2010年度泗阳县城区
地价动态监测与基准地价更新报告
泗阳县国土资源局
江苏金宁达不动产评估咨询有限公司
二〇一一年六月
目 录
1第一章 工作概况
1第一节 泗阳县2010年发展概况
4第二节 工作程序及内容
7第二章 地价动态监测与基准地价更新的技术路线和技术程序
7第一节 地价动态监测与基准地价更新技术路线和方法
9第二节 地价动态监测体系更新的技术程序和内容
12第三章 地价监测范围的确定与地价区段的调整
12第一节 地价监测范围的确定
14第二节 地价区段的调整
22第四章 地价动态监测数据的采集与整理
22第一节 地价动态监测数据的采集与整理
25第二节 交易样点数据的采集与整理
32第五章 地价水平及地价指数测算
32第一节 地价内涵与估价参数的确定
37第二节 地价监测点地价评估
47第三节 地价水平与地价指数测算
54第六章 2010年度泗阳县城区地价状况分析
54第一节 城市地价水平及变化趋势
60第二节 城市地价与土地市场协调状况
60第三节 城市地价与房屋市场协调状况
61第四节 城市地价与社会经济环境协调状况
62第六节 背景情况与未来趋势分析
65第七章 泗阳县城区基准地价更新
65第一节 区段基准地价内涵的设定
66第二节 地价区段基准地价的确定
69第三节 级别基准地价的确定
71第八章 地价区段基准地价评估宗地地价修正体系的建立
71第一节 影响宗地地价因素的选择及权重的确定
73第二节 地价区段基准地价修正系数表及其说明表编制
74第三节 地价区段基准地价修正体系的建立
77第九章 成果应用建议
77第一节 成果说明
79第二节 成果应用说明
81第三节 成果在宗地地价评估中的应用
85第四节 地价管理政策建议
第一章 工作概况
第一节 泗阳县2010年发展概况
一、整体经济稳步增长
全年实现地区生产总值亿元，按可比价计算,比上年增长%。其中：第一产业实现增加值亿元，增长%；第二产业实现增加值亿元,增长%；第三产业实现增加值亿元，增长%，是“十五”末的倍。人均地区生产总值达22523元（按常住人口计算），比上年增加4202元。三次产业结构由上年的：47：优化为：48：，二、三产业占GDP比重为%，比上年提高个百分点。“十一五”时期全县GDP年均递增%，比“十五”期间快个百分点。
二、重点加快片区建设，城市功能不断完善
三大片区建设全面启动。高标准完成西康新区、运河新城以及城南生态科技新城片区概念性规划和控制性详规，滨河大道一期、运河风光带一期、淮海路西延等项目基本建成，五里湖湿地公园、五星级酒店等项目顺利推进，生态科技新城核心区4栋研发楼、智慧大道、景观河启动建设，三大片区开发总投入超8亿元。“四城同创”强力推进。继续实施城区园林绿化“双十万”工程，高标准完成迎宾大道景观绿化和北京路拆围让绿工程，对城区13条道路、4个公园、9个街头绿地、20个小区、16个单位庭院进行绿化改造提升，人均公共绿地面积提高到平方米，省级园林城市创建通过专家组验收；省级卫生城市和文明城市创建工作顺利推进。城市功能不断完善。新增市场面积20万平方米，泗阳国际汽配城、京淮纺织服装市场投入运营，新城市广场开工建设，提升改造振兴路等商业街；巢湖路、西安路等7条城市道路建成使用；西气东输泗阳接收工程全面完工；无害化垃圾处理场等配套项目进展顺利。着力改善人居环境。完成紫荆花园等3个老旧小区改造，建成德华逸墅等16个商住小区，新开工12层以上高层建筑65幢、竣工20幢，全年新增房地产开发面积200万平方米，实现商品房销售123万平方米；创新推广“三位一体、同勤联动”城市管理模式，大力强化城市管理装备及设施建设，城市管理水平大幅提高；开展城区三轮车集中整治活动；新建132个公交站台，新增275辆城乡公交车；完成城区安全标志牌更新改造。加快构筑城乡交通网络。全年交通总投资超5亿元，省道325、245泗阳段全面开工，宿淮铁路泗阳段、泗阳大桥、成子湖公路进展顺利，省道330泗阳段、成子河航道前期工作有序开展，四号桥及公里农村公路全面建成。
三、固定资产投资增长较快
全社会完成固定资产投资亿元，比上年增长35%。规模以上固定资产投资亿元，增长20%，其中，城镇完成亿元，增长%；农村完成亿元，增长%。分产业看，第一产业完成亿元，下降%；第二产业完成亿元，增长%，第三产业完成亿元，增长%。
新项目单体规模扩大。2010年规模以上固定资产投资新开工项目238个，比上年减少23%，每个项目的计划总投资为7400万元，比2009年增加3570万元，增长%，新开工项目数量虽然减少，但单体规模进一步扩大。在建亿元以上项目36个，其中：当年增加29个，大项目对投资增长的带动作用更加凸现。
工业投资占据主导地位。完成工业投资亿元，占总投资%，增长%。制造行业（不含电力及水的生产和供应业）投资中，纺织、木材加工、电气机械及器材制造业、农副食品、设备制造业等六大行业完成投资额占到全县制造业投资的七成多。江苏明宇电气股份有限公司、江苏晶鼎电子材料有限公司、江苏晨电太阳能光电科技有限公司等一批电气产业大项目落户我县，带动了工业投资结构变化。
房地产开发投资较快增长。全年房地产开发投资额达到亿元，增长%；房屋施工面积万平方米，增长%；商品房销售面积万平方米，销售额34亿元。
四、财政收入高位增长，金融信贷投放力度加大
全县全年实现财政总收入亿元，比上年增长%。按征收部门分：国税部门收入亿元，增长%；地税部门收入亿元，增长%；财政部门收入亿元，增长%。其中税收亿元，增长。按产业分：二产亿元，增长亿元；三产税收亿元，增长%。实现地方一般预算收入亿元，增长%，是“十五”末的倍，“十一五”期间年均递增%，增长速度在全省50个县（市）排第4位。其中：税收收入亿元，增长%，占地方一般预算收入的%。上划中央收入亿元，增长%；基金收入亿元，增长%。全县财政一般预算支出亿元，增长%。其中，教育支出亿元，增长%，社会保障和就业支出亿元，增长52%，医疗卫生支出亿元，增长%。
金融信贷投放力度加大，服务能力不断增强。江苏银行、东吴村镇银行正式营业，农合行获准组建农商行，引建3家小额贷款公司、两家担保公司，成立16个乡镇担保协会，互助担保基金达3000万元，提供应急互助借款3亿元；发展壮大民康等6大投融资公司，实现融资18亿元。全年金融机构各项存款余额达亿元，比年初增加亿元，其中储蓄存款亿元，比年初增加亿元；各项贷款余额亿元，比年初新增亿元，其中工业贷款余额亿元，增加亿元；农业贷款余额亿元，增加亿元；房地产贷款余额亿元，增加亿元；个人消费贷款余额亿元，增加亿元。成功创建全市唯一的“省金融生态示范县”。
五、土地供应及房屋供应状况
2010年度泗阳县土地供应总面积为公顷，其中商业用途公顷，住宅用途公顷，比上一年度增长%（其中一般商品房公顷，保障性住房公顷，分别比上一年度增长了%、%），工业用途公顷，比上一年度增长了%。招拍挂出让面积为公顷，划拨供地公顷。
2010年全年全县房屋供应总量公顷，比上一年度增长%，但年度房屋实际成交面积为公顷，反而比上一年度减少了%，尤其是住宅用途的房屋实际成交为公顷，比上一年度减少了%，这与国家的大力调控不无关系。在居住用途的房屋价格上，增势也是一度减缓，第二季度增长率为%，第三季度锐减为%，第四季度增长率为%。
第二节 工作程序及内容
一、准备工作
成立领导机构和项目工作组，收集图件资料、编制外业调查底图和准备外业调查表。
二、外业调查
主要调查图件资料、原泗阳县土地定级与基准地价更新成果资料、城市社会经济等资料、土地与房地产交易资料、重要估价参数资料、地价区段资料、地价监测点资料等，并对调查的资料进行检查、补充、整理归档。
三、内业处理
根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）的要求和调查区的实际情况，确定了调查区基准地价的内涵和还原利率、房屋重置价与耐用年限、容积率修正系数、土地开发费用、地价指数、地价楼层分配率、商业路线价修正体系以及利息率、利润率、保险费率、维修费等估价参数。
根据样点地价分布图、原级别图、区段图、城市规划图等并参照各类用地的特点结合现场勘察的资料分别调整商业、住宅、工业用地地价区段。
测算地价监测点地价；测算确定区段基准地价；调整土地级别并测算各土地级别基准地价。
测算每个季度的地价指数，并编制泗阳县基准地价年度更新报告和成果图。
四、成果论证与验收
泗阳县国土资源局组织地价审议小组、领导和专家对划分的地价区段、土地级别，监测点评估结果、区段价、级别价等进行审议并确定最终成果，报宿迁市国土资源局验收。流程图如图1-1：
图1-1 地价动态监测与基准地价更新工作流程图
五、主要成果
1、《泗阳县地价动态监测与基准地价更新报告（2010年度）》
2、《泗阳县区段基准地价评估宗地地价修正体系》
3、泗阳县区段基准地价成果图（商业、住宅、工业）
4、泗阳县级别基准地价成果图（商业、住宅、工业）
5、泗阳县地价监测点分布图（商业、住宅、工业）
6、泗阳县地价监测点资料登记表、宗地图、照片
7、泗阳县地价监测点评估技术要点表及评估报告书
8、泗阳县地价动态监测体系数据库
9、工作过程中形成的各种表格、图件与基础资料汇编
第二章 地价动态监测与基准地价更新的 技术路线和技术程序
第一节 地价动态监测与基准地价更新技术路线和方法
一、技术路线
按照《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）和《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2007年版）》的要求，以现有的地价动态监测与基准地价更新成果为基础，以季度为监测周期，实地勘查并合理调整地价区段，整理地价动态监测点资料，跟踪检查对其复核、补设和更新。依据《城镇土地估价规程》（TD/T 1009-2007），运用多种估价方法对各地价动态监测点进行宗地地价评估，并利用地价动态监测点价格进行区段地价与地价指数的测算与确定。在地价季度监测的基础上，以年度为更新周期，测算并确定地价区段基准地价，运用数理统计方法对区段基准地价进行归并，更新土地级别并确定级别基准地价。评估结果提交市地价评议小组审议平衡，经调整、完善后最终确定各地价动态监测点价格、地价区段基准地价、级别基准地价和各类地价指数。最后，整理地价动态监测和基准地价成果，编制地价动态监测和基准地价成果图，并生成相关信息向社会发布。地价动态监测与基准地价更新技术路线见图2-1。
二、技术方法
1. 实地勘查并调整地价区段。
2. 对地价监测点进行全面跟踪检查，对其复核、补设和更新。
3. 采用资料查询与实地调查相结合的方式采集地价监测所需的其他资料。
4. 通过评估或修正的方法得到地价监测点的地价。
5. 根据地价监测点地价资料，采用面积加权法测算地价区段平均地价。
6. 采用人工判读法调整土地级别，通过实地踏勘、专家评议最终确定土地级别。
7. 采用专家审议的方法对地价监测成果和基准地价更新成果完善并最终确定。
8. 采用数据库、计算机以及互联网络技术对地价监测资料进行录入、整理、分析和传输。
图2-1 地价动态监测和基准地价更新技术路线图
第二节 地价动态监测体系更新的技术程序和内容
一、地价监测范围的确定
根据调查区基准地价更新覆盖的区域，确定地价动态监测的范围。具体的商业、住宅和工业用地地价监测范围依据基准地价更新中的各自地价区段覆盖的区域确定。
二、地价区段的实地勘查
按照地价区段划分的原则、要求，对现有的商业、住宅和工业用地地价区段进行实地勘查，对地价变动差异较大的地价区段进行调整。
三、地价动态监测资料的采集和整理
对于地价监测点基础数据通过内部整理和实地勘查等方法进行采集；对于土地和房屋交易样本资料通过市场调查采集；对于城区一般资料通过资料查询和实地调查等方式进行采集。地价动态监测资料采集齐备后，对资料进行审核和补充，并对各类登记表、调查表、汇总表和统计表等表格进行分类整理，按时间顺序进行统一编号存档。
四、地价监测点地价评估
根据商业、住宅和工业用地类型，进行地价监测点地价内涵的设定和估价参数的确定，根据收集的资料、土地市场的实际情况、地价监测点土地利用特点，选择市场比较法、收益还原法、假设开发法、剩余法、成本逼近法等方法中的两种或两种以上方法，进行地价监测点地价评估。
五、地价区段基准地价测算与确定
利用地价动态监测点地价资料，采用面积加权方法分别测算地价区段平均地价；利用市场交易资料进行验证，根据地价区段基准地价确定的原则，综合确定各类用地地价区段基准地价。
六、土地级别调整
将地价区段按照地价的高低进行排序，各地价区段形成新的地价位序，采用人工判读法对区段基准地价变动较大、位序产生级别跳跃的地价区段进行土地级别的调整。通过实地勘查对初步划定的土地级别进行校核调整，再经专家评议最终确定土地级别。
七、级别基准地价测算
利用地价区段基准地价测算结果，采取面积加权方法测算出各土地级别平均地价。采用数理统计方法，按级别对级别内样点地价进行同一性检验，采取面积加权方法测算级别平均地价，以此验证前者测算结果，并最终综合确定各土地级别基准地价。
八、地价区段基准地价评估宗地地价修正体系的建立
采用特尔菲法等方法确定地价区段基准地价评估宗地地价影响因素及权重，运用数理统计法，确定各因素对地价的修正幅度，建立各地价区段基准地价评估宗地地价修正体系。
九、地价指数测算
利用地价监测点地价测算地价指数，地价指数按照基数不同分为定基地价指数和环比地价指数，按照土地用途分为商业地价指数、住宅地价指数、工业地价指数及城市综合地价指数。
十、成果审核
将地价动态监测初步成果报地价审议小组进行审议平衡，初步成果主要包括地价监测点地价、地价区段地价、级别平均地价、地价区段地价指数、级别地价指数、用途地价指数、城市综合地价指数等。地价审议小组主要审核所选择的估价参数、估价方法和估价技术路线是否正确无误、地价水平和地价指数是否符合土地市场实际情况，对不符的地价水平和地价指数重新审查资料，测算过程后进行调整。
十一、成果分析整理
主要包括地价水平成果分析与整理、地价指数成果分析与整理、图件成果分析与整理、以及工作底稿整理。
十二、编制地价监测点分布图
分别编制商业、住宅和工业用地的地价监测点分布图以及商业、住宅和工业用地基准地价图。
十三、撰写地价动态监测报告
撰写地价动态监测和基准地价更新报告。
第三章 地价监测范围的确定与地价区段的调整
第一节 地价监测范围的确定
由于2010年度的泗阳县地价动态监测与基准地价更新工作范围为城市建成区，具体范围为东至魏来路；南至杭州路、京杭大运河一线；西至245省道；北至泗水大道，总面积约86km2。城区与2009年泗阳县城区基准地价更新时的范围59 km2相比，此次增加了约27km2，增加的为葛东河至魏来路部分。地价监测范围图见图3-1。
图3-1 2010年度泗阳县城区地价动态监测范围图
在地价动态监测与基准地价更新确定的调查区范围中，根据商业、住宅和工业用地地价区段各自形成的区域作为商业、住宅和工业用地监测范围。
一、商业用地地价监测范围的确定
商业用地地价监测范围为商业用地地价区段所覆盖的区域，由于商业用地地价区段主要沿道路两侧分布，因此，其分布的区域在空间上不连片，相对于工业、住宅用地地价区段所覆盖的区域而言比较零散。城区分布范围大致：东至泗塘河，南至城厢镇，西至245省道东侧，北至文成路。商业用地地价区段面积为 km2。
二、住宅用地地价监测范围的确定
