金融商务浅析房价棘轮效应与未来通缩预期左志博（西南财经大学611130）摘要：我国房价近几年来持续走高，并在一系列打压政策下依然坚挺，成为普遍关注的问题。而有些人把房价上涨与我国目前的通货膨胀联系起来，认为房价上涨导致了通胀的预期。本文从房价棘轮效应的原因出发，研究其对我国货币机制的影响，从而发现房价上涨不仅不会推动通胀，反而会形成未来通货紧缩的预期。关键词：房价棘轮效应通货紧缩的货币都涌入到股市与房地产业，在股市与楼市制造了相当一、我国房价的棘轮效应大的泡沫，但对实体经济的影响却很小。由于房价的棘轮效我国房地产业在经历了种种措施的打压下，仍然保持着应，对住房有需求的中低收入居民储蓄倾向很大，他们把大部价格居高不下、稳步上涨的趋势。根据最新数据，70个大中城分的收入都存在银行里，形成了银行的负债。银行面对大量市中，5月份房价同比上涨的有67个，环比上涨的有61个，而的存款，在盈利目标的约束下，只能将这些资金投资于目前我以2010年为基年仅有1个城市房价未上涨。事实上，我国从国利润空间较大、风险敞口较小的房地产业，进一步推动房价2009年底就开始针对房地产业收紧信贷甚至停贷，而房价在有升无降，从而形成恶性循环。因此，由于房价的棘轮效应，一年多的打压中仍然逆势而动，体现出一种棘轮效应。央行发行的货币大部分流入到房地产业，并不能造成对实体造成这种现象的原因主要有两点，一是房地产开发商信经济的通胀压力。贷成本逐年增加。房地产开发商建设商品房的资金来源，除另一方面，由于房价棘轮效应造成居民储蓄倾向较高、消了少部分来自于自有资金与期房购买者的先期款，其余大部费倾向不旺，实体经济发展并不景气。从股市撤出的资金与分是依靠信贷机构的贷款。贷款利息自然被追加到成本当国际热钱涌向实体经济的利润有限，我国去年炒大蒜、姜等农中。在限购令的约束下，商品房成交量下降，开发商收回成本产品就是这些资金涌入实体经济的一个表现，最终遭受巨大偿还贷款的周期延长，利息也随之增加，导致成本上升。同损失，不得不流入利润空间大、风险小的楼市。由于房价的棘时，由于大部分贷款都有偿还期限，为了不超过该期限造成额轮效应，我国房地产行业成为货币的大蓄水池，吸纳了实体经外的损失，借新债还旧债也成为常用手段，利息成本就会加速济中过剩的流动性。增加。另外，由于国有股份银行对房地产业收紧信贷，大量非银行信贷机构涌入房地产业，利息成本进一步提高。也就是三、房价棘轮效应与未来通缩预期说，越是限制房地产业，开发商销售周期越长，利息成本越大，房价棘轮效应造成居民消费倾向较小，实体经济不景气，房价越是有上升的趋势；二是国际热钱的流入。由于我国房在基本面上形成了通货紧缩的压力。事实上，从2008年开始地产业商品房比重过大，对住房的投机需求比住房本身的居我国已经出现了通货紧缩。2009年底到目前的这轮通货膨住需求要大得多。也就是人们买房更多的是为了升值出卖而胀，其原因是国家提高农产品收购价格引发的农产品上涨、国不是自身居住。商品房这样的性质类似于股市中交易的各种际原油价格的上涨及房租上涨三个方面。经过一年多的经济证券，从而使我国房地产业脱离了实体经济的范畴而成为了自身调整与政府调控，农产品价格已经没有了进一步上升的虚拟经济，并且产生了较大的泡沫。我国股市受经济前景波空间，房租上涨的势头也逐渐被遏制住，国内因素已经无法推动的影响，风险敞口较大；而我国房地产业因其刚性需求风险动CPI继续上升。而房地产业庞大的蓄水池作用将货币对实敞口较小。因此，在美国信用评级机构的舆论支持下，大量国体经济的影响降到最小，当农产品价格与房租稳定下来并再际热钱以非银行信贷机构的身份涌入我国房地产业。这些热次回落，我国经济很可能继续2008-2009年的CPI下降趋势，钱只为等人民币升值便套现走人，而人民币在短期内不可能最终形成通货紧缩的状况。大幅度升值，同时一系列打压房市的措施使许多热钱被扣在另外，由于房价越来越高，泡沫越来越大，买卖房产所需房地产业。这些热钱使房地产业内部货币量增大，增加了泡的资金也越来越大，房地产行业吸纳过剩流动性的能力也就沫，推动着房价上升。越来越强。有人担心一旦房地产泡沫破裂，大量的资金重新涌入到实体经济，会造成大量的流动性过剩，从而出现恶性通二、房价棘轮效应与货币机制失灵货膨胀。事实上，房地产业与股市一样，当出现泡沫破裂、资按照传统的经济理论，通货膨胀是一种货币现象，央行发金大量撤离的情况时，这些资金不可能在短时间内同时撤行的货币量过多，就会形成严重的流动性过剩，就会引发通货离。而泡沫破裂的预期使每一笔资金的撤离都会引起房价的膨胀。而从我国的数据来看，我国从90年代初就开始超量发下降，房地产业内的资金大量缩水，最后进入到实体经济的远行货币，绝大多数年份货币发行量增速都超过了GDP增速，没有其在虚拟经济中那么庞大，并不会造成恶性的通货膨1994年之后，货币发行量开始超过GDP总量，并且近几年国际胀。更何况，在我国经济尚未找到新的增长点与投资点之前，热钱大量涌入。然而我国1991-2010年的CPI走势却不是一我国政府不可能让楼市崩盘的事情轻易发生。因此，在房价条向上弯曲的曲线，反而经历了数次大小波动，完全显示不出鼓励大涨、抑制小涨的棘轮效应下，我国在不远的未来，很可CPI与货币发行量之间的相关联的关系。能要迎来一段通货紧缩的时期。造成这种现象的原因是，尽管货币发行量很大，但大部分现代营销115
