房 地 产 估 价 报 告
估价项目名称：湖南双金置业有限公司所有的位于长沙市岳麓区枫林三
路608号麓谷公馆商业裙楼、地下室及公寓楼共计342套
房地产司法处置价格评估
估 价 委 托 人 ： 长沙市岳麓区人民法院
房地产估价机构：湖南金鼎房地产价格评估有限责任公司
注册房地产估价师：朱永明（4320080032）
袁国仲（4320080020）
估价报告出具日期： 2017年09月20日
估价报告编号：湘金估字[2017]第SF-097号
金鼎评估报告
湖南金鼎房地产价格评估有限责任公司 地址：浏阳市北正南路 89 号 联系电话：83673366 1
致估价委托人函
长沙市岳麓区人民法院 ：
我公司本着独立、客观、公正原则，按照估价程序，采用了比较法和收益
法两种估价方法，对贵院委托评估的房地产市场价格进行了估价。
估价目的：为估价委托人处置司法纠纷提供估价对象房地产市场价格参考。
估价对象：长沙市岳麓区枫林三路 608 号麓谷公馆商业裙楼、地下室及公
寓楼共计 342 套房地产，建筑面积共计为 ㎡（详情见后附面积表）。
价值时点：2017 年 09 月 11 日
价值类型：司法价值
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学适用的
估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过仔细测算，并结合估价经验与
对影响房地产价值因素的分析，且满足全部假设和限制条件下，确定估价对象
房地产于价值时点的市场价格为￥万元（大写：人民币壹亿零陆佰柒
拾玖万伍仟壹佰元整）。估价结果详见评估明细表。
序
号
房屋所有权证号 室号 楼层
规划
用途
建筑面积
(㎡)
评估单价
（元/㎡）
评估值
（万元）
1 长房权证岳麓字第 715244650 号 4001 4/32 住宅 6972
2 长房权证岳麓字第 715244651 号 4002 4/32 住宅 6972
3 长房权证岳麓字第 715244652 号 4003 4/32 住宅 6972
4 长房权证岳麓字第 715244653 号 4004 4/32 住宅 6972
5 长房权证岳麓字第 715244654 号 4005 4/32 住宅 6972
6 长房权证岳麓字第 715244655 号 4006 4/32 住宅 6972
7 长房权证岳麓字第 715244656 号 4007 4/32 住宅 6972
8 长房权证岳麓字第 715244657 号 4008 4/32 住宅 6972
9 长房权证岳麓字第 715244658 号 4009 4/32 住宅 6972
10 长房权证岳麓字第 715244659 号 4010 4/32 住宅 6972
11 长房权证岳麓字第 715244660 号 4011 4/32 住宅 6972
12 长房权证岳麓字第 715244661 号 4012 4/32 住宅 6972
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13 长房权证岳麓字第 715244662 号 4013 4/32 住宅 6972
14 长房权证岳麓字第 715244663 号 4014 4/32 住宅 6972
15 长房权证岳麓字第 715244664 号 4015 4/32 住宅 6972
16 长房权证岳麓字第 715244665 号 4016 4/32 住宅 6972
17 长房权证岳麓字第 715244666 号 4017 4/32 住宅 6972
18 长房权证岳麓字第 715244667 号 4018 4/32 住宅 6972
19 长房权证岳麓字第 715244668 号 4019 4/32 住宅 6972
20 长房权证岳麓字第 715244669 号 4020 4/32 住宅 6972
21 长房权证岳麓字第 715244670 号 4021 4/32 住宅 6972
22 长房权证岳麓字第 715244671 号 4022 4/32 住宅 6972
23 长房权证岳麓字第 715244672 号 4023 4/32 住宅 6972
24 长房权证岳麓字第 715244673 号 4024 4/32 住宅 6972
25 长房权证岳麓字第 715244674 号 4025 4/32 住宅 6972
26 长房权证岳麓字第 715244675 号 4026 4/32 住宅 6972
27 长房权证岳麓字第 715244677 号 5001 5/32 住宅 7002
28 长房权证岳麓字第 715244678 号 5002 5/32 住宅 7002
29 长房权证岳麓字第 715244679 号 5003 5/32 住宅 7002
30 长房权证岳麓字第 715244680 号 5004 5/32 住宅 7002
31 长房权证岳麓字第 715244681 号 5005 5/32 住宅 7002
32 长房权证岳麓字第 715244682 号 5006 5/32 住宅 7002
33 长房权证岳麓字第 715244683 号 5007 5/32 住宅 7002
34 长房权证岳麓字第 715244684 号 5008 5/32 住宅 7002
35 长房权证岳麓字第 715244685 号 5009 5/32 住宅 7002
36 长房权证岳麓字第 715244686 号 5010 5/32 住宅 7002
37 长房权证岳麓字第 715244687 号 5011 5/32 住宅 7002
38 长房权证岳麓字第 715244688 号 5012 5/32 住宅 7002
39 长房权证岳麓字第 715244689 号 5013 5/32 住宅 7002
40 长房权证岳麓字第 715244690 号 5014 5/32 住宅 7002
41 长房权证岳麓字第 715244691 号 5015 5/32 住宅 7002
42 长房权证岳麓字第 715244692 号 5016 5/32 住宅 7002
43 长房权证岳麓字第 715244693 号 5017 5/32 住宅 7002
44 长房权证岳麓字第 715244694 号 5018 5/32 住宅 7002
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45 长房权证岳麓字第 715244695 号 5019 5/32 住宅 7002
46 长房权证岳麓字第 715244696 号 5020 5/32 住宅 7002
47 长房权证岳麓字第 715244697 号 5021 5/32 住宅 7002
48 长房权证岳麓字第 715244698 号 5022 5/32 住宅 7002
49 长房权证岳麓字第 715244699 号 5023 5/32 住宅 7002
50 长房权证岳麓字第 715244700 号 5024 5/32 住宅 7002
51 长房权证岳麓字第 715244701 号 5025 5/32 住宅 7002
52 长房权证岳麓字第 715244702 号 5026 5/32 住宅 7002
53 长房权证岳麓字第 715244704 号 6001 6/32 住宅 7032
54 长房权证岳麓字第 715244705 号 6002 6/32 住宅 7032
55 长房权证岳麓字第 715244706 号 6003 6/32 住宅 7032
56 长房权证岳麓字第 715244707 号 6004 6/32 住宅 7032
57 长房权证岳麓字第 715244708 号 6005 6/32 住宅 7032
58 长房权证岳麓字第 715244709 号 6006 6/32 住宅 7032
59 长房权证岳麓字第 715244710 号 6007 6/32 住宅 7032
60 长房权证岳麓字第 715244711 号 6008 6/32 住宅 7032
61 长房权证岳麓字第 715244712 号 6009 6/32 住宅 7032
62 长房权证岳麓字第 715244713 号 6010 6/32 住宅 7032
63 长房权证岳麓字第 715244714 号 6011 6/32 住宅 7032
64 长房权证岳麓字第 715244715 号 6012 6/32 住宅 7032
65 长房权证岳麓字第 715244716 号 6013 6/32 住宅 7032
66 长房权证岳麓字第 715244717 号 6014 6/32 住宅 7032
67 长房权证岳麓字第 715244718 号 6015 6/32 住宅 7032
68 长房权证岳麓字第 715244719 号 6016 6/32 住宅 7032
69 长房权证岳麓字第 715244720 号 6017 6/32 住宅 7032
70 长房权证岳麓字第 715244721 号 6018 6/32 住宅 7032
71 长房权证岳麓字第 715244722 号 6019 6/32 住宅 7032
72 长房权证岳麓字第 715244723 号 6020 6/32 住宅 7032
73 长房权证岳麓字第 715244724 号 6021 6/32 住宅 7032
74 长房权证岳麓字第 715244725 号 6022 6/32 住宅 7032
75 长房权证岳麓字第 715244726 号 6023 6/32 住宅 7032
76 长房权证岳麓字第 715244727 号 6024 6/32 住宅 7032
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77 长房权证岳麓字第 715244728 号 6025 6/32 住宅 7032
78 长房权证岳麓字第 715244729 号 6026 6/32 住宅 7032
79 长房权证岳麓字第 715244732 号 7003 7/32 住宅 7062
80 长房权证岳麓字第 715244733 号 7004 7/32 住宅 7062
81 长房权证岳麓字第 715244734 号 7005 7/32 住宅 7062
82 长房权证岳麓字第 715244737 号 7008 7/32 住宅 7062
83 长房权证岳麓字第 715244738 号 7009 7/32 住宅 7062
84 长房权证岳麓字第 715244739 号 7010 7/32 住宅 7062
85 长房权证岳麓字第 715244740 号 7011 7/32 住宅 7062
86 长房权证岳麓字第 715244742 号 7013 7/32 住宅 7062
87 长房权证岳麓字第 715244743 号 7014 7/32 住宅 7062
88 长房权证岳麓字第 715244744 号 7015 7/32 住宅 7062
89 长房权证岳麓字第 715244746 号 7017 7/32 住宅 7062
90 长房权证岳麓字第 715244747 号 7018 7/32 住宅 7062
91 长房权证岳麓字第 715244748 号 7019 7/32 住宅 7062
92 长房权证岳麓字第 715244749 号 7020 7/32 住宅 7062
93 长房权证岳麓字第 715244752 号 7023 7/32 住宅 7062
94 长房权证岳麓字第 715244753 号 7024 7/32 住宅 7062
95 长房权证岳麓字第 715244754 号 7025 7/32 住宅 7062
96 长房权证岳麓字第 715244756 号 8001 8/32 住宅 7092
97 长房权证岳麓字第 715244757 号 8002 8/32 住宅 7092
98 长房权证岳麓字第 715244758 号 8003 8/32 住宅 7092
99 长房权证岳麓字第 715244759 号 8004 8/32 住宅 7092
