着眼未来，立足现在
—— 保利香槟苑项目提案报告
着眼点
未来发展力
着力点
当前市场力
战略高度
整体策划思路
整体策划思路
未来，我们能看见什么？
视野一——东外滩规划
渔人码头博览旅游观光区
杨浦大桥特色滨江商务社区
复兴岛度假休闲会展区
滨江科教区
高新技术产业带
宝地地产
上海实业
区域环境提升，吸引外界目光；
改善景观效果，提高房产品质；
规划逐步实施，地产潜力体现。
视野二——品牌前景
保利地产：
1992年成立；
五大发展商之一；
全国开发项目近50个；
在全国范围内储备了大量开发用地……
视野三——项目后续产品
地块较方正；
容积率降低；
社区感呈现；
产品未定型。
打造高品质
精品社区
现在，我们看见了什么？
挑战与机遇
挑战一——项目区域市场现状
区域楼盘分布
本案
控江路板块楼盘——产品描述
区域楼盘列表——容积率
区域楼盘列表——户型比较
区域楼盘列表——成交价格
Chart2
10052
11222
13732
9493
10958
10116
9716
8320
06年成交均价
元/m2
区域楼盘06年成交均价
区域
案名 华谊星城
地址
所属板块 东外滩
开发商
销售状态
占地
总建
容积率
总户数
分期状况
建筑形态
绿化率
户型设置
主力户型
开盘时间
销售报价
总价段
会所设置
物业费
车位配比
备注
杨浦内环
案名 浦江天第苑二期 现代星洲城三期 阳明苑 宝地东花园 海上花（恒阳花苑） 华升新苑 海上海新城 信通浦皓苑 和平花苑
地址 眉州路607号（河间路口） 江浦路1199弄（周家嘴路口） 江浦路1188弄 辽源西路230弄（近大连路）
所属板块 杨浦内环 杨浦内环 杨浦内环 杨浦内环 杨浦内环 杨浦内环 杨浦内环 杨浦内环 杨浦内环
开发商 上海福明置业有限公司 上海周家嘴置业有限公司 上海侨益房地产有限公司 上海福阳置业有限公司
销售状态 住宅售完 售完 在售
占地 20000 4700 30000
总建 56000 220000 15000 120000
容积率 4
总户数 120
分期状况 3 1
建筑形态 小高 高层 多层、高层、城市别墅
绿化率 35% 30% 30%
户型设置 2R：98--106；3R：125--128 2R：108；3R：130--140；其他：170--190 2R：97--102；3R：104--155 2R：；3R：
主力户型
开盘时间 11/13/03 1/30/04 7/8/05 8/29/04
销售报价 售完5900-6900 售完10700-11300 11000-13000 9999-13000
总价段 92万-130万
会所设置
物业费
车位配比
备注 65188200 65188660 65146100 55963366 55570615
平凉路沿线
案名 海尚佳园 珠江香樟南园 中轩丽苑
地址
所属板块 平凉路沿线板块 平凉路沿线板块 平凉路沿线板块
开发商
销售状态
占地
总建
容积率
总户数
建筑形态
分期状况
绿化率
户型设置
主力户型
开盘时间
销售报价
总价段
会所设置
物业费
车位配比
备注
金杨
案名 云山星座苑
地址
所属板块 金杨板块
开发商
销售状态
占地
总建
容积率
总户数
建筑形态
分期状况
绿化率
户型设置
主力户型
开盘时间
销售报价
总价段
会所设置
物业费
车位配比
备注
源深洋泾
案名 广洋·华景苑 名门河滨花园 东方城市公寓 中星海上景庭 陆家嘴国际华城三期 山水国际 泾南三街坊 泾南七街坊 旭辉新构想
地址
所属板块 源深洋泾板块 源深洋泾板块 源深洋泾板块 源深洋泾板块 源深洋泾板块 源深洋泾板块 源深洋泾板块 源深洋泾板块 源深洋泾板块
开发商
销售状态
占地
总建
容积率
总户数
建筑形态
分期状况
绿化率
户型设置
主力户型
开盘时间
销售报价
总价段
会所设置
物业费
车位配比
备注
区域市场
案名 东外滩板块 杨浦内环板块 黄兴板块
华谊星城 阳明苑 宝地东花园 海上花（恒阳花苑） 华升新苑 海尚佳园 珠江香樟南园 中轩丽苑
