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一季度大中城市住宅用地供应和地价下跌 11
国土部 2011 年部门预算住房保障支出 亿 11
丰台区与长江三峡集团签署战略合作协议 11
3 月上海土地成交动迁安置房用地面积占 % 11
广州规范集体房产登记为集体土地流转做准备 12
广州白鹅潭经济圈未来两年将储地 309 公顷 12
深圳 2010 年落实保障房用地 60 公顷——完成计划 161% 12
武汉市 2011 年计划供应土地总量控制在 94340 亩 13
武汉东湖新增建设用地规划指标 平方公里 13
【地产金融】 14
长实首只人民币信托基金(REITs)获批 14
盛高置地发行 2 亿美元、年息 %债券 14
雅居乐发行 5 亿美元 4%可换股债券 14
香格里拉拟发 5 亿美元可转债 15
【行业重大事件】 15
江苏鼓励开发商建公租房——租期内贴息、期满可重新入市 15
【房企竞争情报】 15
万科 3 月销售金额 亿 15
中铁调整结构——2011 年重点发展房地产 16
南国置业：商业地产有望吸纳更多资金 16
瑞安建业拟增加房地产业务、淡出水泥业 17
【业界观点】 17
中信建投：从宏观角度看待日本地震海啸对中国的影响 17
【养老地产】 18
路劲地产将联手日本马森集团开发养老房 18
厦门翔安老人康复保健中心项目签约——拟投资 亿美元 18
长沙康乃馨国际老年生活示范城推盘 19
美国睿智老年公寓集团考察中国养老市场 19
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【高通智库·战略观察】
加息背景下——楼市观望仅能短期持续
央行4月5日对称加息个百分点。这是自2010年10月以来，央行
第4 次加息；2011年以来第二次加息。一年期贷款利率累积上调1个百
分点。
在 3 月份 CPI 数据公布之前，实施加息，显示政府收缩货币政策来
管理流动性和通胀预期的决心。
不过，对于当前紧缩政策，市场预期下半年货币政策将呈现“稳定”，
原因在于：1、目前的紧缩政策已使增长出现放缓的势头；2、加息将增
加全社会固定资产投资的成本，因此有强大的力量在维持低利率和借助
信贷配发展。3、今年CPI呈现“前高后低”局面。
如果2011年货币政策呈现“前紧后稳”的局面的判断成立，则可以
成为当前理解一些房企老板仍能“坐的住”的原因。
但即便如此，紧缩货币政策也只是“过半程”，可预期2011年在负利
下，仍将加息1-2次。在流动性和全球货币宽松的环境下，准备金率仍将
上调。
由此，即便未来货币紧缩政策的力度和频率有所降低，但与房地产
行业定向紧缩结合，楼市将难承受之重。也许当前楼市中房企的观望情
绪最多能在二季度持续，甚至说5月可能是分化明显的节点。
从加息对房地产的直接影响看，房地产行业的有息负债率、利息保
障倍数，直观看房企承受无碍。但房企资金持续可获取量，已在民间融
资的高成本中体现。而最核心的是限购令导致需求萎缩，而商业银行也
转变对房地产的态度（首套按揭皆取消利息优惠）；房地产需求在加息
通道下，将进一步加剧市场资金回流的减少。
总结当前房企应对，主要聚焦在以下几种：
1. ”下基层，抓销售”——类似1季度销售完成相对良好的万科等。
2. “跨区域，找新兴市场”——进入限购影响小的三四线城市。
3. “调结构”——通过产品结构调整，应对市场调整。例如在商业地
产投资氛围热络下，加大商业资产销售的富力。
4. “集体转型商业地产”——以第一、二梯队的房企最具有代表性，
开发复合地产保持长久竞争力，增持商业地产项目，避开调控重灾区。
5. “积极参建保障房，要融资额度”——以房地产上市公司最具代表
性，寻求再融资的政策支持。或者集团性房企，寻求更大信贷额度。
6. “多渠道，广储粮”——以具备境外融资渠道的房企最为突出，债
券融资为主。或以信托融资为代表。（返回目录）
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【政策分析及行业发展趋势】
105 个城市可查询土地重复抵押
国土部地籍司有关负责人近日表示，从 4 月开始，105 个重点城市
只需登录银行国土信息查询系统，就可知道这些城市中哪些企业用土地
在银行做了重复抵押。要查询土地的抵押记录，原则不超过两个工作日。
这位负责人透露，2000 年以来，我国土地抵押贷款占银行放贷的比
重越来越大，每年以 40%左右的速度增加，涉及虚假土地抵押骗贷案件
也越来越多，给银行造成了巨大的压力和不小的损失。
银行国土信息查询系统是基于互联网的土地登记信息查询系统，包
括“一个平台、两个客户端”。该系统推广应用的范围包括：目前进行城
市地价动态监测的 105 个重点城市，及其所辖区(县)的国土资源部门，
以及在上述地区开展土地抵押授信业务的所有银行业金融机构(含分支
机构)。（返回目录）
银行借道信用证“松绑”信贷
信贷从紧局面未改，一些银行开始“借道”国内信用证业务“松绑”
贷款压力。从上海多家股份制银行获悉，由于信用证业务既不占用贷款
规模，不受限于存贷比，所占用的风险资产权重还相对较少，目前已经
成为了部分银行今年着力拓展的业务。
部分银行人士透露，有不少房地产企业都通过这个办法曲线获得资
金。一些房地产企业通过购买钢材、铜等原材料产生的贸易活动开立信
