房地产市场CHINA REAL ESTATE基于合理租售比的青岛市住宅市场分析112张钦钦，闫弘文，刘玲玲(1.山东师范大学人口·资源与环境学院，山东 济南 250014；2.青岛衡信土地房地产评估咨询有限公司，山东 青岛 266000）摘要：本文在租售比理论分析的基础上，根据青岛市土地出让和房地产市场交易案例，建立了青岛市合理租售比计算模型，测算了城区各级别土地的实际租售比。结果显示，青岛市城区各级别实际租售比与合理租售比差异较大，表明青岛市房地产市场存在一定的泡沫。本文对其原因进行了分析，并提出了相关建议，以期引导青岛市房地产市场健康稳定发展。关键词：地价房价比，租售比，房价，青岛市中图分类号： 文献标识码：A文章编号：1001-9138-(2013)02-0060-64 收稿日期： 市场是公开市场，且信息完全对称1 租售比的理论分析 租售比的定义及确定原则公开市场可以反映房地产市场的真实水平。所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租对于房屋出租和销售而言，由于资金巨大，涉及金与每平方米建筑面积房价之间的比值。从经济方面很多，如果不是公开市场，那么就存在着信学理论来看，如果房价偏离租金回报率过远，意味息不对称，一部分人的租金或房价会偏离房地产着价值被高估，市场风险加大。市场经济发达国家市场的真实水平，用这种信息推算出来的租售比或地区的经验数据也表明，房地产市场平稳发展时就不能正确反映房地产市场状况。期，租金收入与房价之间确实存在一种正相关关系。 有完善、健康的二级市场对于出租者来说，需要支付的费用包括购房用租售比分析房地产市场时一个很重要的款、维修费、保险费等；而对于租房者来说，需要支指标就是房屋租金。而房屋租金的取值是建立付的费用包括每个月的租金，还有整个租房期间在完善、健康的房地产二级市场基础之上的，这的租金利息之和。从理论上分析，合理租售比的个二级市场同时包括租赁市场和二手房市场。确定原则是在房屋的整个寿命期内，购房所需支房屋租赁市场可以反映房地产市场真实的租金付的全部费用与租房所需支付的全部费用相等。水平和租房者对于租赁房屋的需求水平。完善 租售比的使用条件的二手房市场是房地产一级市场的有力补充，也60
房地产市场CHINA REAL ESTATE是房地产市场健康发展不可或缺的一部分，二手n年保险费本利和：房市场的存在使得购房者能够更加理性。根据《青岛市收益还原法土地估价参数研 交易案例必须符合客观性、合理性原则究》保险费取房价的%，则n年后保险本利和n由于市场案例众多且交易情况各不相同，为了为：(1 i)−1B=%·P·(S1−K)·3使选取的样点案例能够完全反映当前房地产市场i状况，必须本着客观性和合理性的原则。客观性就税费本利和：是指样点案例的交易情况完全是理性的经济人行假设在房地产转让中，涉及的税费包括交易为，不存在影响交易价格的情形。合理性就是指管理费、契税、印花税等综合税率为3%，则n年n样点案例的选取是合理分布于整个房地产市场中，后税费本利和为B=3%·P·S(1-K)·(1+i)4尽量缩小青岛市房地产市场内部的差异。则n年后购房总费用本利和为： 租售比的计算模型B=B+B+B+ 几点假设=PS·[(1+i)+3%(1-K)·(1+i)+%(1-K)·n(1+i)−1假设房屋出租是连续进行的，即不考虑房屋]i空置情况。 合理租售比模型假设不考虑通货膨胀的影响，通货膨胀对房由合理租售比的确定原则可以得到：A=B。价和租金产生同向影响，对分析合理租售比的影则：n(1 i)-1nn[(1+i)+3% (1-K)x(1+i)+% (1-K)x ]响可以忽略。Ri= nPi(1 i)-1假设住房房价为12x(1 )xP元/建筑平方米；月租金2i为R元/建筑平方米；一套住房的建筑面积为S平方米；房屋残值为0；银行存款利率为i；房屋2 青岛市房屋租售比实证研究使用寿命为 实例简介n年；房屋中所含地价的系数为k。 选择租房时租金本利和 研究区域设每年年中一次性缴纳全年租金，年利率为本文研究区域主要针对青岛市市内四区，即i，则n年本利和为：市北区、市南区、四方区、李沧区。城区土地级别n以目前青岛市使用的级别为依据。i(1 i)−1A=12·R·S(1+)· 数据来源 选择购房时总费用本利和本文数据一部分来源于青岛市历年住宅用n年后房价本利和：地出让整理数据，通过对该部分数据的整理、分nB=P·S(1+i)析，剔除异常数据，得到169宗土地的出让数据，1n年维修费本利和：用该部分数据得出青岛市各级别住宅用地地价根据《青岛市收益还原法土地估价参数研房价比；另一部分来源于各楼盘的实地调查，通究》维修费取房价的2%，则n年后维修费本利和过实地调查市内四区各级别楼盘的租金和售价，n为：得到青岛住宅市场的实际租售比。(1 i)−1B=2%·P·(S1−K)· 青岛市合理租售比确定i61
