楼市“限售”调控政策专题研究
“限售”政策本质上是防范系统性金融风险
二、通过赠与方式转让住
房后，再次购买住房需满
3年。
三、新购买住房的，需取
得产权证后满2年方可上
市交易
2017年3月25日厦门市商品住宅“限售”政策的出台，标志着新一轮楼市调控政策的实施，截止
到2017年9月25日，至少44个城市加入到限售队伍行列
楼市“限售”政策
福州 厦门
珠海 杭州
广州
•本市五城区（包括闽侯
县）户籍居民家庭购买第
二套住房，非本市五城区
户籍居民家庭购买第一套
住房，取得不动产权证未
满2年的，不得上市交易，
不得办理转让公证手续
•通过赠与方式转让
住房后，再次购买
住房需满3年
•新购买住房的，需
取得产权证后满2年
方可上市交易
•增设企业购买限购区
域住房的限制上市交
易年限，需满3年方可
上市交易
•在本市范围内(六区四
市)购买的新建商品住房
和二手住房，需取得
《不动产权证书》满2年
后方可上市交易
•居民家庭新购买的住房，
须取得不动产证满2年后
方可转让或办理析产手续
•企事业单位、社会组织
等法人单位新购买的住房，
须取得不动产证满3年后
方可转让
青岛
•居民家庭和企事业
单位、社会组织等法
人单位新购买的住房，
须在取得不动产权证
满3年之后才能上市
交易
•新购买的商品住房（含
新建商品住房和二手住
房）须取得不动产权证
满3年方可转让
惠州
•本市行政区域内购买
住房的(含新建商品住
房和二手住房,以网签
时间为准),须取得不
动产权证满2年后方
可上市交易
东莞
•市区范围内户籍家庭拥
有第二套住房及以上、
非市区范围内户籍居民
家庭拥有第一套住房及
以上的，自取得《房屋
所有权证》或《不动产
权证书》未满2年的，不
得上市交易
扬州 常州
启东
•外地人买一、二
手房3年内限售
•购房人应在取得
产权证（不动产证）
后满2年方可上市
交易
自厦门3月份开启楼市限制交易的先例后，福州、青岛、杭州、广州、启东、珠海、惠州、东莞、
扬州、常州、成都、长沙、郑州、保定等，2017年上半年累计已经有1省（海南）和28市出台限
售政策。在限购限贷之后，“限售”已经成为楼市新一轮调控升级的必要手段
•本市居民家庭购买
第二套及以上住房，
非本市户籍居民购
买第一套及以上住
房，2年内限售
长乐
徐水
•在本区购买新建商品住
房或二手住房后，须在
取得产权登记证书满2
年后方可进行交易。
•非本地户籍家庭：
以家庭为单位，在
我区限购新建住宅
或二手房自登记之
日起5年内不得转让。
白沟
楼市“限售”政策时间轴-第I阶段
限售第I阶段
西安
海南全省
开封 济南
芜湖
•限购区域内购买的商品
住房及二手住房需取得
《不动产权证书》后满2
年方可交易
•新购买的第2套及上
新建商品住宅，取得
房产证后2年内不得转
让;企事业单位、社会
组织等法人单位新购
买的新建商品住宅，
取得房产证后3年内不
可转让。
•长清、章丘也纳入限
购范围,限购区域内购
买的住房,要在不动产
证满2年后才能上市交
易
•包括限购区域增加新郑
市、荥阳市、中牟县。
购房不满3年的不得上市
转让。
•芜湖新购买(自该新政施
行之日起)的商品住房(含
新建商品住房和二手住
房)，须取得不动产权证
满2年方可转让。
郑州
•在开封市区(不含祥符
区)购买的新建商品住
房，不动产权证书满3
年方可上市转让，交
易双方通过赠与方式
转让住房的，参照购
买新建商品住房执行。
•购房人（含居民家庭、
企事业单位、社会组织）
新购住房在取得不动产
权证后，3年内不得转
让（包括赠与，自签署
《赠与合同》并办理转
让确认手续之日起）。
南京
•在限购区域内购买的
商品住房，需取得
《不动产权证书》满
2年后方可上市交易。
长沙
•新购买商品住房或者
二手住房的，从取得不
动产权证开始计算，2
年内不得上市交易。
嘉兴 无锡
海口