地址 平凉路1080号 (眉州路) 江浦路1188弄 昆明路551号（大连路） 辽源西路230弄（近大连路） 控江路1505弄（凤城路） 长阳路1638号（黄兴路） 长阳路2066号
开发商 上海华乐房地产开发经营有限公司 上海侨益房地产有限公司 上海宝地置业有限公司 上海福阳置业有限公司 上海华福房地产开发有限公司 上海建工佳龙房地产有限公司 上海珠江投资有限公司
分期状况 1
开盘时间
交房时间 2006年底
推案情况 推出17644m2/151套 推出6898m2/63套（含6套商铺）推出7366m2/68套（含四套商铺） 推出8704m2/68套；推出16503m2/156套；推出8704m2/68套； 推出18840m2/213套；推出16068m2/156套；推出31872m2/483套；推出27155m2/312套
去化情况 已售65套；40% 已售56套，43% 已售220套；75%
户型设置 2R：105-108 3R：122-132 2R：97-102 2+1R：104-155 2R：104 3R：136-141
房型配比 2R：76 3R：75 2R：57 2R以上：64 1R： 2 2R：156 3R：64 复式：2
主力户型 2R 93-99平米的2/2/1
占地 18000 4402 60274 30000 98844 30000 60000
总建 48000 15271 170000 120000 190000 60000 1700000
容积率 4
总户数 121 1000 1600 600 1500
建筑形态 4幢17层小高层、 1幢酒店式公寓、 1条商业街 2幢18层小高层 多层、高层、城市别墅 多层、小高层 11幢8-26层小高层、高层
绿化率 35% 27% 50% 35% 35% 35%
销售报价 均价10000 均价12500 10200-11500 9300-12600
成交均价 10052 11222 13732 9493 10958 10116 9716 8320
总价段 100-140万
会所设置
物业费
车位配比 1：3 1：3 650个 220个 200个 215地下，43地上
备注 栋距40米左右，一梯两户 全装修（实木复合地板；高级免漆户内门；德国柏丽整体橱柜；弗兰卡煤气灶、吸油烟机、水槽及龙头；能率热水器；伊奈卫生洁具；奥普浴霸；亚细亚厨卫间墙地砖；鸽牌内墙乳胶漆；日立空调；西门子开关插座）
Sheet1
单位:万m2
楼盘名称 占地面积 总建筑面积 容积率
华谊星城
阳明苑
宝地东花园 17
海上花 3 12 4
华升新苑 19
海尚佳园 3 6
珠江香樟南园 6 17
中轩丽苑 4 10
楼盘名称 建筑形态 容积率
华谊星城 小高层
阳明苑 小高层
宝地东花园 高层
海上花 多层、高层、城市别墅 4
华升新苑 多层、小高层
海尚佳园 小高层
珠江香樟南园 小高层、高层
中轩丽苑 小高层
楼盘名称 06年成交均价
华谊星城 10052
阳明苑 11222
宝地东花园 13732
海上花 9493
华升新苑 10958
海尚佳园 10116
珠江香樟南园 9716
中轩丽苑 8320
Sheet1
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
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0 0 0
&A
Page &P
占地面积
总建筑面积
容积率
万m2
0
0
0
0
0
0
0
0
06年成交均价
元/m2
区域楼盘06年成交均价
区域楼盘列表——分布带
本案
区域楼盘列表——成交套数
Chart2
0 23 0 11 0 86 16 0
0 6 6 13 0 34 42 0
2 3 46 0 0 13 12 0
35 6 53 0 18 5 22 0
4 5 28 0 17 5 27 41
10 0 30 2 5 14 6 35
6 4 18 3 3 7 17 6
8 4 28 2 0 12 14 0
华谊星城
阳明苑
宝地东花园
海上花
华升新苑
海尚佳园
珠江香樟南园
中轩丽苑
区域楼盘成交套数
区域
案名 华谊星城
地址
所属板块 东外滩
