天阳明珠商业中心项目
商业定位报告
天阳明珠商业中心项目商业定位报告
4一、 研究思路
4二、 项目界定
5三、 区域整体市场分析
51. 板块属性
62. 区域交通
61) 地铁
72) 公交车
113. 板块调整分析小结
12四、 区域市场供给分析
121. 同区位物业投资回报率分析
121) 研究方案
132) 延安路租金及投资回报率分析—体育场路至庆春路段
143) 延安路租金及投资回报率分析—庆春路至解放路段
154) 延安路租金及投资回报率分析—解放路至吴山广场段
165) 庆春路租金及投资回报率分析—西湖时代广场至延安路段
176) 庆春路租金及投资回报率分析—延安路至中河高架段
187) 新华路租金及投资回报率分析
198) 同区位物业投资回报率小结
202. 同区位同类物业分析
201) 研究方案
202) 同区位物业—龙翔
303) 同区位物业—工联
384) 同区位物业—兴合
395) 同区位物业租金对比分析小结
41五、 区域市场需求分析
411. 需求总体调研方案
422. 终端消费者需求分析
421) 研究方案及问卷结构分析
422) 终端消费者访谈结果分析
463) 终端消费者需求小结
473. 市场经营户需求分析
471) 研究方案及调研问卷结构分析
482) 市场经营户访谈结果分析
523) 市场经营户项目测试分析
544) 市场经营户需求小结
554. 品牌商家需求分析
551) 研究方案及问卷结构分析
552) 品牌服装商家访谈分析
583) 品牌餐饮商家访谈分析
604) 品牌商家需求小结
61六、 项目定位
61七、 经济测算
611. 精品小百货市场方案经济测算
611) 铺位划分
622) 经济测算
632. 品牌服饰折扣广场方案经济测算
631) 铺位划分
642) 经济测算
643. 配套餐饮广场方案经济测算
641) 铺位划分
652) 经济测算
664. 三种方案经济测算比较
67八、 项目定位深化及关键性节点控制
671. 精品小百货市场方案
671) 市场支撑
672) 项目层面
673) 租金收益
674) 关键性节点控制
682. 配套餐饮广场方案
681) 市场支撑
682) 项目层面
683) 租金收益
694) 关键性节点控制
69九、 附件
691. 借鉴案例—西湖时代广场
702. 借鉴案例—元华商城
研究思路
项目界定
天阳明珠商业中心项目，位于延安路庆春路东南交叉口。地下一楼为精品小百货；地下二楼为话机世界；二三层现为国美电器专业卖场，面积2800平方(二层约1300平方，三层约1500平方)， 有专设门面楼梯通至一层街面；3层以上为男装为主的写字楼，由于经济及市场行情走底，现空置率达到56%左右。
项目存在诸多硬件问题：由于本身规模小，单层面积小，因此人流动线不畅、难以形成有效的人流回路，内部的通道较狭窄，层高也较低、消费者购物时行走拥挤，空气质量也差，消费者在内部停留时间短。同时停车位数量有限，面临停车难问题。
随着返租期届满，面临着整体市场行情走低，区域商业经营情况下滑，与小业主的返租成本谈判存在重大分歧，主要矛盾点有：
小业主提出问题
问题背后的隐藏的真实诉求
关键点
本物业处于杭州最好的地段
好地段必然带来高的租金收益
同区位物业平均投资回报率；区域分析、交通状况
与龙翔、工联租金对比
管理公司经营不成功
经营模式；市场培育、成本投入
前5年8%，后5年理应10%
物业应该增值
业主身份、利益捆绑
贷款利息逐年提高
小业主还款压力增加
计算投资回报
我司认为，与小业主谈判的关键点在于管理公司转变角色，以物业大业主的身份与小业主进行平等友好的协商，达到谈判目标。
区域整体市场分析
板块属性
龙翔桥板块特色产业是服装与小百货，区域代表商家有龙翔、工联、兴合、明珠，这些商家经营特征是以市场化经营为主。来本区域消费的客群主要是学生、外来务工人员、中低收入人群以及批发采购人群，这部分消费群体的消费档次属于中低档大众化消费。消费者主要乘坐公交车进入区域消费，因此交通的便利性非常重要。
区域交通
地铁
地铁1号线从2008年3月28日开始动工，延安路地面开始围合整修，严重影响了地面的交通状况；道路平整恢复预计到2011年11月份。此段时间，区域内的商家都要受到地铁工程带来的负面影响。
地铁施工使机动车辆行驶路面变窄，路面扬尘及噪音导致区域购物环境降低。
公交车
编号
公交站点
公交线路
起点-终点
1
东坡路平海路口站
7/K7
城站火车站--灵隐
12/K12
丝绸博物馆--三塘竹苑
12区间
清波门--三塘竹苑
25/K25
吴山公交站--蒋村公交中心站
25大站车
吴山公交站--蒋村公交中心站
60/K60
采荷路--双菱小区
Y2
城站火车站--灵隐
2
延安路
305/K305
延安路--笕桥
305大站车
笕桥--延安路
K315
延安路--萧绍路公交站
335/K335
延安路--丁桥
504
延安路-转塘
514
延安路--富阳农民城
K514
延安路--富阳农民城
514区间
延安路--金家岭
K515
延安路--通惠路公交站
K515区间
延安路--杭州乐园
K520
延安路--红山农场
K520区间
延安路--浙江（中国）花木城
Y3
延安路--杭州陶瓷品市场
3
板桥路口
31/K31
延安路庆春路口--火车东站
4--1
胜利剧院
K251区间
城站火车站--瓜山北苑
K251夜间
三廊庙--瓜山北苑
270/K270
羊坝头--康乐新村
K284
复兴里街--文三路口
801/K801
长板巷--胡雪岩故居
K206夜间
吴山广场--三塘小区
Y8
吴山公交站--蔡马
4--2
59/K59
采荷路--采荷路
K92
古荡--雄镇楼
K95
城站火车站--府新花园南
K105
火车东站--火车东站
K188
城站火车站--花园岗街（金通汽配城）
K216
武林小广场--近江六园
4--3
12/K12
丝绸博物馆--三塘竹苑
12区间
清波门--三塘竹苑
K55
武林小广场--武林小广场
K900
城站火车站--三墩
Y1
武林广场--灵隐
夜游9线路
武林广场--武林广场
5
延安路庆春路口
10/K10
平海路--文化商城
31/K31
延安路庆春路口--火车东站
617
兴合男装大厦--四季青特色街
805
延安路庆春路口--三里亭小区
6
东坡路庆春路口站
12/K12
丝绸博物馆--三塘竹苑
12区间
清波门--三塘竹苑
25/K25
吴山公交站--蒋村公交中心站
K56
公交总公司--公交总公司
60/K60
采荷路--双菱小区
K102
长途汽车西站--南星桥
7
浣纱路口
16/K16
平海路--浙大
45/K45
三堡村--长板巷
K92
古荡--雄镇楼
K95
城站火车站--府新花园南
K206
吴山广场--三塘小区
K216
武林小广场--近江六园
K251
三廊庙--瓜山北苑
805
延安路庆春路口--三里亭小区
10
市一医院
801/K801
长板巷--胡雪岩故居
Y8
吴山公交站--蔡马
49/K49
