适用环节： 投资决策
可复印该表格发放使用
适用部门： 投资部/开发部
- � -
CBY
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001
项目开发投资决策流程
意向地块确定
项目研究小组成立
策划人员 设计人员 财务人员
项目资源评估 时空环境评估
筹备研究组
制定研究计划
价值维评估文化维评估发展维评估经济维评估
初步可行性研究
可行性方案研究
用于银行贷款的地块发展可行性方案 用于政府报建的地块发展可行性方案
动态资金缺口分析评估静态技术经济分析 风险性分析动态技术经济分析
适用环节： 投资决策
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适用部门： 投资部/开发部 CBY
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- � -
002
项目用地平衡表
【使用说明 该表适用于项目调研中自身项目的规划分析，为项目可行性效益分析作资料辅垫】
制表人： 填表日期： 年 月 日
小区占地
居住用地
公共建筑用地
绿地
广场、道路用地
项 目
占规划面积比例
（m2）
人均用地
(m2)
用地面积
（m2）
- � -
适用环节： 投资决策
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适用部门： 投资部/开发部
- � -
CBY
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003
【使用说明 该表用于项目可行性研究中，依据政府有关地块总体规划指标，记录项目地块对应的经济指标，作为可行性
经济效益分析统计的基础资料依据。】
项目主要技术经济指标列表
占地总面积 亩
总建筑面积 m2
居住建筑面积 m2
公共建筑面积 m2
居住户数 户
居住人数 人
平均每户口建筑面积 m2
人口毛密度 人/公顷
建筑面积毛密度 m2/公顷
居住建筑密度 %
人口净密度 人/公倾
人均居住用地 m2/人
人均绿化用地 m2/人
平均每户居住人数 人
备注:
项目指标 单位 数量 备注
适用环节： 投资决策
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适用部门： 投资部/开发部 CBY
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- � -
004
项目整体建设进度计划控制表
【使用说明 该表适用于项目可行性研究过程中对项目建设各重要环节的投资额统计测算，为项目经济效益评估准备研究
数据。】
制表人： 填表日期： 年 月 日
开工日期 竣工日期
投资额
（万元）
项目
征地拆迁
勘测、设计三通一平
供水、排水管道
水厂
供电线路、变电站
煤气工程
道路工程
污水处理
通信工程
绿化、园林景点
……
住宅单位
会所
公寓
……
银行
教育
酒店
康乐设施
邮局
前期工程
基础设施
及公用
建筑配套
工程
住宅及主
要附属建
筑工程
其他综合
服务项目
工程
备注：
适用环节： 投资决策
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适用部门： 投资部/开发部
- � -
CBY
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005
【使用说明 该表适用于项目可行性研究中对项目开发前期工程发生的众多费用进行估算，作为项目经济效益分析的一项
重要内容，该表估算的费用项目应越全越好。】
制表人： 填表日期： 年 月 日
前期费用估算表
征地拆迁费
耕地
单价 工程量 总额 项目 分项
山地
拆迁安置费
征地管理费
合计
土地出让金
土地使用税
合计
征地测绘费
土地规划设计费
勘察费
模型制作费
合计
临时供水电费
场地平整费
临时道路
合计
项目可行性研究费
施工单位管理费
合计
土地使用费
勘测设计费
三通一平费
备注：
适用环节： 投资决策
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- � -
006
基础设施及公用建筑配套费用估算表
【使用说明 该表适用于项目经济效益分析中对基础设施及公用建筑配套建设发生费用进行详细记录，以提高项目经济效
益分析的精确性。】
制表人： 填表日期： 年 月 日
备注 ：
1 道路
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
合 计
排水管道
供水管道
水厂土建费
水厂设备费
供电工程费
变电站工程费
变电送电设备费
污水处理厂工程费
污水处理设备费
煤气工程费
通信工程费
绿化及园林景点工程费
单价 工程量 总额 序号 项目
适用环节： 投资决策
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适用部门： 投资部/开发部
- � -
CBY
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建筑安装费用估算表
007
【使用说明 该表适用于项目经济效益评估中对建筑安装费用进行专项统计，以提高项目经济效益评估的精确性。】
单位 工程量 总额 备注 费用项目 费用项目
人工费
材料费
施工机械使用费
环境保护费
文明施工
安全施工
临时设施
夜间施工