用证融资。
业内人士介绍，其实信用证只是银行通过表外业务放贷的一个缩影，
除信用证业务外，其他表外业务还包括银行承兑汇票和保函。
某股份制银行上报给央行的 2011 年信贷投放总量为 3000 亿元，但
实际准备投放 5000 亿元，实际增加近 70%。这部分增量就是通过表内表
外置换，然后根据监管要求和市场情况进行表内外转移。
目前整体表外资产存量占表内贷款 30%左右。同时，无论是商业银
行汇票签发量、信托公司新发行产品规模，还是银行发行的理财产品数
量，均达到历史同期（2010 第一季度）高位。（返回目录）
平安保障房投资谨慎——预期收益率 8%－9%
对于平安来说，不动产领域存在广阔的投资空间，在保障房方面，
平安期待投资收益能够达到 8%-9%，但是并不容易。
平安资产管理董事长陈德贤日前表示，平安如要投资保障房，不仅
仅是在国内一线城市，二三线城市也要综合考量，投资收益会进行一个
全面的平衡，在和地方政府合作方面，地方政府的偿债能力以及城市资
5
本的发展潜力，人口增长速度都会有考虑。“保险资金投资保障房也可以
用股权形式去操作，但是对于保险资金本身来说，我个人还是比较希望
能拿固定的收益，银行从地方融资平台退出，现在保险资金要进入，肯
定会更加谨慎。”
陈德贤还透露，今年的债券利率已达 %，险资大额协议存款利率
也达到 %。较高的无风险投资收益率，加上多数保障房投资收益率无
法达到 8%-9%，这意味着平安暂时不会大规模介入保障房。（返回目录）
公积金条例修改重启—— 支持保障房建设或可合法化
3 月开始，住建部、发改委、财政部、审计署等多部门组成调研组，
就《公积金管理条例》的实施和修订深入湖北、湖南等多省开展调研。
财政部综合司副司长陈怡芳在调研座谈会上表示，现行的《住房公
积金管理条例》已经多年未修订，存在诸多弊端。此次调研，主要是为
了充分征求社会和地方政府的建议，为条例的下一步修订提供参考依据。
此外，“公积金与保障房关系”也是此次调研的一个重点。此前，关
于公积金支持保障房建设是否合法的问题一直争议很多，而《条例》修
改则可能将其“合法化”。（返回目录）
央行：加强宏观审慎管理防止房地产等资产价格过快上涨
中国人民银行调查统计司课题组在最新一期《中国金融》上撰文指
出，应采取综合措施加强宏观审慎管理，使得金融杠杆率保持在一个合
理审慎水平，防止房地产等资产价格过快上涨而强化一般消费价格上涨
的预期。
历次通胀治理教训表明，在通胀治理上，要保持合理的政策力度，
提高政策的前瞻性，稳定农产品价格以及加强宏观审慎管理，防止资产
价格过快上涨。
实证研究表明，房地产等资产价格上涨在刺激短期经济增长的同时，
最终会推动物价水平上升，从另一个角度讲，资产价格过快上涨会加剧
公众对物价上涨的预期。（返回目录）
国信中心建议住房限购政策升级为中长期政策
国家信息中心经济预测部报告认为，住房限购政策应升级为中长期
性政策，至少在 5-10 年内维持不变。同时限购政策应当在全国范围内逐
步推行，有效地将投机需求挤出房地产市场。
报告认为，目前我国商品房价格依然没有明显松动，房地产市场只
是已经进入了新一轮观望阶段。之所以出现“越调越涨”的楼市局面，
其主要原因并不在于政策内容本身，而是在于政策未能得以持之以恒地
执行。我国应该更加注重住房的消费属性，限制其投资属性，而限购政
策中长期化将在很大程度上有利于实现该目标。（返回目录）
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【宏观经济】
央行年内第二次加息 25 个基点
央行 5 日晚间宣布，自 2011 年 4 月 6 日起上调金融机构人民币存贷
款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 个百分点。
一年期存贷款利率将分别达到 %和 %。升息显示政府希望继续通
过收缩货币政策来管理流动性和通胀预期。
4 月 7 日，国家发改委副主任彭森表示，随着翘尾因素在下半年逐
渐减少直至消失，以及政府一系列调控措施见效，今年我国的价格形势
有望呈现“前高、中稳、后低”的局面。（返回目录）
央票发行利率继续高于一年期定存
4 月 7 日，央行发行 600 亿元一年期央票，参考收益率为 %，
同时发行 160 亿元 3 月期央票，参考收益率为 %。发行利率分别
较上周上升 11 个和 12 个基点。 本次上调央票发行利率，使得一年期
央票利率继续高于一年期定存利率。
平安证券固定收益部研究主管石磊认为，此次利率上调体现央行主
动引导利率水平上升的意图，并非主要是考虑提高回笼量的意图。“加息
预期可能因此而上升，但并不意味着流动性将收紧”，预计近期流动性继
续保持宽松状态，长期收益率可能小幅上升后再下降，整体不会有大幅
变化，下半月上调准备金率的可能性依然很大。（返回目录）
外汇局：国际收支将保持较大顺差
外汇局发布的 2010 年《中国国际收支报告》中指出，2011 年我国
国际收支将保持较大顺差格局，下一阶段外汇管理部门将继续严厉打击
“热钱”等违法违规资金流入。
外汇局国际收支分析小组分析，国际收支保持较大顺差一方面是由
于全球经济持续复苏，国际贸易和投资活动将稳步回升。其次，我国经
济将在世界范围内保持相对较高增速，继续吸引外资流入。根据 IMF 预
测，2011 年发达经济体和新兴市场经济体将分别增长 %和 %，而