城站火车站--长途汽车西站
68/K68
延安南路--焦家村公交中心站
K206夜间
吴山广场--三塘小区
617
兴合男装大厦--四季青特色街
8/K8
德胜东村--鼓楼
K92
古荡--雄镇楼
K106
焦家村公交中心站--焦家村公交中心站
K208夜间
鼓楼--大关小区
K251夜间
三廊庙--瓜山北苑
K188
城站火车站--花园岗街（金通汽配城）
K216
武林小广场--近江六园
K591
市三医院北--拱北小区
814/K814
朝晖六区--吴山广场
K900
城站火车站--三墩
270/K270
羊坝头--康乐新村
K95
城站火车站--府新花园南
38/K38
朝晖五区--清波门
观光6号线
-
观光8号线
-
区域内共有8个公交站点，57条公交线路。有24条公交车线路因地铁施工改道，导致到达本项目的人流减少。
板块调整分析小结
政府规划，服装类专业市场重点扶持区域江干九堡，产业重点转移，本区域不再是政府重点支持的市场发展区域。本区域未来将推出两块商业用地—嘉里湖滨项目以及湖滨二期19#地块，板块档次会有很大提升，区域商家有市场商场化营运的趋势。伴随着交通整改，区域交通便利性的进一步提升以及购物环境的改善，板块进入调整期，板块将成为一级商业中心，市场类业态将逐渐淡出，取而代之的是以中高端消费为主的品牌店、专卖店、购物中心。
区域市场供给分析
同区位物业投资回报率分析
研究方案
研究目的：通过对比分析同区域的商业物业的租金以及售价得出本区域的商业物业的投资回报率以及本项目所处的位置；
研究方法：调研区域商业物业的租金以及售价；
研究区域：延安路一线（体育场路至吴山广场，分为三段，以庆春路以及解放路为界），庆春路一线（西湖时代广场至中河高架，分为两段，以延安路为界），新华路；
研究执行方案：项目调研1组于2008年7月7日- 2008年7月14日内对上述研究区域的商业物业进行重点以租金和售价的调研；研究组在数据真实准确的基础上进行定量分析，得出结论。
延安路租金及投资回报率分析—体育场路至庆春路段
区域平均租金28元/天/平方米；其中餐饮的平均租金最高，达到39元/天/平方米。
该区域商铺的平均售价为136667元/平方米。本区域商业物业的平均投资回报率为%。
延安路租金及投资回报率分析—庆春路至解放路段
区域平均租金元/天/平方米，区域商铺平均售价80069元/平方米。
该区域商业物业的平均投资回报率为%。
延安路租金及投资回报率分析—解放路至吴山广场段
区域平均租金元/天/平方米，区域商铺平均售价64548元/平方米。
本区域商业物业的平均投资回报率为%。
庆春路租金及投资回报率分析—西湖时代广场至延安路段
区域平均租金9元/天/平方米，区域商铺的平均售价为50538元/平方米。
本区域商业物业的平均投资回报率为%。
庆春路租金及投资回报率分析—延安路至中河高架段
区域平均租金元/天/平方米；购物类业态的租金承受能力最高，最高达到元/天/平方米；区域商铺的平均售价为57792元/平方米。
本区域商业物业的平均投资回报率为%。
新华路租金及投资回报率分析
区域平均租金11元/天/平方米，区域商铺的平均售价为60419元/平方米。
本区域商业物业的平均投资回报率为%。
同区位物业投资回报率小结
路段
平均租金（元/方/天）
平均售价（元/方）
平均投资回报率
延安路（体育场路-庆春路）
28
136667
%
延安路（庆春路-解放路）
80069
%
延安路（解放路-吴山广场）
64548
%
庆春路（西湖时代广场-延安路）
9
50538
%
庆春路（延安路-中河高架）
57792
%
新华路
11
60419
%
同比区域内其他地段的商铺租金，本项目的租金水平属于中等偏上，收益比较可观。
目前区域内商业物业的投资回报率在6%~7%之间；本项目8%的投资回报率在区域内乃至整个杭州已属较高水平。本项目8%的投资回报率非常可观。
同区位同类物业分析
研究方案
研究目的：通过对比分析同区位的同类性质商业物业的租金，研究出对租金造成影响的原因；
研究方法：调研同区位的同类性质商家的租金；
研究区域：龙翔、工联、兴合；
研究执行方案：项目调研2组于2008年7月7日- 2008年7月14日内对上述项目进行调研，研究组在数据真实准确的基础上进行定量分析，得出结论。
同区位物业—龙翔
基本情况
物业
龙翔服饰城
商铺类型
市场商铺
区块商圈
湖滨
具体方位
延安路298号
商铺面积
实用面积6-10平方米/间为主
业态描述
平均租金
（元/方/天）
广告费
1500元/户/年
-1层皮具百货
1层男装
2层 女装
3层 女装
4层 童装
物管费用
400元/间/年
商铺出租、转让率
%
交通配套
59路，188路，Y8路，900路等14条公交线，还有开往富阳、萧山等周边地区的班车。
项目及周边商业资源描述：龙翔服饰城总商业营业面积20000平方, 8层集中式商业物业,中央空凋, 商铺总数约900个,地处延安路繁华地段,周边有工联服饰城,明珠商业中心等多个市场。
各楼层租金情况
楼层
区域摊号
摊位名称
业态
摊位实用面积（方）
租金（万/年）
按实用面积
租金（元/天/平方米）按实用面积
F-1
0216
0216#
小百货
10
10
F-1
0212
伊莱汉
小百货
8
10
F-1
0215
莲卡佛
小百货
10
10
F-1
0121
欧风
小百货
7
15
F-1
0031
潮流字典
小百货
7
8
F-1
0002
惹
小百货
8
10
F-1
0202
左岸
小百货
7
12
F-1
0230
小资
小百货
8
12
F-1
0129
-
小百货
7
8
F-1
0102
胖子袜行
小百货
7
15
F-1
0096
印象
小百货
7
F-1
0085
欧韩亚皮具
小百货
8
13
F-1
0081
韩佳人
小百货
8
10
F-1
0032
依饰缘
小百货
7
8
F-1
0057
-
小百货
7
8
F-1
0022
星雨皮具
小百货
7
14
F-1
0011
绝品
小百货
8
12
F-1
0007
醉爱
小百货
8
12
楼层
区域摊号
摊位名称
业态
摊位实用积
（方）
租金（万/年）
按实用面积
租金（元/天/平方米）按实用面积
F1
1705、1706
老爷车
男装
15
13
F1
1606、1607
EAMANI AODUND
男装
9
9
F1
1335
安全地带
男装
7
F1
1328
新潮流
男装
6
6
F1
1708
风暴少年
男装
9
10
F1
1323
色时代
男装
6
8
F1
1292
凯旋门
男装
7
F1
1287
男人装
男装
6
F1
1278
精品服饰
男装
7
6
F1
1260
外星人
男装
7
8
F1
1259
名门富豪
男装
7
F1
1236
精品服饰
男装
13
10
F1
1227
太子鸟服装
男装
8
F1
1211
别具一格
男装
6
楼层
区域摊号
摊位名称
业态
摊位实用面积
（方）
租金（万/年）
按实用面积
租金（元/天/平方米）按实用面积