二次搬运
大型机械设备进出场及安拆
混凝土、钢筋混凝土模板及支架
脚手架
施工排水、降水
工程排污费
工程定额测定费
社会保障费（养老、失业、医疗保险）
住房公积金
危险作业意外伤害保险
管理人员工资
办公费
差旅交通费
固定资产使用费
劳动保险费
职工教育经费
财产保险费
税金
其他
财务费
工具用具使用费
工会经费
已完工程及设备保护
税金
利润
费用项目
直接
工程费
直
接
费
措施费
规费
间
接
费
企业管理费
适用环节： 投资决策
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- � -
008
其它费用估算表
【使用说明 该表适用于项目经济效益分析中除建安成本、基础设施及公用建筑、配套费用、前期工程费用等之外的其他
一均费用支出进行统计累加，以保证项目经济效益分析时所花成本不发生遗漏，提高精确度。】
制表人： 填表日期： 年 月 日
单价 基数 总额 序号 项目
报建费
合 计
1
开发企业管理费2
不可预见费3
工程质量监测费4
适用环节： 投资决策
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- 10 -
CBY
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009
各项应缴税费估算表
【使用说明 该表适用于项目经济效益分析中对项目所发生的各项应缴税费进行统计累加。项目应缴的各种税费名目繁多，
数额占据了项目开发成本中的不小比例。该表把各项税费统计累加，一目了然，全面而准确。】
制表人： f填表日期： 年 月 日
单价 基数 总额 序号 项 目
1 投资方向调节税
2 市政建设费
3 增加投资建设费
4 市政污水集资管理费
5 城市建设绿化管理费
6 交通能源设备费
7 供电用电负荷费
8 供水管网补偿费
9 教育事业配套费
10 商品房营业税
11 城市维护建设费
12 综合开发管理费
合 计
备注
适用环节： 投资决策
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- 11 -
010
所得税及销售成本估算表
【使用说明 该表适用于项目经济效益分析中对所得税及销售成本的专项统计估算】
制表人： 填表日期： 年 月 日
单 价 基 数 总 额 序 号 项 目
所得税
合 计
1
印花税2
售房合同公证费3
广告投放费4
适用环节： 投资决策
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适用部门： 投资部/开发部
- 1� -
CBY
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011
项目投资费用估算汇总表
【使用说明 该表适用于项目经济效益分析中对建安工程费用、基础设施及公用建筑配套费用等专项费用再统计、汇总，以
进一步进行项目开发成本测算。】
制表人： 填表日期： 年 月 日
基础建设及公用建筑配套费用2
建筑安装工程费3
其他费用4
销售成本5
应缴税费6
基础建设及公用建筑配套费用
开工前期工程费用1
序 号 项 目 单 价 占总投资额的比重(%)
适用环节： 投资决策
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- 1� -
012
项目开发成本影响程度分析表
【使用说明 该表适用于项目投资效益分析时对项目开发成本增长幅度的调整而产生的对项目投资利润率的影响程度分析，
以控制项目开发成本的升降系数。】
制表人： 填表日期： 年 月 日
投资利润率
（万元）
投资利润率
下降幅度（%）
开发成本
增长幅度（%）
开发成本
（万元）
实现利润
（万元）
上缴所得税
（万元）
税后利润
（万元）
适用环节： 投资决策
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适用部门： 投资部/开发部
- 1� -
CBY
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013
项目开发工期影响程度分析表
【使用说明 该表适用于项目经济效益分析中对项目开发工期的延长而产生的对现金流量的影响，从而影响项目投资利润
率的程度。】
制表人： 填表日期： 年 月 日
偿还贷款本利
(万元)
实现利润
(万元)
所得税
(万元)
税后利润
(万元)
投资利润率
(%)
投资利润
下降幅度(%)
项目开发
工期延长 半年 一年 一年半
适用环节： 投资决策
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- 1� -
014
销售单价影响程度分析表
制表人： 填表日期： 年 月 日
【使用说明 该表适用项目经济效益分析中对销售单价的下降调整而产生的对项目投资利润率的影响程度分析，以控制项
目销售单价的下降幅度。】
销售单价
下降幅度(%)
销售收入
(万元)
实现利润
(万元)
所得税
(万元)
税后利润
(万元)
投资利润率
(%)
投资利润
下降幅度(%)
适用环节： 投资决策
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适用部门： 投资部/开发部
- 1� -
CBY
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015
