香 邑 国 际 住 宅 市 场
调 研 报 告
二零壹壹年六月
项目调研
区域分布情况
成林道区域
津滨大道区域
昆仑路沿线区域
调查范围
东丽区内，价格在9000元/平方米以上的在售及待售居住类项目
住宅分布
天津站
昆
仑
路
津
滨
大
道
成
林
道
天房翠海红山
香邑国际
百合春天
金府隅悦
万科金色雅筑
保利玫瑰湾
红星国际
项目个案情况
成林道区域项目
香邑国际
天房翠海红山
百合春天
分布区域：
成林路区域项目
香邑国际
开发商:
汉拿（天津）房地产开发有限公司
项目概况:
香邑国际坐落在河东区与东丽区交汇区，成林道与登州路交口，总建筑面积22万平方米。住宅规划以2梯四户的13层小高层为主，包括70平米的一室、90-100平米的二室和130平米的三室，南北向。 香邑国际容积率，绿化率40%，一期10栋13层小高层，共668户。
有毛坯及精装修两种交房标准。
项目综合信息
香邑国际
团队
名称
开发商：
汉拿（天津）房地产开发有限公司
投资商：
汉拿（天津）房地产开发有限公司
代理商/策划单位：
汉拿（天津）房地产开发有限公司
整合推广
建筑设计
香港梁黄顾建筑师事务所
园林设计单位：
东林筑景景观设计有限公司
物业公司：
汉拿新城物业管理有限公司
项目综合信息
香邑国际
地理位置
项目规模
产品构成
设计标准
备注
香邑国际位于河东区与东丽区交汇区，成林道与登州路交口
总占地:万平米
小高层:13层
2梯4户
一期10栋小高层 二期8栋小高层
总建面:22万平方米（住宅）
三期规划中13栋小高层
建筑规划
项目综合信息
香邑国际
户型
面积区间
套数
占比
一居
70平米
二居
90-93平米
三居
124-130平米
四居
无
复式
无
户型设计
项目综合信息
香邑国际
类型
推售套数
成交套数
推售面积
成交面积
面积 去化率
成交均价
月均 销量
小高层
12500元/平米
销售监测
成林路区域项目
香邑国际
项目规划图：
成林路区域项目
香邑国际
建筑效果图：
建筑风格
装修标准
公共部分
室内部分
外墙
公共区域
装修标准
门窗材质、品牌
风格
毛坯/精装
钢制安全门/LG双层中空玻璃
成林路区域项目
香邑国际
户型图
1室2厅1卫:
2室2厅1卫㎡
成林路区域项目
香邑国际
2室2厅1卫㎡
3室2厅2卫㎡
项目小结
香邑国际
项目
成林路区域项目
天房翠海红山
开发商:天津市房地产发展（集团）
股份有限公司
项目概况:天房翠海红山坐落在成林道北侧，登州路与程新道交口东南侧，项目北邻城市主干道卫国道，南邻成林道，西接东南半环快速路。项目总建筑面积近11万平米，26栋14层小高层。设计为两梯三户、两梯四户全明户型设计，其建筑空间以83-99㎡舒适两居为主、65㎡一居室和130-150㎡三居室为辅，1061户，赠送1050个景观露台。
项目综合信息
天房翠海红山
开发团队
名称
开发商：
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
投资商：
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
代理商/策划单位：
天房房地产销售有限公司
整合推广
建筑设计
天津昂众同性建筑设计顾问有限公司？
园林设计单位：
天津昂众同性建筑设计顾问有限公司
物业公司：
天房物业管理有限公司
项目综合信息
天房翠海红山
地理位置
项目规模
产品构成
设计标准
备注
成林道北侧，登州路与程新道交口（大韩酒楼旁）
总占地：万平米
14层小高层
2梯2户 2梯3户
2梯4户
共26栋14层高小高层
总建面：11万平米
项目规划
项目综合信息
天房翠海红山
户型
面积区间
套数
占比
一居
65平米
二居
93-98平米
三居
134-138平米
四居
无
复式
无
户型设计
