工业地产产品大全
2011
年
5
月
10
日
目录
工业地产定义及分类
业界标杆案例
工业地产基本产品大全
产业园产品
大全
增值
服务及专业服务大全
工业地产定义
工业地产定义
指工业类土地使用性质的所有
毛地、熟地
，以及该类土地上的
建筑物和附属物
，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地
可建建筑物
用途范围较大
，包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等
建筑层数少（一般钢结构
1-2
层，钢混结构
3-8
层
），建设
周期短
批租年限
在我国，工业土地批租年限为
50
年
经营
模式
建成销售（资本快速周转）、建成出租（追求长期稳定投资回报）、购买成熟的工业地产项目后出租（
适合房地产
信托投资
基金）
四大特点：大
投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报
工业地产常见分类方法
工业
地产常见分类方法
目录
工业地产定义及分类
业界标杆案例
工业地产基本产品大全
产业园产品大全
增值服务及专业服务
大全
案例：新加坡裕廊
·
产品介绍
产品系列
工业用地
商业园土地（新兴产业、高新技术企业）
多层厂房（
Flatted factories)
标准厂房（
Standard factories)
创业
/
科技企业中心（
iHUB
每个工作空间的面积为
8-70㎡
，科技企业中心为多层厂房
+
综合设施）
iPark
：提供
15
公顷地产供企业建设独栋（
Premise
）
写字楼（
Office space
）
配套
食堂、美食广场、粮食店、便利店、医疗诊所、银行、培训室、公园
案例：腾飞瑞资
·
公司简介
腾飞房产投资信托基金（
A-REIT
）是
新加坡第一家商业和产业房地产投资信托公司
，
2002
年
11
月
19
日上市。公司的地产已经增加到
92
个，截至
2010
年
6
月
30
日，账面值约
48
亿新加坡元
公司在新加坡拥有各种不同的地产，包括
商业和科学园、高科技产业园、轻工业园、物流和配送中心以及仓储式零售设施
承租人包括来自各行各业的近
930
家国际和本地公司，涉及研发、生命科学、信息技术、电子、工程、轻工业制造、通信、物流服务提供商、制造服务以及服务业的后勤支持
名列多个指数，包括摩根士丹利资本国际指数（
MSCI
），欧洲公共房地产协会
/
美国国家房地产投资信托基金协会
(EPRA/NAREIT)
的全球不动产指数以及全球不动产研究公司
(GPR)
的亚洲
250
指数。穆迪投资者服务公司给予
A-REIT
“
A3
”公司家族信用评级
案例：腾飞瑞资
·
产品介绍
商业园与科学园
郊区写字楼、公司总部大楼、研发基地，
禁止进行制造活动
主要用于实业跨国公司的
区域总部、金融机构的后勤支持办公室、
IT
公司以及从事各个领域研发的公司
，包括生命科学、食品与化工等等
案例：
宏基大厦
位于国际商业园内，靠近亚逸拉惹高速，毗邻其他商业园地产。这是一个全面安装空调的商业园地产，由两栋八层大楼组成，通过一栋四层裙楼互相连接，还有一层地下车库
案例：腾飞瑞资
·
产品介绍
高科技产业园
包括垂直型企业园区，
办公室
比例较高，结合高规格多用途
工业场地
主要面向希望把
制造活动与总部运营职能
放在同一地点的
跨国公司
。包括数据中心在内
案例：
西门子中心
靠近新加坡市中心，包括一栋含办公室、服务中心、实验室和研发中心的
15
层大厦；一栋带健身馆和咖啡馆等生活设施的两层辅楼，以及一栋带车间和办公室的八层大楼
案例：腾飞瑞资
·
产品介绍
轻工业园
大楼的
办公室比例较小
，结合了制造场地，与高科技行业房产相比，
制造场地的比例更高
面向将
轻工业制造活动与总部运营
放在同一地点的
本地大型公司
案例：