贷款分期偿还计划表
【使用说明 该表适用于项目贷款资金的总体初步偿还计划安排。资金管理是项目管理的一项重大内容，利用该表可以清
晰地了解资金偿还的周期安排，从而也利于更准确地进行项目可行性研究中开发风险的评估。】
制表人： 填表日期： 年 月 日
1年
结余贷款与
原始贷款之比
2年 3年 ……
结余贷款额
还贷本息
还贷本金
适用环节： 投资决策
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- 1� -
016
项目开发风险描述表
【使用说明 该表适用于房地产项目开发可行性研究中的投资系统风险分析与房地产开发项目投资盈亏平衡分析、敏感性
分析等定量分析方法相结合，随同房地产开发项目的财务分析共同构成房地产开发项目的经济效益分析。】
风险描述 规划不好，开发目标定位不准，房型落后，资金严重缺乏，工程被迫停工
假 设 低价亏本售楼；拆除、炸毁；拍卖；低价转让
可 能 性 选择最优方案：拆除、炸毁、斥旧图新
工程爆炸技术上是可行的
原有280亩地块上扩大开发规模，习惯形成350亩的新小区
重新规划，设计出环境更美，房型更好的高品质楼盘，并获得利润回收
目 的
技术的
操作的
功能的
影响
风险类型 风险描述 重点 影响 可能性 预计解决日期 实际完成日期
适用环节： 投资决策
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适用部门： 投资部/开发部
- 1� -
CBY
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017
房地产项目开发风险分析表
【使用说明 该表适用于房地产项目开发投资风险分析中对各个风险构成因素的威胁权重及特点进行分析对比。】
位置环境敏感性
开发周期的长期性
开发的高投入，
经济社会的相关性
市场的不充分性
国家政策方针的相连性
国际环境相关性
房地产开发特点 风险分析
适用环节： 投资决策
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- 1� -
018
项目分期销售收入估算表
制表人： 填表日期： 年 月 日
项目
数量m2
年 月
至
年 月
合计
单价
元/m2
合计
分期销售收入
公寓别墅普通住宅
【使用说明 该表适用项目经济效益分析中的项目各期销售收入进行统计测算，以更精确地估算整个项目的投资利润，为
项目可行性研究提供定量依据。】
年 月
至
年 月
年 月
至
年 月
年 月
至
年 月
年 月
至
年 月
适用环节： 投资决策
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适用部门： 投资部/开发部
- �0 -
CBY
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制表人： 填表日期： 年 月 日
净现值(所得税前)
净现值(所得税后)
投资收益率(所得税前)
投资收益率(所得税后)
3
019
项目现金流量分析表
X X 年 X X 年 X X 年 X X 年
序号 项目
年份 X X 年
合计 筹建期 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
现金流入
住宅销售收入
裙楼销售收入
车位销售收入
1
现金流出
开发投资
其中：土地成本
建安成本
前期费用
不可预见费
开发期税费
红外线费用
销售税费
所得额
所得税
开发投资
2
净现金流量(所得税前)
累计净现金流量
净现金流量(所得税后)
累计净现金流量
【使用说明 该表适用于项目经济效益分析中对项目所发生的诸多费用进行现金流量分析，进一步提高项目经济效益评估
的精确度。】
适用环节： 投资决策
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- �1 -
020
项目收益测算表
制表人： 填表日期： 年 月 日
【使用说明 该表适用于项目经济效益分析中对项目可能支出的收益进行评估测算。该表中“年度分配”随具体项目的不
同而不同。】
合计
年度分配
年 月
至
年 月
年 月
至
年 月
年 月
至
年 月
年 月
至
年 月
年 月
至
年 月
备注项目
销售收入
税前收益
所得税
税后收益
销售支出
投资
销售成本
应缴税费
偿还贷款本息
其他支出
备注：
适用环节： 投资决策
可复印该表格发放使用
适用部门： 投资部/开发部
- �� -
CBY
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021
制表人： 填表日期： 年 月 日
项目投资效果汇总表
【使用说明 该表适用于对首期销售后项目投资投入与产出情况进行测评，使项目决策者对项目的首期投资投入与产出做
到心中有数，从而更好地调整后期开发。】
序号 项目 数额
1 投资总额（万元）
7
2
3
4
5
6
8
9
10
建筑面积（平方米）
销售收入（万元）
上缴税费（万元）
上缴所得税（万元）
税后利润（万元）
销售利润率
投资利润率
自有资金投资利润率
每平方米商品房实现利润（元）
说明：
适用环节： 投资决策
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- �� -
项目投资经济效益静态估算
【使用说明 项目效益评估及投资分析是项目可行性定量研究的必要环节。本表以A市某土地运营项目为例，系统展示了
