目录
1 市场法综述
2 不动产（房地产）评估
3 机器设备评估
4 无形资产评估
市场法,也叫现行市价法或市场比较法,是指利用市场上同样的或类似
资产的近期交易价格,经过直接比较或模拟调整分析以估测资产价值的各
种评估技术方法的总称。
《资产评估操作规范意见》中对“现行市价法”的定义是:“现行市价法
是指在市场上选择若干个相同或相似的资产作为参照物,针对各项价值影
响因素,将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整,再综合
分析各项调整结果,确定被评估资产的评估值的一种资产评估方法。”
第一部分：市场法综述
注意三个层面
原理简单、易于理解和掌握。
能够客观反映资产目前的市场情况，其评
估的参数、指标直接从市场取得，评估值更
能反映市场现实价格，更能反映市场价格变
动趋势；
评估结果易于被各方面接受和理解。
优
点
缺
点
市场环境要求严格（公开活跃的市场为基础）
主观因素影响，结果准确性不确定
适用范围有局限（适用于以资产价值为基础的
资产，不适用于专业机器设备和大部分无形资产，
以及受地区、环境等严格限制的一些资产评估）
第一部分：市场法综述
应用前提条件：
1. 评估的资产要具有一个充分活跃、公开的市场
市场越活跃,交易越公平,市场法的结论就越精确
2. 要能找到若干交易案例
案例数目要保持合理，案例要具有可比性
3. 调整因素要明确且尽可能量化
第一部分：市场法综述
1 房地产概述
2 房地产评估特点
3 房地产的市场法评估
房地产评估
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离
的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点，即
位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。
可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。
房地产概述
专业性
技术性
复杂性
科学、艺术和经验三者的结合
房地产评估特点
房地产的市场法评估
房地产的市场法评估就是通过与近期交易的类似房地产比较，并对一系列因
素进行修正，而得到被估房地产在评估基准日的市场状态下的价值水平。这
些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、个别因素以及房地产状况因素
等几类。
基本计算公式：
P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年期修正系数
P为被评估房地产价值
P’为可比交易实例价格
A为交易状况修正系数
=正常交易情况指数（100）/可比实例交易情况指数
B为交易日期修正系数
=评估基准日价格指数/可比实例交易时点的价格指数（100）
C为区域因素修正系数
=被估对象所处区域因素条件指数（100）/可比实例所处区域因素
D为个别因素修正系数
=被估对象个别因素条件指数（100）/可比实例个别因素条件指数
房地产的市场法评估一般步骤
1 收集交易资料
2 确定可比交易案例
3 因素修正
4 确定评估值
交易情况修正
交易日期修正
区域因素修正
个别因素修正
容积率修正
土地使用年期修正
某宗房地产交易日期是2009年3月，根据资料显示，该地
区此类房地产从2008年1月至2009年5月每月下降1%，随
后又每月反涨3%至今，求评估基准日为2010年2月底的交
易日期修正系数。
B=(1-1%)3X（1+3%）9=
假设甲、乙、丙都是商业用地，对被评估地块甲的区域修正如下：
区域因素 被评估地块甲 参照实例乙 参照实例丙
商圈繁荣程度 25 24 29
道路通达程度 20 21 22
交通管制 10 9 10
交通流量 10 9 11
商业区中和环境 20 17 20
自然条件 7 7 9
规划因素 8 7 8
总分值 100 94 109
甲参照地块乙、丙的区域因素修正率分别为：
乙的区域因素修正率=100÷94×100%=%
丙的区域因素修正率=100÷109×100%=%
容积率=建筑面积/用地面积
容积率修正系数=被估宗地的容积率修正系数/可比实例的容积率修正系数
假设甲、乙、丙的容积率分别为、、，查阅该城市《容积率修
正系数表》如下：
容积
率
修正
系数
甲对乙的容积率修正系数=÷=%
乙对丙的容积率修正系数=÷=150%
不动产评估案例
1 类似评估对象表
2 比较因素表
3 比较因素条件指数表
4 比较因素指数修正表
4
4
6
5 修正结果表
剩余年限修正表
周边同类物业 物业状况 售价
