SOHO中国有限公司2010年度报告.pdf

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股份代號 : 410 SOHO中國有限公司 年報 2010 SO H O 中 國 有 限 公 司 年 報 2010 設 計 及 製 作 由 軒 達 資 訊 服 務 有 限 公 司 提 供 SOHO中國有限公司（「本公司」或「公司」或「SOHO中國」）董事會（「董事會」）欣然公佈本公司及其附屬公司 （合稱「本集團」或「集團」）截至二零一零年十二月三十一日止年度（「本年度」或「本期間」）按香港會計師公會頒 佈的《香港財務報告準則》及《香港聯合交易所有限公司證券上市規則》（「上市規則」）中相關的規定而編製的經 審核綜合業績。本集團二零一零年度的經審核綜合業績經由本公司審核委員會審閱並由董事會在二零一一年 三月二日批准。 於截至二零一零年十二月三十一日止年度，本集團實現營業額人民幣18,215百萬元，同比上升146%。毛利 為人民幣9,257百萬元，毛利潤率為51%。本公司權益股東應佔年度純利為人民幣3,636百萬元，同比上升 10%。核心純利（不含投資物業的評估增值）為人民幣3,512百萬元，同比上升108%。 董事會建議派發截至二零一零年十二月三十一日止年度末期股息，即每股人民幣元，待股東於二零一 一年五月召開的本公司股東週年大會（「股東週年大會」）上通過決議後派發。 創造CBD繁華Building Downtown Propersity 目錄 2 主席報告書 6 業務回顧 18 企業社會責任 20 管理層討論及分析 26 董事會報告 43 關連交易 44 企業管治報告 53 公司資料 1 獨立核數師報告書 � 主席報告書 SOHO中國有限公司 年報2010 二零一零年中國房地產市場充滿了變化與不確定。二零一零年四月開始，為了引導房地產行業健康發展，抑制住宅市場的過熱趨 勢，中國政府密集出臺了一系列針對住宅市場的緊縮政策，包括提高二套房貸款標準、限制第三套房貸款，並對已實行的政策加 大執行力度等等。二零一零年十二月上海和重慶被確定為房產稅首批試點城市，房產稅細則二零一一年一月浮出水面。為收緊流 動性，抑制通貨膨脹，央行年內六次上調存款準備金率，二零一一年伊始又上調二次，另外於二零一零年十月份以來三次上調存 貸款利率。面對一系列的政策以及對未來更嚴格政策的預期，市場的反應十分迅速。自二季度，商品房成交量起有了明顯下降， 住房價格也扭轉了過快上漲的趨勢。一些開發商甚至下調了全年銷售目標。然而下半年，在流動性和通貨膨脹的壓力下，以及市 場對於政策實施力度的效果不確定情況下，成交量扭轉萎縮趨勢，開始快速回升，房產價格也繼續上漲。到年底多家開發商不但 順利完成了全年銷售任務，甚至創造出了銷售金額的歷史新高。 �SOHO中國有限公司 年報2010 在複雜的市場環境下， SOHO中國始終堅持自己獨特的商業和 經營模式，在銷售與規模擴展方面捷報頻傳。二零一零年， SOHO中國合同銷售金額同比增長74%，繼二零零九年首次 突破百億銷售額後，成功突破了兩百億大關，達人民幣238億 元。二零一零年年中開盤的銀河SOHO項目，僅三天就創造出 人民幣億元的驚人業績。至年底該項目已經銷售81%，取 得銷售金額人民幣146億元，銷售單價接近每平米人民幣7萬 元，榮獲北京地區單個樓盤銷售冠軍。憑藉銀河SOHO項目的 突出銷售業績，公司亦再次蟬聯房地產開發商北京地區銷售冠 軍寶座。本年度，三里屯SOHO二期（南區四棟公寓及附屬商 鋪）約萬平米交房，成為本年度集團營業收入的重要貢獻項 目之一。同時多樣化的新項目也在不斷充實公司北京地區土地 儲備。年內公司收購位於北京中關村地區的丹棱SOHO，銷售 該已建成的項目將有助於公司提高資金使用效率，加快資產周 轉率。 � 主席報告書 SOHO中國有限公司 年報2010 與北京遙相呼應，SOHO中國在上海的發展更是引人注目。繼 成功收購和出租SOHO東海廣場後，公司年內開始銷售該項 目，並取得了人民幣38億的業績。SOHO東海廣場亦名列上海 地區樓盤銷售榜首。同時，SOHO中國秉承在最繁華黃金地段 開發商業物業的核心策略，在上海地區三度出手，先後購買了 SOHO外灘項目，虹橋SOHO項目和復興路SOHO項目，短短 的兩年時間即完成了四個大項目在四個區的佈局，鞏固了區域 擴張的基礎。事實證明SOHO的商業模式在上海也非常成功。 公司將加快在上海地區的發展，期望上海能夠逐步撐起公司房 地產開發的半壁江山。 開發與銷售商業地產仍將成為公司商業模式和核心，公司將保 持目前的銷售規模。與此同時，公司開始計劃逐步持有更多的 投資物業。除一期已完工並運營的前門項目外，也正考慮持有 位於北京的光華路SOHO II期項目，位於上海的外灘SOHO項 目和復興路SOHO項目。這些項目都位於城市的最核心地段， 價值量巨大，不可複製。持有該等投資物業能夠為公司提供更 穩定的現金流，節省大額稅賦，並使得公司有機會從資產增值 中獲益。 展望整個二零一一年，中國經濟政策將主要以抑制通脹為首要 任務。雖然自進入2011年以來，央行提高準備金率和利息率的 腳步變得更密集，這些緊縮政策仍然大多在市場預料之中。上 海和重慶公佈的房產稅實施細則，稅率很低，對市場的影響估 計也會較小。意料之外的是對住宅的一些限購和限價政策，這 些政策大大限制了在一些重點城市的住宅市場需求，尤其是住 宅的投資性需求幾乎沒有了。而新頒佈的拆遷條例將會使土地 供應更趨緊張。新舊拆遷條例的交接還將導致階段性的供應斷 檔。這些措施將減少住宅市場的供應，也將大大抑制對住宅的 需求，使得住宅的价格上升空間不大，成交量也不會太大。但 這些措施預計都是臨時性的，以求在短期內產生明顯效果。與 飽受考驗的住宅市場相比，商業地產則一枝獨秀，幾乎沒有受 到政策的限制。商業地產將成為地產投資的唯一出口，估計將 吸引大量投資性資金流入，因而今年商業地產的價格可能會有 較大的升幅。 長期看來未來幾年保證性住房會成為主流，市場佔有率預計能 達到50%以上。屆時政府會把現有的限價和限購放開，回復 到相對市場化，但畢竟市場份額減少了一半，房地產行業面臨 嚴重整合，很多小開發商會被擠出。商業地產方面，國有企業 自建自用比重很高，住宅開發商轉型進入商業地產的也會有一 些，但數量不會太多。對傳統商鋪和商場的需求從長期來看受 到網絡技術和電子商務的衝擊，如果想保住市場份額，則需要 有新的突破。寫字樓的需求，特別是來自中小企業的需求性長 期依然會很旺盛。 �SOHO中國有限公司 年報2010 SOHO中國將堅持一貫的在一線城市核心地段開發、銷售並部 分持有商業地產的模式，認真謹慎地走好每一步，以全部的熱 情對待每一次機會。誠實、團結、創新是SOHO中國不變的追 求，是我們建造樓房、創造物質財富的基礎，是指導我們每一 個決策、每一句話、每一個行動的標準。無論多麼輝煌的歷史 與未來都是由每一個精彩的現在串聯而成的。我們相信只有專 注於當下的每一步並堅持下去，才能在回首往事時不留遺憾， 才能有信心去迎接更加美好的未來。 潘石屹 主席 二零一一年三月二日 � 業務回顧 SOHO中國有限公司 年報2010 �SOHO中國有限公司 年報2010 二零一零年，本集團完成總合同銷售金額人民幣23,810百萬元，比二零零九年增長74%。合同銷售面積達394,990平米（不含車 位），比二零零九年上漲27%，均價每平米人民幣59,824元。 二零一零年本集團的合同銷售額主要來自於以下項目：銀河SOHO、SOHO東海廣場以及SOHO嘉盛中心。 截至 二零一零年 截至 十二月 二零一零年 三十一日止 十二月 已售面積* 三十一日止 本期間合同 本期間合同 本期間合同 佔可售面積 合同 項目名稱 銷售金額 銷售面積* 銷售均價* 總可售面積* 比率 銷售金額 （人民幣千元） （平米） （人民幣元╱平米） （平米） （人民幣千元） 銀河SOHO 14,637,425 209,545 69,274 258,401 81% 14,637,425 SOHO東海廣場 3,816,153 58,963 64,721 71,671 82% 3,816,153 SOHO嘉盛中心 3,550,108 77,748 45,365 82,167 95% 3,550,108 其他 1,806,170 48,733 36,332 總計 23,�0�,�5� 3�4,��0 5�,�24 * 各項目總可售面積、合同銷售面積及銷售均價不含車位部分。 � 業務回顧 SOHO中國有限公司 年報2010 二零一零年，三里屯SOHO二期竣工，總建築面積共約223,000平米。截至二零一零年十二月三十一日，本集團正在開發的主要物 業如下，其中天安門南（前門）項目一期已完工，為本集團自持之投資物業。 項目名稱 地點 類型 總建面積 集團所佔比例 （平米） (%) 銀河SOHO 北京 商鋪、辦公 334,000 100% 望京SOHO 北京 商鋪、辦公 500,000 100% 丹棱SOHO 北京 商鋪、辦公 43,000 100% 光華路SOHO II 北京 商鋪、辦公 167,000 100% 天安門南（前門） 北京 商鋪 55,000 100% 虹橋SOHO 上海 商鋪、辦公 300,000 100% 外灘SOHO 上海 商鋪、辦公 189,000 % 復興路SOHO 上海 商鋪、辦公 137,000 %* 合計 1,�25,000 * 二零一一年三月十五日本集團宣佈收購復興路SOHO項目公司的額外%之股權，擁有該項目公司股權增加至80%。 �SOHO中國有限公司 年報2010 主要項目 三里屯SOHO 三里屯SOHO位於北京第二使館區及工人體育場附近，鄰近著名的三里屯娛樂區。總規劃建築面積約為465,371平米，是北京市中 心可供出售的最大型的商業與住宅的綜合項目之一。該項目包含五幢辦公樓和四幢公寓以及商業裙樓，由露天廣場相互連接。三里 屯SOHO於二零零八年七月十二日開始預售。截至二零一零年十二月三十一日，該項目總可售面積（不含車位）已銷售98%，銷售均 價人民幣47,984元╱平米。項目總合同銷售金額約為人民幣16,623百萬元。本項目一期已經在二零零九年竣工，二期約223,000 平米已經在二零一零年竣工並交付使用。 光華路SOHO II 光華路SOHO II位於北京中央商務區中心，光華路SOHO項目正對面。總規劃建築面積約167,000平米。該項目正在建設中。 三里屯SOHO 10 業務回顧 SOHO中國有限公司 年報2010 銀河SOHO 銀河SOHO即為原來的朝陽門SOHO三期，總建築面積約為 334,000平米。銀河SOHO由紮哈•哈迪德設計室設計，建成 後將成為位於北京東二環內的標誌性建築。 銀河SOHO－外部 銀河SOHO－內部 11SOHO中國有限公司 年報2010 銀河SOHO項目於二零一零年六月二十六日開盤預售。開盤5天即取得合同銷售金額人民幣4,669百萬元。截止二零一零年十二月三 十一日，該項目總可售面積（不含車位）已銷售81%，項目總合同銷售金額約人民幣14,637百萬元。辦公部分銷售均價約為人民幣 62,300元╱平米，商舖部分銷售均價約為人民幣81,000元╱平米。該項目已經開工建設，並預計於二零一二年竣工。 天安門南（前門） 該項目位於天安門廣場南邊的前門大街和東側地區，本集團擁有商業面積約為54,691平米。其中一期位於前門大街，面積約 22,763平米，已全部建成。二期位於前門大街東側地塊，面積約31,928平米，大部分還正在建設中。 本集團計劃持有其於天安門南項目的全部權益作為投資物業。項目一期已經出租經營。 天安門南（前門） 12 業務回顧 SOHO中國有限公司 年報2010 SOHO東海廣場 該項目位於上海南京西路1486號，坐落於南京西 路中央商務區中心，臨近五星級酒店、高檔購物中 心、兩個地鐵站（十號線及已規劃的四號線）及上 海主要東西公路幹線－延安路高架。該項目樓高 217米，是上海最高的大廈之一，地上總建築面積 71,671平米，為商業面積；地下總建築面積8,838平 米，為車庫與倉儲。 公司於二零一零年初開始銷售該項目。二零一零年 十二月二十九日，項目最高層通過拍賣整層出售， 銷售金額約人民幣121百萬元，銷售均價約人民幣 100,372元╱平米，創造中國寫字樓最高銷售單價。 截止二零一零年十二月三十一日，該項目總可售面 積（不含車位）已銷售82%，實現合同銷售金額約人 民幣3,816百萬元，銷售均價約人民幣64,721元╱平 米。 