· 城乡统筹与农村改革· 黜 褐 第24卷第3期2014年5月 V
o1．24 No．3 May 2014
DOI：10．3969／j．issn．1674—8131．2014．03．01
重庆地票二级市=I[历硇开放与交易相制研究
马智利，陈 锋，马敏达
(重庆大学 建设管理与房地产学院，重庆 400030)
摘 要：地票作为权利价值凭证，具备可流动性；地票二级市场的开放 ，有利于地票市场的发展、交易体
系的完善以及地票持有者和需求者的利益保障，也符合我国土地制度改革的方向和 目标。近年来，重庆地
票交易量逐年扩大，交易均价稳步上升，质押规模也越来越大，基本具备了开放地票二级市场的条件。开放
地票二级市场，还需要进一步培育地票一级市场，控制不合理的市场炒作，完善有关法律法规，并建立有效
的交易信息平台和严格的监督制度。目前重庆可以先开放非证券化的地票二级市场，并积极为开放证券化
的地票二级 市场做准备。
关键词：地票制度；地票一级市场；地票二级市场；土地制度改革；非证券化二级市场；证券化二级市场；
地票交易机制
中图分类号：F321．1；F299．23 文献标志码：A 文章编号：1674．8131(2014)03．0001—07
一
、引言
2008年底 ，重庆市率先在全国建立了首个农村
土地交易所，地票交易制度正式在重庆实施。经过
5年多的运行，地票市场在农村土地流转探索、统一
城乡土地市场、保护耕地、增加农民财产性收入、提
高土地资源利用效率等方面起到了积极的作用(沈
萍，2010；段力 等，2011)，并得到了社会各界的认
可。目前，重庆地票交易一级市场发育基本成熟，
但是，由于政府对开放地票二级市场持谨慎态度，
地票交易市场体系的不完善使得地票价值不能充
分体现。同时，地票转让、退出渠道的缺乏也在一
定程度上影响了地票交易主体的利益和市场交易
的积极性(孙芬 等，2013)，这样就使得地票的流通
和效率受到了限制。
为了解决上述问题，“开放地票二级市场”被认
为是有效途径之一。目前，大多数专家认为重庆已
经具备开放地票二级市场的基本条件，现阶段应该
“有限制”地开放地票二级市场。孙芬等(2013)指
出在明确市场功能定位、完善市场调节和监管机制
的基础上，可逐步开放地票交易二级市场。王英等
(2011)认为为了保护地票持有人的权益，进一步完
善地票交易制度 ，应加快建立地票二级交易市场，
而且建立地票二级交易市场也有利于刺激一级市
收稿 日期：2014-01—02；修回日期：2014-03—08
基金项目：重庆市哲学社会科学规划研究项目(2010YBJJ23)“重庆市城市化进程中的宅基地确权和流转机制设计
研究”
作者简介：马智利(1963一 )，男(回族)，山东菏泽人；教授，博士生导师，在重庆大学建设管理与房地产学院任教，主要
从事房地产经济、房地产经营与管理研究。
陈锋(1989一 )，男，湖北荆州人；硕士研究生，在重庆大学建设管理与房地产学院学习，主要从事房地产经
营与管理研究 ；E—mail：501398154@qq．corn。
】
马智利，陈 锋，马敏达：重庆地票二级市场的开放-9交易机制研究
场的发展和挖掘地票的抵押功能和融资功能。黄
忠(2013)认为应该在完善地票生产机制的基础上，
进一步扩大交易范围，逐渐形成全国统一的地票交
易市场；并通过设立和规范地票二级交易市场，进
一 步扩大交易层次。高丹桂(2011)、王宜等(2013)
认为要加强地票交易市场的基础研究，健全地票落
地制度，探索建立多层次、全方位的地票市场体系，
先开放有限定条件的地票转让市场，待运行成熟且
规范完善后，再开放完全意义上的地票转让市场。
覃莉等(2012)认为现有的地票交易体系直接影响
了地票交易制度的实施，完善地票落地制度，可以
调整地票使用方向，开放地票交易二级市场。刘朝
旭等(2011)指出可以动态调控地票价格，建设地票
交易二级市场。周彬蕊等(2011)认为对于地票二
级市场的开发，需要综合诸多因素加以考虑，并恰
当地使用法律手段加以规制。
同时，据重庆农村土地交易所有关负责人披
露，目前有关部门正在积极研究地票流通问题(即
二级交易市场的建立)；而且从现在全国土地改革
的实践经验来看，比较有效的还是重庆市的地票交
易模式，重庆地票模式非常具有推广价值；农村土
地交易所还可以更多地延展地票之外的服务内容，
不仅要规范推进地票交易，还可以发展成为农村产
权综合交易市场(项纪，2013)。本文在已有研究的
基础上，基于重庆地票交易市场发展的现状，深人
