测评目录
地理位置
人文历史
区位优势
发展布局
交通运输
人才教育
发展目标
区域经济
政府服务
功能区展示—— 陆家嘴功能区域
功能区展示—— 金桥功能区域
功能区展示—— 张江功能区域
功能区展示—— 外高桥功能区域
功能区展示—— 三林世博功能区域
功能区展示—— 川沙功能区域
测评分析——区域解析
测评分析——配套解析
测评分析——产业解析
测评分析——工业地产解析
地理位置
浦东新区位于上海市东部，长江三角洲东缘。东濒长江口，南与南汇区、闵行区接
壤，西和北分别与徐汇、卢湾、黄浦、虹口、杨浦、宝山6区隔江相望。
浦东新区属北亚热带
季风气候，四季分明，全
年气候温和湿润，平均气
温16℃左右，全年无霜期
约230天，日照充足，雨水
适宜，生态环境良好。浦
东新区规划面积522平方公
里。
人文历史
浦东新区，上海市直属区县之
一，总面积556平方公里，长江口以
西一块三角形地区，因位于上海市
东部、黄浦江东岸，扼守上海东大
门，故得名“浦东”。
1990年4月18日，中华人民共
和国中央政府对世界郑重宣布开发
开放浦东，提出以浦东开发开放为
龙头，发挥示范、辐射、带动作用，
进一步开放长江沿岸城市，带动长
江三角洲和整个长江流域地区经济
的新飞跃。
自开发开放起至今，经过短短14年的建设，政通人和，百业俱兴，浦东呈现一派勃勃生机，迅
速崛起一片外向型、多功能、现代化城区，引起全世界瞩目和赞叹。开发浦东，振兴上海，服务全
国，走向世界。如今，浦东新区已成为上海高科技产业和现代工业基地，成为上海现代化建设的缩
影，成为中国改革开放的象征，成为中外投资者心目中一方热土。
区位优势
独特的国内优势
浦东新区地处中国海岸的中点和
长江入海口的交汇处，紧靠基础雄厚
的上海老市区，背依物阜民丰的长江
三角洲。而整个长江三角洲和长江沿
岸地区的土地面积占全国的1/3，国内
生产总值占全国的1/3强。
优越的国际地域优势
浦东新区面对着太平洋，它的扇
形面正好对着亚洲经济最发达的国家
和地区，这就使浦东新区成为世界了
解中国的窗口，是各国投资者进入中
国的大门。
发展布局——一轴三带
发展布局（一轴三带六区）
一轴:从虹桥继承到浦东国际机场的上
海城市发展轴；
三带: 以陆家些金融贸易区为核心的
沿黄浦江发展带；以“一江三桥”（张
江、金桥、外高桥、孙桥）等国家级
开发区为主体的中部发展带；以外高
桥港区和浦东国际机场为信托的滨江
临海发展带。
未来浦东——机遇III世博会世博场馆规划平方公里，其中在浦东，占了80％。总投资
248亿元，其中20％将用于浦东商业建设。
未来浦东——机遇VI洋山深水港将建成亚洲最大的深水港之一，将给浦东带来极大的机遇。工程
机械、港机设备、港口物流、房地产、建筑、大型贸易品等将得到巨大惠及。
未来浦东——机遇VI综合配套改革05年6月21日，浦东被批准进行综合配套改革试点。其中“外汇
九条”就是改革内容之一科技部、文化部、银行、海关总署、工商行政管理等都进行改革试点。
“一轴三带”发展布局
发展布局——六大功能区域
以功能开发为主导，促进功能区域一体
化发展，推进城市综合功能的提升，规划建
设六个功能区域，即陆家嘴功能区域、张江
功能区域、金桥功能区域、外高桥功能区域、
三林世博功能区域、川沙功能区域。
一城三镇：为加快功能区域一体化
发展，高起点规划建设川沙新城及外
高桥、曹路、唐镇等新市镇。“一城三镇”布局
六大功能区域布局
交通运输
十多年来,浦东新区
新增道路1000多公里,相
继建成了杨浦大桥、南
浦大桥、徐浦大桥、延
安东路隧道复线、地铁2
号线、世纪大道、外环
线浦东段等交通设施。
作为上海市新一轮的重
大工程，复兴东路隧道、
大连路隧道、外环隧道
等都在加紧建设，磁悬
