（生产运作）生产运营项
目开发成本费用分析
五、项目开发成本、费用分析
本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用：直接费用有土地成本、勘查设计和前
期费用、建筑工程造价费用，间接费用包括物业管理维修基金、管理销售财务费用及不可预
见费用。
1.土地成本
本项目的土地成本主要是由土地使用权转让金、和契税两部分组成。详见项目各类开发
成本构成一览表。
2勘察设计和前期费
本项目的勘察设计和前期费用主要由交通管理费、图纸审查费、地质勘察费、建筑设计
费、市政公用基础设施配套费（一级）、建筑工程招投标费、监理费、安全质量监督费、质
检费、白蚁预防费、三通一平费、自来水管网建设工程费、自来水管网建设工程费、民用管
道燃设施安装费、楼内配套用电费各项费用构成，合计为 1318万元。详见项目各类开发成
本构成一览表。
3.建筑工程造价费用
由商业、住宅建筑工程造价费用构成，总计共 5520万元。详见项目各类开发成本构成
一览表。
4.物业管理维修基金
物业管理维修基金为 483万元，详见项目各类开发成本构成一览表。
6.管理销售财务费用
本项目的管理销售财务费用主要是开办和管理费、销售代理费、销售推广费、前期物业
管理费总计共为 770万元。详见项目各类开发成本构成一览表。
7.不可预见费用
不可预见费用为 万元，详见项目各类开发成本构成一览表。
**地块开发成本、费用分析表
实际成本 计划
编码 费用名称 计量单位 工程量 单价或费率 造价或费用(万元）
楼面造价
（元/m2)
比例
（%）
费用标准
费用或
造价
控制情况(+表
示费用增加，－
费用减少）
备
注
1. 一、土地费用 未知
2. 二、勘察设计和前期费 1318
交通管理费
图纸审查费
地质勘察费
建筑设计费 69
市政公用基础设施配套
费（一级）
483 一类，105元/M2，按建筑面积
建筑工程招投标费
监理费
安全质量监督费
质检费
白蚁预防费
三通一平费 276
按实际发生工程量，通常 60
元/M2
自来水管网建设工程费 78 住宅 26元/M2
自来水管网建设工程费 商业 38元/M2
民用管道燃设施安装费 户 216
楼内配套用电费 户
3. 三、建筑工程造价 5520 1200元/平方米
jjf 间接费
4 物业管理维修基金 483 按成交价 3％计提
5 管理销售财务费用 770
开办和管理费 276. 工程总价 5％计提
销售代理费 322
销售推广费 161
前期物业管理费 11 工程总价 ％计提
6 不可预见费用 工程总价 3％计提
7 总计 除去(1)项
注：投资分摊的原则：
总原则：所有的总投资均应分摊到可销售的面积中去。
细则：1、按计算投资的各项成本来分摊；
2、各项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊；
3、若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊；
4、各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊；
5、与功能无关的分项按各功能面积比例分摊。
本案利润测算
利润 15％时最终土地成交价格
单位：万元
类别 计算公试 计算过程 数据结果 备注
总销金额 总销售面积*均价 *3500 16100
开发利润 15%
项目成本
总销金额/（1+开发
利润）
16100/ 14000
除土地外的成本
详见项目各类开发
成本构成一览表
土地成本
（ 14000－
）/
255万/亩
折合土地成交单价 3835元/平方米
折合楼面价 1237元/平方米
利润 20％时最终土地成交价格
单位：万元
类别 计算公试 计算过程 数据结果 备注
总销金额 总销售面积*均价 *3500 16100
开发利润 20%
项目成本
总销金额/（1+开发
利润）
16100/ 13416
除土地外的成本
详见项目各类开发
成本构成一览表
土地成本
（ 13416－
）/
4960 229万/亩
折合土地成交单价 3444元/平方米
折合楼面价 1111元/平方米
利润 30％时最终土地成交价格
单位：万元
类别 计算公试 计算过程 数据结果 备注
总销金额 总销售面积*均价 *3500 16100
开发利润 30%
项目成本
总销金额/（1+开发
利润）
16100/ 12384
除土地外的成本
详见项目各类开发
成本构成一览表
土地成本
（ 12384－
）/
3968 183万/亩
折合土地成交单价 2755元/平方米
折合楼面价 888元/平方米
利润 40％时最终土地成交价格
单位：万元
类别 计算公试 计算过程 数据结果 备注
总销金额 总销售面积*均价 *3500 16100
开发利润 30%
项目成本
总销金额/（1+开发
利润）
16100/ 11500
除土地外的成本
详见项目各类开发
成本构成一览表
土地成本
（ 12384－
）/
3118 144万/亩
折合土地成交单价 2165元/平方米
折合楼面价 698元/平方米
注：以上利润估算时所有成本为直接成本，以土地增值税、销售税金、企业所得税为主的其
它税费没有详细计算在内。
根据目前市场情况该地价约为 50万/亩，推算本项目利润如下：
类别 计算公试 计算过程 数据结果 备注
土地成本 1080
土地契税 1080*
获取土地总费用
除土地外的成本
详见项目各类开发
成本构成一览表
项目总成本
总销金额 总销售面积*均价 *3500 16100
地价 50万/亩时项目销售税金及附加测算
地价 50万/亩时项目土地增值税测算：
**地块土地增值税测算
序号 类别 计算依据 交纳金额（万元）
1 销售收入 16100
2 扣除项目金额 9907
开发成本及相关费用 8256
其它扣除项目 取（）项 20％ 1651
3 增值额 （1）-（2） 6163
4 增值率 （3）/(2) ％
5 增值税率 30%
6 速算扣除率 同上 0
7 土地增值税 （3）*（5）-（2）*（6） 1848
地价 50万/亩时项目资金损益表
**地块销售税金及附加一览表
序号 类别 计算依据 交纳金额（万元）
1 营业税 销售收入*％ 895
2 城市维护建设税 营业税*7% 62
3 教育费附加 营业税*3% 26
4 教育专项基金 营业税*4% 35
5 防洪工程维护费 销售收入*1％ 161
6 印花税 销售收入*％ 8
合计 1187
本项目税前利润总额为：4809万元
本项目税后利润总额为：3223万元
本项目税前直接投资成本利润率为：％
本项目税后直接投资成本利润率为：％
以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的静态经济效益指标良好，项
目可行。
五：结论及建议
根据预期利润以及销售价格的不同情况，估计最终的地块价格可以有一定的浮空间。而
2004年该地块周边地块最终成交折合 50万/亩左右，对比这样的价格，本地块预计成交价格
应不宜高于 50万/亩，总价约为 1080万以上。在本地块未来项目销售均价看好的情况下，
如达到预估的 3500元/平方米，甚至以上，同时严格控制各类成本，使得土地之外的综合成
本控制在预期的 万元之内，该项目存在较大盈利空间。
资金损益表
序号 项目名称 计算依据 金额（万元）
1 销售收入 16100
2 总成本费用 8256
3 销售税金及附加 1187
4 土地增值税 1848
5 利润总额 （1-2-3－4） 4809
6 所得税 （5）*33％ 1586
7 税后利润 （5）-（6） 3223
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