住宅用地地价监测范围为住宅用地地价区段所覆盖的区域，由于住宅用地地价区段主要由若干住宅小区构成，因此，其分布的区域在空间上基本连片。城区分布范围大致：东至泗塘河-浦东路，南至城厢镇，西至西康路，北至325省道。住宅用地地价区段面积为 km2。
三、工业用地地价监测范围的确定
工业用地地价监测范围为工业用地地价区段所覆盖的区域，该区域与调查区基准地价更新覆盖的区域基本一致，城区分布范围大致：东至未来路，南至杭州路，西至245省道，北至325省道。工业用地地价区段量算面积为。
表3-1 泗阳县城区2009与2010年地价监测范围对比表
单位：km2
更新时间
商业用地
住宅用地
工业用地
2009年度
2010年度
增加量
第二节 地价区段的调整
一、地价区段调整的几种情况
1. 原地价区段内城市基础设施、公共设施、公用设施、环境条件等发生较大变动，原地价区段的均质性产生改变；
2. 原地价区段内地价水平差异较大（原则上商业与住宅用地最高值与最低值相差超过30%、工业用地超过10 %）；
3. 由于城区改造、地质条件改变等原因，原地价区段内建筑物发生较大变动；
4. 城区城区建成区扩容。
地价区段调整分为原地价区段的删除、地价区段范围调整（变大、变小、分割、合并等）以及增设地价区段等情况，调整时应遵循地价区段划分的原则和要求。
二、地价区段的划分原则、要求
1. 地价区段划分的原则
地价区段指城区基础设施、公共设施、公用设施、环境条件一致，土地用途大致趋同，地价水平相当（原则上商业与住宅用地最高值与最低值相差不超过30%、工业用地不超过10%）的封闭区间。地价区段的划分主要遵循了以下原则：
（1）与城区规划衔接原则
所划分的地价区段，其土地用途与城区规划所确定的功能保持一致。
（2）面积适中原则
所划分的地价区段，其面积大小保持适中。在城区的不同地段，根据地价管理的需要及地价变化的区间，具体确定地价区段面积的大小。
（3）保持宗地完整性原则
在划分地价区段时，保持地价区段内宗地的完整性。
2. 地价区段划分的要求
（1）地价区段按商业、住宅、工业用地三种用途来划分。
（2）各类用途地价区段允许重叠，并不一定要求覆盖整个基准地价更新范围，调查区范围内任意宗地应保证至少有一种用途地价区段覆盖。
（3）地价区段的初步划分在原有土地级别的基础上进行，以保持土地定级估价成果的延续性。
三、地价区段的调整
1. 地价区段的调整
通过地价季度动态监测，2010年我们对地价区段做了如下调整：
因城市的快速发展，商品房开发力度的增大，住宅区的范围随着商品房开发的发展不断变化，以及新建住宅区沿街门面也日益形成商业氛围，故增加部分住宅和商业地价区段，其中一些道路商业繁华度和土地质量也已基本接近相邻的商业区段，故将这些将这些路段并入与其相邻的、土地质量相似的区段。泗阳城区工业主要向东发展，根据未来规划将工业范围东扩至魏来路。
表3-2 2010年度泗阳县城区地价区段变化情况表
用途
原区段编号及
名称
原区段范围
现区段编号及
名称
现区段范围
商业
007S桃源北路
南至银河路，北至北京东路
007S桃源北路
南至银河路，北至万成御景园北侧道路
009S繁荣路
南至淮海路，北至北京东路北侧
009S繁荣路
南至众兴东路，北至北京东路北侧
010S淮海西路
东至解放路、洋河路，南至淮海中路，西至洋河路，北至长春路
010S淮海西路
东至解放路、北门大沟，南至淮海中路，西至洋河路，北至北京西路
018S金三角装饰城
东至泗塘河，南至道路，西至嘉定路，北至道路
018S金三角装饰城
东至泗塘河，南至道路，西至嘉定路、上海北路，北至道路
--
--
019S淮海中路东段
东至上海路，西至繁荣路
--
--
020S北京东路
东至繁荣路，西至人民北路
--
--
021S文成路
东至繁荣路，西至人民北路
续表3-2
用途
原区段编号及
名称
原区段范围
现区段编号及
名称
现区段范围
住宅
--
--
012J福华金色家园住宅区段
东至北门大沟，南至北京西路，西至洋河北路，北至三二五省道
--
--
013J逸景嘉园住宅区段
东至泗塘大河，南至淮海路，西至上海路，北至三二五省道
--
--
014J莱茵河畔住宅区段
东至泗塘大河，南至京杭大运河，西至海南路，北至众兴路
--
--
015J生态科技园住宅区段
东至海南路，南至徐淮公路，西至人民南路，北至京杭大运河
工业
003G东工业园区段
东至泗塘河，南至众兴东路，西至上海路，北至泗水大道
003G东工业园区段
东至未来路，南至京杭运河，西至上海路，北至泗水大道
（2）商业、住宅和工业用地地价区段的分布情况分别见表3-3、3-4。
表3-3 2010年第四季度地价区段变化情况一览表
用 途
变化类型
数 量（个）
所涉区段
商业
增设区段
3
01019S、01020S、01021S
范围调整区段
4
01007S、01009S、01010S、01018S
住 宅
增设区段
3
01013J、01014J、01015J
工业
范围调整区段
1
003G
表3-4 地价区段数量分布情况一览表
单位：个
商业用地
住宅用地
工业用地
合 计
21
15
5
41
泗阳县主城区商业、住宅和工业用地地价区段情况见表3-5至表3-7。
表3-5 2010年度商业用地地价区段表
区段
编号
区段名称
起点
止点
区段
面积（ha）
土地级别
开发程度
平均容积率
设定宽度（m）
设定深度（m）
基准地价（元/m2）
楼面地价（元/m2）
006S
人民中路
银河路
农工商超市
1
六通一平
9
9
4410
3670
011S
淮海中路
解放路
泗中
1
六通一平
6
9
3780
3440
014S
众兴中路
泗水河
桃源路
1
六通一平
6
8
4210
3820
004S
解放中路
银河路
骡马仿姑一条街
2
五通一平
1
8
9
3580
3580
005S
人民北路
学林春天
银河路
2
五通一平
1
8
7
2530
2530
008S
桃源中路
银河路
众兴路
2
五通一平
7
8
3110
2820
012S
淮海东路
泗中
海天小区
2
五通一平
5
8
2890
3210
001S
北京中路
泗水河
人民路
3
五通一平
5
6
1530
1700
007S
桃源北路
北京路
银河路
3
五通一平
6
8
2070
2580
009S
繁荣路
北京路
众兴路
3
五通一平
6
8
1730
2160
010S
淮海西路
洋河路
解放路
3
五通一平
5
8
2000
2500
015S
众兴东路
桃源路
紫荆花园
3
五通一平
6
8
1950
2170
018S
金三角装饰城
淮海东路
泗塘河
3
六通一平
6
8
1890
1720
019S
淮海中路东段
繁荣路
上海路
3
五通一平
4
8
1810
2010
020S
北京东路
人民东路
繁荣路
3
五通一平
4
8
1940
2150
021S
文成路
人民东路
繁荣路
3
五通一平
4
9
1430
1580
002S
洋河路
淮海路
众兴路
4
五通一平
6
6
1020
1140
013S
众兴西路
西安路
泗水河
4
五通一平
4
6
1110
1230
016S
城厢镇韶关路
桥
河
4
五通一平
4
6
890
980
017S
农产品批发市场
西康路
北京路
4
六通一平
1
5
8
1230
1230
注：表中“六通一平”指宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯和宗地红线内场地平整；“五通一平”指宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯和宗地红线内场地平整。下表皆同。
表3-6 2010年度住宅用地地价区段表
区段
编号
区段名称
区段四至
区段面积（ha）
土地
级别
开发
程度
平均
容积率
基准地价（元/m2）
楼面地价（元/m2）
007J
桃洲名都住宅区段
东到人民中路西侧，南到京杭大运河北侧，西到泗水河东侧，北到淮海中路南侧
1
六通一平
1470
1050
008J
凤凰苑住宅区段
东到桃源中路、桃源南路西侧，南到京杭大运河北侧，西到人民中路东侧
1
六通一平
1580
1050
003J
京盛佳苑住宅区段
东到桃源北路西侧，南到北京中路北侧，西到泗水河东侧，北到鞍山中路南侧
2
六通一平
1010
780
004J
金康华府住宅区段
东到上海北路西侧，南到北京中路北侧，西到桃源北路东侧，北到鞍山中路南侧
2
六通一平
1100
730
005J
长春路小区住宅区段
东到桃源中路西侧，南到淮海中路北侧，西到泗水河东侧，北到北京中路南侧
2
五通一平
1260
970
006J
东方现代城住宅区段
东到上海北路西侧，南到淮海东路北侧，西到桃源中路东侧，北到北京东路南侧
2
六通一平
1400
1000
009J
繁荣公寓住宅区段
东到运河大道西侧，南到京杭大运河北侧，西到桃源中路、桃源南路东侧，北到淮海中路南侧
2
五通一平
1170
900
001J
京西小区住宅区段
东到泗水河西侧，南到淮海西路北侧，西到西康路东侧，北到北京西路南侧
3
五通一平
740
620
002J
名流雅居住宅区段
东到泗水河西侧，南到京杭大运河北侧，西到西康路东侧，北到淮海西路南侧
3
五通一平
850
710
010J
紫荆花园住宅区段
东到浦东路西侧，南到众兴中路、京杭大运河北侧，西到运河西道东侧，北到淮海东路、徐淮公路南侧
3
五通一平
940
720
011J
城厢镇住宅区段
东至河流，南至河流，西至河流，北至河流
3
五通一平
550
460
012J
福华金色家园住宅区段
东至北门大沟，南至北京西路，西至洋河北路，北至三二五省道
3
五通一平
630
490
013J
逸景嘉园住宅区段
东至泗塘大河，南至淮海路，西至上海路，北至三二五省道
3
五通一平
660
510
014J
莱茵河畔住宅区段
东至泗塘大河，南至京杭大运河，西至海南路，北至众兴路
3
五通一平
610
470
015J
生态科技园住宅区段
东至海南路，南至徐淮公路，西至人民南路，北至京杭大运河
3
五通一平
580
450
表3-7 2010年度工业用地地价区段表
区段
编号
区段名称
区段四至
区段面积
（ha）
土地
级别
开发
程度
平均
容积率
基准地价（元/m2）
001G
西工业园区段
东至西康路；南至京杭大运河；西至325省道；北至325省道
2
六通一平
145
002G
城西工业区段
东至泗水河、桃源北路一线；南至京杭大运河；西至西康路；北至325省道
1
六通一平
230
003G
东工业园区段
东至泗塘河；南至众兴东路；西至上海南路，上海北路一线；北至泗水大道
2
五通一平
180
004G
城厢工业区段
东至评估范围，南到评估范围，西至评估范围，北至京杭大运河
3
五通一平
130
005G
城东工业区段
东至葛东河；南至众兴东路；西至泗塘河、桃源北路一线；北至泗水大道
1
四通一平
235
2、地价区段描述
（1）商业用地地价区段描述
商业用地地价区段描述主要内容包括：地价区段名称、位置、四至、地价区段道路状况、交通便捷程度、商服繁华状况、基础设施条件、地价区段内建筑物状况、商业层次及区段土地规划用途等。未调整的商业用地地价区段具体描述见《泗阳县基准地价更新技术报告》（2008年度）附录。新增及调整的区段描述见下表：
表3-8 新增及调整的商业用地地价区段描述
区段
编号
区段
名称
描述与分析
007S
桃源北路
桃源北路商业区段位于宿迁市泗阳县众兴镇中部，南至银河路，北至万成御景园北侧道路，该区段内的道路为混合型主干道桃源路。该区段商业繁华程度一般，主要经营类别为日杂百货、汽配。该商业区段土地利用以商业、住宅用地为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内房屋建造于1998年左右和2008左右，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途为商业、住宅用地。
009S
繁荣路
繁荣路商业区段位于宿迁市泗阳县众兴镇中部，南至众兴东路，北至北京东路，该区段内的道路为混合型主干道桃源路。该区段商业繁华程度较高，商服网点较多，规模较大的商服网点主要有移动公司、千佰美超市、君满楼、华东羊肉馆、百科大药房、仲景大药房、世纪乐购超市等，商服业经营类别较齐全，主要经营类别为日杂百货、餐饮。该商业区段土地利用以商业、住宅用地为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内房屋大部分建造于2002年左右，建筑风格较现代、成新度较高，一层一般为商业用途，二层一般为商业用途，三层至三层以上一般为住宅用途。此区段规划用途为商业、住宅用地。
续表3-8
区段
编号
区段
名称
描述与分析
010S
淮海西路
淮海西路商业区段位于宿迁市泗阳县众兴镇中部，东至解放路、北门大沟，西至洋河路，北至北京西路。该区段内的道路为混合型主干道淮海路。该区段商业繁华程度一般，此区段典型的有泗水风情美食街，商服网点较多，主要经营类别为餐饮、日杂百货、建材。该商业区段土地利用以商业、住宅用地为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内房屋新旧混合，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途为商业、住宅用地。
018S
金三角装饰城
金三角装饰城商业区段位于宿迁市泗阳县众兴镇东部，北至淮海东路，东至浦东路，西至嘉定路、上海北路，南至道路。该区段内的道路为混合型主干道徐淮公路。该区段商业繁华程度一般，商服网点较多，以批发较多，规模较大的商服网点主要有我爱我家灯具城、莫干山木业专卖店、阳光灯饰城、兴达电器等，主要经营类别为装饰建材、家居用品。该商业区段土地利用以商业、住宅用地为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内房屋大部分建造于2007年左右，一至二层一般为商业用途，三层至三层以上一般为住宅用途。此区段规划用途为商业、住宅用地。
019S
淮海中路东段
淮海中路东段商业区段位于宿迁市泗阳县众兴镇中部，东至上海路，西至繁荣路。该区段内的道路为混合型主干道淮海路。该区段商业繁华程度一般，商服网点较多，主要经营类别为餐饮、日杂百货。该商业区段土地利用以商业、住宅用地为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内房屋新旧混合，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途为商业、住宅用地。
020S
北京东路
北京东路商业区段位于宿迁市泗阳县众兴镇北部，东至繁荣路，西至人民北路。该区段内的道路为混合型主干道北京路。该区段商业繁华程度一般，商服网点较多，主要经营类别为餐饮、日杂百货。该商业区段土地利用以商业、住宅用地为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内房屋新旧混合，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途为商业、住宅用地。
021S
文成路
