现将总行《关于调整部分个人住房贷款管理措施的通知》(农银办发〔2006〕395号)、《关于加强一手楼住房贷款营销工作的通知》(农银办发〔2006〕396号)和《关于试办个人住房接力贷款的通知》(农银办发〔2005〕888号)转发你行，并提出如下贯彻意见，请一并遵照执行。
一、各行要深刻认识总行连续出台一系列个人住房贷款管理规定的重要性，切实领会文件精神，用好用活相关措施，促进个人住房贷款业务规范发展。同时，各行要充分利用个人贷款核算系统升级及推出新产品的机会，利用分行所在城市媒体进行一次个人住房贷款宣传，提高农行产品的知名度，其中成都城区的集中宣传由省分行统一进行(祥见附件4)，各个人住房贷款业务网点要张贴省分行统一内容的宣传页。
二、关于2006年度转授权中个人住房贷款标准问题。对附属于住宅楼的首层商业、或建筑面积不超过按揭项目整体建筑面积15%的其他配套商业用房，视同个人住房按揭项目进行审批；对项目建筑面积中商用房面积超过15%的项目，在按揭合作建筑面积中商用房建筑面积不超过15%的，视同个人住房按揭项目进行审批。
三、关于单位平方米贷款限额控制的问题。各行在省分行授权范围内审批楼盘按揭合作协议时，对住房原则上应实行单位平方米贷款限额控制，对商用房必须实行单位平方米贷款限额控制。
四、关于核算系统升级后有关功能利用问题。鉴于《个人购房担保借款合同》未约定还款方式变更或整笔贷款还款期限变更的相关事项，对阶段性担保期间作还款方式或还款期限变更的，必须经阶段性担保企业书面确认；对无阶段性担保或阶段性担保结束后作还款方式或还款期限变更的，如借款人不是抵押担保人，必须经抵押担保人书面确认；还款方式和贷款期限变更每笔贷款均不得超过3次。还款方式或贷款期限变更由客户申请、经调查、审查、审批（放款经贷审会审议的需上贷审会讨论）并签订协议后才能办理（祥见附件5、6）。
五、关于“置换式”个人住房贷款问题。“置换式”个人住房贷款业务仅限于成都城区机构办理，但2006年6月底个人住房（含商用房）不良率超过1%的支行不得办理，如不良率下降拟开办此项业务的需报备省分行房地产信贷处；贷款对象仅限于以全额付款购买一、二手楼住房并取得房屋所有权证2年内的自然人（国有土地使用权证必须已办妥），其中二手住房房龄与贷款年限之和不超过40年；贷款用途限于清偿前期购房债务；借款人必须明确该住房的现居住状态，且借款行为须有利害关系人的书面同意；放款账号只能是借款人在农行开立的账（卡）号；贷款成数不超过7成；对房价应本着以下原则掌握：一手楼住房银行认可价格不得超过原购房合同价、借款人取得房产时契税完税价二者之中的最低价；二手住房银行认可价格不得超过交易双方成交价、借款人取得房产时契税完税价或第三方独立评估价（或未作独立评估的银行内部认定价）三者之中的最低价。
六、关于与开发贷款联动营销的问题。一是对工、中、建行支行开发贷款的按揭楼盘，只要确认该项目土地及在建工程未在发放开发贷款以外的他行抵押，各行要积极营销、主动介入。二是对我行发放开发贷款的非竞争性项目，各行必须在发放开发贷款是时约定我行个人住房贷款办理的优先权利，并在开发贷款借款合同中约定：未经经办行同意在他行办理按揭贷款的，经办行有权对整笔开发贷款执行在原定利率基础上上浮10%-30%的利率。三是有房地产开发贷款的各行必须按总行文件附表格式（EXECL）每半年（1月10日前和7月10日前）向省分行上报配套按揭贷款情况，直至该笔开发贷款全额偿还。
七、关于“接力”贷款的问题。“接力”贷款仅限于成都城区及各二级分行城区所在地机构办理，贷款对象仅限于住房。各行要本着审慎的原则严格按总行有关规定办理该项业务。
附件：1.关于调整部分个人住房贷款管理措施的通知
2.关于加强一手楼住房贷款营销工作的通知
3.关于试办个人住房接力贷款的通知
4.农行住房贷款新政 惠及中低收入阶层
