~脱产'Jfk判产业园区项目的开发价值4~在锡使产:*.@ti~例李琳上海新黄浦置业股份有眼公司随着宏观调控政策由住宅扩大到写字楼、商业物游各环节是否形成成熟的发展关系。产业链的形成通业，工业地产逐渐受到开发离的关注。产业脂区项目常是经过长期发展而自然形成的，依靠企业自身力量作为工业地产最常见也是最重要的形式，在成本及政搭建整个产业链的做法并不现实。策扶植方面具有优势，但在开发与经营特点上与普通3.开发商的招商能力与企业资源。产业园区建房地产项目存在较大差异，对专业化运作要求更高。成后，招商问题将成为开发商面临的头等大事，良好本文将结合安徽省某市(以下简称A市)动漫产业园的招商能力和企业资源尤为重要。成熟的园区开发商区的实例，分析如何对产业园区的开发价值进行研通常可以利用己掌握的企业资源和渠道完成招商目判，避免因盲目投资造成损失。标，从而帮助园区克服发展初期的诸多困难。相反，如一、产业园区开发的必要条件果由于缺乏招商经验，一开园入住率就不理想，则园1.区位合理。区位合理有两个基本要求z运移成区的形象和商业品质将受到影响，租金计划难以为本小和区域环境最优。运移成本小是指要尽可能接近继，易陷入恶性循环。目前，很多园区开发商都采用了产品的消费地或原料的产出地，或者是交通便捷，铁"先招商，后建园"，为入园企业量身定做的模式，有效路两或航运网密集，以节省产业发展的物流成本。区缓解了前期的招商压力.域环境则包括区域的基础设施建设成熟度、劳动力成4.盈利前景较好。同任何房地产项目一样，开发本、人文素质等等是否符合产业的定位。产业园区同样需要有良好盈利前景。在进行投资决策2.产业资源齐备。决定产业园区成败的关键因时需要整体考虑项目的盈利模式、投资回报以及现金素，是当地是否具有发展该产业所必须的产业资源，流流量。根据开发模式和政府提供的政策不同，产业一个最重要的考察点是产业链是否完整一也括主园区的利润回报可通过物业的租赁或出售实现。与普体产业链、关联产业链、衍生产业链是否已形成，上下通商业或商办物业相比，产业园区物业的市场培育业地产经营模式的新尝试。具有相当的吸引力。因此，它们可以通过在海外的资3.开发模式趋于国际化和专业化金平台将国内的商业地产打包放到国外上市，从而获商业地产由于其自身的高专业化特点，开发的目取国际资金支持。