1
城建集团
呈至
呈至
安徽基石置业有限公司
戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司
“与客户协作，在全球范围内制定引领
潮流的物业、投资及商务解决方案”
2006年8月
新城国际市场研究及定位咨询报告
2
宏观环境篇
市场研究篇
项目分析篇
客户定位与特征篇
面积分割与产品定价篇
商业配套与细节优化篇
目录
3
项目开展后，我们按照前期工作计划，不断明确工作目标，有重点地有步骤地对
市场和项目进行相关研究
分析项目竞争对手及市场未来发展
了解酒店内客户特征
了解不同行业客户需求特征
分析楼盘客户来源、销售策略
研究商务区楼盘特点、客户分布
分析区域的区位优势
研究城市未来布局及交通状况
研究城市经济发展目标
分析产业层次，判断发展趋势
研究城市发展规律和空间形态的拓展
了解合肥宏观经济发展状况
合肥市“十一五”发展规划研究4
政务文化新区区位及交通调研6
近期写字楼市场新增供应调研11
四、五星级酒店调研10
写字楼客户问卷调研及访谈9
重点写字楼销售访谈8
合肥市主要商务区客户调研7
合肥市城市规划、交通规划研究5
合肥市产业结构研究3
合肥市城市空间布局调研2
合肥市宏观经济环境调研1
工作内容
序号 工作内容 工作目标
4
宏观环境
– 经济发展
– 产业结构
– 城市规划
办公市场
– 区域分布
– 空置率
– 租金/售价
– 客户特征
客户类型定位
– 投资客户、自
用客户比例
– 投资客户特征
– 自用客户研究
• 行业分类
• 需求来源
• 购买意愿
• 价格承受力
• 项目匹配度
– 客户来源定位
– 行业类型定位
面积分割建议
– 市场角度的面积分布建议
– 销控角度的面积分割建议
– 产品角度的面积分割建议
价格定位建议
– 市场角度的价格定位建议
• 市场中不同价格区间分布
• 价格修正因素选择及判定
– 客户角度的价格定位建议
• 投资/自用目标客户可接受价格
项目特点
– 区位地段
– 交通状况
– 区域发展
– 未来规划
– 竞争情况
客户特征判定
– 不同行业类型
在本项目中的
理想分布
– 不同面积区间
在本项目中的
理想分布
– 不同来源地在
本项目中的理
想分布
– 客户行业分布
– 面积区间分布
– 来源地分布
PAS
模型
工作思路
在综合考虑宏观环境、办公市场和项目特点的基础上，我们对目标客户进行了清
晰的特征定位，并就面积分割和产品价格提出了相关建议
5
宏观环境篇
市场研究篇
项目分析篇
客户定位与特征篇
商业配套与细节优化篇
面积分割与产品定价篇
6
写字楼整体市场的发展与宏观环境有着密切的关系。我们将从宏观经济、产业结
构和城市规划三个角度加以研究
宏观经济
产业结构 城市规划
宏观经济
具体指标包括
9GDP和第三产业增加值
9固定资产投资和房地产开发投资
9外国直接投资
产业结构层次的水平代表一个城
市的城市化水平
具体指标包括
9产业结构比重
9现有支柱产业
9未来新兴行业
城市空间布局和未来规划决
定了城市拓展的方向和重点
发展区域
具体指标包括
9城市产业布局
9城市未来规划
9区域未来规划
宏观环境
7
近年来，合肥市GDP和第三产业增加值保持平稳增长，因基数较低，其GDP平均年
增长率达到15%，远高于全国平均水平
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
GDP 第三产业增加值 GDP增长率 第三产业增长率
合肥市近年GDP、第三产业增加值及其增长率
(亿元) (%)
数据来源：《合肥市国民经济和社会发展统计公报》
宏观经济分析
8
固定资产投资呈现一定的周期性规律，在两年的高速增长后逐步回落，2006年一
季度出现新一轮强劲增势；房地产开发投资则保持多年的平稳增长，房地产投资
所占固定资产比例不断增大，房地产业发展势头明显
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
110%
120%
130%
固定资产投资 房地产开发完成投资
固定资产投资增长率 房地产开发完成投资增长率
• 2006年1-4月，完成固定资产投资亿元，同比增长倍，增幅居中部地区省会城市第一
• 2006年1-4月，房地产开发完成投资亿元，同比增长％，商品房空置面积同比增长％,增幅达两年来最高水平
合肥市近年固定资产投资、房地产开发完成投资及其增长率
(亿元) (%)
数据来源：合肥市统计局、《合肥市国民经济和社会发展统计公报》
宏观经济分析
9
外商直接投资在经历2002年的低谷后，近年来其增长率保持高位水平，随着合肥
市十一五规划的出台，未来几年内将保持较平稳的增长势头
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
外资实际利用金额 增长率
(亿美元)
“十一五”时期，争取引进世界500强企业5～8家，国内500强企业7～10 家；五年累计实际利用外资
超过40亿美元。
——摘自《合肥市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
合肥市近年外资实际利用金额及其增长率
(%)
数据来源：合肥市规划局、《合肥市国民经济和社会发展统计公报》
宏观经济分析
10
合肥市产业结构层次偏低，受城市定位影响，第二产业比重明显偏大，2005年第
三产业比重有较大幅度上升，城市化水平有所提高
% % % % % %
% % % % %
%
% % % % %
%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
第一产业 第二产业 第三产业
合肥市近年产业结构比重图
数据来源：合肥市统计局、《合肥市国民经济和社会发展统计公报》
产业结构分析
11
以汽车及工程机械、家用电器、化工及新型型材为支柱产业的制造加工业是合肥
市的主要优势产业
•合肥市目前已形成汽车及工程机械、家用电器和化工及新型
建材三大支柱产业。三大支柱产业完成产值占全市工业比重
的%，拉动全市工业增幅%；
•典型企业
9 汽车及工程机械： 江淮汽车 ，安凯豪华客车 、昌河
微型车 、合力叉车、日立挖掘机
9 家用电器：海尔彩电、美菱冰箱、荣事达洗衣机
9 化工及新型建材：佳通轮胎、国风塑料建材
26%
18%
18%
38%
汽车及工程机械 家用电器 化工及新型建材 其他
合肥市三大支柱产业占工业总产值比重示意图
（2004年）
合肥市500强：
产业结构分析
12
“十一五”期间，合肥市将大力发展汽车业、装备制造业、新材料产业等八大产业，
其中，具有一定基础的制造业和高新技术产业是主要发展重点
构建区域性食品和农副产品加工中心25%20050食品及农副产品加工业
重点发展生物技术新药、现代中药42%5020生物技术及新医药产业
引导向科技创新示范区集中42%10030电子信息及软件产业
大力发展新型建材、建筑构件等38%20080新材料产业
重点发展日用化工产品、橡胶轮胎29%450160化工及橡胶轮胎制造业
大力发展小家电25%400100家用电器制造业
加快发展输变电设备、水泥专用设备30%300150装备制造业
引导向开发区、工业园区聚集35%800250汽车产业
备注预期年均增长率
预期总产值
（亿元）
计划累计投
入（亿元）产业类型
数据来源：”合肥市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要
产业结构分析
13
合肥市城市空间与工业 的发展密切相关，“风车形”的布局形态已经形成，东部
和北部区域拓展空间有限，新站区楔入了东、北两轴之间的开放空间，高新区和
经济开发区则推动城市空间向西部、西南部扩展
高新
区
主城区
经济开发
区
东郊工业区
北郊工业区
西南郊工业区
新站区
•1954年东郊工业区启动
•1956年北郊工业区规划确定
•1958年西南郊工业区规划
•1982年重新规划工业区
9 东郊区停止工业用地开发
9 北郊区以仓储为主，开辟建材生产基
地
9 西南郊区以发展机械、电子和仪表为
主
•1991年后多个开发区开始建立
相继开辟高新区、新站区、经济开发区、
常青、桃花、蜀山经济区，东北部、西部
、西南部区域得到发展
1.城市发展初期(1949-1981)
2.城市定位调整(1982-1990)
3.城市快速发展(1991-2005)
合肥市城市空间发展示意图
城市规划分析
14
在“大合肥”的城市建设目标下，城市总体布局采用“多中心、组团式”的发展模式
，“141”组团中的滨湖新区、政务文化新区将成为新兴区域
城市总体布局为“多中心、组团式
”发展，中间用田园楔市生态环境
•基本概念：城市由若干组团共同组成，
每个组团相对独立，并具有一定的分工，
组团之间控制绿地，通过快速路或大运量
轨道交通联系各组团
•结构特点：这种结构与环境的结合较好
，也有利于摆脱单中心扩张的弊端，是一
种有机集中与分散结合较好的结构
•支撑条件：实施这一结构的重要内容是
组团间交通方式的选择，须建设高速路或
大运量轨道交通以联系各组团，并通过政
策倾斜或其他手段推动组团发展的起步。
合肥市城市空间发展趋势示意图
高新
区
主城区
经济开发
区
东郊工业区
北郊工业区
西南郊工业区
新站区
政务新区
滨湖新区
多中心组团式结构介绍
在《合肥市城市近期建设规划（2006—2010）》中，连通中心城区与政务新区、滨湖新区等各外围城市组团的重要节点地区