我国经济增速将超过 9%。再者，我国与主要发达国家宏观政策出现分化，
利差、汇差等因素可能使得套利资金净流入增加。最后，受国内宏观调
控力度加大和境外融资成本较低等因素影响，境内企业境外融资活动可
能趋于活跃。
央行官员 4 月 6 日表示，今年流动性过剩局面难以缓解，央行对冲
外汇占款和公开市场到期量的压力加大。前期货币超发造成较大通胀压
力，通胀形势不容乐观，今年货币信贷调控形势依然严峻。中国需要关
注国外主要央行货币政策取向的变化。（返回目录）
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【区域市场动态分析】
北京楼市降价住宅项目增多
北京楼市近期降价住宅项目逐渐增多。北京 232 个在售住宅项目中，
3 月涨价项目 21 个，环比下降 %；降价项目 17 个，环比增加 143%；
有 186 住宅项目价格停涨。
3 月北京降价住宅项目占在售住宅项目比例为 %，环比上涨
个百分点；涨价项目占比 %，环比减少 个百分点。
在 17 个降价住宅项目中，均价最高降幅为 2200 元/平方米，最高下
降比率为 %；此外还有 4 项目下降额度达 2000 元/平方米。
从区域上看，房山、海淀领跌，降价项目数分别为 4 个和 3 个。昌
平、大兴、丰台降价项目分别都为 2 个，朝阳、通州、顺义、崇文均有 1
个项目降价。（返回目录）
上周北京楼市成交量同比下降六成
上周，北京期房住宅总成交 1455 套，现房住宅成交量为 174 套，二
手房住宅成交量为 2806 套，一周内楼市总成交量比去年同期锐减约 60%。
在清明假期期间，北京期房住宅成交量为 320 套，现房住宅签约量为 35
套，二手房签约套数仅为 128 套。合计仅 481 套，同比 2010 年同期的小
长假成交量下调了 %。
在严峻的调控政策下,部分有迫切购房需求的购房者开始走出观望
并出手购房。部分改善型购房者为了重获购房资格,纷纷调低旧房报价，
以求尽快出手旧房。中小户型房源价格的松动,同时也满足了首次置业者
对中小户型房源的购买需求。（返回目录）
4 月北京别墅预计开盘数增多
4 月，北京别墅市场预计将有 10 个项目开盘，和 3 月开盘个数相比
增加 3 个。新开盘别墅主要集中在海淀、顺义、昌平、大兴四个区域。
在京西南板块，不少别墅项目也在积极准备推出新房源。
位于京西南的天鹅湖一期项目天鹅湖·金海岸持续热销，新推出的别
墅组团天鹅湖·金峪谷 5 月份即将入市。华银地产北京公司总经理王玉玲
认为，北京周边区域别墅市场相对稳定。同时随着河北正在制定环首都
绿色经济圈规划，天鹅湖小镇已经实现和北京同城化的无缝对接，包括
区号 010 的对接以及医保的同城化，因此项目的上升空间较大。
与此同时，近期北京的限购政策再度为周边楼市点了一把火。4 月 3
日，位于涿州的慢城 26 岛举行了项目品鉴活动，并推出 79 栋别墅。该
项目有关人士表示，限购对于北京周边楼市无疑是个巨大利好，仅从来
电和来访客户数量的增加就可窥一斑。（返回目录）
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上海商品住宅成交量连续三周增加
上周（3 月 28 日-4 月 3 日），上海有 5 个项目推出共计 万平
方米的新房源，较前周 万平方米的供应量有所下滑，但连续数周的
充足供应仍使成交量大幅上扬至 18 万平方米，再创春节以来新高，较前
周增加 73%。由于上周成交楼盘主要集中在中外环，成交均价也回落至
20175 元/平方米，环比下跌 9%。
上海商品住宅成交量自 3 月中旬以来持续走高，增幅不断上涨，连
续 3 周的增幅分别为 22%、51%和 73%。上周，全市商品住宅成交前十的
项目共计签约 万平方米，在全市总成交中占比达 %。
近期住宅楼盘成交相对集中，新近开盘的项目大部分以小户型或低
价盘为主，迎合了前期积压已久的刚性购房需求，加上购房者对交通配
套的重视，使得楼盘成交越发集中在少数交通便利的热门楼盘。当前市
场环境下，较低的入市价和较高的性价比仍然是开发商获得较快去化的
王牌。（返回目录）
3 月上海二手房成交整体现量价齐升
2011 年 3 月份上海全市共有 万套二手房成交，环比提升 %，
同比仍下降 %，处于 2010 年 万套的月均成交水平之上。
成交价格则结束了连续三月的下跌，环比提升 %，达到 万元
/平米。
从区域来看，中心城区的二手房成交回升速度明显快于远郊板块，
其中黄浦、长宁 3 月成交套数环比 2 月分别大涨 %和 %，静
安的涨幅也在八成以上。而远郊区县中，除了嘉定涨幅靠前外，青浦、
松江、奉贤等区均小于全市平均增幅。
业内普遍认为，市场在经历频繁调控后适应能力大幅上升，在经历 2
月的观望和政策消化后，部分购买力开始入市，但市场仍处于观望期中。
（返回目录）
上海改善型二套房认定标准微调——人均建面增 平
4 月 7 日，上海市公积金管理中心在其网站发布《关于调整购买改
善型第二套住房建筑面积认定标准的通知》称，即日起将对上海市购买
改善型第二套住房公积金贷款认定标准作相应调整，即购买改善型第二
套住房人均建筑面积标准为低于 平方米（含 平方米）。通知自
发布之日起施行。
据上海市公积金管理中心某位负责人介绍，此项调整前，上海市关