凯发大厦
坐落在加冷盆地工业区内，包括一栋八层轻工业建筑和一栋带夹层的单层车间
案例：腾飞瑞资
·
产品介绍
多层厂房
多层厂房为叠层制造场地，用于一般性制造活动，底层收取的租金更高，因为装货容量更大，进出也更方便
主要面向从事各种
制造活动
的
本地中小企业
。有些
跨国公司
也在此类建筑中进行制造活动
案例：
Techplace
一期包括三栋七层建筑，其中一栋为带多层停车库的多层厂房，此外还有一栋四层建筑以及一栋单层食堂。里面共有
509
个停车位，包括多层停车库和地面停车场
案例：腾飞瑞资
·
产品介绍
物流与配送中心
主要为
仓库
和
配送中心
A-REIT
物流与配送中心约
62%
为单层或带车辆坡道入口的多层建筑
主要面向第三方物流提供商、制造商、经销商和贸易公司
案例：
IDS
物流公司总部
是一个四层楼的物流中心，附带一栋办公楼，还有一栋集成了自动化存取系统的单层机架包层建筑。该地产位于新加坡西部，从亚逸拉惹高速可以方便地进入
案例：腾飞瑞资
·
产品介绍
仓储式零售设施
前面为
零售门店
，后面为
仓库设施
A-REIT
拥有三个此类房产，其中两个位于新加坡
面向单一租户，其零售、仓库和运营在同一地点
案例：巨人超市
新加坡经济发展局“货仓零售计划”目的是促进商业一体化，
在工业场地进行区域总部、零售、仓储和工业活动
。“货仓零售计划”设施的总建筑面积不少于
60%
必须用于工业或仓储性质。
目录
工业地产定义及分类
业界标杆案例
工业地产基本产品大全
产业园产品大全
增值服务及专业服务
大全
工业地产基本产品大全
地块
是
初级产品
形态，可根据需求划分为不同的大小，供企业购地自
建，一般
适用于园区起步
阶段
区位：
任何交通方便地区均可
客户
：适合处于具备一定规模的
制造类企业
面积
：最小
10
亩地块，根据客户
需求及园区规划确定
收益
：土地款
+
落地投资额返还
+
税收返还
地块
地块
在新园区起步区，可规划面积为
10
亩的
小
企业基地
，以满足招商、政府等各方面需求
厂房
标准厂房建设完成后，可租可售
。销售型厂房可快速回收成本；出租
型厂房可以获得稳定的租金收入，也可以进入金融市场发起信托计划融资
定制厂房根据企业提供的图纸进行建设，竣工后销售给
企业
厂房
区位：
厂房
一般位于城市边缘区、
距离
城市
中心区
1
小时车程范围之内（
标准
厂房
为主），也可位于核心城市
近郊
面积
较小的区域内（标准
+
定制
+
总部
）
定位
：承接紧邻成熟区域产业外溢，
快速建立园区形象
客户
：适合处于成长初期的制造类或
研发
+
制造类企业
面积
：单体
1000
～
5
000
平方米，可
自由分割、组合
收益
：租金
/
销售款
+
物业费
+
落地投资额返还
+
税收返还
厂房类型与产业客户对应
单层厂房
双层厂房
多层厂房
生产（
+
研发
）
+
办公
创意研发
中试基地
通用实验楼
研发中心
创意中心
综合办公
总部独栋
总部综合
写字楼
仓储物流
物流中心
仓储设施
目录
工业地产定义及分类
业界标杆案例
工业地产基本产品大全
产业园产品大全
增值服务及专业服务
大全
产业园
产业园
是企业间在产业上关联、在
空间
上集聚的区域
产业园的特点是主导产业明确，功能分区清晰
产品
形态多样，既有大中小地块出售供企业买地建厂，又可以建设标准厂房和定制厂房、研发楼、各种类型的总部办公楼，同时有完整的大门、围墙、道路、展馆、景观节点等环境系统，同时配备一定的商务与生活服务
设施
产业园四大产品组件
一个完整的产业园，一般有四
大产品组件，
分别是工业熟地、产业载体产品、配套设施
和优惠政策
小地块
中地块
大地块
厂房类
研发类
办公类
物流类
基础配套
商业生活配套
税收
类
产业
/
专项类
中小企业类
产业园配套设施
基础配套
…
大门、围墙
大门是产业园的主要标识
围墙可使产业园形成明显的围合感和归属感