项目综合信息
天房翠海红山
类型
推售套数
成交套数
推售面积
成交面积
面积 去化率
成交均价
月均销量
小高层
1061
销售监测
成林路区域项目
天房翠海红山
项目规划图：
成林路区域项目
天房翠海红山
项目规划图：
成林路区域项目
天房翠海红山
建筑效果图：
小区效果图
小区效果图
成林路区域项目
天房翠海红山
建筑效果图：
配套酒店（大岛酒店）
建筑风格
装修标准
公共部分
室内部分
外墙
公共区域
装修标准
门窗材质、品牌
现代风格
浅色涂料
地面瓷砖， 墙面涂料
精装/毛坯
钢制安全门/断桥铝合金中空玻璃
户型
天房翠海红山
1室1厅1卫㎡
2室1厅1卫㎡
户型
户型设计
天房翠海红山
2室2厅1卫㎡
3室2厅2卫㎡
项目小结
天房翠海红山
项目
成林路区域项目
百合春天
开发商:
天津滨海投资集团股份有限公司
项目概况:
百合春天总建筑面积约22万平方米，一期万平方米。建筑为现代简约式风格，建筑形式由四层半花园洋房、板式小高层、高层建筑组成。紧邻地铁2号线博山道站，从北侧出口不行几分钟即到。
百合春天主力户型面积为79-115平米，包含一居、二居、三居户型。
项目综合信息
百合春天
团队
名称
开发商：
天津滨海投资集团股份有限公司
投资商：
天津滨海投资集团股份有限公司
代理商/策划单位：
天津中磊投资有限公司
建筑设计/园林设计单位：
建筑单位:
天津松江集团有限公司
物业公司：
天津梅江物业公司
项目综合信息
百合春天
地理位置
项目规模
产品构成
设计标准
东丽区卫国道与雪莲路交口南侧
总占地：万平米
11层小高层
总建面：22万平米，一期万平米
21层高层
建筑规划
项目综合信息
百合春天
户型
面积区间
套数
占比
一居
57-75平米
二居
90-103平米
三居
111-129平米
四居
-
-
-
复式
-
-
-
户型设计
项目综合信息
百合春天
类型
推售套数
成交套数
推售面积
成交面积
面积去化率
成交均价
月均销量
11层小高层
21层高层
销售监测
成林路区域项目
百合春天
项目规划图：
成林路区域项目
百合春天
建筑效果图：
建筑风格
装修标准
公共部分
室内部分
外墙
公共区域
装修标准
门窗材质、品牌
现代简约风格
涂料，面砖
地面石材，墙面涂料
毛坯
三防门/断桥铝合金双层中空玻璃
户型
百合春天
户型设计
1室1厅1卫㎡
2室1厅1卫㎡
户型
百合春天
户型设计
2室1厅1卫㎡
3室2厅2卫㎡
项目小结
百合春天
客群区域来源划分：
项目个案情况
津滨大道区域项目
金隅悦城
万科金色雅筑
分布区域：
津滨大道区域项目
金隅悦城
开发商:金隅（天津）房地产开
发有限公司
项目概况:位于津滨大道与外环线交口西南侧，东邻滨海新区，西邻中心城区，与河东区相连。项目总建面50万平米。一期占地182000平米，总建面为290466平米，产品主要由精品公寓、电梯洋房和别墅产品多种业态组成。其中，9-12层的精品公寓，面积区间为90-95平米，电梯洋房面积为120-150平米，均为1梯2户设计，别墅面积约230平米。
总户数2777（一期）。
项目综合信息
金隅悦城
团队
名称
开发商：
金隅（天津）房地产开发有限公司
投资商：
金隅（天津）房地产开发有限公司
代理商/策划单位：
天津思源兴业房地产经纪有限公司
建筑设计/园林设计单位：
华通设计顾问工程有限公司
建筑单位:
物业公司：
长城物业集团股份有限公司
项目综合信息
金隅悦城
地理位置
项目规模
产品构成
设计标准
备注
东丽津滨大道与跃进路交口
一期占地：万平米
9-12层精品公寓，7层电梯洋房，别墅
1梯2户
目前销售部分为一期第一组团，共15栋9-12层的精品公寓，2栋7层电梯洋房
一期建筑面积：29万平米
建筑规划
项目综合信息
金隅悦城
户型设计
户型
面积区间
套数
占比
一居
