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第十三章 房地产投资决策方法
华东师范大学东方房地产学院
龙胜平
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第一节 房地产投资决策概述
• 一、房地产投资决策的含义一、房地产投资决策的含义
–– 决决策策是是人人类类的的一一种种理理性性活活动动，，人人们们每每天天都都面面临临着着
各各种种各各样样的的决决策策问问题题。。一一般般来来说说，，决决策策指指的的是是人人
们对某些需要处理的事情所作的决定。们对某些需要处理的事情所作的决定。
–– 在在任任何何一一项项投投资资活活动动中中，，对对理理性性的的投投资资者者来来说说都都
会会有有一一个个明明确确的的经经营营目目标标，，当当然然也也会会有有比比较较确确定定
的的资资源源条条件件和和经经营营环环境境，，采采取取何何种种投投资资方方案案既既能能
满满足足资资源源条条件件，，又又能能达达到到一一定定的的投投资资目目标标，，这这种种
不同方案的比较和选择过程就是一个决策过程。不同方案的比较和选择过程就是一个决策过程。
2026年1月27日 2Edited by 龙胜平
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第一节 房地产投资决策概述
– 一一个个房房地地产产项项目目的的投投资资方方案案自自然然也也会会涉涉及及
到各个环节的具体方案。到各个环节的具体方案。
•• 投资对象的选择投资对象的选择
•• 投资方式的选择投资方式的选择
•• 规划设计方案的选择规划设计方案的选择
•• 筹资方式的安排和资金运用计划筹资方式的安排和资金运用计划
•• 不同的建设计划不同的建设计划
•• 不同的营销方案不同的营销方案
2026年1月27日 3Edited by 龙胜平
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第一节 房地产投资决策概述
– 房地产投资决策具备以下几个基本条件：房地产投资决策具备以下几个基本条件：
•• （（11）具有明确的决策目标。）具有明确的决策目标。
•• （（22）具有可供选择和比较的决策方案。）具有可供选择和比较的决策方案。
•• （（33）具有科学的评价标准。）具有科学的评价标准。
•• （（44）具有客观详实的数据。）具有客观详实的数据。
2026年1月27日 4Edited by 龙胜平
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第一节 房地产投资决策概述
• 二、房地产投资决策的分类
– 从从不不同同的的角角度度可可以以对对房房地地产产投投资资决决策策进进行行
分类。分类。
– （（11）按决策目标多少）按决策目标多少
•• 单目标决策单目标决策
•• 多目标决策多目标决策
2026年1月27日 5Edited by 龙胜平
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第一节 房地产投资决策概述
– （（22）按决策制定的方式）按决策制定的方式
•• 单层决策单层决策
•• 多层决策多层决策
2026年1月27日 6Edited by 龙胜平
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第一节 房地产投资决策概述
– （（33）按决策信息的性质）按决策信息的性质
•• 确定型决策确定型决策
•• 不确定型决策不确定型决策
•• 风险型决策风险型决策
2026年1月27日 7Edited by 龙胜平
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第一节 房地产投资决策概述
– （（44）按决策所使用的方法）按决策所使用的方法
•• 定性分析决策定性分析决策
•• 定量分析决策定量分析决策
2026年1月27日 8Edited by 龙胜平
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第一节 房地产投资决策概述
• 三、房地产投资决策的程序
– 11、确定决策目标。、确定决策目标。
– 22、拟定若干个可行方案。、拟定若干个可行方案。
– 33、优选投资方案。、优选投资方案。
– 44、决策方案的执行和控制。、决策方案的执行和控制。
2026年1月27日 9Edited by 龙胜平
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第一节 房地产投资决策概述
• 四、房地产投资决策的方法
– 11、、 定性分析方法定性分析方法
•• 定定性性分分析析方方法法主主要要用用于于分分析析具具有有难难以以量量化化的的复复
杂因素时的决策问题。杂因素时的决策问题。
–– （（11）） 经验判断法经验判断法
–– （（22）） 创造工程法创造工程法
2026年1月27日 10Edited by 龙胜平