F2
2016
千格服饰
女装
6
7
F2
2063
衣库
女装
7
9
F2
2103
女人缘
女装
7
10
F2
2128
尼布尔
女装
6
14
F2
2168
别样
女装
6
8
F2
2201
迦南美地
女装
6
11
F2
2212
悠诺小屋
女装
6
8
F2
2215
漂亮女孩
女装
6
6
F2
2218
火爆佳人
女装
6
6
F2
2225
玉玲珑
女装
6
F2
2230
时尚诱惑
女装
6
F2
2518
婷婷服饰
女装
6
F2
2528
红玫瑰
女装
6
7
F2
2823
贝可几
女装
9
F2
2055
新贵族
女装
6
7
F2
2056
艳艳
女装
6
F2
2101
久久皮草
女装
8
F2
2151
巴黎贵族
女装
7
10
F2
2152
天使美
女装
7
10
F2
2161
依玲服饰
女装
6
13
F2
2166
彩衣坊
女装
7
8
F2
2333
-
女装
6
6
F2
2531
芭佰丽
女装
7
F2
2618
火女孩
女装
6
6
F2
2826
休闲世界
女装
7
7
F2
2836
浪漫满屋
女装
6
F2
2916
2916成衣店
女装
7
F2
2919
纯蕾
女装
6
7
楼层
区域摊号
摊位名称
业态
摊位实用面积
(方)
租金（万/年）
按实用面积
租金（元/天/平方米）按实用面积
F3
3002、3003
兰衣柜
女装
12
15
F3
3020
想你爱你
女装
7
F3
3023
邂逅美丽
女装
7
9
F3
3078
IN
女装
6
12
F3
3152
衣庄
女装
6
7
F3
3153
另类主题
女装
8
11
F3
3179
S·Z精品服饰
女装
7
12
F3
3106
-
女装
7
6
F3
3216
时尚频繁
女装
7
10
F3
3268
新靓点
女装
6
F3
3289、3290
美美一生
女装
13
17
F3
3313
本色
女装
8
F3
3325
极致
女装
8
F3
3339
酷宝贝
女装
F3
3929
美特两面
女装
8
F3
3015
森尼宝贝
女装
7
7
F3
3107
女人空间
女装
6
F3
3138
-
女装
7
7
F3
3158
-
女装
7
11
F3
3166
韵雯
女装
6
F3
3181
都市语言
女装
7
9
F3
3189
艾菲儿
女装
6
F3
3356
ceanleel
女装
7
F3
3531
大小姐
女装
7
7
F3
3540
匆匆小屋
女装
7
8
编号
楼层
区域摊号
摊位名称
业态
摊位实用面积
（方）
租金（万/年）
按实用面积
1
4
4519
瑛瑛
童装
8
8
2
4
4028
童趣屋
童装
10
11
3
4
4109
苗苗鞋庄
童鞋
8
4
4
4108
巴拉巴拉
童装
4
5
4
4036
姐妹
童鞋
9
4
6
4
4077
小宁波玩具
童玩
8
3
7
4
4083
奇外奇精品童鞋
童鞋
8
8
4
4085
母爱、起点
童装
9
4
4101
亲亲宝贝
童装
8
10
4
4080
比亲婴儿用品
婴儿用品
10
11
4
4082
福罗迷童鞋
童鞋
8
4
12
4
4081
静怡童屋
童装
8
4
13
4
4128
一千零一夜
童装
8
14
4
4121
Disney
童装
10
15
4
4116
韩国拼可 比专卖店
童装
12
7
16
4
4205
领袖派
童装
8
17
4
4173
米菲童鞋
童鞋
4
18
4
4135
西瓜西瓜
童装
8
19
4
4138
哇喔哇喔
童装
20
4
4160
宝贝玩具
童玩
9
21
4
4163
一佳一
童装
9
22
4
4195
星星点点
童装
8
23
4
4165
裘帛
童装
6
24
4
4523
青蛙王子
童装
7
25
4
4506
卡姿果果
童装
8
同区位物业—工联
基本情况
物业
工联精品服饰城
商铺类型
市场商铺
区块商圈
湖滨
具体方位
延安路292号
商铺面积
6-10平方米/间为主
业态描述
平均租金
（元/方/天）
广告费
2700元/户/年
-1层皮具、百货
1层饰品、百货
2层 女装
3层 女装
4层 童装
物管费用
700元/间/年
商铺出租、转让率
%
交通配套
12路.55路.Y1路,900路等公交线，还有开往富阳、萧山等周边地区的班车。
项目及周边商业资源描述：工联精品服饰城总商业营业面积15000平方, 商铺总数约800 个,地处延安路繁华地段,周边有龙翔服饰城,明珠商业中心等多个市场。
各楼层租金情况
楼层
区域摊号
摊位名称
业态
摊位实用面积
租金（万/年）按实用面积
F1
1031
爱手爱脚
百货
12
22
F1
1051
有间小店
饰品
12
F1
1079
卡卡小屋
百货
7
11
F1
1087
时尚前线
饰品
12
26
F1
1116
MIKI
百货
7
9
F1
1119
小精灵
百货
7
9
F1
1166
百分百内在美
百货
14
17
F1
1182
姐妹包行
百货
7
F1
1191
爱尚炫
百货
7
9
F1
B005
百货
14
23
编号
楼层
区域摊号
摊位名称
业态
摊位实用面积
租金（万/年）
按实用面积
1
2
2131
广州牛仔
女装
7
2
2
2167
流行衣秀
女装
9
3
2
2165
原宿
女装
9
4
2
2160
依纯精品服饰
女装
5
2
2025
鑫喜阁
女装
11
6
2
2197
秀衣汇服饰
女装
7
8
7
2
2199
蓝雨
女装
9
8
2
2233
时尚先锋
女装
9
2
2116
小雨服饰
女装
8
10
10
2
2115
流行快乐
女装
11
11
2
2052和B05
一左一右
女装,鞋类
10
13
12
2
2001
冠军001
女装
7
13
2
2003
妍绮秀
女装
9
14
2
2055
恋衣坊
女装
8
10
15
2
2095
我是我
女装
6
7
16
2
2110
后街男孩
女装
9
17
2
2103
甲壳虫
牛仔裤
8
18
2
2130-1
精品鑫达牛仔世界时尚牛仔
牛仔裤
10
13
19
2
2192
休闲服饰
女装
8
9
20
2
2156
女星潮爆
女装
7
8
21
2
2176
伊莎卡
女装
22
2
2135
柏域
女装
9
23
2
2096
衣家
女装
8
24
2
2260-5
衣秀
女装
7
楼层
区域摊号
摊位名称
业态
摊位实用面积
租金（万/年）按实用面积
F3
3116
ING
女装
7
12
F3
3066
精品女装
女装
5
F3
3831
衣角服饰
女装
6
7
F3
3072
/
女装
8
10
F3
3032
/
女装
8
13
F3
3103
/
女装
8
11
F3
3171
娟子精品屋
女装
8
15
F3
3173
IN173
女装
8
10
F3
3170
贰心
女装
8
14
F3
3152
Kevin ono
女装
6
9
F3
B006
主流仓库
男装
6
F3
3006
哇…..