100 长房权证岳麓字第 715244760 号 8005 8/32 住宅 7092
101 长房权证岳麓字第 715244761 号 8006 8/32 住宅 7092
102 长房权证岳麓字第 715244762 号 8007 8/32 住宅 7092
103 长房权证岳麓字第 715244763 号 8008 8/32 住宅 7092
104 长房权证岳麓字第 715244764 号 8009 8/32 住宅 7092
105 长房权证岳麓字第 715244765 号 8010 8/32 住宅 7092
106 长房权证岳麓字第 715244766 号 8011 8/32 住宅 7092
107 长房权证岳麓字第 715244767 号 8012 8/32 住宅 7092
108 长房权证岳麓字第 715244768 号 8013 8/32 住宅 7092
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109 长房权证岳麓字第 715244769 号 8014 8/32 住宅 7092
110 长房权证岳麓字第 715244770 号 8015 8/32 住宅 7092
111 长房权证岳麓字第 715244771 号 8016 8/32 住宅 7092
112 长房权证岳麓字第 715244772 号 8017 8/32 住宅 7092
113 长房权证岳麓字第 715244773 号 8018 8/32 住宅 7092
114 长房权证岳麓字第 715244774 号 8019 8/32 住宅 7092
115 长房权证岳麓字第 715244776 号 8020 8/32 住宅 7092
116 长房权证岳麓字第 715244777 号 8021 8/32 住宅 7092
117 长房权证岳麓字第 715244778 号 8022 8/32 住宅 7092
118 长房权证岳麓字第 715244779 号 8023 8/32 住宅 7092
119 长房权证岳麓字第 715244780 号 8024 8/32 住宅 7092
120 长房权证岳麓字第 715244781 号 8025 8/32 住宅 7092
121 长房权证岳麓字第 715244782 号 8026 8/32 住宅 7092
122 长房权证岳麓字第 715244783 号 9001 9/32 住宅 7122
123 长房权证岳麓字第 715244784 号 9002 9/32 住宅 7122
124 长房权证岳麓字第 715244785 号 9003 9/32 住宅 7122
125 长房权证岳麓字第 715244786 号 9004 9/32 住宅 7122
126 长房权证岳麓字第 715244787 号 9005 9/32 住宅 7122
127 长房权证岳麓字第 715244788 号 9006 9/32 住宅 7122
128 长房权证岳麓字第 715244789 号 9007 9/32 住宅 7122
129 长房权证岳麓字第 715244790 号 9008 9/32 住宅 7122
130 长房权证岳麓字第 715244791 号 9009 9/32 住宅 7122
131 长房权证岳麓字第 715244792 号 9010 9/32 住宅 7122
132 长房权证岳麓字第 715244793 号 9011 9/32 住宅 7122
133 长房权证岳麓字第 715244794 号 9012 9/32 住宅 7122
134 长房权证岳麓字第 715244795 号 9013 9/32 住宅 7122
135 长房权证岳麓字第 715244796 号 9014 9/32 住宅 7122
136 长房权证岳麓字第 715244797 号 9015 9/32 住宅 7122
137 长房权证岳麓字第 715244798 号 9016 9/32 住宅 7122
138 长房权证岳麓字第 715244799 号 9017 9/32 住宅 7122
139 长房权证岳麓字第 715244800 号 9018 9/32 住宅 7122
140 长房权证岳麓字第 715244801 号 9019 9/32 住宅 7122
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湖南金鼎房地产价格评估有限责任公司 地址：浏阳市北正南路 89 号 联系电话：83673366 6
141 长房权证岳麓字第 715244802 号 9020 9/32 住宅 7122
142 长房权证岳麓字第 715244803 号 9021 9/32 住宅 7122
143 长房权证岳麓字第 715244804 号 9022 9/32 住宅 7122
144 长房权证岳麓字第 715244805 号 9023 9/32 住宅 7122
145 长房权证岳麓字第 715244806 号 9024 9/32 住宅 7122
146 长房权证岳麓字第 715244807 号 9025 9/32 住宅 7122
147 长房权证岳麓字第 715244808 号 9026 9/32 住宅 7122
148 长房权证岳麓字第 715243779 号 10001 10/32 住宅 7152
149 长房权证岳麓字第 715243780 号 10002 10/32 住宅 7152
150 长房权证岳麓字第 715243781 号 10003 10/32 住宅 7152
151 长房权证岳麓字第 715243782 号 10004 10/32 住宅 7152
152 长房权证岳麓字第 715243783 号 10005 10/32 住宅 7152
153 长房权证岳麓字第 715243784 号 10006 10/32 住宅 7152
154 长房权证岳麓字第 715243785 号 10007 10/32 住宅 7152
155 长房权证岳麓字第 715243786 号 10008 10/32 住宅 7152
156 长房权证岳麓字第 715243787 号 10009 10/32 住宅 7152
157 长房权证岳麓字第 715243789 号 10010 10/32 住宅 7152
158 长房权证岳麓字第 715243790 号 10011 10/32 住宅 7152
159 长房权证岳麓字第 715243791 号 10012 10/32 住宅 7152
160 长房权证岳麓字第 715243792 号 10013 10/32 住宅 7152
161 长房权证岳麓字第 715243793 号 10014 10/32 住宅 7152
162 长房权证岳麓字第 715243794 号 10015 10/32 住宅 7152
163 长房权证岳麓字第 715243795 号 10016 10/32 住宅 7152
164 长房权证岳麓字第 715243796 号 10017 10/32 住宅 7152
165 长房权证岳麓字第 715243797 号 10018 10/32 住宅 7152
166 长房权证岳麓字第 715243798 号 10019 10/32 住宅 7152
167 长房权证岳麓字第 715243801 号 10020 10/32 住宅 7152
168 长房权证岳麓字第 715243802 号 10021 10/32 住宅 7152
169 长房权证岳麓字第 715243803 号 10022 10/32 住宅 7152
170 长房权证岳麓字第 715243804 号 10023 10/32 住宅 7152
171 长房权证岳麓字第 715243805 号 10024 10/32 住宅 7152
172 长房权证岳麓字第 715243806 号 10025 10/32 住宅 7152
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173 长房权证岳麓字第 715243807 号 10026 10/32 住宅 7152
174 长房权证岳麓字第 715243907 号 11001 11/32 住宅 7182
175 长房权证岳麓字第 715243908 号 11002 11/32 住宅 7182
176 长房权证岳麓字第 715243909 号 11003 11/32 住宅 7182
177 长房权证岳麓字第 715243910 号 11004 11/32 住宅 7182
178 长房权证岳麓字第 715243911 号 11005 11/32 住宅 7182
179 长房权证岳麓字第 715243912 号 11006 11/32 住宅 7182
180 长房权证岳麓字第 715243913 号 11007 11/32 住宅 7182
181 长房权证岳麓字第 715243914 号 11008 11/32 住宅 7182
182 长房权证岳麓字第 715243915 号 11009 11/32 住宅 7182
183 长房权证岳麓字第 715243917 号 11010 11/32 住宅 7182
184 长房权证岳麓字第 715243918 号 11011 11/32 住宅 7182
185 长房权证岳麓字第 715243919 号 11012 11/32 住宅 7182
186 长房权证岳麓字第 715243920 号 11013 11/32 住宅 7182
187 长房权证岳麓字第 715243921 号 11014 11/32 住宅 7182
188 长房权证岳麓字第 715243922 号 11015 11/32 住宅 7182
189 长房权证岳麓字第 715243923 号 11016 11/32 住宅 7182
190 长房权证岳麓字第 715243924 号 11017 11/32 住宅 7182
191 长房权证岳麓字第 715243925 号 11018 11/32 住宅 7182
192 长房权证岳麓字第 715243926 号 11019 11/32 住宅 7182
193 长房权证岳麓字第 715243928 号 11020 11/32 住宅 7182
194 长房权证岳麓字第 715243929 号 11021 11/32 住宅 7182
195 长房权证岳麓字第 715243930 号 11022 11/32 住宅 7182
196 长房权证岳麓字第 715243931 号 11023 11/32 住宅 7182
197 长房权证岳麓字第 715243932 号 11024 11/32 住宅 7182
198 长房权证岳麓字第 715243933 号 11025 11/32 住宅 7182
199 长房权证岳麓字第 715243934 号 11026 11/32 住宅 7182
200 长房权证岳麓字第 715243971 号 12003 12/32 住宅 7212
201 长房权证岳麓字第 715243972 号 12004 12/32 住宅 7212
202 长房权证岳麓字第 715243974 号 12006 12/32 住宅 7212
203 长房权证岳麓字第 715243978 号 12010 12/32 住宅 7212
204 长房权证岳麓字第 715243995 号 13001 13/32 住宅 7242
205 长房权证岳麓字第 715243996 号 13002 13/32 住宅 7242
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206 长房权证岳麓字第 715243997 号 13003 13/32 住宅 7242
207 长房权证岳麓字第 715243998 号 13004 13/32 住宅 7242
208 长房权证岳麓字第 715243999 号 13005 13/32 住宅 7242