淮海西路商业区段位于宿迁市泗阳县众兴镇北部，东至繁荣路，西至人民北路。该区段内的道路为混合型主干道北京路。该区段商业繁华程度一般，商服网点较多，主要经营类别为餐饮、学习用品、日杂百货。该商业区段土地利用以商业、住宅用地为主，基础设施状况达到宗地红线外五通，宗地红线内一平。区段内房屋新旧混合，一层一般为商业用途，二层至二层以上一般为住宅用途。此区段规划用途为商业、住宅用地。
（2）住宅用地地价区段描述
住宅用地地价区段描述主要内容包括：地价区段名称、位置、四至、地价区段内住宅小区状况、商服繁华状况、公共设施条件、基础设施条件、地价区段内建筑物状况、地价区段土地规划用途等。住宅用地地价区段具体描述见《泗阳县基准地价更新技术报告》（2008年度）附录。新增的区段描述见下表：
表3-9 新增的住宅用地地价区段描述
区段
编号
区段
名称
描述与分析
012J
福华金色家园住宅区段
福华金色家园住宅区段位于泗阳县城区西北部，东至北门大沟，南至北京西路，西至洋河北路，北至三二五省道。该住宅区段内以中档住宅为主，典型小区主要有福华金色家园等，这些小区部分有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以商业、居住用地为主，沿洋河路东侧有部分商业网点分布，以餐饮、百货居多。此区段内附近有泗阳职业中学，公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物成新度高，房屋类型以多层为主，房屋结构多为砖混。此区段规划用途以商业、居住用地为主。
013J
逸景嘉园住宅区段
福华金色家园住宅区段位于泗阳县城区东北部，东至泗塘大河，南至淮海路，西至上海路，北至三二五省道。该住宅区段内以中档住宅为主，典型小区主要有逸景嘉园以及在建的朗润国际花园等，这些小区有物业管理，安全保障程度较高。该区段内以商业、居住用地为主。此区段内附近有致远中学，公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物成新度高，房屋类型以多层为主，房屋结构多为钢混。此区段规划用途以居住用地为主。
014J
莱茵河畔住宅区段
莱茵河畔住宅区段位于泗阳县城区南部，东至泗塘大河，南至京杭大运河，西至海南路，北至众兴路。该住宅区段内以中档住宅为主，典型小区主要有在建的莱茵河畔小区以及部分安置小区等。该区段南邻京杭运河，风景较好，该区段内以居住用地为主。此区段内公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。该区段内建筑物成新度高，房屋类型以多层为主，房屋结构多为砖混。此区段规划用途以居住用地为主。
015J
生态科技园住宅区段
生态科技园住宅区段位于泗阳县城区南部，东至海南路，南至徐淮公路，西至人民南路，北至京杭大运河。该住宅区段内规划以中高档住宅为主等。该区段绿化率较高，生活环境优，该区段内以居住用地、生态绿地为主。此区段内公用设施条件一般。基础设施条件为宗地红线外五通，宗地红线内一平。此区段规划用途以居住用地为主。
（3）工业用地地价区段描述
工业用地地价区段描述主要内容包括：地价区段名称、位置、四至、地价区段道路状况、交通便捷程度、地价区段内工业集聚程度、工业配套协作状况及地价区段土地规划用途等。工业用地地价区段具体描述见《泗阳县基准地价更新技术报告》（2008年度）附录。调整的区段描述见下表：
表3-10 新增的工业用地地价区段描述
区段
编号
区段
名称
描述与分析
003G
东工业园区段
东工业园区段位于泗阳县城区东部，东至魏来路，南至京杭运河，西至上海路，北至泗水大道。该工业区段内道路有交通型主干道泗水大道，混合型主干道北京路、淮海路、众兴路，道路状况良好。园区内目前无废水与废气污染存在，综合环境质量较优。已开发好的区域基础设施条件达到宗地红线内外五通，宗地红线内一平，部分厂区有供热。该工业区段属新工业区，主要发展纺织、电子、医药、服饰等产业，目前还在招商引资之中，现区内较大企业有红苹果纺织、华鑫纺织等企业，随着园区开发建设的继续进行以及招商引资工作的开展，这里的工业有着较大的发展潜力。该区段在近期规划内土地利用以工业用地为主。
第四章 地价动态监测数据的采集与整理
第一节 地价动态监测数据的采集与整理
一、地价监测点的定期检查
每季度对上一工作期地价监测点进行全面跟踪检查，并对检查情况进行登记，检查内容有：
1. 土地使用状况；
2. 周边环境状况；
3. 权属关系；
4. 地价监测点稳定性。
二、地价监测点更新的几种情况
1. 地块或地块上建筑物灭失；
2. 地块用途发生改变；
3. 地块被合并或分割；
4. 地块地质条件发生规模较大的恶性改变；
5. 土地被长期低效利用；
6. 城区主城区或建成区扩容。
三、地价监测点的更新
通过对2009年12月31日所用监测点进行整理复核和现场勘察，上述4个方面以及数量方面均符合2010年度地价动态监测的要求，因此，只需对增加的区段布设监测点。至2010年12月31日，泗阳县地价动态监测体系共增设了10个地价监测点；其中，商业用地地价监测点6个，住宅用地地价监测点4个。因此，至2010年12月31日，泗阳县地价动态监测体系共设立72个地价监测点。其中，商业用地地价监测点39个，住宅用地地价监测点26个，工业用地地价监测点7个。
表4-1 2009和2010年度泗阳县城区监测点对比表
商业用地
住宅用地
工业用地
合计
33
22
7
62
39
26
7
72
四、地价监测点数据采集
地价监测点数据按采集内容分为基础数据和地价监测点地价数据。地价监测点地价数据通过对地价监测点市场价格的评估获取。
1. 地价监测点数据采集内容
填写“地价监测点资料登记表”，具体内容包括：土地使用者和地价区段、国有土地使用证编号、土地使用权类型、土地面积、土地位置、宗地形状、土地用途、实际土地开发程度、平均土地开发程度、周围环境条件、临街状况、宗地内建构筑物状况、地质条件、建筑面积、建筑容积率、单位土地面积的价格、宗地图及土地利用现状照片。
2. 地价监测点数据采集方法
（1）对土地使用者、所在地价区段、国有土地使用证编号、土地使用权类型、土地面积、土地位置、土地用途、宗地图等资料采用查阅已有的土地登记资料、地价区段图等获得。
（2）对宗地形状、实际土地开发程度、平均土地开发程度、周围环境条件、距离城区中心距离、周围交通条件、临街状况、宗地内建构筑物状况、地质条件、建筑面积、建筑容积率、土地利用现状照片等资料通过现状实地踏勘方法获得。
五、地价动态监测成果的审议
将地价动态监测初步成果报市地价审议小组进行审议平衡，初步成果主要包括地价监测点地价、地价区段地价、级别平均地价、地价区段地价指数、级别地价指数、城市综合地价指数等。地价审议小组主要审核所选择的估价参数、估价方法和估价技术路线是否正确无误、地价水平和地价指数是否符合土地市场实际情况，并出具书面审核意见。审定结果直接作为地价动态监测的最终成果。
六、地价监测资料的登记、建库与传输
1. 地价监测资料的汇总登记
将所收集的资料进行整理和汇总，并将整理结果分别填写有关登记表格。整理各地价动态监测点地价的测算过程，按国家规程和规范，填写地价动态监测点评估技术要点表。
2. 地价监测资料的审核
地价动态监测资料相关登记表由项目调查人员填写核对后，连同相关图件一并报项目负责人员进行审核并签字，再由承担单位盖章。
3. 地价监测资料的录入
将审核后的地价监测点一般资料、个别资料、土地价格资料录入计算机，更新资料库文件。
4. 资料库的建立
便于上级主管部门对地方的管理和泗阳县自身监测，应及时更新自身的地价监测资料库。
5. 地价监测资料的传输
地价监测资料采集完成后，利用传真、邮寄等多种方法来传送，由上级主管部门对资料进行汇总和处理。
七、地价监测资料的保管与查阅
1. 地价监测资料的保管
地价监测点资料是地价监测体系的重要成果，必须对有关资料原件建立保管制度。
2. 地价监测资料的查阅
上级授权单位有权对调查区的地价监测点资料进行查阅和核对。
第二节 交易样点数据的采集与整理
一、土地交易样本数据采集
1. 土地交易样本数据采集内容
土地交易样本数据包括土地出让和土地转让等土地交易样点数据。具体包括交易样点的编号、土地用途、位置、土地面积、挂牌价、成交价、成交金额、成交日期等。
根据泗阳县国土资源局提供的资料，泗阳县2010年度土地一级市场交易样本详见表4-2。
表4-2 2010年度土地经营性用地交易样点调查表
单位：m2、万元/m2、万元
地块
编号
项目名称
地块位置
面积
用途
挂牌价
成交价
成交
金额
成交
时间
2010A1
桃源路菜场南侧用地
淮海路北侧桃源中路东侧
102667
居住
商业
1620
1650
16940
2010A2
泽园理想城
淮海路南侧泗中路东侧
112507
商业
居住
2175
2190
2010A3
县委西大院用地
解放路西侧芙蓉路南侧
62440
商业
居住
2400
2400
2010A4
中央商城北侧用地
人民路西侧长春路南侧
155201
居住
商业
2025
2025
31428
2010A5
洋河路东侧
(原民政局福利院用地)
洋河路东侧(原民政局福利院用地)
8187
商业
居住
915
915
2010B1
水岸名都
众兴中路南侧桃源南路西侧
138534
居住
商业
2850
2850
39482
2010B2
逸和城
淮海路南侧解放路西侧
42467
商业
居住
2565
3540
2010B3
滨河佳苑
北京路北侧洪泽湖大道东侧
54200
居住
商业
375
375
2010B4
--
人民路西侧银河路北侧
10333
商业
2925
3570
3689
2010B5
申禾苑
北京路南侧洪泽湖大道西侧
36014
居住
商业
375
375
2010B6
德华二期
上海路西侧北京路北侧
24440
商业
居住
420
420
2010B7
汽摩配四期
洪泽湖大道东侧朝霞路北侧
37447
市场
居住
282
282
2010C1
水晶国际
上海路西侧文城路南侧
80000
居住
1200
1665
13320
2010C2
锦隆大厦
淮海路北侧相文路东侧
2920
商业
居住
3075
5658
2010C3
上海城
淮海路南侧洋河路东侧
135067
商业
居住
1875
1875
25325
2010C4
致远嘉园
上海北路东侧文城路北侧
25600
居住
450
936
2010C5
民裕嘉园
众兴路北侧洋河路西侧
51600
居住
商业
2400
2400
12384
2010C6
民裕嘉园
淮海路南侧洋河路西侧
100867
居住
商业
2250
2250
22695
2010C7
国际商城
众兴路北侧泗中路东侧
48200
商业
居住
4200
4200
20244
2010C8
临河小区
临河镇兴临路东侧
21333
商业
居住
180
180
384
2010D1
行键金陵大酒店
滨河大道北侧
38667
商业
1350
1350
5220
2010D2
致远嘉园
锦州路南侧巢湖路西侧
60867
居住
900
900
5478
2010D3
水墨林溪
意杨大道北侧至用地边线
13330
居住
435
435
2010E1
城北花园
众王路东侧
44827
居住（保障性住房）
450
450
2010E2
雅典花园
俞杨路东侧银河路北侧
23733
居住（保障性住房）、商业
600
600
1424
2010E3
滨河花园
滨河大道北侧至用地边线
37934
居住（保障性住房）、商业
1200
1200
4552
2010E4
运河人家
众兴路南侧洪泽湖大道西侧
27133
居住（保障性住房，含为居住配套的商业）
450
450
1221
2010E5
文城新都
桃源北路西侧锦州路北侧
22800
居住（保障性住房，含为居住配套的商业、农贸市场）
600
600
1368
2010E6
江淮美丽
北京路北侧至用地边线西康路西侧
24400
居住（保障性住房，含为居住配套的商业、农贸市场）
450
450
1098
2010E7
绿都第一城
运河大道东侧巨源尚城用地南侧
46934
居住（保障性住房）、商业
1200
1200
5632
2010E8
桃源明珠
锦州东路北侧桃源路东侧
720
居住
商业
615
615
2010E9
雨润中央新天地
北京路南侧人民路东侧
94267
居住、商务办公、商业（城市综合体）
1995
1995
2010E10
欧洲专家公寓
沈阳路南侧桃源北路东侧
19733
居住
1065
1650
3256
2010E11
泗阳县交运港务有限公司
泗阳港区东作业区码头（1）
118961
物流、仓储、码头
750
750
8922
2010E12
泗阳县交运港务有限公司
泗阳港区东作业区码头（2）
73514
物流、仓储、码头
750
750
2010年经营性用地共成交35宗，成交面积为亩，成交金额为亿元。其中30宗为居住或商、住混合用地，其中保障性住房用地有7宗，泗阳县政府积极响应国家政策在保证普通住房供应量的同时，也注重经保障性住房用地的供给，以求满足不同消费阶层人群的住房需求，解决关乎民生的切实问题。
泗阳县工业用地共成交公顷，成交金额为亿元，且大多以底价成交。
2. 土地交易样本数据采集方法
土地交易样本数据通过市场调查采集，采集渠道为土地交易市场、土地交易登记部门和实际市场。土地交易样本数据按照以下步骤进行调查：
（1）通过土地交易市场、土地交易登记部门等有关方面获取土地交易的基本数据。
（2）对交易样点进行实地市场调查和核实，补充土地周边环境、土地利用条件等相关数据，建立详细登记表。
（3）对所调查到的土地交易样点资料进行整理，并剔除不正常的交易样点。
（4）将整理后的土地交易样点标在地价区段图上，绘制土地交易样点分布图。
（5）将土地交易样点的数据填入土地交易样点调查表。
二、房屋交易样本数据采集
1. 房屋交易样本数据采集内容
主要搜集了泗阳县2010年度平均交易价格及增长率。
表4-3 2010年度泗阳县房屋供应及实际成交情况表
用 途
本年度平均交易价格
（元/平方米）
上年度平均交易价格
（元/平方米）
增长率
（%）
商业
住宅
根据以上数据可看出2010年泗阳县商业和住宅成交价较2009年度均出现大幅上涨，其中住宅更是达到了%。在严厉的宏观调控背景下，住宅成交均价仍能达到30%以上的上涨。泗阳住宅市场的刚性休戚相关，刚性需求的旺盛在很大程度上促使房价的攀升。
2. 房屋交易样本数据采集方法
房屋交易样本数据通过市场调查采集。数据采集渠道为房地产市场管理部门和实际市场。房屋交易样本数据按照以下步骤进行调查：
（1）到房屋交易市场管理部门调查，并查阅房屋交易市场资料档案，提取所需的房屋交易数据。
（2）对房屋交易样本数据进行实地市场调查和核实，并对交易样点进行区域分析，对没有交易样点的区域进行样点补充调查。
（3）对所调查到的房屋交易样点资料进行整理，并剔除一些过于密集的样点和不正常的交易样点。
（4）将整理后的房屋交易样点标在地价区段图上，绘制房屋交易样点分布图。
（5）将房屋交易样点的信息填入房屋交易样点调查表。
三、城区一般资料采集
1. 土地供需资料采集
（1）土地供应资料采集内容
土地供应资料主要包括土地年度供应面积及增长率。
（2）土地供应资料采集方法
土地供应资料主要通过资料查询和实地调查相结合的方式采集。采集的渠道为国土资源管理部门。土地供应资料按照以下步骤进行调查：
a．到国土资源管理部门查阅土地计划供应面积和实际供应面积数据，并计算增长率。