开发商
销售状态
占地
总建
容积率
总户数
分期状况
建筑形态
绿化率
户型设置
主力户型
开盘时间
销售报价
总价段
会所设置
物业费
车位配比
备注
杨浦内环
案名 浦江天第苑二期 现代星洲城三期 阳明苑 宝地东花园 海上花（恒阳花苑） 华升新苑 海上海新城 信通浦皓苑 和平花苑
地址 眉州路607号（河间路口） 江浦路1199弄（周家嘴路口） 江浦路1188弄 辽源西路230弄（近大连路）
所属板块 杨浦内环 杨浦内环 杨浦内环 杨浦内环 杨浦内环 杨浦内环 杨浦内环 杨浦内环 杨浦内环
开发商 上海福明置业有限公司 上海周家嘴置业有限公司 上海侨益房地产有限公司 上海福阳置业有限公司
销售状态 住宅售完 售完 在售
占地 20000 4700 30000
总建 56000 220000 15000 120000
容积率 4
总户数 120
分期状况 3 1
建筑形态 小高 高层 多层、高层、城市别墅
绿化率 35% 30% 30%
户型设置 2R：98--106；3R：125--128 2R：108；3R：130--140；其他：170--190 2R：97--102；3R：104--155 2R：；3R：
主力户型
开盘时间 11/13/03 1/30/04 7/8/05 8/29/04
销售报价 售完5900-6900 售完10700-11300 11000-13000 9999-13000
总价段 92万-130万
会所设置
物业费
车位配比
备注 65188200 65188660 65146100 55963366 55570615
平凉路沿线
案名 海尚佳园 珠江香樟南园 中轩丽苑
地址
所属板块 平凉路沿线板块 平凉路沿线板块 平凉路沿线板块
开发商
销售状态
占地
总建
容积率
总户数
建筑形态
分期状况
绿化率
户型设置
主力户型
开盘时间
销售报价
总价段
会所设置
物业费
车位配比
备注
金杨
案名 云山星座苑
地址
所属板块 金杨板块
开发商
销售状态
占地
总建
容积率
总户数
建筑形态
分期状况
绿化率
户型设置
主力户型
开盘时间
销售报价
总价段
会所设置
物业费
车位配比
备注
源深洋泾
案名 广洋·华景苑 名门河滨花园 东方城市公寓 中星海上景庭 陆家嘴国际华城三期 山水国际 泾南三街坊 泾南七街坊 旭辉新构想
地址
所属板块 源深洋泾板块 源深洋泾板块 源深洋泾板块 源深洋泾板块 源深洋泾板块 源深洋泾板块 源深洋泾板块 源深洋泾板块 源深洋泾板块
开发商
销售状态
占地
总建
容积率
总户数
建筑形态
分期状况
绿化率
户型设置
主力户型
开盘时间
销售报价
总价段
会所设置
物业费
车位配比
备注
区域市场
案名 东外滩板块 杨浦内环板块 黄兴板块
华谊星城 阳明苑 宝地东花园 海上花（恒阳花苑） 华升新苑 海尚佳园 珠江香樟南园 中轩丽苑
地址 平凉路1080号 (眉州路) 江浦路1188弄 昆明路551号（大连路） 辽源西路230弄（近大连路） 控江路1505弄（凤城路） 长阳路1638号（黄兴路） 长阳路2066号
开发商 上海华乐房地产开发经营有限公司 上海侨益房地产有限公司 上海宝地置业有限公司 上海福阳置业有限公司 上海华福房地产开发有限公司 上海建工佳龙房地产有限公司 上海珠江投资有限公司
分期状况 1
开盘时间
交房时间 2006年底
推案情况 推出17644m2/151套 推出6898m2/63套（含6套商铺）推出7366m2/68套（含四套商铺） 推出8704m2/68套；推出16503m2/156套；推出8704m2/68套； 推出18840m2/213套；推出16068m2/156套；推出31872m2/483套；推出27155m2/312套 推出20046m2/179套; 推出6453m2/44套; 推出10736m2/123套; 推出11434m2/132套 一期万m2; 二期29007
去化情况 已售65套；40% 已售56套，43% 已售220套；75%
户型设置 2R：105-108 3R：122-132 2R：97-102 2+1R：104-155 2R：104 3R：136-141 一室一厅一卫约58平米、二室二厅一卫约96平米、三室二厅二卫约123平米