无
二居
90-95平米（精品公寓）
三居
120-140平米（电梯洋房）
四居
无
复式
无
项目综合信息
金隅悦城
类型
推售 套数
成交 套数
推售 面积
成交 面积
面积 去化率
成交均价
月均 销量
精品公寓
电梯洋房
销售监测
津滨大道区域项目
金隅悦城
项目规划图：
津滨大道区域项目
金隅悦城
项目规划图：
津滨大道区域项目
建筑效果图：
建筑风格
装修标准
公共部分
室内部分
外墙
公共区域
装修标准
门窗材质、品牌
现代风格
真石漆，瓷砖
地面瓷砖，
墙面涂料
毛坯
钢制安全门/断桥铝合金中空玻璃
户型
户型设计
金隅悦城
2室2厅1卫㎡
2室2厅2卫㎡
户型
户型设计
金隅悦城
3室2厅1卫㎡
2室2厅1卫㎡
金隅悦城
项目
客群区域来源划分：
项目小结
津滨大道区域项目
万科金色雅筑
开发商:
天津松科房地产有限公司
项目概况:万科金色雅筑地处津滨大道以东，外环以内，东起登州南路，西至雪莲南路，南临山青道，北傍方山道，社区整体被万㎡左右的公共绿地环绕。产品集低密度洋房、高层、酒店式公寓、商业于一体，占地约9万平米，总建筑面积约17万平米。容积率，绿化率达40%。
项目综合信息
万科金色雅筑
团队
名称
开发商：
天津松科房地产有限公司
投资商：
天津松科房地产有限公司
建筑设计
代理商/策划单位：
天津伟业房地产顾问投资有限公司
园林设计单位：
物业公司：
天津万科物业服务有限公司
项目综合信息
万科金色雅筑
地理位置
项目规模
产品构成
设计标准
备注
东丽区津滨大道与登州南路交口南行800米
总占地：9万平米
15-21层高层
6层到顶洋房
2梯4户
1梯2户
共分三期，1-2期均已售罄，目前销售三期，2栋21层高层，2栋六层洋房，剩余6栋洋房未开盘。
总建面：17万平米
建筑规划
项目综合信息
万科金色雅筑
户型
面积区间
套数
占比
一居
70
二居
90-117
三居
140
四居
无
高层二居
89
户型设计
项目综合信息
万科金色雅筑
类型
推售套数
成交套数
推售 面积
成交 面积
面积 去化率
成交均价
月均销量
6层洋房
21层高层
销售监测
津滨大道区域项目
万科金色雅筑
项目规划图：
津滨大道区域项目
万科金色雅筑
建筑效果图：
津滨大道区域项目
万科金色雅筑
项目效果图：
建筑风格
装修标准
公共部分
室内部分
外墙
公共区域
装修标准
门窗材质、品牌
现代风格
洋房为瓷砖，高层为涂料
地面瓷砖，
墙面涂料
毛坯
钢制安全门/断桥铝合金中空玻璃
户型
户型设计
万科金色雅筑
洋房1室1厅1卫㎡
洋房2室2厅1卫㎡
户型
户型设计
洋房2室2厅2卫㎡
洋房3室2厅2卫㎡
户型
万科金色雅筑
户型设计
高层2室2厅1卫㎡
高层2室2厅1卫㎡
项目
客群区域来源划分：
项目小结
项目个案情况
昆仑路区域项目
保利玫瑰湾
红星国际
分布区域：
昆仑路区域项目
保利玫瑰湾
开发商:保利（天津）房地产开
发有限公司
项目概况:保利玫瑰湾临近卫国道、昆仑路（快速路）中环线、金钟河大街、外环线等城市快速交通路网。保利玫瑰湾占地面积337081平方米，建筑面积700000平方米，容积率，绿化率41%。住宅为24、29、32层 ，住宅2梯3/4户，主推90-140平米的户型。
项目综合信息
保利玫瑰湾
团队
名称
开发商：
保利（天津）房地产开发有限公司
投资商：
保利（天津）房地产开发有限公司
建筑设计
深圳筑博工程设计有限公司
代理商/策划单位：
天津嘉世房地产营销策划有限公司以及广州保利地产代理有限公司
园林设计单位：
北京顺景园林有限公司
物业公司：
保利物业
项目综合信息
保利玫瑰湾
地理位置
项目规模
产品构成
设计标准
备注
东丽昆仑路与满江道交口，临近卫国道
总占地：
高层24-32层
2梯3-4户
一期8栋高层已经售完，二期共16栋，已开盘8栋，三期规划中。