•企事业单位、社会组
织等法人单位新购买
的新建商品住宅，须
取得不动产权登记满5
年后方可转让。
•购买住房（含二手住
房）在取得不动产权
证2年内不可转让；法
人单位购买住房（含
二手住房），在取得
不动产权证3年内不可
转让。
保定
•保定2017-030号地块
在出让条件中规定，购
房人在取得不动产权证
之日起10年内不得买卖。
•限购区域取得产权证
3年才能转让
成都
承德
•商品住房须取
得不动产证满
2年后方可上
市交易
自厦门3月份开启楼市限制交易的先例后，福州、青岛、杭州、广州、启东、珠海、惠州、东莞、
扬州、常州、成都、长沙、郑州、保定等，2017年上半年累计已经有1省（海南）和28市出台限
售政策。在限购限贷之后，“限售”已经成为楼市新一轮调控升级的必要手段
楼市“限售”政策时间轴-第I阶段
限售第I阶段
东莞
徐州
西安
沈阳
•限规定企事业单位、社
会组织在4月11日后购房
（包括新建商品住房和二
手房）的，需在不动产权
证满2年后方可网上签约
交易
•在市区范围内户籍居
民家庭拥有2套住房及
以上、非市区范围内
户籍居民家庭拥有1套
住房及以上的，家庭
所拥有商品住房自权
属登记之日起未满2年
的，不得上市交易
•4月18日以前在限定
的区域内购买的商品
住房需满5年才可上市
交易，二手房也需要
在满2年才可交易
•凡在我市购买新建商品
住房的，取得不动产权
证未满2年的，不得上市
交易，不得办理转让公
证手续
•购买家庭第二套及以上
二手住房的，自《不动产
权证》登记日期起满2年
可上市交易。而非本市户
籍居民购买商品住房的，
自商品房合同网签备案之
日起满5年可上市交易
福建福清
•凡在主城区范围内
（渝中区、江北区、沙
坪坝区、九龙坡区、大
渡口区、南岸区、北碚
区、渝北区、巴南区、
两江新区）新购买的新
建商品住房和二手住房，
须取得《不动产权证》
满2年后才能上市交易
佛山
•自然通风、采光和配套
设施满足居住生活的商
业、办公等项目，不改
变使用年限，建设单位、
法人或个人可申请改建
为租赁住房，改建后的
租赁住房，10年内不得
转让
南昌
•在全市（含南昌县、进
贤县、安义县、新建区）
范围内，所有新交易的
住宅（含新建商品住宅
和存量住宅，以合同网
签时间为准），须取得
不动产权证满2年后方
可转让
重庆
•自发文之日起新购的
住房（含新建商品住
房和二手房）5年内
不得上市交易
石家庄
•自9月23日起，凡在贵
阳市购买的新建商品住
房，3年内不得转让
贵阳 南宁
•企事业单位、社会组
织等法人单位在南宁
市区（不含武鸣区）
购买第二套及以上住
房（含新建商品住房
和二手住房）的，须
取得不动产权证书满2
年后方可转让
•在南宁市区（不含武
鸣区）购买第三套及
以上住房的（含新建
商品住房和二手住
房），须取得不动产
权证书满2年后方可转
让
南宁
张家口
•中心城区新购
住房3年后方
可上市交易
2017年9月底，随着重庆、南昌、南宁。石家庄和贵阳等城市加入限售，全国正式开启第二轮楼
市限售政策。据说至少14个城市被相关部门约谈，按这个速度，至少还有6个城市会出台新政
楼市“限售”政策时间轴-第II阶段
限售第I阶段 限售第II阶段
城市 出台时间 政策性质 距离上一次政策调控时间
全国 2007年9月 收紧
全国 2008年10月 放宽 13个月
全国 2009年5月 放宽 7个月
全国 2010年1月 收紧 8个月
全国 2010年4月 收紧 3个月
全国 2010年9月 收紧 5个月
全国 2011年1月 收紧 4个月
全国 2013年2月 收紧 25个月
全国 2014年9月 放宽 19个月
全国 2015年3月 放宽 6个月
全国一二线热点城市 2016年3月 收紧 12个月
全国一二线热点城市 2016年9月 收紧 6个月
全国一、二、三四热点城市 2017年3月 收紧 6个月
