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王晓舟，孔祥明
（河海大学，江苏 南京 210098）
摘 要：伴随四大国有商业银行上市时间表的确定，如何处理银行不良抵押资产，尤其是处理抵押房地
产的问题成为近期的重要任务和研究方向。在当前的形势下，拍卖抵押物成为解决问题最合理合法的方式。
而要促成拍卖的成功，如何确定拍卖底价则是其中最为重要的一环。房地产估价师应运用科学的方法和丰富
的经验，综合考虑多方面因素，做出公正并有益于各方面的价值评估。
关键词：房地产拍卖；拍卖底价；评估
中图分类号： 文献标识码：A 文章编号：1672 - 5409（2004）12 - 0059 - 03
收稿日期：2004 - 09 - 20
作者简介：王晓舟（1980 -），男，辽宁鞍山人，河海大学硕士研究生，从事技术经济及管理研究；孔祥明（1979 -），
男，辽宁抚顺人，河海大学硕士研究生，从事管理学研究。
一、作为银行不良资产的房地产抵押物的特点
目前，中国国有商业银行掌握着大量抵债的房
地产资产，其中包括已经剥离给四大资产管理公司
（信达，长城等）的房地产资产。这些房地产大多
是从破产或亏损企业抵债而来的，此类房地产主要
有以下特点：
1 . 抵债额庞大而实际价值较低
由于前些年银行体制和监管力度存在的问题，
导致这些房地产的实际价值远低于抵债价值，银行
对其也无可奈何。
2 . 闲置时间普遍较长
目前我国国有资产管理能力有限，银行收回资
产后无法快速变现，闲置带来了房地产价值大幅减
损。
3 . 产权不清晰
由于管理体制上的问题，往往导致抵押物的产
权不明晰。部分濒临破产或资金短缺的企业通过非
法手段，一物多抵，再加之我国目前允许房屋和土
地分别抵押，致使产权混乱，经常要通过司法部门
解决。更有一部分房地产属在建工程抵押，原本就
不存在产权证，抵押关系就更为复杂。
4 . 银行对抵押物日常管理不足
银行系统囿于人员、资源的限制，对于抵押资
产无法进行有效的物业维护。尤其是一些大型的
“烂尾楼”，更是难以做到日常的维护工作，致使此
类楼宇大多破旧不堪，甚至常常发生被盗事件。
二、拍卖环节中房地产估价师应起的作用
房地产拍卖底价评估为确定拍卖保留价提供服
务。以拍卖方式对房地产进行处分，是一种特殊的
交易方式，在强制处分、清偿、司法执行房地产的
交易中较为常见。由于其不同于正常交易，使拍卖
底价（或称保留价）评估相应有着不同的特点。
1 . 快速变现
以拍卖方式处置房地产，买受人（购得拍卖标
的的竞买人）在较短时间作决定，没有足够的考虑
时间，无法对标的物进行充分的了解，承担的风险
较大。所以，其价格较正常价格低。
2 . 需求面窄，供给量小
拍卖银行不良资产，大多为单宗、部分、小规
模物业，且仅以拍卖公告的形式进行宣传，推广力
度较小；再加之此类房地产是以已确定用途、规
模、位置的现有状况进行销售，因此市场需求面
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边疆经济与文化
THE BORDER ECONOMY AND CUCTURE
NO. 12. 2004
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窄，价格上不得不进行减让。
3 . 消费者心理因素
由于消费心理的影响，在购买前已先期认为处
