新湖中宝筹资之路
与 结构分析
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会计0702
佘光洁 张苗苗 谢科艳 钱野
吴慧芳 倪晓艳 俞飞燕 王巧
•公司简介
• 09年中报数据
第一篇
•筹资之路分析
第二篇
•资本结构分析
第三篇
•经验与建议
第四篇
第五篇
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•公司简介
第一篇
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公司简介
公司全称:新湖中宝股份有限公司
简称:新湖中宝
所处行业：综合类
主营业务：房地产、金融、酒店服
务、物业.
上市日期：1999-06-23
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实际控制人(黄伟)
浙江新湖集团股份有限公司 (法人代表:邹丽华)
持有%的股份
浙江新湖中宝股份有限公司 (法人代表:林俊波)
控股股东
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前十名无限售条件股东名单如下:
(截止2009-09-30)
• 浙江恒兴力控股集团公司
• 浙江新湖集团股份有限公司
• 华夏成长证券投资基金
• 中国农业银行---鹏华动力增长混合型证券投资基金
• 中国工商银行—上投摩根内需动力股票型证券投资基金
• 中国建设银行--华夏红利混合型开放式证券投资基金
• 全国社保基金一零四组合
• 嘉兴市社会发展投资集团有限公司
• 交通银行--华夏蓝筹核心混合型证券投资基金
• 中国工商银行—鹏华优质治理股票型证券投资基金
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新湖中宝股份有限公司
全资子公司 主要子公司
杭
州
新
湖
美
丽
洲
置
业
有
限
公
司
杭
州
兴
和
投
资
发
展
公
司
上
海
众
孚
有
限
公
司
新
湖
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货
有
限
公
司
沈
阳
新
湖
房
地
产
开
发
有
限
公
司
泰
安
新
湖
房
地
产
开
发
有
限
公
司
江
苏
新
湖
宝
华
置
业
有
限
公
司
镇
江
新
湖
置
业
有
限
公
司
…
7
•09年中报
数据第二篇
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2009年中报主要财务数据
单位:万元
资产负债表项目 期初数 本期数
货币资金 175,215 368,615
存货 787,546 864,354
流动资产总额 1,099,468 1,382,291
固定资产总额 48,079 49,226
资产总额 1,383,308 1,719,511
待摊费用 1,393 1,136
流动负债总额 5,771,178 802,925
负债总额 875,297 1,175,265
净资产 508,011 544,247
股本 282,185 282,185 9
利润表项目 期初数 本期数
营业收入 350,486 182,846
营业成本 237,907 147,963
营业利润 103,979 33,701
利润总额 102,922 33,426
净利润 84,055 26,693
每股收益(摊薄)
每股净资产
现金流量表项目 期初数 本期数
经营活动产生的现金流
量净额
-131,870 60,067
每股经营活动产生的现
金流量净额 (元)
扣除非经常性损益后的
每股收益 (元)
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•筹资之路
分析第三篇
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筹资之路
★权益资本筹资
★债务资本筹资
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权益资本筹资
1、1996年12月，由北京戴梦得宝石公司以实物
资产认购惠肯公司（新湖中宝的前身）的配股
1600万股，配股完成后公司总股本为万
股，此时公司名称变更为“浙江中宝戴梦得股份
有限公司”。
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• 2、1997年公司更名为“中宝戴梦得股份有
限公司” ，并以吸收合并的方式，合并了
中宝翡翠有限公司和浙江美尔珠宝首饰有
限公司 ，合并后公司总股本为万
股
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• 3、99年6月，公司向社会公众公开发行人
民币普通股5,850万股（同月在上海证券交
易所挂牌交易），向证券投资基金配售650
万股，募集到32500万元。（当年8月上市
流通）此时公司总股本为万股.