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第一节 房地产投资决策概述
– 22、、 定量分析方法定量分析方法
•• 定定量量分分析析方方法法是是采采用用数数量量指指标标和和数数学学模模型型进进行行
房地产投资决策的方法。房地产投资决策的方法。
2026年1月27日 11Edited by 龙胜平
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第二节 确定型房地产投资决策
• 一、确定型房地产投资决策的方法
– 确确定定型型投投资资决决策策中中，，由由于于每每种种方方案案的的运运行行
结结果果是是明明确确的的，，可可以以预预先先计计算算出出每每种种方方案案
的的投投资资效效果果，，所所以以，，在在确确定定型型投投资资决决策策中中
可可以以直直接接采采用用相相关关的的指指标标作作为为方方案案的的评评价价
标准。标准。
2026年1月27日 12Edited by 龙胜平
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第二节 确定型房地产投资决策
– 根根据据所所用用的的指指标标性性质质，，确确定定型型决决策策方方法法可可
以分为两类：数值比较法和比率比较法。以分为两类：数值比较法和比率比较法。
•• （一）数值比较法（一）数值比较法
–– 数数值值比比较较法法就就是是以以房房地地产产投投资资的的效效益益或或费费用用指指标标的的绝绝
对对值值大大小小来来评评价价投投资资方方案案可可行行与与否否或或孰孰优优孰孰劣劣的的分分析析
方法。方法。
2026年1月27日 13Edited by 龙胜平
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第二节 确定型房地产投资决策
–– 11、净收益。、净收益。
–– 22、净现值、净现值(NPV)(NPV)。。
–– 33、回收期。、回收期。
–– 44、等额年值（、等额年值（AWAW）。）。
–– 55、费用现值（、费用现值（PCPC）。）。
–– 66、等额年费用（、等额年费用（ACAC）。）。
2026年1月27日 14Edited by 龙胜平
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第二节 确定型房地产投资决策
– （二）比率比较法（二）比率比较法
•• 比比率率比比较较法法是是运运用用投投资资方方案案的的收收益益和和费费用用的的比比
率率来来评评价价房房地地产产投投资资方方案案可可行行与与否否或或优优劣劣的的分分
析方法。析方法。
–– 11、收益率（、收益率（IRRIRR）。）。
–– 22、净现值率。、净现值率。
–– 33、效益费用比。、效益费用比。
–– 44、差额投资收益率。、差额投资收益率。
–– 55、差额收益率。、差额收益率。
2026年1月27日 15Edited by 龙胜平
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第二节 确定型房地产投资决策
– （三）指标使用中应注意的问题（三）指标使用中应注意的问题
•• 11、净现值和收益率、净现值和收益率
–– ⑴⑴投资规模存在较大差异投资规模存在较大差异
–– ⑵⑵现金流量的时间差异较大现金流量的时间差异较大
•• 22、净现值与净现值率、净现值与净现值率
2026年1月27日 16Edited by 龙胜平
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第二节 确定型房地产投资决策
• 二、互斥方案的比较和选择
– 互互斥斥方方案案是是指指在在一一组组方方案案中中，，选选择择其其中中任任
何何一一个个方方案案，，则则其其他他方方案案就就必必须须被被排排斥斥。。
但但是是资资金金或或土土地地是是有有限限制制的的，，那那么么必必须须从从
中进行选择。中进行选择。
2026年1月27日 17Edited by 龙胜平
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第二节 确定型房地产投资决策
•• 11、、对对于于项项目目计计算算期期相相同同的的互互斥斥方方案案，，可可以以直直接接
用用净净现现值值、、等等额额年年值值指指标标和和差差额额投投资资收收益益率率进进
行比选。行比选。
•• 22、、对对于于项项目目计计算算期期不不同同的的互互斥斥方方案案，，一一般般采采用用
等等额额年年值值法法进进行行比比选选。。采采用用净净现现值值指指标标或或差差额额
投投资资收收益益率率进进行行比比选选，，必必须须要要对对各各方方案案的的计计算算
期和计算方法作适当的处理。期和计算方法作适当的处理。
2026年1月27日 18Edited by 龙胜平
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第二节 确定型房地产投资决策
• 三、独立方案的比较和选择
– 独独立立方方案案是是指指一一组组相相互互独独立立、、互互不不排排斥斥的的
