法律实务培训审计法律部2006-11-17
内容z房地产法律实务•司法解释对“参建”合同的效力规定•项目工程受让的风险与规避•项目工程受让审核操作流程z公司法律事务制度及流程解读•合同流转管理制度及流程•诉讼业务受理作业流程z案例讨论2
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司法解释对“参建”合同的效力规定参建的法律渊源最高院在1995年12月27日公布的《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条规定：“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。”5
司法解释对“参建”合同的效力规定出资人的退出机制在资金尚未投入实际建设的，返还出资款及同期同类银行贷款利息；在资金已转化为在建工程的，返还出资并可以参照当地房地产的利润情况给予经济赔偿；在房屋已建成的，将出资方应分得的房产份额按现行市场估值或占房屋造价的出资比例作为其损失，由出地参建人给予赔偿。缺点:出资参建人无法根据房地产合作开发的协议享受合作双方约定的利益，利润空间大大下降。6
司法解释对“参建”合同的效力规定司法解释关于“参建”的效力突破z合建审批手续和土地使用权人变更手续作不再是合同有效标准。z明确两种无效合同z确认了“伪房地产开发合同”的法律性质7
司法解释对“参建”合同的效力规定出钱参建人的法律责任最高院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》规定z联营体是合伙经营组织的，可先以联营体的财产清偿联营债务。联营体的财产不足以抵债的，由联营各方按照联营合同约定的债务承担比例，以各自所有或经营管理的财产承担民事责任；合同未约定债务承担联营各方又协商不成的，按照出资比例或盈余比例确认联营各方应承担的责任z对外以联营体的财产承担法律责任，如果联营体的财产不足以抵债的，参建双方根据房地产合作开发的合同约定债务承担比例承担民事责任；无约定的，应按双方出资比例或利润分配比例承担民事责任8
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项目工程受让的风险与规避项目工程受让形式资产受让股权受让包销方式受让承包经营方式受让项目工程抵债或行使抵押权受让项目10
项目工程受让的风险与规避资产受让的风险转让方工程项目是否依法取得（资质/批文）是否完成一定的开发建设动拆迁是否完成原转让方签定的合同受让方承接履约成本政府报批能否顺利变更转让人是否就目标项目恶意订立合同问题11
项目工程受让的风险与规避项目工程受让风险的规避审查公司资质情况及已取得的政府批文审查并评估与项目有关的合同了解政府对项目工程转让的限制和转让手续设定转让方的附随义务（印章/协助义务/通知）12
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项目工程受让审核操作流程初步意向保密协议财务\法务意见董事会决议股东大会决议14
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合同审核作业流程收集合同审核资料制作合同并填写审核单流转合同职能部门参与审核合同审核合同审核登记合同审核审批敲章归档执行合同16
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诉讼业务受理作业流程起诉或被诉书面通知附材料诉讼法律分析协助取证取证制定起诉或应诉方案出庭协助出庭处理诉讼后涉法事宜处理诉讼后业务事宜18
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案例讨论2000年2月，甲公司与乙公司签订施工合同，约定由乙公司为甲建房一栋。乙与丙签订《内部承包协议》，约定由丙承包建设该楼房并承担全部经济和法律责任，乙收取丙支付的工程价款总额5％的管理费。Q&A丙实际施工至主体封顶。2004内部承包合同的性质和效力?年1月，乙向法院起诉请求甲支付拖欠工程款并解除施工合同。乙起诉请求解除合同时是否过诉讼时甲辩称乙起诉时已超过2年诉讼效,为什么?时效，要求法院驳回乙的诉讼请求。乙或丙是否有权对讼争楼房折价或拍20卖的价款优先受偿,为什么?
案例讨论甲将其所有的房屋出租给乙，双方口头约定租金为每年5万元，乙可以一直承租该房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙为了经营酒店，经甲同意，对该房屋进行了装修，共花费6万元。一天晚上，一失控的汽车撞到该房屋，致使其临街的玻璃墙毁损，肇事司机驾车逃逸，乙要求甲维修，甲拒绝，乙便自行花费1万元予以维修。Q&A现甲乙发生纠纷，均欲解除合同，但该租赁合同的性质如何?就如何解除意见不一。对于乙对房屋的装修费用，若甲乙达不成协商一致，应如何处理？对于乙对玻璃墙的维修及其费用应如何处理？21
案例讨论房地产开发企业甲急欲销售其开发的某住宅区的最后1套别墅，遂打电话向乙、丙、丁发出售房要约，并声明该要约的有效期为1个月。要约发出后第10日，甲与乙签订买卖合同并交付该别墅，乙支付了全部房款，但未办理产权变更登记。第21日，甲与不知情的丙签订Q&A甲与乙、丙、丁的买卖合同效力如何?买卖合同并办理了产权变更登记。第25日，甲又与不知情的乙、丙、丁如何维护自己的权利？丁签订了买卖合同。第26日，22该别墅被意外焚毁。别墅焚毁的风险由谁承担？
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