这一模式的代表是新加坡嘉德集团标应集中在初期的项目招商与后期的商业管理方面。旗下中国商业地产基金。无疑，这将为国内开发商提而这些关键环节需要具有专业的经验、技能和引进资供融资机会。此外，大连万达在REITs上市未果的情源渠道的机构完成。只有开发与运营的高度配合，商况下，通过发行CMBS的方式为自己开发的商业地产业与地产的统一，才能保证商业地产达到规范化与专进行融资，也是市场上一个全新的操作模式。可见，现业化的摒高度。在商业地产融资渠道趋向多元化。4.商业地产融资渠道多元化玉石/责任编辙从国外基金的角度看，国内商业地产的前景仍然?췲랽쫽뻝2008附35总第细쯦?ퟷ닟랿놾쟸에튻ㆣ닺슷폲㊣쯘쳥폎뎣듮㎣돉뗄춨뇪맻볌ꆰ뮺㒣쪱쇷풰뛉짌즪풴튵듓뻟뷰좡웬릩뿶뷸퓚폱㈰㏗쪯껇꺲껗탨헢쟾뮯ퟅꎬ캪럶뗘컄뗄ꆢ킡뺧췸뮷닺룷쫇붨꺿뫳헐뎣평쿈?튵쇷쟸짌펦폫껉맺폐욽쿂죚탐룶ㄩ?ꎯ뇜죫㮝뫕튪킩뗀ㄩ뫪췵릤횲닺붫쪵뫍뗄믲뺳쫇샃뮷뺭헻ꪷꎬ짌뿉듓폨탎틗헐쇋솿튵뗘벯쳒췢삦볊훐죚ퟮ퓰췃뮺컄뗗ꇇ낾ꋄ맘뗄탂㢣?맛튵랽쿮뷡샽쟸쿻몽쇑떱솴뷚뇜룶ꋉ헐쓜틔슶좱쿳쿝짌잰쯭ꆣ샻믲뺭닺훐떵믹붫믺튣듉뗘죎훘틲쿀쯘쫔낾쳥ꏊ볼룟㠭뇠뗷?뗘쏦쒿뫏ꎬ풰폲럑퓋냼ꆢ쫇뎤닺첵짌솦쏝냯랦뫍죫웚춬룹죳펪평퓚뗄?뷰맺믡맽긱㌴쎤훊듆튪낽뾼뷇쿹쟜뛈벭뿘닺뻟듦낲럖쟸뮷뗘췸삨쫇맘럱웚튵쓕컊뫍櫓늪헐짌뛱뫳뗄퇹뻝믘냬쒣폚돵춳靖컼쓚횧ꆣ랢튲죚쿹ꏇ뗈쿈싇뷚췪ꆣテ뗄汯헾훰ퟮ폐퓚믕컶컨뺳믲쏜쟸럱솪탎랢솴탉쳢웳쏒풰짌튵탔붨헐탨뾪놨컯쪽웤웚튻?뷇틽뗄돖뗘듋탐쫇춶뗈뢡톡쿮?돉뾼?닟붥뎣폅뷏쪡죧랢ퟮ풭벯폲뻟닺돉햹뗄쳄붫튵퇕쟸뺭욷톭풰짌튪뿉ퟔꎬ뛈솦췢旂쫐쟾뮺쫇ꎾꏍ쒿뮼ꆣ웚달평쫜볻쫆듳쒳뫎퓬뗄곀폅쇏ꎬ럱폐튵돉퇉ퟶ?웎뿋퇩훊뮷ꆱ톹었쒣춨탂쪻짭쿮뻟뿞닅ﺵ뾴ꆣ헢믹됸뎡뗀돉럻ꢲ뗣캺펯꾺폐힡떽쇨ꎬ닮쫐뛔뇘ꆣ뗄틔믹랢솴쫬ퟔ램ꛓ캪풴햵럾붫솦솼쪽맽?뎢쯨슴삶틲뗘튻뷰듳參짏쟷㌵쯰탁뫏㮝캷샻췗햬쿹돾떫틬⣒닺튪퓋뷚쇗햹쫇ꆢ뗄좻늢뾪폈쓆랢튻쫜쒿캪ꆣ뫃뫍컯ꎬ쫔룟헐놣맺닯쒣솬뢷쿲쪧붸닺뗔뿒쒣꣒튵랢삩랢ퟮ퓚ꎬ퓏튵쳵틆돶쪡짨룃퇜탎늻캪헰뾪떽잰죫펯헾ꆣ짌횤ꪻ쓚듲쪽컞췲뷊룶뛠닺ퟜꆣ튵냇얲쪽떻뗄폫듳짌훘뾪뛔슼풰볾돉뗘닺쪩짺햹쿖뗗돵펰ꎬ샻뢮뗄폫?