房型配比 2R：76 3R：75 2R：57 2R以上：64 1R： 2 2R：156 3R：64 复式：2
主力户型 2R 93-99平米的2/2/1
占地 18000 4402 60274 30000 98844 30000 60000
总建 48000 15271 170000 120000 190000 60000 1700000
容积率 4
总户数 121 1000 1600 600 1500
建筑形态 4幢17层小高层、 1幢酒店式公寓、 1条商业街 2幢18层小高层 多层、高层、城市别墅 多层、小高层 11幢8-26层小高层、高层
绿化率 35% 27% 50% 35% 35% 35%
销售报价 均价10000 均价12500 10200-11500 9300-12600
成交均价 10052 11222 13732 9493 10958 10116 9716 8320
总价段 100-140万
会所设置
物业费
车位配比 1：3 1：3 650个 220个 200个 215地下，43地上
备注 栋距40米左右，一梯两户 全装修（实木复合地板；高级免漆户内门；德国柏丽整体橱柜；弗兰卡煤气灶、吸油烟机、水槽及龙头；能率热水器；伊奈卫生洁具；奥普浴霸；亚细亚厨卫间墙地砖；鸽牌内墙乳胶漆；日立空调；西门子开关插座）
Sheet1
单位:万m2
楼盘名称 占地面积 总建筑面积 容积率
华谊星城
阳明苑
宝地东花园 17
海上花 3 12 4
华升新苑 19
海尚佳园 3 6
珠江香樟南园 6 17
中轩丽苑 4 10
楼盘名称 建筑形态 容积率
华谊星城 小高层
阳明苑 小高层
宝地东花园 高层
海上花 多层、高层、城市别墅 4
华升新苑 多层、小高层
海尚佳园 小高层
珠江香樟南园 小高层、高层
中轩丽苑 小高层
楼盘名称 06年成交均价
华谊星城 10052
阳明苑 11222
宝地东花园 13732
海上花 9493
华升新苑 10958
海尚佳园 10116
珠江香樟南园 9716
中轩丽苑 8320
楼盘名称 总体量 已推案量
华谊星城 48000 17644 30356
阳明苑 15271 14264 1007
宝地东花园 170000 33911 136089
海上花 120000 93935 26065
华升新苑 190000 —— ——
海尚佳园 60000 48669 11331
珠江香樟南园 1700000 ——
中轩丽苑 100000 81007 18993
龙泽大厦 43545
申润江涛苑 32610
信通浦皓苑 32800
海上海新城 90000
楼盘名称
华谊星城 30356
阳明苑 1007
宝地东花园 136089
海上花 26065
海尚佳园 11331
中轩丽苑 18993
龙泽大厦 43545
申润江涛苑 32610
信通浦皓苑 32800
海上海新城 90000
422796
Sheet1
17
3 12 4
19
3 6
6 17
4 10
&A
Page &P
占地面积
总建筑面积
容积率
万m2
Sheet2
0
0
0
0
0
0
0
0
06年成交均价
元/m2
区域楼盘06年成交均价
4
容积率
0
0
0
0
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0
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0
0
0
0
华谊星城 阳明苑 宝地东花园 海上花（恒阳花苑） 华升新苑 海尚佳园 珠江香樟南园 中轩丽苑
2539/23 742/11 0 9977/86 1550/16 0
627/6 804/6 843/13 0 4016/34 4027/42 0
238/2 302/3 5600/46 0 0 1643/13 1308/12 0
4140/35 683/6 5852/53 0 2247/18 571/5 2279/22 0
