上海工业、仓储、其他土地历年供应情况公顷 220120年上0海工业地产市场监测报告 一级市1场 800【研发1中心、6独栋0化办公0楼成产业地产新热点】 同策咨询研究中心数据显示， 2012年上海公示的工业地块有452幅，其中工业用地1400420幅、仓储用地12幅、其他用地20幅，合计公顷，较2011年下滑22%，可见较多地块是在2011年11、12月份结转的。从年度变化图表中，我们可以发现，仓储类120用地从2010年开始缩小，而工业用地开始放大。 2012年工0业用地0地块0的具体用途中，涉及“研发”类型的地块共有12幅，分布在原浦东新区和嘉定区，涉及生物医药、消防设备、环保材料、通信制造、工程技术、电子商务等研发中心。8而去年0涉及研0发类的地块有26幅，分布在金山、原南汇、浦东、嘉定、崇明。 目前，上海工业地产已向楼宇经济转型，能够产生产业带动、税收沉淀、就业增加的总600部经济园区已在沪上初具规模。海外资总部经济机构在中国内地省份中居首位，而总部经济本身，也成为城市产业高端化发展的重要标志，这类以研发中心、独栋化办公楼为主的产品400正凸显竞争力，全面超越物流仓库和厂房，成为工业地产市场的投资热点。2000200720082009201020112012工业仓储其他 1
上海工业、仓储、其他土地每月供应情况公顷上海工业、仓储、其他土地历年成交情况公顷亿元 工业仓储其他600 同策咨询研究中心数据显示，2012年上海工业、仓储、其他类型土地共成交454幅，其中工业用地426幅、仓储用地12幅、其他用地16幅，合计成交量为公顷，仅较2011年小4幅下滑个百分点， 2007年以来该类土地的成交来量呈现逐年上扬趋势，在2011年和2012年的成交量都在1400公顷以上。 工业仓储其他成交金额 从月度情况看，2012年工业用地成交态势波动幅度巨大，但总体还是呈现出，1月强，第一季度到第二季度逐渐攀升，第三季度爆发，第四季度回落，这样一个周期走势特征。2011年12月和2012年1月全市产业地产用地成交都保持一个较高位置，两月成交量分别为公顷和公顷，而2月成交量骤降至公顷，随后一路上扬，到9月 2
上海工业、仓储、其他土地每月成交情况公顷 又达到了275公顷的高峰。10月、11月连续大幅回落，而12月份又出现翘尾之势，成交量达公顷，较11月增加倍，但与去年同期相比还是只有其一半。从2007年至2012年上海各区域工业、仓储、其他土地供应情况2012年，随着工业用地成交量的上扬趋势，成交金额也呈现逐年上涨， 2012年工业用地成交金公额达亿顷元，这也是历史以来首次突破亿元。 工业仓储其他 根据同策咨询研究中心数据统计，从2012年工业用地成交分布区域看，金山、奉贤、原浦东1夺得区0县前三0甲，成.交量都0在200公顷以上，其中，金山区以公顷的成交量居首位，具体用途以制造业为主。而其余工业类地块则分布在嘉定、松江、闵行、青浦、原南汇、宝山、崇明。 金山奉贤松江闵行嘉定青浦原浦东原南汇宝山崇明工业仓储其他 3
2012年上海各区域工业、仓储、其他土地成交情况公顷 金山奉贤原浦东嘉定松江闵行青浦原南汇宝山崇明工业仓储其他 【工业地产溢价走高】 同策咨询研究中心数据显示，2012年以来出现溢价的工业地块共有23幅，仅占5%，但其中溢价率超过50%的就有9幅，甚至还有4幅地块溢价率超过100%。这类溢价地块往往集中在已具有一定规模的工业园区内，如莘庄工业区、青浦工业园区、金山工业园区内。 溢价率最高的地块是来自闵行区的莘庄工业园区109号地块，地块成交总价1300万元，溢价率达157%，成交楼板价为1291元/平米，上海市莘庄工业区是上海市人民政府于1995年8月批准成立的市级工业区，辖区面积平方公里。当前，莘庄工业区已步入成熟发展期，成为外国投资者进驻上海及中国市场的首选地之一。园区经济以现代制造业为主，同时推动结构调整，积极向两头延伸。向上，积极发展总部经济，吸引地区总部、运营中心和研发中心，向下，积极发展现代服务业，吸引商贸销售、中介和咨询类企业。一个集聚跨国公司投资中心、研发中心、销售中心的都市型工业园正在形成。 除此之外，我们还发现，2012年工业用地市场自然人拿地共有5例，而该5例地块都属于溢价地块。而自然人拿地背后往往有大集团支撑，大集团出于某些顾虑而选择低调拿地。 工业用地溢价行情整体走高的原因，主要是：第一、热点发展区域的工业用地供求关系相对紧张；第二、工业厂房租售价格持续上涨推动工业用地价格走高，其稳定的收益率也越来越受到投资者的青睐；第三、研究发现，拿地的主体多为民企，多数以电气、复合材料、机械、阀门、汽车零部件等产业为主营业务，拿地的目的是为了储备公司后期发展备用地，当然，也有部分民企缺乏投资渠道，无法进入竞争相对激烈的住宅、商办土地市场，先购置优质工业地块，然后做抵押贷款融资，盘活资金链。 4