成为核心改造区域，包括龙岗地区、南七地区内的快速路与主干道建设将加快
城市规划分析
15
滨湖新区作为合肥新的经济增长点，已经写入“十一五”城市建设规划，成为城市
发展的热点区域，其核心区即将启动建设
未来5年内，滨湖新区即将全面启动的各项基础建设：
9启动核心区建设
9启动合肥骆岗机场搬迁项目
9建设十五里河污水处理厂、滨湖污水处理厂
9建设十五里河生态走廊，整治巢湖沿岸生态环境，恢复沿岸湿地景观
9建设220kv变电所、电话局、综合交通换乘枢纽等市政交通基础设施
9建设巢湖、南淝河、十五里河等地区的防洪体系，严格控制高程14米以下地区建设用地。
城市规划分析
16
政务文化新区作为城市“双核”之一，具有较大的发展潜力，但是，从其他新城区
发展相比，其政策倾斜力度明显不足
政
务
新
区
苏州工业园区 河西新区
税收优惠政策和其他
各种企业扶持、鼓励
政策是两个新区经济
和商务办公市场快速
发展的重要推动力
城市规划分析
17
宏观环境篇
市场研究篇
项目分析篇
客户定位与特征篇
面积分割与产品定价篇
商业配套与细节优化篇
18
参考其他城市写字楼市场的发展经验，合肥写字楼市场正处于供应高峰期，市场
供需两旺，根据以上特征，我们认为其正处于高速扩张期
稳定的阶梯
型客户结构
形成，
部分外来大
型企业入驻
，客户结构
呈多样化
制造业客户
为主及贸易
类客户初现
周边生产工
厂客户自用
现代服务业
客户比例上
升
纯写字楼聚集
CBD概念形成
部分开发商开始
试建写字楼，同
时与大量商住楼
共存
一部分酒店承
担写字楼功能
计划经济体制
下行政办公楼
和工厂办公楼
住宅、酒店作
为主要商务楼
宇使用
对办公环境更加重视
如新风量、电梯速度
、层高等
主要商务部门提供独
立办公环境
安保、通讯以及中央
空调等基本的楼宇自
动化设施得到广泛应
用，提升办公效率
商务环境提升，能满
足普通商务交流
一般厂区内用房，仅
能满足日常办公需求 近年来，合
肥经济发展迅
速，2004、2005
年合肥大量纯写
字楼的集中供
应，形成了合肥
写字楼第二次供
应高峰，标志着
合肥纯写字楼时
代的开始，使合
肥的写字楼市场
进入了一个新的
发展周期。
客户特征客户特征 楼宇形态楼宇形态 楼宇品质楼宇品质
国际化进程加快市
场日趋成熟
写字楼需求急剧增
加，供应紧缺
市场供需旺，客户
对于楼宇品质的要
求逐渐提高
写字楼需求初现
无写字楼市场概念
市场特征市场特征
初始期初始期
萌芽期萌芽期
发展期发展期
扩张期扩张期
成熟期成熟期
第第
一一
阶阶
段段
第第
二二
阶阶
段段
第第
三三
阶阶
段段
第第
四四
阶阶
段段
第第
五五
阶阶
段段
合肥写字楼市场分析－发展背景
19
合肥写字楼市场分析－分布状况
1旺城国际
2环城国际
3金城大厦
4商务一号
5金州大厦
6cbd中央广场
7盛安广场
8财富广场
9富通时代
10徽商国际大厦
11招商大厦
12香港广场
13安徽科技大厦
14天徽大厦
15古井百花大厦
16中环国际广场
17光大广场
18圣大国际商贸城
19天怡商务中心
20邮电大厦
21恒丰大厦
22城市广场
23拓基广场
24万通大厦
25世纪云顶
26环球广场
27安徽国际商务中心
28黄金广场
29美地阳光大厦
早期合肥写字楼主要分布在市中心的鼓楼以及三孝口区域，近两年一环周边成为
写字楼项目的主要供应区域
1
24
72
53 4
11 1314
15
6
8
26
12
10
27
9
1617
25
28
18
19
20
21
22
23
29
20
合肥写字楼市场分析－板块介绍
市中心区域是合肥最成熟的商务楼聚集板块，区域内拥有如邮电大厦、CBD中央
广场、香港广场等合肥最具代表性的写字楼项目
CBD中央大厦 徽商国际大厦香港广场
邮电大厦 安徽科技大厦 天徽大厦
•目前市中心的写字楼主要分布在百花井、三孝口以
及四牌楼三大板块
•邮电大厦是目前合肥品质最高的写字楼项目，该项
目内聚集了合肥大部分最高端的客户群体
•由于城市中心交通和土地资源的稀缺性等因素，将
对该区域未来写字楼的发展产生一定的制约。
作为合肥原市政府所在地，又是合肥经济、商业
中心区域，所以分布了早期大量写字楼。因此，在未
来合肥城市发展过程中，该区域将仍然是合肥写字楼
的聚集中心。
区域介绍
市场特征
21
合肥写字楼市场分析－板块介绍
南一环科教区板块、东北角新站区板块逐渐形成商务楼宇聚集，一些高品质项目
如财富广场、环球广场、安徽国际商务大厦等在近两年陆续入市
环球广场
•作为近年来合肥城市发展的重点区域，一环沿线有
多个写字楼项目供应，但目前仍呈散状分布
•财富广场一期由于其品质优势，吸引了西门子、中
国移动等知名企业入驻
•由于位置条件限制，该区域写字楼项目价格明显低
于市中心区域，随着交通及配套的逐渐成熟，该区
域写字楼项目逐渐得到市场认同
依托良好的交通网络，一环沿线区域在近几年内
迅速发展，如南一环高校区IT产业聚集以及东北区依
托火车站和汽车站的物流中心定位，使一环沿线成为
近年来合肥写字楼市场最活跃的区域。
区域介绍
市场特征
黄金广场 美地阳光
国际商务大厦 万通大厦 世纪云顶 中环国际
光大国际
22
合肥写字楼市场分析－板块介绍
由于城市建设和配套条件尚未成熟，目前二环以外区域写字楼市场发展速较慢，
但随着政务新区的开发，未来该区域写字楼市场将得到迅速的发展
•目前二环以外的写字楼主要集中在高新区中，但是
产品品质较低
•高新区内写字楼如天怡商务中心的客户主要来自区
域内部
•政务新区未来将有大量写字楼供应，但目前该区域
内商务氛围尚未形成
合肥高新产业园的迅速发展带来了一定的写字楼
需求，使周边的商务氛围逐渐形成，而同在二环以外
的政务新区，由于市政府的入迁，将成为合肥未来城
市发展的重点区域之一，加上良好的环境条件，因此
，区域内写字楼市场发展潜力较大
区域介绍
市场特征
1.拓基城市广场 2.香格里拉广场 3.天怡商务中心
23
除了纯写字楼以外，合肥的酒店和商住楼也是写字楼市场的主要群体
合肥写字楼市场分析－供应特征
• 合肥高档写字楼稀缺的情况下
，部分追求形象的企业利用高
档酒店的形象、配套设施，选
择酒店作为商务办公场所
• 而一些中小型企业考虑到成本
原因，选择位于交通便利的老
城区的住宅作为商务办公场所
24
近年来合肥市场上销售的写字楼项目价格逐渐上升，同区域高品质项目的价格优
势明显
合肥写字楼市场分析－售价
6300
5300
6000
4200
5300
4300
4500
4000
3680
0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000
香港广场
徽商国际大厦
CBD中央广场
新都会.环球广场
财富广场
安徽国际商务中心
中环国际广场
天怡商务中心
合肥昌河科创大厦
二环以外的写字楼项目销售价格在3000－
4000元/平方米，未来几年内在配套成熟以
及写字楼品质提高的条件下，该价格有一
定的上升潜力
一环沿线的字楼项目销售价格在4000－
5000元/平方米，其中品质较高的财富广场
的销售价格明显高于同期上市的其他项目
，接近市中心项目的价格
市中心的写字楼项目价格多数在5000元/平
方米以上，地段优势和成熟的商务环境以
及多个高品质项目的入市，使该区域项目
的价格在近年内快速上升
市中心 一环沿线 二环沿线
25
从目前的租赁市场看，市中心区域的写字楼项目的租金明显高于一环沿线的项目
，高品质项目的空置率较低，一环沿线项目的租金价格对空置率影响更大
合肥写字楼市场分析－租金、空置率
68
55
45
58
40
30
16
27
33
6%
20%
10%
24%
10%
7% 8%
25%
48%
0
10
20
30
40
50
60
70
80
邮电大厦 CBD中央广场 招商大厦 金城大厦 财富广场 金万通大厦 黄金广场 美地阳光大厦国际商务中心
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
市中心区域的写字楼租金基
本都高于50元/平方米/月，
品质高项目空置率低
一环区域的写字楼项目租金大
致在30－40元/平方米/月，其
中一些租金相对较低的项目，
空置率较低
租
金
：
元
/
平
方
米
/
月
空
置
率
26
合肥写字楼市场分析－租金、空置率
租
金
低
L
o
w
中
M
e
d
i
u
m
高
H
i
g
h
空置率
低Low 中Medium 高High
44
22 11
33
1.金城大厦目前租金报价超过50元/平方米/
月，但由于其内部设施落后，近期有多个
客户迁移至附近的CBD中央广场，造成空置
率的上升
2.邮电大厦是目前安徽租金报价最高的项目
之一，由于其品质优势吸引了大量知名企
业客户，价格承受能力高
3.安徽国际商务中心由于目前正在交房阶段
，是空置率较高的主要原因，另外其租金
报价远高于周边项目，从而造成其对客户
的吸引力不足
4.黄金广场是典型的住宅作为写字楼使用的
项目，其租金成本优势明显，而区域以中
小客户为主，因此其保持了较高的入住率
租金/入住率分析
市中心区域的写字楼项目品质对于入住率的影响较大，而非市中心区域的写字楼
项目的客户更加关注价格因素
27
合肥写字楼市场未来发展趋势
合肥写字楼市场分析－未来趋势
供应分布 市中心可开发土地的供应量有限，而一环沿线将保持一定的供应量，另外政务新区的开发带来了大规模写字楼供应