分被拍卖的房地产价格会低于正常房地产价格，这
使得拍卖房地产的价格较低。
4 . 额外支出
由于拍卖房地产要支付一定比例的佣金，这一
部分将成为购买者额外的成本，使之希望得到较低
的价格，以弥补这一额外的支出。
作为房地产行业的专业人士，估价师在房地产
拍卖过程中要公正、合理、务实地评估拍卖底价，
在兼顾国家和公众利益的情况下，促使拍卖过程顺
利，有效地完成。
这里所说的公正是指估价师在进行底价评估
时，应采用科学的方法，凭借个人经验，独立于各
利益群体，自主地做出判断；合理，是指估价师应
充分利用委托方提供的资料，根据拍卖目的要求完
成符合当地房地产拍卖价格水平的评估业务；务
实，是要求估价师在不违反前两条原则的情况下，
充分考虑拍卖底价评估的特点，通过宏观分析当地
房地产市场供求关系，科学且保守他对评估价格作
适当调整。
三、估价师如何确定该类房地产的拍卖底价
目前银行不良资产中的房地产主要为趋弱型房
地产，所谓趋弱型房地产是指房源充足，或房地产
市场下滑，购买力下降。在这种情况下，买者受
“拣便宜”、“买低价品”心理的驱动参与竞投，往
往使成交价低于正常市场价格。通常我们认为拍卖
底价越低，对竞买者吸引力越大，变现可能性也就
越大。但是底价定得过低，产权人（此类房地产主
要是指国家）的利益容易受到损害。所以，估价师
既要兼顾所有权人的合法权益，又要能促成拍卖的
成功。
l . 确定拍卖标的标准价格 V
这里的标准价格，是指基于估价时点，在不考
虑拍卖因素影响的正常交易情况下，房地产所能实
现的价格，即市场价格。对房地产市场价格的评
估，应立足于房地产的现行市场供求状况，充分考
虑影响房地产价格的各种因素，诸如位置、环境、
结构、用途、配套、装置、装修等因素，运用现行
的评估理论与方法，一般采用收益法、成本法和市
场比较法等方法评估出比较客观、合理的市场价
格。
2 . 求取变现系数 I
变现系数表示标的变现的程度，用 I表示。它
与下列两因素的影响关系较大。一是标的额的大
小。标的越大，变现能力越小，一个几千万甚至上
亿元的标的，即使价格再诱人，没有雄厚资本的人
也只能是望而兴叹。因为竟买是短期内的一次性投
资。标的的大小决定了竞投人是否有能力参与竞
投。很显然标的越大能够参与竞投的人越少，相
反，一个几十万元甚至几万元的标的，利差再小，
参与竞投的人也会很多的。二是标的的各类用途。
拍卖的房地产有宾馆、写字楼、综合楼、别墅、住
宅、商业网点、厂房、仓库及加油站等。不同的房
地产由于使用性质不同，购买人的范围也不一样。
一般来说，类似住宅、商业网点之类的房地产购买
人的范围较广，因为人人需要住房，很多人都在经
商，因此购买的人往往较多。而厂房、仓库之类，
只适于一少部分人的需要，使用人的范围较狭窄，
其变现能力相对来讲也就差一点。那么变现系数究
竟如何求取呢？我们看到以上因素对标的变现的影
响，实质可归结到参与人数的多少对标的变现影
响，就得出：变现系数 =实际参与人数 +理想参与
人数，理想参与人数可以假设，实际参与人数就需
要根据标的各项影响因素进行综合判断，这里主要
是经验的判断。
另外，还可以采取下列方法来求取 I，我们不
妨有如下假设：竞买者作中短期投资，其参加竞买
的目的是贱买贵卖，获得中短期收益。即竟买者以
理想低价买得标的后以高于理想低价的理想高价
（一般为市场价）卖掉标的，从而得到一定的收益。
由此产生如下公式：
理想底价 =市场价格 X（l -收益率）
⋯⋯⋯⋯⋯!