女装
8
11
F3
3010
性感宝贝
女装
7
10
F3
3017
M-TOV
女装
8
F3
3020
拐角.转弯
女装
8
12
F3
3066
水色
女装
8
F3
3061
我衣我秀
女装
8
F3
3060
浪漫一族
女装
7
11
F3
3050
普吉屋
女装
8
12
F3
3111
7m2
女装
7
11
F3
3118
她.他
女装
8
11
F3
3262
俊缘
女装
8
F3
3236
静品
女装
7
10
F3
3250
七彩服饰
女装
8
11
F3
3228
韩流
女装
8
12
F3
3131
R9潮品
男装
8
F3
3132
名女人
女装
8
F3
3150
妞妞猪
女装
7
11
F3
3195
黛尔
女装
8
11
F3
3197
飞飞小屋
女装
8
11
F3
3123
桔子红
女装
7
11
F3
3182
吧吧啦啦
女装
8
F3
3127
美美一生
女装
8
F3
3161
酷酷女装
女装
7
10
F3
3156
淘宝
女装
8
编号
楼层
区域摊号
摊位名称
业态
摊位实用面积（方）
租金（万/年）
按实用面积
1
4
4055
小不点
童装
16
2
4
4066
胖胖童装
童装
15
3
3
4
4070
善童专卖
童装
7
4
4
4127
迷你屋
童装
5
5
4
4080
史努比
童装
22
4
6
4
4096
百合花
童装
12
5
7
4
4095
亲亲宝贝
童装
8
3
8
4
4116
宜爱
童装
10
9
4
4118
亦依玛
童装
18
4
3
4
4110
婴童名品
童装
12
3
11
4
Feb-35
小小玩具店
童玩
15
12
4
4107
多亦点
童装
10
13
4
4072
精品童装派米迪
童装
15
4
14
4
4075
快乐小童
童装
8
15
4
4061
金少爷
童装
10
16
4
4029
比卡诺孕婴
婴儿用品
15
17
4
4010
瑞博玩具超市
童玩
20
18
4
4013
新卖点
童装
12
19
4
4018
小星星童装
童装
11
20
4
4020
童童e族
童装
8
21
4
4076
正外贸童装店
童装
8
22
4
4030
前卫宝贝
童装
18
23
4
4001
今日宝宝世界
童装
10
24
4
4005
小袋鼠童装
童装
10
同区位物业—兴合
基本情况
物业
兴合男装大厦
商铺类型
市场商铺
区块商圈
湖滨
具体方位
长生路24号
商铺面积
6-10平方米/间为主
业态描述
平均租金
（元/方/天）
广告费
-
1层男装
2层小百货
3层鞋类
-
全场装修
物管费用
700元/间/年（包含税费）
商铺出租、转让率
三楼多数铺位转租
交通配套
188路.284路.251路,900路等公交线，还有开往富阳、萧山等周边地区的班车。
项目及周边商业资源描述：兴合男装大厦总商业营业面积约10000平方, 商铺总数约500 个,地处长生路与延安路交叉地段,周边有龙翔服饰城,明珠商业中心等多个市场。
同区位物业租金对比分析小结
以上图表是对区域内三个项目龙翔、明珠和工联三个同类市场各经营楼层租金的比较，分析以上数据，可以看出明珠除去一楼的租金和市场行情持平外（龙翔因为一楼经营男装所以租金较低），其他的楼层租金均低于其他两个项目。通过分析主要有以下原因引起租金上的差异。
影响租金的主要显性因素：
① 微观交通情况
区域内共有8个公交站点，57条公交线路；区域内最重要也是载客量最大的三条公交线路分别是胜利剧院站、延安路总站、市一医院站；从公交车站点的位置分析，工联和龙翔的公交便利性最大。从公交乘客的来源地分析，公交延安路总站是萧山、富阳公交路线的杭州市区终点站，萧山、富阳这部分人是区域市场主力消费客群，相比明珠，工联和龙翔能在第一时间截留这部分人群。
② 商业断层
兴合男装位于延安路一侧的店面是中国工商银行和杭州茶厂门市部，这两个商家与工联到明珠这段的服装购物的气氛不符。
③ 沿街面人气店
工联、龙翔的沿街面人气店的延展面长，经营的内容与市场内部经营内容关联度高，人流吸附能力强。
④ 购物环境
明珠内部的通道较狭窄，消费者购物时行走拥挤，空气质量也差，消费者在内部停留时间短。
⑤ 经营户自身经营能力
龙翔的人流捕获率虽然比明珠略低，但是从经营户访谈的结果看，龙翔的消费人群90%以上是工薪阶层，而明珠77%的消费人群是学生，经营户表示较工薪阶层而言学生的消费能力较弱且讨价还价情况更多，所以从消费者消费承受能力角度而言，龙翔的经营户的经营能力优于明珠。
影响租金的主要隐性因素：
① 市场培育：龙翔及工联都是经过多年的市场培育，成为区域内的价值标杆，达到区域同类业态的最高租金；
② 成本投入：需要投入大量的广告费用及其他成本投入；
区域市场需求分析
需求总体调研方案
终端消费者需求分析
研究方案及问卷结构分析
在初步选定3个项目调整方案的基础上，对本区域的终端消费人群进行拦截式访问，对其背景、在本区域的消费习惯，以及对项目未来方向的项目测试进行调研，从消费者的层面对项目预选方案进行验证。
样本总量
200
调研时间
2008年7月7日-7月10日
调研地点
明珠、龙翔、工联门口、市场内部
调研方式
随机拦访
此次终端消费者问卷的的问题：
主要购买产品
经常光顾的市场
购物人均消费金额
地铁施工前后的消费频率
餐饮消费场所
餐饮消费人均消费金额
项目测试
终端消费者访谈结果分析
消费者背景
SHAPE \* MERGEFORMAT SHAPE \* MERGEFORMAT
SHAPE \* MERGEFORMAT
区域消费者的背景是以20-25岁的大学、专科年轻女学生或职员为主，月收入较低（以1500元/月）居多，此类消费者的特征是：消费能力有限，但是追求时尚，紧跟潮流，时间较为宽裕，因此此类人群能够花较多的时间成本，在有限的财力下，去“淘”喜欢的性价比高的商品。因此市场类的商家是她们购物的首选。
从消费者调研角度也再次验证了品牌商家认为本区域针对的客群主要是中低档次的大众化消费的观点，商品多以走价低、量贩的路线。
消费场所偏好
项目
日人流量
早上
下午
晚上
平均捕获率
明珠
经过
进入
经过
进入
经过
进入
经过
进入
16%
20451
3173
2751
389
2423
473
2495
328
龙翔
经过
进入
经过
进入
经过
进入
经过
进入
14%
31429
4485
4187
559