上海工业、仓储、其他地块成交溢价率走势120%110%100%80%60%51%40%32%22%20%22% 19%10%2%5%7%1%4%3%3%4%5%3%00%1%1%0%1%0%1%123456789012123456789012000000000111000000000111------------------------111111111111222222222222111111111111111111111111 2012年溢价工业/仓储/其他类型地块 土地建筑成交成交楼地块名积 面积 容 用途面积总价 板价 率溢价率 成交日期 开发商 (公顷(万平) 米(万元) 元/平米 ) 莘庄工业区工-109号工业用地上海市莘庄工业区社区股份合 1300 % 1291 2012-3-22 作社 沪青园工11-011号地块工业用地 2 1330 % 736 2012-3-30 上海侃立实业有限公司 奉贤区庄行镇工业用地 925 % 655 2012-9-19 上海吉雅箱包有限公司 2011073号 奉贤区庄行镇工业用地 1200 % 786 2012-11-30 上海博欢基础钢构件有限公司 c10-5-c号 上海新练塘经济发展有限公司工业用地 2 1090 % 438 2012-12-7 朱巧云 10-08号地块 奉贤区四团镇c-11-b号工业用地 800 % 681 2012-9-19 上海捷霸压缩机有限公司 亭林镇cb_201002009号工业用地 2 670 % 500 2012-3-16 邵永林 地块 上海新练塘经济发展有限公司工业用地 2 1930 % 382 2012-1-6 上海海底捞实业有限公司 11-01[a6-4（1）]号地块 上海西郊经济开发区华新绿色工工业用地 2 17500 62% 975 2012-1-18 上海顺衡物流有限公司 业园区2010-6号 5
地块 金山工业园区金山工业区工业用地 2 1300 % 285 2012-5-16 上海千进清洁用品有限公司 cb_201001031号地块 沪青园工11-016号地块工业用地 2 1300 % 419 2012-2-29 刘虎 金山工业园区金山第二园区标准厂房上海金山第二工业区投资有限 1270 % 340 2012-12-21 cb_200805003-1公司 号地块 上海国际医学园区c3-04-02（47）工业用地上海瑞莱新康医学产业发展有 1 2600 % 1304 2012-7-20 号工业地块限公司 虹桥商务区核心其他商服上海兆臣房地产发展有限公区一期.55 607-2地块 用地13700 % 11105 2012-8-1 司,侨德集团有限公司,联天国 际企业有限公司 奉贤区柘林镇00 2 660 254-01-b号地块工业用地 1..70% 330 2012-9-19 金梅 b0 三灶都市型工业园a4-1（原gd-3）工业用地 2 4250 % 558 2012-11-16 上海刚泰置业有限公司 地块 奉贤区四团镇工业用地 710 % 408 2012-9-19 上海好格印染机械有限公司 c-11-a号 金山工业园区金山工业区工业用地 2 1510 % 202 2012-9-19 公安部上海消防研究所 cb_201101007号地块 临港仓储转运区c0901-2地块仓储用地 1 1722 % 455 2012-12-5 上海迅和物流有限公司 沪青园工10-004号地块工业用地 2 2994 1% 379 2012-10-16 上海置信电气非晶有限公司 松江cd-11-017号 工业用地 332 % 471 2012-9-28 上海申莱特科技有限公司 金山工业园区金山工业区工业用地百岳特生物技术（上海）有限 2 578 % 194 2012-9-19 cb_201101018号公司 地块 临港泥城社区其他商服 3785 % 2482 2012-2-10 高琦 de03-j-3地块 用地 6
平米仓储供求走势元/平米14000012000120000厂房供求走势10000平米100000元/平米80007080000180006000160006000060 二级市场 40001400040000【浦东总部5园区0物业0受欢0迎】00 120002000同策咨询研究2中心数0据显0示，02012年，上海工业物业成交公顷，环比2011年上扬2成，4这也是0自0002007年逐年工业物业成交量下滑后的首次上扬。 100000080003000002007年2008年2009年2010年2011年2012年60002000004000100000供应成交面积成交均价2000 002007年2008年2009年2010年2011年2012年供应成交面积成交均价 从月度成交走势看，全年的成交主要集中在3、4、8、10、12月份。而4月、8月、12月的工业物业成交量分别达41200平米、74529平米，41179平米，相当瞩目。其中，在8月份浦东外高桥一仓储项目集中成交8幢仓储用房，合计成交面积74154平米，直接 7