SOHO東海廣場 13SOHO中國有限公司 年報2010 SOHO嘉盛中心 SOHO嘉盛中心是位於北京市東三環路的辦公及零售綜合甲級 樓宇，總建築面積為103,340平米。 本集團於二零一零年一月二十日正式銷售SOHO嘉盛中心，截 至二零一零年十二月三十一日，95%的總可售面積（不含車位） 已售出，銷售均價為人民幣45,365元╱平米。該項目的合同銷 售總金額達人民幣3,550百萬元。 SOHO嘉盛中心 14 業務回顧 SOHO中國有限公司 年報2010 望京SOHO 該項目將被建成總建築面積近500,000平米的大規模寫字樓及商場物業。望京地區是北京目前規模最大、最成熟的高端居住區域， 但缺乏具規模的寫字樓和商業設施。望京SOHO建成後，將使望京地區的城市規劃更加平衡、完整。該項目地塊緊鄰兩條地鐵線。 一條輕軌線和機場高速路，交通十分便利，最高建築高度可達200米，建成後將成為從機場高速路進入北京市區的第一個地標建築和 視角點。望京地區目前是眾多跨國公司的中國總部所在地，該項目就緊鄰戴姆勒、西門子、微軟、卡特彼勒等公司的中國總部。 望京SOHO由紮哈•哈迪德設計室設計，目前該項目的前期規劃設計工作已經基本完成。 望京SOHO 15SOHO中國有限公司 年報2010 新收購項目 二零一零年，本集團收購了四個項目，合計收購總金額約人民幣6,179百萬元，共收購總建面積近669,000平米。詳情如下： 項目 收購時間 總建面積 成本 權益比例 （平米） （人民幣百萬元） 2010 外灘SOHO 二零一零年六月 189,000 2,250 % 虹橋SOHO 二零一零年八月 300,000 1,562 100% 復興路SOHO 二零一零年十月 137,000 1,212 * % * 丹棱SOHO 二零一零年十二月 43,000 1,155 100% 合計 ���,000 �,1�� * 該收購成本以收購日項目公司淨資產價值計算得出。二零一一年三月十五日本集團宣佈收購復興路SOHO項目公司的額外%之股權，擁 有該項目公司股權增加至80%。 1� 業務回顧 SOHO中國有限公司 年報2010 外灘SOHO 公司於二零一零年六月十一日宣佈收購外灘204地塊，後命名為外灘SOHO。該項目總佔地面積約22,462平米，規劃總建築面積約 為189,000平米，其中地上建築面積約為112,312平米，可作商業、金融、辦公、酒店等用途。集團以人民幣2,250百萬元的對價 收購了項目公司大股東鼎鼎國際投資股份有限公司（「國鼎」）90%的權益，並由此間接持有項目公司%的權益。國鼎享有約 131,000平米的規劃總建築面積，其中包括69,000平米的地上寫字樓和商業面積，以及12,000平米的地下商業面積。 外灘SOHO位於永安路以東、新永安路以南、中山東二路以西、新開河路及人民路以北處，處於外灘第一排的黃金寶地，毗鄰上海 最知名的景點城隍廟，地處外灘立體交通樞紐及遊艇碼頭旁，具有極為成熟和活躍的商業氛圍。項目所處區域周邊基礎設施完善， 交通四通八達。 該項目目前規劃設計工作已經基本完成，並已開工建設。 虹橋SOHO 於二零一零年八月十三日，本集團成功以人民幣1,561,720,000元競得緊鄰上海虹橋交通樞紐的臨空15號地塊的土地使用權，後 命名為虹橋SOHO。該項目土地面積為86,164平米，地上的規劃總建築面積為215,410平米，預計建成後項目的總建築面積約為 300,000平米。 該項目位於上海虹橋臨空經濟園區，緊鄰上海虹橋交通樞紐。上海虹橋交通樞紐為航空、高速鐵路、地鐵等現代交通方式的匯聚 點，為全球規模最大的交通樞紐和上海當前最具活力的地區。高速鐵路陸續開通後，從虹橋到蘇州、無錫、杭州、南京等周邊地區 只需17分鐘至42分鐘，與長三角地區最繁華城市緊密連接，使上海虹橋交通樞紐及其周邊成為中國最具發展潛力的區域。 該項目目前正在辦理開工前的各種前期手續。 1�SOHO中國有限公司 年報2010 復興路SOHO 於二零一零年十月十二日，集團以約人民幣億元的代價收購了上海盧灣區43號地塊（後命名為復興路SOHO）項目公司之 %股權。於二零一一年三月十五日，集團宣佈以約人民幣788百萬元的代價收購了項目公司之%股權，集團擁有項 目公司之股權增加至80%。集團將商討按合作框架協議項下計算所得相同代價收購項目公司餘下20%股權的可能性。 復興路SOHO位於上海淮海路商業區之中心，直達地鐵10號線及13號線（在建），鄰近上海最繁華及最具現代魅力的商業街淮海中 路及商業氣氛最多采多姿之上海新天地。項目作商業及辦公用途，總規劃建築面積約137,442平米，包括72,467平米地上辦公及商 業面積及64,975平米地下商業及配套車庫面積。目前項目已開工，地下約二分之一的建設已完成。 丹棱SOHO 於二零一零年十二月三十日，集團以約人民幣億元的代價收購了北京中冠大廈（後命名為丹棱SOHO），該項目預測總建築面積 為42,638平米，包括31,031平米可售寫字樓面積。目前項目之工程建設大部分已完成，預計將於二零一一年下半年竣工。 丹棱SOHO位處中關村心臟地帶，中關村為北京發展蓬勃之商業中心，被譽為中國最先進之高科技中心。丹棱SOHO毗鄰本集團於 中關村之另一個項目中關村SOHO。 18 SOHO中國有限公司 年報2010 企業社會責任 19SOHO中國有限公司 年報2010 作為公司出資並全權管理運營的公益慈善機構，SOHO中國基 金會的使命是要在推動社會物質發展的同時，推動我們精神進 步和成長。在為社會和股東創造巨額財富的同時，公司籍由 SOHO中國基金會也在創辦各種慈善資助項目，通過對這些項 目投入資金和SOHO員工的實際參與，使我們的精神品質得到 提升，使我們的物質財富和精神財富同步發展。每個項目在捐 贈資金的同時，還吸引和鼓勵公司的每一位員工能夠參與到每 一個慈善項目中來，除了付出金錢之外，還要付出時間、感 情、智慧，來服務和回饋社會。 二零一零年SOHO中國基金會繼續投放於兩個服務項目：兒童 美德教育課程和貧困地區學校修建美德衛生間。SOHO中國基 金會繼二零零八年在甘肅天水地區進行兒童美德教育課程項目 的試點推廣成功後，擴大美德教師培訓規模，二零一零年又成 功地將美德教育推廣到西安。截止目前已經有950名教師及220 名校長參加了美德教育課程培訓，近10萬名孩子受益。二零一 一年計劃培訓老師360名，將有更多孩子受益。 農村地區學校衛生間條件簡陋，也是最容易發生擠塌事故的地 方，公司自二零零八年起發動了「兒童美德工程-天水學校衛生 間建設項目」，將衛生間設施的建設和美德培訓課程捆綁推廣。 現已完成45所學校衛生間的建設，約35,000名學生受益。 公司將繼續引導並率先實踐社會責任，繼續積極參與各項公益 事業，並將帶來和發動企業員工和更多的社會資源共同參與。 20 SOHO中國有限公司 年報2010 管理層討論及分析 21SOHO中國有限公司 年報2010 營業額 二零一零年營業額（扣除營業稅後）為人民幣18,215百萬元，較 二零零九年的人民幣7,413百萬元增加人民幣10,802百萬元， 增加幅度為146%。主要原因是由於二零一零年結算的建築面 積的增加，本期間結算的建築面積為409,106平米（不含車位面 積），較二零零九年結算的建築面積177,483平米增加131%。 二零一零年結算的建築面積（不含車位面積）平均售價為每平米 人民幣44,524元，較二零零九年的每平米人民幣40,965元有所 增長，增長幅度為9%。二零一零年度確認的營業額主要來源於 三里屯SOHO、中關村SOHO、朝陽門SOHO二期、SOHO嘉盛 中心、SOHO東海廣場及SOHO北京公館項目。 已出售物業的成本 二零一零年結算物業成本為人民幣8,958百萬元，較二零零九 年人民幣3,556百萬元增加人民幣5,402百萬元。成本比去年增 加，主要是由於結算的物業建築面積增加所致。 毛利 二零一零年毛利為人民幣9,257百萬元，較二零零九年的毛 利人民幣3,857百萬元，增加人民幣5,400百萬元，增加幅度 為140%。二零一零年毛利率為51%，二零零九年毛利率為 52%。 銷售費用 二零一零年的銷售費用為人民幣547百萬元，較二零零九年的 銷售費用人民幣262百萬元，增加人民幣285百萬元，增幅為 109%。銷售費用增加主要是由於本公司二零一零年確認收入 面積和營業額大幅增加所致。二零一零年銷售費用佔總營業額 的比例從二零零九年的%下降到3%。 22 管理層討論及分析 SOHO中國有限公司 年報2010 行政費用 二零一零年的行政費用為人民幣205百萬元，較二零零九年的 行政費用人民幣185百萬元，增加人民幣20百萬元，增幅為 11%。行政費用小幅增加，主要是由於本集團經營規模擴大所 致。 財務收入 二零一零年的財務收入為人民幣224百萬元，二零零九年的財務 收入為人民幣234百萬元，財務收入減少人民幣10百萬元，減少 幅度4%。財務收入的減少，主要是由於二零零九年財務收入中 含有衍生金融工具淨收益，二零一零年沒有這方面收入。 財務費用 二零一零年的財務費用為人民幣292百萬元，二零零九年的財務 費用為人民幣147百萬元。財務費用增加人民幣145百萬元，增 加幅度99%。財務費用增加一方面是由於可換股債券產生的利 息費用增加所致（可換股債券於二零零九年七月發行，當年只發 生約半年的利息費用）；另一方面是由於本年度新增貸款產生的 利息所致。 投資物業的評估增值 二零一零年的投資物業的評估增值為人民幣165百萬元，來自於 天安門南（前門）項目於二零零九年完工的22,454平米。該項目 二零零九年投資物業評估增值為人民幣2,144百萬元，源自其市 值較成本存在大幅升值。 三里屯SOHO－內部 23SOHO中國有限公司 年報2010 除稅前溢利 二零一零年的除稅前溢利為人民幣8,700百萬元，較二零零九年的除稅前溢利人民幣5,659百萬元增加人民幣3,041百萬元，增加幅 度為54%。除稅前溢利的增加，主要來源於本期間毛利的增加。 所得稅 本集團所得稅包括中國企業所得稅以及土地增值稅。二零一零年的企業所得稅為人民幣1,903百萬元，較二零零九年的人民幣 1,182百萬元增加人民幣721百萬元。二零一零年的土地增值稅為人民幣3,025百萬元，較二零零九年的人民幣1,082百萬元增加人 民幣1,943百萬元。所得稅額隨著利潤的增加而增加。 本公司權益股東所佔純利 二零一零年本公司權益股東所佔純利為人民幣3,636百萬元，較二零零九年的純利人民幣3,300百萬元增加人民幣336百萬元。除去 投資物業的評估增值，核心純利為人民幣3,512百萬元，較二零零九年增長108%。 現金及現金等價物 於二零一零年十二月三十一日，本集團的現金及現金等價物為人民幣17,725百萬元，較於二零零九年十二月三十一日的人民幣 9,242百萬元增加人民幣8,483百萬元。二零一零年內，本集團通過銷售物業和銀行貸款等實現現金流入，主要用作支付土地收購 或項目收購成本及項目建築成本，以及作為營運資金及經營費用等。 流動資產總額及流動比率 於二零一零年十二月三十一日，本集團流動資產總額為人民幣38,219百萬元，較於二零零九年十二月三十一日的人民幣32,329百 萬元增加人民幣5,890百萬元，增加幅度為18%。流動比率（流動資產總額╱流動負債總額）由二零零九年十二月三十一日的下 降為於二零一零年十二月三十一日的。 24 管理層討論及分析 SOHO中國有限公司 年報2010 可轉股債券、銀行貸款及資產抵押 於二零零九年七月二日，本公司發行了價值港幣2,800百萬元的五年期可換股債券（「可轉債」），票面利率為%。債券持有人可 於二零零九年八月十一日至二零一四年六月二十五日期間以港幣元╱股的初始轉換價格將所持債券轉換為公司普通股。轉換價 格因本期間宣告二零零九年末期股息和二零一零年中期股息進行了調整。於二零一零年十二月三十一日轉換價格為港幣元╱ 股。於二零一零年十二月三十一日，該可轉債的債務價值為人民幣1,985百萬元，股權價值為人民幣514百萬元。 於二零一零年十二月三十一日，本集團的銀行貸款共計人民幣8,633百萬元。銀行貸款中的人民幣925百萬元於二零二二年九月到 期，人民幣1,900百萬元於二零一一年九月到期，人民幣1,800百萬元於二零一二年三月到期，等值人民幣1,523百萬元的美金於 二零一二年八月到期，等值人民幣1,437百萬元的美金於二零一四年六月到期，等值人民幣367百萬元的美金於二零一四年十月到 期，等值人民幣681百萬元的港幣於二零一一年三月到期。