于购买改善型二套房认定标准为“人均建筑面积低于 34 平方米”，调整
后比调整前增加了 平方米。该负责人称，此次调整属于常规性的调
整，并不能说明二套房认定的放松。（返回目录）
9
广东开发商谈楼市调控——积极调整产品结构适应变化
4 月 7 日，中信、合生、富力、恒大、越秀、碧桂园、万科、新世
界、颐和、星河湾 10 家开发商的高管代表在广州香格里拉大酒店举行会
议，畅谈对楼市调控的看法。
富力地产副总裁朱荣斌认为：政策调控将成为未来市场的一种常态，
现有开发企业的生命力已经非常强大，能够承受政策的调整，并且市场
的购买能力早已经超出了企业、政府的预期。
越秀地产执行董事梁由潘更直接表示，开发商会根据大气候的变化
去“顺势而为”。仅有合生创展广州公司总经理邱文提及：希望政府多用
市场的手段来调控，少用行政手段来调控。
万科广州公司副总经理陈蔚文指出，调控之后市场呈现出卖方市场
向买方市场转变的迹象，而公司捕捉到刚性需求将在限购的影响下青睐
一些“紧凑”型产品，而这将是万科近期推出的主打产品。
新世界地产华南区域总监梁国强也透露了集团在产品结构调整方面
的计划，以适应变化中的市场环境。
而富力地产、越秀地产等企业，则选择主打商业地产来缓燃眉之急。
据悉，两家公司在广州都存留了大量商业物业，资产规模高达几十亿。
朱荣斌称：“这些是十几年来公司在广州开发攒下的家底，清理清理发现
也有二三十个亿，而且近期推出来的市场反应也不错。” （返回目录）
深圳上周新房周成交 439 套——创春节后新低
上周，深圳新房成交 439 套，环比下降 %。这一数据也创下春
节后深圳楼市新低。上周，盐田新房成交量环比多 2 套，其他各区成交
量均有不同程度的下降，罗湖成交 8 套，环比下降 %；福田成交 7
套，环比下降 %；南山成交 64 套，环比下降 %；龙岗成交 234
套，环比下降 %；宝安成交 111 套，环比下降 %。
上周新房成交均价 元／平方米，环比微涨 %。从各区
看，南山和宝安的成交均价出现上涨，南山上涨 %，宝安上涨 %；
其他各区成交均价则出现下跌，其中，罗湖下跌达 %。（返回目录）
杭州华元房产将推专场房交会——推出各种优惠措施
杭州以“存就抵”、送车位、送家电、减总价等各种名义打折促销的
楼盘已经多达 60 多个，其中优惠幅度最大的楼盘，达到总价减 45 万元。
4 月 9 日，华元房产西溪专场房交会持续两天，华元房产旗下美林
公馆、玉榕庄、爱丁郡、蒙卡岸、天鹅堡等十个项目亮相并推出优惠。
华元房产无论在优惠楼盘的数量还是优惠力度上，都达到空前的折
扣幅度——“存抵”优惠活动，比如美林公馆，存 10 万元抵 50 万元(限
10 套)；爱丁郡存 5 万元抵 15 万元(限 10 套)，天鹅堡总价 300 万元以上
的房源“存 5 万元最高可抵 50 万元”(限 5 套)。（返回目录）
10
清明小长假南京楼市认购量同比降 3 成
清明小长假三天南京楼市销量平平，期间全市共认购商品住宅 368
套，认购量比去年同期的 510 套减少近三成。
业内人士表示，南京楼市在此期间的表现其实比数据上的还要差。
“小长假第一天，宁南的金地自在城开盘推出了 300 多套新房，结果认
购了 240 套，如果将这一家楼盘的认购数量扣除的话，全市近百家在售
楼盘在三天里只卖了 100 来套房子。”
据不完全统计，4 月南京全市将有二三十家楼盘出新，一年一度的房
地产展销会也将在 4 月下旬召开，参展楼盘超过 50 家，有六成房源定价
在每平方米 万以下，被业内称为“刚需盘”。（返回目录）
3 月重庆商品房成交面积同比下降 35%
3 月，重庆主城区商品房总成交 13623 套、 万平方米，环比
分别上扬 %、%；成交均价 6858 元/㎡，环比上扬 %；
新办预售许可证项目体量累计 万平方米，环比上扬 %。
受 2 月份传统春节和新政影响，虽然 3 月成交量环比有所回升，但
同比 2010 年 3 月成交面积和成交量分别下滑 35%和 39%。主城区整体成
交仍然处于低位运行，成交量仅相当于 2010 年第一次调控后楼市成交
量。近几周数据基本保持在 3000 套以下运行，楼市成交黯淡。
在当前高端市场受抑制的情况下，别墅、洋房等需求量较少，开发
商推出货量相对较少，很多项目延缓开发或处于半停工状态；中低端高
品质楼盘当前受到刚性需求的追捧，市场供应量充足，各项目也希望尽
快推出自己的货源。（返回目录）
3 月成都主城区商品房成交量全面下滑
3 月，成都主城区商品住宅供应小幅放量，供应套数为 7018 套，供
应面积约为 57 万平方米，环比分别上升 %和 %。
当月，成都主城区各行政区商品住宅成交量全线下滑，共成交商品
住宅 3174 套，成交面积约为 34 万平方米，环比分别下滑 %和
%。成交量最高的仍是高新区，成交 1507 套，环比下滑 %；下
滑最多的是青羊区，成交套数为 400 套，环比下滑 %。
同时，4 月 6 日，成都市城乡房产管理局和发改委联合印发了《关
于进一步加强商品住房价格监管的通知》。《通知》明确商品住房价格实
行申报备案管理，商品住房的申报价格一经确定，不得上调。
《通知》规定，申请办理商品房预售许可证的预售方案中申报价格
应按套明码标价、“一房一价”，而申报的平均价格不得高于同时期同地
段同品质楼盘成交均价；售房价格优惠幅度应在预售方案中明确。商品
住房的申报价格一经确定，不得上调；实际成交价格不得高于申报价格；