一个占地6000 亩的超大型土地运营项目的经济可行性分析实操过程，并突破性地利用了简单明了的图表语
言。本表所展示的是项目效益评估及投资分析的第一操作环节——项目投资经济效益静态估算。】
022
静态经济评估原则■ 土地成本测算按最大化原则进行计算和评估；
■ 基础生活公建配套设施列入基础配套，项目公建系统分列为公建配套立项计算；
■ 暂不考虑现金时间价值（净现值）对现金流的影响；
■ 规划指标按项目发展方向进行经验值的估算；
■ 土地出让收入按区域现状并考虑发展前景，按现行的土地市场价格进行估算；
■ 假设条件为：建成区内基本符合规划用途及各项指标；区内集体土地可全部征用，村庄可全部拆迁。
规划指标
■ 占地面积(亩) 6000
■ 住宅用地(亩) 4800
■ 公建配套用地(亩) 900
■ 基础设施用地(亩) 300
■ 可出让面积(亩) 300
■ 容积率
■ 绿化率(%) 35%
■ 建筑密度(%) 30%
土地征用及拆迁成本估算
金额
45000
27000
13500
3202
12600
6000
计算基数
8
1
项目名称
土地补偿费
安置补偿费
拆迁补偿费
耕地占用税(元/m2)
新增建设用地有偿使用费
耕地开垦费
计算依据
土地补偿，安置补助，青苗补偿(万元/亩)
按土地补偿费60%计算
按土地补偿费30%计算
财综字[1999]117文件规定
规定(万元/亩)
规定(万元/亩)
项目名称
一、土地成本投入
二、土地开发成本
1、基础设施投入
2、公建配套投入
3、贷款利息
4、土地开发业务经费
5、不可预见费
土地经营成本合计
占成本
%
%
%
%
4%
%
%
100%
按用地分摊
万元
万元
9万元
6万元
万元
万元
万元
万元
金额(万元)
108719
114686
54000
36000
8942
5808
9936
223405
基数
6000
6000
6000
6000
3年
290400
6000
计算依据
万元/亩
万元/亩
9万元/亩
6万元/亩
土地成本及基础设施的25%(年利率6%)
土地出让金的2%
土地成本及基础设施5%(万元/亩)
土地经营开发成本估算
适用环节： 投资决策
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适用部门： 投资部/开发部
- �� -
CBY
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022续
土地收入预测
分项土地经营开发成本估算
项目名称
居住用地
商业用地(公建配套)
合计
基数(亩)
4800
720
5520
出让价(万元/亩)
50
70
收入金额(万元)
240000
50400
290400
备注
按公建用地的80%出让
居住用地开发经营成本估算
按总用地分摊
万元
万元
万元
6万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
按居住用地分摊
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
金额(万元)
10080
21600
10800
36000
4800
1134
2561
86975
43200
28800
7154
7949
4800
91903
178878
基数
1
8
9
6
39744
158975
240000
项目名称
新增建设用地有偿使用费
安置补偿费
拆迁补偿费
土地补偿费
耕地开垦费
管理费
耗地占用税
土地成本小计
基础设施投入
公建配套投入
贷款利息
不可预见费
土地开发业务经费
开发成本小计
合 计
计算依据
规定(万元/亩)
按土地补偿费60%计算
按土地补偿费30%计算
土地补偿，安置补助，
青苗补偿(万元/亩)
规定
按征地补偿费的%计算
规定(元/m2)
按居住用地(万元/亩)
年利率6%三年计息(万元)
土地成本及基础设施的5%(万元)
土地出让金的2%(万元)
按居住用地面积(万元/亩)
公建配套（商业）用地开发经营成本估算
用地面积分摊
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
配套用地面积分摊
万元
万元
万元
万元
1万元
万元
万元
万元
万元
万元
金额(万元)
1890
4050
2025
6750
900
213
480
16308
8100
5400
基数
1
8
9
6
项目名称
新增建设用地有偿使用费
安置补偿费
拆迁补偿费
土地补偿费
耕地开垦费
管理费
耗地占用税
土地成本小计
基础设施投入
公建配套投入
计算依据
规定（万元/亩）
按土地补偿费60%计算
按土地补偿费30%计算
土地补偿，安置补助，
青苗补偿(万元/亩)
规定
按征地补偿费的%计
算(万元/亩)
规定（元/m2)
按居住面积(万元/亩)
按居住用地面积(万元/亩)
适用环节： 投资决策
可复印该表格发放使用
适用部门： 投资部/开发部 CBY
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分项土地经营开发成本估逄
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
1341
1490
1008
17340
33648
7452
29808
50400
贷款利息
不可预见费
土地开发业务经费
开发成本小计
合计
年利率6%三年计息(万元)