租金售价 市中心租金售价将保持较高水平，非市中心区域低品质产品将可能遇到激烈的价格竞争
品质特征 一环沿线、政务新区以及高新区将有多个高品质项目入市，受政策限制商住楼供应将逐渐减少
客户特征
未来发展趋势未来发展趋势
随着合肥经济的发展，现代服务业客户将逐渐增加，外资知名企业客户也将逐
步进入合肥市场
28
典型项目分析
合肥写字楼市场分析－典型项目
可借鉴之处：作为合肥市最中心的高品质写字楼项目，邮电大厦利用其品质的优势吸引了大量的
知名企业客户入驻，提高了项目良好的市场形象，而作为未来合肥CBD双核之一的本项目在品质
上也比邮电大厦更好，因此邮电大厦引入高品质客户打造项目形象的方式值得本项目借鉴
¾座落区域：淮河路303（环内）
¾总建筑面积：
¾单层面积：
¾空调系统：中央空调
¾电梯数量：共6部
¾层数：地上33层 地下1层
¾分割面积：
¾租金报价：68-75元/平米月
邮电大厦
香港广场
¾座落区域：淮海路288(环内）
¾总建筑面积：万平方米
¾单层面积：1500平方米
¾空调系统：中央空调
¾电梯数量：5部
¾层数：1-5商业 6-32办公
¾分割面积：73~305
¾报价：6500元/平方米
29
典型项目分析
合肥写字楼市场分析－典型项目
可借鉴之处：位于北一环的财富广场是目前合肥品质最高的写字楼项目之一，该项目在一期销售
时遇到的一定的市场阻力，但依靠灵活的租售结合的策略以及大力度的市场推广，取得了良好的
市场效应，二期销售初期以一期作为样板房展示给客户的手法也是本项目值得借鉴的
¾座落区域：长江中路369（环内）
¾总建筑面积：万平方米（3万办公）
¾单层面积：1426平方米
¾空调系统：中央空调
¾电梯数量：6
¾层数：1-5商业 6-25办公
¾分割面积：75-1426平方米
¾报价：6000元/平方米
CBD中央广场
财富广场一期
¾座落区域：1环
¾总建筑面积：5万平方米
¾单层面积：
¾空调系统：中央空调
¾电梯数量：7部
¾层数：27层
¾分割面积：40~290平方米
¾报价：5300元/平方米
30
典型项目分析
合肥写字楼市场分析－典型项目
可借鉴之处：恒丰国际大厦以低总价的策略入市，其总价范围控制在24－40万的小户型不仅得到
了投资客户的认同，也吸引了周边商住楼中的客户迁入，对于区域位置尚未得到市场认同的项目
，有效控制总价范围是值得借鉴的策略
¾座落区域：1环
¾总建筑面积：7万平方米
¾单层面积：1500平方米
¾空调系统：中央空调
¾电梯数量：4
¾层数：28层
¾分割面积：70~1500平方米
¾报价：3600-4300元/平方米
恒丰国际大厦
中环国际大厦
¾座落区域：胜利路临泉路（1环）
¾总建筑面积：6万平方米
¾单层面积：694平方米
¾空调系统：中央空调
¾电梯数量：4
¾层数：29层
¾分割面积：120-160平方米
¾报价：均价4300元/平方米
31
合肥写字楼市场调研－客户行业分布
目前合肥写字楼客户中比重最大的企业客户类型依次为生产制造类、IT通信类以及
地产开发类客户，而现代服务业客户比例等第三产业客户比例较低
%
%
%
%
% %
%
%
%
%
咨询服务类
IT通信类
地产开发类
生产制造类
物流商贸类
文化传媒类
政府机构
金融投资类
建筑装饰类
其他
抽样原则：整群抽样，样本数量：500，分析工具：SPSS
合肥市不同行业类型客户行业分布图
（以面积计）
32
合肥写字楼市场调研－客户来源分布
从客户的来源分布上看，目前合肥写字楼客户主要来自于安徽省内，而目前合肥
的外资企业客户比例较小
%
%%
% 市级
省级
外省市
国外
抽样原则：整群抽样，样本数量：500，分析工具：SPSS
合肥市不同行业类型客户来源地分布图
（以面积计）
33
合肥写字楼市场调研－客户需求面积分布
从客户的使用面积分布情况看，目前合肥写字楼客户中100-200平方米面积的客户
占有50％左右，而300平方米以上的大面积客户也占有一定比例
%
%
%%%
%
%
50-100平方米
100-150平方米
150-200平方米
200-250平方米
250-300平方米
300-400平方米
400平方米以上
抽样原则：整群抽样，样本数量：500，分析工具：SPSS
合肥市不同行业类型客户需求面积分布图
（以面积计）
34
从平均办公面积来看，在来源地上，市级企业相对较小，其他来源地企业差别不
大；在行业类型上，建筑装饰类、文化传媒类相对较小，金融投资类、地产开发
类则相对较大
205
219
173
265
574
687
476
252
246
196
咨询服务类
物流商贸类
建筑装饰类
其他
地产开发类
政府机构
金融投资类
IT通信类
生产制造类
文化传媒类
300
176
351
296
省级
市级
国外
外省市
合肥市写字楼市场不同来源地平均办公面积图
单位：平方米
合肥市写字楼市场不同行业类型客户平均租赁面积图
单位：平方米
合肥写字楼市场调研－平均面积与来源地、行业关系
抽样原则：整群抽样，样本数量：500，分析工具：SPSS
9 市级企业办公面积较小，省级及省级以外企业办
公面积则平均在300平方米左右
9 文化传媒类、建筑装饰类和咨询服务类办公面积
普遍较小，而金融投资类、地产开发类和政府机
构占用面积较大
35
从行业面积区间分布来看，金融投资类和地产开发类选择大办公面积的比例相对
较高，而IT通信类、建筑装饰类则以小面积为主
13%
10%
11%
10%
37%
6%
16%
17%
29%
6%
23%
16%
6%
21%
24%
19%
18%
20%
19%
7%
15%
14%
21%
28%
33%
27%
21%
11%
5%
12%
16%
8%
22%
7%
8%
17%
8%
13%
14%
30%
11%
3%
16%
13%
26%
14%
25%
5%
9%
43%
24%
67%
38%
10%
8%
9%
21%
咨询服务类
物流商贸类
建筑装饰类
地产开发类
其他
政府机构
金融投资类
IT通信类
生产制造类
文化传媒类
50-100平方米 100-150平方米 150-200平方米 200-250平方米
250-300平方米 300-400平方米 400平方米以上
合肥市不同行业类型客户面积区间分布图
（以面积计）
合肥写字楼市场调研－行业类型与面积分布的关系
金融投资类、地产开发类在
大面积区间中所占比重相对
较高，分别达到83%、94%
生产制造
类和物流
商贸类在
各面积区
间分布比
较均匀
IT通信类、建筑装饰类在较
小面积区间中所占比重相对
较高，分别达到58%、60%
抽样原则：整群抽样，样本数量：500，分析工具：SPSS
36
从行业来源地分布来看，文化传媒类、地产开发类和咨询服务类多以省市级企业
为主，而生产制造类、金融投资类、建筑装饰类企业来自省外的比例相对较高
13%
22%
34%
11%
5%
5%
14%
20%
60%
73%
52%
19%
73%
56%
98%
42%
48%
20%
16%
14%
18%
45%
16%
36%
2%
53%
34%
32%
24%
2%
3%
5%
28%
8%
咨询服务类
物流商贸类
建筑装饰类
地产开发类
其他
政府机构
金融投资类
IT通信类
生产制造类
文化传媒类
市级 省级 外省市 国外
合肥市不同行业类型客户来源地分布图
（以面积计）
合肥写字楼市场调研－来源地与面积分布的关系
抽样原则：整群抽样，样本数量：500，分析工具：SPSS
文化传媒类、地
产开发类和咨询
服务类多以省级
/市级企业为主
相对而言，生产制造
类、金融投资类、建
筑装饰类来自外省市
和国外的比重较高
37
为能够对客户、产品加以准确定位，我们以一般调研和专项调研相结合的方式，
对写字楼客户需求特征进行了相关分析
28%
44%
20%
8%
市级
省级
外省市
国外
37%
44%
12%
7%
10人以下
10-20人
20-30人
30人以上
•企业来源地 •行业特征
•企业规模
9 从企业来源地看：本次调研公司中省级企业居多，占到44％;
9 从企业规模上看，20人以下的中小型规模的企业居多，占到81%;
9 从行业特征来看，生产制造类、IT通信类、物流商贸类和咨询服
务类所占比例较大，这与合肥市整个写字楼市场各行业客户数量
分布大致相近，表明此次调研能够较好反映出市场情况
%
%
%
%
%
%
%
%
咨询服务类
IT通信类
生产制造类
物流商贸类
地产开发类
文化传媒类
金融投资类
建筑装饰类
合肥写字楼市场调研－选择样本
38
调查表明，合肥写字楼客户满意度相对较低，地段、交通和楼盘品质为主要影响
因素，室内景观对客户满意度有明显的提升作用
51%
73%
11%
7%
22%
36%
交通便利
地段成熟
物业管理
商务支持
景观好
硬件品质高
•办公满意度 •满意因素
•不满意因素
11%
29%
38%
17%
5%
很不满意
比较不满意
一般
较满意
非常满意
(可选两项)
73%
61%
17%
2%
5%
42%
交通不便
地段较偏
物业管理
商务支持少
无生态景观
硬件品质低
(可选两项)
9 对办公环境满意的调查者仅为22％，而持不满意态度的约为40％，这表明除去
心理因素的影响外，合肥写字楼客户满意程度普遍不高;
9 在对满意客户的调研中，地段、交通、品质和景观是主要满意因素;
9 在对不满意客户的调研中，地段、交通和品质是主要不满意因素；
9 综合来看，地段、交通、品质是影响满意程度的主要因素，室内景观将对客户