理想底价为竞买者所能承受的最高价即拍卖成
交价，则有：
拍卖成交价 =市场价格 X（l -收益率）
若以变现系数表示拍卖成交价，则有：
拍卖成交价 =市场价格 X 变现系数
Vl = V X I ⋯⋯⋯⋯⋯"
由此不难看出变现系数相当于收益率的补值
I = l -收益率 ⋯⋯⋯⋯⋯#
拍卖活动中的投资收益率因短期性、高风险性
等原因使得该收益率或投资回报率大于通常收益率
或投资回报率。因此求该比率通常在社会平均收益
或投资回报率的基础上提高 l ~ 5个百分点。需要
边疆经济与文化 2004年第 l2期
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财政金融
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指出的是竞买投资有自有资金亦有借贷资金，因此
所求收益率要远大于短期贷款利率。
3 . 确定心理排斥率 p
拍卖的房地产不同于商品房，开发公司在出售
房屋时实行明码标价，且售后有质量保证和承诺服
务。拍卖行对拍卖的标的只交待说明现实状况，而
无售后服务的承诺。因此竞买人多少存在一些排斥
心理。即竞买人对买到后的房地产使用是否正常，
质量是否可靠，是否有安全隐患，是否受人干扰、
是否有其他“后遗症”等后顾之忧而产生的对拍卖
标的的排斥心理的程度大小，本文称之为排斥率，
以 P表示。在确定 P值时，首先要看标的是否是半
成品。一般情况下对各项手续齐全，产权明晰的成
品房，买后即可正常使用的排斥心理较小。而对于
配套不全的（指水、电、暖、电视、电话终端等）
或尚未完工的半成品房，由于买后需要追加投资，
能否按预期投资计划完成成品房的要求，较之开发
商来说心中顾虑较多。其次要考虑标的相邻关系状
况是否确定，所谓相邻关系是指两个或以相互毗邻
的房地产所有人或者使用人在行使房地产的占有、
使用、收益和处分权时，相互之间应给予方便或接
受限制而发生的权利义务关系。若拍卖标的相邻关
系暂未成立或关系成立状况还不确定的，这里主要
指标的所处的小区处于建筑空置或入住空置状态，
这种状态，容易给标的在未来使用期内，造成通
风、采光、排水、排污及险情的威胁。或使标的不
能充分利用、不能发挥最佳商业优势等。这些不确
定因素的存在对于竟买人来说实际上是房地产投资
的一个不确定的风险。当然会给竟买人带来许多顾
虑及竟买时的排斥心理。因此要确定排斥率应全面
考虑和分析标的的实际状况，逐一比较，判断得
出。P值一般在 0 ~ 5%之间。如下表所示：
标的
状况
相 邻 关
系 不 确
定 的 成
品房
相邻关系不确定的半成品房已完成成品房要求的比例
90% 80% 70% 60% 50%以下
p 0 ~ 1% 1 ~ 2% - % 2 ~ 4% ~ % 3 ~ 5%
4 . 确定扣除价格
此项内容为竞买人参加竞买房地产比正常交易
所得而额外付出的费用，按实际计算。主要包括拍
卖佣金。佣金一般按成交价的一定比例提取，根据
《中华人民共和国拍卖法》第五十六、五十七条规
定，拍卖成交的拍卖人可以向委托人、买受人各收
取不超过拍卖成交价 5%的佣金，且佣金比例按照
同拍卖成交价成反比例的原则确定，故 V2 可以下
式表示：
V2 = V1 X i ⋯⋯⋯⋯⋯!
V1为成交价
i为费用比率，一般小于 5%，可根据当地拍
卖行对房地产拍卖的佣金收取标准而定。
5 . 确定拍卖底价
在确定标的的变现系数 r，排斥率 p以及扣除
价格 V2 后，就可以计算出一个合理的拍卖底价
V0，则有公式为：
V0 = V X r - V X p - V2 ⋯⋯⋯⋯⋯"
由于 V2 = V1 X i为不可预知值，V1为成交价，
只能进行预测，实际操作中可以用 V X r 来替代
V1。
V0 = V X r - V X p - V X r X i
= V［r（1 - i） - p］ ⋯⋯⋯⋯⋯#
实践证明，在确定该类不良资产房地产拍卖底
价时，利用公式#简便实用，所得结果也是比较公
正、合理、可靠的。这里需要说明的一点是法律规
定委托人有权确定拍卖标的的保留价。这一保留价
实际上是委托人对标的的价值判断，不论它离实际
价值相差多大，在法律上都应得到尊重。该类房地
产在拍卖过程中，由于大部分所有权为国有，这就
可能存在监管者缺失的问题，造成这一保留价远低
于实际价值，这时估价师就应运用专业技能，对房
地产的实际价值向委托方进行精确的阐述，以避免
国有资产的流失。
参考文献：
［1］ 中国房地产估价师学会 .房地产估价报告精选［M］.北京：中国建筑工业出版社，2003.
［2］ 李恩辕 .房地产市场［M］.北京：中国建筑工业出版社，1997.
［3］ 毕宝德 . 中国地产市场研究［M］.北京：中国人民大学出版社，1994.
［4］ 罗龙昌 . 房地产业宏观管理［M］.北京：经济管理出版社，1999.
〔责任编辑：方 言〕
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