政策时效期均值 8个月
两会 十九大
中央层面长期以来着力抑制资产泡沫，遏制房价过快上
涨，并且两会期间重申对热点城市楼市调控的必要性，
十九大就是下一次政策密集出台的重要时间窗口，2018
年上半年前调控不会放松。
政策时效性周期研判
从全国历年政策来看，时效期主要集中在5-7个月，调控政策的时效性逐步降低，需要加强版的楼
市调控措施为楼市降温。从2017年3月集中出台楼市收紧开始，以5-7个月的政策时效期进行推算，
那么2017年8-10月是楼市收紧政策加强版的集中出台期，与当前政策出台的时间点吻合
中央会议与政府换届
12届全国人大会
议
2013年3月
习近平当选国家主
席
11届全国人大会
议
2008年3月
胡锦涛当选国家主
席
5年一次领导层换届
2012年11月
第十八次全国代表
大会
2007年10月
第十七次全国代表
大会
5年一次领导层换届
13届全国人大会
议
2018年3月 2017年下半年
第十九次全国代
表大会
？？？？
•背景：美国“次贷”危机爆发，国内
房地产市场已经出现过热，国内经济
增长仍然依靠“三驾马车”；
•2008年金融危机后，中央担心经济受
金融危机的负面冲击，于是实行货币
宽松并全面刺激住房消费；
•背景：美元进入加息周期，中国经济增
速放缓，国内房地产市场出现分化，一
线城市金融暴露金融风险，传统增长模
式拉动经济增长出现瓶颈；
•由于担心中国经济增速放缓，中央开启
新一轮货币宽松，旨在进行分类住房刺
激，最终引导三四线城市“去库存”
•背景：美元进入下降通道，人民币国际化
程度增加，中国经济增速放缓成为常态，国
内房地产市场出现持续分化，寻求经济结构
调整和转型；
•由于中国经济增速放缓成为常态，随着美
元下行和人民国际化增加，应对金融风险积
累的难度加大。国内房地产市场城市间分化
持续加大，对房地产高度依赖将阻碍中国经
济结构调整和转型，所以中央将寻求长效调
控机制为经济结构转型腾挪时间和空间
“十九大”在2017年下半年召开，2018年上半年是“两会”召开的时间点。在这两个关键时间
点，调控政策不会放松，楼市要稳定的基调不会变。根据5-7个月政策时效性，这两个时间都是时
效降低的时点，如果楼市继续升温，不排除更严厉的调控政策出台
2017年4月10日，银监会发布了6号文《关于银行业风险防控工作的指导意见》，提出了对十大
类风险的具体防控要求，“限售”政策正是防范系统性风险的实施手段
中国银监会发布6号文件
01
02
03
加强信用风险管控，维护资产质量总体稳定
摸清风险底数；严控增量风险
处置存量风险；提升风险缓释能力
完善流动性风险治理体系，提升流动性风险管控能力
加强风险监测；加强重点机构管控；
创新风险防控手段；提升应急管理能力
加强债券投资业务管理，密切关注债券市场波动
健全债券交易内控制度
如何理解
“限售”政策？
“限售”政策解读
限售政策与限购、限贷政策不同点
01
02
持有、交易环
节的不同
时间上的不同
限售政策与限购、限贷政策在时间上和持有、交易环节上有着本质的不同
在持有、交易环节的不同
限售 限购限贷
交易环节：
限售本质上是抑制
房产供应端（个人、
企业和社会组织）
持有环节：
冲击自持卖房人群
交易环节：
限购、限贷本质上是抑
制购房需求端（个人）
持有环节：
冲击房地产供给端（开
发商）
在交易环节上，限购、限贷政策本质上市抑制购房需求端，加高了购房人的门槛，抑制了部分购房
需求和投资投机需求，而限售政策本质上是抑制了房产供应端，抑制了投资购房持有者倒卖房屋从
中获取利益的行为；在持有环节上，限购、限贷政策主要冲击的是房地产开发企业，而限售政策，
主要冲击的是自持卖房人群
图：限售政策与限购、限贷政策在持有、交易环节的不同
在时间上的不同
政策执行期一般
为1-2年
限购、限贷
须取得不动产证满2年