쯼냼틉듯뷎좫죟튵鈴뗄𢡊ꆢ?뺭퓋떽뗄튪랢쟸놾ꎬ뻂붨튵닺맘쪵쫔쏦슴죫쿬뫜웳잰쳡ퟢ쓤뮯뫳쏇럅듺퓚탂?뻒뚨즰솴춶퇩펪킴맘뗄폫튵왁킡믲랢짨쯹쾵ꎬꆣ뒡쇙뒺쎸힡뛠뺰릩쇞쟸쳘웚뗘뿉떽뇭헢务풼캻?戮ꆢ쫇ퟖ힢탎뺭뮯쫐뾪쫇헟햹돉뇘솴틀ꎲ뗄췇훮싊ퟢ풰솿믲컯뗣닺틔맺붫몿닙ꆣ쒹믈믘벼룟㌳럱슥ꆣ쪽펪퓋⦶랢뫔횸쫇뗄쫬?탫닺뾿㮝춷ﺵ뛠뻍뷰쟸짭몣퓚놨헾돶튵ꎬ짌쓜뛈듯춨췢탂캪味ꪷퟷ췪쯒ﳒ결틔뫍쿹ꆢ닺ꎬ쳘ퟷ꾿볛튪붻컯뛈뗄럱튵웳뗔뗈샍쾼늻볆뾪뚨뷸닟쫛쎸떽잰맽짏볓맺ꊾ쒣㓆욳?헻벰뫏짌?퓚뗣튪ꎲ횵뺡춨쇷ꆢ닺틑솴튵냇듳풰쓑샭뮮랢ퟶ탐늻쪵쫐맜맦뺰웂쓚닉쪽?쿖粽ꎬꆪ튵쓧돉짏쟳㮝뷸뿉뇣샍탎뗄ퟔ쫂쟸징ꆣ쿫쓑짌춶춬쿖뎡샭랶죔몣ꎬ볎뾪캴쳒뷰짌컯쟸놾폫룼뗔탐쓜뷝뚯ꆪ돉탎짭?ꎬ뾪탉펣틔뚼쒣ꆣ엠쒿랽뮯좻췢듓뗂랢놩떷뿉?벰웕룟?퇐뷓ꎬꆣ솦풴돉솼랢쳄랴말캪닉쪽뻶닺폫폽쏦뗄뛸벯짌엎볻냼듀헾춨ꆣ뷼쳺쟸돉ꎬ짏솿뫃짌?쓤폃닟튵웕믱췅쳡쟩삨쿂?쇋폐쿖훷킧
脱产开发~(免租〉期更长，因此，投资回收速度将依经营情况有企业租售园区的办公物业，而从目前国内的情况来所放缓。看，各地动漫基地对入国企业的竞争非常激烈，国区二、对某动漫园区案例的分析通常会为入团动漫企业提供3-5年免租金的优惠政A市的动漫科技园区是该市政府为发展地方经策，部分企业在免租期过后有可能迁往其他免租动漫济而扶植设立的，开发高为一家专业房地产开发商，园区。因此，A市动漫园区建成后的3-5年内的租售此前尚未开发过工业地产。在对该项目进行了深入的收入将缺乏保证。分析后，开发商得出了如下结论t对于此类问题，目前国内较为通行的做法是由当1.从市场区位来看，动漫作为文化产业，其发展地政府向同区开发商提供其他方面补偿措施，比如以离不开具备相当规模的文化市场，背靠庞大的文化市优惠价格提供其他性质的开发用地，1l1帮助开发离实场，有利于动漫产品的推广。而A市所依托的安散文现投资周期的u长短搭配"。然而该市政府除了提供科化市场在凯模和发展速度上无法与长三角、珠三角同技园区普通的税收减免和企业奖励外，却未提供其他日而语，要进入上海、广州等市场需要克服推广、文化"补偿措施"。因此，园区的经营、投资回收的压力与风差异、地方保护等因素的搓稽。险将完全由开发离承担。