现场公示价格应当与网上公布的相应申报价格一致。（返回目录）
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【土地市场动态】
一季度大中城市住宅用地供应和地价下跌
一季度，120 座城市共成交土地面积 19891 万平方米，同比增 2%。
其中，住宅用地成交面积 8349 万平方米，环比减少 36%，同比减少 18%。
供应方面，120 座城市共推出土地积 23488 万平方米，同比减少 6%。
推出住宅用地面积 9661 万平方米，环比减少 37%，同比减少 23%。
120 座城市成交土地的平均楼面地价 1225 元/平方米，环比下跌
15%，同比下跌 14%；其中，住宅用地平均楼面地价 1609 元/平方米，环
比下跌 11%，同比下跌 8%。
1-3 月，广州、成都、上海、南京 4 城市累积供应超过去年同期，其
中，广州同比涨幅最大，达到 694%。天津、重庆更以累积供应 351 万平
方米、313 万平方米，分列第一、二位。（返回目录）
国土部 2011 年部门预算住房保障支出 亿
国土部 2011 年部门预算显示，2011 年部门收入及支出总预算为
亿元，其中住房保障支出 亿。
2011 年财政拨款支出情况上，中央财政拨款支出总预算 亿元。
用于住房保障的支出 亿，占 %。住房保障支出将用于行政、事
业单位按照国规标准缴纳住房公积金、发放提租补贴和购房补贴等支出。
2010 年国土部财政拨款预算执行总额约 亿，其中住房保障支出
约为 亿。（返回目录）
丰台区与长江三峡集团签署战略合作协议
4 月 2 日，北京丰台区政府与中国长江三峡集团在北京签署战略合
作框架协议，将共同推进丽泽金融商务区建设发展。
三峡集团将会把部分下属企业和新设立的子企业注册到丽泽金融商
务区，还拟在丽泽投资建设办公大楼，将积极发挥集团优势支持丽泽金
融商务区的开发建设。丰台区也将大力支持三峡集团在丽泽金融商务区
及丰台区的投资开发和建设，并给予相应的政策支持。（返回目录）
3 月上海土地成交动迁安置房用地面积占 %
3 月，上海土地市场共成交 25 幅经营性用地，共计 万平方
米，成交总金额 亿元，其中，动迁安置房用地成交达到 10 幅，共
计 万平方米，占了成交总面积的 %，成交金额近 亿元。
住宅用地成交合计 4 幅，约 万平方米，成交金额 亿元；
商业用地成交 11 幅， 万平方米，成交金额 亿元。（返回目录）
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广州规范集体房产登记为集体土地流转做准备
4 月 6 日，《广州市集体土地及房地产登记规范（试行）》的出台，
标志着广州的集体建设用地和房屋的初始登记、转让、抵押等行为有了
通行的执行准则。
《登记规范》明确了集体经济组织依法出让集体建设用地使用权，
或集体建设用地使用权人依法转让、抵押集体建设用地使用权人的，应
当申请登记，并专门规定了依法流转的集体建设用地使用权、房地产权
办理转移登记时应当提交的资料。
广州市国土房管局相关官员表示，此番出台的《登记规范》正是为
了保障今后集体建设用地使用权流转的顺利开展而公布的。今后集体建
设用地使用权依法进行流转的，流转后的受让人或抵押权人可以领取《集
体土地使用证》或《他项权利证明书》。（返回目录）
广州白鹅潭经济圈未来两年将储地 309 公顷
近日召开的广州市土地储备和管理工作会议上，荔湾区区长唐航浩
代表区政府与市政府签订的 2011 年度土地管理工作目标责任书中的要
求。据要求，白鹅潭经济圈土储工作将纳入广州市政府目标责任考核。
从今年起至 2013 年，广州市荔湾区将完成白鹅潭经济圈启动区内及
周边配套用地的土地实物储备 309 公顷，其中今年内完成 47 公顷。
按“广佛之心、国际商业中心、水秀花香宜居城区”的定位，荔湾
区政府将努力把白鹅潭经济圈建设为低碳、高端、宜商、乐居的现代服
务业集聚区，强化商贸商务生态文化 CBD 功能，形成现代服务业示范区。
白鹅潭经济圈是广州市六大功能区之一，也是荔湾区新一轮经济发
展的新引擎。该地总用地面积约 35 平方公里，其中荔湾区辖内约 28 平
方公里。（返回目录）
深圳 2010 年落实保障房用地 60 公顷——完成计划 161%
深圳市规划和国土资源委员会公布《深圳市住房建设规划 2010 年度
实施计划》执行情况显示，在保障性住房用地落实上，2010 年计划安排
新增保障性住房用地 公顷。截至 2010 年底，已落实了 14 宗、
公顷的新增保障性住房用地及相应地块的容积率调增工作。此外，通过
挂牌方式分别出让了用于解决人才住房问题的限价商品住房用地
公顷、安居型商品住房用地 公顷，全年实际共落实保障性住房用地
公顷，完成计划的 %。
从商品住房用地落实情况看，2010 年计划安排新增商品住房用地 60
公顷。截至 2010 年底，深圳全市共完成出让商品住房用地 公顷，
基本完成计划目标。其中，通过招拍挂方式共出让商品住房用地 公
顷；通过征地返还方式共出让商品住房用地约 公顷；通过非农用地
补交地价等方式出让商品住房用地 公顷。
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城市更新住房用地落实情况。2010 年，深圳通过城市更新签订土地