仓储供求走势平米元/平米80000600070000500060000400050000厂房供求走势平米元/平米400003000160000250003000020001400002000020000 带动当月工业物业成交量的上扬，同1样受此2影响0，20120年全年0工业物0业成交量止跌回升。100010000而在4月份41200平米的成交量则全部被张江创新园这个产业园区项目所垄断，而在12月份，张江创新园继续发力，成交11套，150640平0米的房0源，另0外，张0江集电港成交12套，150000021795平米的房源，都集中助推了12月份工业物业市场的环比上扬。 800001月2月3月4月5月6月7月8月9月月月月1月2月3月124月5月6月7月8月9月月月月年年101110000年年年年年年年年年年年年年1011126000年0年年111111111年年年222222222年年年11111111111111111111122200000000011100000000011122222222200022222222200040000222222500020000供应成交面积成交均价00 1月2月3月4月5月6月7月8月9月月月月1月2月3月4月5月6月7月8月9月月月月年年年年年年1112年年年10年年年年年年年年年101112111111111年年年222222222年年年111111111111111111111222000000000111000000000111222222222000222222222000222222供应成交面积成交均价 受外部经济环境影响，中国的经济发展速度也在不断放缓，不少企业尤其是工业企业的发展都持稳定不扩张状态。工业企业的扩张规模直接影响到上海工业物业市场的繁荣。同策咨询研究中心数据显示，2012年以来工业物业的需求主要集中在浦东新区，该区合计成交175814平米的工业物业，远超2012年有工业物业成交的闸北区、松江区、宝山区。这主要源于原浦东新区发展成熟的工业物业在经济相对不甚景气的情况下较受市场欢迎，如张江创新园、张江集电港、华虹创新园、浦庆国际机电数码园、中邦商务园等。 8
2012年仓储、厂房成交区域平米200000175814180000160000140000120000100000 8000060000400002000041479198550浦东闸北松江宝山 【张江创新园4月集中成交夺年内产业园之冠】 同策咨询研究中心数据显示，4月17日，张江创新园集中成交了11套房源，项目成交单价都在17001元/平米，12月26日，该项目又集中成交11套，成交单价统一为16148元/平米，户型面积从860平米至5000平米不等。 张江创新园位于张江高科技园区，临近地铁2号线张江高科站，交通便捷，磁悬浮列车瞬间通达浦东国际机场，超低交通时间成本运作，满足高新企业超高效率所需。 张江创星园孵化基地根据国际跨国公司总部区的模式而设计，每幢面积1800-3000平米左右，单层面积在200-500平米左右，其空间可以自由分割组合，最小面积50平米。 另外，闸北区的市北工业新区、东方环球企业园、创新集聚园也在2012年有所斩获。 2012年月工业物业成交情况 排名 名称 物业类型 区域 环线 板块成交总面（元/ 积（平米）总套数均价 平米） 美桂南路331号，德堡1 路273号仓储 浦东 外郊环 外高桥 74154 8 5680 2 张江创新园 厂房 浦东 内中环 张江 56840 22 16766 上海张江集电港43号地3 块项目厂房 浦东 中外环 张江 19178 10 14000 4 富特北路520号 厂房 浦东 中外环 外高桥 8435 4 3538 5 张江集电港二期（西块） 厂房 浦东 中外环 张江 7059 5 24256 华虹创新园二期建设项6 目厂房 浦东 内中环 金桥 6077 2 19049 7 市北工业新区13-1地块厂房 闸北 中外环 彭浦 2787 3 12674 9