土地成本及基础设施的5%(万元)
土地出让金的2%(万元)
基础配套（综合）用地开发经营成本估算
按总用地分摊
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
万元
按公建配套
用地分摊
万元
万元
万元
万元
1万元
万元
万元
万元
万元
万元
金额(万元)
630
1350
675
2250
300
71
160
5436
2700
1800
基数
1
8
9
6
项目名称
新增建设用地有偿使用费
安置补偿费
拆迁补偿费
土地补偿费
耕地开垦费
管理费
耕地占用税
土地成本小计
基础设施投入
公建配套投入
计算依据
规定(万元/亩)
按土地补偿费60%计算
按土地补偿费30%计算
土地补偿，安置补助，
青苗补偿(万元/亩)
规定(万元/亩)
按征地补偿费的%计算
规定(元/m2)
按居住面积(万元/亩)
按居住用地面积(万元/亩)
万元万元4472484贷款利息 年利率6%三年计息(万元)
万元万元4979936不可预见费
土地成本及基础设施的
5%(万元)
土地开发业务经费 土地出让金的2%(万元)
万元万元5444开发成本小计
万元万元10880合计
万元万元
022续
适用环节： 投资决策
可复印该表格发放使用
适用部门： 投资部/开发部
- �� -
CBY
自行复制使用
COPY BY YOURSELF
023
项目初步财务评估表
【使用说明 项目初步财务评估定量研究是项目可行性研究过程中项目效益评估及投资分析的第二操作环节。本表系统展
示了A市某土地运营项目初步的财务评估操作细节。】
分项土地效益分析
居住用地
土地效益分析
项目
土地出让收入
减：土地成本
土地开发成本
土地效益
单方成本效益率
总成本效益率
项目
金额(万元)
240000
86975
91903
61122
%
%
金额(万元)
土地出让收入 50400
减：土地成本 16308
土地开发成本 17340
土地效益 16752
单方成本效益率 %
公建（商业）用
地效益分析
总成本效益率 %
项目 金额(万元)
土地出让收入 0
减：土地成本 5436
土地开发成本 5444
土地效益 -10880
单方成本效益率 %
综合用地（基础
设施）土地效益
分析
总成本效益率 %
项目总体土地效益分析
土地出让收入 290400
减：土地成本 108719
土地开发成本 114686
土地效益 66995
成本效益率 %
项目 金额(万元)
适用环节： 投资决策
可复印该表格发放使用
适用部门： 投资部/开发部 CBY
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- �� -
023续
项目土地开发收支平衡分析
2005年 2006年 2007年 2008年分年度土地出让面积
年份
土地性质 2009年 总面积
30%
1440
20%
960
20%
960
20%
960
居住用地
商业用地
合 计
年度出让比例
年度出让面积(亩)
10%
480
4800
年度出让比例
年度出让面积(亩)
55%
396
30%
216
15%
108
0
0
0
0
720
1836 1176 1068 960 480 5520
2005年
72000
27720
2006年
48000
15120
2007年
48000
7560
2008年
48000
0
分年度土地出让收入
预测
年份
土地性质 2009年
24000
0
合计
合 计 99720 63120 55560 48000 24000
居住用地(万元)
商业用地(万元)
240000
50400
290400
静态成本估算现金收入平衡计划
2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 合计
前期投入
(2004)
序号
现金流入
土地出让收入 99720 63120 55560 48000 24000 290400
一
1
减:土地开发业务费 1994 1262 1111 960 480 5808
现金净收入合计 97726 61858 54449 47040 23520 2845922
现金流出
新增建设用地有偿使用费 12600
二
27000
12600
安置补偿费
1
2 27000
13500拆迁补偿费3 13500
45000土地补偿费4 45000
6000耕地开垦费5 6000
1418管理费6 1418
3202耕地占用税7 3202
基础设施投入8 5400024300 10800 18900
公建配套投入9 3600021600 14400
贷款利息10 89432981 2981 2981
不可预见费11 99351987 1987 1987 1987 1987
108719现金支出合计12 21759750868 30168 23868 1987 1987
-108719现金收支差额三 46858 31690 30581 45053 21533
-108719累计现金余额四 -61861 -30172 409 45462 66995
项 目
适用环节： 投资决策
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- �� -
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项目敏感性分析
土地开发经营成本敏感性分析
开发成本
升降幅度
土地经营
开发成本变化
实现利润 利润率 利润率升幅