房地产市场CHINA REAL ESTATE表1：青岛市1—7级地地价占房价的比值与合理租售比表级别平均楼面地价（元/平方米）平均售价（元/平方米）地价房价比合理租售比%1:%1:%1:%1:%1:%1:%1:215根据青岛市房地产市场实际情况，取n=70。级别实际租售比与合理租售比均有不小的差距，根据中国人民银行近期一年定期存款利率，这说明青岛市住宅房地产市场普遍脱离实际情取i=%。况、存在泡沫的现象。在全国房地产市场迅猛发根据青岛市国土资源和房屋管理局公布的展的大环境下，出现这种情况也就不足为奇。住宅土地出让结果，以及各级别实际调查的楼盘在青岛市各个级别的土地中，1级地住宅租售价，得到青岛市城区1—7级地的地价占房价售比比其他级别地区租售比偏离合理租售比最的比值与合理租售比表。小，其次为4级地。而7级地住宅租售比比其他由表1可得，合理租售比最高的为7级地级别地区的租售比偏离合理租售比最大，说明11:215，即如果在7级地范围内购买住宅，将房级地住宅房地产市场泡沫小，发展相对比较健子出租，215个月内能够收回成本就是合理的。康，而7级地区由于周边地区的带动作用以及房如果超过215个月，就认为投资是失败的。合地产市场投资需求的原因，泡沫很严重，房价存理租售比最低的为6级地1:224，即在6级地在虚高现象，应加大调控力度。范围内，收回成本的期限为224个月。 青岛市租售比偏离合理的原因分析 青岛市实际租售比 青岛市独特的区位优势本文根据青岛市现有的土地级别，在级别为青岛作为经济发达的山东省龙头，是中国东1—7级的地区分别抽取部分代表楼盘进行实地部重要的海滨城市。从地理位置上看，青岛是整调查，得到青岛市住宅租售比调查表以及合理租个沿黄流域里最具吸引力的城市，也是整个沿黄售比与实际租售比对比表。流域最主要的出海口，具有得天独厚的港口资表2数据统计显示青岛市1—7级地中，最源，区位优势显著。高租售比为1级地1:428，1级地主要集中于市 消费者的消费心理南区；最低租售比为7级地1:613，7级地主要集对于传统的中国人来讲，“居者有其屋”是人中于李沧区。这说明如果把房子出租，最少428们的普遍梦想，并将这个梦想单纯的与“人人有个月，最多613个月内能收回成本。由表3各个产权”联系在一起。买房成为年轻人的首要选择，级别合理租售比与实际租售比对比可以得到，各导致消费者对房地产的盲目需求，这部分刚性需62
房地产市场CHINA REAL ESTATE表2：青岛市1—7级地住宅租售比计算表表3：青岛市1—7级合理租售比与实际租售比对比表土地平均月租金平均售价平均合理实际级别差值级别(元/平方米)（元/平方米）租售比租售比租售比144187101:42811:2231:428205230168391:55321:2211:553332329155031:53831:2191:538317427139171:51141:2161:511295521118661:55851:2191:55833961793461:54361:2241:54331971591061:61371:2151:613398求大大提升了房价，促使租售比严重失衡。场健康发展 市场经济不发达，投资渠道相对较少 加强土地供应总量控制目前我国经济领域各行业投资效益不高，加土地供应总量一方面会影响房地产产品的之银行存款利率偏低，通货膨胀加剧，证券市场供应总量，另一方面会影响投资和消费的预期。持续低迷，因此不少人将资金投向了房地产，以严格控制土地供应总量，并合理规划不同用途土此作为保值增值的重要手段，甚至一些地区对房地的供给数量，对于促进房地产业持续发展和形地产的投资需求大大超过了刚性需求。如此狭成合理的房地产租售比有重大作用。窄的投资渠道汇集如此多的资金，必然造成资金 优化土地供应结构的过剩，房价在供需调节下，不断上涨也是正常应确保优先满足中低价位普通商品住房的现象。以此为基础，租售比高于合理水平也是可用地需求，加强和完善经济适用房、廉租房、公租以理解的。