新建商品厂房 8 创想北园 厂房 浦东 外郊环 张江 2150 1 18090 9 东方环球企业园 厂房 闸北 内中环 大宁 985 3 23157 10 源峰楼 仓储 松江 外郊环 松江中部 919 1 3963 罗森宝工业研发中心（一11 期）厂房 宝山 郊环外 罗径 855 3 14121 12 浦庆国际机电数码园 厂房 浦东 外郊环 唐镇 719 4 2952 13 中邦商务园 厂房 浦东 外郊环 唐镇 693 2 10415 14 创新集聚园 厂房 闸北 中外环 彭浦 375 1 13299 上海浦东国际服装服饰15 时尚中心厂房 浦东 外郊环 川沙 305 3 2418 3 16 交能大厦 厂房 浦东 中外环 外高桥 204 4 8819 【金桥华虹创新园供应量抢眼】 根据同策咨询研究中心数据统计，2012年工业物业供应全部被浦东新区所垄断，来自金桥板块的华虹创新园包含一期、二期在内，共推出万平米的厂房，居供应榜首位。项目位于金桥出口加工区北区的核心地段，地处中环交通要道，毗邻众多世界500强企业，碧云国际社区提供国际化生活配套服务，项目占地面积约11万平米，总地上建筑面积27万平米，打造30余幢独栋商务楼宇，每幢办公楼皆享有独立命名权。园区入驻企业可享受上海市张江高新技术产业开发区及上海市浦东新区、上海市金桥经济技术开发区等各项优惠政策。该盘办公楼目前整栋销售，售价为万元/平米，项目也可租售，价格为元/平米/天，面积在2700-14500平米之间。而川沙板块的壹领御〃张江（欣凯元商务园）在2012年7月1日开盘，在售总部办公楼，均价13000元/平米，共4层，每栋面积1350-3000平米，总计31套房源。 工业地产打造成总部园区类型的独栋办公产品成为日益流行的一种趋势，且从定价上看，物业价格并不比周边的办公用地产品低，加上工业用地本身较为低廉的获得成本，越来越多的无法在商品房市场上立足的名企，转投工业地产领域，也成为大势所趋。 10
【需求量有限，总部园价格长期保持平稳】 同策咨询研究中心数据显示，当前全市工业物业存量为万平米，合计1289套，其中厂房万平米，987套；仓储用房万平米，302套。原浦东新区还是居首位，存量高达万平米，占全市半壁江山，其余工业物业存量则分布在原南汇、徐汇、闸北、松江、闵行、宝山、崇明、金山、虹口。从环线分布上看，中外环、内中环、外郊环、郊环外的工业物业存量分别为万平米、万平米、万平米、万平米。按照2012年至今15145平米的月均去化速度，当前工业物业市场存量可供消化76个月，因此来看，尽管企业总部园区项目比较受关注，但是由于需求量有限，其价格将会长期保持平稳。 2012年工业物业供应前十情况 排名 名称 物业类型 区域 环线 板块 总套数供应总面 积（平米） 华虹创新园二期建设1 项目厂房 浦东 中外环 金桥 18 129283 美桂南路331号，德2 堡路273号仓储 浦东 中外环 外高桥 8 74154 3 欣凯元商务园 厂房 浦东 外郊环 川沙 31 63234 华虹创新园一期建设4 项目厂房 浦东 中外环 金桥 9 58406 上海张江集电港435 号地块项目厂房 浦东 中外环 张江 10 41783 6 创想南园 厂房 浦东 中外环 张江 3 20162 7 张江创新园 厂房 浦东 内中环 张江 11 15640 8 富特北路520号 厂房 浦东 中外环 外高桥 4 8435 外高桥保税区B区9 外高桥 3 6651 3#综合楼改造仓库仓储 浦东 中外环 10 张江集电港 厂房 浦东 中外环 张江 3 1552 数据说明： 1）数据来源于佑威系统； 2）一级市场分析中，其他类型土地：除办公、别墅、仓储、工业、公共基础设施、教育科研、旅游、配套用房、商业、医疗卫生、住宅、综合类以外的土地； 3）一级市场分析中，产业地产用地：指工业+其他+仓储用地； 4）工业物业分析中，仓储：仓储+仓储堆栈，厂房：厂房+工厂。 11
附录：2012年12月上海成交工业/仓储/其他类型地块 可建出让中标 楼板价 土地 面积溢价公告号 宗地名称 具体用途 面积 容 积率 价格 （元/平中标单位 用途 （万率 (公顷) （万元） 米） 平米） 上海新练塘经济201218601 发展有限公司其他 书、报、刊印刷 ~ 1090 % 438 朱巧云 10-08号地块 闵行区上海闵行经济技术开发区电梯、自动扶梯及升降机制造上海三菱电梯有限公201218903 22A-01A地块工业 （江川路街道工（行业代码： ~ 3297 % 700 司 3435） -182号） 嘉定区外1116他仪器仪表上海辰恒电子科技有201219101 号地块工业其 的制造及修理 ~ 362 % 300 限公司 嘉定区外1022上海沪德汽车轴承有201219102 号地块工业汽车零部件及 配件制造 ~ 788 % 300 限公司 嘉定区外1127上海联东金旭投资有201219103 号地块工业汽车零部件及 配件制造 ~ 4817 % 300 限公司 嘉定区外1118（工程技术）研号地块其他上海宏信设备工程有201219104 .8~ 1467 % 300 发中心 0 限公司 金山工业园区金山第二园区上海金山第二工业区201219301 工业 标准厂房 ~ 1270 % 340 CB_200805003投资有限公司 -1号地块 崇明工业园区收储规划二期8号上海晋通光学科技股201219401 地块A-1-4、工业玻璃及玻璃制 2401 % 300 份有限公司 A-1-6东侧部分品制造 ~ 土地 松江CD-11-010201219701 号地块工业阀门和旋塞的上海臻雄机械设备有 7 925 % 301 制造 ~ 限公司 12