实现成本
利润升幅
% 330640 -40240 % % %
-22368 % % %
-27 % % %
22314 % % %
44654 % % %
66995 % % %
89335 % % %
111676 % % %
134016 % % %
% 312768
% 290427
% 268086
% 245746
% 223405
% 201065
% 178724
% 156384
土地出让收
入升降幅度
土地出让收入敏感性分析
出让单价(居
住/商业:万
元/亩)
土地收入
成本投入变
化 实现利润 利润率
利润率
升幅
实现成本利
润升幅
% 65/91 377520 225148 152372 % % %
% 60/84 348480 224567 123913 % 84% %
% 55/77 619440 223986 95454 % % %
50/70 290400 223405 66995 % % %
% 45/63 261360 222825 38535 % % %
% 40/56 232320 222244 10076 % % %
% 35/49 203280 221663 -18383 % % %
% 33/46 188760 221373 -32613 % % %
备注
023续
适用环节： 投资决策
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- �� -
项目投资经济效益的不确定性分析表
【使用说明 项目投资经济效益的不确定性分析是项目可行性定量研究中项目效益评估及投资分析的第三操作环节。本表
适用于项目投资经济效益测评时多个方案的研究比选。】
024
不确定性方案一
占地面积
项目主要规划指标
6000亩
住宅用地 4800亩
分建配套用地 900亩
基础设施用地 300亩
可出让面积 5520亩
容积率
绿化率 35%
建筑密度 30%
序号 项目名称 金额(万元)
159900
计算基数计算依据
七级基准地价土地有偿使用费(地价)
12480026据居住用地价
1
住宅用地
2700030按旅游商业用地价公建配套用地
810027按综合用地价基础设施
土地补偿，安置补助，青苗补偿2 土地补偿费
27000按土地补偿费60%计算3 安置补偿费
13500按土地补偿费30%计算4 拆迁补偿费
32028财综字[1999]117文件规定5 耕地占用税(元/m2)
规定6 新增建设用地有偿使用费
60001规定7 耕地开垦费
1418按征地补偿费的%计算8 管理费
2686199 合 计
土地成本估算
序号 项目名称 计算依据 按总用地分摊（万元）金额(万元)基数 占成本
1 土地成本投入 万元/亩 %
2
基础设施投入 9万元/亩 %
公建配套投入 2万元/亩 %
3 贷款利息 土地成本及基础设施的25%(年利率6%) 年 %
4 土地开发业务经费 土地出让金的2% %
5 不可预见费 土地成本及基础设施的5% %
6 合 计 100%6000
土地开发经营成本估算
适用环节： 投资决策
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适用部门： 投资部/开发部
- �0 -
CBY
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不确定性方案一
序号 项目名称 计算依据 金额(万元)基数
1 土地有偿使用费（地价） 七级基准地价(万元/亩) 12480026
居住用地开发经营成本估算
用地面积分摊
26
总用地分摊
2 新增建设用地有偿使用费 规定(万元/亩)
3 安置补偿费 21600 按土地补偿费60%计算
4 拆迁补偿费 10800 按土地补偿费30%计算
5 土地补偿费 36000
土地补偿,安置补助,青
苗补偿(万元/亩)
6 耕地开垦费 4800 1 规定(万元/亩) 1
7 管理费 1134 按征地补偿费的%计算
8 耕地占用税 2561 规定元/m2 8
9 土地成本小计 211775
10 基础设施投入 43200 按居住用地面积(万元/亩) 9
11 公建配套投入 9600 按居住用地面积(万元/亩) 2
12 贷款利息 11906 年利率6%三年计算(万元) 66144
13 不可预见费 13229 土地成本及基础设施的5% 264575
14 土地开发业务经费 6720 土地出让金的2% 336000
15 开发成本小计 84655
序号 项目名称 计算依据 金额(万元)基数
1 土地有偿使用费（地价） 七级基准地价(万元/亩) 2700030
用地面积分摊
30
总用地分摊
2 新增建设用地有偿使用费 规定(万元/亩)
3 安置补偿费 4050 按土地补偿费60%计算
4 拆迁补偿费 2025 按土地补偿费30%计算
5 土地补偿费 6750 土地补偿,安置补助,青
苗补偿(万元/亩)
6 耕地开垦费 900 规定(万元/亩) 1
7 管理费 213 按征地补偿费的%计算
8 耕地占用税 480 规定（元/m2） 8
9 土地成本小计 43308
10 基础设施投入 8100 按居住用地面积(万元/亩) 9
11 公建配套投入 1800 按居住用地面积(万元/亩) 2
12 贷款利息 2394 年利率6%三年计算(万元) 13302
13 不可预见费 2660 土地成本及基础设施的5% 53208
14 土地开发业务经费 1296 土地出让金的2%(万元) 64800
项目分项土地经营开发成本估算