4029
769
3570
354
工联
经过
进入
经过
进入
经过
进入
经过
进入
35%
22835
7795
2991
956
2480
1027
3092
940
区域内消费者消费场所的选择上，工联是第一选择，其次是龙翔，最后是明珠。结合人流量测算分析，可以看出，龙翔由于处于3个项目的中段，正门口有胜利剧院公交车站，来往的人流最多，平均人流量有3929人/小时；而从捕获率上分析，工联的有效人流量最多，平均10个人经过就有个人会进入项目。
消费商品偏好
来此区域购物的消费者的商品偏好最大的是女装（51%），其次是小百货（35%），这和本区域板块的产业特征是相吻合的。
从消费需求角度分析，女装和小百货的消费市场仍未饱和，项目存在进入机会。
单次平均消费金额
消费者单次消费的平均金额主要在50-150元之间（59%），其中以50-100元（35%）居多，这和消费者在商品类项选择上多选择女装和小百货的价位契合。
单品价位在50-150的商品是区域内的消费主流商品。
餐饮消费场所偏好
消费者在区域内的餐饮偏好偏向于新丰小吃和肯德基，中西式的快餐的接受程度都很高。区域内的餐饮消费快餐类是主流。
餐饮人均消费金额
消费者在区域内的餐饮人均消费在10-30元（71%）之间，其中以20-30元为主（38%）。客单价在20-30元的餐饮消费接受程度最高。
从消费场所选择和客单价可以看出，区域餐饮经营主要依赖于人流量。
延安路施工对消费频率的影响
消费者的购物频率因地铁施工有一定减少，根据计算有效消费人流减少144355人每月。被调研者均表示地铁施工引起公交线路变更从而使其进入区域消费的交通成本和时间成本增加，所以选择减少消费频率。
地铁施工引起公交线路变更从而使其进入区域消费的交通成本和时间成本增加，消费者消费频率降低。
项目测试
对于上述提及的项目未来可能发展方向，除去休闲、运动品牌折扣店和精品女装、小百货市场的选择强度偏弱外，另外两个个方案的选择差异度不大，时尚品牌女装折扣广场的认同度最高（30%），配套餐饮广场次之（29%）。
消费者更希望选择定位明确的购物场所，在此基础之上希望品牌化程度及档次都有所升级，
这个趋势和区域调整趋势相吻合。
终端消费者需求小结
本区域的客群的消费习惯主要是中低档次的大众化消费；
明珠是消费者在区域内消费的最末选择；
单品价位在50-150的商品是区域内的消费主流商品；
区域内的餐饮消费快餐类是主流，客单价在20-30元的餐饮消费接受程度最高；
地铁施工引起公交线路变更从而使其进入区域消费的交通成本和时间成本增加，消费者消费频率降低；
消费者在区域内的商品消费品种以及客单价（包括餐饮的种类和客单价）的选择都反映区域商家对人流量的依存度非常大，但由于地铁施工，消费者进入区域消费的交通成本和时间成本增加，人流量锐减，区域商家整体经营情况下降。
市场经营户需求分析
研究方案及调研问卷结构分析
在商业定位之前，通过区域市场经营户访谈的方式，了解区域市场经营户对区域的认知度，经营情况，租金变化以及环境变化给区域市场经营户经营带来的影响，在此基础之上对经营户进行项目测试，为项目市场定位做支撑。
市场
楼层
业态
样本数量
工联
地下1层
小百货
15
1层
小百货
15
2层
女装
15
3层
女装
15
龙翔
地下1层
小百货
15
2层
女装
12
3层
女装
13
明珠
地下1层
小百货
10
2层
小百货
10
经营户问卷的的问题：
经营时间
商铺性质&商品销售方式
主要消费客群
经营看重的因素以及因素变化给经营带来的影响
现经营情况与预期经营差别
租金预测走向&影响租金因素分析
项目测试（经营品类、楼层选择、铺位面积、承受租金、租金支付方式）
市场经营户访谈结果分析
经营时间分析
区域内的市场经营户经营时间分析上看，经营1年以上的达到了%，其中3年以上的占到总数的%，整体稳定性较高。
从单个市场上看，工联的商家稳定性最差，而明珠的商家稳定性最好。供给调研中工联的换铺率达到%，龙翔有%。
承租户的稳定性越高，市场流动价值差，租金增长空间小。
商铺性质&商品销售方式分析
区域内市场经营主要是以非品牌的专业零售为主，这和项目所处的板块调整的大趋势是不相吻合的。整体的经营模式是由市场批发转向零售为主，与市场实际经营方式相脱离。以零售为主的经营方式租金承受能力下降。
客群分析
区域市场的整体客群以工薪阶层为主（%），学生次之（%）。在经营户调研过程当中，经营户普遍反映由于学生无收入来源，承受的商品价格较工薪阶层低，因此学生生意较工薪阶层难做。
在单个项目的客群比较上可以看出龙翔的经营能力最强，主要做工薪阶层（%）生意，而明珠主要做学生生意，经营能力较龙翔和工联弱。
工薪阶层与学生的价格承受能力很低，所以经营户的经营利润空间很有限，因此占经营成本中主要的租金成本敏感度很高。
经营看重因素分析
本商圈是杭州公认的最具人气，客流量最大的商圈，商业氛围浓厚；本区域的经营者来此经营最看重的因素是地段客流人气（91%）是有力的佐证。
商铺租金以及商家扎堆、店多隆市和物业条件三个选项在一定时间内是基本不变的因素，而人流量的变化会影响经营户营业额的多寡。
何种因素给经营带来重大影响分析
行业景气指数说明对于处于服装产业链下游的终端消费还是有影响的，其中选择此选项的多为经营年数长的经营户，这也说明经营时间长的经营户对于行业整体冷暖的敏感度更高。
商圈主要做零售，对于做批发为主的四季青搬迁情况，商家看来是不影响其经营的。商家普遍认为地铁的施工引发的区域公交线路的减少、地面交通拥挤、路面扬尘、噪音等因素减少了商圈的人流，对经营活动带来最大的影响。
现经营情况与预期经营的差别
大部分的被访问者均表示今年的经营情况较经营预期差；
代表观点：
越来越走下坡路，整个行业不景气，地铁不是主要因素；（行业因素）
目前是淡季，离预期有差异，下半年会改善；（行业因素）
经营情况不好，地铁造成了人流减少；（地铁）
经营情况不好，大家都开始做同样的东西了，龙翔开夜市都加剧了竞争；（竞争环境）经营情况不好，明珠经营户月营业额不足1万，认为市场管理不好；（市场管理）
少部分的被访问者表示经营情况良好，分析可知此类经营户的能力较强；
代表观点：
基本达到预期；
经营尚可；
经营良好；
租金预测走向&影响租金因素分析
所有的经营户都认为在地地铁未建成前，租金会保持疲软，总体不会有大的变化。经营户认为现在的整体市场格局不会发生大的变化，经营户对于租金的承受能力也已经达到顶峰。在影响租金的因素调研中，经营户普遍认为地铁以及行业整体发展是对租金造成影响的两大因素。