浮机场快线也已全面建
成。
人才教育
浦东新区有中国美术学院（张江校区）、复旦大学
（张江校区）、西安交通大学（上海研究院）、北京大
学（上海校区）等全国著名重点高等学府（均位于张江
高科技园区），另外有上海海事大学、上海中医药大学、
上海第二工业大学、上海金融学院等院校，以及中欧国
际工商学院、上海杉达学院、上海建桥学院等新建的学
校。
发展目标
浦东新一轮的发展目标：坚持以增强国际竞争力为主线，以综合配套改革试点和
举办２０１０年世博会为动力，到２０１０年基本建成外向型、多功能、现代化的新
城区。
根据这一总体要求，浦东将在２０１０年力争实现“五个基本形成”：
基本形成功能性、枢纽型、网络化基础设施体系；基本形成服务经济为主的产业
结构；基本形成具有国际竞争力的区域创新体系；基本形成适应国际通行规则、较为
完善的社会主义市场经济运行机制；基本形成人民群众较为满意的公共服务体系，建
成国家生态城区。
今后五年浦东将全力推进综合配套改革试点，着力转变政府职能，推进行政管理
体制改革；着力转变经济运行方式，率先建立高度市场化、国际化的商务环境；着力
改变城乡二元结构，把社会领域的改革放到更加突出的位置。
区域经济
浦东直接引进外资规模不断扩大。至1997年底累计引进外资项目4918个，合同外资76亿
美元，世界前500家大公司有70多家投资浦东。著名公司包括GM、BELL、INTEL、SHARP
等，投资国家和地区达60多个。同时，亦有5000多家内资企业在浦东开业。
陆家嘴金融贸易区、金
桥出口加工区、外高桥保税
区和张江高科技园区等重点
开发小区，按照不同的功能
定位，在开发模式和产业导
向上各有侧重。经过第一轮
的开发建设，重点开发小区
已经初具规模。同时，孙桥
现代农业开发区、王桥工业
开发区、六里现代生活区及
华夏旅游区的开发进程亦十
分顺利，他们将与四大重点
开发小区共同带动相关产业
及浦东地区的经济发展。
政府服务
浦东新区为了进一步改善投资环境，简化
办事程序，方便广大投资者，实行对投资项目
的“一门式”审批服务，新区有关项目审批和服
务部门联合办公，为投资提供从政策咨询，办
事程序咨询到项目审批的“一条龙”服务。同时，
对总投资3000万美元以下的非限制性外商投资
项目和在地方审批权限内的非限制性内资项目，
在保证政策对投资项目产业导向，规划控制，
环境保护等要求的前提下，实行“十个工作日”
审批制，限时服务。
行政审批改革与招商中心“一门式”服务
功能区——陆家嘴功能区域
陆家嘴功能区域位于浦东新区西北部，建立于2004年10月，涵盖全国唯一以金融贸易
区命名的开发区——陆家嘴金融贸易区。功能区域范围内高楼林立，金融机构云集，现代
金融、现代贸易、现代居住和现代服务业发达，为全市资金流、信息流和人流最集中的区
域。
陆家嘴功能区域包括梅园街道、潍坊社区（街道）、塘桥街道、洋泾街道和花木镇。
面积平方公里，其中内环线以内陆地面积31平方公里。
陆家嘴功能区域具有良好的城市基础设施和优美的工作和生活环境，具备金融、贸易、
交通、居住、信息交流、指挥管理等功能。经过十五年的建设，陆家嘴推动浦东成为中国
改革开放的象征、上海现代化建设的缩影：高品质的现代服务业体系、合理的城市空间布
局、国际一流的城市基础设施、良好的工作和居住环境、协调发展的社会事业。
现在，陆家嘴功能区域正在以率先实现现代化为目标，朝着建设国际一流的金融贸易
区和方便舒适的现代居住区而努力奋斗！
功能区——陆家嘴功能区域
陆家嘴金融贸易区
陆家嘴金融贸易区是1990年党中央、国务院宣布开发开放浦东后，在上海浦东设立的中
国唯一以“金融贸易”命名的国家级开发区。贸易区位于上海浦东，与浦西外滩一江之隔，为上
海的母亲河－－黄浦江和上海城市内环线所环绕，占地28平方公里。