公建配套
( 商业
) 用地土地开发经营成本估算
A、
B、
15 开发成本小计 16250
024续
适用环节： 投资决策
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- �1 -
不确定性方案一
初步财务评估
公建
( 商业一
) 用地土地效益分析
总成本效益率 %
序号 项目名称 计算依据 金额(万元)基数
1 土地有偿使用费（地价） 七级基准地价万元/亩 810027
基础配套（综合）用地开发经营成本估算
用地面积分摊
27
总用地分摊
2 新增建设用地有偿使用费 规定万元/亩
3 安置补偿费 1350 按土地补偿费60%计算
4 拆迁补偿费 675 按土地补偿费30%计算
5 土地补偿费 2250 土地补偿,安置补助,青
苗补偿(万元/亩)
6 耕地开垦费 300 1 规定万元/亩 1
7 管理费 71 按征地补偿费的%计算
8 耕地占用税 160 规定元/m2 8
9 土地成本小计 13536
10 基础设施投入 2700 9 按居住用地面积(万元/亩) 9
11 公建配套投入 600 2 按居住用地面积(万元/亩) 2
12 贷款利息 758 年利率6%三年计算(万元) 4209
13 不可预见费 842 土地成本及基础设施的5% 16836
14 土地开发业务经费 0 0土地出让金的2%
15 开发成本小计 4899
项目分项土地经营开发成本估算
土地收入情况预测
16 合 计 18435
项目 出让价(万元/亩)基数(亩) 收入金额(万元) 备注
居住用地 704800 336000
商业用地（公建配套） 90750 64800 按公建用地的80%出让
合计 400800
居住用地土地效益分析
项目 金额（万元）
土地出让收入 336000
减：土地成本 211775
土地开发成本 84655
土地效益 39570
单方成本效益率 %
总成本效益率 %
项目 金额（万元）
土地出让收入 64800
减：土地成本 43308
土地开发成本 16251
土地效益 5241
单方成本效益率 %
A、
B、
C、
024续
适用环节： 投资决策
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适用部门： 投资部/开发部
- �� -
CBY
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024续
不确定性方案一
综合用地土地效益分析
初步财务评估
项目 金额（万元）
土地出让收入 0
减：土地成本 13536
土地开发成本 4899
土地效益 -18435
单方成本效益率 -100%
总成本效益率 %
总体土地效益分析
项目 金额（万元）
土地出让收入 400800
减：土地成本 268619
土地开发成本 105805
土地效益 26376
总成本效益率 %
方案综合评估1、方案的投入成本大，资金缺口大，经营模式单一，无论从资金角度或经营角度的风险都较
大。在土地也让价格较为高水平的情况下，赢利指标仍偏低。
2、方案的赢利能力低，抗风险能力弱，赢利指标不稳定。
3、如果本案需要购置土地，必须按低于七级的土地基准地价购置，本案才开始有较好的赢利指标。
4、在四级地段的基准地价出让的情况下，其利润偏低。因此控制成本对此方案由为重要。
占地面积 6000亩
住宅用地 4800亩
分建配套用地 900亩
基础设施 300亩
可出让面积 5520亩
容积率
绿化率 35%
建筑密度 30%
主要规划指标
不确定性方案
序号 项目名称 金额(万元)
45000
计算基数计算依据
土地补偿，安置补助，青苗补偿土地补偿费
27000按土地补偿费60%计算安置补偿费
13500按土地补偿费30%计算拆迁补偿费
32028财综字[1999]117文件规定耕地占用税(元/m2)
规定（万元/亩）5 新增建设用地有偿使用费
6000规定（万元/亩）6 耕地开垦费
1418按征地补偿费的%计算7 管理费
1087198 合计
1
2
3
4
1
重点住宅项目主要规划指标重点项目开发成本估算
二
适用环节： 投资决策
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- �� -
不确定性方案二
综合用地土地效益分析
初步财务评估
序号
2
1
金额(万元)
13295
4752
2541
152
5003
847
84687
53892
计算依据
总建面积×50元/M2
建安工程费×3%
建安工程费×%
占地面积×50元/M2
建安工程费×1%
项目名称
前期工程费
设计费、报建费
筹建开办费
招投标费
三通一平费
工程监理费
建安工程费
多层住宅 建筑面积×900元/M2
30795小高层住宅 建筑面积×1200元/M2
7129公共建筑(会所,场馆) 建筑面积×1500元/M2
3 23762基础设施费
9505绿化、道路工程费 总建面积×100元/M2
14257外水电及暧通工程费 总建面积×150元/M2
4 3806开发期间税费
1901配套设施建设费 总建面积×20元/M2
212工程质监、安监费 建安工程费×%
1694其他(包括报建费) 建安工程费×2%
5 125550开发成本合计
序号
5
6
1
2
3
4
金额(万元)
2541
6647
6597
1694
3843
21320
计算依据
房屋销售收入×3%
建安工程费×2%
（开发成本+管理费用）×3%
项目名称
管理费用
营销费用