於二零一零年十二月三十一日，本集團的人民幣6,429百萬元銀行貸款 以本集團的土地使用權、物業以及有限制銀行存款作抵押，或以本集團附屬公司提供擔保。 於二零一零年十二月三十一日，本集團可轉債與銀行貸款共計人民幣10,618百萬元，佔總資產比率為%（二零零九年： %）。淨借貸（銀行貸款+可轉債-現金及現金等價物及銀行存款）權益比為-57%（二零零九年：-13%）。 利率風險 本集團的貸款利率主要為基於中國人民銀行貸款基準利率及倫敦銀行同業拆借利率（「LIBOR」）的基礎上設定的浮動利率。中國人 民銀行分別在二零一零年十月、十二月和二零一一年二月提高人民幣貸款基準利率%，LIBOR由年初的%水準升至年末的 %水準。本集團承受的利率風險主要來自我們的債務貸款利率的波動，利率上調可導致我們的借貸成本增加。 匯率波動風險 本集團主要以人民幣經營業務。二零一零年，美元兌換人民幣的匯率中間價由年初的100美元兌元人民幣，下跌至100美元 兌元人民幣。若匯率出現大幅波動，本集團的外幣資金，將面臨出現匯兌損失的風險。 或有負債 二零一零年十二月三十一日，本集團與一些銀行簽訂了協議對其物業買家的按揭貸款提供擔保。於二零一零年十二月三十一日，本 集團就該些協議向銀行提供擔保的按揭貸款金額達人民幣6,587百萬元（二零零九年十二月三十一日為人民幣3,702百萬元）。 25SOHO中國有限公司 年報2010 資本承擔 於二零一零年十二月三十一日，本集團已簽訂合約的有關物業開發活動的資本承擔為人民幣4,819百萬元（二零零九年為人民幣 1,083百萬元）。該金額主要由已簽訂合約的物業開發項目的建築成本、土地成本及項目收購成本構成。 僱員及薪酬政策 截止到二零一零年十二月三十一日，公司僱員人數為2,096人，其中含北京和上海的銷售與租務人員320人，長城腳下的公社和博 鼇藍色海岸度假村僱員183人，物業公司1200人。 本公司的僱員薪酬包括基本薪金及考評薪金。考 評薪金根據表現考評按季度釐定。銷售員工的薪 酬主要由與銷售表現掛鉤的傭金組成。本公司亦 根據公司於二零零七年九月十四日採納的購股權 計劃，分別於二零零七年九月十四日、二零零八 年一月三十日和二零零八年六月三十日授予本公 司不同董事及僱員購股權，作為彼等薪酬安排的 一部分。 原財務總裁王少劍於二零一零年五月三十一日辭 去執行董事及財務總裁職務，唐正茂女士於二零 一零年十二月二十四日出任公司執行董事及財務 總裁職務。公司高級管理層增加為十一人。 三里屯SOHO－廣場 26 SOHO中國有限公司 年報2010 董事會報告 主營業務 本公司主要業務為投資房地產開發。本集團之具體業務詳情載於本年報之「業務回顧」部分。集團主要業務在本年度間並無重大 變動。 業績及股息 本集團截至二零一零年十二月三十一日止年度之溢利以及本公司及集團截至當日的財務狀況載於財務報表部分。 董事會已通過決議建議派發截至二零一零年十二月三十一日止財政年度之末期股息為每股人民幣元（二零零九年：每股人 民幣元）。 財務概要 下表為本集團過去五年財務狀況概要。此概要並非經審核之財務報表部分。 綜合損益表截至十二月三十一日止年度 二零一零年 二零零九年 二零零八年 二零零七年 二零零六年 單位：人民幣千元 營業額 18,215,091 7,413,451 3,121,375 6,953,580 1,740,312 除稅前溢利 8,700,068 5,658,710 1,149,159 3,756,790 787,197 所得稅 (4,928,485 ) (2,264,020 ) (726,219 ) (1,769,382 ) (377,467 ) 年度溢利 3,771,583 3,394,690 422,940 1,987,408 409,730 以下各方應佔部分 本公司權益股東 3,636,156 3,300,178 399,073 1,965,660 340,852 非控股權益 135,427 94,512 23,867 21,748 68,878 每股基本盈利（人民幣） 每股基本攤薄盈利（人民幣） 每股中期股息（人民幣） 每股末期股息（人民幣） 27SOHO中國有限公司 年報2010 綜合資產負債表於十二月三十一日 二零一零年 二零零九年 二零零八年 二零零七年 二零零六年 單位：人民幣千元 非流動資產 9,711,396 5,427,663 1,572,874 2,071,746 798,502 流動資產 38,219,036 32,328,658 24,498,210 21,386,429 7,631,139 流動負債 18,853,899 11,958,573 8,846,894 7,685,385 6,039,360 流動資產淨值 19,365,137 20,370,085 15,651,316 13,701,044 1,591,779 資產總值減流動負債 29,076,533 25,797,748 17,224,190 15,772,790 2,390,281 非流動負債 9,097,165 8,355,221 3,099,303 1,154,429 867,501 資產淨值 19,979,368 17,442,527 14,124,887 14,618,361 1,522,780 股本 107,485 107,485 107,485 108,352 79,642 儲備 19,135,247 17,116,130 13,880,557 14,347,480 1,280,541 本公司權益股東應佔權益總額 19,242,732 17,223,615 13,988,042 14,455,832 1,360,183 非控股權益 736,636 218,912 136,845 162,529 162,597 權益總額 19,979,368 17,442,527 14,124,887 14,618,361 1,522,780 股本與購股權 本公司在本年度內的股本與購股權變動詳情及本公司股東於二零零七年九月十四日通過決議採納的首次公開招股前購股權計劃（「首 次公開招股前購股權計劃」）和股東於二零零七年九月十四日批准的首次公開招股後購股權計劃（「購股權計劃」）詳情載於經審核的 綜合財務報表附註22與24內。 儲備 本公司及本集團在本年度內儲備變動詳情載於經審核的綜合財務報表附註22與綜合權益變動表內。 本公司於二零一零年十二月三十一日可供分派儲備載於經審核的綜合財務報表附註22內。 優先購買權 本公司之公司章程並無有關優先購買權之規定，開曼群島法律亦無針對此類權利之限制。 28 董事會報告 SOHO中國有限公司 年報2010 物業及設備 本年度，本集團物業及設備之變動詳情載於經審核的綜合財務報表附註11內。 董事 本年度內及直至本報告日期止本公司董事如下： 執行董事 潘石屹先生（主席） 潘張欣女士（行政總裁） 閻岩女士（總裁） 王少劍先生（財務總裁） （於二零一零年五月三十一日起離任） 唐正茂女士（財務總裁） （於二零一零年十二月二十四日任命） 獨立非執行董事 Ramin Khadem博士 查懋誠先生 衣錫群先生 根據本公司的公司章程細則第87(1)及87（2）條，潘張欣女士及查懋誠先生須於即將舉行之股東週年大會上輪換退任，並願意於股東 週年大會上膺選連任。 根據本公司的公司章程細則第86(3)條，唐正茂女士須在即將舉行之股東週年大會上退任，並願意於股東週年大會上膺選連任。 潘石屹先生、潘張欣女士及閻岩女士均已與本公司訂立服務協議，由二零一一年一月一日起計為期三年，任何一方可發出不少於一 個月事先書面通知予以終止。唐正茂女士已與本公司訂立服務合同，自二零一零年十二月二十四日起為期三年，可由任何一方事先 向另一方發出不少於一個月書面通知予以終止。 各獨立非執行董事均已與本公司訂立委聘書，由二零一一年一月一日至二零一一年十二月三十一日止，可由任何一方事先向另一方 發出不少於三個月書面通知予以終止。 除上文所披露者外，所有在應屆股東週年大會上膺選連任的董事，均未與本公司或其任何附屬公司訂立任何本公司不可在一年內毋 須支付任何補償即終止的服務合約（除正常法定補償外）。 29SOHO中國有限公司 年報2010 董事及高級管理層履歷 執行董事 潘石屹先生 董事會主席 潘石屹先生，四十七歲，本公司之執行董事兼董事會主席。潘先生於一九九五年共同創辦本公司的前身公司紅石實業有限公司，自 此與其妻子潘張欣女士共同帶領本公司進行全部項目的開發。在此之前，潘先生於一九九二年共同創辦了北京萬通實業股份有限公 司。 潘先生於二零零四年及二零零六年當選為新浪網「房地產業界十大影響力人物」之一，於二零零五年榮獲《財富》雜誌（中文版）選為 「中國二十五位最具影響力的商界領袖」之一，於二零零七年當選北京市人大代表，二零零八年榮獲「安永中國企業家獎」，二零零九 年和二零一零年均獲「新浪樂居地產風雲人物」獎。 潘張欣女士 行政總裁 潘張欣女士，四十六歲，本公司執行董事兼行政總裁。彼於一九九五年共同創辦本公司的前身公司紅石實業有限公司，自此與其丈 夫潘石屹先生共同帶領本公司進行全部二十一個項目的開發。 張女士於二零零五年被「達沃斯世界經濟論壇」評選為「全球年輕領袖」之一。作為對張女士在促進亞洲建築發展方面努力的表彰，張 女士於二零零二年獲 la Biennale di Venezia（威尼斯雙年展）頒發特殊大獎建築藝術推動大獎。二零零八年榮登美國權威雜誌《福布 斯》公佈的「全球100位最有影響力女性」榜，二零零九和二零一零年被《金融時報》評選為「全球商界最有影響力50位女性之一」。彼 亦曾在多個論壇上發表過講演，包括二零零三年中國企業高峰會、二零零三年世界經濟發展宣言、二零零五年財富全球論壇及二零 零八年、二零零九年和二零一零年世界經濟論壇年會。 閻岩女士 總裁 閻岩女士，四十七歲，本公司執行董事兼總裁，負責本公司的企業拓展、成本預算控制及全面管理。彼於一九九六年十二月加盟本 公司，歷任公司首席運營官、財務總裁和公司總裁。閻女士於一九八六年獲得天津大學土木工程學士。彼於中國房地產開發行業擁 有十七年的相關經驗。 30 董事會報告 SOHO中國有限公司 年報2010 唐正茂 財務總裁 唐正茂女士，四十歲，於二零一零年十二月二十四日出任本公司執行董事兼財務總裁職位。唐女士於本公司任職逾八年，任職財務 總裁之前先後出任金融與投資者關係部總監以及財務總監。唐女士負責本公司的財務管理、投資者關係及企業融資。於二零零二年 加盟本公司前，彼曾於紐約瑞士信貸第一波士頓投資銀行部工作。彼於耶魯大學獲得工商管理碩士學位，並於上海復旦大學獲得經 濟學碩士及學士學位。 獨立非執行董事 Ramin Khadem博士 Ramin Khadem博士，六十六歲，本公司獨立非執行董事，彼為法國斯特拉斯堡International Space University理事會成員。 彼為國際空間貿易機構的董事會成員。彼為ManSat Ltd.（該公司為國際航太業界的需求服務）及Near Earth .（為一家專為 衛星、媒體及電信客戶及投資者提供服務的投資銀行）的諮詢局成員。彼亦為Odyssey Moon Ltd.（一家從事月球經營計劃業務的 公司）的主席。Khadem博士於二零零零年十月至二零零四年七月間擔任Inmarsat Ventures Limited（前稱Inmarsat Ventures Plc （「Inmarsat」））的執行董事，亦於二零零三年十二月至二零零四年七月間擔任Inmarsat Group Holdings Limited的執行董事，負責 Inmarsat Group的整體財務管理及表現。自一九九三年起，彼一直擔任Inmarsat的財務總監，在此之前，彼曾在Inmarsat擔任多個 職位，包括財務總監、財務經理及財務及行政總監。Khadem博士畢業於伊利諾大學並獲得電機工程理學學士學位，並持有麥吉爾 大學經濟學博士學位。 查懋誠先生 查懋誠先生，六十一歲，本公司獨立非執行董事，彼為香港興業國際集團有限公司（一家在聯交所上市的公司，股份代號480）副主 席兼董事總經理及新世界發展有限公司（一家在聯交所上市的公司，股份代號0017）替任獨立非執行董事。彼亦為浙江省中國人民 政治協商會議委員及香港理工大學理事會理事。查先生畢業於史丹福大學並獲得工商管理碩士學位，亦持有威斯康辛大學理學學士 學位。 衣錫群先生 衣錫群先生，六十三歲，本公司獨立非執行董事，彼為北京控股有限公司（一家在聯交所上市的公司，股份代號392）主席。彼於一 九七五年畢業於北京化工學院，後獲得清華大學經濟及管理工程碩士學位元。