市场容量与客户需求
市场容量内涵市场容量是指在不考虑产品价格或供应商的策略的前提下市场在一定时期内能够吸纳某种产品或劳务的单位数目,所以市场容量实际上就相当于需求量.市场需求决定供给。房地产的市场容量是指有现实需求的购房者准备购买房屋的面积总量，购房者对于房屋的类型选择可以分为商品房（开发商新建商品房、政府推出的经济适用房和中低价商品房）和存量房（包括二手房、上市公房等）。
市场容量内涵房地产市场需求量直接影响市场供求双方的地位，不断上升的需求量是房地产市场高速发展的主要动力。房地产市场对商品房的总需求量，即市场的有效潜在需求量。对市场容量统计的方法主要从准购房者角度得出有实际购买意愿的需求量。分析角度包括总体容量、已实现的市场容量、区域需求结构、价格需求结构等，市场容量分析是房地产市场研究的基础，总量及层次结构的变化及趋势对把握房地产市场的发展至关重要。
市场容量影响因素城市化进程居住水平（人均住宅市市场场容容量量流动人口量面积提升）折旧率
市场容量影响因素城市化进程对房地产市场容量的影响评估目前城市总人口：P1，城市化水平：A1城市总体规划XXXX年城市总人口P2，城市化水平：A2城市化进程带来城市人口增加量P′P′= P2*A2-P1* A1人均住房建筑面积：B（一般在20——30㎡之间）城市化进程所带来的房地产容量的变化值：C1C1=（P2*A2-P1* A1）*BC1需要经过后续因素带来变化的修正
市场容量影响因素居住水平提升对房地产市场容量的影响评估目前城市总人口：P1，城市化水平：A1，人均住房建筑面积B1城市总体规划XXXX年城市总人口P2，城市化水平：A2，人均住房建筑面积B2城市化进程带来城市人口增加量P′P′= P2*A2-P1* A1人均住房建筑面积：B′=B2-B1考虑居住水平提升对房地产市场容量的影响对城市化进程所带来的房地产容量的变化值C1进行修正：C2=P2*A2* B2-P1* A1* B1
市场容量影响因素折旧率对房地产市场容量的影响评估目前城市总人口：P1，城市化水平：A1，人均住房建筑面积B1目前城市现有住房面积B：B=P1* A1* B1年均折旧率e：一般住宅折旧年限40年计算，每年折旧率为％折旧率对房地产市场容量所带来的变化值C′1C′1=B*e=P1* A1* B1*e
市场容量影响因素流动人口量对房地产市场容量的影响评估城市化过程的另一个特点是出现大量的流动人口。以深圳、广州、上海和北京四大一线城市最为明显。大量的流动人口则带来的庞大的租赁需求客户。城市流动人口量：P3城市人均居住最低标准：B′流动人口对房地产市场容量所带来的变化值C′2C′2= P3* B′
市场容量影响因素综合对影响城市房地产市场容量的四大因素——城市化进程、居住水平、折旧率和流动人口量，经过一系列的修正，可以得出：城市房地产市场容量C：C=C2+C′1+C′2=（P2*A2* B2-P1* A1* B1）+P1* A1* B1*e+P′* B′注：目前城市总人口：P1，城市化水平：A1，人均住房建筑面积B1城市总体规划XXXX年城市总人口P2，城市化水平：A2，人均住房建筑面积B2年均折旧率e：一般住宅折旧年限40年计算，每年折旧率为％城市流动人口量：P3城市人均居住最低标准：B′
需求层次理论富裕阶段自我实现附加价值尊重需求应用于住房需求小康阶段住房需求社会需求舒适住房需求安全需求便利住房需求温饱阶段生理需求基本住房需求“马斯洛”需求层次理论房地产需求层次理论
房地产发展阶段与客户需求前三阶段，可以看出其开发理念尽管有所差异，但都无一不是以房子为核心，以满足人们的住房需求为主。第一阶段基本需求：遮风避雨短缺时代，开发量主导效益第二阶段便利需求：居家便利性地段论，城市中心规模化发展，城市中心强化扩大注重建筑质量、楼盘布局软第三阶段舒适需求：居家舒适度件建设等，以提升居家舒适度为开发主调附加值需求：消费观念的更看重住房以外所能提供的第四阶段多元化，住房郊区化附加价值，跳出房地产圈子搞房地产的概念地产第四阶段分为两个层次，第一层次为健康、运动、休闲的需求，第二层次为“学习－不断提升”的需求，其目标是自我实现。碧桂园------“给你一个五星级的家”南国奥园------”体育产业＋房地产业的复合和“科学锻炼，健康人生”理念“学习－自我提升”的阶段：复合教育型社区互动交流学习型社区
市场需求金字塔模型模型注释p此模型仅是对消费者需求进行层次分解的示例品品牌牌p不同的项目由项目定位出发得出的人人群群层次分类也不同社社区区形形象象和和文文化化相关模型及概念健健康康管管理理及及服服务务1、马斯洛需求层次理论社社区区内内外外的的运运动动设设施施
购房需求动机研判房者购买住房的需求动因主要包括拆迁安置购房、结婚购房、改善居住购房、投资购房以及城市化进程等方面所带来的购房需求。拆迁安置购房需求：与城市发展阶段密切相关。在城市发展期次需求量较小，在城市发展成熟阶段，受城市发展规模和城市用地量的限制，拆迁购房需求将大幅度增加，甚至成为居民购房需求的主导。结婚购房购房需求：结婚购房比例相对比较稳定，但是80年代的“婴儿潮”将在3—5年内促使结婚购房比例有一定幅度增加。改善居住购房需求：改善居住购房需求将不断增加。随着我国经济的快速增长，居民收入也显著提高，因此，对于改善居住条件，提高生活质量的购房需求也在相应的逐步增加。不少高收入者开始拥有第二居所、第三居所，以小换大，以旧换新的消费理念也为普通消费者所接受。投资购房需求：投资购房需求波动较大也较快。此类需求相对受政策导向和国家经济大环境影响较大。城市化进程：区域的城市化水平增长速度城市人口机械增长率决定城市的外来人口增长速度，反映此类需求的增长。
市场需求量预测方法指标依据：发达国家的成熟房地产市场每年的消化量是千人10套的标准。2007—2008年珠三角大部分二线城市房地产业受国家宏观调控影响后市场低迷，成交量持续走低，投资客比例较少，取年市场消化量约为每千人8套。另需要根据城市房地产现状以及对未来城市房地产发展利好的预测适当调整此指标。根据区域统计局预计,2009年底区域人口将达到A万，则预计2009年区域的商品房需求量为：A/1000*8（套）