b．核对、整理和补充有关数据，并编写土地供应资料调查简要说明。
c．填写土地年度供应情况调查表。
表4-4 2010年度土地供应情况调查表
用 途
年度土地实际供应情况
备注
本年度供应面积（万平方米）
上年度供应面积（万平方米）
增长率（%）
商业用途
%
--
一般商业
%
--
住宅用途
%
--
一般商品房
%
保障性住房
%
--
工业用途
%
--
其它用途
%
--
总 计
%
--
其中：
本年度土地实际供应面积
（万平方米)
本年度土地实际各对应项面积数占总数比例（%）
上年度土地实际供应面积 （万平方米)
划拨供地
%
存量土地
%
增量土地
%
由以上数据可以看出，虽然2010年泗阳土地供应总量较2009年有了%的下降，但从具体用途来看，仅有商业用地有所减少，住宅和工业用地均有100%以上的上涨，其中住宅涨幅为%，工业为%。值得注意的是，保障性住房供应量为万平方米，较2009年四倍有余，这与国家宏观住房政策相吻合。切实提高保障性住房、廉租房及经济适用房的供应量，解决城市中、低收入家庭的住房问题，更好了体现国家及各级地方人民政府以人为本，执政为民的理念。
2. 房屋供应资料采集
（1）房屋供应资料采集内容
搜集了泗阳县2010年度房屋供应面积及实际成交面积及增长率。
表4-5 2010年度泗阳县房屋供应及实际成交情况表
用 途
房屋供应量情况
房屋实际成交情况
本年度供应面积（万平方米）
上年度供应面积（万平方米）
增长率（%）
本年度成交面积（万平方米）
上年度成交面积（万平方米）
增长率（%）
商业用途
住宅用途
总 计
从上表可以看出，2010年泗阳县商业地产供应量及实际成交量均呈上涨趋势，其中供应量上涨%，实际成交量涨幅为%。就住宅来看，虽然房屋供应量有了%的增加，但实际成交量却呈现出%的降幅。这表明，在2010年度密集的房地产调控政策的影响下，泗阳房地产市场还是得到了一定程度的抑制。
（2）房屋供应资料采集方法
房屋供应资料主要也是通过资料查询和实地调查相结合的方式采集。采集的渠道主要是房产管理部门。房屋供应资料按照以下步骤进行调查：
a．到房产管理部门，查阅房屋供应、房屋实际成交和房屋平均交易价格，并计算增长率。
b．核对、整理和补充有关数据，并编写房屋供应资料调查简要说明。
c．填写房屋年度供应情况调查表。
3. 城区社会经济统计资料采集
（1）城区社会经济统计资料采集内容
城区社会经济统计资料主要包括国内生产总值及增长率，固定资产投资额及增长率，房地产开发投资额，财政总收入及增长率，居民人均可支配收入及增长率，居民人均消费性支出及增长率。
表4-6 2010年度社会经济统计资料
指标
金额（亿元、元）
增长率（%）
地区生产总值
固定资产投资额
35
房地产开发投资额
25
21
财政总收入
居民人均可支配收入
12428
居民人均消费性支出
由以上数据可以看出，泗阳县2010年经济发展持续向好，地区生产总值增长%，固定资产投资涨幅为35%，并且房地产开发投资额也保持着较高的增长态势，增幅为21%。在居民生活方面，居民人均可支配收入为12428元，增长个百分点，居民人均消费性支出为元，涨幅为%。由此不难看出，2010年泗阳县房地产市场总体比较活跃。因为在经济持续向好的大背景下，居民人均可支配收入的增长推动了购买力的增强，房地产开发投资额的增长促使供应量的增加，这样，在供需两旺的前提下，房地产市场的火热就显得合情合理了。
（2）城区社会经济统计资料采集方法
城区社会经济统计资料主要通过资料查询的方式采集。采集的渠道主要是统计部门和相关管理部门。城区社会经济统计资料按照以下步骤进行调查：
a．到统计部门查阅有关资料，收集当年主要相关社会经济指标。
b．填写相关社会经济指标调查表。
第五章 地价水平及地价指数测算
第一节 地价内涵与估价参数的确定
一、地价内涵的确定
1. 地价类型
调查区地价监测点用地类型分为商业、住宅和工业三类；其地价类型分为现状条件下的评估地价和设定内涵条件下的评估地价两类。
其中，现状条件下的评估地价是指在宗地外实际基础设施及宗地内场地平整的开发水平，宗地实际容积率的条件下，使用年期为剩余土地使用年期的国有出让土地使用权价格。
设定内涵条件下的评估地价是指地价区段设定的在宗地外基础设施及宗地内平整的开发水平，地价区段平均容积率的条件下，使用年期为某一用途法定最高出让年期的国有出让土地使用权价格。
2. 地价监测点设定的具体条件
（1）评估基准日
第一季度评估基准日为2010年3月31日。第二季度评估基准日为2010年6月30日。第三季度评估基准日为2010年9月30日。第四季度评估基准日为2010年12月31日。
（2）土地使用年期
土地使用年期按法定最高出让年限设定，即商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。
（3）土地开发程度
①实际土地开发程度：以宗地外实际基础设施及宗地内场地平整开发水平为准。
②设定土地开发程度：根据各地价区段内同一用途现状平均土地开发程度或2/3以上面积已经达到的宗地红线外基础设施平均水平，宗地红线内场地平整设定土地开发水平。
（4）容积率
①实际容积率：以宗地现状容积率为准。
②地价区段平均容积率：商业、住宅、工业用地地价区段平均容积率见第三章表3-5至表3-7。
（5）临街宽度、深度
①实际临街宽度、深度：以宗地现状为准。
②地价区段平均临街宽度、深度：商业用地地价区段平均临街宽度、深度见第三章表3-5。
二、估价参数的确定
2010年度泗阳县地价动态监测地价评估的估价参数主要包括还原利率、房屋重置价、容积率修正系数、土地开发费用、商业用地楼层分配率、宽度修正、深度修正、街角地修正、土地取得费相关参数以及其他估价参数。还原利率采用纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法、投资复合收益率法等方法测算得出。2010年因贷款利率上调，物价上涨等原因，还原利率和重置价做了适当调整。具体估价参数见表5-1至表5-14。
表5-1 2010年度土地还原利率表
指标
商业用地还原利率
住宅用地还原利率
工业用地还原利率
土地还原利率
%
%
%
表5-2 2010年度住宅房屋重置价格与耐用年限表
房屋结构类型
钢混(多层)
砖混结构一等
砖混结构二等
砖木结构一等
砖木结构二等
砖木结构三等
简易
结构
重置价格（元/m2）
1180
930
830
780
730
680
410
耐用年限（年）
60
50
50
40
40
40
10
残值率（％）
0
2
2
6
4
3
0
表5-3 2010年度非住宅房屋重置价格与耐用年限表
房屋结构类型
钢混(多层)
砖混结构一等
砖混结构二等
砖木结构一等
砖木结构二等
砖木结构三等
简易
结构
重置价格
（元/m2）
1230
960
850
790
740
680
410
耐用年限（年）
60
50
50
40
40
40
10
残值率（％）
0
2
2
6
4
3
0
表5- 4 2010年度商业用地容积率修正系数表
容积率
修正
系数
容积率
修正
系数
容积率
修正
系数
容积率
修正
系数
容积率
修正
系数
≤
≥
——
——
——
——
表5-5 2010年度住宅用地容积率修正系数表
容积率
修正
系数
容积率
修正
系数
容积率
修正
系数
容积率
修正
系数
容积率
修正
系数
≤
≥
——
——
表5- 6 2010年度土地开发费用分项一览表
单位：元/m2
区 域
土地开发项目
通路
通电
供水
排水
通讯
通气
场地
平整
合计
城区中心及开发区
红线外
25
13
12
13
5
20
**
88
红线内
15
10
10
10
5
15
5
70
其他区域
红线外
20
10
10
8
5
15
**
68
红线内
12
8
8
8
5
12
5
53
表5-7 平均临街深度在7-9米的路线价深度修正系数表
平均深度（m）
<3
3-5
5-7
7-9
9-11
11-14
>14
修正系数
表5-8 平均临街深度在5-7米的路线价深度修正系数表
平均深度（m）
<3
3-4
4-5
5-7
7-8
8-10
>10
修正系数
表5-9 平均临街宽度在8-10米的路线价宽度修正系数表
平均宽度（m）
<4
4-6
6-8
8-10
10-12
12-14
14-16
>16
修正系数
表5-10 平均临街宽度在6-8米的路线价宽度修正系数表
平均宽度（m）
<2
2-4
4-6
6-8
8-10
10-13
13-15
>15
修正系数
表5-11 平均临街宽度在4-6米的路线价宽度修正系数表
平均宽度（m）
<2
2-3
3-4
4-6
6-8
8-11
11-13
>13
修正系数
表5-12 商业路线区段街角地修正系数表
路口类型
修正系数
繁华程度
十字
丁字
繁华商业路线区段
次繁华商业路线区段
一般繁华商业路线区段
表5-13 土地征收相关费用
类 别
参 数 取 值
文件依据
年产值
耕地标准1200元/亩
宿政办发[2006]29号
青苗补偿费
600元/亩
苏政办发[2005]125号，宿政办发[2006]29号
土地补偿费
耕地万元/亩，林地或园地万元/亩，一般农用地万元/亩，建设用地万元/亩
苏政办发[2005]125号，宿政办发[2006]29号
安置补助费
耕地万元/人，林地货园地万元/人，一般农用地万元/人
苏政办发[2005]125号，宿政办发[2006]29号
农业重点开发基金
1600元/亩
苏政办发[1995]62号
耕地开垦费
9万元/公顷
苏政办发[2006]32号
耕地占用税
20万元/公顷
江苏省人民政府令2008年第52号
表5-14 2010年度其他估价参数表
类 别
参 数 取 值
管理费
取年租金的3%
保险费
取年租金的%
维修费
取年折旧费的80%
税 金
取年租金的%
利润率
8%~12%
利息率
%
房产交易管理费
交易价格的6‰
房地产交易契税
住宅取交易价格的2%，非住宅取交易价格的4%，土地交易取交易价格的4%
印花税
交易价格的%
营业税及附加
交易价格的%
第二节 地价监测点地价评估
一、地价监测点评估的一般规定
地价监测点地价评估须遵循《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）》、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）和《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2007年版）》有关评估准则，除此外，在具体地价监测点地价评估时，还须遵守下列规定：
1．分别评估地价动态监测点现状条件与设定条件下的地价水平。
2．评估地价动态监测点地价不考虑他项权利限制。
3．采用两种或两种以上的评估方法，排除基准地价系数修正法。
4．由两名注册土地估价师独立评估。
二、商业用地地价监测点评估方法的选择
根据商业用地市场的发育状况，结合地价监测点的用地类型、估价目的及具体利用特点等，商业用地地价监测点评估估价方法首选市场比较法、辅以收益还原法、假设开发法，排除了其它估价方法。
1. 市场比较法
（1）地价监测点同一供需圈内商业用地招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权交易案例为整宗地空地出让的，选用类似地产比较案例进行分析比较，首选市场比较法评估监测点的地价。
（2）对于地价监测点同一供需圈内没有商业用地招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权交易案例的，但商业用途房地出租的租赁案例较多或具有商业用途商品房开发交易案例的，可利用收益还原法或假设开发法先测算出楼面地价和地面地价，再选用市场比较法评估地价监测点的楼面地价和地面地价。
2. 收益还原法
根据地价监测点的土地利用特点和估价目的，地价监测点为已完成开发的商业用地，且与地价监测点处于同一供需圈的商业用房出租案例较多的，选用收益还原法。
3. 假设开发法
地价监测点同一供需圈内具有商业用途商品房开发交易案例的，也可采用假设开发法评估，但与收益还原法不能同时使用。
三、住宅用地地价监测点评估方法的选择
根据住宅用地市场发育状况，结合地价监测点的用地类型、估价目的及具体利用特点等，住宅用地地价监测点评估估价方法首选市场比较法，辅以假设开发法、剩余法，排除了其它估价方法。
1. 市场比较法
（1）地价监测点同一供需圈内住宅用地招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权交易案例为整宗地空地出让的，选用类似地产比较案例进行分析比较首选市场比较法评估地价监测点的地价。
（2）对于地价监测点同一供需圈内没有住宅用地招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权交易案例的，但住宅用途商品房开发交易案例较多的，可利用假设开发法先测算出楼面地价和地面地价，再选用市场比较法评估地价监测点的楼面地价和地面地价。
2. 假设开发法
地价监测点同一供需圈内不动产交易市场发育较完善，住宅用房销售交易案例较多的，预期售价可采用市场比较法确定，商品房开发税费、建安成本、其他估价参数等可依据当地实际情况、相关政府文件确定，可采用假设开发法进行评估。
3. 剩余法
地价监测点为已完成开发的老住宅用地，在同一供需圈的住宅用房出售案例较多，房屋售价可采用市场比较法确定，房屋买卖有关的税费、重置价、以及其他估价参数等可依据当地实际情况、相关政府文件确定，可采用剩余法进行评估。
四、工业用地地价监测点评估方法的选择
根据工业用地市场发育状况，结合地价监测点的用地类型、估价目的及具体利用特点等，工业用地地价监测点评估估价方法首选市场比较法，辅以成本逼近法、假设开发法、收益还原法。
1. 市场比较法
地价监测点同一供需圈内具有工业用地招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权交易案例，或企业改制等协议出让案例的，选用市场比较法评估地价监测点的地价。
2. 成本逼近法
对于城郊结合部，泗阳县征地行为规范，现行的土地补偿标准已完全达到了公开和客观水平，可采用成本逼近法进行评估。
3. 假设开发法
根据规划指标，高新产业用地容积率在以上，且楼层较高，其物业类似于办公楼。该物业销售案例可以获得，对于此类用地可采用假设开发法进行评估。
4. 收益还原法
调查区部分工业集中区厂房出租，特别是标准厂房租赁逐渐兴起，工业用房出租案例增多，对于此类地区的工业用地地价监测点评估可选用收益还原法。
五、地价监测点评估技术路线
1. 市场比较法
市场比较法评估的基本思路是在估算待估宗地地价时，根据替代原则，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并依据后者已知的成交价格，参照待估宗地的交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限、容积率、区域以及个别因素等，修正评估出比准地价，最终以交易的类似地产比准地价估算待估宗地在估价期日的地价。
其基本公式为：
待估宗地地价=比较案例宗地地价×
2. 收益还原法