已建成的浦东国际机场和正在建设的外高桥深水港等在区内建造的楼宇（8层以上或总高
24米以上）达399幢，其中229幢建成使用，以高468米的东方明珠电视塔和居世界第三高度
的88层的金茂大厦为代表的高楼群已成为上海现代化城区的新景观。有83家中外金融机构落
户区内，其中外资金融机构42家；上海证券交易所、上海期货交易所等六大要素市场已迁入
区内；近300家有影响的国内外大集团、大企业，如西门子、斯米克、阿尔卡特、汤臣、宝钢
等进驻陆家嘴。
已成功举办‘99财富论坛的上海国际会议中心和金茂凯悦大酒店、香格里拉大酒店、新亚
汤臣大酒店等，使区内的会展功能和“楼宇餐饮”呈现强劲的发展势头。
功能区——金桥功能区域
金桥功能区域位于上海浦东新区中部，西连陆家嘴金融贸易区，北接外高桥保税区，
南接张江高科技园区。区域面积为平方公里，包括金桥出口加工区（含南区）、金
桥镇和曹路镇，金杨新村街道、浦兴路街道、沪东新村街道。区域内生态、商务、人文、
政府服务、工作生活环境优越，吸引了世界众多先进制造业企业入驻，形成了以汽车、电
子、现代家电、食品和生物医药为主的四大支柱产业，经济总量占新区三分之一、市十分
之一强。
区域经济社会发展呈现五大特点：在经济规模上，形成以金桥开发区为主体的经济大
区；在投资环境上，日益显现综合优势和竞争能力；在城市建设上，现代城市形态初步形
成；在环境治理上，生态环境日益改善；在人文发展上，正成为浦东新的文教集聚区。
“十一五”期间，金桥功能区域将充分发挥区域的区位优势、产业优势，以曹路新市镇
建设为契机，以先进制造业和现代服务业为基础，以实现与浦东格局相匹配的城市化为目
标，建成经济发达、商业繁荣、科教先进、人文与环境一流的现代化新城区。
功能区——金桥功能区域
金桥出口加工区
上海市金桥出口加工区是1990年经国务院批准的国家级开发区，位于上海市浦东新区
中部，规划面积20平方公里，西连陆家嘴金融贸易区，北接外高桥保税区，南近张江高科
技园区。
金桥开发区（北区）已成为全国先进制造业高地和全球电子、家电产品的重要生产基
地，形成了以汽车、电子信息、现代家电、生物医药与食品等四大支柱产业，单位面积工
业产值名列全国54个国家级开发区榜首。
金桥开发区（南区）建设稳步发展，建成通用厂房万平方米。曹路镇和金桥镇依托
金桥开发区，发展配套服务产业，镇级经济蓬勃发展。
以高标准起步、高速度建设、高强度投资、高科技产业为特征的金桥出口加工区正进
入收获期，成为上海市一个闪亮的经济增长点。
功能区——张江功能区域
张江功能区域地处浦东新区中心地带，东临长江口入海口，西至罗山路，南接川杨河，
北到龙东大道，区域范围包括“两园三镇”——张江高科技园区、孙桥现代农业开发区、张
江镇、合庆镇、唐镇，功能区区划总面积平方公里。
张江功能区域坚持科教兴区和“聚焦张江”战略，按照“区镇联动”的要求，以规划为先导、
以发展为主题、以创新为动力、以统筹为抓手，抓住机遇，积极进取，促进区域经济和社
会的全面发展。概括起来就是“六个坚持”：坚持以自主创新引领张江园区发展；坚持以招
商引资推进园区高科技产业集聚；坚持以规划先行确保区域精深化开发；坚持以区镇联动
促进区域一体化发展；坚持以民心工程推进和谐社会建设；坚持以一流的党建促一流的开
发。
功能区——张江功能区域
张江高科技园区
上海市张江高科技园区成立于1992年7月，位于浦东新区中部，规划面积25平方公里，分
为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区。1999年8月，上海市委、市
政府颁布了“聚焦张江”的战略决策，明确园区以集成电路、软件、生物医药为主导产业，集中
