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社区银行建设模式探索
一一以却闭物业小区四主体、三市场收入循环分析为例
王惠
龙江银行股份高限公司晗尔滨分行
[摘 要]本文借鉴国民收入循环理论四部门、三市场的收入循环模型，对封闭小区中各主体的收入、支出进行分析，找出银行业
务切入点;在封闭小区收入循环中，对各主体所处的行业情况、需求进行分析，与银行的社区战略相结合，、找到fF银行的建设模式。
[关键词]国民收入循环模型;社区银行
-、理论基础{四部门、三市场的国民收入循环模型)
在三市场和四部门组成国民收入循环模型中，各部门的经济
活动产生的经济总量是相互影响的。四部门:家庭、企业、政府
部门、国外;三市场:产品市场、生产要素市场、金融市场。循
环中，国民收入构成:NI=C+5+NT +IM。其中. C:总消费、 5:储蓄、
NT: 净税收、 1M: 进口;本国产品和劳务的购买支出(总需求或
总支出) : AE=C+I+GP+EX. 其中. C: 总消费、 I :投资、 GP: 政
府购买支出、 EX: 出口。总收入等于总支出: NI=C+5+NT +IM =
AE=C+I+GP+EX .即( 5 - I) = ( GP - NT) + (EX - 1M )。政府
的财政赤字 (GP - NT>O 时)需用该国多余的储蓄 (5-1>0)
来弥补，如果没有多余的储蓄，就必然要牺牲该国的投资(减少I)
或净出口 (EX - 1M < 0). 这显然对一个国家的经济增长是极不
利的。
二、封闭小区中备主体收入、支出分析凰银行业务切入点
封闭小区中各参与主体经济活动与国民收入循环模型类似，
也包括三市场、四主体。三市场为:产品与服务、生产要素、金
融市场;四主体为:小区业主(家庭)、物业公司(企业)、居委
会(政府部门)、社区外部(国外)。
整个循环中的收入为:社区居民的家庭收入+物业公司的经
营收入+居委会的财政拨款+社区周边商户的收入;支出为:小
区业主支出+物业公司的经营支出+居委会的对社区居民的转移
支付+对社区周边商圈的支出。
与三市场、四部门的国民收入循环模型相似，居委会为社区
居民做活动需用资金〔政府的财政赤字 (GP - NT > 0 时) J. 可
由社区业主提供〔需用该国多余的储蓄 (S-I>O) 来弥补 J.
如果业主不提供〔如果没有多余的储蓄 J. 就必然要物业公司投入
〔就必然要牺牲该国的投资(减少I) J 或减少与社区外部的互动〔
减少净出口 (EX-IM<O汀，这显然对一个社区的发展〔国家
的经济增长〕是极不利的。
封闭小区中的四主体(小区业主、物业公司、居委会、社区
外部商户)都有自己的收入和支出，银行可以详细分析每个主体
在各个市场形成的收入和支出，进而找出银行拓展业务的切入点。
1.物业业主的现金流入主要有: (1)工资、劳务及资产增值
所得; (2) 所持有资本(股票、基金、理财)增值所得; (3)对
物业共有部分使用所产生的收益。现金流出主要有(1)物业费、
电梯费、车位费等; (2)日常煤、水、电等费用; (3)日常生活
支出; (4) 房屋专项维修基金。
2. 物业公司的现金流人主要有:( 1)物业费、车位费收入。(2)
为外部商户提供代理服务的服务费。现金流出主要有: (1)员工
工资; (2) 新建物业质量保证金(交付到建设行政主管部门); (3)
物业信用服务保证金(交付到物业主管部内〉。
3. 社区居委会的现金流入主要有: (1)社区工作经费 ;(2)
社区干部生活补助; (3 )社区活动社会收益等。现金流出主要有:
社区活动支出。
4. 社区外部商户的现金流入主要有 1 出售产品或服务的收入。
现金流出主要有:购买原材料及人工费用的支出。
通过对四主体现金流入和流出的单位不同，可以找到银行业
务的切人点。具体有四方面切人 J 一是为物业业主提供代洗衣物、
代送蛋糕等贴身服务，取得客户粘性，进而办理业主一卡通，实
现物业门禁、个人储蓄、个人理财、贷款等业务功能。二是为物
业公司的各种收入(物业费、新建物业质量保修金等)提供结算
服务，发展物业公司员工工资代发等业务。三是为社区居委会提
供结算(社区工作经费、活动经费等)及工资代发服务。四是为
社区周边商户提供服务(结算、信贷等)。
三、结论
随着互联网金融的兴起，各类互联网金融产品的出现和发展
会冲击银行的业务，但本文认为短期内银行卡仍是各类结算的载
体，所以，做好发卡及予机银行等基础结算工具的拓展，仍是银
行业务发展的重要举措。做实社区银行，会带动如银行卡、理财
等业务的发展。社区银行模式很多，赞助社区搞活动、提供代办
服务等。本文认为，落实将银行开进社区，除了做好传统的与社
区联合做活动，还可以对辖内中高档大型封闭社区进行调研，尝
试在社区中心公共活动区域租用一楼居民楼，社区便利型网点或
布放离行式自助设备，为居民办理社区一卡通(小区门禁集各种
缴费、区外高速路收费、地铁收费等功能的银行卡)、提供社区居
民最需要的服务，拉近与社区居民的关系，赢得信任。同时，和物
业公司紧密合作，从而实现居民、物业公司、银行、商圈商户的共
赢。其好处一是租金成本较社区周边底商更低;二是提供代洗衣物
等贴身服务，赢得信任，有利于充分挖掘和营销客户;三是相当于
增加物业公司的服务配套能力，有利于物业公司经营和管理。
参考文献:
[1) <哈尔滨市社区建设管理办法(试行 n. 哈发 [2010)13 号，基
层政权和社区建设司. 2010 年 10 月 19 日
[2) <哈尔滨市物业服务信用保证金管理规定>.哈住房发 [2010J
17 号
[3) 魏勋，蔡继明.现代西方经济学教程.南开大学出版社出版
[4) 美国社区银行发展模式中国金融 .2014 年第 03 期
.....1。