衣先生於一九八六至一九八七年期間曾主持北京市人 民政府經濟體制改革辦公室工作，任北京市西城區區長、北京市市長助理，兼任北京市對外經濟貿易委員會主任及北京市經濟技術 開發區管委會主任。衣先生為招商銀行股份有限公司（一家在聯交所上市的公司，股份代號3968）的獨立非執行董事。彼亦為中國 產業發展促進會副會長、京城企業協會會長。衣先生在宏觀及微觀經濟管理方面擁有精深知識及豐富經驗。 31SOHO中國有限公司 年報2010 高級管理層 賴楚珊女士 公司副總裁 賴楚珊女士，三十八歲，為本公司首席法律官，負責本公司的法律事務，於二零零八年五月加盟本公司。賴女士分別於一九九五年 和一九九六年獲得香港大學法學（榮譽）學士學位和法學（優異成績）專業證書，並於一九九七年獲得牛津大學法學碩士學位。賴女士 具有香港和英格蘭及威爾士執業律師資格。在加盟本公司之前，賴女士在兩家知名國際律師事務所執業超過10年。 王勝江先生 公司副總裁 王勝江先生，三十八歲，為本公司副總裁之一，負責本公司銷售體系全面管理工作。王先生於一九九四年獲得天津大學土木工程系 學士學位，並於二零一零年開始就讀於清華大學經管學院EMBA。王先生擁有超過十六年的建築、房地產開發相關工作經驗，並已 於本公司全職工作十一年。 徐強先生 公司副總裁 徐強先生，三十八歲，為本公司副總裁之一，負責監督工程項目管理，於一九九九年加盟本公司。徐先生於一九九四年獲得北京建 築工程學院理學學士學位。彼於中國房地產開發行業擁有十一年的相關經驗。 吳宣霆女士 公司副總裁 吳宣霆女士，四十六歲，為本公司副總裁之一，負責物業管理及客戶服務，於二零一零年加盟本公司。吳宣霆女士於一九八七年畢 業於美國University of Wisconsin，獲得市場管理及金融學士學位。彼於中國房地產行業擁有十五年的相關經驗，包括在企業於管 理以及物業運營方面積累大量及豐富經驗。 陰傑先生 公司副總裁 陰傑先生，四十三歲，為本公司首席建築師，負責公司設計研發中心的管理，於二零零九年加盟本公司。陰先生於一九九二年獲得 美國華盛頓大學學士學位，具有美國華盛頓州註冊建築師資格。在加盟本公司之前，陰先生在美國知名建築事務所執業17年。 32 董事會報告 SOHO中國有限公司 年報2010 賀亞楠先生 上海分公司聯席總經理 賀亞楠先生，三十二歲，為本公司上海分公司聯席總經理。賀先生於一九九八年九月加入公司，至今分別擔任銷售總監、博鼇藍色 海南副總經理、長城腳下的公社副總經理、上海分公司副總經理、執行總經理、總經理。賀先生於二零一零年獲新浪頒發「房地產 金牌操盤手」殊榮。 李強先生 上海分公司聯席總經理 李強先生，三十五歲，為本公司上海分公司聯席總經理，負責本公司上海項目的工程項目管理事務，於一九九九年加盟公司。畢業 於北京建築工程學院，獲得學士學位。中國房地產行業擁有十三年的相關經驗。 趙桂林先生 合資格會計師 趙桂林先生，四十七歲，為合資格會計師及本公司的金融總監，負責本公司資金管理、融資及稅務管理等工作。趙先生擁有超過二 十一年的工作經驗，並已在本公司全職工作十三年時間。趙先生由二零零七年五月十五日起註冊為香港執業會計師及於二零零四年 獲得澳洲迪肯大學會計學碩士學位，具備澳洲公認會計師資格。彼於一九九四年獲得中國公認會計師資格，一九九八年獲得中國註 冊稅務顧問資格，趙先生一九八八年畢業於吉林大學，獲得理工碩士學位。 馬秀絹女士 公司秘書 馬秀娟女士，五十二歲，於二零一零年十一月二十六日獲委任為本公司公司秘書。彼在公司秘書服務專業擁有近三十年的工作經 驗，包括曾任上市公司的公司秘書職務、為客戶在不同區域例如香港、開曼群島和英屬維京群島等地設立公司，以及對公司重組 項目、公司股東及董事的合規合法服務的經驗。馬小姐目前為一家在香港提供企業服務及會計服務為主的公司KCS Hong Kong Limited的董事兼公司註冊及合規部主管。馬小姐持有University of Strathclyde工商管理碩士學位，並為香港特許秘書公會和英國 特許秘書及管理人員公會的資深會員。 33SOHO中國有限公司 年報2010 董事薪酬 經二零一零年五月十一日舉行的二零一零年股東週年大會決議通過，董事薪酬乃由董事會決定，參照董事職務、責任與表現以及本 集團業績而定。 二零一零年內各董事薪酬詳情如下： 以股份為 薪金津貼及 退休 基礎的支付 董事袍金 實物福利 計劃供款 小計 （附註(i)） 總計 2010 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 執行董事 潘石屹（主席） 240 5,688 29 5,957 – 5,957 潘張欣 240 5,145 – 5,385 – 5,385 閻岩 240 5,009 29 5,278 164 5,442 王少劍 （於二零一零年五月三十一日離任） 100 2,274 – 2,374 61 2,435 唐正茂 （於二零一零年十二月二十四日任命） – 70 – 70 41 111 獨立非執行董事 Ramin Khadem 298 – – 298 – 298 查懋誠 255 – – 255 – 255 衣錫群 255 – – 255 – 255 總計 1,628 18,186 58 19,872 266 20,138 附註： (i) 這項是指根據本公司首次公開招股前購股權計劃和購股權計劃授予董事的購股權的估計價值。這些購股權的價值是按照經審核綜合財務報表附註 1(o)( i i )所列本集團有關以股份為基礎的支付交易的會計政策計量。實物福利的詳情，包括主要條款和授予購股權的數目，載列於經審核綜合財務 報表附註24。 在本年度，本集團並未向董事支付任何酬金，作為吸引他們加盟本集團或加盟本集團時的獎金或離職賠償，而本公司並無董事在年 內放棄或同意放棄任何酬金。 34 董事會報告 SOHO中國有限公司 年報2010 董事及最高行政人員在本公司及其相聯法團之股份、相關股份及債券之權益及淡倉 於二零一零年十二月三十一日，本公司董事及最高行政人員於本公司或其任何相聯法團（定義見《證券及期貨條例》（「證券及期貨條 例」）第XV部）的股份、相關股份及債券中擁有須根據證券及期貨條例第352條的規定記入該條所指的登記冊，或須根據上市規則內 的《上市公司董事進行證券交易的標準守則》（「標準守則」）的規定知會本公司及聯交所的股份權益及淡倉如下： (i) 於本公司已發行普通股之權益 股權概約 姓名 個人權益 家族權益 公司權益 普通股數目 百分比 潘石屹 – 3,324,100,000 (L) – 3,324,100,000 (L) % (L) – 254,857,191 (S) – 254,857,191 (S) % (S) 潘張欣 – – 3,324,100,000 (L) 3,324,100,000 (L) % (L) – – 254,857,191 (S) 254,857,191 (S) % (S) 閻岩 2,213,500 (L) – – 2,213,500 (L) % (L) （附註2） 唐正茂 554,250 (L) – – 554,250 (L) % (L) （附註3） Ramin Khadem 300,000 (L) – – 300,000 (L) % (L) 附註： (1) 字母「L」表示董事於該等證券之好倉,字母「S」表示董事於該等證券之淡倉。 (2) 該等相關股份的權益指( i )根據首次公開招股前購股權計劃授出的1,242,500股購股權；( i i )根據購股權計劃而於二零零八年一月三十日授出的 901,000股購股權；及(iii)70,000股實益擁有股份。 (3) 該等相關股份的權益指( i )根據首次公開招股前購股權計劃授出的331,250股購股權；( i i )根據購股權計劃而於二零零八年一月三十日授出的 223,000股購股權。 35SOHO中國有限公司 年報2010 (ii) 於本公司相聯法團已發行之普通股之權益 股權概約 姓名 相聯法團名稱 權益性質 權益股本金 百分比 （美元） 潘石屹 北京紅石建外房地產開發有限公司 受控制法團權益 1,275,000 % 北京搜候房地產有限責任公司 實益擁有人 4,950,000 % 北京紅石新城房地產有限公司 實益擁有人 500,000 % 北京山石房地產有限責任公司 實益擁有人 1,935,000 % 閻岩 北京紅石建外房地產開發有限公司 受控制法團權益 225,000 % 除上文所披露外，據本公司董事所知，於二零一零年十二月三十一日，本公司董事或最高行政人員概無於本公司或其任何相聯法團 （定義見證券及期貨條例第XV部）的股份、相關股份及債券中擁有根據證券及期貨條例第352條的規定須列入該條所述之登記冊內之 權益或淡倉，或根據標準守則的規定須知會本公司及聯交所之股份權益及淡倉。 36 董事會報告 SOHO中國有限公司 年報2010 主要股東於本公司股份、相關股份的權益及淡倉 於二零一零年十二月三十一日，根據證券及期貨條例第336條存放於公司的主要股東登記冊顯示，除了以上就若干董事披露的權益 外，以下股東已知會本公司其於本公司已發行股本的相關權益如下： 姓名 權益性質 普通股數目 股權概約百分比 潘張欣 信託受益人 3,324,100,000 (L) % (L) 254,857,191 (S) % (S) HSBC International Trustee Limited（附註2） 受託人 3,328,055,000 (L) % (L) 254,857,191 (S) % (S) Capevale Limited 所控制的法團的權益 3,324,100,000 (L) % (L) 254,857,191 (S) % (S) Boyce Limited（附註3） 實益擁有人 1,662,050,000 (L) % (L) 254,857,191 (S) % (S) Capevale Limited（附註4） 實益擁有人 1,662,050,000 (L) % (L) 附註： (1) 字母「L」表示股東於該等證券之好倉,字母「S」表示股東於該等證券之淡倉。 (2) HSBC International Trustee Limited（以其作為信託受託人的身份）乃Capevale Limited（於開曼群島註冊成立的公司）已發行股本中全部股 份的法定擁有人。其中HSBC International Trustee Limited根據信託為信託的受益人（包括潘張欣女士）持有3,328,055,000股股份（好倉）及 254,857,191股股份（淡倉）。 Boyce Limited（於英屬處女群島註冊成立的公司）為1,662,050,000股股份（好倉）及254,857,191股股份（淡倉）的 實益擁有人。Capevale Limtited（於英屬處女群島註冊成立的公司）為1,662,050,000股股份的實益擁有人。 (3) Boyce Limited（於英屬處女群島註冊成立的公司）為Capevale Limited（於開曼群島註冊成立的公司）的全資附屬公司。潘張欣女士為Boyce Limited的唯一董事。 (4) Capevale Limited（於英屬處女群島註冊成立的公司）為Capevale Limited（於開曼群島註冊成立的公司）的全資附屬公司。潘張欣女士為Capevale Limited的唯一董事。 37SOHO中國有限公司 年報2010 除上文所披露外，據本公司董事所知，於二零一零年十二月三十一日，概無任何人士於本公司股份或相關股份中持有須根據證券及 期貨條例第336條登記於該條中所述的登記冊的權益及淡倉。 董事在重要合同中的利益 除本報告書中標題為「關連交易」的部分所披露外，於本年度終或本年度內任何時間，本公司或其任何附屬公司概無簽訂任何涉及本 集團業務，而本公司董事直接或間接於其中擁有重大權益之重大合約。 董事在競爭業務中的權益 除本公司日期為二零零七年九月二十一日的招股章程所披露者外，於二零一零年十二月三十一日，概無董事及彼等各自的聯繫人於 任何與本集團業務構成或可能構成競爭的業務中擁有任何權益。 董事購買本公司股份權利 除下段標題為「購股權計劃」的部分所披露外，本公司本年度內任何時間並無向任何董事或彼等各自之配偶或未滿十八歲之子女授 出任何權利，可藉購入本公司之股份或債權證，而彼等於本年度亦無行使該等權利，而且本公司或其任何附屬公司亦無訂立任何安 排，致使任何董事可獲得適用於任何其他法人團體之該等權利。 僱員股份獎勵計劃 於二零一零年十二月二十三日，本公司採納僱員股份獎勵計劃（「僱員股份獎勵計劃」）。