494/4 546/5 3107/28 0 1977/17 687/5 2640/27 4149/41
1215/10 3204/30 173/2 634/5 1259/14 679/6 3504/35
666/6 418/4 2052/18 385/3 430/3 552/7 1831/17 580/6
933/8 461/4 3322/28 190/2 0 1082/12 1517/14 0
华谊星城 阳明苑 宝地东花园 海上花 华升新苑 海尚佳园 珠江香樟南园 中轩丽苑
0 23 0 11 0 86 16 0
0 6 6 13 0 34 42 0
2 3 46 0 0 13 12 0
35 6 53 0 18 5 22 0
4 5 28 0 17 5 27 41
10 0 30 2 5 14 6 35
6 4 18 3 3 7 17 6
8 4 28 2 0 12 14 0
0 0 0 0 0 0 0 0
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0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
华谊星城
阳明苑
宝地东花园
海上花
华升新苑
海尚佳园
珠江香樟南园
中轩丽苑
区域周边二手房
Chart4
5
11
6
6
3
二手公寓价格段分布
区域
案名 华谊星城
地址
所属板块 东外滩
开发商
销售状态
占地
总建
容积率
总户数
分期状况
建筑形态
绿化率
户型设置
主力户型
开盘时间
销售报价
总价段
会所设置
物业费
车位配比
备注
杨浦内环
案名 浦江天第苑二期 现代星洲城三期 阳明苑 宝地东花园 海上花（恒阳花苑） 华升新苑 海上海新城 信通浦皓苑 和平花苑
地址 眉州路607号（河间路口） 江浦路1199弄（周家嘴路口） 江浦路1188弄 辽源西路230弄（近大连路）
所属板块 杨浦内环 杨浦内环 杨浦内环 杨浦内环 杨浦内环 杨浦内环 杨浦内环 杨浦内环 杨浦内环
开发商 上海福明置业有限公司 上海周家嘴置业有限公司 上海侨益房地产有限公司 上海福阳置业有限公司
销售状态 住宅售完 售完 在售
占地 20000 4700 30000
总建 56000 220000 15000 120000
容积率 4
总户数 120
分期状况 3 1
建筑形态 小高 高层 多层、高层、城市别墅
绿化率 35% 30% 30%
户型设置 2R：98--106；3R：125--128 2R：108；3R：130--140；其他：170--190 2R：97--102；3R：104--155 2R：；3R：
主力户型
开盘时间 11/13/03 1/30/04 7/8/05 8/29/04
销售报价 售完5900-6900 售完10700-11300 11000-13000 9999-13000
总价段 92万-130万
会所设置
物业费
车位配比
备注 65188200 65188660 65146100 55963366 55570615
平凉路沿线
案名 海尚佳园 珠江香樟南园 中轩丽苑
地址
所属板块 平凉路沿线板块 平凉路沿线板块 平凉路沿线板块
开发商
销售状态
占地
总建
容积率
总户数
建筑形态
分期状况
绿化率
户型设置
主力户型
开盘时间
销售报价
总价段
会所设置
物业费
车位配比
备注
金杨
案名 云山星座苑
地址
所属板块 金杨板块
开发商
销售状态
占地
总建
容积率
总户数
建筑形态
分期状况
绿化率
户型设置
主力户型
开盘时间
销售报价
总价段
会所设置
物业费
车位配比
备注
二手房
地址 江浦路1100弄 江浦路2089弄 江浦路1057弄（金上海家园） 江浦路1057弄（金上海家园） 平凉路1889弄 平凉路550弄 平凉路1889弄 平凉路1889弄 平凉路1749弄 平凉路2625弄 平凉路550弄 平凉路1749弄 平凉路550弄（惠浦大厦） 平凉路2545弄 平凉路1749弄 平凉路2625弄（中轩丽苑） 平凉路550弄 平凉路1889弄 平凉路550弄 平凉路550弄 杨树浦路1455弄 杨树浦路1177弄（双喜家园）