满意度有一定提升作用；
9 另外，物业管理水平近似为保健因素，管理水平低将直接导致客户的不满意，
而管理水平达到一定水平后，其对顾客满意程度影响大大减弱
合肥写字楼市场调研－客户满意度分析
39
在被调查的客户中，其办公场地多数来自购买，价格承受能力在4000~5000元、
租金承受能力在30~40元/月的客户比例较大
29%
71%
租赁
购买
10%
25%
43%
17%
5%
6000元以上
5000-6000元
4000-5000元
3000-4000元
3000元以下
•办公场地来源 •租金承受能力
•价格承受能力
9 在被调查的已驻客户中，有71%的客户其办公场地为购买所得；
9 在租金承受能力上，44％的客户其心理租金承受区间在30~40元；
9 在价格承受能力上，近一半的客户选择4000~5000元区间段，这一方面与客户在
调研购买价格意愿时选择保守价格有关，其实际购买能力会高于调研结果的
5%~10%左右；另一方面，这反映出合肥市写字楼部分客户心理价位与本项目
价格存在一定差距，项目欲获得市场成功，则需谨慎定位目标客户；
合肥写字楼市场调研－客户价格承受能力分析
27%
44%
21%
8%
30元以下
30-40元
40-50元
50元以上
40
在问及未来三年内搬迁至政务区办公的可能性时，42％的受访者持谨慎态度；调
查同时表明，办公市场中对高品质写字楼存在较大的需求
39%
12%
28%
21%
不一定需要
无所谓
肯定需要
不知道
29%
25%
7%
22%
4%
13%
地段成熟
交通便利
办公氛围好
楼盘品质高
其他
业务方便
•未来三年内在一环以内办公的需要程度 •选择“肯定需要”的决定因素
4%
24%
42%
17%
13%
非常可能
有些可能
不好说
不大可能
完全不可能
•搬迁至政务文化区办公的可能性
9 在被调查的客户中，当问及未来三年内在一环以内办公的需求程度时，选择“肯
定需要”的为28％，选择“不一定需要”的为39％；
9 当问及选择“肯定需要”的客户其主要考虑因素时，超过50％的人认为是“交通便
利”和“地段成熟”，一环以内楼盘品质较高也成为另外一个重要考虑因素；
9 当问及选择“不一定需要”的客户搬迁至政务区的可能性时，约30％的人表示出
一定的抗性，这与政务区目前发展成熟程度较低、区域传统认识有很大关系；
而选择“不好说”的人近50％，表明很多客户对政务区的发展仍持观望态度；
9 据访谈了解，虽然政务区被确定为与主城区并行的城市“双核”之一，但在办公
客户的心理认知中，仍与主城区有较大差距；
楼盘品质已成为写字
楼选择的重要因素
合肥写字楼市场调研－区域选择分析
41
在进一步对客户的调研中，政务区未来发展的不确定性成为影响客户搬迁可能性
的关键因素
•作出“不可能”选择的考虑因素
•作出“可能”选择的考虑因素
4%
24%
42%
17%
13%
非常可能
有些可能
不好说
不大可能
完全不可能
•未来三年内搬迁至政务区办公的可能性
7%
16%
39%
34%
4%
投资增值空间较大
租金/售价将相对较低
区域发展速度将很快
交通条件将有所改善
商务氛围将有一定提升
22%
27%
41%
4%
6%
区域发展存在一定变数
交通条件难有大改善
离市中心成熟地段距离远
商务氛围难有提升
租金/售价将相对较高
9 在表示有可能去政务区办公的客户中，区域发展潜力和交通条件的改善成为其
看重的主要因素；
9 在表示去政务区办公可能性较小的客户中，离市中心的距离较远成为影响决定
的主要因素，对区域发展和交通条件持谨慎态度的约占50％
9 调查表明，对政务区商务氛围的缺乏、投资的增值空间等因素对决策的影响程
度相对较低，这与合肥写字楼客户更为关注区域程度情况、交通便利情况等基
本要素有关，同时，投资意识在客户当中并不十分强烈
9 政区文化新区未来发展的不确定性成为影响客户选择的关键因素
合肥写字楼市场调研－区域选择影响因素分析
42
宏观环境篇
市场研究篇
项目分析篇
客户定位与特征篇
面积分割与产品定价篇
商业配套与细节优化篇
43
政务文化区距市中心有一定距离，与周边的高新区以及开发区联系更为紧密，就
写字楼项目而言，目前本区域的位置暂时缺乏竞争力，但未来的发展前景良好
机场
开发区
火车站
汽车站
高新区
市中心
距离/公里
高
新
区
开
发
区
机
场
市
中
心
火
车
站
汽
车
站
项目分析－位置
44
从目前项目的道路交通条件看，由于北面铁道的阻隔，除主干道金寨路外南北向
仅潜山路可直接通往市中心方向，未来高架的建成将有效解决交通问题
有利条件：
金寨路、二环等主干道路的路况条件条件
较好
未来几年内金寨路将建设高架道路，使政
务新区与市区的交通更为快捷
不利条件：
区域北面的铁路严重阻碍了政务新区北面
的道路交通
另外目前区域内南北向道路仅潜山路可直
接通往北面市区
目前区域内公交线路仅5条
项目分析－周边交通
45
目前区域内公共配套设施正处于建设阶段，而整个区域内缺乏生活配套，没有成
型的商业设施
区内商业氛围不足，社区商
业招商情况不佳
商业：
体育场即将建成公建项目：
医院、学校等配套即将交付
使用
配套
已有多个住宅小区建成交房
，但入住率不高，区内投资
客比例较高，而目前在售的
住宅项目销售情况不佳
住宅：
已建成行政楼：
发展状况
项目分析－周边环境
46
根据政务新区未来规划蓝图，我们相信该区域在未来将成为合肥最具有吸引力的
新兴CBD，但目前尚处于起步阶段，本区域在未来能否保持快速的发展也会对本
项目具有一定的影响
目前
G F
发展初期
未来
G C LC
建设中 未形成 缺乏
公共设施 商务商业 生活配套 政务中心 商务中心 高档生活区
建设中新区
核心CBD
项目分析－周边规划
47
从位置上看，本项目位于本区域的交通网络中心位置即主干道潜山路和东流路的
交界处，另外项目紧邻天鹅湖，景观优势明显，周边的大剧院、酒店、商业街规
划又确立了本项目处于商务中心的位置
项目分析－本项目位置优势
48
本项目的外立面设计，无论从材质上还是从外观上都将是合肥写字楼中最好的之
一，显示出本项目的品质优势
项目分析－本项目产品优势
49
电梯系统是客户感受写字楼品质的最直观因素之一，合肥现有写字楼的电梯配置
普遍较低,而本项目的电梯配置达到了领先水平
4,246进口东芝， 吨1563,6952005嘉华中心
5,625进口三菱1690,0002005花旗集团大厦
3,761-1452,6592004企业天地1号楼
4,667进口迅达，吨，21人1884,0002004
世纪商贸
广场
进口迅达
客梯品牌
及载重
11,574
办公区体量
（平方米）
每部客梯服务办
公面积（平方米）
客梯
数量
竣工
时间项目名称
5,787202000恒隆广场
上海部分写字楼电梯配备状况
6,900748,3032005财富广场
5,941635,6502006Cbd中央广场
8,400542,0002006香港广场
10,500442,0002006恒丰国际大厦
32086
办公区体量
（平方米）
每部客梯服务办
公面积（平方米）
客梯
数量
竣工
时间项目名称
5,34762008本项目
合肥部分写字楼电梯配备状况
项目分析－本项目产品优势
50
空中花园是近年来写字楼设计中最流行的附加产品，给予客户舒适的休息空间，
提高办公的舒适程度，目前合肥拥有空中花园的写字楼项目较少
项目分析－本项目产品优势
优点：
• 营造了写字楼内自然、生态的休憩空
间
• 对于室外景观较好的写字楼，提供了
更开阔的视野
缺点：
• 对各个楼层之间的私密性造成了一定
的负影响
• 合肥冬季寒冷，室内种植树木的成本
远高于南方冬暖地区
51
政务新区内目前有工商联大厦、安德大厦等写字楼在建，此类物业均为部分自用
，部分对外销售或者租赁，另外，未来本区域内还有规划中的写字楼供应，待这
些项目都建成后将形成写字楼的聚集效应，有效提升区域的商务氛围
国际金融大厦
建设占地：71833平米
建筑面积：359166平米
总投资： 亿
容积率：<<5%
绿地率：>>40%
建筑地面高度: <180m
国际商务中心
建设占地：71000平米
建筑面积：355000平米
总投资： 亿
容积率：<<5%
绿地率：>>40%
项目分析－未来供应项目
52
SWOT分析
1. 地块分析
机
会
优势
• 区域的未来发展潜力巨大，有望成为合肥
下一个中央商务区
• 高架道路规划将有效提高区域商务便捷程
度
• 目前合肥写字楼市场发展迅速
• 目前合肥高品质写字楼项目稀缺
劣势
机遇 威胁
• 本项目将是未来合肥写字楼市场中整体品质
最高的项目之一
• 紧邻天鹅湖，独一无二的景观优势
• 紧邻政务办公中心，位于未来政务新区CBD
的中心位置
• 区域商务的成熟仍需要几年的时间
• 目前区域尚无成熟的写字楼项目，价格认
同度不高
• 一期建成时周边无商服配套的问题难以解
决
• 新区正在建设中，区内配套设施尚未建成
• 位置较为偏远，距目前的市中心有一定距
离
• 目前与市中心连接的道路交通和公共交通
条件不佳
• 销售初期项目仍在施工阶段，不利于体现
项目品质
项目分析－SWOT分析
53
宏观环境篇
市场研究篇
项目分析篇
客户定位与特征篇
面积分割与产品定价篇
商业配套与细节优化篇
54
根据市场上项目的销售经验以及项目的自身情况，我们认为本项目的投资客户和自用
客户比例应该控制30%:70%
财富广场
环球广场
香港广场
拓基城市广场
位置 投资客比例