房、限价房等保障性住房的用地管理，并继续严 房屋租赁市场不健全，租金收取不科学格控制高档住宅的土地供应，从结构上改善房地发达国家的房屋租赁市场很发达，正常情况产市场的供求关系。是二手房主要进行租赁而非继续出售。我国现 引导社会成员住房观念转变阶段的房地产现状是二手房以继续出售为主，少引导住房消费观念从“人人有产权”到“人数进行租赁，不能给二手房销售市场以有力的支人有房住”转变，引导住房的理性消费，抑制不撑。另外我国住房租金的形成普遍没有经过科合理需求，缓解供求矛盾。要引导消费者转变置学合理的计算，大部分是通过租房市场的相互比业观念，并非所有的人都要买房，另外买房时不价，以及房东与租户之间的讨价还价而形成的，要苛求一步到位，可依据自身情况逐步实现置业这就导致实际租售比偏离合理的租售比。升级。如鼓励中低收入家庭购买二手房，活跃二手房交易市场；通过大力整顿和规范房地产租赁市场，有效解决城市新增流动人群的住房问题。3 结论与建议 推进土地供应政策深入实施，促使房地产市 增加保有环节税赋，统一开征不动产税63
房地产市场CHINA REAL ESTATE3.刘青 卓四清.由当前我国的住宅租售比引发的国家对于房地产交易环节和保有环节课税应思考.经济技术.齐头并进，适当增加房地产保有环节的税赋，在4.刘洪玉.房地产开发经营与管理.中国建筑工业保有环节统一征收不动产税。保有环节不动产税出版社.2004的开征意味着房地产净投资收益的下降，由此必5.曹振良等.房地产经济学通论.北京大学出版然带来投机需求的萎缩和房地产价格的回落以及社.2003租赁市场的活跃，从而使租售比回归理性。作者简介：通过以上研究可知，青岛市各级别地区住宅张钦钦，山东师范大学土地资源管理专业硕士研究实际租售比明显低于合理住房租售比，若以合理生，研究方向为土地评估规划与开发整理。租售比反算房价，可得青岛房价偏高的结论。因闫弘文，山东师范大学人口·资源与环境学院副教此要通过一系列措施使住房租售比回归到合理范授，硕士研究生导师，中国土地估价师协会专家，山东省围，以期使青岛房地产市场能够健康稳定发展。参考文献：土地估价师协会常务理事、鉴定委员会委员，主要研究领1.徐丹丹 任延芳.关于我国房屋租售比偏高的几域为土地管理与房地产经济。点思考.现代商业.刘玲玲，青岛衡信土地房地产评估咨询有限公司总2.廖天飞.从房价收入比和住房租售比看房价的合经理，山东省土地估价师协会常务理事，主要研究领域为理性.福建建筑.土地与房地产评估。A Study on Housing Market based on Reasonable Ratio of House Price to Rental in QingdaoZhang Qinqin Yan Hongwen Liu LinglingAbstract：Based on theoretical analysis of ratio of house price to rental,the calculation model of reasonable ratio of house price to rental was established according to the data of residential land transfer and the trading case of the real estate market in the actual ratio of house price to rental about all levels of land,the results show that the difference of the actual ratio of house price to rental and reasonable ratio of house price to rental is big,it turned out that there are some bubbles in real estate market of the reasons and puts forward the related suggestion,and guide the healthy and stable development of real estate market in ：Ratio of land price in house price,Ratio of house price to rental,House prices,Qingdao 王春敏/责任编辑64