(元/平方米)
国际大厦
（西大街南段）6层
底商19层，总建筑面积
60000平方米，外墙铝合
金蓝色玻璃，局部花岗岩
干挂，4部高速客梯
6205
商祺商务中心
（北大街南段）3至12层
地上12层，总建筑面积
9958平方米，外墙陶瓷
饰面砖，2部日本富士达
客梯，网络布线
5460
远大商城
（西大街尾段）3至9层
地上9层，总建筑面积
27246平方米，外墙铝合
金玻璃幕墙，局部花岗岩，
3部西班牙熬用达客梯，
远大中央空调
5800
待估不动产 案例A 案例B 案例C
区
域
因
素
交易均价 待估 6105 5460 5800
所处位置 12街111号 北大街南段 北大街南段 西大街尾段
交通条件 通达便捷 通达便捷 通达便捷 通达便捷
繁华程度 中央商务区 中央商务区 中央商务区 中央商务区
公设状况 完善 完善 完善 完善
个
别
因
素
结构形式 框架 框架剪力墙 框架 框架
外装状况 进口光面磁盘 铝合金玻璃幕墙 陶瓷饰面砖 铝合金玻璃幕墙
内装状况 三星级标准 普通装修 普通装修 普通装修
设备设施 Ba baba…. Bababa… …… ……
层高 米 米 米 3米
投用时间 1991年 1999年 2000年 1998年
物业水平 自备供热 城市供热 城市供热 城市供热
剩余年限 3 36 47 46
容积率
待估不动产 案例A 案例B 案例C
功能用途 商业 商办 商办 商办
交易状况 正常 正常 正常 正常
交易日期 待估基准日 近期 近期 近期
待估不动产 案例A 案例B 案例C
区
域
因
素
交易均价 待估 6105 5460 5800
所处位置 100 100 98 100
交通条件 100 100 100 100
繁华程度 100 98 98 100
公设状况 100 100 100 100
个
别
因
素
结构形式 100 102 100 100
外装状况 100 108 102 101
内装状况 100 98 98 98
设备设施 100 95 94 95
层高 100
投用时间 100 126 127 124
物业水平 100 1000 100 100
容积率 100
待估不动产 案例A 案例B 案例C
区
域
因
素
交易均价 待估 6105 5460 5800
所处位置 100/100 100/100 100/98 100/100
交通条件 100/100 100/100 100/100 100/100
繁华程度 100/100 100/98 100/98 100/100
公设状况 100/100 100/100 100/100 100/100
个
别
因
素
结构形式 100/100 100/102 100/100 100/100
外装状况 100/100 100/108 100/102 100/101
内装状况 100/100 100/98 100/98 100/98
设备设施 100/100 100/95 100/994 100/95
层高 100/100 100/ 100/ 100/
投用时间 100/100 100/126 100/127 100/124
物业水平 100/100 100/100 100/100 100/100
容积率 100/100 100/ 100/ 100/
序号 交易价格
（元/平方米）
区域因素修正 个别因素修正 比准价格
（元/平方米）
A 6105
B 5460
C 5800 0。9588
案例 比准价格 修正系数 比准价格
A
B
C
平均价格
y是该地使用年期修正系数；
r是土地资本化率；
m是被估地可使用年期；
n是该用途土地法定最高出让年期
1 固定资产
2 机器设备概述
3 机器设备（评估）特点
4 市场法评估机器设备
机器设备评估
一、固定资产的界定与确认
（一）固定资产的界定
固定资产，是指同时具有以下特征的有形资产：
■为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有
■使用寿命超过一个会计年度。
交通工具
机器、设备
房屋、建筑物
固
定
资
产
机器设备定义
机器设备是用来为所有者提供收益
的、不动产以外的有形资产。
主要特征：
固定资产、动产、
有形资产
机器设备特点
1、单位价值大、使用寿命长
2、价值补偿与实物更新不一致
3、涉及专业门类多，工程技术性强
机器设备评估特点
1、以技术检测为基础
2、存在情况/使用情况影响评估价值
3、一起评估与单独评估
（一）适用范围和前提条件
1、需要一个充分活跃的机器设备交易市场
2、与被评估设备相同或相类似的参照物设备能够找到
（二）评估步骤
1、收集有关机器设备交易的资料
2、选择可供比较的交易实例作为参照物