出让合同 20 项，出让土地面积约 公顷、规划总建筑面积约
万平方米。其中，商品住房建筑面积约 万平方米，配建保障性住
房建筑面积约 11 万平方米。（返回目录）
武汉市 2011 年计划供应土地总量控制在 94340 亩
4 月 8 日，武汉公布 2011 年供地计划，供应总量控制在 94340 亩左
右，其中住宅用地计划供应 34330 亩，占供应总量的 %。分区域看，
中心城区计划供地总规模为 35190 亩，占供应总量的 %；开发区和
远城区计划供地总规模为 59150 亩，占供应总量的 %。
中心城区计划供应住宅用地 18880 亩，占中心城区计划总量的
%，其中保障性住房用地 6890 亩(廉租住房用地 135 亩，公共租赁住
房用地 300 亩，经济适用住房 540 亩，限价商品住房用地 830 亩，城市
棚户区改造还建地 1240 亩，国有工矿棚户区改造还建地 245 亩，城中村
还建用地 3600 亩)，商品住宅用地 11990 亩（中小套型住宅 7648 亩）；
商服用地 3210 亩，占 %；工业用地 5000 亩，占 %；公共管理与
公共服务用地 2300 亩，占 %；交通运输用地 2800 亩，占 %；机动
指标 3000 亩，占 %。
开发区和远城区计划供应住宅用地 15450 亩，占开发区和远城区计
划总量的 %，其中保障性住房用地 690 亩(廉租住房用地 5 亩，公共
租赁住房用地 630 亩，国有工矿棚户区改造还建地 55 亩)，商品住宅用
地 14760 亩；商服用地 3300 亩，占 %；工业用地 27600 亩，占 %；
公共管理与公共服务用地 2000 亩，占 %；交通运输用地 4000 亩，占
%；机动指标 6800 亩，占 %。（返回目录）
武汉东湖新增建设用地规划指标 平方公里
湖北国土厅近日表示，重点保障武汉市规划、计划用地指标需求，
全省追加的用地规划指标向武汉重点倾斜。
湖北国土厅透露，支持东湖国家自主创新示范区等重点区域的土地
管理制度创新，目前，湖北省政府已批准从省级预留指标中追加新增建
设用地规划指标 平方公里，专项用于东湖国家自主创新示范区及东
湖综合保税区建设。
支持武汉市开展土地先行征收试点工作，将土地征收和转用相对分
离，解决土地“征、转、供”周期长等问题，保障重大项目顺利落地；
试行重点建设项目控制性单体工程先行用地政策，对有工期要求或受季
节影响急需开工的民生工程、基础设施等项目控制工期的单体工程，经
省政府批准可以先行用地；鼓励武汉市探索跨县级行政区域安排城乡建
设用地增减挂钩项目；基本农田实行异地代保；对武汉市建设项目采取
“异地占补”的方式，在全省范围内有偿调剂耕地占补指标。（返回目录）
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【地产金融】
长实首只人民币信托基金(REITs)获批
由长实分拆的人民币计价房地产信托基金(REITs)汇贤房托，已获证
监会通过上市方案，并已于近日开始进行上市前推介，计划于 4 月 11 日
至 19 日公开招股，29 日上市。
这将是中国大陆以外的首个以人民币计价的 IPO，保荐人为中银国
际、中信证券及汇丰。
招股说明书显示，汇贤房托将公开发行约 27 亿股现有股份，相当于
公司总股本的 40%，预计市值约 280 亿元人民币。今明两年的每年单位
派息回报率为 厘至 厘及 厘至 厘。
北京东方广场为汇贤REITs的主要资产，该项目长和系在内地的旗舰
收租项目之一，由东方君悦酒店、写字楼、服务式公寓及商场等物业组
成，总建筑面积共 80 万平方米。除了东方广场，汇贤REITs的资产还包
括写字楼、公寓及商场等项目。（返回目录）
盛高置地发行 2 亿美元、年息 %债券
盛高置地 4 月 4 日公告，集团拟发行 2016 年到期的 2 亿美元优先票
据，年息为 厘。
此次发行票据所得款项净额估计约为 亿美元，将用作偿还若
干离岸贷款及一般公司用途。该票据已获新交所原则上批准上市。
票据分别已暂获标准普尔评级服务及穆迪投资者服务评为B+及B1
级别。早在 3 月 8 日，盛高置地曾宣布，公司拟发行美元面值优先票据
进行国际发售，并计划于 3 月 8 日或前后在亚洲及欧洲展开连串路演。
但一周后市场消息称，因为日本地震，令市场波动，盛高置地决定押后
原先当周内为其美元债券定价的计划。（返回目录）
雅居乐发行 5 亿美元 4%可换股债券
4 月 7 日，雅居乐宣布已就建议发行 2016 年到期 5 亿美元 4%可换股
债券，与经办人渣打银行、摩根士丹利、汇丰、巴克莱银行及苏格兰皇
家银行香港分行订立认购协议。
雅居乐称发行债券所得净额约 亿美元，拟用作可能进行的土地
收购及作一般营运资金用途。债券的初步换股价为每股 元，若悉
数获兑换，可兑换为 亿新股，相当于扩大后股本 %。
公司计划将债券于新加坡交易所上市。公司聘请摩根士丹利担任经
办人兼联席账簿管理人之一。摩根士丹利为CrystalI的间接主要股东，而
CrystalI持有雅居乐附属公司冠金的 30%权益。（返回目录）
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香格里拉拟发 5 亿美元可转债
香格里拉(亚洲)于 4 月 7 日表示，全资子公司 Newford Capital Ltd.