50%左右
30%左右
30%左右
项目信息
访谈人员所在项目
恒丰大厦 40－50%
50%以上
单价：元/平方
米
一环
一环
中心
一环
二环
4000－4200
4700－5000
5000－5500
3600－4000
3000－3500
项目品质
一般
高
较高
较低
较低
首先，从目前市场上的销售的写字楼项目的销售情况看，投资客户占有一定的比例
其次，为了保证项目的整体客户品质以利于后期的经营，投资客户的比例应当适当的控制
客户定位－投资自用比例
55
对投资客户来说，单价、总价、可能实现的租赁价格并由此决定的投资回报率是
影响购买的主要因素
单价
总价 投资回报率
未来租金适合面积
客户定位－投资客户特征
56
目前市场上的投资客户可大致分为纯投资、先投资后自用和部分投资部分自用三
类（与其他项目专业人士访谈）
此三类客户购买写字楼都带有投资目的，本项目投资价值的宣传、与投资相关的税收政策等
将影响此部分客户的购买决策，此部分客户具有不确定性。
纯投资纯投资
先投资后自用先投资后自用
部分投资部分自用部分投资部分自用
影响购买因素
政策 单价 面积 环境 品质 景观
强 弱
客户定位－投资客户特征
57
上述三类投资客户对产品的喜好特征有一定差别（与其他项目专业人士访谈）
纯投资纯投资
先投资后自用先投资后自用
部分投资部分自用部分投资部分自用
购买特征
地段 单价 面积 楼层
通常选择有
一定发展潜
力区域
通常喜好中心
区域
通常无特殊
要求
价格承受能
力不强
有一定价格承
受能力
价格承受范
围小
一般以小面
积为主
通常购买面积
较大
一般以小面
积为主
对楼层有一
定要求
可能选择不同
楼层
对楼层要求
不高
朝向
对楼朝向要
求不高
对朝向有一定
要求
对楼朝向要
求不高
面对不同投资客户的投资喜好，应适当利用灵活的销控策略以及有引导性的销售建议
客户定位－投资客户特征
58
自用目标客户的有效定位需要充分考虑客户需求和市场特征，并密切结合项目特
点进行
市场
特征
产品
特点
目标
客户
定位
客户
需求
•目标客户来源
•目标客户行业类型
•目标客户购买目的
•目标客户价格承受能力
•目标客户偏好面积
区域内外的产业聚集状况和客户
需求特点对目标客户来源确定、
行业定位有重要影响
市场中众多客户的自身属
性和面积偏好将为项目的
客户定位提供准确的市场
参考依据
产品所处地段、周边配套、商务
氛围、自身品质直接影响目标客
户的层次定位
客户定位－自用客户特征
59
客户的潜在需求由购买意愿和购买能力共同决定，同时还需考虑项目与潜在客户
的适合程度，适合本项目特点且存在一定“有效需求”的客户需要重点关注
购买意愿购买意愿购买意愿
购买能力购买能力购买能力
X此类客户具有较高的购买意愿和
较强的购买能力，需要加强沟
通，尤其与本项目适合度高的客
户更需密切关注；
Y此类客户购买意愿和购买能力中
等，若其对需求与本项目特点较
为适合，则需要加以适当考虑；
Z此类客户购买意愿和购买能力较
低，可加以忽略；
弱 中 强
中
低 X
Y
Z高
低
中
高
低
中
高
项目适合度项目适合度项目适合度
客户定位－自用客户特征
60
客户细分定位的前提是明确细分依据，基于各类行业的划分标准和购买/租赁特征
上，我们将商务办公市场中的客户分为10大类行业
注：行业分类依据“国民经济行业分类”、“国家统计局行业划分标准”、购买/租赁写字楼客户行业特征等进行
银行、证券、保险、基金、投资公司金融投资类
仓储、物流公司、航运、船运、商业贸易公司物流商贸类
电子、通讯、软件开发、网络IT通信类
投资、工程、商务、管理类咨询公司、律师、会计、审计事务所咨询服务类
文化、影视艺术、广告、传播、印务等文化传媒类
食品、纺织、石油、化工、医药、汽车生产制造类
设计公司、建筑工程公司、装饰公司建筑装饰设计类
各类地产开发企业地产开发类
各级政府的行政机构、各类行业协会政府机构类
农副产品加工、旅行社、美容、家具制造等其他
客户定位－自用客户行业分类
61
客户潜在需求的“有效性”将取决于其购买意愿和购买能力，我们将从区域内、外
的商务办公市场分析可能存在的需求
住宅 商住楼 酒店 写字楼
高品质 低品质
区域外需求
金川大厦CBD中央广场
古井假日酒店世纪云顶黄金广场
区域内需求
举例
注：考虑到合肥商务办公市场由多种业态组成，为充分明晰市场特征，全面分析客户定位，本报告分别加以分析
客户定位－需求来源分析
62
从区域内需求来看，目前政务区正处于基础设施大规模建设阶段，地产开发、建筑工
程等房地产相关行业对商务办公场所存在较大的需求，另外，服务于区域市场的商业
银行等金融类企业也将产生一定的需求
9区域内的公共基础设施、住宅、酒店、写字楼等物业行态的大规模集中建设将带来地产开发、建筑工程、装饰
设计等房地产相关行业的繁荣发展，从而产生对办公场所的强烈需求
9房地产企业价格承受能力相对较高，且往往偏好办公场所靠近项目所在地，是本项目重要的目标客户
“我们公司在寻找办公场所时，考虑
了两大标准，一是办公楼要与公司形
象相吻合；二是以离项目一公里为半
径”
——合肥某知名地产公司副总
“我们公司在寻找办公场所时，考虑
了两大标准，一是办公楼要与公司形
象相吻合；二是以离项目一公里为半
径”
——合肥某知名地产公司副总
客户定位－需求来源分析
63
从区域外需求来看，《物业管理条例》的实施将迫使住宅中的办公需求逐步释放
出来
业主、物业使用人应当按照规划部门批准或房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变其使用
性质。
——《合肥市物业管理条例》第五十三条
物业管理区域内的机动车停车场，应当提供给本区域内的业主、物业使用人使用；停车位不得转让或
单独出租给物业管理区域外的单位和个人。
——《合肥市物业管理条例》第五十四条
物管公司的小区或物业，出现住宅商用的情况将由物管公司出面追究责任；没有物管公司的小区或物
业，则由产权单位负责解决。
——合肥市房管局对《条例》的相关解释
9《条例》将部分办公需求从住宅释放到商务办公市场，由于此类客户多为中小企业，受承租面
积和价格承受能力限制，小面积分割的专业化写字楼得到更多的市场青睐
9但是，《条例》并没有对违反“住宅商用”所需承担的相关责任加以明确，强制性不强，从条
例正式实施三个月的情况看，其执行效果尚需一定时间才能得到充分体现
客户定位－需求来源分析
64
而商住楼中的少数知名企业和处于快速成长期的中小企业可能在未来存在一定的
搬迁、扩租需求，但考虑到本项目的价位区间，目前对他们的吸引力不大
黄金广场 美地阳光大厦
住宅举例
•住宅和商住楼租金相对较
低，而品质稍好的商住楼
多为近年所建，企业搬迁
意愿很低
•客户95%以上为中小企业，
对品质要求不高，办公成
本对其购买写字楼有较大
影响
注：香港广场虽然为商住性质，但分割面积较大，地段好，定位于专业化写字楼，因此不将其归入商住楼
住宅举例
客户定位－需求来源分析
65
高星级酒店中的租户80%以上为跨国企业驻合肥办事处、代表处，其对高品质专
业写字楼需求较大，购买/租赁能力较强，值得重点关注
9 不利于企业专业化形象展示
9 得房率低于写字楼
9 租金十分高昂，以古井假日为
例，其月租金高达90元/平方米
古井假日酒店
古井假日酒店内知名外资企业举例
高品质、专业化写字楼存在一定市场需求
安徽饭店 诺富特合肥齐云山庄
酒店办公存在三大问题
客户定位－需求来源分析
66
高品质写字楼多为近年所建，客户迁租意愿较低，而处于较好地段的中等品质写
字楼中的部分客户可能存在一定的租赁/购买需求
香港广场 CBD中央广场财富广场 中环国际大厦
新建高品质写字楼 中等品质写字楼
万通大厦 金城大厦 招商大厦金川大厦
•楼盘品质较高，基本满足客户需求
•客户租赁时间较短，迁租意愿低
•周边配套和商务氛围将不断有所改善
•空调、电梯等硬件配置较为落后
•由于地段较好，租金较高，但建成时间较
久，品质较低
客户定位－需求来源分析
67
在面向九类行业客户的购买/租赁区域倾向性调查中，金融投资类、建筑装饰类、
地产开发类、政府机构类等行业的客户表现出相对较强的搬迁意愿
三年后搬迁、扩租至政务新区写字楼的倾向性示意图
数据来源：电话访问、问卷调查、客户访谈
非常不可能 不大可能 难以确定 很有可能 非常有可能
金融投资类
物流商贸类
IT通信类
咨询服务类
文化传媒类
生产制造类
建筑装饰类
地产开发类
政府机构类
注：颜色深浅代表五类倾向性选择的相对强弱，颜色越深代表选择此种“可能性”的比例越高
客户定位－客户意向分析
68
在价格承受能力的访谈中，金融投资类、咨询服务类、地产开发类行业的客户表
现出相对较强的购买能力，少数建筑装饰企业其购买能力也相对较强
不同行业客户心理价格承受区间示意图
3000
金融投资类
物流商贸类
IT通信类
咨询服务类
文化传媒类
生产制造类
建筑装饰类
地产开发类
3500 4000 4500 5000 5500 6000 6500
数据来源：电话访问、问卷调查、客户访谈、德尔菲法
考虑到客户实际购买能力比购
买能力意愿高出5%-10％，其实
际购买时价格可能略高
客户定位－客户价格承受能力分析
69
由于不同行业的客户对地段成熟度、交通便利性、楼盘品质、商务氛围等因素的
需求强度不同，因此在考虑与本项目的适合程度时需要区别分析
金融投资类
物流商贸类
IT通信类
咨询服务类
文化传媒类
生产制造类
建筑装饰类
地产开发类