3、量化和调整交易情况的差异
4、逐次量化和调整品牌方面、功能方面、新旧程度方面、交
易日期的差异
5、确定被评估机器设备的评估值
市场途径评估
机器设备评估 案例分析
企业2001年5月1日购入挖掘机一台，评估人员准备
对该挖掘机2006年6月1日的价值进行评估。通过对
该设备考察，以及对市场同类设备交易情况的了解，
选择了二个与被评估设备相类似的近期成交的设备
作为参照物，参照物与被评估设备的有关资料如下
表所示：
5/31/2022
序
号
经济技术参数 计量
单位
参照物A 参照物B 被评估对
象
1 交易价格 元 600000 700000
2 销售条件 公开
市场
公开
市场
公开
市场
3 交易时间 2005年12
月1日
2006年3
月1日
4 生产能力 立方
米/年
50000 70000 60000
5 已使用年限 年 8 8 8
6 尚可使用年限 年 12 12 12
7 成新率 % 60 70 70
5/31/2022
另据调查：评估基准日前一年来，每个月同类设备价格变化情况是每月平均上
升1%左右；设备的生产能力与其市场售价呈正比例关系。
试用市场途径评估该挖掘机在2006年6月1日的价值。
（1）交易时间因素分析与量化：
（2）功能因素的分析与量化：
（3）成新率因素差异量化：
（4）调整差异：
参照物A：600000×××＝892944（元），
参照物B：700000×××1＝617897（元）
（5）采用算术平均法求取评估值：
（892944＋617897）/2＝（元）
参照物A：106/100＝，
参照物B：103/100＝
参照物A：60000/50000＝，
参照物B：60000/70000＝
参照物A：70%/60%＝＝，
参照物B：70%/70%＝1
1 无形资产市场法的适用范围和前提
2 无形资产市场法的步骤
3 无形资产市场法的应用和注意事项
4 无形资产市场法的评价
无形资产评估
第四部分：无形资产评估
应用前提：
1 有一个充分发育 活跃的无形资产市场
2 参照物及其与被评估无形资产可比较的指标 ，技术参数等
资料是可收集到的
除此之外，参照物的成交时间要尽量接近于评估基准日；
参照物的计价标准要与评估对象的计价标准相同或接近，
即同为重置价格或收益现值。
2022/5/31
第四部分：无形资产评估
两步法： 第一步：筛选是指在市场上寻找与待估无形资产相
同或相似的参照无形资产交易；
第二步：调整是指通过比较待估无形资产和参照无
形资产来确定调整系数，从而得到待估无形资产的
准确价值。
第四部分：无形资产评估
市场法的应用公式
评估值 = 参照无形资产价格 × 功能系数 × 调整系数
其中功能系数是由被评估无形资产与参照物功能差异而定，调整系
数由被评估无形资产与参照物的成交时间 成交地点及市场寿命周期
等因素决定
第四部分：无形资产评估
应注意的问题：
(一)具有合理比较基础的类似的无形资产;
(二)收集类似的无形资产交易的市场信息是为横向比较提供依据，而
收集被评估无形资产以往的交易信息则是为纵向比较提供依据;
(三)作为市场法应用基础的价格信息应满足相关、合理、可靠和有效
的要求;
(四)无论是横向比较，还是纵向比较，参照物与被评估无形资产会因
时间、空间和条件的变化而产生差异，应该对此做出言之有理、持之有据
的调整。
第四部分：无形资产评估
优点：客观反映无形资产目前的市
场情况，其评估的参数、指标直接从
市场获得，评估值更能反映市场现实
价格。
缺点：我国无形资产的交易市场还
很不活跃 ，另外，无形资产因其独一
无二的特点造成在相同性资产的参照
上往往相关性不是很高或者说极低。
这些都制约了相关或相似无形资产交
易数据的不完善以及历史信息的不可
比性。
交易情况修正：进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所
造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。
（如有利害人之间的交易；急于出售或急于购买的交易。
交易期日修正：由于可比实例的成交日期与估价时点通常不同，房地产市场状
况可能发生了变化，以至于即使两宗完全相同的房地产，在这两个不同时间的交易
价格也会不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的
价格。
采用环比价格指数进行修正的公式是：
可比实例在估价时点的价格＝可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一
时期的价格指数×再下一时期的价格指数×……×估价时点时的价格指数
估价对象市场价格=参照物交易价格×交易情况修正系数×交易期日 修正系