或3年后（个别城市更
长时间）方可转让或
办理析产手续
限售
限售和限购、限贷政策在时间上的不同主要体现在，限售时间相对较长，一般为2-3年（个别城市
更长时间），而限购、限贷政策执行期相对较短，一般为1-2年
图：限售政策与限购、限贷政策在时间上的不同
“限售”政策时间上设定的目的
本次“限售”政策须取得不动产证满2年或3年后（个别城市更长时间）方可转让，在时
间上的设定主要有两个目的：
01
02
将活跃的楼市需求冻结并后置，
避免快进快出的楼市投资投机炒
作行为，起到抑制投资投机的作
用，使当前的楼市降温.
为楼市后续政策调整争取更多的时
间，尤其是楼市长效调控机制相关
的准备措施，比如房地产税立法、
不动产登记等等
市场趋势表明“限售”政策出台的必要
核心城市成交面积平均市场周期长度39-40个月。2017年第4季度是市场整体成交面积波谷期，以
半个周期（20个月）向前推，那么2016年3季度至2017年4季度，整体市场的成交面积处于下行
周期，热点城市政策集中出台限售政策，防止系统性金融风险爆发
未来1-2年市场趋势-成交面积
城市类别 城市
量周期长度
（月）
近一轮销售面积 近一轮销售面积
波峰 波谷
长三角
上海 39-40 2019年4月 2017年8月
杭州 33-34 2018年5月 2019年10月
苏州 27-28 2018年1月 2019年2月
无锡 39-40 2019年4月 2017年8月
合肥 39-40 2019年8月 2017年12月
南京 39-40 2019年4月 2017年8月
环渤海
北京 39-40 2019年1月 2017年5月
天津 39-40 2019年7月 2017年10月
济南 33-34 2018年8月 2017年3月
石家庄 22-23 2018年8月 2017年8月
珠三角
深圳 26-27 2019年9月 2018年8月
广州 39-40 2019年6月 2017年10月
中西部
武汉 39-40 2019年4月 2017年8月
成都 39-40 2019年8月 2017年11月
郑州 39-40 2019年5月 2017年9月
南昌 39-40 2019年3月 2017年7月
长沙 39-40 2019年7月 2017年11月
重庆 26-27 2019年5月 2018年3月
西安 39-40 2019年7月 2017年12月
东北
沈阳 26-27 2017年9月 2018年10月
长春 39-40 2019年9月 2018年11月
大连 39-40 2019年7月 2017年12月
海西经济区
福州 19-20 2017年11月 2018年8月
厦门 39-40 2018年12月 2017年4月
核心城市商品住宅成交面积周期走势示意图
2017年4季度
2019年2-3季度
2016年3季度
核心城市成交价格平均市场周期长度39-40个月，其中2018年4季度为成交均价周期的谷底，以半
个周期（20个月）向前推，那么2017年3季度至2018年4季度，整体市场的房价处于下行周期，
为了锁定下行周期内抛售资产所引发的系统性金融风险，限售政策预先锁定资产价格
未来1-2年市场趋势-成交均价
城市类别 城市
价周期长度
（月）
近一轮销售均价 近一轮销售均价
波峰 波谷
长三角
上海 39-40 2020年1月 2018年5月
杭州 33-34 2020年3月 2018年7月
苏州 27-28 2018年10月 2017年8月
无锡 39-40 2020年4月 2018年8月
合肥 39-40 2020年4月 2018年8月
南京 39-40 2020年2月 2018年6月
环渤海
北京 39-40 2020年2月 2018年7月
天津 39-40 2020年3月 2018年8月
济南 39-40 2020年6月 2018年10月