金山区枫泾工业园区上海申美电气科技有201219704 工业输配电及控制 CB_200908006设备制造（ ~ 622 % 179 392） 限公司 号地块 松江DJ-11-002201219702 号地块工业电子元件及组上海康连精密电子有 件制造 ~ 1050 % 626 限公司 金山工业园区金山工业区上海大一电子商务有201219801 其他 标准厂房 ~ 387 % 194 CB_201201011限公司 号地块 沪青园工他塑料制品雷誉（上海）包装制品201219901 11-017号地块工业其 .05 ~ 制造1 632 % 300 有限公司 松江XQ-11-003201220001 号地块工业 葡萄酒制造上海酒窝实业有限公 ~ 795 % 537 司 南汇工业园区201220002 G-01部分地块工业电气机械及器上海行创电气有限公 8 % 516 材 ~ 94 司 南汇工业园区201220003 工业 工业自动化上海索迪龙自动化有 ~ 1508 % 511 E-09地块 限公司 奉贤区海港综合矿山、冶金、建201220004 经济开发区工业 筑专业设备制上海大齐矿山机电有 ~ 698 % 263 限公司 C-57号地块 造（361） 临港奉贤园区上海添琨机械制造有201220402 工业 轴承制造 ~ 2589 % 180 D0308地块 限公司 闵行区浦江镇工汽车零部件及201220503 配件制-181号地块工业 造（行业上海沿浦金属制品股 ~ 1793 % 831 代码：份有限公司 3660） 闵行区颛桥镇工电子工业专用上海通彩自动化设备201220504 -186号地块工业 设备制造 ~ 1645 % 540 （有限公司 3562） 闵行区浦江镇工蔬菜、水果和坚201220505 工业 -112号地块果加工（行业代上海久升农业科技有 ~ 3118 % 834 码：限公司 137） 13
导航、气象及海闵行区浦江镇工洋专用仪器制上海航瞰信息技术有201220506 -175号地块工业 造（行业代码： ~ 1535 % 675 限公司 4023） 松开V-37号地技术研201220507 块工业工程和上海华佳企业发展有 ~ 4510 % 451 究与实验发展 限公司 闵行区莘庄工业发电机及发电电通用轻型燃机设201220901 区工 机组-172号地块工业制造（行业华 ~ 11989 % 720 代码：备有限公司 3811） 奉贤区庄行镇奉浦大道南侧、浦风机、衡器、包上海南华换热器制造201220903 卫公路以东区域工业 装设备等通用 ~ 1547 % 394 有限公司 地块设备（357） 医疗诊断、监护闵行区颛桥镇工及治疗设备制号工业天也医疗科技（上海）201220904 ~ 2156 % 539 -183 造（行业代码： 有限公司 3581） 上海新练塘经济201220907 发展有限公司工业制药专用设备上海远跃制药机械股 制造 ~ 2227 % 300 份有限公司 08-10号地块 闵行区颛桥镇工通用航空服务201220908 工业 （行业代码：维培（上海）航空器材 ~ 3690 % 525 -176号地块 配套服务有限公司 552） 闵行区吴泾镇工-167号（吴泾工航空、航天相关业区环境综合整工业上海泾绣实业有限公201220909 设备制造（行业 ~ 17084 % 412 治司 A3地块）地代码：3473） 块 工程和技术研闵行区浦江镇工和试验发展上海漕河泾开发区经201220910 业究 -188号地块工 （行业代码： ~ 19235 % 831 济技术发展有限公司 7320） 工程和技术研闵行区浦江镇工究和试验发展上海漕河泾开发区经201220911 -190号地块工业 （行业代码： ~ 5608 % 900 济技术发展有限公司 7320） 闵行区浦江镇工互联网信息服201220912 工业 务（行业代码：上海漕河泾开发区经 ~ 15142 % 831 -189号地块 济技术发展有限公司 6420） 14
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