地段成熟 交通便利 楼盘品质 商务氛围
数据来源：电话访问、问卷调查、客户访谈、德尔菲法；调研方法：Likert量表
需
求
强
度
由
弱
到
强
客户定位－客户需求适合程度分析
70
综合来看，金融投资类、IT通信类、咨询服务类、地产开发类等行业中的客户需求
与本项目特点较为适合
金融投资类
物流商贸类
IT通信类
咨询服务类
文化传媒类
生产制造类
建筑装饰类
地产开发类
地段成熟 交通便利 楼盘品质 商务氛围
数据来源：电话访问、问卷调查、客户访谈、德尔菲法；调研方法：Likert量表
需
求
强
度
由
弱
到
强
客户定位－客户需求适合程度分析
71
因此，在综合考虑客户购买意愿、价格承受能力和与本项目的适合度后，我们认
为，金融投资类、地产开发类、咨询服务类企业为需要大力吸引的“主力客户”
存在对商务办公场所的新增需求
具备一定的价格承受能力
与项目特点较适合
金融投资类、物流商贸类、IT通信类、
咨询服务类、文化传媒类、生产制造类
建筑装饰类、地产开发类
金融投资类、IT通信类、咨询服
务类、生产制造类、地产开发类
金融投资类、咨询服务类
地产开发类
大力吸引
保持关注
加强联系
客户定位－目标客户分析
72
基于上述对目标客户行业类型的判断，我们将通过“PAS”定位模型对本项目未来
目标客户的理想分布状况进行分析，以为后期营销推广活动提供参考
P
A
S
客户行业分布
客户面积分布
客户来源地分布
确定目标客户行业 对目标客户行业分级 确定相对影响力权重
市场中不同行业比例分布选择合适市场样本预测项目客户行业分布
市场中不同行业面积分布预测项目客户面积分布
市场中不同行业来源地分布预测项目客户来源地分布
“PAS”客户特征定位模型基本流程
市
场
总
体
分
布
规
律
客户定位－目标客户分析理想化模型
项
目
预
计
分
布
情
况
73
考虑到区域产业聚集状况、行业客户需求特点等众多因素，我们根据吸引力大小
程度将目标客户分为四种类型，给予不同的相对权重
一类主力客户
二级重点客户
三级一般客户
四级特殊客户
金融投资类
物流商贸类
IT通信类
咨询服务类
文化传媒类
生产制造类
建筑装饰类
地产开发类
政府机构类
客户分类 行业类型 相对购买可能性权重
90％
120％
120％
80％
70％
70％
30％
30％
（购买决策较为复杂，市场化水平低，本报告不将其作为目标客户分析对象）
客户定位－目标客户分析理想化模型
74
结合市场中不同行业客户的办公面积分布规律来看，在理想状态下，本项目未来
客户组合（以面积计）将以地产开发类、金融投资类、IT通信类等行业为主
20%
10%
3%
10%
22%
14%
3%
5%
7%
5%
咨询服务类 IT通信类 地产开发类 生产制造类 物流商贸类
文化传媒类 政府机构 金融投资类 建筑装饰类 其他
合肥市不同行业类型客户分布图
（以面积计）
15%
13%
11%
29%
9%
5%
14%
4%
生产制造类 IT通信类 金融投资类 地产开发类
建筑装饰类 物流商贸类 咨询服务类 文化传媒类
•剔除政府机构类和其
他类的客户样本数据
•结合本项目客户行业
类型定位及购买可能
性权重
本项目不同行业类型客户分布图
（以面积计，理想状态下）
客户定位－目标客户分析理想化模型
75
结合市场中不同行业客户的面积区间分布规律，在理想状态下，本项目未来面积
区间组合将以100~250平方米为主，而400平方米以上也有一定的客户比例
13%
10%
11%
10%
37%
6%
16%
17%
29%
6%
23%
16%
6%
21%
24%
19%
18%
20%
19%
7%
15%
14%
21%
28%
33%
27%
21%
11%
5%
12%
16%
8%
22%
7%
8%
17%
8%
13%
14%
30%
11%
3%
16%
13%
26%
14%
25%
5%
9%
43%
24%
67%
38%
10%
8%
9%
21%
咨询服务类
物流商贸类
建筑装饰类
地产开发类
其他
政府机构
金融投资类
IT通信类
生产制造类
文化传媒类
50-100平方米 100-150平方米 150-200平方米 200-250平方米
250-300平方米 300-400平方米 400平方米以上
合肥市不同行业类型客户面积区间分布图
（以面积计）
11%
12%
12%
22%
10%
13%
20%
50-100平方米 100-150平方米 150-200平方米
200-250平方米 250-300平方米 300-400平方米
400平方米以上
本项目不同行业类型客户面积区间分布图
（以面积计，理想状态下）
客户定位－目标客户分析理想化模型
76
结合市场中不同行业客户的来源地分布规律来看，在理想状态下，本项目未来客
户组合（以面积计）将以省级企业为主
13%
22%
34%
11%
5%
5%
14%
20%
60%
73%
52%
19%
73%
56%
98%
42%
48%
20%
16%
14%
18%
45%
16%
36%
2%
53%
34%
32%
24%
2%
3%
5%
28%
8%
咨询服务类
物流商贸类
建筑装饰类
地产开发类
其他
政府机构
金融投资类
IT通信类
生产制造类
文化传媒类
市级 省级 外省市 国外
合肥市不同行业类型客户来源地分布图
（以面积计）
本项目不同行业类型客户来源地分布图
（以面积计，理想状态下）
18%
47%
28%
8%
市级 省级 外省市 国外
客户定位－目标客户分析理想化模型
77
宏观环境篇
市场研究篇
项目分析篇
客户定位与特征篇
面积分割与产品定价篇
商业配套与细节优化篇
78
在面积分割上，我们将从市场案例、客户需求接受度和销控三个层面进行分析
合理分割合理分割
市场案例市场案例
客户需求客户需求销售控制销售控制
面积分割建议
79
11%
12%
12%
22%
10%
13%
20%
50-100平方米 100-150平方米 150-200平方米
200-250平方米 250-300平方米 300-400平方米
400平方米以上
根据项目目标客户的面积需求定位，在理想状态下，本项目未来面积区间组合将
以100~250平方米为主，而400平方米以上也占有一定的比例
13%
10%
11%
10%
37%
6%
16%
17%
29%
6%
23%
16%
6%
21%
24%
19%
18%
20%
19%
7%
15%
14%
21%
28%
33%
27%
21%
11%
5%
12%
16%
8%
22%
7%
8%
17%
8%
13%
14%
30%
11%
3%
16%
13%
26%
14%
25%
5%
9%
43%
24%
67%
38%
10%
8%
9%
21%
咨询服务类
物流商贸类
建筑装饰类
地产开发类
其他
政府机构
金融投资类
IT通信类
生产制造类
文化传媒类
50-100平方米 100-150平方米 150-200平方米 200-250平方米
250-300平方米 300-400平方米 400平方米以上
合肥市不同行业类型客户面积区间分布图
（以面积计）
本项目不同行业类型客户面积区间分布图
（以面积计，理想状态下）
面积分割建议－客户面积定位参考
80
目前市场上的近期销售的项目面积分割以100－300平方米居多，主力面积多在
100－150平方米
面积配比定位——市场案例比较（主力面积）
50 100 150 200 250 300 350 400 450 500及以上
中环国际
财富广场 8080--300300
香港广场 7373--305305
环球广场 156156--374374
恒丰国际 6060--137137
109109--235235
CBD中央广场 104104--370370
国际商务中心 3030--125125
徽商国际 5555--167167
面积分割建议－市场案例参考
81
以及本公司多年的项目运作经验，小面积分割为主更有利于销售的灵活性控制
50 100 150 200 250 300 350 400 450
财富会
金天地
飞洲国际
均瑶国际
财富时代
旺角广场
500及以上
5050--220220
4040--170170
8080--250250
7474--200200
114114--250250
120120--220220
飞洲国际财富时代
9 有利于降低销售总价
9 可根据面积需求进行多单元自
由组合
优势分析
9 客户品质控制难度增加
9 大面积客户在贷款购买时，须
与银行进行沟通
问题分析
如果能有效解决
银行问题，小面
积分割将更有利
于项目的销售
面积分割建议－上海市场成功案例参考
82
综上所述，本项目的面积分割原则是以小面积户型为主，配以适当比例的大面积
户型
54%
20%
22%
4%
100－150㎡ 150－200㎡ 200－300㎡ 300及以上
面积分割如下：
100－150平方米：100套
150－200平方米：36套
200－300平方米：40套
300平方米及以上：8套
面积分割建议－面积配比
83
我们对于本项目的面积分割具体建议如下：先将本项目按照不同楼层区间分为
A/B/C/D四个区间。
A
B
C
D 22－23F
18－21F
14－17F
4－13F
A:6－7，10－11，14－15，18－19F
B:8－9，12－13，16－17，20－21F
A:8－9，12－13，16－17，20－21F