另外，能否对高素质人群形成长期吸引力，是动从开发商的企业资源来看，本项目的开发商专业漫产业成败的关键。高素质人才必然向高收入和经济从事住宅及商业地产的开发，未从事过产业园区开发文化发达地区流动一一以长三角为例，杭州、常州等与运营，也缺乏动漫企业资摞。能否顺利实现招商及知名动漫基地已面临人才向上海流失的困局。与国内解决资金压力的方式存在较大不确定性。为对未来的其他动漫产业基地相比，A市当地的收入水平较低，招商进行冷静的预测，在投资前期曾对北京、上海等对商素质人才缺乏长期持久的吸引力。地的部分动漫企业进行入困的意向征询，得出的结论2.从产业资源来看，动漫的产业链较长且联系紧是，业界普遍认为进驻该园区的经营成本过高，政策密z上攘的部意和创作决定了产品品质:下游的出版、优惠不明显，并且可能会导致严重的人才流失。传媒、IT、制造决定了产品的盈利-一通常单靠电视从以上案例分析可以看出，产业园区作为工业地转播只能收回30%的制作成本，盈利主要依靠相关衍产的重要表现形式，其经营的难度和风险要远远高于生产品，如玩具、网游、自书音像等。另外，由于动漫产普通房地产项自。如果仅仅着眼于低廉的开发成本和品制作周期长，经常需要多企业胁作，这也要求当地当地政府提供的优惠政策，极易造成项目因盲目投资具备相当的产业规模和集群效应。而失败。在分析项目投资价值及可行性的时候，开发而A市缺乏动漫产业所需的产业链条，从上游的商应深入考察项目所处地域的政策环境和产业环境，文化脚本制作业到下滋的制造业等衍生产业部存在充分考虑园区产业定位发展的基本规律和自身的经空白，因此，开发商只能依靠自身实力搭建整个产业营特点，由此对产业园区未来发展提盈利前景进行合链条，成本是巨大的。理判断。3.动漫产业困区的主要盈利模式是向入园动漫李求军/责任编辘2∞期36总第334期⣍쯹뛾䇊볃볈럖ㆣ샫뎡뮯죕닮쇭싾컄횪웤뛔㊣쏜뒫짺퇠뻟뛸뿕솴㎣웳뾴춨닟풰쫕뗘폅쿖벼ꆰ쿕듓폫뷢헐쫇닺웕떱짌돤펪샭샮㛗쟳럅ꆢ샩꺴늻ꎬ뛸ꎺ능훆놸䇊쳵뎣쟸풰늹쫂쪧쏗킵죯컶쫐뻋췢닺뮯쏻쯻룟쎽듑꺶튵죫폚헾믝춶붫뾪퓋뻶짌뗄틔춨뗘펦럖쳘에뻼뮺뛔짐폊뾪폐폯짏횻ퟷ쿠탈믡늿ꆣ쟸뎥힡냜ㆡ?쒶럶뫳뎡ꆢꎬ튵랢뚯쯘펲뺧뷅꿂ퟢ룷붫듋뢮볛췪펪뷸늻훘랿헾짮뾼뗣뛏ꎯꆣ쒳캴킳뻟샻ꎬ폎쓜훜떱놷돉캪럖틲웕듫햬웚꿂쯫ꎬ퓚쓜돉듯싾훊㮝䥔놾틲ﺲ쫛톡좱샠쿲룱훜좫짌뷰탐럖뷧쏷낸튪뗘뢮죫싇ꆣ퓰뚯뾪ꇋ놸폚튪뗄쫕뇧ꚶ놾죫웳듋춨쪩벰퓚ꏆ??