209 长房权证岳麓字第 715244000 号 13006 13/32 住宅 7242
210 长房权证岳麓字第 715244001 号 13007 13/32 住宅 7242
211 长房权证岳麓字第 715244002 号 13008 13/32 住宅 7242
212 长房权证岳麓字第 715244004 号 13010 13/32 住宅 7242
213 长房权证岳麓字第 715244007 号 13013 13/32 住宅 7242
214 长房权证岳麓字第 715244008 号 13013 13/32 住宅 7242
215 长房权证岳麓字第 715244017 号 13023 13/32 住宅 7242
216 长房权证岳麓字第 715244021 号 14001 14/32 住宅 6535
217 长房权证岳麓字第 715244022 号 14002 14/32 住宅 6535
218 长房权证岳麓字第 715244023 号 14003 14/32 住宅 6535
219 长房权证岳麓字第 715244024 号 14004 14/32 住宅 6535
220 长房权证岳麓字第 715244025 号 14005 14/32 住宅 6535
221 长房权证岳麓字第 715244026 号 14006 14/32 住宅 6535
222 长房权证岳麓字第 715244027 号 14007 14/32 住宅 6535
223 长房权证岳麓字第 715244028 号 14008 14/32 住宅 6535
224 长房权证岳麓字第 715244029 号 14009 14/32 住宅 6535
225 长房权证岳麓字第 715244031 号 14011 14/32 住宅 6535
226 长房权证岳麓字第 715244032 号 14012 14/32 住宅 6535
227 长房权证岳麓字第 715244033 号 14013 14/32 住宅 6535
228 长房权证岳麓字第 715244034 号 14014 14/32 住宅 6535
229 长房权证岳麓字第 715244035 号 14015 14/32 住宅 6535
230 长房权证岳麓字第 715244036 号 14016 14/32 住宅 6535
231 长房权证岳麓字第 715244170 号 19020 19/32 住宅 6685
232 长房权证岳麓字第 715244189 号 20012 20/32 住宅 6715
233 长房权证岳麓字第 715244191 号 20014 20/32 住宅 6715
234 长房权证岳麓字第 715244415 号 24004 24/32 住宅 6835
235 长房权证岳麓字第 715244463 号 25026 25/32 住宅 6865
236 长房权证岳麓字第 715244473 号 26010 26/32 住宅 6895
237 长房权证岳麓字第 715244481 号 26018 26/32 住宅 6895
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238 长房权证岳麓字第 715244482 号 26019 26/32 住宅 6895
239 长房权证岳麓字第 715244483 号 26020 26/32 住宅 6895
240 长房权证岳麓字第 715244490 号 27001 27/32 住宅 6925
241 长房权证岳麓字第 715244492 号 27003 27/32 住宅 6925
242 长房权证岳麓字第 715244493 号 27004 27/32 住宅 6925
243 长房权证岳麓字第 715244494 号 27005 27/32 住宅 6925
244 长房权证岳麓字第 715244495 号 27006 27/32 住宅 6925
245 长房权证岳麓字第 715244496 号 27007 27/32 住宅 6925
246 长房权证岳麓字第 715244497 号 27008 27/32 住宅 6925
247 长房权证岳麓字第 715244498 号 27009 27/32 住宅 6925
248 长房权证岳麓字第 715244499 号 27010 27/32 住宅 6925
249 长房权证岳麓字第 715244500 号 27011 27/32 住宅 6925
250 长房权证岳麓字第 715244501 号 27012 27/32 住宅 6925
251 长房权证岳麓字第 715244502 号 27013 27/32 住宅 6925
252 长房权证岳麓字第 715244503 号 27014 27/32 住宅 6925
253 长房权证岳麓字第 715244504 号 27015 27/32 住宅 6925
254 长房权证岳麓字第 715244505 号 27016 27/32 住宅 6925
255 长房权证岳麓字第 715244506 号 27017 27/32 住宅 6925
256 长房权证岳麓字第 715244507 号 27018 27/32 住宅 6925
257 长房权证岳麓字第 715244508 号 27019 27/32 住宅 6925
258 长房权证岳麓字第 715244509 号 27020 27/32 住宅 6925
259 长房权证岳麓字第 715244510 号 27021 27/32 住宅 6925
260 长房权证岳麓字第 715244511 号 27022 27/32 住宅 6925
261 长房权证岳麓字第 715244512 号 27023 27/32 住宅 6925
262 长房权证岳麓字第 715244513 号 27024 27/32 住宅 6925
263 长房权证岳麓字第 715244514 号 27025 27/32 住宅 6925
264 长房权证岳麓字第 715244515 号 27026 27/32 住宅 6925
265 长房权证岳麓字第 715244516 号 28001 28/32 住宅 6955
266 长房权证岳麓字第 715244517 号 28002 28/32 住宅 6955
267 长房权证岳麓字第 715244518 号 28003 28/32 住宅 6955
268 长房权证岳麓字第 715244519 号 28004 28/32 住宅 6955
269 长房权证岳麓字第 715244520 号 28005 28/32 住宅 6955
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270 长房权证岳麓字第 715244521 号 28006 28/32 住宅 6955
271 长房权证岳麓字第 715244522 号 28007 28/32 住宅 6955
272 长房权证岳麓字第 715244523 号 28008 28/32 住宅 6955
273 长房权证岳麓字第 715244524 号 28009 28/32 住宅 6955
274 长房权证岳麓字第 715244525 号 28010 28/32 住宅 6955
275 长房权证岳麓字第 715244526 号 28011 28/32 住宅 6955
276 长房权证岳麓字第 715244527 号 28012 28/32 住宅 6955
277 长房权证岳麓字第 715244528 号 28013 28/32 住宅 6955
278 长房权证岳麓字第 715244529 号 28014 28/32 住宅 6955
279 长房权证岳麓字第 715244530 号 28015 28/32 住宅 6955
280 长房权证岳麓字第 715244531 号 28016 28/32 住宅 6955
281 长房权证岳麓字第 715244532 号 28017 28/32 住宅 6955
282 长房权证岳麓字第 715244533 号 28018 28/32 住宅 6955
283 长房权证岳麓字第 715244534 号 28019 28/32 住宅 6955
284 长房权证岳麓字第 715244535 号 28020 28/32 住宅 6955
285 长房权证岳麓字第 715244536 号 28021 28/32 住宅 6955
286 长房权证岳麓字第 715244537 号 28022 28/32 住宅 6955
287 长房权证岳麓字第 715244538 号 28023 28/32 住宅 6955
288 长房权证岳麓字第 715244539 号 28024 28/32 住宅 6955
289 长房权证岳麓字第 715244540 号 28025 28/32 住宅 6955
290 长房权证岳麓字第 715244541 号 28026 28/32 住宅 6955
291 长房权证岳麓字第 715244542 号 29001 29/32 住宅 7722
292 长房权证岳麓字第 715244543 号 29002 29/32 住宅 7722
293 长房权证岳麓字第 715244544 号 29003 29/32 住宅 7722
294 长房权证岳麓字第 715244545 号 29004 29/32 住宅 7722
295 长房权证岳麓字第 715244546 号 29005 29/32 住宅 7722
296 长房权证岳麓字第 715244547 号 29006 29/32 住宅 7722
297 长房权证岳麓字第 715244548 号 29007 29/32 住宅 7722
298 长房权证岳麓字第 715244549 号 29008 29/32 住宅 7722
299 长房权证岳麓字第 715244550 号 29009 29/32 住宅 7722
300 长房权证岳麓字第 715244551 号 29010 29/32 住宅 7722
301 长房权证岳麓字第 715244552 号 29011 29/32 住宅 7722
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302 长房权证岳麓字第 715244553 号 29012 29/32 住宅 7722
303 长房权证岳麓字第 715244554 号 29013 29/32 住宅 7722
304 长房权证岳麓字第 715244555 号 29014 29/32 住宅 7722
305 长房权证岳麓字第 715244556 号 29015 29/32 住宅 7722
306 长房权证岳麓字第 715244557 号 29016 29/32 住宅 7722
307 长房权证岳麓字第 715244558 号 29017 29/32 住宅 7722
308 长房权证岳麓字第 715244559 号 29018 29/32 住宅 7722
309 长房权证岳麓字第 715244560 号 29019 29/32 住宅 7722
310 长房权证岳麓字第 715244561 号 29020 29/32 住宅 7722
311 长房权证岳麓字第 715244562 号 29021 29/32 住宅 7722
312 长房权证岳麓字第 715244563 号 29022 29/32 住宅 7722
313 长房权证岳麓字第 715244564 号 29023 29/32 住宅 7722
314 长房权证岳麓字第 715244565 号 29024 29/32 住宅 7722
315 长房权证岳麓字第 715244566 号 29025 29/32 住宅 7722
316 长房权证岳麓字第 715244567 号 29026 29/32 住宅 7722
317 长房权证岳麓字第 715244568 号 30001 30/32 住宅 6272