户型 二室二厅 三室二厅 三室二厅 三室二厅 二室二厅 二室一厅 二室一厅 二室二厅 三室二厅 二室二厅 二室一厅 二室一厅 二室二厅 二室一厅 二室二厅 二室二厅 三室一厅 二室二厅 三室一厅 三室二厅 二室二厅 三室二厅
总价 1380000 1700000 1550000 1550000 920000 960000 1100000 1050000 1080000 900000 810000 1000000 1300000 650000 1020000 1070000 1230000 980000 1000000 1750000 760000 1320000
面积
单价
交房日期 4/30/05 12/26/03 10/31/04 6/24/04 8/27/04 5/10/00 8/27/04 8/27/04 3/1/02 8/20/04 5/10/00 3/1/02 5/10/00 6/30/04 3/1/02 8/20/04 5/10/00 8/27/04 5/10/00 5/10/00 8/14/03 12/1/01
楼层 14/14 1/15 2/14 1/14 2/11 20/20 6/11 12/18 5/6 4/14 4/20 3/6 12/20 2/15 6/6 5/14 11/20 3/11 10/20 15/20 1/6 5/21
装修 毛坯 精装 毛坯 毛坯 毛坯 简装 毛坯 毛坯 简装 简装 简装 精装 精装 毛坯 简装 毛坯 简装 毛坯 简装 简装 简装 毛坯
一室一厅 1 0
二室一厅 5
二室二厅 9
三室一厅 2
三室二厅 7
8000-8999 5 5
9000-9999 11
10000-10999 6
11000-11999 6
12000-12999 3
31
8000-8999 5
9000-9999 11
10000-10999 6
11000-11999 6
12000-12999 3
二手房
区域在售二手房源面积段分布
东花园、香樟成交
二手公寓户型比例
二手公寓价格段分布
时间 成交套数 成交面积 成交均价
8月 6 804 14106
9月 46 5600 13884
10月 53 5852 13788
11月 28 3107 13411
12月 30 3204 13485
1月 18 2052 13412
2月 28 3322 13930
时间 成交套数 成交面积 成交均价
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
0 0
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Page &P
成交套数
成交均价
产品销售情况示意图
控江路板块在市场总结
环内最价区域，但销售依然平缓
可见市场需求量仍然需要一定刺激，才能爆发
挑战三——地块周边环境现状
工业厂房多；绿化植被少；破旧棚户多；优质项目少；私营摊点多；商业设施少。
区域环境难如人意
挑战四——产品品质现状
一期项目地块形状狭长；
项目过于接近其他社区；
体量偏小不具规模效应；
地块局促导致品质局限。
机遇一——地段好，竞品少
华谊星城
宝地东花园
海上海
机遇二——完善的教育医疗
机遇三——便捷的出行交通
本案
眼下，我们应当有何目标？
目标一：一期产品引爆市场
目标三：后期产品利润最大化
目标二：保利品牌的良好市场口碑
目前，我们该怎么做？？
三步走战略
第一步：销售策略，运筹帷幄
第二步：业务计划，速度控制
第三步：现场执行，专业行销
第一步：销售策略，运筹帷幄
项目定位
策划原则
销控策略
核心资源
价格策略
紧凑户型
生活配套
保利品牌
产品特质
交通配套
周边规划配套
售楼处形象塑造
样板房形象塑造
准一梯一户设置
自身商业建设
公交线路丰富
轨道M4号线
核心卖点
品质保障
品牌逐步渗透
项目定位
东外滩板块、内环线内
高品质品牌住宅小区
强调：规划／地段／品牌
策划原则
创新——品牌导入，开发品质新领域
形象——塑造品牌的基础
蓄水——以客户积累为创造业绩的出发点
效率——速度制胜，以少制胜
效益——效益最大化