根据待估宗地同一供地圈内商业用地房地出租的平均租金水平，确定待估宗地的客观收益，从中扣除维修费、管理费、折旧费、保险费、空房损失费、税费等成本费用，即得房地纯收益，从房地纯收益中扣除房屋纯收益得到土地年纯收益。根据剥离出的土地纯收益和土地还原利率、收益年限代入收益还原法公式测算土地价格。即：
地价=[总收益-(维修费+管理费+折旧费+保险费+空房损失费+税费)-房屋纯收益]÷土地还原率×年期修正系数
3. 假设开发法
假设开发法评估的基本思路是在估算未来不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑费、专业费、不可预见费、税金、小区配套费、利息、利润等费用，最终测算地价。
其基本公式为：
土地价格=开发完成后的房地产价格-建筑费用-专业费用-不可预见费-小区配套费-投资利息-开发商利润-销售费用-税金
4. 剩余法
剩余法的基本思路是在估算不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物现值、买卖有关的税费，将地价和房价分离以计算土地价格的方法。其基本公式为：
地价=不动产交易总价－房屋现值－房地产交易税费
5. 成本逼近法
成本逼近法评估的基本思路是以待估宗地所在区域土地开发所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应交纳的税费和土地增值收益来确定地价。即：
地价=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数×（1+区位修正系数）
六、地价监测点地价评估
针对每个地价监测点的具体情况，选择不同的地价监测点的评估方法和技术路线，进行了地价监测点现状条件下的地价评估和设定内涵条件下的地价评估，评估结果见表5-15至5-17。
表5-15 2010年度商业用地地价监测点评估结果一览表
监测点
编号
所在地价
区段
2010年第一季度
2010年第二季度
2010年第三季度
2010年第四季度
现状条件下地价（元/m2）
设定条件下地价（元/m2）
现状条件下地价（元/m2）
设定条件下地价（元/m2）
现状条件下地价（元/m2）
设定条件下地价（元/m2）
现状条件下地价（元/m2）
设定条件下地价（元/m2）
01001S01
01001S
01002S01
01002S
01003S01
01003S
01003S02
01003S
01004S01
01004S
01004S02
01004S
01005S01
01005S
01005S02
01005S
01006S01
01006S
01006S02
01006S
01007S01
01007S
01007S02
01007S
01008S01
01008S
01008S02
01008S
续表5-15
监测点
编号
所在地价
区段
2010年第一季度
2010年第二季度
2010年第三季度
2010年第四季度
现状条件下地价（元/m2）
设定条件下地价（元/m2）
现状条件下地价（元/m2）
设定条件下地价（元/m2）
现状条件下地价（元/m2）
设定条件下地价（元/m2）
现状条件下地价（元/m2）
设定条件下地价（元/m2）
01009S01
01009S
01009S02
01009S
01010S01
01010S
01011S01
01011S
3770
01012S01
01012S
01012S02
01012S
01013S01
01013S
01013S02
01013S
01014S01
01014S
01014S02
01014S
01015S01
01015S
01015S02
01015S
01016S01
01016S
01016S02
01016S
01017S01
01017S
01018S01
01018S
01019S01
01019S
--
--
--
--
--
--
01019S02
01019S
--
--
--
--
--
--
01020S01
01020S
--
--
--
--
--
--
续表5-15
监测点
编号
所在地价
区段
2010年第一季度
2010年第二季度
2010年第三季度
2010年第四季度
现状条件下地价（元/m2）
设定条件下地价（元/m2）
现状条件下地价（元/m2）
设定条件下地价（元/m2）
现状条件下地价（元/m2）
设定条件下地价（元/m2）
现状条件下地价（元/m2）
设定条件下地价（元/m2）
020S02
01020S
--
--
--
--
--
--
021S01
01021S
--
--
--
--
--
--
021S02
01021S
--
--
--
--
--
--
注：--表示该监测点是第四季度增设的监测点，故前三季度无价格；下同。
表5-16 2010年度住宅用地地价监测点评估结果一览表
监测点
编号
所在地价
区段
2010年第一季度
2010年第二季度
2010年第三季度
2010年第四季度
现状条件下地价（元/m2）
设定条件下地价（元/m2）
现状条件下地价（元/m2）
设定条件下地价（元/m2）
现状条件下地价（元/m2）
设定条件下地价（元/m2）
现状条件下地价（元/m2）
设定条件下地价（元/m2）
01001J01
01001J
01001J02
01001J
01002J01
01002J
01002J02
01002J
01003J01
01003J
01003J02
01003J
01004J01
01004J
01004J02
01004J
01005J01
01005J
01005J02
01005J
01006J01
01006J
1389
01006J02
01006J
01007J01
01007J
01007J02
01007J
01008J01
01008J
01008J02
01008J
01009J01
01009J
01009J02
01009J
01010J01
01010J
续表5-16
监测点
编号
所在地价
区段
2010年第一季度
2010年第二季度
2010年第三季度
2010年第四季度
现状条件下地价（元/m2）
设定条件下地价（元/m2）
现状条件下地价（元/m2）
设定条件下地价（元/m2）
现状条件下地价（元/m2）
设定条件下地价（元/m2）
现状条件下地价（元/m2）
设定条件下地价（元/m2）
01010J02
01010J
01011J01
01011J
01011J02
01011J
01012J01
01012J
--
--
--
--
--
--
01013J01
01013J
--
--
--
--
--
--
01013J02
01013J
--
--
--
--
--
--
01014J01
01014J
--
--
--
--
--
--
表5-17 2010年度工业用地地价监测点评估结果一览表
监测点
编号
所在地价
区段
2010年第一季度
2010年第二季度
2010年第三季度
2010年第四季度
现状条件下地价（元/m2）
设定条件下地价（元/m2）
现状条件下地价（元/m2）
设定条件下地价（元/m2）
现状条件下地价（元/m2）
设定条件下地价（元/m2）
现状条件下地价（元/m2）
设定条件下地价（元/m2）
01001G01
01001G
01001G02
01001G
01002G01
01002G
01003G01
01003G
01003G02
01003G
01004G01
01004G
01005G01
01005G
第三节 地价水平与地价指数测算
一、地价水平值的计算
1. 区段地价水平值计算
某一时点、某一用途区段地价水平值，等于地价区段内该用途样本地价的面积加权平均值。
2. 级别地价水平值计算
某一时点、城区某一用途级别地价水平值，等于城区该用途级别内区段地价水平值的加权平均值。
3. 城市分用途地价水平值计算
城市分用途地价水平值，等于城区内某一用途级别或区段地价水平值的面积加权平均值。
4. 城市综合地价水平值计算
城市综合地价水平值，等于城区分用途地价水平值的面积加权平均值。
二、地价指数的测算方法
地价指数以对应城市内部区域的地价水平值为基础计算。按照基数不同分为定基地价指数和环比地价指数。
定基地价指数等于某一用途某年（季）度地价水平值与固定基期地价水平值的比率，基期地价指数设定为100。年（季）度定基地价指数计算公式为：
Iy =
式中：Iy ——某一用途第y年（季）度定基地价指数；
——某一用途第y年（季）度地价水平值；
——某一用途固定基期某地价水平值。
环比地价指数等于某一用途某年（季）度地价水平值与上年（季）度地价水平值的比率。年（季）度环比地价指数计算公式为：
Iy =
式中：Iy ——某一用途第y年（季）度环比地价指数；
——某一用途第y年（季）度地价水平值；
——某一用途第y-1年（季）度地价水平值。
三、地价水平测算成果
根据地价水平测算方法测算出区段地价水平，结果见表5-18至5-20。
表5-18 2010年度商业用地地价区段平均地价测算表
单位：元/m2
区段
编号
区段名称
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
平均地
面地价
平均楼
面地价
平均地
面地价
平均楼
面地价
平均地
面地价
平均楼
面地价
平均地
面地价
底层楼
面地价
001S
北京中路
002S
洋河路
003S
解放北路
004S
解放中路
005S
人民北路
006S
人民中路
007S
桃源北路
008S
桃源中路
009S
繁荣路
010S
淮海西路
011S
淮海中路
012S
淮海东路
013S
众兴西路
014S
众兴中路
015S
众兴东路
016S
城厢镇韶关路
017S
农产品批发市场
018S
金三角装饰城
019S
淮海中路东段
--
--
--
--
--
--
续表5-18
区段
编号
区段名称
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
平均地
面地价
平均楼
面地价
平均地
面地价
平均楼
面地价
平均地
面地价
平均楼
面地价
平均地
面地价
底层楼
面地价
020S
北京东路
--
--
--
--
--
--
021S
文成路
--
--
--
--
--
--
注：“—”表示此区段为新增区段。下同
表5-19 2010年度住宅用地地价区段平均地价测算表
单位：元/m2
区段
编号
区段名称
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
平均地
面地价
平均楼
面地价
平均地
面地价
平均楼
面地价
平均地
面地价
平均楼
面地价
平均地
面地价
平均楼
面地价
01001J
京西小区住宅区段
01002J
名流雅居住宅区段
01003J
京盛佳苑住宅区段
01004J
金康华府住宅区段
01005J
长春路小区住宅区段
01006J
东方现代城住宅区段
01007J
桃洲名都住宅区段
01008J
凤凰苑住宅区段
01009J
繁荣公寓住宅区段
01010J
紫荆花园住宅区段
01011J
城厢镇住宅区段
012J
福华金色家园住宅区段
--
--
--
--
--
--
013J
逸景嘉园住宅区段
--
--
--
--
--
--
014J
莱茵河畔住宅区段
--
--
--
--
--
--
015J
生态科技园住宅区段
--
--
--
--
--
--
0
表5-20 2010年度工业用地地价区段平均地价测算表
单位：元/m2
区段编号
区段名称
第一季度平
均地面地价
第二季度平
均地面地价
第三季度平
均地面地价
第四季度平
均地面地价
01001G
西工业园区段
01002G
城西工业区段
01003G
东工业园区段
01004G
城厢工业区段
01005G
城东工业区段
2. 级别、综合地价水平测算结果
我们根据商业用地、住宅用地和工业用地地价区段地面基准地价的确定结果，分别将各用途地价区段按基准地价的高低进行降序排列，形成新的地价位序，再参照各地价区段原级别采用人工判读法对区段基准地价变动较大、位序产生级别跳跃的地价区段进行土地级别的调整。由于2010年度地价变化不大，各级别间的级差仍保持原状，因此在本次工作中，对土地级别不进行调整。
城区2010年各季度级别和综合地价水平根据地价水平测算方法测算结果见表5-21至表5-22。
表5-21 2010年度级别地价水平测算结果表
单位：元/m2
土地用途
土地级别
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
商业用地
1
2
3
4
住宅用地
1
2
3
工业用地
1
2
3
表5-22 2010年度各用途地价水平测算结果表
单位：元/m2
土地用途
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
商业用地
住宅用地
工业用地
综合
四、地价指数测算成果
根据地价指数测算方法测算出地价指数，结果见表5-23至5-26。
表5-23 2010年度地价区段地价指数表（环比）
区段
编号
区段名称
所在土地级别
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
01001S
北京中路
3
01002S
洋河路
4
01003S
解放北路
3
01004S
解放中路
2
01005S
人民北路
2
01006S
人民中路
1
01007S
桃源北路
3
01008S
桃源中路
2
01009S
繁荣路
3
01010S
淮海西路
3
01011S
淮海中路
1
01012S
淮海东路
2
01013S
众兴西路
4
01014S
众兴中路
1
01015S
众兴东路
3
01016S
城厢镇韶关路
4
01017S
农产品批发市场
4
01018S
金三角装饰城
3
01001J
京西小区住宅区段
3
01002J
名流雅居住宅区段
3
01003J
京盛佳苑住宅区段
2
01004J
金康华府住宅区段
2
01005J
长春路小区住宅区段
1
01006J
东方现代城住宅区段
1
01007J
桃洲名都住宅区段
1
续表5-23
区段
编号
区段名称
所在土地级别
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
01008J
凤凰苑住宅区段
1
101
01009J
繁荣公寓住宅区段
2
01010J
紫荆花园住宅区段
2
01011J
城厢镇住宅区段
3
103
01001G
西工业园区段
2
01002G
城西工业区段
1
01003G
东工业园区段
2
01004G
城厢工业区段
3
01005G
城东工业区段
1
注：环比地价指数，第一季度基期为2009年12月31日，第二季度基期为2010年3月31日，第三季度基期为2010年6月30日，第四季度基期为2010年9月30日；下同。
表5-24 2010年度地价区段地价指数表（定基）
区段
编号
区段名称
所在土地级别
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
01001S
北京中路
3
01002S
洋河路
4
01003S
解放北路
3