总建面：
公寓
6梯18户
建筑规划
项目综合信息
保利玫瑰湾
户型
面积区间
套数
占比
一居
无
无
二居
89-91
50%
三居
121-142
50%
四居
无
无
无
复式
无
无
无
户型设计
项目综合信息
保利玫瑰湾
销售监测
类型
推售 套数
成交 套数
推售 面积
成交 面积
面积 去化率
成交均价
月均 销量
高层住宅
昆仑路区域项目
保利玫瑰湾
项目规划图：
昆仑路区域项目
保利玫瑰湾
建筑效果图：
昆仑路区域项目
保利玫瑰湾
建筑效果图：
建筑风格
装修标准
公共部分
室内部分
外墙
公共区域
装修标准
门窗材质、品牌
欧式风格
高级涂料及面砖
墙面地面均为瓷砖
毛坯
钢制入户门，断桥铝合金窗，双层中空玻璃
户型
保利玫瑰湾
户型设计
高层2室2厅1卫㎡
高层2室2厅1卫㎡
户型
保利玫瑰湾
户型设计
高层3室2厅2卫㎡
高层3室2厅2卫㎡
项目
客群区域来源划分：
项目小结
昆仑路区域项目
红星国际
开发商:天津市华运商贸物业有限公司
项目概况:红星国际紧邻津滨大道，交通便利、地理位置优越，规划中的地铁4、5号线在项目附近设站。总占地300余亩，建筑规模90万平方米。采用当今世界最时尚的HOPSCA规划模式，规划为大型商业，精品公寓，高层住宅等产品。
项目综合信息
红星国际
团队
名称
开发商：
天津市华运商贸物业有限公司
投资商：
天津市华运商贸物业有限公司
建筑设计
中煤国际工程集团重庆设计研究院
代理商/策划单位：
易居中国
园林设计单位：
润枫国际
物业公司：
世邦魏理仕物业管理服务有限公司
项目综合信息
红星国际
地理位置
项目规模
产品构成
设计标准
备注
河东津滨大道160号（东兴桥西）
总占地：万平米
高层30-34层
2梯3-4户
高层住宅共7栋，主力户型为二居，三居，及50平米LOFT
总建面：万平米
Loft公寓
6梯18户
建筑规划
项目综合信息
红星国际
户型设计
户型
面积区间
套数
占比
一居
50（LOFT）
二居
87-100
%
三居
123-132
%
四居
无
无
无
复式
无
无
无
项目综合信息
红星国际
销售监测
类型
推售 套数
成交 套数
推售 面积
成交 面积
面积 去化率
成交均价
月均 销量
高层
LOFT
昆仑路区域项目
红星国际
项目规划图：
昆仑路区域项目
红星国际
建筑效果图：
昆仑路区域项目
红星国际
建筑效果图：
建筑风格
装修标准
公共部分
室内部分
外墙
公共区域
装修标准
门窗材质、品牌
现代风格
石材，涂料
地面瓷砖，墙面瓷砖
毛坯
钢制安全门，断桥铝合金中空玻璃
户型
户型设计
红星国际
2室2厅1卫1厨㎡
2室2厅2卫1厨㎡
户型
户型设计
红星国际
3室2厅2卫1厨㎡
3室2厅2卫1厨㎡
项目
客群区域来源划分：
项目小结
建筑规模
项目信息汇总
项目名称
楼体类型及数量
占地面积
建筑面积
功能类型
香邑国际
31栋13层小高层
117000平米
220000平米
小高层住宅
天房翠海红山
26栋14才层小高层
55000平方米
110000平方米
小高层住宅
百合春天
158800平方米
220000平方米
洋房，小高层，高层
金隅悦城
15栋9-12层小高层，2栋7层电梯洋房，4栋别墅（一期第一组团）
182000平方米
290466平方米
电梯洋房，精品公寓，别墅
万科金色雅筑
2栋21层高层，8栋6层洋房（二期）
90000平米
170000平米
洋房，高层，酒店式公寓
保利玫瑰湾
8栋32层高层（一期），16栋24-32层高层（二期）
337081平方米
700000平方米
高层住宅
红星国际
住宅部分共7栋30-34层高层
29600平方米
138021平方米
住宅
项目信息汇总
项目名称
地理位置
项目规模
产品构成
设计标准
套数
建筑面积
备注
