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物业作业指导文件消杀作业控制
工作程序
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物业作业指导文件消杀作业控制工作程序
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物业作业指导文件：消杀作业控制程序
1.目的
为了各类消杀作业提供指引。
2.范围
适用公司各管理处的环境及绿化消杀。
3. 定义
无
4. 职责
部门/岗位工作职责频次/时间
品质管理部负责监督、指导各管理处消杀工作，及消
杀新技术、新方法的推广应用。每季度至少一次
管理处经理负责管理区域内消杀工作计划方案的审
批，现场消杀工作实施及消杀效果评估。每月至少一次
环境管理负
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责人负责消杀方案的审核、监督落实消杀计划，检查
消杀工作效果。每次消杀后
消杀负责人负责制定的消杀计划方案，组织进行现场
消杀作业，抽查各岗工作情况并对每次消杀过程进行记
录，并填写《
工作评估报告》。每次消杀后
5 方法及过程控制
消杀实施方法：
消杀应注意事项：
对农药有皮肤过敏者或身体状况不佳者严禁从
事消杀工作。
计划消杀前一天应告知顾客（如宣传栏中提
示），在进行消杀活动时要做好消杀工作标识。
作业时工作人员要带好胶手套，口罩、注意风
向，从下风区域开始，先喷高处后喷低处，严禁药水喷到
行人。作业后用肥皂水洗擦皮肤裸露处。
室外进行消杀作业时应避开阳光强烈的正午，
尽量选在晴朗天气的阴凉无风时候进行，以防中暑或中
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毒。
消杀浓度不宜过高，对施用的农药应每隔一段
期限进行一次更换。（一种药品连续使用不超过五次）否
则长期过高浓度或长期使用一种农药会使病虫产生抗药
性，不利于消杀工作的有效进行。
园林植物消杀时，应在消杀后及时观察病虫害
是否得到有效防治，如一次不能将病虫害完全杀死，须每
周进行一次补杀。同时，考虑所选用的药品是否合适。病
虫害严重的，应连续多次消杀，直至植物恢复正常生长。
园林植物在同一次消杀时，严禁酸性和碱性农
药同时或混合使用。
绿化植物的消杀坚持"预防为主，综合防治"的
原则。进行预防消杀时，抗菌类与杀虫类药品搭配使用。
消杀喷药时应注意顾客的物品（如车辆、衣
物、玻璃等）。大面积集中喷药消杀时应用安全警戒带圈
出安全区域后再进行消杀作业。
环境消杀
蚊蝇的消杀
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蚊蝇活动期的消杀至少每月 4次。雨后或蚊蝇
繁殖高发期应适当增加频次。
蚊蝇消杀的重点为污水井、雨水井、化粪井、
垃圾房（桶、箱）、墙角、盆花、绿篱、花槽、花池以及
阴暗潮湿的地方等。
灭蚊蝇需采用高效低毒的药品，并应按说明书
的比例调配进行喷杀，也可用罐装药品直接喷杀。常用消
杀药剂要轮换或有选择的混合使用。
对雨水井、污水井、化粪池等处的蚊蝇进行消
杀时，应注意只需将井盖移开一条缝将喷头插入后进行喷
杀，喷杀工作结束后须及时将井盖复位盖实。
灭蚊、蝇宜在白天进行，灭蚊药液一般喷洒在
阴凉潮湿的角落、绿篱花丛、天台及地下室阴暗积水处。
下水井内定时投放球形芽孢等生物制剂，消灭蚊幼。苍蝇
较多时，可在外围公共部位放置灭蝇纸，提高灭蝇效果。
老鼠消杀
老鼠每月至少消杀 2次。
一般将灭鼠药物投放在各阴暗的角落及洞口附
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近，以外围花丛、楼宇角落、墙边为主，并且根据鼠迹及
老鼠常出没地段情况进行调整。
投放灭鼠药应在夜间 20：00时之后进行，一
般采用敌鼠钠盐、新天地、大猫等慢性鼠药。尽可能不使
用急性药品。放药的地点放药时应作相应的警示标示，并
记录在《 消杀（毒）工作记录表》上。收药时要按照记录
地点收取，并检查药物被食及收集死鼠数量情况，用垃圾
袋将死鼠装好送到垃圾清运站。
对发现有鼠粪、鼠洞、鼠咬痕的地点要进行重
点消杀，并对鼠洞进行堵塞处理。
应采用鼠夹等物理防治方法与药物防治相结
合，综合灭鼠。
蟑螂的消杀
一般对蟑螂的消杀每月两次。
部门应配置蟑螂的药品提供给顾客，引导顾客
自行安排对户内的蟑螂进行消杀，并于公共区域的消杀结
合同步进行，以保证消杀效果。
消杀蟑螂的药物重点放置在垃圾箱（桶、房）
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附近。收药时检查记录药物被食情况。
每月用烟雾机对污水井、雨水井进行一次消
杀，作业时做好标识，消杀后仔细检查井盖是否盖牢，并
与控制中心及安全班对接烟感报警事项，同时应通知住户
密封下水管口。
白蚁防治
每年 3-7月份应特别留意管理服务区域内的白蚁