僱員股份獎勵計劃旨在表彰本集團若干僱員 作出的貢獻，並對彼等給予獎勵，以挽留彼等為本集團持續經營業務及發展效力，以及吸引合適人選進一步發展本集團業務。 截至二零一零年十二月三十一日止年度，概無根據僱員股份獎勵計劃向僱員授出任何股份。 38 董事會報告 SOHO中國有限公司 年報2010 購股權計劃 本公司已於二零零七年九月十四日採納購股權計劃，由二零零七年九月十四日起十年期間內有效與生效。購股權計劃旨在令本公司 向已授出購股權「購股權」的參與者提供認購公司股份取得公司的權益的機會，並鼓勵參與者努力提升本公司的價值，為本公司及其 股東整體爭取利益。購股權計劃亦使本公司能靈活地挽留、激勵、回饋、酬報、補償參與者及╱或為參與者提供利益。根據購股權 計劃，董事會可能全權酌情甄選下向( i )本集團任何成員公司的任何董事（包括執行董事、非執行董事及獨立非執行董事）、僱員及高 級職員及( i i )本集團任何成員公司的任何顧問、專業顧問、代理人、業務夥伴、合營企業業務夥伴及服務供應商於該等第( i i )項所列的 人士統稱為「業務聯繫人」）作出要約接納購股權（統稱「參與者」）。參與者接納購股權的授出時須支付港元。 除非獲股東批准，在任何十二個月期間根據購股權計劃或本公司採納的任何其他購股權計劃授予每名參與者的購股權（包括已行 使、已註銷及尚未行使的購股權）獲行使時已發行及將發行的股份總數，不得超過已發行股份的1%。倘再授出購股權會導致如上所 述發行的股數超過上述的1%上限，將須事先獲得股東批准，而有關參與者及其聯繫人（定義見上市規則）須放棄投票。購股權可予 行使的期間將最遲於向參與者做出售出購股權要約的有關日期起計十年屆滿。 根據購股權計劃授予的購股權之認購價格乃由董事釐定，且該價格不得低於以下三者之較高者：( i )股份於要約日期在聯交所發出的 每日報表所報的收市價；( i i )股份於緊接要約日期前五個聯交所營業日在聯交所發出的每日報表所報的平均收市價;及( i i i )股份於授出 日期的面值。 於二零一零年十二月三十一日，根據購股權計劃可供發行及尚未行使的股份數目為5,292,000股（二零零九年：6,898,000股），相 當於本公司已發行股本%（二零零九年：%），1,606,000股（二零零九年：836,000股）於本期間內註銷。 39SOHO中國有限公司 年報2010 根據購股權計劃已授出及於二零一零年十二月三十一日尚未行使之購股權詳情如下： 購股權數目 於二零一零年 於二零一零年 十二月 一月一日 本期間內 本期間內 本期間內 本期間內 三十一日 承授人姓名及類別 授出日期 尚未行使 已授出 已行使 已註銷 已失效 尚未行使 (1) 董事 閻岩 二零零八年一月三十日 901,000 – – – – 901,000 （附註1） 王少劍（附註3） 二零零八年六月三十日 500,000 – – 500,000 – – （附註2） 唐正茂（附註4） 二零零八年一月三十日 223,000 – – – – 223,000 （附註1） (2) 其他僱員 二零零八年一月三十日 4,694,000 – – 1,106,000 – 3,588,000 （附註1） 其他僱員 二零零八年六月三十日 580,000 – – – – 580,000 （附註2） 合計 6,898,000 – – 1,606,000 – 5,292,000 附註： (1) 購股權詳情： 授予日前一個 已授出購股權數目 行使期間 每股行使價 交易日收盤價 港元 港元 7,259,000 二零零九年一月三十日 至二零一四年一月二十九日* 40 董事會報告 SOHO中國有限公司 年報2010 (2) 購股權詳情： 授予日前一個 已授出購股權數目 行使期間 每股行使價 交易日收盤價 港元 港元 1,080,000 二零零九年六月三十日至 二零一四年六月二十九日** (3) 王少劍先生於二零一零年五月三十一日辭去執行董事及財務總裁職位。 (4) 唐正茂女士於二零一零年十二月二十四日出任執行董事及財務總裁職位。 * 於二零零八年一月三十日授出的購股權可於行使期間開始至二零一四年一月二十九日購股權有效期屆滿之期間內行使。首三分之一的購股權可於 授出當日起計一年屆滿後行使;另外三分之一的購股權可於授出當日起計兩年屆滿後行使;而餘下三分之一的購股權可於授出當日起計三年屆滿後 行使。 ** 於二零零八年六月三十日授出的購股權可於行使期間開始至二零一四年六月二十九日購股權有效期屆滿之期間內行使。首三分之一的購股權可於 授出當日起計一年屆滿後行使;另外三分之一的購股權可於授出當日起計兩年屆滿後行使;而餘下三分之一的購股權可於授出當日起計三年屆滿後 行使。 首次公開招股前購股權計劃 本公司於二零零七年九月十四日採納首次公開招股前購股權計劃,其條款大致上與購股權計劃的條款相同，惟： (i) 首次公開招股前購股權計劃的每股行使價須等於公司股票首次公開招股的每股發售價； (ii) 首次公開招股前購股權計劃的年期為六年； (iii) 因行使首次公開招股前購股權計劃授出的所有購股權而予以發行的股份總數共12,058,000股股份,佔完成全球發售後本公司經 擴大已發行股本約%；及 (iv) 除已授出的購股權外，由於授出購股權的權利將於本公司上市後終止,故於本公司上市日期（即2007年10月8日）或之後將不會進 一步授出購股權。 41SOHO中國有限公司 年報2010 於二零一零年十二月三十一日，根據首次公開招股前購股權計劃可供發行及尚未行使的股份數目為8,405,280股(2009： 10,190,575股)，相當於本公司已發行股本%(2009：%)。1,785,295股購股權於本期間內註銷。 下表載列首次公開招股前購股權計劃授出之未行使購股權之詳情： 購股權數目 於二零零七年 於二零一零年 九月十四日 於二零一零年 十二月 授出購股權之 一月一日 三十一日 承授人姓名及類別 數目（附註） 尚未行使 年內已行使 年內已註銷 年內已失效 尚未行使 (1) 董事 閻岩 1,242,500 1,242,500 – – – 1,242,500 蘇鑫（於二零零九年九月三十日辭職） 750,000 – – – – – 唐正茂（於二零一零年十二月二十四日委任） 331,250 331,250 – – – 331,250 (2) 本集團僱員 9,734,250 8,616,825 – 1,785,295 – 6,831,530 12,058,000 10,190,575 – 1,785,295 – 8,405,280 附註： 根據首次公開招股前購股權計劃於二零零七年九月十四日授出之所有購股權可以每股港元的價格行使。所有根據首次公開招股前購股權計劃而授 出的購股權將不可於本公司上市日期後首十二個月內獲行使。於二零零七年九月十四日根據首次公開招股前購股權計劃授出的購股權可於二零零八年 十月八日開始至二零一三年十月七日購股權有效期屆滿之期間內行使。首三分之一的購股權可於授出當日起計一年屆滿後行使；另外三分之一的購股 權可於授出當日起計兩年屆滿後行使；而餘下三分之一的購股權可於授出當日起計三年屆滿後行使。 主要供貨商 本年度內，本集團向本集團前五名最大供貨商之採購額未超過本集團總採購額之30%。 慈善捐助 於二零一零年，本集團向社會共損贈善款人民幣14百萬元。 42 董事會報告 SOHO中國有限公司 年報2010 充足之公眾持股量 按照本公司公開可得之資料及就本公司董事所知，於本年報日期，本公司最少25%之已發行股本總額乃由公眾人士持有。 遵守《企業管治常規守則》 董事認為，本公司在本年報所涵蓋的會計期間一直遵守上市規則附錄十四所載的《企業管治常規守則》的守則條文。 重大法律訴訟 據董事所知，本年度無重大法律訴訟。 購買、出售及贖回本公司上市證券 本公司或其任何附屬公司於本年度內概無購買、出售或贖回本公司任何上市證券。 核數師 本集團之綜合財務報表已經由畢馬威會計師事務所（「畢馬威」）所審核。於即將召開之股東週年大會上，本集團將提呈議案，續聘畢 馬威為本集團下一財政年度之核數師。 代表董事會 潘石屹 主席 香港 二零一一年三月二日 43 關連交易 SOHO中國有限公司 年報2010 本年度內，本集團與上市規則定義的本公司的關連人士進行了如下持續性關連交易（「關連交易」）。關連交易的細節已於日期為 二零零七年九月二十一日的首次公開發行公司股份的招股章程（「招股章程」）中，標題為「與本公司控股股東及創辦人的關係」一 章中披露了。截至二零一零十二月三十一日本公司的關連交易情況如下： 1. 豁免嚴格遵守上市規則第條有關公告規定的持續關連交易 (a) 北京澤利投資有限公司（「北京澤利」）與北京中鴻天房地產有限公司（「中鴻天」）訂立的物業購買合同 如招股章程中披露，截至二零零七年七月二十三日在該些物業購買協議及其補充協議項下的未付總金額為人民幣 15,572,207元，北京澤利須於二零零八年六月三十日支付50%未付金額並於二零零八年十二月三十一日支付餘下的 50%。未付金額按中國人民銀行現行借款利率支付利息。截止二零一零年十二月三十一日，補充協議項下的未償還總額 為人民幣15,572,207元，計入應收利息為人民幣1,981,096元。 (b) 北京鴻運置業股份有限公司（「鴻運」）與中鴻天訂立的物業購買協議 如招股章程中披露，截至二零零七年七月二十四日在該些物業購買協議及其補充協議項下的未付總金額為人民幣 3,916,128元，鴻運須於二零零八年六月三十日支付50%未付金額並於二零零八年十二月三十一日支付餘下的50%。未 付金額按中國人民銀行現行借款利率支付利息。截止二零一零年十二月三十一日，補充協議項下的未償還總額為人民幣 3,916,128元，計入應收利息為人民幣498,210元。 (c) 本集團與閻岩女士及其聯繫人訂立的四項關連交易 如招股章程中披露，本集團與閻岩女士及其聯繫人訂立四份購買協議購買朝外SOHO的一個單位、建外SOHO一個單 位，以及SOHO尚都的兩個單位。閻岩女士及其聯繫人通過按揭的方式支付上述四個單位元的部分購買價款，該按揭由 本集團提供擔保，但本集團為建外SOHO一個單位的擔保已於二零零八年九月二十六日終止。本集團於二零一零年十二 月三十一日止年度提供的擔保餘額為人民幣1,740,151元。 獨立非執行董事已審閱本年度內的上述關連交易，並確認該等關連交易： (i) 於本集團的日常及一般業務過程中訂立； (ii) 按一般商業條款或就本集團而言按不遜於提供予獨立第三方或由獨立第三方提供的條款訂立；及 (iii) 按照公平合理及符合本公司股東整體利益的條款根據規管該等交易的有關協議訂立。 此外，本公司已委聘其核數師對上文所述本集團於截至二零一零年十二月三十一日止年度訂立的關連交易實施審計程序 並呈報彼等的調查結果。核數師已發出函件，當中載列彼等對上文所述關連交易的調查結果及結論，函件副本亦已呈交 聯交所。 44 SOHO中國有限公司 年報2010 企業管治報告 本公司致力樹立高標準之企業管治，並相信此舉對公司發展及保障本公司股東利益十分重要。本公司已經採納良好的管治與披 露常規，並不斷改良，建立高度操守的企業文化。 董事認為，本公司於截至二零一零年十二月三十一日止年度一直遵守上市規則附錄十四所載的《企業管治常規守則》的守則條 文。 遵守《上市公司董事進行證券交易的標準守則》（「標準守則」） 本公司已採納上市規則附錄十所載之標準守則作為董事們進行證券交易行為的標準。本公司已向全體董事作出特定查詢，而全 體董事均確認於截至二零一零年十二月三十一日止年度皆有遵守標準守則所載之標準。 董事會 董事會負有領導及監控公司的責任，並集體負責統管並監督以促進公司成功。董事會在主席的領導下，負責批准及監察公司的 整體策略和政策，批准年度預算和業務計劃、評估公司表現以及監督管理層的工作。 董事會由七位董事組成，包括四位執行董事：潘石屹先生（主席）、潘張欣女士（行政總裁）、閻岩女士及唐正茂女士及三位獨立 非執行董事：Ramin Khadem博士、查懋誠先生及衣錫群先生（有關彼等之履歷詳情載於本年報之「董事及高級管理層履歷」一 節）。 董事會每年最少舉行四次定期會議（每季一次），並會於有需要時舉行會議。舉行董事會會議前，會向各董事發出至少十四天通 知。各會議之所有相關資料會於開會前至少三天送交予董事。董事由本公司股東以普通決議案或由董事會委任，以填補董事會 空缺或加盟現有董事會。在每屆股東週年大會上，當時在任的三分之一（或倘人數並非三的倍數，則為最接近但不高於三分之 一的人數）的董事須輪換退任，但膺選連任及接受新的委任。 