基础配套
…
展馆
展馆用于园区展示、接待、办公，是园区必不可少的配套
较大的展馆还可以成为园区企业产品的展示交易中心，还可以提供部分商务功能
基础配套
…
产业园支路
道路是产业园交通系统的骨干
道路分不同的级别种类，其宽度、建设标准均不同
基础配套
…
绿化、雕塑小品
绿化、广场也是产业园的重要组成部分，成为产业园景观
基础配套
…
产业园管网
产业园外部的管网，由一级开发完成，预留接口
产业园内部的管网，由工业地产开发完成
产业园商业生活配套
必备功能
备选
功能
案例：邻里中心
…
简介
社区与社区商业
社区概念
最早由德国
社会学家滕尼斯在
1887
年提出，是指聚集
在一定
地域范围
内的
人群构成的
社会生活
共同体。社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的
属地型
商业
对于邻里商业的规模和覆盖区域，各国有不同的定义
人口密度大、人均
GDP
高的新加坡和香港，其邻里商业中心规模有
4-6
万平方米
地广人稀的澳大利亚邻里商业中心只有
8000-15000
平方米
通常邻里商业中心覆盖面积在
500-1000
米半径内，
5-10
分钟步行的距离。 服务与周边
1000
米半径内的
5-10
万居民的日常生活需求
中国目前现阶段发展水平来看
社区商业是覆盖一到两公里商圈，四千平米到两万平米的体量
现在国人的消费力还不够，起码需要三千到四千套房子、上万人口才能开发一个社区商业，这是零售商存活的
底限。尤其
中国现在入住率低，需要养三年
左右
案例：邻里中心
…
简介
邻里中心
苏州工业园区的邻里中心，源自新加坡。
新加坡建屋发展局
将社区规划为三种类型
。
第
一类，每
1000
～
1200
套住户配套建设一个邻里商店；第二类，每
6000
～
8000
套住户配套建设一个
邻里
中心（
Neighbourhood
Center
）
；
第三类，每
40000
～
60000
套住户配套建设一个新镇
中心
作为
集商业、文化、体育
、卫生
、教育等于一体的
“
居住区商业中心
”
，围绕
12
项居住配套功能，
从“油盐酱醋茶”
到“衣食住行闲”，为百姓提供
“一站式”服务
不是“社区内的商业”，而是“服务于社区的商业”，被业内人士誉为‘区域性商业服务中心开发建设的一个新的里程碑’”
案例：邻里
中心
…12
项必备功能
生活性服务业
生产
性服务业
公益
性服务业
案例：邻里
中心
…
一主三辅品牌及
备选
功能
2004
：
师
惠
•
邻里假日
酒店
2006
：
玲珑
•
邻里假日酒店
2007
：新
城
•
邻里
1+1
2007
：玲珑
•
邻里
1+1
服装店
鞋店
礼品店
鲜花店
摄影店
音像制品店
……
推荐
13
个
行业和业态业种
案例：邻里中心
…
发展
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
正式成立
新城
大厦
在国家工商总局注册
师惠大厦
湖东
大厦
玲珑
大厦
沁苑
大厦
翰林
大厦
贵都
大厦
签署战略合作协议
控股
股东变更为
苏州工业园区管委会
“零缺陷”通过
ISO9001
：
2000
认证
扩张第一步：江苏省
苏
宿
邻里
中心开发
有限公司成立
21000
㎡
30000
㎡
20000
㎡
23000
㎡
21000
㎡
12300
㎡
11800
㎡
方洲
大厦
28000
㎡
案例：邻里中心
…
借鉴意义
邻里
中心属于社区商业，服务对象以社区居民为主，产业人口为辅；园区商业配套服务对象以产业人口为主，社区居民为辅
商业配套
的功能
设置可以采取必备功能为主、兼顾备选功能的方式
视园区发展情况，决定备选功能的多少
产业
园商业配套
6
大必备功能
银行、邮局、超市、餐饮店、员工宿舍楼、文体中心
产业园商业
配套
9
大备选功能
员工