石家庄 39-40 2020年5月 2018年10月
珠三角
深圳 26-27 2018年4月 2019年5月
广州 39-40 2020年4月 2018年8月
中西部
武汉 39-40 2020年5月 2018年9月
成都 39-40 2020年6月 2018年10月
郑州 39-40 2020年6月 2018年10月
南昌 39-40 2020年6月 2018年10月
长沙 39-40 2020年7月 2018年11月
重庆 39-40 2020年5月 2018年10月
西安 39-40 2020年6月 2018年10月
东北
沈阳 39-40 2020年7月 2018年11月
长春 39-40 2020年8月 2018年12月
大连 39-40 2020年6月 2018年10月
海西经济区
福州 39-40 2020年3月 2018年8月
厦门 39-40 2020年3月 2018年7月
核心城市商品住宅成交均价周期走势示意图
2018年4季度
2020年2-3季度
2017年3季度
楼市
降温
限购
限贷
限售
商品住宅在未来2年左右时间段处于价格下行周期，“限售”政策时间与下行周期时间相匹配，
“限售”政策在一定程度上冻结资产，避免了出售带来的资产贬值。限购、限贷政策并没有使楼
市百分百降温，“限售”政策叠加限购、限贷政策将加大楼市调控力度，也为推出房产税做铺垫
限售加大调控力度
楼市“限售”政策背后的逻辑
背后的逻辑
“限售”政策背后的逻辑在于过去一年的楼市升温，使得大量投资投机者进入房地产市场，全
国住房贷款交易金额占比升高，金融杠杆持续扩大，为了防控系统性金融风险，将金融风险锁
在账面上
银行
2
1 投资投
机者
当市场调整期与风险来临之后，资
金在各个城市间的轮动效应也结束，
房价上涨预期打破，楼市疯狂大潮
退去后，投资投机客将退场
由于2016年下半年以来的房贷资产均
为房价处于高位时的资产，当今年下
半年房价开始下降时，去年下半年以
来的房贷资产会缩水，金融风险增加
55%
29% 28%
53%
31%
43%
65%
84%
74%
69%
42%
9%
4% 4%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
南京 广州 武汉 上海 北京 苏州 深圳
2015年较2014年增幅 2016年较2014年增幅
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
南京 广州 武汉 合肥 上海 北京 苏州 深圳
销售金额涨幅 销售价格涨幅
图：典型城市2016年商品住宅销售金额及销售价格较2015年涨幅 图：典型城市2015和2016年商品住宅销售面积较2014年涨幅
限售政策对投机投资者的影响
2016年各城市楼市火热升温，吸引大量投机投资者进入，2016年南京商品住宅销售额较2015
年涨幅达28%，而商品住宅销售面积较2014年涨幅高达84%，深圳商品住宅销售额较2015年
则呈现高达60%的涨幅
数据来源: 同策咨询研究部、国家统计局、Wind资讯
数据说明：北京、上海商品住宅数据为不含保障房数据，其他城市均为含保障房数据
%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
160%
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
个人按揭贷款（亿元） 增速
图：2006-2016年全国个人按揭贷款总额及增速
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
房地产贷款（亿元） 个人住房贷款（亿元）
房地产贷款增速 个人住房贷款增速
图：2010-2016年主要金融机构人民币新增贷款：房地产贷款和个
人住房贷款总额及增速