董事會主席潘石屹先生為本公司執行董事兼行政總裁潘張欣女士之丈夫。除上述披露者外，董事會成員之間概無其他包括財 務、業務、家屬或其他重大或相關的關係。 本公司董事會乃根據上市規則第條之規定組成。三名獨立非執行董事中，至少有一名或多名具備財務專業知識。 就本公司之業務而言，董事會之構架顯示其核心能力平衡，以便能為公司提供一個有效的領導和所需的專業知識。 本公司已為董事和高級行政人員購買責任保險，保障彼等因履行職務而可能要承擔的法律責任。 45SOHO中國有限公司 年報2010 主席及行政總裁 董事會主席與行政總裁分別由潘石屹先生和潘張欣女士擔任，為兩個明確劃分的不同職位。董事會主席負責管理董事會，並領導其 制定本公司整體策略、業務發展方向，並確保各董事均可適時獲得足夠、完整及可信的資料及在董事會會議內提出的問題獲得合理 解釋。行政總裁負責管理公司業務，實施董事會所制定的政策、業務目標及計劃，並就公司整體營運向董事會負有責任。 獨立非執行董事 根據守則條文，每名獨立非執行董事均須獲委任一個指定年期並接受重選。本公司各獨立非執行董事已與本公司續訂委聘書，任期 由二零一一年一月一日至二零一一年十二月三十一日。 根據上市規則第條所載之指引，本公司已收到每名獨立非執行董事有關其獨立性之確認書，故董事會認為該等董事均為獨立人 士。董事會認為獨立非執行董事能夠為本公司在發展策略、風險管理以及管理程式等方面提供獨立意見，令本公司及所有股東的利 益均能獲得考慮及提供充分保障。 高級管理層及合規委員會成員的委任及變更 王少劍先生自二零一零年五月三十一日起辭去本公司的執行董事及財務總裁的職務。自其離職後，唐正茂女士自二零一零年十二月 二十四日起被委任為執行董事及財務總裁。閻岩女士及王少劍先生於二零一零年三月十一日辭去合規委員會委員職務。魏偉峰先生 自二零一零年十一月二十六日起辭去本公司公司秘書及授權代表之職務。董事會於二零一零年十一月二十六日委任馬秀絹女士為公 司秘書及授權代表。 46 企業管治報告 SOHO中國有限公司 年報2010 董事會會議 於二零一零年，董事會舉行過四次會議。各董事於董事會會議的出席率如下： 董事 出席次數╱舉行會議次數 執行董事 潘石屹 4/4 潘張欣 4/4 閻岩 4/4 王少劍（附註1） 1/1（附註2） 唐正茂（附註3） 0/0（附註4） 獨立非執行董事 Ramin Khadem 4/4 查懋誠 4/4 衣錫群 3/4 附註1：王少劍先生已於二零一零年五月三十一日辭任執行董事。 附註2：於二零一零年一月一日至二零一零年五月三十一日期間，董事會舉行過一次會議。 附註3：唐正茂女士於二零一零年十二月二十四日獲委任為執行董事。 附註4：於二零一零年十二月二十四日至二零一零年十二月三十一日期間沒有舉行董事會會議。 於董事會會議期間，本公司高級管理層及時向各位董事提供本公司業務活動及發展之資料，並與獨立非執行董事會晤，以聽取彼等 對本公司業務發展及營運事宜之意見。 47SOHO中國有限公司 年報2010 資料提供及使用 • 董事會及董事會屬下的委員會會議記錄由指定秘書保管，任何董事可在合理的通知時間後查閱 • 所有董事均可有權獲得公司秘書的意見和服務，確保董事會章程得到遵守 • 董事可於適當情況下合理要求諮詢獨立專業意見，費用由公司承擔 審核委員會 審核委員會由三名獨立非執行董事組成，即Ramin Khadem博士、查懋誠先生及衣錫群先生，並由Ramin Khadem博士出任主席。 Ramin Khadem博士具備適當專業會計及財務管理資格。如上市規則第(2)所要求的，Ramin Khadem博士具備適當專業會計 及財務管理專業才能。 董事會授權審核委員會評核有關財務報表並提供建議及意見，其職責包括： 1. 與本公司核數師關係 負責向董事會建議有關外部核數師的委任、續聘及撤換等事宜；檢討及監查外聘核數師是否獨立客觀及核數程式是否有效；就 外聘核數師提供核數服務制定政策，並予以執行；如有需要在本公司管理層不在場情況下，與外部核數師討論審核有關事項。 2. 審閱公司財務資料 監查公司財務報表及年度報告及賬目及半年度報告的完整性，並審閱報表及報告所載有關財務申報的重大意見。 3. 監察公司財務報告制度及內部監控程式 本公司各業務部門的操作程式均設置內部審核和監控功能。審核委員會亦會檢討公司的財務監控、內部監控以及風險管理制 度，並確保內部監控機制有足夠的資源及有效的運行，包括在會計及財務匯報職能方面的資源、員工資歷及經驗是否足夠，以 及員工所接受的培訓課程及有關預算是否充足。 48 企業管治報告 SOHO中國有限公司 年報2010 於二零一零年，審核委員會舉行過兩次會議。以下是各委員出席會議情況： 委員 出席次數╱舉行會議次數 Ramin Khadem（主席） 2/2 查懋誠 2/2 衣錫群 0/2 審核委員會已審閱由內審部提交的內部審核計劃報告及向董事會建議風險及內部監控等事宜，並已對本公司在會計及財務匯報職能 方面的資源、員工之資歷和經驗以及其員工培訓計劃及有關預算方面是否足夠做出審閱。同時，審核委員會已審閱本公司截至二零 一零年十二月三十一日止年度經審核綜合財務業績並認為本公司已遵守所有適用之會計標準及規定，並做出充分之披露。 審核委員會亦已審閱二零一零年核數師費用，並向董事會建議重新聘用畢馬威會計師事務所為本公司二零一一年度的核數師，惟須 經股東於即將舉行的股東週年大會上批准，方可作實。 49SOHO中國有限公司 年報2010 薪酬委員會 薪酬委員會由三名獨立非執行董事組成，即查懋誠先生、Ramin Khadem博士及衣錫群先生,由查懋誠先生出任主席。薪酬委員會 的主要職責是評估本公司執行董事及高級管理層的表現並向董事會做出薪酬安排建議，以及評估並做出員工福利安排建議。 於二零一零年，薪酬委員會舉行過一次會議。以下是各委員出席會議情況： 委員 出席次數╱舉行會議次數 查懋誠（主席） 2/2 Ramin Khadem 2/2 衣錫群 2/2 公司秘書保存完整的薪酬委員會會議記錄。薪酬委員會已經審閱本公司的薪酬政策，服務合同的條款及各執行董事和高級管理層的 工作表現。薪酬委員會認為本公司應付予各執行董事及高級管理層的薪酬均按服務合同條款支付，薪酬水準合理，並無對本公司造 成額外的負擔。 二零一零年內各董事的薪酬，請參閱本報告中標題為「董事薪酬」部分以及經審核的綜合財務報表附註7。 50 企業管治報告 SOHO中國有限公司 年報2010 提名、委任及重選董事 本公司並無設立提名委員會。議定委任董事的程式及提名適當人士供股東在股東週年大會選舉為替補董事及新增董事，均由全體董 事會負責。 於二零一零年度獲董事會委任的董事，任期僅至即將舉行的股東週年大會為止，屆時將可膺選連任。於股東週年大會前寄發予股東 之通函，將載有關於選舉董事的詳盡資料包括所有候選連任董事的詳細履歷，確保股東就選舉董事作知情決定。 合規委員會 如企業管治報告中「高級管理層及合規委員會成員的委任及變更」部份提及，於合規委員會成員變更後，合規委員會目前由兩名獨立 非執行董事、一名執行董事及一名高級管理人員組成，即衣錫群先生、Ramin Khadem博士、潘張欣女士以及賴楚珊女士，並由衣 錫群先生出任主席。原合規委員會成員王少劍先生和閻岩女士於二零一零年三月十一日辭去合規委員會委員職務。 於二零一零年，合規委員會舉行過一次會議。以下是各委員出席會議情況： 委員 出席次數╱舉行會議次數 衣錫群（主席） 1/1 Ramin Khadem 1/1 潘張欣 1/1 閻岩（附註1） 0/1 王少劍（附註2） 1/1 賴楚珊 1/1 附註1：閻岩女士自二零一零年三月十一日起辭任合規委員會成員。 附註2：王少劍先生自二零一零年三月十一日起辭任合規委員會成員。 51SOHO中國有限公司 年報2010 董事編製財務報表之責任 董事負責監督年度賬目編製以真實公允的反映本集團年內的財務狀況、經營業績與現金流量。編製截至二零一零年十二月三十一日 止年度報表時，董事已選用合適的會計政策，並已採用合適的會計準則。基於審慎合理的判斷及評估；董事已確保賬目以持續經營 基準編製。董事確認，本集團之綜合財務報表之編製乃符合法定要求及適用會計準則。 內部監控 董事會有責任維持及檢討本公司的內部監控系統，以保證本公司的資產及股東權益。董事會亦會檢討內部監控及風險管理系統以確 保其有效性。 本公司已設立審計運營部，為本公司內部監控系統的重要一環。 審計運營部於二零一零年對重要業務流程的內部控制進行了梳理，保證了本公司重要內部控制環節制度的健全性和執行的有效性。 審計運營部對本公司重要的費用預算和流程進行了專項審計，落實公司財務監控、運作監控、合規監控以及風險管理工作。 董事會負責本公司的內部監控系統，並通過公司審計運營部對系統的有效性進行定期檢討。董事會認為於本期間，現存之內部監控 體系在財務、營運、合規及風險管理各範疇內運行穩健有效。 52 企業管治報告 SOHO中國有限公司 年報2010 核數師酬金 畢馬威為本公司獨立外聘核數師。本公司已支付及應付予畢馬威有關截至二零一零年十二月三十一日止年度內所提供服務的酬金如 下： 所提供服務 已付╱應付費用 二零一零年度核數服務 人民幣百萬元 非核數服務： 財務審慎服務 人民幣百萬元 香港利得稅合規服務 人民幣百萬元 轉移定價服務 人民幣百萬元 居民企業資格諮詢服務 人民幣百萬元 與投資界有效溝通 公司的投資者關係部致力於為股東及投資界提供最高效、有效的途徑，以獲取公司的資訊。為使股東、可轉股債券持有人、以及投 資界瞭解公司的發展，投資者關係隊伍除了及時發佈年報、中報和季度業績公告外，日常也積極地通過電郵電話定時及時溝通投資 界，並進行數次國際國內路演和主動參加多個投資銀行舉辦的全球投資會議和論壇。 於二零一零年，我們參加了十四場位於美國、英國、新加坡、香港、上海以及北京的全球性的投資峰會，會見了來自於逾二百五十 家機構的近三百五十位投資人士。 在公司的行政總裁潘張欣女士的帶領下，公司分別於二零一零年三月和八月進行了業績路演，拜訪了香港、新加坡、倫敦、紐約以 及波士頓的投資者。於二零一零年十月進行了日本非籌資路演，拜訪了東京等地的投資人士，受到日本市場廣泛關注。 公司的二零一零年股東週年大會提供理想的場合讓董事會直接與股東溝通。董事會及審核委員會主席連同外聘核數師均有出席於二 零一零年五月十一日舉行之股東週年大會，解答股東提問。 53SOHO中國有限公司 年報2010 公司資料 執行董事 潘石屹（主席） 潘張欣（行政總裁） 閻岩 唐正茂 非執行獨立董事 Ramin Khadem 查懋誠 衣錫群 公司秘書 馬秀絹 合資格會計師 趙桂林，執業會計師（澳洲），執業會計師（香港） 審核委員會成員 Ramin Khadem（主席） 查懋誠 衣錫群 薪酬委員會成員 查懋誠（主席） Ramin Khadem 衣錫群 合規委員會成員 衣錫群（主席） Ramin Khadem 潘張欣 賴楚珊 授權代表 潘張欣 馬秀絹 註冊辦事處 Cricket Square Hutchins Drive . Box 2681 Grand Cayman KY1-1111 Cayman Islands 公司總部 中國北京市 朝陽區朝外大街乙6號 朝外SOHO A區11層 100020 香港主要營業地點 香港 皇后大道中15號 置地廣場 告羅士打大廈 8樓 54 公司資料 SOHO中國有限公司 年報2010 開曼群島主要股份過戶登記處 Bank of Butterfield International (Cayman) Ltd. Butterfield House 68 Fort Street . Box 705 George Town Grand Cayman Cayman Islands 香港股份過戶登記分處 香港中央證券登記有限公司 香港 灣仔 皇后大道東183號 合和中心17樓 1712-1716室 香港法律顧問 萬盛國際律師事務所 香港中環皇后大道中15號 置地廣場 告羅士大廈13樓 核數師 畢馬威會計師事務所 香港中環 遮打道10號 太子大廈8樓 主要往來銀行 中國中信銀行股份有限公司 中國招商銀行股份有限公司 中國銀行股份有限公司 網址 股份代號 410 � 獨立核數師報告書 SOHO中國有限公司 年報2010 獨立核數師報告書 致SOHO中國有限公司股東 （於開曼群島註冊成立的有限公司） 本核數師（以下簡稱「我們」）已審核刊於第3至第70頁SOHO中國有限公司（「貴公司」）和各附屬公司（以下統稱「貴集團」）的綜合財務 報表，此綜合財務報表包括於二零一零年十二月三十一日的綜合資產負債表與截至該日止年度的綜合損益表、綜合全面收益表、綜 合權益變動表和綜合現金流量表和貴公司於二零一零年十二月三十一日的資產負債表，以及主要會計政策概要及其他解釋資料。 