数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
三个比较实例
实例A:市经济技术开发区商务新区S322道路旁，宗地面积：㎡,
土地用途为商业，容积率：,土地使用权年期40年,2007年8月挂牌取得，
成交价格：3697元/㎡。
实例B:市中心城区燕泉路，宗地面积㎡,土地用途为商业,容积率：
土地使用权年期40年,2008年3月挂牌取得，成交价格：3865元/㎡。
实例C:市五岭广场文化中心日月路，宗地面积：㎡，土地用途
为商业，土地使用权年期40，容积率,2008年6月挂牌取得，成交价格
3773元/㎡。
估价项目与比较
案例
比较因素
估价项目
比较实例
A B C
交 易 时 间 2008年8月 2008年7月 2008年3月 2008年6月
交 易 方 式 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌
交 易 情 况 正常 正常 正常 正常
土 地 用 途 商业 商业 商业 商业
土 地 级 别 商服用地IV级 商服用地IV级 商服用地IV级 商服用地IV级
土地使 用年限 40 40 40 40
区域因素
商服中心级别 区级商服 区级商服 区级商服 区级商服
距市服中心距离 5㎞ ㎞ ㎞ ㎞
道路状况 混合主干道 混合主干道 生活主干道 生活主干道
距火车站距离 2㎞ 2㎞ 3㎞ ㎞
路 网 密 度 ㎞/㎡ ㎞/㎡ ㎞/㎡ ㎞/㎡
距市中心距离 6㎞ 6㎞ ㎞ ㎞
生活设施完善度 不完善 不完善 完善 完善
公用设施完善度 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平
环 境 质 量 无污染 无污染 基本无污染 基本无污染
个别因素
临 街 状 况 一面临街 一面临街 一面临街 一面临街
容 积 率
宗 地 面 积 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
宗 地 形 状 规则 规则 不规则 较规则
宗 地 地 质 20T/㎡ 20T/㎡ 18T/㎡ 25T/㎡
宗 地 地 势 坡度4% 坡度5% 坡度10% 坡度3%
规划条件限制 无规划限制 无规划限制 有规划限制 有规划限制
估价项目与比较
案例
比较因素
估价项目 实例A 实例B 实例C
交 易 时 间 100 100 100 100
交 易 情 况 100 100 100 100
土 地 用 途 100 100 100 100
土 地 使 用 年 限 100 100 100 100
土 地 级 别 100 100 100 100
比 较 因 素 权 重 估价项目 实例A 实例B 实例C
商服中心级别 100 100 100 100
距市服中心距离 100 100 102
道 路 状 况 100 100 96 96
距火车站距离 100 100 99
距市中心距离 100 100 103
路 网 密 度 100 100 100 100
生活设施完善 100 100
公用设施完善 100 100 100 100
环 境 质 量 100 100 98 98
合 计 1 100 100
比 较 因 素 权 重 估价项目 实例A 实例B 实例C
临 街 状 况 100 100 100 100
容 积 率 100 100
宗 地 面 积 100 100 100 100
宗 地 形 状 100 100 98 99
宗 地 地 质 100 100 99 101
地 势 坡 度 100 100 100
规 划 限 制 100 100 98 98
合 计 1 100 100
比 较 因 素 实例A 实例B 实例C
交 易 时 间 100/100 100/100 100/100
交 易 情 况 100/100 100/100 100/100
土 地 用 途 100/100 100/100 100/100
土地使 用年限 100/100 100/100 100/100
土 地 级 别 100/100 100/100 100/100
区 域 因 素 100/100 100/ 100/
个 别 因 素 100/100 100/ 100/
修 正 数
估价对象评估价值=参照物交易价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区
域因素修正系数×个别因素修正系数
市场法测算结果：
三个比较实例比准价格：
实例A比准价格=3697×=3697元/㎡，
实例B比准价格=3865×=元/㎡，
实例C比准价格=3773×=元/㎡。
估价对象评估价值=（3697++）/3=元/㎡。