01004S
解放中路
2
01005S
人民北路
2
01006S
人民中路
1
01007S
桃源北路
3
01008S
桃源中路
2
01009S
繁荣路
3
01010S
淮海西路
3
01011S
淮海中路
1
01012S
淮海东路
2
01013S
众兴西路
4
01014S
众兴中路
1
01015S
众兴东路
3
01016S
城厢镇韶关路
4
01017S
农产品批发市场
4
01018S
金三角装饰城
3
01001J
京西小区住宅区段
3
01002J
名流雅居住宅区段
3
01003J
京盛佳苑住宅区段
2
01004J
金康华府住宅区段
2
01005J
长春路小区住宅区段
1
续表5-24
区段
编号
区段名称
所在土地级别
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
01006J
东方现代城住宅区段
1
01007J
桃洲名都住宅区段
1
01008J
凤凰苑住宅区段
1
01009J
繁荣公寓住宅区段
2
01010J
紫荆花园住宅区段
2
01011J
城厢镇住宅区段
3
103
01001G
西工业园区段
2
01002G
城西工业区段
1
01003G
东工业园区段
2
01004G
城厢工业区段
3
01005G
城东工业区段
1
注：定基地价指数，基期为2009年12月31日；下同。
表5-25 2010年度级别地价指数测算结果表
单位：元/m2
土地用途
土地级别
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
地价
指数
环比地价指数
定基地价指数
环比地价指数
定基地价指数
环比地价指数
定基地价指数
商业用地
1
2
3
4
住宅用地
1
2
3
工业用地
1
2
3
表5-26 2010年度各用途地价指数测算结果表
单位：元/m2
土地用途
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
地价指数
环比地价指数
定基地价指数
环比地价指数
定基地价指数
环比地价指数
定基地价指数
商业用地
住宅用地
工业用地
综合
第六章 2010年度泗阳县城区地价状况分析
第一节 城市地价水平及变化趋势
1. 整体地价水平与整体变化趋势
2010年12月31日泗阳县地价综合水平值为元/m2，与2009年同期相比，增长率为%，泗阳县年度整体地价水平较2009年度的涨幅有所提高。
2. 不同时段地价水平及变化趋势
图6-1 2010年一至四季度城市平均地价水平及地价变化率示意图
图6-2 2010年一至四季度商业用地地价水平及地价变化率示意图
图6-3 2010年一至四季度住宅用地地价水平及地价变化率示意图
图6-4 2010年一至四季度工业用地地价水平及地价变化率示意图
综上，2010年第一季度地价在2009年底的水平上有所增长，第二季度涨幅低于第一季度，第三季度涨幅开始回升，第四季度涨幅达到最高值。主要泗阳县2010年第一季度延续2009年底房地产市场状况，4月份出台了一系列房地产调控政策后，商品房销售量开始骤降，地价上涨幅度也随之变小，故二季度地价涨幅低于于第一季度，第三季度地价涨幅开始回升，受传统的“金九银十”的影响以及经过5-8月份的观望期，消费者发现房价没有下降的趋势，开始纷纷出手，房地产市场开始回暖，第四季度地价上涨亦较快。商业用地和住宅用地地价上涨趋势与综合用地趋同，工业用地因其特殊性，涨幅微小。
3. 不同用途地价水平与变化趋势
图6-5 2010年不同用图地价水平及定基地价指数示意图
根据上图可看出，三种用地类型地价同时上涨，居住用地涨幅最大，商业用地涨幅次之，工业用地涨幅最小。
3. 不同区域地价水平与变化趋势
图6-6 2010年一至四季度商业用地不同级别环比地价指数示意图
图6-7 2010年一至四季度商业用地不同级别定基地价指数示意图
从商业用地来看，城区中众兴中路、人民中路、淮海东路、桃源北路、淮海中路等区段地价涨幅较大，年涨幅在7%以上，其中年涨幅最大的为众兴中路，达%。从区位看，上述区段主要分布于城区繁华商业街；从级别看，主要分布于商业用地一级地，个别为二、三级地。区段地价涨幅较低为众兴东路、解放中路、淮海西路、北京中路等，年涨幅在%以下。从区位看，以上区段主要分布于一般商业街；从级别看主要分布于三级地。
形成上述地价涨幅差异的原因，主要由于一方面，低级别的商业氛围不如高级别，要提升其商业热度便相对高级别更为不易；另一方面由于地价涨幅较低的区段本身商业活动情况一般，又不是城区规划发展的地区。
图6-8 2010年一至四季度住宅用地不同级别环比地价指数示意图图6-9 2010年一至四季度住宅用地不同级别定基地价指数示意图
从住宅用地来看，地价涨幅较大的区段主要有东方现代城、凤凰苑、桃洲名都以及长春路小区等，年涨幅均在10%以上，其中涨幅最大的为东方现代城住宅区段，年涨幅达%。从区位看，上述区段位于城区中心区域；从级别看，地处城区一级地。此处商业繁华，生活设施与公用设施配套齐全，住宅区位条件好，地价涨幅较快。地价涨幅较慢的区段为城厢镇，年涨幅为%。从区位看，该区段位于城区西南边缘；从级别看，位于城区末级地。该区段远离城区，商业繁华状况一般，公用设施水平明显低于城区中心，总体住宅区位一般。
图6-10 2010年一至四季度工业用地不同级别环比地价指数示意图
图6-11 2010年一至四季度工业用地不同级别定基地价指数示意图
工业用地地价总体较平稳，一至三级地区域地价均略有增长，实际成交价基本维持去年的水平，地价变化很小。
第二节 城市地价与土地市场协调状况
表6-1 2010年度土地供应情况调查表（单位）
用途
2010年度
2009年度
增长率（%）
土地总供应面积（公顷）
商业用地面积（公顷）
住宅用地面积（公顷）
工业用地面积（公顷）
其它用地面积（公顷）
出让金总额（亿元）
经营性土地
出让单价（元/m2）
据泗阳县国土资源局提供的土地一级市场数据显示，2010年泗阳县土地供应总面积同比2009年下降，从分用途看，商业用地供应面积下降，但住宅和工业用地面积明显上升。总体上看，土地供应面积的指标有升有降，但无论出让金总额，还是经营性土地出让单价均呈明显上升态势，两者分别上涨%和%。这与城市地价上升的趋势基本一致，城市地价动态监测成果基本上反映了泗阳县的地价变动状况。
第三节 城市地价与房屋市场协调状况
全县商品房施工面积130万平方米，比上年减少%，全县商品房竣工面积万平方米，比上年增长%。
2010年共销售商品房10871套，销售面积万平方米，成交金额亿元；其中商品住房8677套，销售面积万平方米，成交金额亿元，平均价格元每平方米；商业用房2194套，面积万平方米，成交金额亿元，平均价格元每平方米。1-12月份批准预售商品房万平方米，其中商品住房万平方米，商业用房万平方米。
根据以上数据大致可看出，城区地价与房屋市场的现状基本保持协调状况。
第四节 城市地价与社会经济环境协调状况
据泗阳县2010年国民经济和社会发展统计公报数据得出，2010年度泗阳县地区生产总值亿元，按可比价计算，同比增长%；全年完成全社会固定资产投资额亿元，同比增长35%；实现财政总收入亿元，比上年增长%；全年全县规模以上房地产开发投资25亿元，比上年增长21%；城区居民人均可支配收入12428元，同比增长%。
图6-12 各项社会经济指标地价增长趋势图
根据上图可看出，泗阳县社会经济快速发展，地价也呈上涨状态。说明经济继续快速增长，导致土地需求增多，从而导致地价上涨，这与泗阳县土地市场的实际情况基本吻合；这说明城市基础设施投资力度加大、重大项目投资有序推进、房地产开发投资保持较快增长等因素一定程度上影响了地价的变动；人均可支配收入的增长也提高了潜在购买力，跟地价的变化也是正相关的。
第六节 背景情况与未来趋势分析
1. 城市地价变化的背景及存在问题
2010年1月7日《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）（简称为“国11条”），旨在增加保障性住房和普通商品住房有效供给，抑制投机、投资性购房需求，进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展；3月8日，国土资源部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号），要求住房建设用地供应总量的70%用于保障性住房、棚户改造和自主性中小套型商品房建房用地，竞买保证金不得低于出让最低价的20%，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定即使缴纳，最迟付款时间不得超过一年，开展房地产用地突出问题专项检查等，进一步提高了土地出让门槛；3月18日，国资委要求78家央企必须退出房地产开发市场； 4月15日，国务院公布新一轮遏制部分城市房价过快上涨的新政，被称为 “新国四条”；4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）被称之为“新国十条”，通知要求坚决抑制不合理住房需求，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设； 5月26日国家税务总局公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号），意味着土地增值税清算从严执行。土地增值税从严清算会显著加大企业的税收成本，降低房企利润水平，在一定程度上抑制了房地产企业的暴利行为。9月29日出台“新国五条”明确指出：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率倍的规定。10月9日江苏省住房和城乡建设厅、国土资源厅、监察厅、物价局联合下发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的通知》（ 苏建房管[2010]488号、苏国土资发[2010]323号、苏监发[2010]5号、苏价服[2010]346号）。11月3日住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的倍。
从4月15日出台的“新国四条”，4月17日出台的“新国十条”、9月29日再次出台的“新国五条”，再到近两个月各部委密集出台的一系列政策文件，以及2010年央行六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，可见党中央、国务院遏制房价过快上涨势头的决心坚定，对房地产市场的调控力度持续加大。虽然楼市受新政的打击之大远远超过了09年政府的调控，且“新国十条”出台以后确实对楼市的影响很大，商品房销售量急剧下跌，但2010的开发商经历了09年调控之后，再加之09年下半年房价一路飙升使得大部分开发商赚足了银子，并为追逐更大的利润陆续上调价格。买房人经过5-7月份的观望期发现房价没有松动的迹象，8月份开始消费者大多放弃了观望态度，投入到房地产市场。因此泗阳县2010年房地产市场整体较温热，尤其是第四季度房价涨势较大。
2. 未来地价变化的趋势预测
2011年1月26日，国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）被称之为“新国八条”，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的倍等。2月9日中华人民共和国住房和城乡建设部《关于调整住房公积金存贷款利率的通知 》（建金〔2011〕15号 ）。 到目前为止，2011年央行已三次上调存款类金融机构人民币存款准备金率。
政府相关房地产和土地调控政策的出台，重在打击投机信心，有可能挫伤购房热情，但整体上有利于2011年泗阳县房地产市场趋稳发展。从4·17“新国十条”和9·29“二次调控”，楼市新政虽频频出台，但依旧没能遏制住泗阳房价上涨的趋势，泗阳房地产市场目前还处于供需两旺阶段。
综上所述，预计2011年上半年，泗阳县楼市将继续保持一定的热度，相应地，土地市场也将延续今年下半年以来的活跃态势，因而，泗阳县总体地价水平仍将呈上涨趋势，但涨幅将趋缓。
第七章 泗阳县城区基准地价更新
第一节 区段基准地价内涵的设定
一、基准地价内涵设定
本次评估的基准地价是在评估基准日和现状平均土地开发程度及平均容积率下，同一用途的出让土地使用权的平均价格。地类按商业、住宅、工业用地区分，各类用地的使用年期均为法定最高出让年限。
二、基准地价内涵设定的具体条件
1. 评估基准日
本次评估基准日为2011年1月1日。
2. 土地使用年期
土地使用年期按法定最高出让年限设定，即商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。
3. 土地开发水平
根据评估范围内同一用途现状平均土地开发程度或2/3以上面积已经达到的宗地红线外基础设施平均水平、宗地红线内“场地平整”设定土地开发水平。
4. 平均容积率
商业、住宅、工业用地地价区段平均容积率见第三章表3-5至表3-7。
5. 临街宽度、深度
商业用地地价区段平均临街宽度、深度见第三章表3-5。
第二节 地价区段基准地价的确定
以2010年第四季度地价区段平均地价测算结果为主，适当参考地价区段内市场交易样点地价，并充分考虑调查区政府优化、调节土地利用等方面的政策需要，综合确定基准日为2011年1月1日的地价区段基准地价。
1. 商业用地地价区段基准地价的确定
通过商业用地地价监测点资料测算的第四季度商业用地地价区段的平均地价，根据各地价区段的实际情况和地价区段基准地价确定的原则，最终确定商业用地地价区段地价基准地价，确定结果整理见表7-1。
表7-1 2010年度商业用地地价区段基准地价表
单位：m、元/m2
区段
区段
名称
起点
止点
设定容积率
设定开发程度
设定宽度
设定深度
地面
地价
平均楼面地价
001S
北京中路
泗水河
人民路
五通一平
5
6
1530
1700
002S
洋河路
淮海路
众兴路
五通一平
6
6
1020
1140
003S
解放北路
银河路
骡马古街
五通一平
5
6
2340
2600
004S
解放中路
银河路
骡马仿姑一条街
1
五通一平
8
9
3580
3580
005S
人民北路
学林春天
银河路
1
五通一平
8
7
2530
2530
006S
人民中路
银河路
农工商超市
六通一平
9
9
4410
3670
007S
桃源北路
北京路
银河路
五通一平
6
8
2070
2580
008S
桃源中路
银河路
众兴路
五通一平
7
8
3110
2820
009S
繁荣路
北京路
众兴路
五通一平
6
8
1730
2160
010S
淮海西路
洋河路
解放路
五通一平
5
8
2000
2500
续表7-1
区段
区段
名称
起点
止点
设定容积率
设定开发程度
设定宽度
设定深度
地面
地价
平均楼面地价
011S
淮海中路
解放路
泗中
六通一平
6
9
3780
3440
012S
淮海东路
泗中
海天小区
五通一平
5
8
2890
3210
013S
众兴西路
西安路
泗水河
五通一平
4
6
1110
1230
014S
众兴中路
泗水河
桃源路
六通一平
6
8