销控策略
推量控制、价格控制、时间控制三位一体
价格策略
关键思路：
控制总价入市，快速去化
引爆市场，制造话题
营造市场口碑
销售计划安排
第二步：业务计划，速度控制
准备期
项目预热期，向筹备正式启动工作。
时间：06年7月1日——8月1日
业务执行：1、业务人员进场培训；
2、业务人员产品熟悉；
3、业务人员周边环境熟悉；
4、销售道具到场；
5、媒体宣传逐步展开；
预约期
积累意向客户时期，试探市场
时间：06年8月1日——9月30日
业务执行：1、地毯式攻击
2、预约卡发放 ；
3、业务人员周边环境熟悉；
4、销售道具到场；
5、媒体宣传逐步展开；
第一强销期
引爆第一波市场销售热潮
时间：06年10月1日——10月31日
业务执行：1、举办大规模开盘认购活动；
2、完成客户签约；
3、媒体炒作（小众销售）；
４、传播热销讯息；
第一持续期
一批房源扫尾工作，
二期客户的积累以及南侧景观座的整体包装
时间：06年11月1日——12月10日
业务执行：1、一期房源扫尾；
2、第二批客户的积累；
3、推广老客户回馈及介绍奖励方案；
4、进行目标客户拜访；
5、南侧景观座包装；
6、第二批客户的积累；
第二强销期
继续在市场上创造良好的效应
时间：06年12月11日——07年1月15日
业务执行： 1、举办大规模二期开盘认购活动；
2、完成客户签约；
3、保利会会员招募；
4、推广老客户回馈及奖励方案；
5、完成二期景观座的销售。
收尾期
迅速完成余房去化，二期形象塑造
时间：07年1月16日——07年2月15日
业务执行：1、楼盘扫尾；
2、二期产品后期宣传；
3、老客户回访，新春SP活动；
4、保利会客户维护推广
第三步：现场执行，专业行销
客源锁定
行销逻辑
推广平台
客源锁定
区域在售项目客源分析
区域性特征
图表1
Sheet1
本项目所处区域（平凉路、杨树浦路） 50%
本项目以北区域（长阳路、江浦路、延吉路） 20%
杨浦其他区域 15%
其他周边区域（虹口、浦东） 15%
Sheet1
0
0
0
0
客源区域定位
Sheet2
Sheet3
客源锁定
区域客、自住性倾向明显；
有一定的区域认同度；
购房目的主要为婚房以及改善性需求；
注重户型的使用性以及品质感；
注重周边的配套完善性；
购房较为慎重，考虑周期较长；
有从重心理，容易受到销售气氛的影响．
周边街道人口情况
原则：
先形象树立，
后业务操作。
推广平台
行销逻辑
预见市场
市场判断力
行销方式
及载体
预见市场
同策市场预判能力
帮助销售永远能够切中需求咽喉
全程置业顾问式服务
服务方式：全程陪同式，以顾问的姿态站在客户的立
场，为客户提供建议和疑难解答
服务理念：服务营销方式取代以往的产品营销方式
服务规范：服装、说辞、流程的统一，体现专业化的顾问
形象
行销概念
规划展示区
介绍内容：东外滩规划理念
渔人码头形象介绍
未来区域发展前景
服务表现：集中式专人讲解、模型参观
电脑动画循环播放，描绘规划实现
全程置业顾问式引导服务陪同参观
规划展示区
预期效果：
让客户系统了解规划，看好项目未来
客户进一步了解项目，认同项目品质
为下一步营销做好铺垫
品牌形象区
概念：宣传保利品牌———展现开发商实力
氛围营造：以保利异地开发业绩为引导
以保利香槟园项目为载体
在销售中实现品牌的渗透
品牌形象区
介绍内容：认知保利发展史／开发经历／业界地位
了解保利已开发楼盘材质／品质／口碑
了解保利优质后续配套以及服务
服务表现：售楼处设置形象展示墙
样板示范区放置楼盘ＬＯＧＯ
业务员像准客户发放保利会刊
居住生活区
概念：展现生活氛围———塑造居住品质
氛围营造：以售楼处户型模型为引导
以实地样板房为延伸
洽谈区营造成生活化居家场所
以室内绿化营造生态居住气息
介绍内容：参观完整的示范单位
了解产品特点，如电梯厅前室等
认知户型空间实用性
熟悉公共空间材质
居住生活馆
服务表现：洽谈区提供饮料供应（可适当考虑物业先行参与）
样板示范区
把会所式服务引入售楼处
公共区用材展示
居住生活馆
预期效果：居家氛围驻留客户，反复洽谈
客户对产品直接感受，激发购买欲
现场杀定
舒适私密的签约空间