B:6－7，10－11，14－15，18－19F
空中花园
面积分割建议－具体分割方案建议
84
低区A区间4－13F，因楼层较低，无景观优势，为控制总价、迅速去化，建议采
用小面积分割。分为：1、2、3三类户型
A 4－13F
1
122 2 2
2 2 2
3
3
1类：套内面积㎡,建筑面积，约281㎡
2类：套内面积㎡，建筑面积，约114㎡
3类：套内面积㎡，建筑面积，约167㎡
注：其中2类空中花园位置处户型面积略小
面积分割建议－具体分割方案建议
85
高区分为B/C/D三个板块，其中B、C板块各为四层，以三种不同的面积分割平面
组成，以提高销售的灵活性，其中B1区间以面积区间多样化组合为主
1
1
2
3
3
1类：套内面积㎡,建筑面积，约281㎡
2类：套内面积㎡，建筑面积，约228㎡
3类：套内面积㎡，建筑面积，约167㎡
4类：套内面积㎡，建筑面积114㎡
B2 14－17F
B1
B3
22
4
面积分割建议－具体分割方案建议
86
而B2区间仍以100－200㎡小面积分割为主
1
122 2 2
2 2 2
3
3
1类：套内面积㎡,建筑面积，约281㎡
2类：套内面积㎡，建筑面积，约114㎡
3类：套内面积㎡，建筑面积，约167㎡
注：其中2类空中花园位置处户型面积略小
B2 14－17F
B1
B3
1
122
2
2
2 2 2
3
3
面积分割建议－具体分割方案建议
87
B3区间以大面积组合为主，针对中大型企业客户
3
13
3
1类：套内面积㎡,建筑面积，约281㎡
2类：套内面积㎡，建筑面积，约228㎡
3类：套内面积㎡，建筑面积，约㎡
B2 14－17F
B1
B3
2
面积分割建议－具体分割方案建议
88
C区间与B区间的分割一致
C2 18－21F
3
13
3
2
1
122 2 2
2 2 2
3
3
1
1
2
3
3
22
4
C1
C2
C3
C3
C1
面积分割建议－具体分割方案建议
89
D区间，整层分割区间，考虑到企业自用和一些大客户的需求，建议以整层分割
D
面积分割建议－具体分割方案建议
90
在产品定价上，考虑到区域办公市场不成熟，可比较写字楼较少，我们将采用市
场比较法和客户价值法进行分析
市场法 客户法
合肥市写字楼市场价格特征调研
现有项目案场人员访谈
类似项目案例分析
合肥写字楼客户调研
客户问卷调研
重点客户访谈项目价格定位
价格定位－价格定位方法
91
市场法逻辑思路图
目前区域写字楼的
市场认同价格
品质因素修正
区域发展因素修正
预测项目销售价格
价格定位－市场法
92
目前合肥写字楼销售市场的价格区间分布特征明显，地段价值是影响写字楼项目
价格的最直接因素
二环
一环
中心城区 5000－6000元/平方米
4000－5000元/平方米一环
二环
3500－4000元/平方米
价格定位－市场法定价
93
随着合肥写字楼市场的迅速发展，写字楼产品的品质逐渐得到重视，同区域的写
字楼项目因品质差异导致的价格差异逐渐增大
CBD中央广场
财富广场二期 中环国际大厦
金川大厦
市
中
心
区
域
一
环
区
域
5000元/平方米 4200元/平方米
5300元/平方米 4500元/平方米
财富广场
环球广场
香港广场
拓基城市广场
重要性 影响
10－15%
5-10%
20-30%
15-20%
项目品质
从目前市区的写字楼价格比较以及对于目前市场上在售项目的专业人员的访谈结
果看，品质项目的销售价格的影响力在10－20％左右
访谈人员所在项目
价格定位－市场法定价
94
前两年合肥的一环沿线区域仍处于发展阶段，商务配套尚未发展，该区域写字楼
项目的市场价格普遍较低，但随着区域的快速发展，该区域的项目价格普遍得到
了一定幅度的提升
财富广场
环球广场
位置：一环沿线
开盘时间：2002年
周边情况：周边配套缺乏、车流、人流量不足
销售情况：开盘价4000元/平方米，当时区域状况不佳，
市场认同度较低，待同期的柏景湾等住宅以及社区商业
逐渐成熟以后，地段价值得到了显著的提高，该项目出
现销售的高峰，而同时其价格也上升到了4700元/平方米
位置：一环沿线
开盘时间：2005年
周边情况：自2003年开始区域道路住宅快速发展、04年
底项目商业部分引进家乐福，使该区域的地段价值得到
快速提升
销售情况：前期先推出商业部分，待周边环境成熟后，
以4200元/平方米左右价格开盘，迅速取得市场认可，快
速去化
从这两个项目的经验可
以证明，在非成熟商务
区，区域的发展速度将
直接关系到项目价格的
提升速度，从一环的写
字楼经验看，预计影响
程度在15％左右
价格定位－市场法定价
95
我们用将参考目前的市场信息，对本项目的销售单价进行预测，未来提高结果的
正确性，我们附加了各类修正因素进行价格校正
项目区域写字楼
目前市场认同价
格3500－4000元/
平方米
本项目将是合肥
品质最高的写字
楼之一，因此增
加20％价格修正
项目预计价格目前市场参考价格 品质优势因素修正
政务新区的未来
发展潜力巨大，
目前正处于建设
阶段，待项目上
市时区域价值将
有较大幅度提
升，因此增加15
％价格修正
区域发展因素修正
综合上述因素，
预计本项目未来
的市场价格为
4500－5500元/
平方米
价格定位－市场法定价
96
客户价值法逻辑思路
投资客户可接受
价格区间
投资客户、自用
客户相对比例
自用客户可接受
价格区间
预测项目销售价格
价格定位－客户价值法定价
97
首先，我们先来预测目前市场上投资客户对于本项目的价格接受范围，主要从市
场和投资回报两个方面来推算
投资客户可接受的价格
以本项目目前的市场认
同价值加上投资客户对
于其潜力增长的预估
假设项目未来的销售价
格，以7－8％的回报率计
算，来预测未来实现投资
的可行性
对投资客户而言：对于项
目的价格接受度，取决于
该项目的增值潜力以及未
来的投资回报的可行性
价格定位－客户价值法定价
98
一方面，投资客户可能接受的单价区间主要取决于项目所在的位置以及本项目未
来的增值空间
财富广场
环球广场
香港广场
拓基城市广场
位置 投资客比例
50%左右
30%左右
30%左右
项目信息
访谈人员所在项目
恒丰大厦 40－50%
50%以上
单价：元/平
方米
总价：万元
50－80
50－100
60－100
投资客户投资特征
24－40
15－30
时期 位置
一环
一环
中心
一环
二环
4000－4200
4700－5000
5000－5500
3600－4000
3000－3500
无明显特征
销售前期
销售前期
无明显特征
无明显特征
均有
低区
低区
低区
均有
目前合肥的投资客户对于二环左右的写字楼的价格认知度较低仅为3500－4000元/平方米，
如果能以政务新区的发展前景和项目的品质的因素来预测项目的增值前景，我们预计本项
目对于投资客户最有吸引力的单价范围应该在4500－5000元/平方米
价格定位－客户价值法定价
99
另一方面，我们从对投资客影响较大的投资回报率来计算，以下是由售价和投资
回报率反算租金的表格
6000
4000
9%8%7%6%售价/回报率
上表中的数据表明，售价在5000－5500元/平方米的写字楼，如果要实现7－8％的
投资回报率，未来要实现的租金成交价格应该在28－35元/平方米/月之间，从未来
的市场情况看，本项目要实现这个租金价格的可能性较大。
价格定位－客户价值法定价
100
根据上面的分析，我们认为投资客户对本项目未来可接受的价格范围是4500－
5500元/平方米
投资客户可接受的价格＝4500－5500
元/平方米
目前投资客户可接受的
市场价格加上对区域市
场价格增值的预期
如果以5000－5500元/平方
米的销售价格计算，要达
到投资客户理想的8％左
右投资回报率，判断需实
现的租金范围的可行性
市场价格分析以及
投资回报分析
价格定位－客户价值法定价
101
基于项目中客户行业的分布比例和价格区间，可得出适合本项目的客户心理价格
区间在4900~5900元
15%
13%
11%
29%
9%
5%
14%
4%
生产制造类 IT通信类 金融投资类 地产开发类
建筑装饰类 物流商贸类 咨询服务类 文化传媒类 3000
金融投资类
物流商贸类
IT通信类
咨询服务类
文化传媒类
生产制造类
建筑装饰类
地产开发类
3500 4000 4500 5000 5500 6000 6500
理想状态下本项目客户行业分布 不同行业客户价格承受能力区间分布
行业分布比例
价格承受区间
投资客户价格承受区间
4500～5500元/平方米
自用客户价格承受区间
5100～6100元/平方米
投资/自用
30％:70%
客户心理可接受价格在4900～5900元
价格定位－客户价值法定价
102
在综合市场和客户两方面价格承受能力的基础上，同时考虑到本项目未来三年的
上涨空间，我们认为本项目在销售周期内的可实现均价在5400~5800元
•在综合考虑市场因素和客户因素
后，我们认为，本项目平均价格
适宜在5400～5800元
•未来几年内，周边区域的发展速
度将直接影响客户对本项目的认
知价值，因此，产品价格可能存
在一定上涨空间；
•项目的盈利将较大程度上取决于
区域未来的成熟度
•建议开盘初期以略低的价格出售
•在综合考虑市场因素和客户因素
后，我们认为，本项目平均价格
适宜在5400～5800元
•未来几年内，周边区域的发展速
度将直接影响客户对本项目的认
知价值，因此，产品价格可能存
在一定上涨空间；