4210
3820
015S
众兴东路
桃源路
紫荆花园
五通一平
6
8
1950
2170
016S
城厢镇韶关路
桥
河
五通一平
4
6
890
980
017S
农产品批发市场
西康路
北京路
1
六通一平
5
8
1230
1230
018S
金三角装饰城
淮海东路
泗塘河
六通一平
6
8
1890
1720
019S
淮海中路东段
繁荣路
上海路
五通一平
4
11
1810
2010
020S
北京东路
人民东路
繁荣路
五通一平
4
11
1940
2150
021S
文成路
人民东路
繁荣路
五通一平
4
11
1430
1580
2、住宅用地地价区段基准地价的确定
通过住宅用地地价监测点资料测算的第四季度住宅用地地价区段的平均地价，根据各地价区段的实际情况和地价区段基准地价确定的原则，最终确定住宅用地地价区段基准地价，确定结果整理见表7-2。
表7-2 2010年度住宅用地地价区段基准地价表
单位：元/m2
区段
编号
区段名称
区段四至
设定
容积率
设定土地开发程度
地面
地价
平均楼面地价
001J
京西小区住宅区段
东到泗水河西侧，南到淮海西路北侧，西到西康路东侧，北到北京西路南侧
五通一平
740
620
002J
名流雅居住宅区段
东到泗水河西侧，南到京杭大运河北侧，西到西康路东侧，北到淮海西路南侧
五通一平
850
710
003J
京盛佳苑住宅区段
东到桃源北路西侧，南到北京中路北侧，西到泗水河东侧，北到鞍山中路南侧
六通一平
1010
780
004J
金康华府住宅区段
东到上海北路西侧，南到北京中路北侧，西到桃源北路东侧，北到鞍山中路南侧
六通一平
1100
730
005J
长春路小区住宅区段
东到桃源中路西侧，南到淮海中路北侧，西到泗水河东侧，北到北京中路南侧
五通一平
1260
970
006J
东方现代城住宅区段
东到上海北路西侧，南到淮海东路北侧，西到桃源中路东侧，北到北京东路南侧
六通一平
1400
1000
007J
桃洲名都住宅区段
东到人民中路西侧，南到京杭大运河北侧，西到泗水河东侧，北到淮海中路南侧
六通一平
1470
1050
008J
凤凰苑住宅区段
东到桃源中路、桃源南路西侧，南到京杭大运河北侧，西到人民中路东侧
六通一平
1580
1050
009J
繁荣公寓住宅区段
东到运河大道西侧，南到京杭大运河北侧，西到桃源中路、桃源南路东侧，北到淮海中路南侧
五通一平
1170
900
010J
紫荆花园住宅区段
东到浦东路西侧，南到众兴中路、京杭大运河北侧，西到运河西道东侧，北到淮海东路、徐淮公路南侧
五通一平
940
720
011J
城厢镇住宅区段
东至河流，南至河流，西至河流，北至河流
五通一平
550
460
012J
福华金色家园住宅区段
东至北门大沟，南至北京西路，西至洋河北路，北至三二五省道
五通一平
630
490
013J
逸景嘉园住宅区段
东至泗塘大河，南至淮海路，西至上海路，北至三二五省道
五通一平
660
510
014J
莱茵河畔住宅区段
东至泗塘大河，南至京杭大运河，西至海南路，北至众兴路
五通一平
610
470
015J
生态科技园住宅区段
东至海南路，南至徐淮公路，西至人民南路，北至京杭大运河
五通一平
580
450
3、工业用地地价区段基准地价的确定
通过工业用地地价监测点资料测算的第四季度工业用地地价区段的平均地价，根据各地价区段的实际情况和地价区段基准地价确定的原则，最终确定工业用地地价区段基准地价，确定结果见表7-3。
表7-3 2010年度工业用地地价区段基准地价表
单位：元/m2
区段
编号
区段名称
区段四至
设定土地
开发程度
设定容积
率
地面
地价
001G
西工业园区段
东至西康路；南至京杭大运河；西至325省道；北至325省道
六通一平
145
002G
城西工业区段
东至泗水河、桃源北路一线；南至京杭大运河；西至西康路；北至325省道
六通一平
230
003G
东工业园区段
东至泗塘河；南至众兴东路；西至上海南路，上海北路一线；北至泗水大道
五通一平
180
004G
城厢工业区段
东至评估范围，南到评估范围，西至评估范围，北至京杭大运河
五通一平
130
005G
城东工业区段
东至葛东河；南至众兴东路；西至泗塘河、桃源北路一线；北至泗水大道
四通一平
235
第三节 级别基准地价的确定
级别基准地价是指各级别内商业、住宅、工业等用地土地使用权单位面积的平均价格。它主要反映各城市地价总体水平和区域变化状况，是政府宏观控制地价，调控地产市场，合理引导投资方向和优化土地利用结构的主要依据。
一、级别基准地价确定的原则和方法
1. 以实际数据测算的结果为级别基准地价确定的主要依据。
以利用地价区段基准地价测算的结果为主，参考利用样点地价测算结果，适当取整综合确定级别基准地价。
2. 体现地产管理政策。
在评估结果的基础上，充分考虑调查区今后一段时间内的地价管理政策，综合确定级别基准地价。
3. 适当考虑城市近期规划的影响。
城市规划是保障城市合理建设和城市土地合理开发利用及其正常经营活动的前提和基础。城市规划决定了城市用地性质、规模、土地利用发展方向和土地利用结构，从而对城市地价总体水平和各区域的地价水平的动态发展趋势有重大影响。因此，级别基准地价的确定应适当考虑城市规划，特别是近期规划对城市地价的影响。
二、级别、用途与综合基准地价的确定
级别、用途与级别基准地价根据第四季度的测算结果，充分考虑土地估价范围内的现实或现行地价水平，综合确定级别、用途与综合基准地价。见表7-4。
表7-4 2010年度级别基准地价表
用途
土地级别
基准地价
（元/m2）
变 幅
（元/m2）
设定土地
开发程度
设定
容积率
商业用地
一
4330
3210-5070
六通一平
二
2990
2150-4120
五通一平
三
1860
1220-2690
五通一平
四
990
760-1420
五通一平
住宅用地
一
1490
1250-1820
六通一平
二
1170
860-1610
五通一平
三
710
470-1080
五通一平
工业用地
一
230
220-245
五通一平
二
180
140-190
五通一平
三
135
125-135
五通一平
第八章 地价区段基准地价评估宗地
地价修正体系的建立
地价区段基准地价修正体系是采用替代原理，建立地价区段基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出地价区段基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。
第一节 影响宗地地价因素的选择及权重的确定
本次基准地价更新中的商业、住宅、工业三类用地地价影响因素仍按照2010年1月1日所确定的宗地地价影响因素及其权重来确定。
一、宗地地价影响因素的确定
1. 商业用地的影响因素
主要考虑因素：包括宗地区位条件、距最近商服中心距离、临街道路类型、宗地形状、宗地面积、距公交站点距离。
2. 住宅用地的影响因素
主要考虑因素：包括居住环境、公用设施条件、宗地形状、宗地面积、宗地日照、通风、干湿状况、距商业超市和菜场距离、距最近商服中心距离、距公交站点距离。
3. 工业用地的影响因素
主要考虑因素：包括道路状况、道路对外联接状况、基础设施状况、交通便捷程度、自然条件、环境状况、城市规划限制、宗地形状、宗地面积、距公交站点距离。
二、地价区段基准地价评估宗地地价影响因素权重确定
商业、住宅、工业三类用地地价影响因素的权重见表8-1至表8-3。
表8-1 商业用地宗地地价影响因素权重表
影响因素
权重值
微观区位
距最近商服中心距离
临街道路类型
宗地形状
宗地面积
距公交站点距离
合 计
100
表8-2 住宅用地宗地地价影响因素权重表
影响因素
权重值
居住环境
距商业超市、菜场距离
距公用设施距离
距公交站点距离
距最近商服中心距离
宗地形状、面积
宗地日照、通风、干湿状况
合 计
100
表8-3 工业用地宗地地价影响因素权重表
影响因素
权重值
周围道路状况
道路对外联接状况
环境状况
城市规划限制
宗地形状、面积
交通便捷程度
距公交站点距离
合 计
100
第二节 地价区段基准地价修正系数表及其说明表编制
一、各因素影响地价修正幅度的计算
1. 以各类用途的地价区段基准地价的上限、下限，与地价区段基准地价的平均值相减，再除以地价区段基准地价平均值，得到上调或下调幅度的最高值。
上调幅度的计算公式为：
F1=
/
×100%
下调幅度的计算公式为：
F2=
/
×100%
式中，F1：地价区段基准地价上调最大幅度，F2：地价区段基准地价下调最大幅度，Feb：地价区段基准地价，Fnh：地价区段基准地价变幅高限，Fnl：地价区段基准地价变幅低限。
2. 以各影响因素的权重值乘上调或下调幅度最高值可得因素的修正幅度，计算公式：F1i=F1Wi ，F2i=F2Wi。
式中，F1i：某影响因素的上调幅度，Wi为影响因素的权重。
二、地价区段基准地价修正系数表及其说明表编制
1. 以地价区段基准地价为一般水平，其修正系数为零，以某因素上调幅度F1i为优级水平的修正系数，在一般水平和优级水平之间，内插条件较优的修正系数，取Fli/2。同时，以某因素下调幅度F2i为劣级水平的修正系数，在一般水平与劣级水平之间，内插条件较劣的修正系数，取F2i/2。按优、较优、一般、较劣、劣编制各类用途宗地地价修正系数表。
2. 分析各地价区段土地利用状况及各类用地特征，根据上述选择的宗地地价影响因素，确定地价区段各因素的优、较优、一般、较劣、劣的分级指标，编制修正系数说明表。并选择一些典型估价样点对之进行验证调整。
第三节 地价区段基准地价修正体系的建立
一、地价区段基准地价评估宗地地价修正体系的主要内容
地价区段基准地价评估宗地地价修正体系的主要内容包括：期日修正、土地开发程度差异修正、使用年期修正、容积率修正、宗地地价影响因素修正。
1. 期日修正
根据待估宗地评估基准日，利用地价指数成果，按本次评估基期2011年1月1日进行期日修正。
2. 土地开发程度差异修正
根据待估宗地评估设定的土地开发水平，对照待估宗地所在地价区段设定的平均开发水平，进行土地开发程度的修正。
3. 使用年期修正
根据待估宗地评估设定的使用年期，利用各类用途土地还原利率，分别测算待估宗地使用年期修正指数和法定最高使用年期修正指数，采用两者之比进行使用年期修正。
4. 容积率修正
利用本次市场交易样点的数据建立容积率与容积率修正系数回归模型测算容积率修正系数。分别求取待估宗地评估设定的容积率修正系数和待估宗地所在地价区段设定的平均容积率的修正系数，采用两者之比进行容积率修正。
5. 宗地地价影响因素修正
按地价区段基准地价修正系数表所列因素调查待估宗地的实际情况，根据调查宗地的因素状况，由地价区段基准地价修正系数说明表确定各因素的等级水平，在地价区段基准地价修正系数表中查取相应的修正系数，并按下式测算宗地地价影响因素修正系数。
K=1+
式中：K—宗地地价影响因素修正系数，ri—各因素的修正系数，n—影响因素个数。
二、地价区段基准地价修正体系的建立
由于影响各类用途宗地地价的因素不尽相同，因此要按各类用地分别建立宗地地价修正体系。
1. 商业用地地价区段基准地价评估宗地地价修正体系
商业用地类型地价修正体系除本节所指的修正外，还包括深度修正、宽度修正、拐角修正等。
（1）深度修正、宽度修正
依据待估宗地临街深度、临街宽度，对照待估宗地所在的商业路线区段设定的深度修正系数表和宽度修正系数表分别进行深度修正、宽度修正。
（2）拐角修正
根据待估宗地所临拐角类型，对照商业路线区段街角地修正系数表进行拐角修正。
（3）商业用地楼层修正
根据估价对象所在楼层，对照商业用地地价楼层分配率表进行商业用地楼层修正。
2. 住宅用地地价区段基准地价评估宗地地价修正体系
住宅用地宗地地价修正体系除本节所指的修正外，还包括楼层修正等。楼层修正根据估价对象所在楼层，对照住宅用地地价楼层分配率表进行住宅用地楼层修正。
3 工业用地地价区段基准地价评估宗地地价修正体系。
工业用地宗地地价修正体系主要包括期日修正、土地开发程度差异修正、使用年期修正以及宗地地价影响因素修正等。
4. 用途地价修正系数
（1）商业、住宅和工业用地细分用途修正系数
以上建立的地价修正体系均以普通商业、住宅和工业用地三种常用的土地用途为基准，但在具体的土地管理过程中经常会遇到一些特殊的商业、住宅和工业用地的宗地地价高于或低于普通的商业、住宅和工业用地的情况，如土地用途同属于商业用地，但办公用地的地价就明显低于普通商业用地，工业用地中的物流用地地价一般也高于普通的工矿仓储用地。针对近年来泗阳县土地出让中的部分典型案例进行了分析，并参考国内一些城市的用途修正系数，确定了细分用途的商业、住宅和工业用地修正系数，见表8-4。
（2）公共管理与公共服务用地、交通运输用地用途修正系数
为了便于成果的操作和应用，结合城市土地管理的实际情况，对近年来在土地出让中逐步出现的公共管理与公共服务用地、交通运输用地等进行了考虑，但该类用途的成交案例很少，其评估基准和用途修正系数的确定采用了典型调查和与该类用途具有一定的替代关系或者价格水平、经营风险相近的土地用途的基准地价比对的方法，在商业、住宅和工业用地三种基准地价的基础上，根据近年来泗阳县部分特殊用地土地出让、转让案例的分析，结合专家咨询，并参考国内一些城市的用途修正系数。确定了针对公共管理与公共服务用地、交通运输用地的基准地价用途修正系数，见表8-4。
表8-4 2010年度基准地价用途修正系数表
用途名称
主要用地类型
修正基准
修正系数
商服用地
（05）
星级以上宾馆、酒店、度假村
商业用地基准地价
其他商业用地
住宅用地
（07）
普通住宅用地
住宅用地基准地价
写字楼、商业性办公场所
工矿仓储用地（06）
物流用地、科研用地
工业用地基准地价
其他工矿仓储用地
公共管理与公共服务用地（08）
公园与绿地
工业用地基准地价
公共设施用地
其他公共管理与公共服务用地
住宅用地基准地价
交通运输用地（10）
铁路用地、公路用地、街巷用地、机场用地、港口码头用地、管道运输用地等
工业用地基准地价
第九章 成果应用建议
第一节 成果说明
一、主要成果
本次调查区基准地价更新工作所完成的成果主要包括四个方面，即地价区段成果、基准地价成果、土地级别成果和地价动态监测体系更新成果。
1. 地价区段成果
本次工作对调查区土地进行了商业、住宅、工业用地地价区段调整，形成的土地区段成果有：
（1）地价区段分布图；
（2）地价区段登记表；
（3）地价区段描述表。
2. 地价区段基准地价成果
（1）商业、住宅、工业用地地价区段基准地价；
（2）地价区段基准地价评估宗地地价修正系数及其说明表；
（3）商业、住宅、工业用地地价区段基准地价图。
3. 土地级别成果
（1）商业、住宅和工业用地土地级别图；
（2）商业、住宅和工业用地级别基准地价。
4. 地价动态监测体系更新成果
（1）地价监测点资料；
（2）地价指数成果；
（3）地价监测点分布图；
（4）地价动态监测体系更新报告。
二、成果基本内容
1. 基准地价是各地价区段或土地级别内，在评估基准日和现状平均土地开发程度及平均容积率下，同一用途的出让土地使用权的平均价格。
（1）基准地价评估基准日为2011年1月1日。
（2）土地使用年期按法定最高出让年限设定，即商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。
