常熟某项目成本分析
成本收益测算
本项目建筑面积
商铺
酒店式公寓
建筑面积（平方米）
20000
12000
总计建筑面积：32000㎡
一、成本费用测算
土地楼面价：4500元/平方米 土地总价14400万元（地价含基本配套相关费用）。
2、前期工程费： 50元/㎡（含规划设计费、地质勘探费、临时接水接电费等），总计160万元。
3、基础设施费：130元/㎡（含永久水、永久电、室外道路环境工程等），总计416万元。
4、建筑安装工程费：总计4400万元（含土建装修、给排水消防、暖通、电弱点、室外等造价费用）
商铺：单价1000元/㎡，总计2000万。
酒店式公寓：单价2000元/㎡，总计2400万。
5、管理费用：
以上1~4项之和×3%＝19376万元×3％＝万元
6、销售费用：总计1158万元
项目
计算依据
总价（万元）
广告宣传及广告代理费
销售收入×1%
386
销售代理费
销售收入×%
579
其他销售费用
销售收入×%
193
7、间接费用：总计44万元
项目
计算依据
单价（元/平方米）
商铺 酒店式公寓
总价（元）
质检费
建筑安装费×1‰
44000
审标费
建筑安装费×1‰
44000
监理费
建筑安装费×8‰
352000
8、流转税：
按销售收入×6%＝2316万元
9、不可预见费
以上1~4项之和×3%＝万元
10、财务费用
按银行贷款7％的利率来计算，暂贷资金5000万，2年所产生的利息为
5000万×7％×2＝700万元
成本合计:万元
成本单价元/平方米
二、销售收入测算
商铺
均价16000元/㎡，销售收入32000万元
酒店式公寓
均价5500元/㎡，销售收入6600万元
销售收入合计38600万元
三、项目收益
收益＝销售收入－成本合计＝万元
每平方米收益＝4326元/平方米
注：（此收益不包括户外广告收益、商业经营收益、场地租赁收益、地下车库经营收益等费用）。
四、项目不确定性分析
本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率等。这些因素，受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。
1. 盈利能力分析
投资利润率＝利润总额/投资总额＝％
与略高于银行贷款利率的社会平均利润率，以及房地产同行业相应指标的比较，该项目的利润率都高出不少。故项目是可行的。
2. 盈亏平衡分析
假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当本项目所有物业销售率达到％时，住宅全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率小于等于70％时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的销售率为％，可见其风险程度较低。
3. 敏感性分析
影响本项目财务效益的主要不确定性因素为开发成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费和售价水平。因而，本项目敏感性分析针对投资利润率的评价指标，分别计算售价上下波动5％、10％和建安工程费上下波动10％、20％时，对经济评价指标影响。具体情况见下表：
（1）建筑安装工程费用变动对项目利润率的影响
项目指标
基准方案
建安工程费变动
－20％
－10％
10％
20％
投资利润率
％
％
％
％
％
投资利润率升降幅度
％
％
％
％
此表反映的是建筑安装费对项目收益率的影响。建筑安装费用是项目的一个较大的不确定因素。从表中我们看出建安工程费与收益率之间的关系，建筑安装费用与物业的档次及质量有着直接的关系，档次质量的提升势必造成售价的提升，也会影响到项目的收益率。而目前市场上建筑材料成本变化很快，我们必须注意这方面的控制。
（2）项目整体售价变动对项目利润率的影响
项目指标
基准方案
项目整体售价变动
－10％
－5％
5％
10％
投资利润率
％
％
％
％
％
投资利润率升降幅度
％
％
％
％
上表反映的是商铺及酒店式公寓整体售价变动对收益率的影响。与前表相比较，我们看到整体售价变动对收益率的影响大于建安工程费变动所产生的影响。所以价格的制定及控制对本案的操作是否成功非常关键，合理的售价和有力的销控措施将极大的保障本项目的收益。
（3）酒店式公寓售价变动对项目利润率的影响
项目指标
基准方案
酒店式公寓售价变动
－10％
－5％
5％
10％
投资利润率
％
％
％
％
％
投资利润率升降幅度
％
％
％
％
上表反映出酒店式公寓价格的变动对项目的影响。我们看到虽然酒店式公寓价格的变动对项目的利润有所影响，但影响的幅度不是很大，这是因为酒店式公寓的整体售价及总量不及商铺。但我们不能因为酒店式公寓收益率的高低而忽视它的重要性，因为酒店式公寓的建设是对整个项目档次的一种提升，将直接影响商铺的销售。
商铺售价变动对项目利润率的影响
项目指标
基准方案
商铺售价变动
－10％
－5％
5％
10％
投资利润率
％
％
％
％
％
投资利润率升降幅度
％
％
％
％
上表直接反映了商铺价格变动对项目收益率的影响。从表中我们可以看出，商铺部分售价的涨跌对整个项目收益的影响相当大，这说明了商铺的销售是否成功将是本项目利润的根本所在。本文中的商铺定价是根据目前市场同类同地段的物业价格而定的，但从常熟整个房地产市场及政策环境来看，商业物业还是具有相当大的潜力。