5.个人住房（商用房）按揭贷款要素变更申请、审批表
6.个人住房（商用房）按揭贷款要素变更补充协议书
二〇〇六年七月六日
附件4：
农行住房贷款新政 惠及中低收入阶层
(新闻通稿)
为全面贯彻国家宏观调控政策，促进全省房地产市场稳健发展，积极支持中低收入阶层购买普通住房，近日，农业四川省分行根据农总行有关精神推出八条个人住房贷款新政策：
一、增加还款方式。据悉，大部分银行按揭贷款分期还款方式仅限于等额本息还款和等本递减还款两种方式，难以满足不同收入变化状况客户的需要。最近，农业银行通过系统改造，个人房贷还款方式增加为等额本息还款、等本递减还款、等额递增还款、等比递增还款、等额递减还款和等比递减还款等六种，其中等额本息还款方式每期还款额相对固定，大部分借款人乐于选择；等额递增还款、等比递增还款两种方式还款额逐步增加，适合于收入逐步增加的借款人；等本递减还款、等额递减还款和等比递减还款三种方式还款额逐步减少，适合于收入逐步减少或计划逐步减少每期还款额的借款人。借款人在贷款时可自由选择以上六种方式的任一种方式；在贷款之后，借款人可根据自身需要向农行按揭贷款发放行提出申请，经银行审批并签订补充协议后即可调整。需要注易的是每笔贷款累计调整次数不得超过3次。
二、灵活贷款期限。农行个人房贷还款期限可根据借款人需要，在该贷款最高期限范围内进行调整。借款人可根据自身需要向农行按揭贷款发放行提出申请，经银行审批并签订补充协议后即可调整，每笔贷款累计调整次数不得超过3次。比如个人住房贷款，原贷款期限为10年，已经月供5年且还款正常，借款人可申请将期限延长为15年或缩短为8年，贷款期限变动后，如涉及利率变动的，从期限调整之日起按新利率执行。
三、及时扣收逾期款项。按传统模式，部分银行个人住房贷款实现定日扣款，比如每月20日或25日等，当扣款日客户个人账、卡上资金不足扣收当期按揭月供款时，就算客户扣款日次日存足资金，也只能在银行的下一个扣款日实现扣款，借款人将为此多支付该期月供款一段时间的罚息、复利。农行现实行期次优先原则下的每日扣款，只要借款人扣款账户资金高于尚欠的最早期次应扣款项，系统将最迟于次日进行自动扣收，减少借款人因银行固定日期扣款可能多支付的罚息、复利。
四、优惠贷款计息天数。目前，根据人民银行规定，各家银行按365天或360天计算贷款利息。如今，四川农行对个人房贷全面实行按360天计息，或有效节约借款人利息支出。例如2006年7月6日贷款100万元、期限20年、年利率%，按等额本息法还款，在还款期内每期还款额不变的情况下，农行按360天计息，全程支付利息685138元；如按365天计息，全程将支付利息707272元，借款人要结清贷款需在最后一期多支付22134元。
五、延长二手楼贷款期限。按照农总行2005年的文件规定，二手住房房龄与贷款年限之和由不超过30年，二手商用房房龄与贷款年限之和由不超过20年。为增加对中低收入家庭普遍看重的二手房市场的信贷支持力度，农业银行放宽了年限控制，即对中低收入阶层购买中、小户型二手住房，房龄与贷款年限之和由不超过30年增加到不超过40年；对自营性二手商用房，房龄与贷款年限之和由不超过20年增加到不超过30年。
六、推出“置换式”个人住房贷款（目前暂限于成都城区）。“置换式”个人住房贷款是指对全额付款购买一、二手楼住房并取得房屋所有权证2年内的自然人发放的用于其偿还前期购房债务的贷款。贷款用途为清偿前期购房债务，贷款期限最长30年，贷款成数一般不超过7成，同时符合农业银行规定的其他条件。房屋所有权人可凭已办妥2年内的房屋所有权证、国有土地使用权证、契税完税证明、身份证及收入证明等资料，直接到经办行申请按揭贷款。