食堂、会议中心、卫生所、药店、音像店、维修店、阅览室、书店、商务酒店
商业生活配套
…
超市、银行、邮局
超市
超市
邮局
银行
商业生活配套
…
员工食堂、员工宿舍、卫生所、阅览室
商业生活配套
…
餐饮店、文体中心
优惠政策
…
税收类
企业所得税优惠
除享受国家优惠政策外，从新公司获利年度起，第
1
年内地方财政奖励缴纳所得税额县级留成部分的
100%
，第
2
－
3
年由地方财政奖励缴纳所得额县级留成部分的
50%
高新技术企业
获得高新技术企业认定的企业，可享受企业所得税
15%
的税率
个人所得税优惠
年纳税总额达到
300
万元以上，先征后奖，给予企业
3
名高管本人当年缴纳个人所得税额的奖励
年纳税总额达到
500
万元以上，先征后奖，给予企业
5
名高管本人当年缴纳个人秘得税额的奖励
年纳税总额达到
1000
万元以上，先征后奖，给予企业
10
名高管本人当年缴纳个人所得税额的奖励
优惠政策
…
产业
/
专项类
政府专项
资金（
2010
年）
地方市服务业发展引导专项
资金
地方市可再生能源和新能源发展专项
资金
高技术产业化专项
资金
地方
市科技小巨人企业及培育企业专项
资金
国家重大科技项目地方匹配专项
资金
国家和地方市重点新产品计划项目专项
资金
地方技术经纪促进专项
资金
地方
市纳米科技专项
资金
地方市软件和集成电路产业发展专项
资金
地方市知识产权示范企业专项
资金
地方市加快自主品牌建设专项
资金
物联网发展专项资金管理暂行办法
地方
市企业自主创新专项
资金
地方
市引进技术的吸收与
创新
地方市认定企业技术中心及专项
资金
地方市信息化发展专项
资金
对外
经济技术合作专项
资金
驰名商标认定及专项
资金
地方环境保护专项
资金
地方市标准化推进专项
资金
地方市人才发展
资金
地方市领军人才专项
资金
地方市专利资助专项
资金
联盟计划
—
难题招标专项资金
优惠政策
…
中小企业
类
中央目前
有
7
项资金
支持
中小企业
设立于
1999
年的科技型中小企业技术创新
基金
设立
于
2000
年的中小企业国际市场开拓
资金
设立
于
2001
年的农业科技成果转化
资金
设立
于
2003
年的中小企业服务体系专项补助
资金
设立
于
2004
年的中小企业发展专项
资金
设立
于
2004
年的中小企业平台式服务体系专项补助
资金
设立于
2007
年的中小企业
成长工程引导资金
截至
2007
年末，中央财政已累计安排
这
七
项
专项资金
近
170
亿
元
每个园区分为
5
个产业园为宜
假定园区面积分别为
15
、
20
、
25
平方公里
工业用地占
70%
，分别为
、
14
、
平方公里
以产业为题材，一般园区内的产业园保持在
5
个左右为宜
产业园分类
新一代电子
信息
新材料
节能环保
新能源
高端装备
新能源汽车
生物
特种
材料
电子
信息
通用设备
制造
专用设备制造
电气设备制造
交通运输设备
制造
汽车制造
高新技术、创意、绿色、生态、循环、静脉、乐活、智慧、数字、移动、硅谷、信息谷
综合类
制造厂房类
配套
类
政府客户分类
高端型
客户
升级型
客户
发展型客户
起步型客户
低价值客户
城市层级
距离
重点目标市场
注：
top10
，
5666
亿，
青岛
/ top30
，
3090
亿，潍坊
/ TOP100
，
1150
亿，河南
信阳
政府客户需求分析
政府客户需求升级路线
发展水平
产业园类型
工业园
产业型产业园
概念型产业园
功能型产业园
起步
型园区的产业园规划
发展
型园区的产业园规划
升级
型园区的产业园规划
高端
型园区的产业园规划
目录
工业地产定义及分类
业界标杆案例
工业地产基本产品大全
产业园产品大全
增值服务及专业服务
大全
增值服务分为五类
25
种
专业服务
分类
专业服务共分
7
大类
39
种
专业服务分类
专业服务分类
谢谢
请领导批评指正