市场经营户项目测试分析
期望经营产品类型分析
多数经营户（61%）建议做女装，分析从中可以得出：板块的经营产品中女装逐渐走强，经营户的选择说明了市场的调整走势。
期望经营楼层分析
在可以选择的前提下，经营户的楼层偏好还是越低越好，楼层低可享受的人流量就多。少量选择在三楼经营的经营户一方面是因为自身现在三楼经营，对于楼层的敏感度不大，另一方面表示如精品服饰、小百货设置在三楼则去三楼经营也是无所谓的。
期望经营面积分析
在铺位面积的调研中发现，经营户主要青睐6-10方的铺位（77%），其中有以8-10方的铺位的需求量最大（43%）。因此在铺位面积的划分上，应该以8-10方为主力面积段，辅以少量的小面积段的铺位。
能承受最高租金水平分析
经营户所能承受的最高租金此选项透露出的信息并不是真正意义上对项目租金承受能力的预测，而是对现有市场租金行情的反应。经营户对于本项目并没有直观上的了解，租金更可能只是其在现有经营商铺的租金低的值。预期二楼承受最高租金达到元/天/方，同比市场实际租金低50%以上，做市场前期投入成本大。
期望租金收取方式分析
经营户在考虑的风险的情况下更愿意一年一付（71%）。选择多年一付的经营户希望能获得租金优惠。
市场经营户需求小结
以零售为主的经营方式租金承受能力下降；
经营户的经营利润空间很有限，对租金敏感度高；
人流量的变化会影响经营户营业额的多寡；
商家普遍认为地铁的施工引发的区域公交线路的减少、地面交通拥挤、路面扬尘、噪音等因素减少了商圈的人流，对经营活动带来最大的影响；
板块的经营产品中女装逐渐走强，经营户的选择说明了市场的调整走势；
经营户期望经营的楼层二楼的偏好远远大于三楼；
市场上8-10方一个的铺位接受程度最高；
经营户期望的租金收取方式是一年一收；
经营户的对于本项目二楼的租金承受能力在元/天/方左右。
区域整体经营情况因行业、地铁、竞争环境、经营能力等因素的综合影响持续走低；未来三年市场将处于寒冬期，经营能力较弱的经营户可能会选择退场，市场换铺率骤增，市场业主的经营风险增加！
品牌商家需求分析
研究方案及问卷结构分析
在商业定位之前，通过品牌商家一对一深度访谈的方式，了解根据我们的经验与本项目定位（品牌服饰广场或餐饮服务广场）相匹配的各类商家的直接想法，以确保本项目的最终商业定位具有较高的可实施性。
研究方法
定性为主，定量为辅
访问人群
根据赢商以往操作经验，选定各业态中与本项目相匹配的商家
访问方式
一对一深度访谈
访谈商家
比例结构
品牌服饰（少女装/男休闲装/牛仔装/青休装/运动装）
25（已访17）
品牌餐饮（西餐/甜品/中式快餐/咖啡等）
15（已访9）
访问内容
商家选择店面标准与要求（包括交通、人流、区位等）
未来发展计划
对物业的特殊要求
租金承受能力、经营年限等
对本项目的意愿
品牌商家问卷结构：
商家基本信息（品牌名称、一般面积需求、杭州布点计划）
意向测试（区域看法、项目看法、进驻意向、期望合作方式、租金承受能力）
品牌服装商家访谈分析
被访商家基本信息
要求
品牌服饰商家
品牌名称
Only、vero moda、jack&jones、蓝色倾情、杰施、唐狮、飞鱼、跳舞男孩、声雨竹、杰西.伍、cocoon、Frist View、耐克、阿迪达斯、彪马、李宁、匡威、特步、浪漫一身/艾格、坚持我的、非主流、摩高、 E库、真维斯、森马
一般面积要求
单个品牌服饰商家的面积需求在100方左右，部分多品牌代理商的面积需求达到1000方；
租金承受能力
租金承受能力视具体地段而定；
期望合作方式
分为租赁和扣点两种合作方式；
杭州布点计划
被访商家均表示对延安路一带有较强的布点意愿；
被访商家开店需求—品牌服饰代表观点
观点一：杭州坤都贸易有限公司 杰西.伍品牌 宋琪
我们公司对项目所在区域非常了解，认可延安路龙翔地段。经营服装品牌主要是休闲、运动量贩品牌，价格中低档，主要客群是学生、外来务工人员、工薪阶层，杭州有钱人不去那消费，品牌正价女装在延安路开沿街专卖店成功的先例是没有的。
对项目感兴趣的前提是项目打造成品牌折扣广场，将杰西.伍的库存商品放在那折扣贩卖。现在衣之家百货折扣店的生意非常好，很多品牌等着进场，明珠能以同样的经营模式运营成功的可能性较大。
观点二：广州声雨竹服饰有限公司 声雨竹品牌 吴虹
对项目较了解，听到明珠要打造女装品牌店，声雨竹是否愿意进场时，表示该品牌不合适去，意愿不强。
品牌女装旗舰店的营运模式明确表示不可能进驻项目，若打造折扣女装品牌店则持观望态度。
观点三：杭州跳舞男孩服饰有限公司 飞鱼、跳舞男孩等品牌 董晓明
对项目所在区域了解，区域客群主要是学生、务工人员，客单价较低，若打造女装旗舰能否成功不清楚，但若打造休闲牛仔之类的服饰卖场，我认为成功概率较大，需要将龙翔、工联甚至是衣之家的客流引过来。建议打造休闲服饰中某一细分市场的高、中、低的产品卖场，如休闲牛仔服饰卖场、整合坚持我的、摩高、E库、蓝威龙、 only 、 Boston等品牌下的牛仔系列；
你们项目的面积太小，且在二、三楼，物业不理想，希望能够在一楼设一门庭，设品牌介绍导示牌或广告，将人流引入卖场。市场营运采取衣之家一样的扣点保底形式。
观点四：上海柯程工贸有限公司 cocoon（可可尼）、Frist View等品牌 雷品芳
对项目不怎么了解，认为区域客群与品牌不吻合，且位于物业的二、三层，进驻可能性不高。至于折扣库存量贩，我们一般很少开。
观点五：浙江易川体育用品连锁有限公司 耐克、阿迪达斯、彪马、李宁、匡威等品牌 宋伟巍
对项目非常了解，原先我们在明珠商业中心做过生意，当时所有品牌都进去了，包括耐克、阿迪达斯、彪马等，操作是营业额扣点10%，生意总体不是很理想，一个品牌大概只能做10万的月营业额。
纯租金的经营方式的兴趣不是很大，现在经济形势不好，我们是品牌代理商，租金的承受能力不强，若采取扣点可以考虑。甲方要有培育市场的打算，我们共同努力可以一试。
观点六：宁波博洋服饰有限公司 唐狮品牌 项江月
我们原先在明珠做过生意，当时生意还可以，采取的是营业额扣点的形式。这一区域的人流量是有保证的。
若能整合一批品牌如森马、摩高、真维斯、坚持我的，我们有很强的进驻意向。休闲品牌要整合20家以上，这样才有持续旺场的能力，倾向于租赁形式，可以自行收银。
观点七：绫致时装有限公司杭州办事处only、vero moda、jack&jones、exit品牌 谢飞