318 长房权证岳麓字第 715244569 号 30002 30/32 住宅 6272
319 长房权证岳麓字第 715244570 号 30003 30/32 住宅 6272
320 长房权证岳麓字第 715244571 号 30004 30/32 住宅 6272
321 长房权证岳麓字第 715244572 号 30005 30/32 住宅 6272
322 长房权证岳麓字第 715244573 号 30006 30/32 住宅 7752
323 长房权证岳麓字第 715244574 号 30007 30/32 住宅 7752
324 长房权证岳麓字第 715244575 号 30008 30/32 住宅 7752
325 长房权证岳麓字第 715244576 号 30009 30/32 住宅 7752
326 长房权证岳麓字第 715244578 号 30010 30/32 住宅 7752
327 长房权证岳麓字第 715244579 号 30011 30/32 住宅 7752
328 长房权证岳麓字第 715244580 号 30012 30/32 住宅 6272
329 长房权证岳麓字第 715244581 号 30013 30/32 住宅 6272
330 长房权证岳麓字第 715244582 号 30014 30/32 住宅 6272
331 长房权证岳麓字第 715244583 号 30015 30/32 住宅 6272
332 长房权证岳麓字第 715244584 号 30016 30/32 住宅 6272
333 长房权证岳麓字第 715244585 号 30017 30/32 住宅 6272
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334 长房权证岳麓字第 715244586 号 30018 30/32 住宅 6272
335 长房权证岳麓字第 715244587 号 30019 30/32 住宅 6272
336 长房权证岳麓字第 715244589 号 30020 30/32 住宅 7752
337 长房权证岳麓字第 715244590 号 30021 30/32 住宅 7752
338 长房权证岳麓字第 715244591 号 30022 30/32 住宅 7752
339 长房权证岳麓字第 715244592 号 30023 30/32 住宅 7752
340 长房权证岳麓字第 715244593 号 30024 30/32 住宅 7752
341 长房权证岳麓字第 715244594 号 30025 30/32 住宅 7752
342 长房权证岳麓字第 715244595 号 30026 30/32 住宅 7752
合计 - - - -
注：当事人接到本报告书次日起10日内，如对本鉴定结果有异议，应书面提出并提交相应
依据，逾期不提出，本鉴定报告生效。
评估的详细过程、结果及有关说明，请见后附的《估价结果报告》。
此致
湖南金鼎房地产价格评估有限责任公司
法定代表人：朱永明
二0一七年九月二十日
金鼎评估报告
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目 录
估价师声明……………………………………………………………第14页
估价假设和限制条件…………………………………………………第15页
估价结果报告…………………………………………………………第19页
一、估价委托人…………………………………………………第19页
二、房地产估价机构……………………………………………第19页
三、估价目的……………………………………………………第19页
四、估价对象……………………………………………………第19页
五、价值时点……………………………………………………第32页
六、价值类型……………………………………………………第32页
七、估价原则……………………………………………………第32页
八、估价依据……………………………………………………第33页
九、估价方法……………………………………………………第33页
十、估价结果……………………………………………………第35页
十一、注册房地产估价师………………………………………第46页
十二、实地查勘期………………………………………………第47页
十三、估价作业日期……………………………………………第47页
附 件……………………………………………………………………第48页
1、湖南省长沙市岳麓区人民法院委托书
2、估价对象房屋所有权证复印件
3、估价对象房屋他项权证复印件
4、估价对象位置示意图
5、估价对象现场照片
6、估价机构营业执照复印件
7、估价机构房地产评估资质证书复印件
8、估价人员资格证书复印件
金鼎评估报告
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估价师声明
我们郑重声明：
一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、
误导性陈述和重大遗漏。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专
业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限
制。
三、我们与本评估报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，也与有关当
事人没有个人利害关系或偏见。
四 、 我 们 依 照 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 《 房 地 产 估 价 规 范 》
（GB/T50291—2015）、《房地产估价基本术语》（GB/T50899—2013）进行
分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、我公司已派专业估价人员会同申请人于2017年09月11日对本估价报告
中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性负责。但
我们对估价对象的勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接
触到的部分，依据估价委托人提供的资料进行评估。我们在专业知识和业务范
围内力求报告真实、准确，但我们不承担对估价对象建筑结构质量进行检测的
责任。
六、本估价报告系我公司对估价对象进行实地查勘的房地产估价专业人员
独立撰写，未邀请其它专家提供重要专业帮助。
七、估价委托人对提供评估资料的真实性、合法性、可靠性负责，若因评
估资料失实造成估价结果有误，则估价机构和估价人员不承担相应责任。
八、未来房地产市场变化和短期强制处分等因素对估价对象的价值均产生
一定的影响。房地产市场变化波动较大时，应予以重新评估。
九、本估价报告须经估价机构法人代表签名、盖章，参与估价作业的注册
房地产估价师签名、盖章，并加盖房地产估价机构公章，作为一个整体使用时
有效。
注册房地产估价师：
姓名 注册号 签名 签名日期
朱永明 4320080032 2017年09月20日
袁国仲 4320080020 2017年09月20日
金鼎评估报告
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估价假设和限制条件
一、估价假设条件
1、一般假设
（1）本次估价是以在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易
市场且估价对象能自由交易为假设前提。
（2）注册房地产估价师对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属
状况的有关资料和数据进行了审慎检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准
确性和完整性且未予以核实的情况下，本次估价以估价委托人提供的资料和数
据真实、合法、准确和完整为假设前提。
（3）注册房地产估价师对估价对象房屋安全、环境污染等影响估价对象
价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的
专业机构进行鉴定、检测的情况下，本次估价以估价对象在价值时点不存在安
全隐患和重大环境污染为假设前提。
（4）本次估价以估价对象的运作方式、程序符合国家和地方有关法律、
法规，并支付了应缴税费为假设前提。
（5）本次估价依据估价对象法定用途及现有利用方式进行评估并假设其
能保持不变且能持续正常使用。
（6）本次估价结果系在报告书中所述估价目的、价值时点、价值类型、
房地产状况（区域因素和个别因素）等条件下的房地产市场价值，若上述条件
发生变化，则估价结果也将随之发生改变。
市场价值的内涵为：①存在自愿销售的卖者和自愿购买的买者；①买卖双
方的交易行为都是精明和谨慎的；①该房地产可以在公开市场上自由转让；①
在价值时点前，相对于房地产特性和房地产市场状况而言，有一个合理的谈判
周期；①在此周期内，市场状况和价格水平是静止不变的；①不考虑特殊买家
的附加出价。
2、未定事项假设
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（1）估价对象建筑面积、土地面积等数据均以委托人提供的《房屋所有
权证》等为依据，我们并未进行实地丈量。本次估价假设上述资料及数据与估
价对象实际情况保持一致。
（2）至价值时点，估价委托人未提供估价对象的土地使用证。
（3）本估价报告的估价结果是反映估价对象在本估价报告所述的估价目
的之下的市场价值。未考虑国家宏观经济发展政策发生变化、市场供应关系变
化、市场结构变化、当地经济状况、周边环境和基础设施改变及遇有自然力和
其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来有可能承
担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响。
3、背离事实假设
至价值时点，根据委托人提供的资料及估价人员现场调查的情况，估价机
构了解到估价对象已设定抵押他项权，并被查封。本次估价不考虑估价对象其
他优先受偿权及冻结等相关因素。
估价对象为住宅用房。本报告估价对象未考虑租约因素（承租人权益）对
权利约束的影响。
4、不相一致假设
本次评估无不相一致假设。
5、依据不足假设
因估价委托人仅提供估价对象的房屋所有权证复印件，未提供土地使用证
原件，本次评估结论以估价委托人提供的房屋所有权证复印件与估价对象权属
证书等资料一致为假设前提，如有不符，本报告结论无效。
二、估价报告使用限制
估价报告使用限制是对估价报告的用途、使用者、使用期限等使用范围的
限定，以及在使用估价报告时需要注意的其他事项。
（1）本次估价以目前我国房地产业的政策法规、估价对象所处房地产市
场状况和估价对象房地产状况为依据进行，并受到本估价报告假设和限制条件
金鼎评估报告
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的限制，上述因素发生变化会导致房地产价值发生变化，本报告估价结果也应
作相应的调整。
（2）本估价报告按估价目的提供给估价委托人使用，即为估价委托人因
司法鉴定的需要提供估价对象房地产市场价值参考。若改变估价目的及使用条
件，需向本评估公司咨询后作必要修正，甚至重新评估。
（3）本次估价未考虑所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、
管理协议等附加条件以抬高该房地产权益价值的情况，也未考虑债务和经营决