方方案案。。在在独独立立方方案案中中，，选选择择某某一一个个方方案案并并
不不排排斥斥选选择择另另一一个个方方案案。。独独立立方方案案的的特特点点
就就是是诸诸方方案案之之间间没没有有排排他他性性，，只只要要条条件件
（（主主要要指指资资金金条条件件））允允许许，，就就可可以以几几个个方方
案并存。案并存。
2026年1月27日 19Edited by 龙胜平
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第二节 确定型房地产投资决策
– 独立方案的选择可能会出现两种情况：独立方案的选择可能会出现两种情况：
•• 一一种种情情况况是是投投资资者者可可利利用用的的资资金金足足够够多多，，也也就就
是是资资金金没没有有限限制制。。这这种种情情况况下下，，可可以以采采用用单单方方
案案的的经经济济评评价价指指标标，，如如净净现现值值或或收收益益率率等等，，可可
以以计计算算出出每每个个方方案案的的净净现现值值或或收收益益率率，，选选择择所所
有有NPVNPV（（icic））≥0≥0或或IRR ≥icIRR ≥ic的方案即可。的方案即可。
•• 另另一一种种情情况况是是投投资资者者可可利利用用的的资资金金是是有有限限制制的的。。
若若资资金金不不足足以以分分配配到到全全部部NPVNPV（（icic））≥0≥0的的项项目目，，
独独立立关关系系就就转转化化为为一一定定程程度度上上的的互互斥斥关关系系，，即即
形成在资金约束条件下的优化组合问题。形成在资金约束条件下的优化组合问题。
2026年1月27日 20Edited by 龙胜平
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第二节 确定型房地产投资决策
– 因因此此，，独独立立方方案案的的比比较较和和选选择择指指的的是是在在资资
金金约约束束条条件件下下，，如如何何选选择择一一组组方方案案组组合合，，
使得投资的总体效益最大，即最大。使得投资的总体效益最大，即最大。
– 一般来说，独立方案的比选有四种方法：一般来说，独立方案的比选有四种方法：
•• 一是现值法一是现值法
•• 二是净现值率排序法二是净现值率排序法
•• 三是收益率分配法三是收益率分配法
•• 四是互斥组合法四是互斥组合法
2026年1月27日 21Edited by 龙胜平
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第三节 风险型房地产投资决策
• 一、期望值法
– 数数学学期期望望值值反反映映了了随随机机变变量量取取值值的的““平平均均
数数””，，对对房房地地产产投投资资方方案案进进行行决决策策时时，，同同
时时考考虑虑方方案案的的损损益益（（经经济济效效益益））及及其其发发生生
的概率，以期望值较大的方案为优。的概率，以期望值较大的方案为优。
2026年1月27日 22Edited by 龙胜平
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第三节 风险型房地产投资决策
• 二、决策树法
– 决决策策树树是是一一种种决决策策分分析析工工具具，，决决策策方方案案未未
来来发发生生各各种种情情况况的的可可能能性性及及其其可可能能结结果果的的
估计和预测可以用树状图表示出来。估计和预测可以用树状图表示出来。
2026年1月27日 23Edited by 龙胜平
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第三节 风险型房地产投资决策
– 运用决策树法的基本步骤是：运用决策树法的基本步骤是：
•• 首首先先拟拟定定若若干干个个可可行行的的备备选选方方案案，，并并用用决决策策树树
的方案枝表示；的方案枝表示；
•• 其其次次，，预预测测各各种种可可能能状状态态出出现现的的概概率率以以及及每每一一
种种状状态态出出现现后后的的损损益益值值，，用用概概率率分分枝枝和和预预测测结结
果表示；果表示；
•• 最最后后，，计计算算不不同同方方案案的的期期望望值值，，决决定定方方案案的的取取
舍。舍。
2026年1月27日 24Edited by 龙胜平
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10500
1
2
3
4
6
大规模开发
1亿元
小规模开发
5500万元
需求量大
1亿元
需求量小
1亿元
需求量小
1亿元
需求量大
1亿元
需求量大
1亿元
需求量大
1亿元
需求量大
1亿元
需求量小
1亿元
需求量小
1亿元
需求量小
1亿元
需求量小
1亿元
需求量大
1亿元
4000万元
－1000万元
－500万元万
元
－500万元
2400万元
－ 1000万 元
万元
2400万元
4000万元
P=
P=
P=
P=
P=
P=
P=
P=
P=
P=
前1年 后3年
图 决策树示意图
P=
P=
－1500
6330
630
1258
1100
5
7
2026年1月27日 25Edited by 龙胜平