对项目了解，项目地段非常好，人流量有保证，但我们开店的标准要看有没有Esprit和E-land的入驻。本品牌不常年打折，因此品牌折扣卖场的进场可能性不大。
本公司旗下有四个品牌，若进驻，需要1000方的经营面积，一楼要有门面和广告位。两层2800方的面积750万的年租金偏高。有无将一楼和地下一楼都整合进来，一起做大市场的可能性，商家集结有利于聚拢人气。
观点八：杭州蓝色倾情服饰有限公司 蓝色倾情品牌 程俊鲁
了解本项目，但是公司已经在银泰武林店和西湖店开出蓝色倾情正价品牌店，在这么短的距离内开折扣店有违公司的总体战略安排。
品牌餐饮商家访谈分析
被访商家基本信息
要求
品牌餐饮商家
品牌名称
新丰小吃、永和大王、肯德基、台湾王品、味千拉面、一茶一座、星巴克、costa、两岸咖啡、满记甜品
一般面积要求
二楼的需求面积小，三楼需求面积大；
租金承受能力
二楼10-12元/天/方的租金承受能力，三楼5-6元/天/方；
期望合作方式
纯租赁；
杭州布点计划
所有被访商家均有近期在杭开
店或扩张计划；
被访商家开店需求—品牌服饰代表观点
观点一：新丰小吃
公司在天阳明珠内有自有物业，公司就是看重延安路上巨大的人流量的，由于人流量的增多，原店面经常人满为患，顾客多有反映，因此公司有扩大此店面积的想法，我们想在明珠二楼要60方左右的营业面积，对10元/方/天的租金报价没有很大的抗性。
观点二：永和大王
对项目较了解,面积要求在150-200方（实用面积），楼层在2楼，租金承受范围10-12元/方/天。
我们对用电量的要求较高，1方需要的用电量在1000瓦。
签订的租期希望在8-10年。
观点三：台湾王品牛排
对项目所在区域较了解,有进入杭州市场的打算。
面积要求在600方以上（实用面积），楼层在3楼，能承受的租金在5-6元/方/天左右。
对电量的要求是平均1方用电量500-700瓦。
签订的租期希望在8-10年。
观点四：KFC/味千拉面
对项目较了解,面积要求在350-380方（实用面积），楼层在2楼，能承受的租金在8-10元/方/天左右。
我们对用电量的要求较高，1方需要的用电量在1000瓦。
签订的租期希望在8-10年。
观点五：一茶一座
面积要求在400-500方左右（实用面积），楼层在3楼，能承受的租金在6元/方/天左右。
对电量的要求是平均1方用电量500-700瓦。
签订的租期希望在8-10年。
观点六：星巴克/costa
面积要求在200方左右（实用面积），楼层在2楼，能承受的租金在8-10元/方/天左右。
签订的租期希望在8-10年。
观点七：两岸咖啡
项目地段非常好，但是项目的停车位不够，不适合我们这种商务咖啡类的餐饮商家，没有进驻项目的意向。
品牌商家需求小结
品牌服饰商家
认可区域位置，认为本区域的人流量有保证；
区域客群以学生、外来务工人员、工薪阶层为主，属于中低档的大众化消费；
对于本项目来说，品牌服饰商家的进驻的关键在于需找与区域客群相吻合的品牌服饰商家，以走量贩式的折扣商场的经营模式；以休闲、运动主题为主的量贩式品牌折扣商场是品牌服饰商家的选择！
品牌餐饮商家
所有被访的餐饮商家均表示对本区域相当的熟悉，且对本项目相当的感兴趣；但是表示如入驻，前三年的生意肯定不好，由于受到地铁施工的影响，人流要打折扣，加上餐饮业态本来就需要3-4个月的养店期，但是看好区域未来发展；期望签订的租约都在8-10年。
商家关心的问题：
用电量；
环评（烟道改造）；
店招、广告位如何分配；
楼板承重（厨房区域载荷）；
滚梯维护等物管费用如何计算，希望能直接打到租金里；
停车位问题；
对于本项目来说，品牌餐饮商家的入驻在于能在其关心的问题上给予明确的解释，在能承受的租金范围内，商家所关注的开店必备要求能得到满足，本类商家的入驻可能性还是很高的!
项目定位
根据区域商业供应以及商业需求的调研，结合项目自身的条件，得出项目三个可行的发展方向：
精品小百货市场（可以充分利用目前已有的市场定位基础，错位竞争）
品牌服饰折扣广场（契合板块调整趋势，品牌商家对区域的物业渴求度高）
配套餐饮广场（终端消费者餐饮需求旺盛，市场发展空间大）
由于本项目是返租经营项目，因此无论哪个方案都需首要考虑返租成本和租金收益之间的平衡。（注： 所有租金收益均在安全范围计算，最终实际租金以招商执行方案为主。）
经济测算
精品小百货市场方案经济测算
铺位划分
精品小百货市场平均每个铺位划分面积6平方米（小百货所需铺位面积偏小），按实际使用1200平方米（贵司提供数据）计，共200个铺位，由于楼层面积的差别，二层铺数90个，三层铺数110个。
经济测算
预测每年租金（二层经营户）：
第一年：10元/天/方（参考经营户项目测试时的租金报价以及明珠一期二楼租金水平，市场前期培育需给予招商政策的优惠）；
第二年：12元/天/方（平均万）；
第三年：14元/天/方（平均3万）；
第四年：18元/天/方（平均4万） ；
第五年：23元/天/方 （平均5万，基本达到区域平均租金水平） ；
三层铺位年租金按二层租金的90%计；
考虑到商铺的招租率以及区域内同类市场存在着空铺情况，按90%的市场招租率计算；
精品小百货市场方案动态租金测算（元）
年份
2层租金水平
2层租金收益
3层租金水平
3层租金收益
总租金收益
5年平均租金收益（考虑满租率）
第1年
10
1971000
9
2168100
373万
574万/%
第2年
12
1971000
2168100
447万
第3年
14
2759400
3035340
522万
第4年
18
3547800
3902580
671万
第5年
23
4533300
4986630
857万
品牌服饰折扣广场方案经济测算
铺位划分
因此方案和衣之家经营模式相似，根据衣之家已入场的商家情况结合品牌服饰商家的面积需求，一般实用面积需求在40-50方之间。按得铺率50%计，项目实际使用面积为1400平方米，则可分割成28-35个铺位。
经济测算
按照衣之家的扣点保底形式，品牌合作模式是150万保底，扣点10%，一年最低的扣点保底是15万（租金里包含物管费、广告费、能耗费等一切相关费用）。（注：实际摊位面积以品牌商家为准）
品牌女装折扣广场方案
年份
经营额预估（万元）
保底租金（万元）
租金收益（万元）
1
130
15
420
2
150
420
3
180
504
4
180
504