策失误以及市场运作失当、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的
影响。
（4）本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而可能
导致的损失，本估价机构不承担任何责任。
（5）本报告仅供估价委托人、报告审查部门及相关方使用，本公司不承
担上述三方以外的任何单位和个人对本报告书的全文或部分内容提出的任何
责任。未经本估价机构同意，估价报告的全部或任何一部分内容不得提供给估
价委托人和相关方以外的任何单位和个人，不得应用于其他与本次项目无关的
任何公开文件、通告、或报告书中，也不得以任何形式公开发表。
（6）此次估价中估价对象的具体位置由估价委托人指定的相关人员领勘
确认，若与事实不符，应重新评估。
（7）本次估价报告中的使用期限为自估价报告出具之日起计算，使用估
价报告不得超过的时间为壹年。如果使用本估价结果报告中的时间超过了报告
的使用期限，我们对因此造成的损失不承担责任。建议报告的使用人在估价对
象状况和房地产市场状况变化较大情况下适时对委估房地产价值进行重新评
估。
（8）本报告中数据全部采用电脑连续运算得出，由于在技术报告中的测
算公式数据均按四舍五入保留两位小数或取整，因此可能个别等式左右不完全
相等，此为正常情况，不影响测算结果及最终评估结论的准确性。
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（9）本报告中测算以人民币为本位币。
（10）未尽之处依照相关的法律法规办理，本估价报告的知识产权解释权
均为本报告出具机构所有。
三、其他特别说明
根据《湖南省司法鉴定收费管理办法》（湘发改价服（2016）646 号）收
费，本次评估服务费为人民币 300995 元，计算标准如下表：
标的 收费标准 计算基数（万元） 计算结果（元）
10 万以内 低于 10 万以内按 1200 元计 1200
10 万元——50 万元（含 50 万元） % 40 6000
50 万元——100 万元（含 100 万元） 1% 50 5000
100 万元——500 万元（含 500 万元） % 400 32000
500 万元——1000 万元（含 1000 万元） % 500 30000
1000 万元——5000 万元（含 5000 万元） % 4000 120000
5000 万元——1 亿元（含 1 亿元） % 5000 100000
1 亿元以上 % 6795
合 计 - 300995
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估价结果报告
一、估价委托人
估价委托人名称：长沙市岳麓区人民法院
地址：湖南省长沙市岳麓区岳麓大道69号
联系电话：0731-88926151
二、房地产估价机构
估价机构名称： 湖南金鼎房地产价格评估有限责任公司
法定代表人： 朱永明
住 所： 浏阳市北正南路89号
统一社会信用代码：91430181722515145C
房地产估价资质:二级（证书编号:湘建房（估）证字第0047号）
联 系 电 话： （0731）83673366
邮 编： 410300
三、估价目的
为估价委托人处置司法纠纷提供估价对象房地产市场价格参考。
四、估价对象
（一）、房地产范围和用途的界定
估价对象为长沙市岳麓区枫林三路 608 号麓谷公馆商业裙楼、地下室及公
寓楼共计 342 套房地产，建筑面积共计为 ㎡。
（二）估价对象区位状况（土地区位状况在建筑物区位状况中一并描述）
估价对象坐落于长沙市岳麓区枫林三路 608 号麓谷公馆，四至范围：东临
枫林三路、梅溪湖国际新城、柏家塘小区，南临枫林三路、梅溪湖骑龙花园，
西邻湖南涉外经济学院，北邻涉外·国际公馆、涉外花园。
估价对象所处长沙市岳麓区繁华地段，地理位置好，环境佳，商服配套设
施齐全，该区域银行有湖南湘江新区农村商业银行、中国建设银行、长沙银行、
华侨银行；医院有长沙市第四医院手拉手定点联合医院、慈济医院；学校有湖
南涉外经济学院、湖南涉外经济学院-岳麓区第二小学、梅溪湖川塘中学、长
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郡梅溪湖中学、长沙市岳麓区实验小学；超市有罗马商业广场、恩特华联购物
中心、芙蓉兴盛便利超市、新佳宜、润珑购物广场；娱乐、休闲配套有中影·国
际影城、金色大厅 KTV、旭阳足浴养生 SPA、海浪足浴休闲、梅岭公园；餐
饮、酒店有众悉町 818、湘当年时尚餐厅、漫享时空中西餐厅、渔家、佰度虾
城、长沙真爱酒店公寓、长沙独家记忆酒店公寓、长沙怡家公寓酒店、麓云酒
店、柏悦酒店。该区域附近有岳麓 15 路、213 路、219 路、315 路、902 路、913
路等公交线路通过，道路通达度高，对外联接方便。
（三）、房地产实物状况
估价对象为住宅房地产，钢筋混凝土结构，共 32 层，估价对象为第 4-14、
19-20、24-30 层共计 342 套住宅用房，规划用途为住宅，建筑面积共计为
㎡（详情见后附面积表），共有情况为单独所有。所有权人为湖南双
金置业有限公司。
估价对象装修情况：外墙面为瓷砖，入户为防盗门，铝合金窗，第4-13层
精装修：地面为木地板，墙面、顶棚均为墙漆，第29层精装修：地面为瓷砖，
墙面、顶棚均为墙漆，第30层户室号30001-30005号、30012-30019号为毛坯，
其他户室号已装修，第14层、第19-20层、第24-28层均为毛坯房。
估价对象设备齐全、水电设施齐全，空间布局较合理，通风、采光好，房
屋完损度基本完好，基础设施完备程度较高。房地产法定用途为住宅，现状用
途为部分出租、部分空置。
（四）、房地产权益状况
1、估价对象取得的房屋所有权证的登记情况：
所有权人 湖南双金置业有限公司
测量号 - 共有情况 单独所有
座 落 枫林三路608号麓谷公馆商业裙楼、地下室及公寓楼
序
号
房屋所有权证号 室号
房 屋
总层数
所在
层数
建筑面积
(㎡)
规划
用途
1
长房权证岳麓字第 715244650
号
4001 32 4 住宅
2
长房权证岳麓字第 715244651
号
4002 32 4 住宅
3 长房权证岳麓字第 715244652 4003 32 4 住宅
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号
4
长房权证岳麓字第 715244653
号
4004 32 4 住宅
5
长房权证岳麓字第 715244654
号
4005 32 4 住宅
6
长房权证岳麓字第 715244655
号
4006 32 4 住宅
7
长房权证岳麓字第 715244656
号
4007 32 4 住宅
8
长房权证岳麓字第 715244657
号
4008 32 4 住宅
9
长房权证岳麓字第 715244658
号
4009 32 4 住宅
10
长房权证岳麓字第 715244659
号
4010 32 4 住宅
11
长房权证岳麓字第 715244660
号
4011 32 4 住宅
12
长房权证岳麓字第 715244661
号
4012 32 4 住宅
13
长房权证岳麓字第 715244662
号
4013 32 4 住宅
14
长房权证岳麓字第 715244663
号
4014 32 4 住宅
15
长房权证岳麓字第 715244664
号
4015 32 4 住宅
16
长房权证岳麓字第 715244665
号
4016 32 4 住宅
17
长房权证岳麓字第 715244666
号
4017 32 4 住宅
18
长房权证岳麓字第 715244667
号
4018 32 4 住宅
19
长房权证岳麓字第 715244668
号
4019 32 4 住宅
20
长房权证岳麓字第 715244669
号
4020 32 4 住宅
21
长房权证岳麓字第 715244670
号
4021 32 4 住宅
22
长房权证岳麓字第 715244671
号
4022 32 4 住宅
23
长房权证岳麓字第 715244672
号
4023 32 4 住宅
24
长房权证岳麓字第 715244673
号
4024 32 4 住宅
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湖南金鼎房地产价格评估有限责任公司 地址：浏阳市北正南路 89 号 联系电话：83673366 22
25
长房权证岳麓字第 715244674
号
4025 32 4 住宅
26
长房权证岳麓字第 715244675
号
4026 32 4 住宅
27
长房权证岳麓字第 715244677
号
5001 32 5 住宅
28
长房权证岳麓字第 715244678
号
5002 32 5 住宅
29
长房权证岳麓字第 715244679
号
5003 32 5 住宅
30
长房权证岳麓字第 715244680
号
5004 32 5 住宅
31
长房权证岳麓字第 715244681
号
5005 32 5 住宅
32
长房权证岳麓字第 715244682
号
5006 32 5 住宅
33
长房权证岳麓字第 715244683
号
5007 32 5 住宅
34
长房权证岳麓字第 715244684
号
5008 32 5 住宅
35
长房权证岳麓字第 715244685
号
5009 32 5 住宅
36
长房权证岳麓字第 715244686
号
5010 32 5 住宅
37
长房权证岳麓字第 715244687
号
5011 32 5 住宅
38
长房权证岳麓字第 715244688
号
5012 32 5 住宅
39
长房权证岳麓字第 715244689
号
5013 32 5 住宅
40
长房权证岳麓字第 715244690
号
5014 32 5 住宅
41
长房权证岳麓字第 715244691
号
5015 32 5 住宅
42
长房权证岳麓字第 715244692
号
5016 32 5 住宅
43
长房权证岳麓字第 715244693
号
5017 32 5 住宅
44
长房权证岳麓字第 715244694
号
5018 32 5 住宅
45
长房权证岳麓字第 715244695
号
5019 32 5 住宅
46 长房权证岳麓字第 715244696 5020 32 5 住宅
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湖南金鼎房地产价格评估有限责任公司 地址：浏阳市北正南路 89 号 联系电话：83673366 23
号
47
长房权证岳麓字第 715244697
号
5021 32 5 住宅
48
长房权证岳麓字第 715244698
号
5022 32 5 住宅
49
长房权证岳麓字第 715244699
号
5023 32 5 住宅
50
长房权证岳麓字第 715244700
号
5024 32 5 住宅
51
长房权证岳麓字第 715244701
号
5025 32 5 住宅
52
长房权证岳麓字第 715244702
号
5026 32 5 住宅
53
长房权证岳麓字第 715244704
号
6001 32 6 住宅
54
长房权证岳麓字第 715244705
号
6002 32 6 住宅
55
长房权证岳麓字第 715244706
号
6003 32 6 住宅
56
长房权证岳麓字第 715244707
号
6004 32 6 住宅
57
长房权证岳麓字第 715244708
号
6005 32 6 住宅
58
长房权证岳麓字第 715244709
号
6006 32 6 住宅
59
长房权证岳麓字第 715244710
号
6007 32 6 住宅
60
长房权证岳麓字第 715244711
号
6008 32 6 住宅
61