体现创新创业的主体功能。自此，张江园区步入了快速发展阶段。截止2006年底，园区累计注
册企业4862家，其中累计批准外商投资企业1981家，吸引各类研发中心91家，累计申请专利
4032项。
经过15年的开发，园区构筑了生物医药创新链和集成电路产业链的框架。目前，园区建有
国家上海生物医药科技产业基地、国家信息产业基地、国家集成电路产业基地、国家半导体照
明产业基地、国家863信息安全成果产业化（东部）基地、国家软件产业基地、国家软件出口
基地、国家文化产业示范基地、国家网游动漫产业发展基地等多个国家级基地。在科技创新方
面，园区拥有多模式、多类型的孵化器，建有国家火炬创业园、国家留学人员创业园，一批新
经济企业实现了大踏步的飞跃。“自我设计、自主经营、自由竞争”和“鼓励成功、宽容失败”的园
区文化和创业氛围正逐渐形成。
功能区——张江功能区域
孙桥现代农业开发区
上海孙桥现代农业开发区建于1994年9月6日，是国内第一个现代农业开发区。开发区的建
立旨在加速浦东一流农业建设和城乡一体化进程，成为推动上海市郊乃至长江流域现代农业发
展的示范样板。开发区以现代科技武装的工厂化、设施化农业为基础，以高科技生物工程、与
设施农业相关的加工工业和农产品加工业为主导，以内外贸为纽带，走产加销一体、农科游结
合的农业产业化道路，发挥生产示范、推广辐射、旅游观光、科普教育和出口创汇五大功能，
实现社会、生态、经济效益三统一。规划园区总面积10平方公里。
开发区重点发展产业 第一产业：（1）蔬菜、花卉、名特水产种子种苗工程；（2）无公
害蔬菜和名贵花卉设施化栽培；（3）名特优新畜禽、水产养殖；（4）与农业相关的生物技术
工程。第二产业：（1）农产品保鲜、贮藏和精深加工；（2）国产化智能温室的设计、安装和
零部件加工；（3）生物农药、生物饲料、生物肥料等支农产品的研制开发和加工。第三产业：
（1）开拓农产品国内外销售市场；（2）拓展现代农业科技培训和科普教育功能；（3）建立
面向社会的现代农业服务体系；（4）拓展现代农业旅游观光休闲功能。
功能区——外高桥功能区域
外高桥功能区域地处浦东新区东北部，区域范围为外高桥保税区和高桥、高
东、高行三个镇，面积约98平方公里；区域内除建成了港区五个码头和外高桥保税
区10平方公里外，还设有高桥石化、外高桥电厂一、二期、外高桥造船基地、浦东
煤气厂等一批大型国有精细化工、能源和制造企业。
外高桥功能区域产业集聚情况：港口海运业已经形成规模；现代物流产业已形
成较强实力；保税型微电子产业基地已经成型；国际贸易产业发展势头强劲。
外高桥功能区域新市镇建设情况：“高桥新城”项目建设快速推进；新市镇概念
规划编制工作已经完成。
功能区——外高桥功能区域
外高桥保税区
上海外高桥保税区是1990年6月经国务院批准设立的全国第一个规模最大、启动最
早的保税区，规划面积10平方公里，是集国际贸易、先进制造、现代物流及保税商品展
示交易等多种经济功能于一体的综合型保税区。
外高桥保税区还是上海市重要的现代物流产业基地之一、上海市重要的进出口贸
易基地之一和上海市微电子产业带的重要组成部分。截止2006年12月底，保税区累计
批准来自87个国家和地区的9550个项目，其中，世界500强企业中有104家入驻保税区。
功能区——三林世博功能区域
为更好整合资源、服务世博，加快世博周边地区发展，2005年9月，三林世博功能区
域成立。
三林世博功能区域以会展旅游和现代居住为主导功能，下辖上钢新村街道、周家渡街
道、南码头路街道、东明路街道、三林镇和北蔡镇，辖区面积平方公里，世博场馆
规划浦东部分在该区域内。
“十一五”期间，三林世博功能区域将以围绕世博、服务世博、依托世博、延伸世博
为重点，推进形态建设，加快经济发展，提升市民素质，凸现区域功能，实践“城市，让