计划发行美元可转换债券，基本发行规模为 5 亿美元，另外还有 1 亿美
元的发售量调整权。
中银国际亚洲有限公司和汇丰担任本次交易的簿记行。
香格里拉表示，公司计划发行 5 亿美元的五年期可换股债券，于 2016
年 5 月 12 日到期，计划将所筹资金用于未来资本开支、一般营运资金及
偿还银行贷款。
消息人士称，Newford Capital 希望将这批债券的收益率定在较同期
限美国国债收益率高 175-225 个基点的水平。
本批债券的初步转换价格可能在 港元之间。（返回目录）
【行业重大事件】
江苏鼓励开发商建公租房——租期内贴息、期满可重新入市
江苏省政府办公厅 4 月 1 日发布《关于加快保障性安居工程建设的
意见》，将鼓励房地产企业投资建设公共租赁住房，建成后可由政府统一
承租， 租期要与开发商协商，短则 5 年，长则 15 年，租期届满后如果
不续租的，房源则归还开发商重新上市销售，在承租期内，政府要按企
业的建设投资和银行贷款的基准利率给予贴息补偿。这一做法在全国尚
属首次。
此外，江苏省首次明确提出要在普通商品房小区中配建公租房。配
建有两个条件，一是位于城市里，二是在普通商品房项目里，二者缺一
不可。
江苏省住建厅相关人士介绍说，配建的比例由地方政府自行确定，
照国内其他城市的标准来看，一般在 3%到 5%之间。
配建的公租房产权归政府所有，可以由政府委托开发，也可以按经
济适用房价格或约定的价格回收。而且，在该项目的土地拍卖之前，就
应该将配建公租房作为前置条件，在土地出让合同中明确回收方式、回
收价格、配建数量、装修标准等。不过，配建并非强制，地方政府可以
根据实际情况推出合适的地块。（返回目录）
【房企竞争情报】
万科 3 月销售金额 亿
4 月 7 日，万科企业股份有限公司公布的 3 月销售和新增项目情况
公告称，3 月份其实现销售面积 万平方米，销售金额 亿元，分
别比 2010 年同期增长 %和 %。
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这一业绩是在 3 月份整体市场显著降温的背景下取得的。据介绍，3
月份万科重点关注的 14 个城市成交面积环比下降 15%，成交金额环比下
降 16%；与去年同期相比，成交面积和金额则分别下降了 32%和 37%。
万科人士表示，调控已经对市场产生了明显影响，成交速度普遍放
缓，随着去年大量开工的产品逐渐转入销售，未来整体住房供应将进一
步增加，行业的存货压力将进一步上升。
此外，公司 3 月在长春、太原、武汉新获取三个项目，共需支付地
价款约 亿，其中太原为新进入城市。一季度万科新增项目 18 个，
对应万科权益建筑面积约 455 万平米，平均楼面地价约 2190 元左右，低
于公司 2010 年新增项目的平均地价。（返回目录）
中铁调整结构——2011 年重点发展房地产
4 月 7 日，中国中铁在香港召开集团 2011 年业绩会，集团董事长兼
执行董事李长进表示，2011 年，公司将进行结构性调整，将业务的主攻
方向和重点开发对象放在房地产业务领域。
李长进表示，公司结构性调整完成后，将会以基建、海外业务、房
地产、资源开发四方面做。同时预计中铁 2015 年房地产板块的收入将会
达到 300 至 400 亿元人民币，利润为 30 至 40 亿，占集团整体的收入及
盈利比重会增加。
对于目前内地房地产市场的严格调控，李长进认为，公司的房地产
业务主要在二线城市，受中央调控的影响不大，而且预计公司房地产业
务在价格、销量、毛利率上均会上升。（返回目录）
南国置业：商业地产有望吸纳更多资金
4 月 6 日，南国置业董事长许晓明表示，商业地产作为实体经济的
空间承载体，其纯粹的投资品属性与住宅地产的消费品属性不同，不涉
及国计民生，不在本轮房地产调控之列，受调控影响有限。在当下，以
商业地产为亮点的“黄金十年”已经拉开帷幕。
许晓明还表示，限购和加大保障房建设的制度性变化将对中国房地
产行业尤其是住宅市场的未来发展产生深刻影响。随着国家一系列调控
政策的推出，商品住宅的投机投资功能已阶段性丧失，再加上通胀预期
下投资需求的上升、投资渠道的狭窄以及国人将房产作为首选的投资习
惯，市场对商业地产的需求将进一步增旺，商业地产有望吸纳更多的投
资者及资金流。
许晓明认为，当前城市综合体、专业卖场等商业地产项目更是受到
市场热捧，成为资本青睐的长期投资之选。（返回目录）
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瑞安建业拟增加房地产业务、淡出水泥业
4 月 7 日，瑞安建业行政总裁黄勤道表示，现时房地产业务占公司
总资产逾五成，水泥只占 25%，预计今年更多的收益将来自房地产，未
来拟淡出水泥业务公司。
瑞安建业于 2005 年与该全球最大的建材生产商组成合拉法基瑞安
水泥，合并双方在中国的水泥业务，聚焦中国西南部地区市场。瑞安建
业和拉法基分别占有合营企业的 45%和 55%股权。瑞安建业称，未来拟
淡出水泥业务公司，将其与法国拉法基所组合营的 45%股权售予对方，
是其中一个可能，但现时未有就何时出售订出时间表。
瑞安建业在 2006 年分拆瑞安房地产上市，其后公司透过中华汇房地
产继续参与内地的特殊情况房地产项目。黄勤道表示，希望除特殊情况
房地产项目外，公司未来能发展多一些长期房地产项目。（返回目录）
【业界观点】
中信建投：从宏观角度看待日本地震海啸对中国的影响
虚拟经济对中国资本市场的冲击比实体经济更快。日本地震和海啸
首先是对世界金融市场的冲击。可以肯定一点，此次事件过后日本保险
公司要支付巨额赔偿，由于日本的再保险主要在欧洲分保，因此赔款资
金的来源就会牵动整个世界的神经（中国再保险和日本保险公司也有合