论证开放地票二级市场的必要性和可行性，分析开
放地票二级市场要解决好的关键问题，进而从非证
券化市场和证券化市场两个层面构建重庆地票二
级市场交易的机制模型，并进一步分析地票二级市
场交易模型的各种路径，以拓展有关理论研究，为
我国地票市场发展和土地制度改革提供政策启示
和实践参考。
二、重庆地票交易现状分析
1．地票交易量逐年扩大
从 2008年底重庆农村土地交易所挂牌成立至
2013年底，土地交易所共举行地票交易会 32场，交
易地票 321宗，成交面积 17．95万亩，成交金额为
356．14亿元(详情见表 1)。由表 1可知，除 2012年
地票成交量有所下降外，重庆地票的交易量整体呈
稳步上升趋势。
表 1 2008--2013年重庆市地票交易情况
数据来源：根据重庆市农村土地交易所资料整理
2．地票交易均价逐年上升 3．地票质押规模越来越大
截止到2013年底，重庆市地票累计成交金额为
356．14亿元，地票的总体均价为 19．84万 亩。由
表1可知，地票每年交易均价总体呈上升趋势，但是
交易均价控制在 30万 亩的范围内，整个交易市
场价格总体稳定。
2
重庆农村土地交易所允许地票质押后，截止到
2011年底，共办理了16宗地票质押，共计地票总面
积206．7公顷，质押贷款4．1亿元，质押率达90．6％
(孙芬 等，2013)。由此可见，今后随着地票交易市
场越来越活跃，地票的质押规模也将逐年扩大。
马智利，陈 锋，马敏达：重庆地票二级市场的开放与交易机制研究
三、开放地票二级市场的必要性和可行性 完善
完整的地票交易市场应当是由一级市场和二
1．开放地票二级市场的必要性
(1)开放二级市场有利于地票市场的良好发展
重庆率先在全国实施了地票交易制度 ，在一定
程度上解决了城市建设用地不足的问题，同时也使
得农村土地利用率大大提高，各个参与主体都获得
了相应的利益，实现了帕累托改进。但是，如果地
票交易一级市场发展到一定程度后没有二级市场
的消化，地票交易市场很难发展壮大。地票二级市
场开放后 ，一方面可以对一级市场上发行的地票进
行有效的分配和转让，使其流通到更需要地票的个
人和企业 ，提高整体社会效率和福利；另一方面也
把竞争机制引入地票市场，使整个市场更具活力，
这无疑会对地票市场的发展起到良好的推动作用。
(2)开放二级市场有利于地票交易市场体系的
级市场组成的一个有序开放的市场体系(见图 1)。
一 级市场是通过农村土地交易所打包拍卖地票，二
级市场是地票持有者将地票转让给不同层次的地
票需求者。就地票的交易现状来看，地票交易市场
只开放了一级市场，处于不完全竞争状态：地票交
易的信息完全由重庆市政府控制，参与主体大部分
为国有企业 ，而中小企业参与比例较低(孙芬 等，
2013)。这样就使得市场对资源的配置能力大大降
低，资源得不到最有效的利用。同时，重庆市政府
规定竞拍到地票的企业和个人在两年之内必须使
地票落地，二级市场的缺位就造成一部分地票不能
落地，使得建设用地指标闲置。所以，开放地票二
级市场，不仅能完善地票交易市场体系，而且可以
使地票交易制度更加有效地实施。
打包柏壶 出 售
农村土地交易所 地票需求者c企业、政府单l 不同层次的 (代表农民) 位、个人 ) l 地票需求者
竞 拍
购 买
一 级市场
二级市场
图 1 地票一级市场和二级市场之间的关系图
(3)开放二级市场有利于保障地票持有者和需
求者的利益
对地票交易市场的调查显示，现有地票交易市
场不能满足地票持有者以下几个方面的需求：一是
在一级市场上竞拍到地票后两年内没有在城市中
找到合适的开发地块，需要把手中的地票转让；二
是将未用完的一部分地票转让出去①；三是退出地
票交易市场时转让手中的地票。同时，对地票需求
者的调查表明，其也希望开放地票二级市场：一方
面，地票一级市场交易过程相对 比较复杂，很多地
票需求者希望能在二级市场直接快速地获得地票；
另一方面，在一级市场上地票采取打包拍卖的方式
出售，打包面积偏大，只能满足一些大规模开发建
设的企业，不能满足中小企业的需求，中小企业希
望通过二级市场的地票转让满足 自身需求。实践
中，重庆地票质押规模的逐渐扩大，也说明地票交
易开放二级市场具有现实需求(付海涛 等，2012)。
2．开放地票二级市场的可行性
(1)地票作为权利价值凭证，具备可流动性
①例如，某企业在农村土地交易所竞拍到 1 000亩的地票，在实际过程中只是用了900亩，剩余的 100亩就需要及时地转
让，这样既可以避免浪费，又能把多余的地票转让给需求者。
3