•项目的盈利将较大程度上取决于
区域未来的成熟度
•建议开盘初期以略低的价格出售
市场角度
客户角度
价格定位－客户价值法定价
103
宏观环境篇
市场研究篇
项目分析篇
客户定位与特征篇
面积分割与产品定价篇
商业配套与细节优化篇
104
除了必备的银行、商务中心之外，建议本项目商服配套设置首先考虑满足项目内
办公的客户员工餐饮，休息以及一些简单的购物功能
商业配套建议
合肥写字楼商服配套特征
1.商务配套主要以周边支持为主
2.写字楼裙房配套多以商务中心和银行为主
3.合肥写字楼市场上项尚无成功的裙楼商服配套
本项目特征
1.周边配套设施缺乏
2.本项目商业部分将在最后开发
3.本项目写字楼结构确定无法在楼内引进餐饮业
我们可以借鉴上海的写字楼配套商业的成功经验，结合本
地商务人士的消费习惯，打造本项目的商服配套
成功的商服配套
将可以弥补项目
前期的环境缺陷
，提高项目的整
体品质
105
上海甲级写字楼商业配套设施主要分为以下三类
商业配套建议－上海案例借鉴
1.商业区型写字楼 2.商务配套型写字楼 3.纯写字楼
香港广场
多种商业业态，
商家规模大小不
一，商铺租金远
高于写字楼部分
商家业态
舒适堡健身、蕉
叶餐厅
大型娱乐、
中型餐饮4F
采蝶轩等高档大型餐饮为主3F
高尔夫用品店、
服装店、肯得基
、渝川、泰燃等
中高档餐饮
、精品购物2F
饰品店、眼镜店
、美容美发、肯
得基、味千拉面
中档购物、
餐饮、休闲
娱乐
1F
大食代、楚楚园
等中档餐饮B1
汇丰大厦
餐饮及商务配套服
务，服务本楼客户
，平均租金和写字
楼租金基本相当
商家业态
诗如花餐厅、璨鸟
餐厅等高档餐饮46F
邮政快递、洗衣店
、诊所
商务配套服
务3F
五芳面馆、上海玛
利奥餐厅、书店、
票务中心、便利店
、快递
中档餐厅、
商务配套服
务
2F
星巴克、汇丰银行银行、咖啡1F
世纪商贸广场
商业配套设施非
常有限，主要依
靠周边商业设施
来提供相关服务
商家业态
中国银行银行1F
根据本项目特征，第二
类写字楼的配套设置形
式最具有借鉴的价值
106
根据本项目的特征，在可行的范围内设置一些使用率较高的商务配套设施，以弥
补项目初期区域配套的不成熟
商业配套建议－配套业态分析
为商务人士提供一个非正式会谈及休憩的场
所，租金承受力高强
以本项目客户及往来商务人士
为主
咖啡吧/茶
坊
本项目所在地块非商业区，可以满足商务楼
内员工基本的购物需求，租金承受能力不强强本项目写字楼客户便利店购物类
目前市区以外高级美容健身会所不多，对提
升本项目品质帮助不大，租金承受力中等中
本项目写字楼客户及周边住宅
区客户
美容、健身
等
休闲娱乐
类
为写字楼客户提供必要的商务配套，租金承
受力低强本项目写字楼客户
银行、会议
室、商务中
心等
商务配套
服务类
强
设置必要性
满足本项目写字楼客户基本就餐需求，完善
配套设施本项目及周边写字楼客户为主员工餐厅餐饮类
说明目标客户业态
针对性调整建议
餐饮：由于项目内不具备引进餐饮业的条件，因此可考虑提供员工集中的用餐场所，以外送的套餐形式提供午餐
购物类：由于项目周边目前人气不足，因此写字楼内的便利店可暂时解决写字楼客户的简单购物需求
商务配套：对于销售型写字楼客户，特别是小面积客户，自身的办公场所内不具备召开中大型会议的条件，将产生一
定的租借会议室的需求
107
商业配套设施建议
商业配套建议－一层
银行分支机构（300-500平方米） 咖啡吧/茶坊（200-300平方米） 便利店（100-120平方米）
商务中心（60-100平方米） 快递中心（50-80平方米）
建议：
一层为营造整洁、大气的氛围，以展示项目高品质的形象，仅设置商务配套服务类设施，将银行、咖啡
吧等形象较好的设施置于可视性较佳的位置，而将其他一些小型的配套设施置于可视性较差的角落
银行
分支
机构
商务
中心
快递
中心 便利店
咖啡吧
/茶坊
108
商业配套设施建议－餐厅
商业配套建议－二层
建议：
二层整层设置员工餐厅，服务于本项目写字楼客户，作为用餐的场所，可考虑与寻找其他餐厅合作
，提供外送式的套餐。在本层设置休息室，以满足员工中午休息的需要，休息室内除了沙发以外可
适当提供乒乓桌等一些大众化的健身器材
员工餐厅
休息室 休息室
109
商业配套设施建议－会议室和商务接待中心
商业配套建议－三层
建议：
三层整层设置会议室和商务接待中心。会议室服务于本项目写字楼客户，特别满足中小型面积的客
户对于会议场所的需求。商务接待中心则满足本写字楼客户日常接待其他公司的部分需求。设置两
间大型会议室以及四间小会议室以满足不同客户的会议要求；在会议室中提供必要的桌椅设备及网
络、通信线路等；商务接待中心则由一大一小两间构成，满足商务交流的需要。
小会议室（100-150平方米）
大会议室（180-210平方米）
会议室会议室
会议室
会议室 会议室 会议室
商务接待中心
天鹅湖
小型商务接待中心（120平方米）
大型商务接待中心（约200平方米）
由于层高优势明显，如有大客户需要，后期可考虑出售
110
利用线条灯光勾勒出建筑物轮廓——简洁主义的灵巧
优点：
• 只采线条光源，灯管数量较少，因而节能效果明显
• 针对一些外形设计具有特色的建筑，配合独特的外
立面和动感的线条灯光，能够塑造生动活泼的建筑
形象
缺点：
• 若外立面设计无突出特色，仅采用线条灯光勾勒建
筑物轮廓，容易给人以呆板的感觉
• 线条灯光虽然比较简洁，但如果周边建筑灯光设计
丰富多彩，则不易突出
规则排列的灯管透光照明展示建筑物整体轮廓—
—广泛采用的玻璃幕墙照明方案
在采用玻璃幕墙的建筑中，由于玻璃的吸光和透光，若采用外
打光的方式，不仅无法照亮建筑物，还会造成大量的光污染。
为克服这类问题，一般采用内透光的照明方式，它是利用在室
内安装灯具，透过玻璃向外透光，通过按照一定规则排列的灯
管进行照明，在夜晚突出建筑物的整体轮廓
优点：
• 整个立面通过灯光均得以展示，能够塑造通透、明亮的建
筑物形象
缺点：
• 需要在整个楼身中布置数量众多的灯管，能耗大
建筑物整体轮廓的勾勒将兼顾展示效果和日常运营成本，本项目外立面为玻璃幕
墙，因此建议采用内透光照明方案，以避免光污染问题
细节优化建议——建筑物轮廓勾勒
111
大气性的顶部设计配合巧妙的夜景灯光是突出项目地标性的重要手段之一，本项
目沿东流路有非常良好的展示面，因而，有必要在顶部设计及夜景灯光方面进行
精雕细琢
世纪商贸广场
中银大厦
花旗集团大厦
嘉华中心
外滩中心 金茂大厦
恒隆广场 港汇广场
•顶部logo展示 •顶部夜景灯光
细节优化建议——顶部设计及夜景灯光
112
大堂入口建议从细节入手，通过立柱外表贴面划分、近人尺度盆栽摆放等措施，
有效消除人与立柱在尺度上的反差感
合肥财富广场
上海瑞安广场
•柱廊空间前后的玻璃界面使人们
能够透过它直接看到建筑内部小
尺度的家具、走动的人等，比较
理想地消除了人与结构柱之间尺
度上的强烈反差
•结构立柱外表贴面的划分、廊柱
空间内近人尺度的小喷泉、盆栽
树木等可有效地消解尺度上的反
差感和由此带来的压迫感
细节优化建议——大堂入口
113
明亮、开阔的大堂和巧妙设计的雨蓬是塑造项目品质和为项目增色的重要手段，
另外，大堂内水牌、接待台的摆设位置、设计风格也需加以考虑
•大堂
•雨蓬
• 大堂的形象不仅代表写字楼的形象，同时也代表
写字楼内客户的形象
• 越来越多的写字楼注重大堂的空间设计及装修风
格，以满足客户对商务空间和休闲空间的需求，
提升客户对项目的满意度
• 雨蓬的装饰性功能同样需要加以考虑
•大堂接待台
“安检”式，拘谨、受约束 “迎接”式，大气、气派
细节优化建议——内部平面与空间
114
候梯厅作为楼内重要的公共空间，其地面、墙面、吊顶等处的装饰材料选择以及
灯光亮度、色泽的设计直接影响着客户对项目品质的感知
• 电梯厅的装饰同样需要注意冷暖色
调的选择，应与项目整体装饰风格
相一致；
• 灯光的装饰性效果越来越得到重视
，灯具的选择应与电梯厅整体装饰
相协调；
• 在新建的高品质写字楼中，为减少
灯光直射所带来的不适，或采用柔
和的灯光，或采取遮挡措施来缓解
细节优化建议——候梯厅
115
• 电梯是写字楼垂直交通的主要工具，电梯厅内部装饰水
平和空间宽敞程度对写字楼品质有明显影响；
• 轿箱高度、深度和宽度等硬性因素决定了电梯的实际承
载量，而轿箱内部装饰等软性因素则影响着客户的心理
感受
• 合肥写字楼电梯轿箱高度普遍较低，本项目若能适当提
高轿箱高度，并对电梯内部加以精心装饰，将极大地提
高客户对项目品质的认同度
• 电梯厅内配备楼宇电视、装饰镜等能较好地缓解因空间
封闭而给客户带来的不适感
• 电梯厅装饰材料包括石材、木材等，建议本项目采用冷
色调的石材
考虑到本项目总色调以偏冷色为主，因此，本着与环境协调的原则，建议电梯内
外表面仍采用冷色调；另外，轿箱的高度、内部装饰等需贴近客户心理需求
合肥典型高品质写字楼电梯
上海典型高品质写字楼电梯
在代表合肥较高品质的写字楼中，邮电大厦、财
富广场的进口大轿箱电梯（1350kg，18人），
CBD中央广场的高轿箱成为其产品亮点之一，大
大提升了楼盘在客户心目中的品质。
细节优化建议——电梯厅
116
上面.pdf
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房市金碟－2008最有价值房产策划1000案
戴德梁行：合肥新城国际写字楼项目市场研究及定位咨询报告2006-116页.pdf