죎룼ﺿ짨뾪맦랽럱냜뗘믹닺죋뗗ꆢ?훆듋㮝풰뚯랦컊월쳡웚죻뗄튲뒹샤웕쿔샽뇭뾼평싾랢쿠뚯뷸뚨믘뎤닺꿂쫇틲튵ꎬ뗄ꆱ짌럖뇠뎤욼솢랢쒣솭뛔뗄쟸튵닅쫔훆췦ퟷꎬ뗀뾣?쳢릩뾪웳좱솦뺲싾뇩럖쿖쿮달쯭듋풰맽므뺯싾죫泒㌰ꎬ튵ﺲ뻞뚯퓚䇊쮰ꆣ컶벭?ꌳ췲랽ꎬ볔뗄짌뫍뮤룟맘쇷틑믹좱듀퓬뻟튵뾪ꯇ횤웤ꆰ랢랦웳죏늢컶탎쟸릤뒿맦닺짏筼뺭㮝듳싾쏢킶쫕틲뗘틲냇ꎬ뗃랢뗈쯘볼뚯쓍뗘횥뒿뻶ꆢ떽냬룾ꆣ쒿잴뎤짌랽풤튵캪펯뿉쪽폅㓆쫽뛔쿮뻂낸볠뒣쒣욷몣춶ꎻ뎣뗋뗄웳ퟢ꿂복듋닺듋샽뾪틅돶겶뗄햹ꆢ듀훊ꆣꆪ쮯쿠뎤뒣뚨탨뫍類쿂짌쓖릫룾튵웚ﻔ잰탔뛌쏢ꎬ돐풴싾쪽닢뷸뿉틔죧믝춶쯹뗄닺꿂컄췆맣훆튪벯쳡맽냇뫍풰뾪ꆣ잸랢쇋쯙쯘죋룟ꆪ뻃뇈웚겶폎횻컯뛔좦훊듮떣살웳듦ꎬ탐쓜뾴웤맻헾뒦캻?뻝럖ꆣﻗ뮯맣훝ퟷ뛠쒲릩뫳웳쟸랢볛춶쏊짌죧뛈좺쯘틔닅ꎬ돖꿂닺ꆢ뗄쓜뛉죫쓚쎸엤뾴튵퓚룃믡돶뺭뷶쿢뗘컶?듸ꆣ뗈ꣁ돉웳킧㮝㎡폐ꢳ튵뗄ꎬ횵탕탣쿂짏?탎훊뎤쿲䇊뻃ﺵ욷춼훆틀폀ꎬ삧뷏웤뾪ꆱ춶풰떼펪틇폲캴뛔뎡샶쫐쮲놾볠펦뗁ꬵ뿉즺붱뺭캴벰믘ﺸꆫ뷡컞돉죋죽짏킵뗄쒲쫩퓬뾿샶웳캪쯻랢ꆣ놾풴듳쟸훂닺탟벫살룃쒻ꎬ䇊뎡諭킭ꆣ듌쓪쓜샸펪듓뿉쫕껎볒싛램ꆣ뎤닅뷇몣놵컼㮝펯틴뛉ퟔꏊ듓뻂춨랽폃좻쿮늻잰틢뗄퇏튵쓑퇛틗헾믹랢쿮꾲놳탋탨Ᶎ펯ퟷ쏢잨쐳췢ꆢ쫂탐쯙ꪷꎺ폫웚뇘캪쇷?틽뗁샻쿱뗈짭뷊잿뗄탐쏦뗘뛸쓜좷쿲뺭훘풰뛈폚퓬닟놾햹쒿㮝뾿戮튪럖ꎬ겴ퟢ췹튻춶맽탔뛈ꋕ튵뎤컼좻샽쪧쓊솦뒽ꆪ뗈퇜쪵쟏잰뺺뗄늹ꎬ룃럱뚨퓸헷펪쟸뫍뗍돉뮷맦벰뷸떣엓샍뿋쪣훷헢평뷰웤ꇬ좴닺붫릵랿탐곆듳킵죽럾틽쿲ꎬ뺲허ꆣ쾳믏ꆪ튪튲쿓짺솦틲헹뗄쯻쓪ퟶ뎥틔쫐캴믘뾪튵쮳탔뛔톯돉죫ퟷ럧솮쿮쪱뺳싉펯쇋뻩쒰췆싓튪캵폅쏢쳡쫕풰뫲틀?뗘뷇솦룟몼삧춨쇭닺듮쓚럆램듫냯헾랢샻ꆣ놱ꎬ놾닅캪쿕뛣쏘뫍짮ꋕ컄늻맣캵뾿쟳?믝ퟢ릩쟸뺭붾닺ꆢꎬ쫕훝슴껆뎣췢튵붨낶뗄쫇쪩훺뢮짌쪵뻄뺩뗃맽쇷릤튪뾪틲퇬잰죫?뮯헎ꆢ쒳쿠떱헾뚯ퟢ웤톹뾪펪?뾪훩쫇죫ꆢꆣ붽떥ꎬ뚼헻꿂쟩벤평돽쿖뛔돶룟쪧튵풶랢쎤짭뺰뗄쫐?컄맘뗘싾쫛쯻솦랢쟩랢죽뚯뫍뎣폫쾵떽뾿엌듦룶?뿶쇒떱뇈쇋튵헐캴짏뗄ꎬꆣ뗘풶돉쒿뮷뇯뷸뮯늡퇜폫뿶짌뷇뺭훝맺춣?뗧폨퓚닺살ꎬ죧쓒쳡몣뷡헾룟놾춶뺳탐?럧폐ꎬ춬볃뗈?쫓뚯튵풰틔쪵릩벰뗄싛닟폚엕뫏싾쟸뿆닺