马智利，陈 锋，马敏达：重庆地票二级市场的开放与交易机制研究
地票是“建设用地指标”的“票据化”(黄忠，
2009)，参与主体通过购买地票，就等于持有新增建
设用地指标；而且，取得国有建设用地使用权之后，
不再缴纳新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费，
说明地票也具有耕地 占补平衡指标的功能。所以
地票是一种权利价值凭证，与股票等有价证券一
样，具有可流动性、资本性、稀缺性和实效性，这就
为地票二级市场的开放提供了理论依据。
(2)地票供需量的增加为二级市场开放提供了
动力
如果要开放地票二级市场，就必须有充足的地
票供给量。以前，有一个重要的因素制约着地票的
供给量，那就是农村土地复垦手续复杂，而复杂的
手续使得土地复垦的审批成本和决策成本较高，这
样会影响到土地权利人复垦的积极性，进而抑制地
票的供给量。但是，现在这个问题逐步得到了解
决，重庆农村土地交易所出台了《优化农村建设用
地复垦及地票交易流程方案》，提高了地票交易的
“效”和“质”，复垦项目备案和竣工验收资料申报要
件由47项减少到24项，工作流程由28个环节减少
到 20个，运行周期由 603天缩短到 307天。所以，
未来重庆地票的供给量将会大大增加。同时，从
201 1年《重庆市城乡建设用地优化配置与农村建设
用地复垦研究报告》中得知，截至2011年底，重庆
累计复垦规模达0．91万公顷，这无疑为地票交易提
供了充足来源。根据重庆市经营性用地供需预测
数据显示，到2015年，重庆市地票供给量是同期地
票需求的3．5倍；到 2020年，地票供给量是同期地
票需求量的 1．98倍，供给潜力能够满足地票交易量
扩大的需求。
有了充足的供给量还必须有相应的需求量，才
能满足开放地票二级市场的条件。从地票的需求
来看，重庆市规定：新增经营性建设用地必须使用
地票的方式解决。这一规定将为地票市场提供持
续的地票需求动力。所以，重庆地票的有效供给和
需求为地票交易市场的良好运行提供了保障，也为
地票二级市场的开放提供了内在动力。
(3)开放地票二级市场符合我国农村土地改革
目标
自2008年底重庆实施地票交易制度后，国土资
源部先后多次对重庆地票制度进行了调研，对地票
交易给予了充分的肯定。如今，广东省也在进行地
4
票交易的试点工作。2013年 11月，“十八届三中全
会”审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干
重大问题的决定》，明确提出关于农村土地改革的
政策，其中包括以下几点：一是允许农村集体经营
性建设用地出让、租赁、人股，实行与国有土地同等
人市、同权同价；二是缩小征地范围，规范征地程
序，完善对被征地农民的合理、规范、多元保障机
制；三是扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益
性用地划拨；四是建立兼顾国家、集体、个人的土地
增值收益分配机制，合理提高个人收益；五是完善
土地租赁、转让、抵押二级市场。开放地票二级市
场，能够加快减小农村土地和城镇土地的地租级差，
增加农民的收益；有利于我国建成统一的土地市场，
有利于健全城乡发展一体化机制。所以，开放地票二
级市场是地票交易制度的进一步创新和完善，有利于
地票交易制度的推广；也符合我国农村土地制度改革
的目标，有利于促进我国土地制度改革。
(4)日益完善、健全的市场经济体制为地票二
级市场开放提供了制度保障
开放地票交易二级市场，需要有 良好的宏观市
场环境。在完善的市场经济体制下，地票交易主体
才能在一个公平的交易平台上按照市场的规律行
事。自“十一届三中全会”以来，我国市场经济体制
经过 30多年的发展和探索，已经日益完善 、健全，这
也为地票二级市场的开放提供了经济制度保障。
四、开放地票二级市场需要解决的关键
问题
综上所述，目前重庆基本具备了开放地票二级
市场的条件，但是还需要解决一些关键问题，主要
包括以下几个方面：
一 是地票一级市场需要进一步培育。虽然现
在重庆地票一级市场粗具规模，但还需要进一步地
培育，为二级市场的开放创造更好的市场条件。首
先，要建立健全更加合理的地票价格机制，使地票
价格进一步与市场直接挂钩。其次，要进一步扩大
地票交易的规模，提高地票的供给量。最后，政府
应考虑区域发展平衡，制定相应的鼓励政策，使更
多的主体参与到地票交易中来，保证地票的需求量。
二是要控制不合理的市场炒作，防止地票交易