香邑国际
河东区与东丽区交汇区，成林道与登州路交口
总占地万平方米
小高层:13层
2梯4户 2梯2户
22万平米
31栋小高层
总建面22万平方米
天房翠海红山
成林道北侧，登州路与程新道交口
总占地万平方米
小高层:14层
2梯2户
2梯3户
2梯4户
11万平米
26栋小高层
总建面11万平方米
金隅悦城
东丽津滨大道与跃进路交口
总占地:万平方米
电梯洋房：7层
1梯2户
15栋小高层、2栋7层洋房（一期第一组团）
总建面:29平方米
小高层:9-12层
1梯2户
万科金色雅筑
东丽区津滨大道与登州南路交口南行800米
总占地:9万平方米
洋房：6层
1梯2户
2栋高层6栋洋房（三期）
总建面:17万平方米
高层:21层
2梯4户
红星国际
河东津滨大道160号（东兴桥西）
总占地:万平方米
高层:30-34层
2梯3户
7栋高层
总建面:万平方米
保利玫瑰湾
东丽昆仑路与满江道交口，临近卫国道
总占地：万平米
高层：24-32层
2梯4户
8栋售罄（一期），16栋在售（二期）
总建面：70万平米
户型面积
项目名称
户型
面积区间
套数
占比
项目名称
户型
面积区间
套数
占比
金隅悦城（小高层）
一居
-
-
-
金隅悦城
（电梯洋房）
一居
-
-
-
二居
90-95平米
%
二居
-
-
-
三居
120-140平米
%
三居
120-140平米
%
四居
-
-
-
四居
-
-
-
复式
-
-
-
复式
-
-
-
万科金色雅筑（高层）
一居
-
-
-
万科金色雅筑（洋房）
一居
70平米
%
二居
89
%
二居
90-117平米
%
三居
-
-
-
三居
140平米
%
四居
-
-
-
四居
-
-
-
复式
-
-
-
复式
-
-
-
香邑国际
一居
70平米
-
-
天房翠海红山
一居
65平米
%
二居
90-93平米
%
二居
93-98平米
%
三居
124-130平米
%
三居
134-138平米
%
四居
-
-
-
四居
-
-
-
复式
-
-
-
复式
-
-
-
红星国际
一居
-
-
保利玫瑰湾
一居
-
-
-
二居
87-100平米
%
二居
89-91平米
%
三居
123-132平米
%
三居
121-142平米
%
四居
-
-
-
四居
-
-
-
复式
-
-
-
复式
-
-
-
价格及销售情况
项目名称
类型
成交均价
月均销量
项目现状
销售情况
金隅悦城
高层
11500元/平米
1期第一组团正在销售
电梯洋房
13000元/平米
万科金色雅筑
高层
约9000/平米
1-2期售磬，3期销售中
多层洋房
约12000元/平米
香邑国际
小高层
12500元/平米
1期售完2期已开盘
天房翠海红山
小高层
10700元/平米
1期售完2已开盘
红星国际
高层
18000元/平米
正在销售中
保利玫瑰湾
高层
12000元/平米
1期售完2期已开盘
-
住宅市场总结
1、住宅供应量：
目前武清城区已上市销售的待售存量住宅建筑面积大约在160-180万平方米，已知待上市住宅建筑面积约130万平方米（不含东蒲洼区域住宅供应），就武清城区来说新增供应集中在西部区域，未来武清新城西部住宅供应量较大。
2、产品形式：
武清住宅产品以高层、小高层为主，多层洋房的供应量较少，杨村核心区住宅基本以高层为主，洋房产品将主要分布在边缘区域。
3、户型及面积区间：
住宅设计的主力户型为2居和3居占有绝对比重，一居室和4居以上住宅的比例较低，城区核心位置的户型面积尺度相对较大，西部新城以及其他区域的主流产品以紧凑型户型为主，并且市场反馈较好。
4、市场反馈：
洋房产品的销售价格和消化速度表现良好，改善型需求更为认可多层的低密度产品。
武清住宅的供应量和消化量最大的是70-90平米2居和100-130平米的三居产品。
完
END
*