2016年楼市火热升温促使大量投资客进入楼市，一些个人投资者“加杠杆”入市的行为，使得个
人按揭贷款比例急速上升，2016年全国个人按揭贷款总额达到了亿元，较2015年呈现
近一半的增长 ；而2016年主要金融机构人民币新增贷款，个人住房贷款及房地产贷款增速分别达
到了86%、58%
限售政策对投机投资者的影响
限售政策对投机投资者的影响
当市场调整期与风险来临时，三类投机投资客可能将抛售房产，限售政策对于“加杠杆”投资投机
客来讲，即使遭遇资产缩水的状况也不能用“快进快出”的方法解决资金需求问题，房产成为真正
意义“不动产”
部分“散户”无法承受房价止
涨甚至下跌、加杠杆的资金成
本等压力之时，今年上半年以
来加杠杆入市的“散户”势必
会出现抛售资产的状况
01
加杠杆”入市的“散户
由于经济周期与房地产周期在
2017年下半年后同时处于低谷
期，私营企业运营可能会遇到
资金面的问题，届时可能抛售
一部分前期投资的房产，缓解
企业运营压力
02
运营状况不佳的私营企业主
置换类需求、一部分海外移
民，他们为了获得更好的教育
环境、居住条件等，在市场调
整期到来时可能通过抛售房产
的形式进行置换
03
特定需求的群体
限售政策对银行的影响
图：2016年四大银行贷款总额及房贷占比
2014年三季度以来商业银行的不良贷款率上升最为明显，在银行金融风险上升的背景下，银行对房
地产开发企业贷款有所管控，部分银行已经调整中长期开发贷为短期开发贷，据有关部门透露，商业
银行实际不良贷款率已达到5%-6%，非常接近系统性金融风险爆发的界限%；2016年四大银行
房地产贷款总额占总贷款额的比例保持在30%左右
数据来源: 同策咨询研究部、国家统计局、Wind资讯
数据说明：房地产贷款额为个人住房贷款加房地产业贷款额
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商业银行不良贷款余额（亿元） 商业银行不良贷款比例
图：2013年第一季度到2016年底商业银行不良贷款余额及比例
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中国银行 中国工商银行 中国建设银行 中国农业银行
贷款总额（亿元） 房贷占比
限售政策对银行的影响
当下半年及明年楼市进入调整期时，房价必然面临着下降，对于银行来讲，为了避免房贷资产
缩水，金额风险增加，银行必须收紧个人按揭贷款，而楼市限售政策的出台，锁定了金融风险
锁定2016年下半年以来处于高位的房贷资
产，禁止交易，防止资产出现贬值及由于房
价下降而带来的银行的系统性金融风险
美国进入加息通道后，国内资本外流明显，楼
市限售政策使得房地产的大量投资资金沉淀于
国内，防止了资金外流，也为实体经济改革与
复苏提供了更长时间的窗口期
锁定房贷资产
防止资本外流
限售政策整体影响
将购房需求后
置，防止投资
客集中抛盘
防止系统性
金融风险的
爆发
整体来看，限售政策出台对于宏观经济和楼市都有着积极的影响，对于宏观经济来说，，在经济周期
和房地产周期处于下行阶段时，限售政策锁定了房地产资产的价格，防止其贬值，进而防范系统性金
融风险的爆发，对于楼市来说，限售政策将部分购房需求后置，防止投资客集中抛盘
图：2000年-2016年固定资产投资和GDP及其比值走势
近年来固定资产投资占GDP的比重逐年上升，
房地产投资的“虹吸效应” ，从长期来看，不
利于经济的稳定健康发展，甚至会影响到社会
的稳定
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GDP（亿元） 固定资产投资（亿元） 固定资产投资占GDP比重
老张宏论 同策研究院
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