（3）根据评估范围内同一用途现状平均土地开发程度或2/3以上面积已经达到的宗地红线外基础设施平均水平、宗地红线内“场地平整”设定土地开发水平。其中，“六通一平”指宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯，宗地红线内场地平整。“五通一平”指宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红线内场地平整。
（4）容积率为地价区段或土地级别的现状平均容积率。
（5）基准地价土地用途划分为商业、住宅和工业三大类。考虑到基准地价的实际操作和应用，将三类用地进行了细分，并编制了三类用地用途细分的地价修正系数表，同时还编制了公共管理与公共服务用地、交通运输用地的基准地价用途修正系数表。具体详见城市基准地价用途修正系数表。
2. 基准地价构成。基准地价包括土地取得费、土地开发费、利息、利润和土地增值收益。
3. 地价区段基准地价评估宗地地价修正体系。包括：期日修正、土地开发程度差异修正、使用年期修正、容积率修正、宗地地价影响因素修正等。
4. 监测点地价分为现状条件下的评估地价和设定内涵条件下的评估地价两类。其中，现状条件下的评估地价是指在宗地外基础设施及宗地内场地平整的开发水平，宗地实际容积率的条件下，使用年期为剩余土地使用年期的国有土地使用权价格。设定内涵条件下的评估地价是指地价区段设定的在宗地外基础设施及宗地内场地平整的开发水平，地价区段平均容积率的条件下，使用年期为某一用途法定最高出让年期的国有出让土地使用权价格。其评估基准日为2010年12月31日。
5. 地价指数以对应城市内部区域的地价水平值为基础计算。按照基数不同分为定基地价指数和环比地价指数。其中，定基地价指数等于某一用途某年（季）度地价水平值与固定基期地价水平值的比率。环比地价指数等于某一用途某年（季）度地价水平值与上年（季）度地价水平值的比率。
三、注意事项
1. 本项成果仅为土地质量的评定结果，而城市拆迁改造需要考虑多方面的因素，因此建议土地级别成果不应作为城市拆迁改造区段划分的依据，同样基准地价不应作为城市拆迁改造中拆迁补偿价格确定的依据。
2. 土地市场在深度调整时，地价水平起伏较大，不宜采用基准地价修正系数法评估宗地地价。
3. 城市基准地价是随社会经济发展变化的，将根据变化情况及时调整。
第二节 成果应用说明
一、地价区段成果的应用说明
地价区段成果主要指地价区段分布图，在宗地评估和调整用地结构方面有着现实的应用意义。
1. 地价区段成果的应用：地价区段成果在优化城市土地利用结构，促使各类土地达到最佳经济收益状态有着特殊的意义。在进行城市总体规划调整过程中可充分考虑地价区段的空间分布现状。
2. 成果应用时效性：地价区段划分是依据现状为主的原则，即地价区段综合反映了调查区内部现状条件下不同用地类型的空间分布差异和质量分布差异。随着城市的发展，商服业进一步集聚与繁华，基础设施进一步完善，地价区段成果应随城市的发展而进行调整变更，以适应城市日益发展变化的新情况。
二、基准地价成果的应用说明
1. 基准地价的说明：本次评估的基准地价是指在目前土地开发现状条件为设定土地开发条件的前提下，各地价区段土地使用权法定最高出让年期的平均价格。土地取得费、宗地红线外土地开发费和宗地红线内土地平整费、利息、利润和土地增值收益的平均标准已在基准地价中得到体现。基准地价的显著特点就是反映城市内不同区域土地收益的平均水平，并将一定期限土地使用价值以货币形式反映出来，从而为土地使用权的合理出让、出租、转让或作价出资以及政府管理和调控地价提供指导依据。基准地价并不代表每宗地的具体价格，而代表了某一区域（土地级别或地价区段）平均地价，它显示了不同级别、不同地价区段的一般价格水平。在宗地地价评估过程中，可采用基准地价系数修正法进行评估，为此我们专门建立了宗地地价的修正体系。
2. 应用基准地价成果的说明：本次的基准地价成果是以区段基准地价为核心的基准地价体系，因此在具体应用时应以区段基准地价为基础，对具体宗地地价进行修正，而土地级别和基准地价成果只是作为政府掌握地价水平的参考。
3. 成果应用时效性说明：基准地价是依据地价动态监测点和土地市场现状为基础评估的。由于基准地价受到土地供需关系（如土地利用规划、土地供应计划）、经济发展水平、地价指数等多方面影响，基准地价评估成果动态变化较大，因此，基准地价应根据土地市场状况，应用地价动态监测体系随时调整。
三、城市地价动态监测体系成果的应用说明
1. 应用城市地价动态监测体系成果的说明：建立了调查区地价动态监测体系后，应根据省国土资源厅的要求，按季度对地价监测点的土地利用情况和交易情况进行监测和维护，并根据《城市地价动态监测技术规范》和《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范》的要求按季度对地价监测点的资料进行采集、整理、汇总和保管，并按规定上报，为实行地价动态监测提供依据。在此基础上，利用地价监测资料进行基准地价更新、地价预测预警、地价指数编制、地价信息发布、地价辅助决策等，提高城市地价管理效率。
2. 成果应用时效性说明：建立城市地价动态监测体系的目的之一是实现城市地价的动态监测，了解和掌握城市以及全国地价水平和地价动态分布规律，因此，其时效性很强。根据《城市地价动态监测技术规范》和《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范》的规定，城市地价监测资料应按季度进行。最新调查区地价动态监测体系中地价动态监测资料的基准日期为2010年12月31日，并对地价状况进行了动态监测，编制了地价监测成果，成果应用过程中应注意其成果的基准日，以后的地价动态监测工作应在此基础上按季度完成。
第三节 成果在宗地地价评估中的应用
一、应用基准地价系数修正法评估宗地地价的主要流程
利用基准地价可以采用基准地价系数修正法进行宗地地价评估。基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对地价区段基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。
1. 收集有关基准地价资料，包括基准地价地价区段图及其文字说明、基准地价表、基准地价评估宗地地价修正系数表及说明表等。
2. 确定待估宗地所在地价区段的同类用途基准地价。
3. 分析待估宗地的地价影响因素，依据宗地地价修正系数说明表和修正系数表计算待估宗地的综合修正系数。
4. 进行期日修正、年期修正、容积率修正、开发水平修正等其他修正。
5. 测算待估宗地地价。
二、宗地地价的计算公式
根据基准地价测算的宗地地价可分为宗地楼面地价和宗地地面地价两种类型。
1. 商业用地地价评估
（1）对于位于商业路线的宗地地价计算公式为：
宗地楼面地价＝（适用的基准地价<楼面地价>×期日修正系数×综合修正系数×临街深度修正系数×临街宽度修正系数×其他因素修正系数±开发水平差异修正）×年期修正系数。
宗地地面地价＝（适用的基准地价<地面地价>×期日修正系数×综合修正系数×临街深度修正系数×临街宽度修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数±开发水平差异修正）×年期修正系数。
（2）对于位于商业片区的宗地地价计算公式为：
宗地楼面地价＝（适用的基准地价<楼面地价>×期日修正系数×综合修正系数×其他因素修正系数±开发水平差异修正）×年期修正系数。
宗地地面地价＝（适用的基准地价<地面地价>×期日修正系数×综合修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数±开发水平差异修正）×年期修正系数。
2. 住宅用地地价评估
宗地地价计算公式为：
宗地楼面地价＝（适用的基准地价<楼面地价>×期日修正系数×综合修正系数×其他因素修正系数±开发水平差异修正）×年期修正系数。
宗地地面地价＝（适用的基准地价<地面地价>×期日修正系数×综合修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数±开发水平差异修正）×年期修正系数。
3. 工业用地地价评估
宗地地价计算公式为：
地价＝（适用的基准地价×期日修正系数×综合修正系数±开发水平差异修正）×年期修正系数。
三、宗地地价评估中有关参数的选取
1. 期日修正系数的确定
期日修正系数＝宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数
2. 年期修正系数的确定
年期修正系数＝[
]÷[
]
式中：r—土地还原率；n—剩余使用年期；m—土地使用权出让法定最高年期。
3. 容积率修正系数的确定
按照城市规划管理部门给定的宗地容积率（R），查相应的《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。
当R1< R< R2时其修正系数可用下列公式求取。
X=X1+(X2-X1)×(R-R1)/(R2-R1)
其中：X为所需求出的容积率修正系数；R为X对应的容积率；R1、R2为容积率修正系数表中所列的容积率；X1、X2为R1、R2所对应的容积率修正系数。
对于不同容积率之间的修正系数，用下列公式求取。
X= X2/ X1
其中：X为R1、R2之间的容积率修正系数；X1、X2为R1、R2所对应的容积率修正系数。
4. 综合修正系数的确定
综合修正系数是指除期日、容积率、年期、用途、土地开发程度之外的其他地价影响因素的修正系数。参照《宗地地价修正系数表及说明表》，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，使用下列公式测算综合修正系数。
K=1+
式中：K—综合修正系数，ki—各因素的修正系数，n—影响因素个数。
5. 其他情况修正
对于具体宗地价格的测算，还需根据具体情况进行修正。例如待估宗地土地开发程度与地价区段设定土地开发程度不一致时，还需进行开发程度修正。
四、宗地地价评估特殊情况处理
对于位于地价区段之外的宗地地价评估，可进行如下处理。
1. 参照邻近位于同一市场供需圈中区位条件和地价水平接近的地价区段基准地价成果，按照上述流程进行评估，并进行适当的区位修正。
2. 参照邻近位于同一市场供需圈中区位条件和地价水平接近的地价区段内地价监测点成果，视地价监测点为比较案例，运用市场比较法进行评估。
3. 对于位于商业路线里地的宗地地价评估，根据典型市场调查和参考其他地区的经验，我们认为可参照商业路线价的40%再按照上述流程进行评估。
五、土地用途的地价修正
以《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）为依据，根据泗阳县土地出让的实际情况和专家咨询，再结合国内其他城市确定的土地用途修正系数，确定了泗阳县城市基准地价按照用途细分和公共管理与公共服务用地和交通运输用地的地价修正系数，见第八章第三节 表8-4。
第四节 地价管理政策建议
1、 通过整体联动推进二次开发，提高土地利用效率
在盘活现有建设用地过程中，通过产业用地二次开发机制，不断提高项目建设使用存量土地的比例。二次开发的实质是对现有用地的重新整合，可通过增资扩股、盘活低效、迁厂回购、挖掘增量、处置圈地等办法整合工业用地，促进产业用地的二次开发。其中，对征而不用的土地，督促企业限期建设；对用而不足的土地，严格执行国家规定的建设用地定额标准，鼓励企业提高土地容积率，提高土地投资强度；对破产、倒闭企业等空闲土地，通过盘活低效、迁厂回购等方式进行充分利用；对闲置土地，严格按照法律规定进行查处，直至收回土地重新利用。与此同时，研究制订鼓励盘活存量建设用地的政策措施，凡是节约集约程度高、使用存量土地力度大的地区，在用地计划上给予适当倾斜。要促使企业参与到产业用地的二次开发中来，还须完善产业规划，建立奖惩激励机制，同时加强各部门的整体联动。最终通过二次开发，提高土地容积率，进而提高土地利用效率，实现土地利用的最大效益。
2、 增强土地市场调控能力，提高地价动态监测水平
不断增强土地市场调控能力。随着南通区位优势的放大，加强对房地产市场发展的深入研究，继续坚持“以计划为先导、以储备为手段、以市场为载体、以地价为杠杆”的土地资产管理思路，努力把握市场发展规律，合理确定土地推出的节奏、数量、结构和区位。实施对储备地块的适度开发，根据市场供需平衡，分批次投放市场，有效调控房地产市场。为促进城区房地产市场平稳健康发展，要加大保障性用地的供应力度，对于保障性住房用地要优先供应。通过用地计划指标优先，前期开发优先。供地优先以及资金保障优先等，确保保障性住房用地按时有效供应。进一步提高对南通各区域地价的动态监测水平，随时掌握地价的动态变化情况，建立动态的土地价格预警机制，及时根据地价波动情况制定对策，防止地价水平的过度涨跌。
3、 统筹城乡土地利用，服务南通跨越发展
统筹城乡土地利用，有利于实现城乡联动，互动共进，协调发展，融合发展。统筹城乡土地利用，首先要以规划为龙头，统筹城乡空间布局。正确处理城乡用地矛盾，必须规划先行，用科学的规划指导城乡土地的合理利用。其次，以落实最严格的耕地保护制度为根本，牢牢守住红线。把保护耕地融于城乡统筹发展中。通过一系列新办法、新措施有力促进和推动了耕地和基本农田保护长效管理，巩固了耕地和基本农田保护成果。再次，以新农村建设为抓手，有序助推城乡统筹发展。一是稳步实施“万顷良田建设工程”。二是稳步开展城乡建设用地增减挂钩试点。实施城乡建设用地增减挂钩政策，是新形势下优化城乡用地结构和布局的有效手段和重要途径。三是全力推进部省投资土地开发整理项目实施。土地开发整理是建设社会主义新农村和实现统筹城乡发展的重要手段。四是积极推进完善失地农民保障。
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确定地价动态监测点价格
编制地价动态监测和基准地价更新报告
地价动态监测数据采集
地价监测点数据
确定区段基准地价、
级别基准地价
土地交易样点数据
基准地价更新成果、
城市地价动态监测成果
市地价评议小组评议、平衡
确定监测范围、调整地价区段
房屋交易样点数据
确定各类地价指数
城市一般资料
地价动态监测点复核、补设和更新
面积加权平均法
地价动态监测点宗地评估
测算区段平均地价
测算地价区段地价指数、
级别地价指数
测算城市分用途地价指数
测算城市综合地价指数
面积加权平均法
区段级别调整
测算级别平均地价
编制地价动态监测和基准地价成果图
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调整框的宽度可更改段落宽度。框的高度根据文本自动调整。�
前期准备
房地产市场调查
相关社会经济数据调查
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成果编制
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季度、年度地价动态监测
成果公布
地价区段基准地价更新
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城镇地价图集
土地级别调整与基准地价更新