生活更美好”的世博主题，实现让环境更优美、居民更文明、社会更和谐。
功能区——川沙功能区域
川沙功能区域于2005年12月31日成立，位于浦东新区东南隅，濒临东海，南接南
汇，北与唐镇、合庆镇接壤，西挨孙桥现代农业开发区。面积平方公里（其中
平方公里在浦东国际机场区域）。
川沙功能区域有浦东国际机场之利，交通畅达，区域内文化旅游资源众多，土地储备充
分，发展潜力巨大，是中外客商投资兴业的热土。功能区域以“空港物流、现代居住和文化旅
游”为功能定位，高起点形态规划和发展规划，努力实现功能区域一体化规划、一体化建设、
一体化发展和一体化管理的良好格局；坚持以开拓创新为工作手段，配合浦东新区实施综合
配套改革，积极探索和创新区功能区域管理体制、社区管理体制和城市综合管理体制，为促
进功能区域政府职能转变、提高工作效能、培育社区自治、加强城市管理、构建和谐社会提
供体制保障。
测评分析——区域解析
地理解析：浦东新区地处我国海岸线中点和长江入海口的交汇处，紧靠上海老市区，背倚长
江三角洲，它的扇形面对着亚洲经济最发达的国家和地区，这些得天独厚的区位优势使浦东
新区成为各国投资者进入中国的大门，为浦东新区的高速发展提供了必要条件。
发展解析：浦东新区以四个国家级开发区为主要载体，深入推进功能开发。加快发展高科技
产业和高增值产业，大力发展高层次现代服务业。浦东新区经济的高速增长和综合经济实力
的增强，为上海国民经济保持两位数的发展提供了坚实的支撑，促进上海建设经济、金融、
贸易和航运中心。
交通分析：浦东新区的交通网络可谓海陆空全方位服务；轨道交通完善，给浦东新区的地区
经济高速发展提供了巨大的支撑。
中心测评：从区域分析来看，浦东新区交通发达便利,区位地理优越 ，但目前可开发利用的
土地等资源比较紧缺，物价指数也较高于上海其它各区。
测评分析——配套解析
人力资源：浦东“坚持人才是第一资源”，推进人力资源开发和市场化配置，引进了北大、清华、
中科院、复旦、交大、世界贸易大学等科研教育机构，启动了张江研究生联合培养基地，建立
了生物医药职业技能等培训基地，设立了浦东新区人才创业资助资金等，具有良好的人文环境
体系。
制度环境 ：中央政府一直大力支持浦东在体制创新和扩大开放等方面走在前列，重视营造符合
国际惯例和市场经济发展要求的商务运营环境，使国际投资者在浦东能够很顺利地开展业务、
获得各类资源和专业服务。浦东也是中国大陆领先开放服务贸易领域的地区，根据中国加入世
贸组织的承诺，浦东在全部有开放时间表的服务贸易领域中，都将率先对外开放，这意味着在
浦东有更多的国际资本投资机会。
商业配套：浦东新区商业发展迅速，初步形成了分层次的商业格局。但作为国际大都市，浦东
新区的商业配套还不完善，业态丰富度不足，尤其是缺乏休闲文化娱乐设施。
中心测评：浦东新区的商业配套还有不足，但随着基础设施的不断完善，现代商业与现代交通
有机结合，将大大提高商业的便利性和集聚能级。浦东新区拥有丰富的人力资源，能满足外资
企业各层次的需求。随着跨国公司纷纷在浦东设立地区总部和研发中心，对高层次人才和专业
人才的需求将日益突出。
测评分析——产业解析
浦东已经成为上海建设国际经济、金融、贸易、航运中心的重要功能载体。陆家嘴金融
贸易区目前已初步形成了银行、证券、保险、期货、基金等门类齐全的金融市场体系，成为
上海建设国际金融中心的核心区域；外高桥保税区主要发展出口加工、国际贸易和保税物流；
金桥出口加工区是上海最重要的现代制造业基地之一；张江高科技园区已经成为国内外高科
技企业、跨国公司研发中心和风险资本的聚焦点。
浦东新区抓住全球产业结构和产业分工战略性调整的机遇，率先形成以微电子、软件、
生物医药为先导的国内最大的高科技产业体系，率先形成以国际国内一流高科技企业集聚为