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• 4、2006年11月，公司向新湖集团定向发行
120,000万股股份，该次发行完成后，公司
总股本增至151,万股。
16
5、07年 9月，公司再次非公开发行股
票，募集16亿元。进一步拓宽了公司
在房地产领域的资本实力，并一举跃
升至中国航母级一线房产集团前列 。
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6、09年10月27日公司调整定向增发方案。
根据调整后的新计划,公司将发行股票预计
募集资净额不超过24亿元,发行数量调整为
不超过亿股。
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债务资本筹资
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1、债券资本筹资
• 2008年7月2日，新湖中宝（标准行业市值排名5位，
营业收入排名7位）通过网上、网下两种方式发行
14亿无担保公司债（证券法规定净资产超过15亿
可以不提供担保），面值100元/张，期限8年，票
面利率高达9%。据悉，这将是上交所以信用方式
发行的第一单公司债，也是继金地之后，国内第
二家获准发行公司债的上市地产企业。
08年3月上旬，金地集团（标准行业市值排名6
位，营业收入排名4位）已向社会公开发行12亿元
公司债券。单张票面金额为100元，票面利率%
，存续期限为8年。 20
项目名称 新湖中宝 金地
发行时间 08年7月 08年3月
基本情况 无担保 有担保
债券总额 14亿元 12亿元
面值 100元/张 100元/张
利率 9% %
期限 8年 8年
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2、银行借款
单位：亿元
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3、信托筹资
• 信托是指委托人基于对受托人的信任，将
其财产权委托给受托人，由受托人按委托
的意愿以自己的名义，为受益人的利益或
者特定目的进行管理或者处分的行为。
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• 2008年10月
• 新湖中宝发布公告称，与杭州工商信托投资股份有限
公司合作推出地产基金“飞鹰二号·新湖中宝地产投资集合
资金信托计划”，该产品计划募集规模6-10亿元，期限3
年，投资方向为地产。杭工信作为信托计划管理人，负责
对信托资金进行集合管理运用。
地产
产品
社会公众
6—10
亿元
新湖中
宝
信托投资
公司
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• 2009年10月新湖中宝发布“杭州工商信托
新湖中宝—上海青蓝国际项目债权受让集
合资金信托计划”，该计划耗费人民币
亿元，资金用于受让新湖中宝对上海中瀚
置业有限公司的债权，信托期限为18个月。
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•资本结构
分析第四篇
26
以地产为主，金融为翼
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资产负债率
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• 万科 标准行业市值排名1位，营业收入排名1位
• 招商地产 标准行业市值排名4位，营业收入排名3位
• 新湖中宝 标准行业市值排名5位，营业收入排名7位
净资产收益率
29
流动比率
单位：次
30
• 2006年度，中宝股份共实现主营业务收入
亿元，同比增长%；实现净利润
亿元，同比增长3278%；每股收益与净资产收益
率分别达到元、%。截至2006年底，公
司总资产与净资产分别达到73亿元、亿元。
• 而中宝股份2006年业绩之所以能够发生巨大
变化的根本原因，在于大股东新湖集团房地产资
产的注入。2006年11月，中宝股份向新湖集团定
向增发12亿股置入其旗下的14家房地产子公司股
权，在顺利实施定向发行后，住宅地产成为公司
的主导产业。
• 06年以前，以港口、酒店、教育产业为主业
31
速动比率
单位：次
32
• 2008年，房地产行业最基本的特征是钱少地
多。绝大部分房地产公司缺少资金，房地产商设
法通过各种渠道取得资金。但在08年的经济形势
下，为取得这些资金需要比前几年付出了更高的
成本。08年房地产宏观调控政策频出，房地产市
场陷入低迷，存货增多。
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2007 2008
存货 6,098,313, 7,875,458,
流动资产 9,055,031,,994,683,
流动负债 4,720,434, 5,771,177,
存货/流动
资产
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•经验与建
议第五篇
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一、选择适当时机
• 募集资金时应选择适当的时机，适当的方适，
节约筹资成本。
• 例如：2008年7月，正值宏观经济低落时期，
新湖中宝为筹集资金，不得不发行债券，同
时该债券没有担保，故为此支付了较高的利
率（票面利率9%）来弥补投资者所要面对的
较高风险。
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二、适度降低资产负债率
• 2003年6月14号，中国人民银行发布的《关于进一
步加强房地产信贷业务管理的通知》规定：房地产
开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发
项目总投资的30％，即最高资产负债率为70%。
• 而新湖中宝的资产负债率达到66%（09年3季度末
69%）。所以我们建议新湖中宝应适当降低资产负
债率，以便在宏观经济形势低迷时期，凭借低与同
行的资产负债率，取得银行的青睐，及时筹集到需
要的资金；同时在经济恢复时可优于同行迅速取得
资金。
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三、权益资本再投资
• 采取股票股利的形式（送股、转股）向投资
者分配利润，以满足证监会关于上市公司增
发股票的要求：“最近3年以现金或股票方式
累计分配的利润不少于最近3年实现的年均可
分配利润的30%”，为公司以后年度增发股票
创造条件。同时净利润可高度留存进行再投
资。
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