七、推出“车位贷款”。目前，大部分商业银行未对车位发放按揭贷款，导致可以贷款买住房、买商业用房，就是不能贷款买车位。农业银行推出的车位贷款是指在农行办理个人住房贷款或个人商用房贷款业务的借款人在同一项目购买配套车位，由于购买车位资金不足，以其所购房屋、车位作抵押，向农业银行申请的用于购买该房屋和车位的按揭贷款。贷款所购车位必须能够办理所有权登记和抵押登记，同一借款人在我行申请办理贷款的车位不超过2个，车位贷款期限、利率、首付款比例与借款人所购住房或商业用房相同。借款人可与住房按揭一起作为1笔贷款申请车位贷款，也可在获取农行住房或商业用房按揭贷款后，再申请车位贷款。
八、推出个人住房“接力贷款”（限于各市州城区）。个人住房接力贷款是指以某一子女（或父母、子女与其配偶）作为所购房屋的所有权人，其他人员（部分或全部）作为共同借款人贷款购买住房的贷款。子女购房的，可以父（母）收入为收入证明；父母购房的，可按子女年龄计算最长可用贷款年限。
四川省农行
2006年7月6日
注释：
（1）等额本息还款：在利率不变的情况下，借款人每期还款额均相等，每期还款额可拆分为本金和利息，但每期本金和利息所占比例都在发生变化，总体上本金所占份额逐期上升，利息所占份额逐期下降。
（2）等本递减还款：在整个还款期，本金等额偿还，每期偿还利息是结余本金从上一期还款日至本期还款日前日止应付利息。
（3）等比递增/递减还款：在整个还款期内，同一还款调整间隔期（指还款变动周期内的总期数，如10年期贷款，每6个月为一个间隔期）内各期还款额相等，后一还款调整间隔期内的每期还款额是前一还款调整间隔期的每期还款额的（1+R）位，若R为正值，为等比递增还款；若R为负值为等比递减还款。
（4）等额递增/递减还款：在整个还款期内，同一还款调整间隔期（指还款变动周期内的总期数，如10年期贷款，每6个月为一个间隔期）内各期还款额相等，后一还款调整间隔期内的每期还款额比前一还款调整间隔期的每期还款额变化B元，若B为正值，为等额递增还款；若B为负值为等额递减还款。
附件5：个人住房（商用房）按揭贷款要素变更申请、审批表
中国农业银行 支行（部）：
本人于 年 月 日（借款凭证日期）在贵行取得按揭贷款本金人民币 元（借款合同编号： ），现本人申请对该笔贷款办理下列第 项和第 项业务:
1．借款期限由原借款凭证约定的（ ）月调整为（ ）月；
2．还款方式由原借款凭证约定的 调整为 。如为等比、等额变动还款，还款调整间隔期为 月、每间隔期调整金额为 元或调整比例为 %。
3.
由此产生的有关费用由我本人承担，贵行已认收的利息不予调整，特此申请。
申请人：
年 月 日
抵押人（含共有人）意见
保证人意见
抵押人：
年 月 日
保证人：
年 月 日
受理意见
调查部门负责人： 年 月 日
调查意见
调查人： 年 月 日
审查意见
审查人： 年 月 日
审批意见
审批人： 年 月 日
附件6：个人住房（商用房）按揭贷款要素变更补充协议书
甲方（贷款人）：中国农业银行 支行（部）
乙方（借款人）：
丙方（担保人）：
乙方于 年 月 日（借款凭证日期）在农行 支行（部）取得个人住房（商用房）按揭贷款人民币 元（借款合同编号： ），该笔贷款由丙方提供（阶段性）担保，现乙方申请对借款凭证部分约定进行调整，经甲、乙、丙叁方充分协商达成如下第 款和第 款补充协议：
1．同意借款期限由原借款凭证约定的（ ）月调整为（ ）月；
2．同意还款方式由原借款凭证约定的 调整为 。如为等比、等额变动还款，还款调整间隔期为 月、每间隔期调整金额为 元或调整比例为 %。
3．
本补充协议与原借款合同及借款凭证具有同等法律效力，与原借款合同、借款凭证约定不一致的，以本协议为准。
本协议一式叁份，甲、乙、丙方各一份，每份效力相同。
甲方（签章）： 乙方（签章）：
授权经办人：
日期： 日期：
丙方（签章）：
授权经办人：
日期：
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