市场出现严重泡沫。地票交易与其他资源交易不
一 样，具有一定的特殊性。要处理好地票交易与房
马智利，陈 锋，马敏达：重庆地票二级市场的开放与交易机制研究
地产业之间的关系，如果地票市场因炒作出现严重
的泡沫而推高房价，就违背了改革的初衷，不利于
地票的可持续发展。
三是加快地票二级市场交易的法制建设。重
庆地票交易只经历了 5年多的时间，虽然在运行过
程中各方面的制度都在逐渐完善，但是开放地票二
级市场必须健全有关法律法规，并着重解决以下问
题：首先，制定合理的资格审查程序，使所有符合条
件的交易主体都能顺利地参与市场交易，保证地票
交易参与主体的数量和质量；其次，明确地票交易
过程中的交易费用；最后，合理确定地票二级市场
交易的程序。
四是要建立公开 、全面的交易信息平台和严格
的监督制度。首先，要建立有效的信息平台，动态
监控地票交易市场，防止出现非法交易和不合理的
炒作；其次，要督促地票购买者尽快地使地票落地，
防止地票囤积，扰乱交易市场；最后，要严格监督各
参与主体的行为，防止不正当交易以及政府工作人
员利用地票交易寻租。
五、地票二级市场的交易机制
从理论上来讲，地票二级市场可以分为证券化
市场和非证券化市场。依据重庆市现有的市场条
件，可以先开放非证券化的地票二级市场，再在适
当的时间开放证券化的地票二级市场。
1．非证券化交易市场
结合重庆地票交易的现状和需求，对地票二级
市场的非证券化交易模型进行设计(见图2)，主要
有三种交易方式 ：
第一，地票持有者直接把地票出售给不同层次
的地票需求者，就是把地票按图 2中路线①直接出
售。这种交易方式最为简单，但有一定的局限性，
因为地票持有者找到合适的买家比较困难，很难使
买卖双方都满意；即使找到了，卖方也会花费一定
的时间和精力。所以，这种方式的效率不高。
图 2 地票二级市场非证券化交易模型
第二，通过中介机构出售地票，就是把地票按
照图 2中路线②进行交易。地票持有者委托中介对
地票进行销售，克服了路线①的弊端，能缩短交易
时间，提高效率，扩大交易范围，但是需要缴纳一定
的中介费用。
第三，地票持有者直接把地票出售给政府机
构，政府组建地票二级交易市场，地票需求者直接
在地票二级市场购买地票，见图 2中的路线③。这
种交易方式可以使地票持有者能以最快的速度把
手中的地票变现，但是可能出现政府机构在购买地
票时进行价格垄断，不能按市场价值进行交易。所
以，在实行过程中要考虑到这个因素。
5
马智利，陈 锋，马敏达：重庆地票二级市场的开放与交易机制研究
2．证券化交易市场
地票作为一种有价值的凭证，从理论上讲，完
全具备像股票等有价证券进行交易的条件。虽然
现在地票要像股票那样在证券市场交易还不具备
条件，但对地票二级市场证券化交易机制进行设计
具有理论意义。地票二级市场的证券化交易流程
如图3所示，在该交易流程中有 5个主要参与主体：
地票持有者、商业银行、特设机构(SPV)、政府机构
和证券投资者，其中也包括一些辅助参与者，该流
程主要包括4个步骤：
第一，地票持有者把地票抵押给商业银行。通
过这一步，地票持有者可以多一个融资的途径，银
行也可以获得收益，使地票的收益主体扩大；同时，
提高了地票的流通效率，使资源得到了充分的利用。
第二，建立地票证券化的载体。比如组建特设
机构(SPV)，特设机构成立之后与原始权益人签订
买卖合同，原始权益人将被证券化的地票过户给特
设机构，实现真实出售。
第三，完善地票证券化的交易结构。在这个过
程中主要有资信评级机构、资信增级机构、保险公
司和政府担保机构参与进来，通过对特设机构的信
用进行评级和增级来扩大证券化地票的吸引力，保
障地票证券的销售。
第四，销售地票抵押证券。发起人(商业银行)
可以与证券交易商签署协议，由证券交易商代销或
包销地票抵押证券。其基本原理与股票发行中的
代销与包销一致，最后由证券交易商通过证券市场
将地票抵押证券卖给最终的投资者。
图3 地票二级市场证券化交易流程图
以上就是笔者对地票二级市场证券化交易流
程的构想，如果要真正实行该交易流程，必须在市
场上建立完善的保障制度，主要包括以下两点：一
是建立强有力的担保体系。从上面的交易流程可
以看出，该流程把政府作为担保机构。地票作为土
地制度改革的一项重要的创新，其意义重大，政府
有责任和义务在担保体系中居于主导地位，而且以
政府部门作为担保机构，可以加大担保的力度，为
投资者降低风险。二是建立和完善个人、企业的征
信制度。
总之，开放地票二级市场是一项复杂的系统工
程，需要理论联系实际，充分考虑法律、经济、市场
