款） 80 000
贷：其他业务收入 80 000
（3）计提减值准备：
借：资产减值损失 3 000 000
贷：投资性房地产减值准备 3 000 000
二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
（一）采用公允价值模式的前提条件
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公
允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对
其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
科目设置：投资性房地产——成本
——公允价值变动
企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当
以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之
间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他
业务收入。
资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产
——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额
做相反的会计分录。
教材 P142【例 7-8】甲公司为从事房地产经营开发的企业。20×8 年 8 月，甲公司与乙
公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给
乙公司使用，租赁期为 10 年。当年 10 月 1 日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造
价为 9 000 万元。20×8 年 12 月 31 日，该写字楼的公允价值为 9 200 万元。假设甲公司采用
公允价值计量模式。
甲企业的账务处理如下：
（1）20×8 年 10 月 1 日，甲公司开发完成写字楼并出租：
借：投资性房地产——成本 90 000 000
贷：开发成本 90 000 000
（2）20×8 年 12 月 31 日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价
值之间的差额计入当期损益：
借：投资性房地产——公允价值变动 2 000 000
贷：公允价值变动损益 2 000 000
三、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模
式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期
初留存收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。投资性
房地产后续计量模式的变更如下图所示：
教材 P143【例 7-9】20×7 年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续
计量。20×9 年 2 月 1 日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲
企业决定采用公允价值模式计量对该写字楼进行后续计量。20×9 年 2 月 1 日，该写字楼的
原价为 9 000 万元，已计提折旧 270 万元，账面价值为 8 730 万元，公允价值为 9 500 万元。
甲企业按净利润的 10%计提盈余公积。假定除上述对外出租的写字楼外，甲企业无其他的
投资性房地产。
甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——成本 95 000 000
投资性房地产累计折旧 2 700 000
贷：投资性房地产 90 000 000
利润分配——未分配利润 6 930 000
盈余公积 770 000、
【例题 2·单选题】关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是
成本模式 公允价值模式
会计政策变更
不得转换
（ ）。
A．成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更
B．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
C．已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式
D．企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更
【答案】 B
【解析】企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允
价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估
计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式
转为成本模式。