5
180
504
配套餐饮广场方案经济测算
铺位划分
餐饮商家的面积需求较大，根据餐饮商家的标准店面要求以及品牌餐饮商家深访的结果，可以划分为4家中型餐饮，1家新丰小吃扩面，以及2个位于2层的面积稍小的商家。
二层临近原新丰小吃处40方扩面，左半场210方大店以及30方小店，右边场275方大店以及95方小店。三层的左半场580方，右半场555方。
经济测算
品牌餐饮商家可承受的起始租金（品牌餐饮商家的租金较为固定，签约时间在8年左右），二层为12元/天/方，三层为6元/天/方，餐饮商家的租金基本是2年环比增加5%。
配套餐饮广场方案租金测算
年份
二层实用面积（方）
二层租金（元/天/方）
三层实用面积（方）
三层租金（元/天/方）
总租金收益（万元）
5年平均租金收益（万元）
第1年
650
12
1135
5-6
533
555/%
第2年
12
5-6
533
第3年
560
第4年
560
第5年
588
三种方案经济测算比较
方案
精品小百货市场
品牌服饰折扣广场
配套餐饮广场
租金收益区间
373万-857万
420万-504万
533万-588万
6%返租成本
（按总销金额8000万计）
480万
7%返租成本
（按总销金额8000万计）
560万
8%返租成本
（按总销金额8000万计）
640万
方案能承受的最高返租成本
%
%%
%
回款周期
提前预收，年结
不能提前预收，月结
提前预收，年结
方案优势
租金的可增长性强，租金收益的可操作空间大
商场形象好，档次感强，增加项目附加值
租金收益稳定
方案风险
经营户数量多，招商难度大，管理营运要求高；
需准备启动资金垫付返租成本
物业改造成本大
从经济测算可以看出3个方案的租金收益均不能支撑8%的返租成本，7%是一个盈亏平衡点。品牌服饰折扣广场的租金收益低，不可控风险大，回款周期长，故不考虑此方案。
项目定位深化及关键性节点控制
精品小百货市场方案
市场支撑
从市场供给层面看，区域内女装市场趋于饱和，同质化竞争激烈，进入女装市场的难度大。而从需求层面分析，消费者对于小百货的需求仅次于服装，小百货市场的需求程度高。
项目层面
项目体量小于龙翔和工联，难以在多种类型的商品上达到规模效应，因此选择好某一细分市场（例如饰品市场），做“小而精”的专业化市场反而能发挥出优势。
租金收益
年份
总租金收益
返租成本
第1年
373万
%
第2年
447万
%
第3年
522万
%
第4年
671万
%
第5年
857万
%
根据租金收益每年递增的情况，我司建议采取递增返租策略5年平均返租成本为：7%。
关键性节点控制
为了控制项目风险并结合本项目实际可达的租金收益，必须与小业主达成逐年递增返租协议；
重塑项目形象，更清晰的传达项目经营主题，加大招商宣传力度；
要实现稳定的租金收益需要200个优质经营户资源，如何去寻找对于招商的能力是个极大的考验；
经营户数量多加之未来5年租金递增的压力非常大（年递增20%-30%），对于市场经营管理公司未来的招商调整是一个持续性的工作，管理经营的持续性才能给市场以持续旺场的可能性；
加强项目定位的主动营销推广，为未来项目的发展创造提升的空间，才能实现第五年返租成本达到10%；
商铺的分割设计需要最大限度的考虑铺铺均好性及出租率的最大化，商铺分割到铺前期需要改造费用（根据分割方案再估）；
定位调整后，对于项目一期以及地下一层的经营业态和经营户需要进行符合项目定位的调整；
配套餐饮广场方案
市场支撑
供给层面分析区域内餐饮商家数量少，存在较大市场空间，加之消费者对于餐饮需求度高（在终端消费者调研中，有29%的选择此方案）。
项目层面
项目区位视口非常好，物业较规整，铺位分割可以有效利用项目公摊，规避项目无法形成人流回路的问题，适合餐饮商家的物业要求。
租金收益
年份
总租金收益
返租成本
第1年
533万
%
第2年
533万
%
第3年
560万
%
第4年
560万
%
第5年
588万
%
根据租金收益每年较为固定的情况，我司建议采取固定返租策略5年平均返租成本为：7%。
关键性节点控制
需固定7%返租协议；
返租期限需要根据商家要求进行匹配；
餐饮商家对物业的烟道、水、电等能源都有很高的要求，物业是否可改造需提前落实；
由于招商对象是定向的，所以需要对这些商家的租赁方案非常了解，具备较强的租赁谈判技巧；
对外立面店招及广告位的合理规划满足各个商家需求；
附件
借鉴案例—西湖时代广场
楼盘名称
西湖时代广场
开发商
广厦房产
物业地址
庆春路229号
物业管理
广厦-华侨饭店管理公司
基本资料
开盘时间
2001/4/1
竣工时间
2003/2/1
开工时间
2001/1/1
入住时间
2003/6/1
建筑类型
广厦西湖·时代广场地下三层，地面八层，自下而上为大型车库、精品商场、名流俱乐部、高档写字楼和豪华观湖公寓，是一座风格现代、设施高档的湖边大型综合性建筑。
占地面积
公顷
建筑面积
65387平方米
历史售价
12000元/平方米——30000元/平方米
物业及收费情况
物业管理费
6元/平方米/月
配比车位
268个
配套设施
银行 票务中心 邮局酒店餐厅
入驻企业/品牌
EX精品折扣商场（衣之家）
1F
ESPRITE 马克华菲 G2000 CK LEVI NIKE Adidas 李宁 Kappa puma
2F
seven star
周边商铺
宝岛眼镜
美克美家家居
必胜客
西湖时代广场主力店衣之家经营模式：
衣之家采取的经营管理模式是扣点保底，一般实用面积在40-50方的品牌商家，保底经营额都在100-150万/年之间，个别品牌稍好的额度更高；
经营商家例子：
唐狮，实用面积40方，合作模式是150万保底，扣点10%，一年最低的扣点保底是15万，折算成租金是10元/方/天；
Kappa，实用面积60-70方，500万保底，扣点6-7%；
经营商家实际年经营额：唐狮淡季的月营业额在11-12万之间，旺季在15万左右，即年营业额最多一年在180万左右，则衣之家管理方收取的扣点是18万/年。
借鉴案例—元华商城
元华当初销售了10个亿，承诺小业主的是8%的回报率，元华商场的年销售额大约是四五个亿左右，除去成本和税收，毛利大约有5000万元，但要给业主的回报是8000万元，管理方与小业主就回报率协调未果，于2007年10月31日歇业整顿，至今未开。
元华歇业9个月，损失：5000万/12*9=3750万，平均每个小业主损失万。