活动情况。
出现白蚁危害，应及时同政府专业机构联系，以
尽早对白蚁进行防治。
效果检查
灭蚊标准与测量方法
灭蚊标准
A、住宅内外各种存水容器和积水中，蚊幼虫及蛹的阳
性率不超过 3%。
B、用 500ml收集勺采集城区内大中型水
体中的蚊幼虫或蛹阳性率不超过 3%,阳性勺内幼虫或蛹的平
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均数不超过 5只。
测量方法
容器指数法：检查积水容器或其它小型积水中，有幼
虫和蛹孳生的阳性积水数所占百分比。
灭蝇标准与测量方法
灭蝇标准
A、有蝇房间不超过 3%，平均每阳性房间不超过 3只。
B、蝇类孳生地得到有效治理，幼虫和蛹的检出率不超
过 3%。
测量方法
目测法:在某一场所、一定面积或一定时间直接目测停
落的成蝇数，以"只/间"表示。蝇类孳生地幼虫和蛹的检出
率也采用目测法。
灭蟑螂标准与测量方法
灭蟑螂标准
A、有活卵荚（鞘）房间不超过 2只，平均每间不超过
4只；（目测法）。
B、有蟑螂（粪便、蜕皮、残蟑等）房间不超过 5%。
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（目测法）。
C、室内有蟑螂（成、若虫）阳性房间不超过 3%；平均
每间大蠊不超过 5只，小蠊不超过 10只（药激法）。
测量方法
A、目测法：采用三节大号手电筒照明，直接检查卵荚
或蟑迹。
B、药激法：采用 %氯菊酯酒精液、蟑螂密度测定剂
或市售气雾罐喷洒于蟑螂栖息处，喷药后观察爬出蟑螂
成、若虫数，以"只/间"表示。
灭鼠标准与测量方法
灭鼠标准：
A、不同类型的外环境累计 20xx平方米，鼠迹不超过
5处。（目测法）
B、15平方米标准房间放 20㎝×20㎝滑石粉板两块，一
夜后阳性粉块不超过 3%；有鼠洞、鼠粪、鼠咬等痕迹的房
间不超过 2%。（目测法）
测量方法
A、鼠迹：鼠粪、鼠洞、鼠道、鼠脚印、鼠尸和鼠咬等
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鼠的痕迹。
B、粉板：20㎝×20㎝的硬纸板，上附一薄层滑石粉，
在做鼠密度检测时，将粉板沿墙面边放置，平均每房间放
2块。
绿化消杀
植物叶片发生缺刻、孔洞、网状等机械损伤时多
为螟虫、毛毛虫等咀嚼式口器昆虫危害，采用触杀剂、胃
毒剂（如敌百虫、敌敌畏、辛硫磷、水胺硫磷）之类的农
药进行防治。危害严重时用 500-800倍液进行防治，轻度
危害时采用 800-1000倍液进行防治，预防时采用 1000-
1500倍液进行喷雾。
植物叶片发生畸形、卷曲、皱缩等损伤时多为蚜
虫、介壳虫等内吸式口器害虫为害，采用内吸药品（如氧
化乐果、乐果、甲胺磷）进行防治。所需浓度同上。
当植物树干发生孔洞，并有明显木屑时多为天牛
幼虫等蛀干害虫为害，可采用棉花头蘸熏蒸剂（如敌敌
畏）堵塞洞口熏蒸进行防治。
植物发生萎蔫（缺水除外），多为地下害虫危害
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（如地老虎、蛴螬），可采用 200-500倍的敌敌畏、敌百
虫、呋喃丹液进行浇灌防治，严重时必须移走植物进行浇
灌处理。
如植物叶片发生黄化（缺肥除外）、萎缩、变
色、不正常时多为病态，如发生时可采用治疗病态的百菌
清、多菌灵、甲基托布津等进行喷杀。如采用消杀只是预
防性质则可采用石硫合剂、波尔多液进行喷杀，但一般只
在春季和入冬时进行。
有时植物发生病态时由于植物本身缺少某种元素
或土壤偏酸或偏碱造成，这时须补微量元素或进行土壤的
改良。
消杀效果评估
每次集中专项消杀工作结束后，消杀责任人对本
次消杀情况及监督人员次日检查情况在《 消杀（毒）工作
记录表》做好记录。
管理处应对每次集中专项消杀的作业效果进行总
结评估并编写《 工作评估报告》。
管理处应对日常环境消杀的检查记录及当日消杀
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效果评估，一并填写在《 消杀（毒）工作记录表》上。
管理处每月对消杀作业效果进行总结评估编写
《 工作评估报告》，内容包括：日常环境消杀、环境/绿
化集中专项消杀等内容。
消杀药品的管理
消杀药品严格按照《仓库管理程序》的有关内容
予以储存保管，严格领用。
任何消杀人须于消杀完成后清洗消杀工具，及时
归还。消杀责任人须严格执行上班领借用工具和物品，下
班时及时归还工具和物品，严禁将任何消杀物品及工具置
于单车棚、宿舍或其他公共区域。
对顾客发放药品时，应事先说明使用方法及注意
事项，必要时发放书面"使用须知"并请顾客签收。
6.支持性文件
-H03 附件 1 《四害消杀指引》
-Z01 《仓库管理程序》
7.质量记录和表格
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-H03-F1 《 消杀(毒)工作记录表》
-H02-F2 《 工作评估报告》