长房权证岳麓字第 715244712
号
6009 32 6 住宅
62
长房权证岳麓字第 715244713
号
6010 32 6 住宅
63
长房权证岳麓字第 715244714
号
6011 32 6 住宅
64
长房权证岳麓字第 715244715
号
6012 32 6 住宅
65
长房权证岳麓字第 715244716
号
6013 32 6 住宅
66
长房权证岳麓字第 715244717
号
6014 32 6 住宅
67
长房权证岳麓字第 715244718
号
6015 32 6 住宅
金鼎评估报告
湖南金鼎房地产价格评估有限责任公司 地址：浏阳市北正南路 89 号 联系电话：83673366 24
68
长房权证岳麓字第 715244719
号
6016 32 6 住宅
69
长房权证岳麓字第 715244720
号
6017 32 6 住宅
70
长房权证岳麓字第 715244721
号
6018 32 6 住宅
71
长房权证岳麓字第 715244722
号
6019 32 6 住宅
72
长房权证岳麓字第 715244723
号
6020 32 6 住宅
73
长房权证岳麓字第 715244724
号
6021 32 6 住宅
74
长房权证岳麓字第 715244725
号
6022 32 6 住宅
75
长房权证岳麓字第 715244726
号
6023 32 6 住宅
76
长房权证岳麓字第 715244727
号
6024 32 6 住宅
77
长房权证岳麓字第 715244728
号
6025 32 6 住宅
78
长房权证岳麓字第 715244729
号
6026 32 6 住宅
79
长房权证岳麓字第 715244732
号
7003 32 7 住宅
80
长房权证岳麓字第 715244733
号
7004 32 7 住宅
81
长房权证岳麓字第 715244734
号
7005 32 7 住宅
82
长房权证岳麓字第 715244737
号
7008 32 7 住宅
83
长房权证岳麓字第 715244738
号
7009 32 7 住宅
84
长房权证岳麓字第 715244739
号
7010 32 7 住宅
85
长房权证岳麓字第 715244740
号
7011 32 7 住宅
86
长房权证岳麓字第 715244742
号
7013 32 7 住宅
87
长房权证岳麓字第 715244743
号
7014 32 7 住宅
88
长房权证岳麓字第 715244744
号
7015 32 7 住宅
89 长房权证岳麓字第 715244746 7017 32 7 住宅
金鼎评估报告
湖南金鼎房地产价格评估有限责任公司 地址：浏阳市北正南路 89 号 联系电话：83673366 25
号
90
长房权证岳麓字第 715244747
号
7018 32 7 住宅
91
长房权证岳麓字第 715244748
号
7019 32 7 住宅
92
长房权证岳麓字第 715244749
号
7020 32 7 住宅
93
长房权证岳麓字第 715244752
号
7023 32 7 住宅
94
长房权证岳麓字第 715244753
号
7024 32 7 住宅
95
长房权证岳麓字第 715244754
号
7025 32 7 住宅
96
长房权证岳麓字第 715244756
号
8001 32 8 住宅
97
长房权证岳麓字第 715244757
号
8002 32 8 住宅
98
长房权证岳麓字第 715244758
号
8003 32 8 住宅
99
长房权证岳麓字第 715244759
号
8004 32 8 住宅
100
长房权证岳麓字第 715244760
号
8005 32 8 住宅
101
长房权证岳麓字第 715244761
号
8006 32 8 住宅
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342
长房权证岳麓字第 715244595
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30026 32 30 住宅
合计 - - - -
2、估价对象取得的土地使用权的登记情况：
因估价委托人未提供估价对象《国有土地使用证》，具体登记相关内容不
详。
3、他项权利情况及限制信息：
至价值时点，根据委托人提供的资料及估价人员现场调查的情况，估价机
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构了解到估价对象已设定抵押他项权，并被查封。本次估价不考虑估价对象其
他优先受偿权及冻结等相关因素。
估价对象为住宅用房。本报告估价对象未考虑租约因素（承租人权益）对
权利约束的影响。
4、本次评估范围包括上述房地产权属范围内的全部房屋和所分摊的土地及相
应附属设施。
五、价值时点
2017年09月11日（本次估价现场查勘之日为2017年09月11日，因估价委托
合同无另外约定，故以现场查勘之日2017年09月11日为本次评估的价值时点）
六、价值类型
估价对象的价值是依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》
（GB/T50291-2015）以及国家、地方制定和发布的关于房地产估价的相关法律、
法规、政策计算的估价对象在价值时点最可能形成或成立的房地产市场价值。
市场价值为经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，
以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
七、估价原则
此次估价在独立性、客观性、科学性的一般原则指导下进行，主要遵循如
下操作性原则进行估价：
（一）、独立、客观、公正、公平原则
要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事
人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。
（二）、合法原则
以估价对象合法使用、合法交易或合法处分为前提进行估价。遵循合法原
则，一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法的产权；二是要求在估价时
所涉及的估价对象的用途必须是合法的；三是要求在估价中如果涉及估价的交
易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。
（三）、最高最佳使用原则
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以估价对象最高最佳使用为前提进行估价。所谓最高最佳使用，是估价对
象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济
上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。
（四）、替代原则
要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一个
市场中的具有相近效用的房地产，其价格应当相近。在同一市场供需圈内，可
以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产的价格和条件，
通过与待估房地产进行比较修正来确定待估房地产价格。
（五）、价值时点原则
估价结果应是估价对象在价值时点客观合理价格或价值。由于房地产市场
是不断变化的，因此在不同价值时点，同一项房地产往往具有不同的价格水平。
本次评估对房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在价值时点的状况为
准，估价结果为估价对象在价值时点的价格。
八、估价依据
1、《中华人民共和国物权法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国土地管理法》；
4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
5、《中华人民共和国担保法》；
6、《中华人民共和国拍卖法》；
7、《房屋登记办法》；
8、《房地产估价规范》；
9、《房地产估价基本术语标准》；
10、（2017）湘 0104 评 191 号《湖南省长沙市岳麓区人民法院委托书》；
11、估价委托人提供的有关估价对象房地产产权资料；
12、估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料；
13、本公司掌握的房地产市场信息资料及相关政策法规；
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九、估价方法
根据《房地产估价规范》，房地产估价的主要方法有比较法、收益法、成
本法、假设开发法等，每种估价方法都有其适用的估价对象和估价应具备的条
件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充，但不应相互替代。
1、有条件选用比较法进行估价的，应以比较法作为主要做为主要估价方
法。首先遵循比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市
场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建
筑结构相同或类似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其
影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比实例，对影响价格的
各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，
并分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房
地产的比准价格。
2、收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法，由于
估价对象具有客观收益，因此可用适当的报酬率，将其未来各年的净收益折算
到价值时点上，计算出估价对象房地产收益价格。
3、假设开发法是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去续建的
未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象的方法。
4、成本法是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价
值的方法，其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。
本次评估不选用的评估方法及理由：委估同类用途的房产市场价值与其建
造成本有较大差距，故不宜选用成本法进行评估；估价对象按现状使用为其最
高最佳使用，不具有投资开发或再开发潜力，故不宜选用假设开发法进行评估。
根据《房地产估价规范》并结合估价对象实际情况，在估价对象同一供求
圈内近期内可供收集的成交案例较多，适宜采用比较法进行评估，且估价对象
同一供求圈内有出租案例，可考虑采用收益法进行评估。
综上所述，估价对象采用比较法和收益法进行评估，最后综合分析各项因
素确定估价对象价值。
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（一）比较法：是将估价对象与在价值时点的近期发生过交易的类似房地