财务费用
物业管理维修基金
不可预见费
开发费用合计
序号 占总投资比金额（万元）项目名称
综合用地土地效益分析
重点项目投资汇总表
建安工程费×3%
1 %152730开发成本
%27180土地成本
%13295前期工程费
%84687建安工程费
%23762基础设施费
%3806开发期间税纲
2 %21320开发费用
3 100%174051开发投资合计
024续
适用环节： 投资决策
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不确定性方案二
序号 项目名称 计算依据 用地面积分摊金额(万元)基数 占成本
1 土地成本投入 万元/亩 %
土地开发成本 万元/亩 %
基础设施投入 9万元/亩 9540006000 %
公建配套投入 2万元/亩 2120006000 %
贷款利息 土地成本及基础设施的25%(年利率6%) 年 4%
土地开发业务经费 土地出让金的2% %
不可预见费 %
总体土地经营开发成本（含重点项目）
2
3 项目开发总成本 %
土地成本及基础设施的5%
开发建设成本 %扣除土地成本
销售税金及附加 %万元
4 土地经营成本合计 100%6000
255600
土地收入情况分析
项目
居住用地
商业用地(公建配套)
重点住宅项目收入
合计
基数
3300亩
720亩
1500亩
4020亩
出让价
60万元/亩
80万元/亩
收入金额
198000万元
57600万元
221556万元
477156万元
备注
按公建用地的80%出让
在总土地面积中划出
项目 销售均价 销售面积 金额(万元)
项目销售收入估算表
多层住宅 2500元/m2 598799m2 149700
小高层住宅 2800元/m2 256628m2 71856
销售收入合计 221556
项目 金额(万元)
土地出让收入 477156
减：土地成本 108719
土地开发成本 87710
重点住宅项目成本 146871
土地效益 133855
总体土地效益分析
土地效益分析
成本效益率 %
项目 金额（万元）
销售收入 221556
重点项目效益分析
减：土地成本 27180
开发投资 146871
销售税金 13404
利润 34101
成本效益率 %
024续
适用环节： 投资决策
可复印该表格发放使用
适用部门： 投资部/开发部 CBY
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- �� -
不确定性方案二
总体土地效益分析
土地效益分析
项目 金额（万元）
土地出让收入 198000
居住用地土
地效益分析
重点住宅项目收入 221556
减：土地成本 86975
土地开发成本 70039
重点住宅项目成本 146871
土地效益 115671
单方成本效益率 %
总成本效益率 %
项目 金额（万元）
土地出让收入 57600
减：土地成本 16308
土地开发成本 13542
土地效益 27750
单方成本效益率 %
总成本效益率 %
公建(商业)用
地效益分析
土地
项目 金额（万元）
土地出让收入 0
减：土地成本 5436
土地开发成本 4130
土地效益 -9566
单方成本效益率 -100%
总成本效益率 %
重点项目效
益分析
方案分析总结
1、方案的经营模式结合房地产开发，并以品牌房产开发带动土地出让价格的提升，使本案
的赢利能力有两方面的保证。使本案的赢利能力较强。
2、由于经营方式的综合化强，其抗风险能力较强，赢利指标和能力的稳定性强。
3、属于高收入，高产出的方案，投入产出比较高。但其缺点是成本的投入较大，尤其是前
期要投入土地成本，也要投入房产项目开发成本。
4、此方案适合寻找战略合作伙伴，进行资金和房产品牌的投入。
024续
适用环节： 投资决策
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适用部门： 投资部/开发部
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025
项目社会效益与生态效益的评估
【使用说明 项目社会效益与生态效益的评估是项目效益评估及投资分析过程中的第四操作环节，是整个效益评估过程中
唯一的定性研究。该表适用于项目所处环境的社会效益及生态效益的定性评估，设计方式比较灵活。】
项目社会效益评估
1.对文化传统的继承与发扬
XX地区自古就是皇家园林所在地，建于秦汉，兴盛于隋唐，因此保留了
大量的唐代文化与建筑遗迹，成为保存并复兴唐文化的基地。
文化作为一种上层建筑，不能仅仅停留在精神的层面，它最终需要以人
为传播载体，并以一定的物质为依托。作为XX新区中大型居住区域的建
设，本项目认为文化传统的继承和发扬提供了现实的物质基础，同时房
地产项目的建设必然带来人气的聚合，使文化的传播成为可能。
2.生活质量的提升
高尚住宅区域的建设不仅形成良好的居住环境，提升了居民的生活质
量，同时大大改善了当地的人文环境，形成良好的社区空间。
3.旅游资源的充分挖掘和利
用，使之能够服务于更多
的人群
在XX建设新西安、新文化、新生活的标志性区域，可以提升公众对XX地
区的认知度。走出一条以旅游资源为龙头带动房地产开发，形成具有西
部特色的城市区域发展之路。
项目生态
效益评估
1.居住区园林、绿地、景观的建设扩大了曲江地区的绿化面积，改善了本案及周边区域的生态环境
2.充分挖掘曲江原有生态资源的其内在价值，将自然资源与房地产业相结合，从而获得更多的社会效益
备注