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第四节 不确定型房地产投资决策
• 一、悲观法决策
– 悲悲观观法法决决策策主主物物的的结结果果尽尽量量估估计计得得坏坏一一些些，，
然然后后在在坏坏的的情情况况下下找找一一个个结结果果最最好好的的方方案案，，
所以决策的原则就是所以决策的原则就是““小中取大小中取大””。。
– 具具体体做做法法是是在在每每一一种种投投资资方方案案中中找找出出收收益益
最最小小的的，，然然后后从从中中选选取取最最小小收收益益值值最最大大的的
方案为最优方案。方案为最优方案。
2026年1月27日 26Edited by 龙胜平
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第四节 不确定型房地产投资决策
• 二、乐观法决策
– 乐乐观观法法决决策策与与悲悲观观法法决决策策正正好好相相反反，，决决策策
者者对对未未来来总总是是抱抱着着乐乐观观的的态态度度，，坚坚持持““大大
中中取取大大””的的原原则则，，选选择择一一个个能能够够提提供供最最大大
盈利机会的方案。盈利机会的方案。
– 具具体体做做法法是是，，先先从从各各方方案案中中找找出出收收益益最最大大
的的，，然然后后从从中中选选取取最最大大收收益益值值的的方方案案为为最最
优方案。优方案。
2026年1月27日 27Edited by 龙胜平
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第四节 不确定型房地产投资决策
• 三、折中法决策
– 折折中中法法又又称称乐乐观观系系数数法法。。因因为为大大部部分分投投资资
者者是是介介于于极极端端悲悲观观和和极极端端乐乐观观两两者者之之间间的的，，
所以可以用乐观系数来平衡一下。所以可以用乐观系数来平衡一下。
– 所所谓谓乐乐观观系系数数就就是是表表示示乐乐观观程程度度的的系系数数。。
如如果果每每一一个个方方案案的的最最大大值值发发生生的的概概率率是是，，
则则最最小小值值的的发发生生概概率率是是，，这这里里的的即即为为乐乐观观
系数（介于系数（介于00和和11之间）。之间）。
2026年1月27日 28Edited by 龙胜平
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第四节 不确定型房地产投资决策
– 折折中中法法的的具具体体做做法法是是，，根根据据事事先先确确定定的的乐乐
观观系系数数计计算算出出每每一一种种方方案案的的最最大大损损益益值值和和
最最小小损损益益值值的的加加权权平平均均值值，，然然后后选选出出最最大大
加权平均值者为最优方案。加权平均值者为最优方案。
2026年1月27日 29Edited by 龙胜平
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第四节 不确定型房地产投资决策
• 四、后悔值法决策
– 当当决决策策者者对对项项目目未未来来面面临临的的自自然然状状态态判判断断
错错误误从从而而造造成成损损失失时时，，就就会会为为当当初初错错选选方方
案案而而感感到到后后悔悔，，人人们们总总是是希希望望这这种种““后后悔悔
””的的程程度度即即错错误误决决策策带带来来的的损损失失越越小小越越好好，，
所以可以用所以可以用““后悔值后悔值””作为评价指标。作为评价指标。
– ““后后悔悔值值””就就是是各各种种状状态态下下的的最最大大收收益益减减
去其他方案的收益值之差。去其他方案的收益值之差。
2026年1月27日 30Edited by 龙胜平
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第四节 不确定型房地产投资决策
– 后后悔悔值值法法决决策策的的具具体体过过程程是是首首先先用用各各种种状状
态态下下的的最最大大收收益益减减去去各各方方案案的的收收益益值值，，求求
出出各各种种自自然然状状态态下下各各方方案案的的后后悔悔值值，，然然后后
列列出出每每一一个个方方案案的的最最大大后后悔悔值值，，从从中中选选出出
后悔值最小的方案作为最优方案。后悔值最小的方案作为最优方案。
2026年1月27日 31Edited by 龙胜平
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第四节 不确定型房地产投资决策
• 五、机会均等法决策
– 机机会会均均等等法法决决策策又又称称拉拉普普拉拉斯斯准准则则。。在在决决
策策过过程程中中，，当当决决策策者者不不能能肯肯定定各各种种自自然然状状
态发生的概率时，便认为它们是等概率的。态发生的概率时，便认为它们是等概率的。
– 假假如如有有nn个个自自然然状状态态，，则则每每一一个个自自然然状状态态发发
生生的的概概率率是是1∕n1∕n。。这这样样就就可可以以按按照照风风险险型型决决
策方法进行决策，即用期望值法进行决策。策方法进行决策，即用期望值法进行决策。
2026年1月27日 32Edited by 龙胜平