产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值
的方法。
（1）比较法计算公式如下：
估价对象比准价格=可比实例单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数
×房地产状况调整系数
＝比较案例单价×100/（100+交易情况修正值）×（100+市场状况调整值）
/100×100／（100＋房地产状况调整值）
（2）比较法测算步骤：
①搜集交易实例→①选取可比实例→①对可比实例的成交价格进行适当处
理。根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整→①求取比准
价格
（二）收益法：是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、
收益乘数将其转化为价值来求取估价对象价值的方法。
（1）收益法的基本公式：
V＝A/Y[1-1/(1+Y) n]
式中： V—房地产的评估价格；
A—房地产年净收益；
Y—房地产的报酬率；
n—房地产收益年限。
（2）收益法测算步骤
运用收益法估价一般分为以下4个步骤：①搜集并验证可用于预测估价对
象未来收益的有关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、
费用等数据资料→①预测估价对象的未来收益（如净收益）→①求取报酬率或
资本化率、收益乘数→①选用适宜的收益法公式求出收益价格。
将两种估价方法的估价结果分析综合后，得出最终评估价值。
十、估价结果
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估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学适用的
估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过仔细测算，并结合估价经验与
对影响房地产价值因素的分析，且满足全部假设和限制条件下，确定估价对象
房地产于价值时点的市场价格为￥万元（大写：人民币壹亿零陆佰柒
拾玖万伍仟壹佰元整）。估价结果详见评估明细表。
序
号
房屋所有权证号 室号 楼层
规划
用途
建筑面积
(㎡)
评估单价
（元/㎡）
评估值
（万元）
1 长房权证岳麓字第 715244650 号 4001 4/32 住宅 6972
2 长房权证岳麓字第 715244651 号 4002 4/32 住宅 6972
3 长房权证岳麓字第 715244652 号 4003 4/32 住宅 6972
4 长房权证岳麓字第 715244653 号 4004 4/32 住宅 6972
5 长房权证岳麓字第 715244654 号 4005 4/32 住宅 6972
6 长房权证岳麓字第 715244655 号 4006 4/32 住宅 6972
7 长房权证岳麓字第 715244656 号 4007 4/32 住宅 6972
8 长房权证岳麓字第 715244657 号 4008 4/32 住宅 6972
9 长房权证岳麓字第 715244658 号 4009 4/32 住宅 6972
10 长房权证岳麓字第 715244659 号 4010 4/32 住宅 6972
11 长房权证岳麓字第 715244660 号 4011 4/32 住宅 6972
12 长房权证岳麓字第 715244661 号 4012 4/32 住宅 6972
13 长房权证岳麓字第 715244662 号 4013 4/32 住宅 6972
14 长房权证岳麓字第 715244663 号 4014 4/32 住宅 6972
15 长房权证岳麓字第 715244664 号 4015 4/32 住宅 6972
16 长房权证岳麓字第 715244665 号 4016 4/32 住宅 6972
17 长房权证岳麓字第 715244666 号 4017 4/32 住宅 6972
18 长房权证岳麓字第 715244667 号 4018 4/32 住宅 6972
19 长房权证岳麓字第 715244668 号 4019 4/32 住宅 6972
20 长房权证岳麓字第 715244669 号 4020 4/32 住宅 6972
21 长房权证岳麓字第 715244670 号 4021 4/32 住宅 6972
22 长房权证岳麓字第 715244671 号 4022 4/32 住宅 6972
23 长房权证岳麓字第 715244672 号 4023 4/32 住宅 6972
24 长房权证岳麓字第 715244673 号 4024 4/32 住宅 6972
25 长房权证岳麓字第 715244674 号 4025 4/32 住宅 6972
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26 长房权证岳麓字第 715244675 号 4026 4/32 住宅 6972
27 长房权证岳麓字第 715244677 号 5001 5/32 住宅 7002
28 长房权证岳麓字第 715244678 号 5002 5/32 住宅 7002
29 长房权证岳麓字第 715244679 号 5003 5/32 住宅 7002
30 长房权证岳麓字第 715244680 号 5004 5/32 住宅 7002
31 长房权证岳麓字第 715244681 号 5005 5/32 住宅 7002
32 长房权证岳麓字第 715244682 号 5006 5/32 住宅 7002
33 长房权证岳麓字第 715244683 号 5007 5/32 住宅 7002
34 长房权证岳麓字第 715244684 号 5008 5/32 住宅 7002
35 长房权证岳麓字第 715244685 号 5009 5/32 住宅 7002
36 长房权证岳麓字第 715244686 号 5010 5/32 住宅 7002
37 长房权证岳麓字第 715244687 号 5011 5/32 住宅 7002
38 长房权证岳麓字第 715244688 号 5012 5/32 住宅 7002
39 长房权证岳麓字第 715244689 号 5013 5/32 住宅 7002
40 长房权证岳麓字第 715244690 号 5014 5/32 住宅 7002
41 长房权证岳麓字第 715244691 号 5015 5/32 住宅 7002
42 长房权证岳麓字第 715244692 号 5016 5/32 住宅 7002
43 长房权证岳麓字第 715244693 号 5017 5/32 住宅 7002
44 长房权证岳麓字第 715244694 号 5018 5/32 住宅 7002
45 长房权证岳麓字第 715244695 号 5019 5/32 住宅 7002
46 长房权证岳麓字第 715244696 号 5020 5/32 住宅 7002
47 长房权证岳麓字第 715244697 号 5021 5/32 住宅 7002
48 长房权证岳麓字第 715244698 号 5022 5/32 住宅 7002
49 长房权证岳麓字第 715244699 号 5023 5/32 住宅 7002
50 长房权证岳麓字第 715244700 号 5024 5/32 住宅 7002
51 长房权证岳麓字第 715244701 号 5025 5/32 住宅 7002
52 长房权证岳麓字第 715244702 号 5026 5/32 住宅 7002
53 长房权证岳麓字第 715244704 号 6001 6/32 住宅 7032
54 长房权证岳麓字第 715244705 号 6002 6/32 住宅 7032
55 长房权证岳麓字第 715244706 号 6003 6/32 住宅 7032
56 长房权证岳麓字第 715244707 号 6004 6/32 住宅 7032
57 长房权证岳麓字第 715244708 号 6005 6/32 住宅 7032
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58 长房权证岳麓字第 715244709 号 6006 6/32 住宅 7032
59 长房权证岳麓字第 715244710 号 6007 6/32 住宅 7032
60 长房权证岳麓字第 715244711 号 6008 6/32 住宅 7032
61 长房权证岳麓字第 715244712 号 6009 6/32 住宅 7032
62 长房权证岳麓字第 715244713 号 6010 6/32 住宅 7032
63 长房权证岳麓字第 715244714 号 6011 6/32 住宅 7032
64 长房权证岳麓字第 715244715 号 6012 6/32 住宅 7032
65 长房权证岳麓字第 715244716 号 6013 6/32 住宅 7032
66 长房权证岳麓字第 715244717 号 6014 6/32 住宅 7032
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159 长房权证岳麓字第 715243791 号 10012 10/32 住宅 7152
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171 长房权证岳麓字第 715243805 号 10024 10/32 住宅 7152
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174 长房权证岳麓字第 715243907 号 11001 11/32 住宅 7182
175 长房权证岳麓字第 715243908 号 11002 11/32 住宅 7182
176 长房权证岳麓字第 715243909 号 11003 11/32 住宅 7182
177 长房权证岳麓字第 715243910 号 11004 11/32 住宅 7182
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179 长房权证岳麓字第 715243912 号 11006 11/32 住宅 7182
180 长房权证岳麓字第 715243913 号 11007 11/32 住宅 7182
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184 长房权证岳麓字第 715243918 号 11011 11/32 住宅 7182
185 长房权证岳麓字第 715243919 号 11012 11/32 住宅 7182
186 长房权证岳麓字第 715243920 号 11013 11/32 住宅 7182
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187 长房权证岳麓字第 715243921 号 11014 11/32 住宅 7182
188 长房权证岳麓字第 715243922 号 11015 11/32 住宅 7182
189 长房权证岳麓字第 715243923 号 11016 11/32 住宅 7182
190 长房权证岳麓字第 715243924 号 11017 11/32 住宅 7182
191 长房权证岳麓字第 715243925 号 11018 11/32 住宅 7182
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199 长房权证岳麓字第 715243934 号 11026 11/32 住宅 7182
200 长房权证岳麓字第 715243971 号 12003 12/32 住宅 7212