特征的高科技产业化高地，推动高科技产业发展整体水平国内领先、某些领域在国际上占有
一席之地。
高层次的现代服务业，是世界城市综合服务功能的重要载体，浦东新区大力发展高层次
现代服务业，坚持以功能拓展促进服务产业发展，以产业发展提升城市功能，按照国际中心
城市的标准，提高现代服务业对经济增长的贡献率。
测评分析——工业地产解析
近年来，在四大国家级园区的带动下，浦东新区工业物业的租售报价在上海的九个郊区版块
中一直处于最高的位置，07年6、7月份的平均租售价格为元/平米/天及4800元/平米。为了更
客观、全方位地展示浦东新区的工业地产现况，上海工业房地产测评研究中心也对浦东新区的主
要板块进行了较为深入的研究调查，得出以下内容：
0
1
闵行 嘉定 青浦 浦东 南汇 松江 奉贤 宝山 金山
2007年6、7月份上海郊县版块工业物业租金参考表
3098
2800
2280
4800
2685 2642
2050
2880
1960
0
1000
2000
3000
4000
5000
闵行 嘉定 青浦 浦东 南汇 松江 奉贤 宝山 金山
2007年6、7月份上海郊县版块工业物业售价参考表
测评分析——工业地产解析
金桥板块
金桥的主导产业为电子信息、汽车整车及零部件、现代家电产、生物医药与食品产业等，
目前金桥园区内的厂房基本只租不买，厂房的平均租赁价为元/平米/天。金桥现代产业服
务园Ⅱ期将会是跨国公司地区总部、研发中心、数据中心云集的基地以及现代产业服务基
地。目前的平均租金为4元/平米/天，但需要整栋租赁。金桥出口加工区特别是北区，可出
让的土地资源已非常紧缺，价格达400美元/平米。
张江板块
张江目前可租售的工业物业以研发办公、孵化楼宇为主，平均租金为3元/平米/天。目前
张江的土地批租价格最高，为每亩30万美元。
外高桥板块
外高桥随着保税区开发建设的深入，原来开发的土地使用情况基本饱和，可供批租转让
的土地资源已十分有限。目前，外高桥保税区厂房仓库的平均租金为元/平米/天。
测评分析——工业地产解析
2007年6、7月份上海工业物业区县需求分布图
闵行
13%
嘉定
13%
青浦
9%
浦东
14%
南汇
8%
松江
10%
奉贤
9%
宝山
10%
金山
6%
市区
8% 闵行
嘉定
青浦
浦东
南汇
松江
奉贤
宝山
金山
市区
浦东凭借着优惠的招商政策，成熟的产业链和丰富的产业资源等一直受到投资者特别是
外资的青睐，通用集团、罗氏制药等跨国公司纷纷在浦东设立地区总部和研发中心，且这种
趋势日益明显。然而，需求量长期保持旺盛和资源的有限已使张江、金桥、外高桥等一些工
业园区厂房供应量稀缺，园区企业入驻程度基本饱和。因此，目前浦东竭力提升产业能级、
发展高科技产业和高增值产业，从金桥开始大力发展高层次现代服务业，提高土地利用率。
PPT首页
房市金碟－2008最有价值房产策划1000案
浦东测评-29页.pdf
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人文历史
区位优势
发展布局——一轴三带
发展布局——六大功能区域
交通运输
人才教育
发展目标
区域经济
政府服务
功能区—— 陆家嘴功能区域
功能区—— 陆家嘴功能区域
功能区—— 金桥功能区域
功能区—— 金桥功能区域
功能区—— 张江功能区域
功能区—— 张江功能区域
功能区—— 张江功能区域
功能区—— 外高桥功能区域
功能区—— 外高桥功能区域
功能区—— 三林世博功能区域
功能区—— 川沙功能区域
测评分析——区域解析
测评分析——配套解析
测评分析——产业解析
测评分析——工业地产解析
测评分析——工业地产解析
测评分析——工业地产解析