同）。
那么多的赔款支出，资金来自何方？可以肯定的说，此次事件对日
本保险业是一个打击。但是日本在上世纪 60 年代，就已经制定了在巨灾
条件下，政府对保险公司进行补偿的制度。而日本灾后面临的另外一个
问题就是灾后重建，补偿、赔款和灾后重建需要很大的资金量，那么这
些钱从哪里来？
日本的外汇储备不亚于中国，同时日本是世界第 2 大债权国，以日
本国民的性格看，这种情况下肯定造成日本资产向本国集中的情况。那
么日本会回笼在海外的资产，这对世界资本市场而言，就很不利。
相对于其他国家，中国的优势在于这么多年来一直以 FDI 的形式吸
引投资，而不是吸引金融资产（因为资本项目下不是自由流动的），因此
对中国外汇市场的冲击可能小一些，但是对世界主要经济体的冲击仍然
会波及中国，这样条件下，就是世界性质的事情。
汇率波动造成的冲击可能会更加严重
今年一个世界性的问题就是全球通胀问题，现在看中国、印度、东
南亚和南美通胀上升很快，美国和欧洲面临很大的压力，欧美可能在 4-5
月份就要讨论加息的事情。而大宗商品价格上涨直接来自于美元的贬值。
按照这个逻辑，日本政府面临一个很尴尬的局面。如果日元贬值，
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日本灾后重建的成本就会上升，因为重建资本主要来自于企业、政府和
个人三部分，由于日本经济资源匮乏，日元贬值无疑增加进口成本。因
此日本政府需要保持日元的稳定。
现在问题是日本有多少外汇来匹配投放的日元。截至 15 日，两天之
内日本投放了 23 万亿日元，以此来看日本大幅提高宽松的流动性，显然
不是为了刺激日元贬值，因为日本所有的企业都已经停工了。那么在非
刺激出口情况下投放这么多货币，日本人胆量在那里？判断的指标只有
一个，就是日本外汇有很多，而且海外资产还在回流过程中，否则日本
没有这么大的底气。那么我们需要判断的就是这种情况日本能够坚持多
久？
如果日元贬值了，对世界经济又是什么影响呢？
首先美国没有遭灾，那么日元贬值的后果就是美元被迫升值，那么
首当其冲的就是大宗商品和资源价格的下跌，短期可能造成这种结果。
这对于主要国家而言是好事，因为这有利于主要经济体国家通胀的下调。
但是美国人会这么傻吗？很可能的一点，美国还会继续量化宽松的
货币政策，来对冲日元贬值的影响，因为美国人不希望美元升值。日本
重建正需要购买美国的商品。那么问题来了，美国的量化宽松货币政策
势必加剧其他国家的通胀程度。最终发现美国人只是多发行了一批废纸，
就夺走了很多国家多年的经济成果。
可以肯定的是，此次事件打破了世界经济竞争的均衡格局，短期看
对各个国家都不是什么好事情。如果整个贸易体系和金融秩序由于此次
事件受到破坏，那么各个国家都是措手不及的。而这种不确定性却恰恰
会造成整个世界金融市场的波动，因此对虚拟经济的打击会更大，然后
进一步延伸到实体经济。至于此次事件的影响，还要综合评估，不是一
两个行业就能说明白的。（返回目录）
【养老地产】
路劲地产将联手日本马森集团开发养老房
近日，路劲地产董事局主席单伟豹透露，路劲地产将联手日本马森
集团，在未来几年内转攻中国养老房项目。
自收购顺驰地产以来，路劲一直在重组地产业务，历经 3 年，地产
业务恢复盈利能力，整体毛利润率从 2009 年的 12%升到 31%。
3 月下旬，路劲基建发布 2010 年度业绩。截至 12 月 31 日止末，
录得股东应占溢利 亿港元，其中房地产业务销售年度溢利 亿。
厦门翔安老人康复保健中心项目签约——拟投资 亿美元
3 月 27 日至 4 月 1 日，翔安区委书记吴南翔率翔安经贸分团随厦
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门市代表团赴香港、澳门开展经贸交流活动。考察团分别在香港、澳门
两地举行了签约仪式，共签订了 10 个合同意向项目，金额达到人民币
356 亿元。其中，老人康复保健中心项目由澳门闽台港澳（集团）发展
投资有限公司独资经营，总投资 亿美元，拟选址翔安新城片区，主
要建设以保健康复中心、家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院为主
要服务形式的养老中心。（返回目录）
长沙康乃馨国际老年生活示范城推盘
3 月 26 日，位于长沙大河西先导区银星路的康乃馨国际老年生活
示范城营销中心开放。康乃馨项目负责人表示，35 至 60 岁的市民成为
了主力购买群体，有购房意向的置业者已达 600 批。该项目试图尝试“医
养地产”三结合的全新模式。
戴德梁行一位高管曾表示，作为较新鲜的业态，养老地产的探索与
发展尚需时日。“目前中国市场上投资的养老社区，基本上是以‘地产’
为主，根本达不到国外养老社区的条件，并且选址距离城市很远。”（返
回目录）
美国睿智老年公寓集团考察中国养老市场
近日，专注于老年公寓规划设计的美国睿智老年公寓集团(REES
International Senior Living Group)安德鲁.莱瑟博士一行五人考察了桂
林养老产业市场,并与桂林天蟾谷达成了战略合作的意向。
睿智国际中国首席运营官潘涌表示：“我们不仅仅是到国内做设计
开发，而是要把整个团队带过来，从策划、规划到设计、培训、运营管
理。目前，我们在北京、上海、杭州等一线城市洽谈了战略合作项目。”
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【高通智库·战略观察】
【政策分析及行业发展趋势】
【宏观经济】
【区域市场动态分析】
【土地市场动态】
【地产金融】
【行业重大事件】
【房企竞争情报】
【业界观点】
【养老地产】