201 长房权证岳麓字第 715243972 号 12004 12/32 住宅 7212
202 长房权证岳麓字第 715243974 号 12006 12/32 住宅 7212
203 长房权证岳麓字第 715243978 号 12010 12/32 住宅 7212
204 长房权证岳麓字第 715243995 号 13001 13/32 住宅 7242
205 长房权证岳麓字第 715243996 号 13002 13/32 住宅 7242
206 长房权证岳麓字第 715243997 号 13003 13/32 住宅 7242
207 长房权证岳麓字第 715243998 号 13004 13/32 住宅 7242
208 长房权证岳麓字第 715243999 号 13005 13/32 住宅 7242
209 长房权证岳麓字第 715244000 号 13006 13/32 住宅 7242
210 长房权证岳麓字第 715244001 号 13007 13/32 住宅 7242
211 长房权证岳麓字第 715244002 号 13008 13/32 住宅 7242
212 长房权证岳麓字第 715244004 号 13010 13/32 住宅 7242
213 长房权证岳麓字第 715244007 号 13013 13/32 住宅 7242
214 长房权证岳麓字第 715244008 号 13013 13/32 住宅 7242
215 长房权证岳麓字第 715244017 号 13023 13/32 住宅 7242
216 长房权证岳麓字第 715244021 号 14001 14/32 住宅 6535
217 长房权证岳麓字第 715244022 号 14002 14/32 住宅 6535
218 长房权证岳麓字第 715244023 号 14003 14/32 住宅 6535
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219 长房权证岳麓字第 715244024 号 14004 14/32 住宅 6535
220 长房权证岳麓字第 715244025 号 14005 14/32 住宅 6535
221 长房权证岳麓字第 715244026 号 14006 14/32 住宅 6535
222 长房权证岳麓字第 715244027 号 14007 14/32 住宅 6535
223 长房权证岳麓字第 715244028 号 14008 14/32 住宅 6535
224 长房权证岳麓字第 715244029 号 14009 14/32 住宅 6535
225 长房权证岳麓字第 715244031 号 14011 14/32 住宅 6535
226 长房权证岳麓字第 715244032 号 14012 14/32 住宅 6535
227 长房权证岳麓字第 715244033 号 14013 14/32 住宅 6535
228 长房权证岳麓字第 715244034 号 14014 14/32 住宅 6535
229 长房权证岳麓字第 715244035 号 14015 14/32 住宅 6535
230 长房权证岳麓字第 715244036 号 14016 14/32 住宅 6535
231 长房权证岳麓字第 715244170 号 19020 19/32 住宅 6685
232 长房权证岳麓字第 715244189 号 20012 20/32 住宅 6715
233 长房权证岳麓字第 715244191 号 20014 20/32 住宅 6715
234 长房权证岳麓字第 715244415 号 24004 24/32 住宅 6835
235 长房权证岳麓字第 715244463 号 25026 25/32 住宅 6865
236 长房权证岳麓字第 715244473 号 26010 26/32 住宅 6895
237 长房权证岳麓字第 715244481 号 26018 26/32 住宅 6895
238 长房权证岳麓字第 715244482 号 26019 26/32 住宅 6895
239 长房权证岳麓字第 715244483 号 26020 26/32 住宅 6895
240 长房权证岳麓字第 715244490 号 27001 27/32 住宅 6925
241 长房权证岳麓字第 715244492 号 27003 27/32 住宅 6925
242 长房权证岳麓字第 715244493 号 27004 27/32 住宅 6925
243 长房权证岳麓字第 715244494 号 27005 27/32 住宅 6925
244 长房权证岳麓字第 715244495 号 27006 27/32 住宅 6925
245 长房权证岳麓字第 715244496 号 27007 27/32 住宅 6925
246 长房权证岳麓字第 715244497 号 27008 27/32 住宅 6925
247 长房权证岳麓字第 715244498 号 27009 27/32 住宅 6925
248 长房权证岳麓字第 715244499 号 27010 27/32 住宅 6925
249 长房权证岳麓字第 715244500 号 27011 27/32 住宅 6925
250 长房权证岳麓字第 715244501 号 27012 27/32 住宅 6925
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251 长房权证岳麓字第 715244502 号 27013 27/32 住宅 6925
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254 长房权证岳麓字第 715244505 号 27016 27/32 住宅 6925
255 长房权证岳麓字第 715244506 号 27017 27/32 住宅 6925
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258 长房权证岳麓字第 715244509 号 27020 27/32 住宅 6925
259 长房权证岳麓字第 715244510 号 27021 27/32 住宅 6925
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262 长房权证岳麓字第 715244513 号 27024 27/32 住宅 6925
263 长房权证岳麓字第 715244514 号 27025 27/32 住宅 6925
264 长房权证岳麓字第 715244515 号 27026 27/32 住宅 6925
265 长房权证岳麓字第 715244516 号 28001 28/32 住宅 6955
266 长房权证岳麓字第 715244517 号 28002 28/32 住宅 6955
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278 长房权证岳麓字第 715244529 号 28014 28/32 住宅 6955
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280 长房权证岳麓字第 715244531 号 28016 28/32 住宅 6955
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283 长房权证岳麓字第 715244534 号 28019 28/32 住宅 6955
284 长房权证岳麓字第 715244535 号 28020 28/32 住宅 6955
285 长房权证岳麓字第 715244536 号 28021 28/32 住宅 6955
286 长房权证岳麓字第 715244537 号 28022 28/32 住宅 6955
287 长房权证岳麓字第 715244538 号 28023 28/32 住宅 6955
288 长房权证岳麓字第 715244539 号 28024 28/32 住宅 6955
289 长房权证岳麓字第 715244540 号 28025 28/32 住宅 6955
290 长房权证岳麓字第 715244541 号 28026 28/32 住宅 6955
291 长房权证岳麓字第 715244542 号 29001 29/32 住宅 7722
292 长房权证岳麓字第 715244543 号 29002 29/32 住宅 7722
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295 长房权证岳麓字第 715244546 号 29005 29/32 住宅 7722
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299 长房权证岳麓字第 715244550 号 29009 29/32 住宅 7722
300 长房权证岳麓字第 715244551 号 29010 29/32 住宅 7722
301 长房权证岳麓字第 715244552 号 29011 29/32 住宅 7722
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319 长房权证岳麓字第 715244570 号 30003 30/32 住宅 6272
320 长房权证岳麓字第 715244571 号 30004 30/32 住宅 6272
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326 长房权证岳麓字第 715244578 号 30010 30/32 住宅 7752
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335 长房权证岳麓字第 715244587 号 30019 30/32 住宅 6272
336 长房权证岳麓字第 715244589 号 30020 30/32 住宅 7752
337 长房权证岳麓字第 715244590 号 30021 30/32 住宅 7752
338 长房权证岳麓字第 715244591 号 30022 30/32 住宅 7752
339 长房权证岳麓字第 715244592 号 30023 30/32 住宅 7752
340 长房权证岳麓字第 715244593 号 30024 30/32 住宅 7752
341 长房权证岳麓字第 715244594 号 30025 30/32 住宅 7752
342 长房权证岳麓字第 715244595 号 30026 30/32 住宅 7752
合计 - - - -
十一、注册房地产估价师
参加估价的注册房地产估价师
姓名 注册号 签名 签名日期
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朱永明 4320080032 2017年09月20日
袁国仲 4320080020 2017年09月20日
十二、实地查勘期
注册房地产估价师于2017年09月11日进入估价对象现场进行现场查勘，并
于当天完成实地查勘。
十三、估价作业日期
2017年09月05日-2017年09月20日
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附 件
1、湖南省长沙市岳麓区人民法院委托书
2、估价对象房屋所有权证复印件
3、估价对象房屋他项权证复印件
4、估价对象位置示意图
5、估价对象现场照片
6、估价机构营业执照复印件
7、估价机构房地产评估资质证书复印件
8、估价人员资格证书复印件
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