6
等因素。现在重庆市开放地票二级市场的条件基
本具备，只要解决好几个关键问题，可以逐步开放
地票二级市场，这样，才能使地票交易制度得到推
广，使地票交易市场健康、可持续发展。
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Research on the Opening and Exchange M echanism for
the Secondary M arket of the Securitized Land of Chongqing
MA Zhi-li，CHEN Feng，MA Min·da
(School of Construction Administration and Real Estate，Chongqing University，Chongqing 400030，China)
Abstract：Securitized land， as the credence of right and interests，has flowing feature，the opening of the
secondary market of the securitized land is conducive to securitized land market development，exchange system
perfection and the interests guarantee for the holders and the demanders of the securitized land，which fits for the
direction and objective of Chinese land system reform．In recent years，the exchange amount of the securitized land
is gradually expanding year by year，the average exchange price is stably rising，the pledge scale becomes bigger
and bigger，as a result，Chongqing basically has the condition to open the secondary market for the seeuritized land．
However，the opening of the secondary market for the securitized land still needs to further cultivate the primary
market of the seeuritized land，to control the irrational market exchange，to perfect the related laws and regulations
and to set up effective exchange inform ation platform and strict supervision system．Currently，Chongqing may firstly
open the secondary market of the un—securitized land and actively prepare for the secondary market for the
securitized land．
Key words：securitized land system；the primary market of the securitized land；the secondary market of the
securitized land：land system reform ；an—securitized secondary market；securitized secondary market；securitized
land exchange mechanism
CLC number：F321．1；F299．23 Document code：A Article ID：1674-8131(2014)03-00O1-07
(编辑 ：南北，段文娟)
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