董事就綜合財務報表須承擔的責任 貴公司董事須負責根據香港會計師公會頒佈的《香港財務報告準則》及香港《公司條例》的披露規定編製真實而公允的綜合財務報表， 並負責董事認為編製財務報表所必需的有關內部監控，以確保有關綜合財務報表不存在由於欺詐或錯誤而導致的重大錯誤陳述。 核數師的責任 我們的責任是根據我們的審核對該等綜合財務報表作出意見。我們僅向整體股東報告。除此以外，我們的報告書不可用作其他用 途。我們概不就本報告書的內容，對任何其他人士負責或承擔法律責任。 我們已根據香港會計師公會頒佈的《香港核數準則》進行審核。這些準則要求我們遵守道德規範，並規劃及執行審核，以合理確定此 等綜合財務報表是否不存有任何重大錯誤陳述。 審核涉及執行程式以獲取有關綜合財務報表所載金額及披露資料的審核憑證。所選定的程序取決於核數師的判斷，包括評估由於欺 詐或錯誤而導致綜合財務報表存有重大錯誤陳述的風險。在評估該等風險時，核數師考慮與該公司編製真實而公允的綜合財務報表 相關的內部控制，以設計適當的審核程式，但並非為對公司的內部控制的有效性發表意見。審核亦包括評價董事所採用的會計政策 的合適性及所作出的會計估計的合理性，以及評價綜合財務報表的整體列報方式。 我們相信，我們所獲得的審核憑證是充足和適當地為我們的審核意見提供基礎。 � SOHO中國有限公司 年報2010 獨立核數師報告書（續） 意見 我們認為，該等綜合財務報表已根據《香港財務報告準則》真實而公允地反映貴公司和貴集團於二零一零年十二月三十一日的財務狀 況及貴集團截至該日止年度的綜合溢利和現金流量，並已按照香港《公司條例》的披露規定妥為編製。 畢馬威會計師事務所 執業會計師 香港中環 遮打道10號 太子大廈8樓 二零一一年三月二日 第11至第70頁的附註屬本財務報表的一部分。本公司就本年度溢利應付權益股東股息的詳情載列於附註22(b)。 � 綜合損益表 截至二零一零年十二月三十一日止年度 （以人民幣列示） SOHO中國有限公司 年報2010 附註 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 營業額 3 18,215,091 7,413,451 已出售物業的成本 (8,958,�49 ) (3,556,393 ) 毛利 9,256,742 3,857,058 投資物業的評估增值 11 165,000 2,144,461 其他經營收入 207,4�8 115,065 銷售費用 (547,4�7 ) (262,084 ) 行政費用 (204,776 ) (184,801 ) 其他經營費用 (15�,1�2 ) (121,857 ) 經營溢利 8,72�,8�5 5,547,842 融資收入 4(a) 224,�94 233,693 融資費用 4(a) (292,�51 ) (146,620 ) 政府補助 5 44,190 23,795 除稅前溢利 4 8,700,068 5,658,710 所得稅 6(a) (4,928,485 ) (2,264,020 ) 年度溢利 �,771,58� 3,394,690 以下各方應佔部分： 本公司權益股東 �,6�6,156 3,300,178 非控股權益 1�5,427 94,512 年度溢利 �,771,58� 3,394,690 每股盈利（人民幣） 10 基本 攤薄 � 第11至第70頁的附註屬本財務報表的一部分。 � （以人民幣列示） SOHO中國有限公司 年報2010 綜合全面收益表 截至二零一零年十二月三十一日止年度 附註 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 年度溢利 3,771,583 3,394,690 年度其他全面收益（除稅並經重新分類調整）: 換算境外經營的財務報表的匯兌差額 22(d)(iii) �1,556 (58,902 ) 年度全面收益總額 3,813,139 3,335,788 以下各方應佔部分： 本公司權益股東 3,677,712 3,241,276 非控股權益 135,�27 94,512 年度全面收益總額 3,813,139 3,335,788 第11至第70頁的附註屬本財務報表的一部分。 � 綜合資產負債表 二零一零年十二月三十一日 （以人民幣列示） SOHO中國有限公司 年報2010 附註 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 非流動資產 固定資產 11 －投資物業 3,08�,000 2,920,000 －其他物業及設備 ��4,1�1 672,211 3,�39,1�1 3,592,211 銀行存款 17 3,840,91� 1,277,691 合營公司權益 13 1,211,900 – 遞延稅項資產 14(b) 1,019,420 557,761 非流動資產總值 9,711,39� 5,427,663 流動資產 發展中物業及持作銷售用途的已落成物業 15 18,�97,483 21,520,795 應收賬款及其他應收款 16 1,79�,�32 1,565,984 現金及現金等價物 18 17,724,921 9,241,879 流動資產總值 38,219,03� 32,328,658 流動負債 銀行貸款 19 2,�80,744 550,000 應付賬款及其他應付款 20 9,30�,44� 7,708,176 稅項 14(a) �,9��,710 3,700,397 流動負債總額 18,8�3,899 11,958,573 流動資產淨值 19,3��,137 20,370,085 資產總值減流動負債 29,07�,�33 25,797,748 第11至第70頁的附註屬本財務報表的一部分。 � SOHO中國有限公司 年報2010 （以人民幣列示） 綜合資產負債表 二零一零年十二月三十一日（續） 附註 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 非流動負債 銀行貸款 19 �,0�2,171 5,769,660 可轉換債券 21 1,984,828 1,958,783 應付合約保留金 273,732 22,241 遞延稅項負債 14(b) 78�,434 604,537 非流動負債總額 9,097,1�� 8,355,221 資產淨值 19,979,3�8 17,442,527 資本和儲備 22 股本 107,48� 107,485 儲備 19,13�,247 17,116,130 本公司權益股東應佔權益總額 19,242,732 17,223,615 非控股權益 73�,�3� 218,912 權益總額 19,979,3�8 17,442,527 董事會於二零一一年三月二日核准並許可發出。 董事 潘石屹 潘張欣 第11至第70頁的附註屬本財務報表的一部分。 � 資產負債表 二零一零年十二月三十一日 （以人民幣列示） SOHO中國有限公司 年報2010 附註 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 非流動資產 於附屬公司的投資 12 294,423 294,423 流動資產 發展中物業及持作銷售用途的已落成物業 31,662 80,265 應收賬款及其他應收款 16 14,542,590 13,499,024 現金及現金等價物 18 45�,312 1,062,772 流動資產總值 15,031,564 14,642,061 流動負債 銀行貸款 19 680,�44 – 其他應付款 64,005 24,261 應付附屬公司款項 1,032,489 683,982 流動負債總額 1,���,238 708,243 流動資產淨值 13,254,326 13,933,818 資產總值減流動負債 13,548,�49 14,228,241 非流動負債 可轉換債券 21 1,984,828 1,958,783 資產淨值 11,563,921 12,269,458 資本和儲備 22 股本 10�,485 107,485 儲備 11,456,436 12,161,973 權益總額 11,563,921 12,269,458 董事會於二零一一年三月二日核准並許可發出。 董事 潘石屹 潘張欣 第11至第70頁的附註屬本財務報表的一部分。 � （以人民幣列示） SOHO中國有限公司 年報2010 綜合權益變動表 截至二零一零年十二月三十一日止年度 本公司權益股東應佔部分 資本 一般 非控股 附註 股本 股份溢價 贖回儲備 庫存股份 資本儲備 匯兌儲備 重估儲備 公積金 保留溢利 總額 權益 權益總額 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 於2009年1月1日 107,485 11,424,236 867 – 35,891 (606,291 ) 216,232 259,043 2,550,579 13,988,042 136,845 14,124,887 本年度溢利 – – – – – – – – 3,300,178 3,300,178 94,512 3,394,690 其他全面收益 – – – – – (58,902 ) – – – (58,902 ) – (58,902 ) 全面收益總額 – – – – – (58,902 ) – – 3,300,178 3,241,276 94,512 3,335,788 庫存股份 22(c)(i) – – – (8,775 ) – – – – – (8,775 ) – (8,775 ) 可轉換債券的權益部分 21 – – – – 514,395 – – – – 514,395 – 514,395 就上年度批准的股息 22(b) – – – – – – – – (518,766 ) (518,766 ) – (518,766 ) 以權益結算的以股份 為基礎的交易 24 – – – – 9,648 – – – – 9,648 – 9,648 轉入一般公積金 22(d)(v) – – – – – – – 136,638 (136,638 ) – – – 購入非控股權益 22(f) – – – – – – – – (2,205 ) (2,205 ) – (2,205 ) 分派予非控股權益 – – – – – – – – – – (12,445 ) (12,445 ) 於2009年12月31日 107,485 11,424,236 867 (8,775 ) 559,934 (665,193 ) 216,232 395,681 5,193,148 17,223,615 218,912 17,442,527 於2010年1月1日 107,4�5 11,424,236 �67 (�,775 ) 559,934 (665,193 ) 216,232 395,6�1 5,193,14� 17,223,615 21�,912 17,442,527 本年度溢利 – – – – – – – – 3,636,156 3,636,156 135,427 3,771,5�3 其他全面收益 – – – – – 41,556 – – – 41,556 – 41,556 全面收益總額 – – – – – 41,556 – – 3,636,156 3,677,712 135,427 3,�13,139 就上年度批准的股息 22(b) – – – – – – – – (1,660,050 ) (1,660,050 ) – (1,660,050 ) 以權益結算的以股份 為基礎的交易 24 – – – – 1,455 – – – – 1,455 – 1,455 轉入一般公積金 22(d)(v) – – – – – – – 6,706 (6,706 ) – – – 購入附屬公司 28 – – – – – – – – – – 409,149 409,149 來自非控股權益持有人 的資本出資 – – – – – – – – – – 35,270 35,270 分派予非控股權益 – – – – – – – – – – (62,122 ) (62,122 ) 於2010年12月31日 107,4�5 11,424,236 �67 (�,775 ) 561,3�9 (623,637 ) 216,232 402,3�7 7,162,54� 19,242,732 736,636 19,979,36� 第11至第70頁的附註屬本財務報表的一部分。 � 綜合現金流量表 截至二零一零年十二月三十一日止年度 （以人民幣列示） SOHO中國有限公司 年報2010 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 經營活動 除稅前溢利 8,700,068 5,658,710 調整項目 投資物業的評估增值 (165,000 ) (2,144,461 ) 折舊 18,302 24,010 融資收入 (224,3�4 ) (233,693 ) 利息支出 265,�14 137,120 出售其他物業及設備虧損 241 16 以權益結算的以股份為基礎的支付費用 1,455 9,648 營運資金變動： 應收賬款及其他應收款增加 (181,848 ) (385,148 ) 發展中物業及持作銷售用途的已落成物業減少╱（增加） 6,173,83� (2,733,483 ) 應付賬款及其他應付款增加 485,015 3,464,945 經營業務產生的現金 15,073,5�2 3,797,664 已收利息 153,707 150,878 已付利息 (50�,66� ) (322,585 ) 已付所得稅 (1,�27,683 ) (647,728 ) 經營活動產生的現金淨額 12,78�,�47 2,978,229 第11至第70頁的附註屬本財務報表的一部分。 10 SOHO中國有限公司 年報2010 （以人民幣列示） 綜合現金流量表 截至二零一零年十二月三十一日止年度（續） 附註 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 投資活動的現金流量 購入固定資產付款 (58,861 ) (1,352,793 ) 出售其他物業及設備所得款項 26� 87 3個月以上的銀行及其他金融機構定期存款增加 (1,571,313 ) (1,097,111 ) 銀行存款增加 (2,563,224 ) (495,345 ) 收購附屬公司的現金流出淨額 (1,521,�35 ) (4,768,003 ) 收購合營公司權益付款 (�61,�00 ) – 購入衍生金融工具付款 – (22,138 ) 結算衍生金融工具所得款項 – 84,344 新增予關聯人士的貸款 – (10,333 ) 關聯人士償還貸款 – 42,246 投資活動所用的現金淨額 (6,676,�64 ) (7,619,046 ) 融資活動的現金流量 新增銀行貸款所得款項 5,802,703 2,153,972 償還銀行貸款 (3,48�,448 ) (1,117,550 ) 已付本公司權益股東的股息 (1,660,050 ) (518,766 ) 發行可轉換債券所得款項 – 2,467,864 支付發行可轉換債券的交易成本 – (38,510 ) 購入庫存股份付款 22(c)(i) – (8,775 ) 向第三方償還貸款 – (36,401 ) 來自非控股權益持有人的資本出資 35,270 – 購入非控股權益 22(f) – (2,205 ) 分派予非控股權益 (1,�72 ) (12,445 ) 融資活動產生的現金淨額 686,503 2,887,184 現金及現金等價物增加╱（減少）淨額 6,7��,486 (1,753,633 ) 1月1日的現金及現金等價物 7,122,768 8,886,804 外幣匯率變動的影響 112,243 (10,403 ) 12月31日的現金及現金等價物 18 14,034,4�7 7,122,768 11 財務報表附註 SOHO中國有限公司 年報2010 1 主要會計政策 (a) 合規聲明 本財務報表是按照香港會計師公會頒佈的所有適用的《香港財務報告準則》（此統稱包含所有適用的個別《香港財務報告準 則》、《香港會計準則》和詮釋）、香港公認會計原則和香港《公司條例》的披露規定編製。本財務報表同時符合適用的《香港聯 合交易所有限公司證券上市規則》披露規定。以下是本集團採用的主要會計政策概要。 香港會計師公會頒布了若干新訂和經修訂的《香港財務報告準則》。這些準則在本集團和本公司當前的會計期間開始生效或 可供提前採用。在與本集團有關的範圍內初始應用這些新訂和經修訂的準則所引致當前和以往會計期間的會計政策變動， 已於本財務報表內反映，有關資料載列於附註2。 (b) 財務報表的編製基準 截至二零一零年十二月三十一日止年度的綜合財務報表涵蓋本公司和各附屬公司（統稱「本集團」）以及本集團於合營公司的 權益。 本綜合財務報表以人民幣千元為單位。人民幣是從事本集團主要業務的附屬公司的功能貨幣。除了以下所載會計政策所闡 述的投資物業（參閱附註1(f)）、辦公室物業（參閱附註1(g)）、衍生金融工具（參閱附註1(e)）及可轉換債券（參閱附註1(k)）是按 公允價值入賬外，本綜合財務報表是以歷史成本作為編製基準。 管理層需在編製符合《香港財務報告準則》的財務報表時作出會對會計政策的應用，以及對資產、負債、收入和支出的列報 金額造成影響的判斷、估計和假設。這些估計和相關假設是根據以往經驗和管理層因應當時情況認為合理的多項其他因素 作出的，其結果構成為了管理層在無法從其他途徑下得知資產與負債的賬面價值時所作出判斷的基礎。實際結果可能有別 於估計金額。 管理層會持續審閱各項估計和相關假設。如果會計估計的修訂只是影響某一期間，其影響便會在該期間內確認；如果該項 修訂對當前和未來期間均有影響，則在作出修訂的期間和未來期間確認。 有關管理層在應用《香港財務報告準則》時所作出對本財務報表有重大影響的判斷，以及主要的估計數額不確定因素的討論 內容，載列於附註29。 12 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 1 主要會計政策（續） (c) 附屬公司和非控股權益 附屬公司是指受本集團控制的實體。控制是指本集團有權支配某一實體的財務和經營政策，並藉此從其活動中取得利益。 在評估控制存在與否時，需要考慮現時可行使的潛在表決權。 於附屬公司的投資會由控制開始當日至控制終止當日在綜合財務報表中合併計算。集團內部往來的餘額和交易，以及集團 內部交易所產生的任何未實現利潤，會在編製綜合財務報表時全額抵銷。集團內部交易所引致未實現損失的抵銷方法與未 實現收益相同，但抵銷額只限於沒有減值證據顯示的部分。 非控股權益（前稱「少數股東權益」）是指並非由本公司直接或間接擁有的附屬公司權益，另本集團沒有因與這些權益持有人 協議任何額外條款而導致本集團整體需就這些權益承擔符合金融負債定義的合約義務。就每項企業合併而言，本集團可選 擇按公允價值或所佔附屬公司可辨別資產的淨值計量任何非控股權益。 非控股權益在綜合資產負債表內的權益項目中，與本公司權益股東應佔的權益分開列示。非控股權益持有人所佔本集團業 績的權益，會按照本年度損益總額和全面收益總額在非控股權益持有人與本公司權益股東之間進行分配，並在綜合損益表 和綜合全面收益表中列示。來自非控股權益持有人的貸款和對這些持有人的其他合約義務是按負債的性質，根據附註1(k)、 (l)或(m)在綜合資產負債表內列為金融負債。 本集團於附屬公司的權益變動，如不會導致喪失控制權，便會按權益交易列賬，並在綜合權益項目中調整控股及非控股權 益的數額，以反映相對權益的變動，但不會調整商譽，亦不會確認損益。 當本集團喪失於附屬公司的控制權時，按出售有關附屬公司的全部權益列賬，由此產生的收益或虧損在損益中確認。在喪 失控制權日期所保留有關附屬公司的權益，按公允價值確認，此筆金額在該權益初始確認於金融資產時當作其公允價值， 或（如適用）在初始確認於聯營公司或合營公司的投資（參閱附註1(d)）時當作成本。 在本公司資產負債表內，於附屬公司的投資是按成本減去減值虧損（參閱附註1(h)）後列賬，但如有關投資被劃歸為持有待售 （或包括在劃歸為持有待售的處置組中）則除外。 13SOHO中國有限公司 年報2010 1 主要會計政策（續） (d) 聯營公司和合營公司 聯營公司是指本集團或本公司對其有重大影響，但沒有控制或共同控制其管理層的實體；重大影響包括參與其財務和經營 決策。 合營公司是指本集團或本公司與其他方根據合約安排經營的實體。有關的合約安排確定，本集團或本公司與一名或以上的 其他方共同控制該實體的經濟活動。 於聯營公司或合營公司的投資是按權益法記入綜合財務報表，但劃歸為持有待售（或已計入劃歸為持有待售的處置組合） 的投資除外。按照權益法，有關投資以成本初始入賬，並就本集團於收購日所佔被投資公司可辨別資產淨值的公允價值 超過投資成本的數額（如有）作出調整，然後就本集團所佔被投資公司資產淨值的收購後變動以及與這些投資有關的任 何減值虧損作出調整（參閱附註1(h)）。於收購日超過成本的任何數額、本集團年內所佔被投資公司的收購後稅後業績和 任何減值虧損在綜合收益表中確認，而本集團所佔被投資公司的收購後稅後其他全面收益項目則在綜合全面收益表中 確認。 當本集團對聯營公司或合營公司承擔的虧損額超過其所佔權益時，本集團所佔權益便會減少至零，並且不再確認額外虧損； 但如本集團須履行法定或推定義務，或代被投資公司作出付款則除外。就此而言，本集團所佔權益是以按照權益法計算投 資的賬面金額，以及實質上構成本集團在聯營公司或合營公司投資淨額一部分的長期權益為準。 本集團與聯營公司和合營公司之間交易所產生的未變現損益，均按本集團於被投資公司所佔的權益比率抵銷；但如有未變 現虧損證明已轉讓資產出現減值，則會即時在損益中確認。 當本集團不再對聯營公司有重大影響力或對合營公司實施共同控制時，按出售有關被投資公司的全部權益列賬，由此產生 的收益或虧損在損益中確認。在喪失重大影響力或共同控制權日期所保留有關前被投資公司的權益，按公允價值確認，此 筆金額在該權益初始確認於金融資產時當作其公允價值，或（如適用）在初始確認於聯營公司的投資（參閱附註1(d)）時當作 成本。 本公司資產負債表所示於聯營公司和合營公司的投資，是按成本減去減值虧損（參閱附註1(h)）後入賬，但劃歸為持有待售 （或已計入劃歸為持有待售的處置組合）的投資除外。 14 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 1 主要會計政策（續） (e) 衍生金融工具 衍生金融工具以公允價值初始確認。本集團會在每個結算日重新計量其公允價值，由此產生的收益或虧損即時在損益中確 認。然而，如果符合現金流量對沖會計處理或用作對境外經營的淨投資對沖的衍生工具，則所產生的任何收益或虧損須根 據對沖項目的性質予以確認。 (f) 投資物業 投資物業是指為賺取租金收入及╱或為資本增值而擁有的土地及╱或建築物，當中包括尚未確定未來用途持有的土地，以 及正在建造或開發以供日後用作投資物業的物業。 投資物業按公允價值記入資產負債表中，但於結算日仍在建造或開發，而且當時無法可靠地確定公允價值的投資物業則除 外。投資物業公允價值的變動，或報廢或處置投資物業所產生的任何收益或虧損均在損益中確認。投資物業的租金收入是 按照附註1(r)(ii)所述方式入賬。 (g) 其他物業及設備 辦公室物業是以重估金額（即它們在重估日的公允價值減去任何其後累計折舊後所得的金額）入賬。 重估工作應當經常進行，以確保這些資產的賬面金額與採用結算日的公允價值確定的金額之間不會出現重大差異。 服務式公寓物業（本集團用以賺取公寓服務收入的業主自用物業）及其他設備項目是以成本減去累計折舊和減值虧損（參閱附 註1(h)）後記入資產負債表。 重估辦公室物業所產生的變動一般會計入其他全面收益，並且在權益中的重估儲備分開累計，但以下情況例外： – 如果出現的重估虧損就同一項資產而言超過在重估日以前計入儲備的金額，超出部分應在損益中列支；及 – 如果出現的重估盈餘就同一項資產而言相當於以往曾確認為損益的重估虧損，該部分應貸記在損益中。 15SOHO中國有限公司 年報2010 1 主要會計政策（續） (g) 其他物業及設備（續） 資產成本包含其購入價和為使資產投入運作狀態作原定用途而產生的任何直接應佔成本。在資產投入運作後產生的開支只 會在物業及設備項目所蘊含的未來經濟利益增加時，才會資本化。所有其他開支均在產生的期間內在損益中列支。 報廢或處置物業及設備項目所產生的損益為處置所得款項淨額與這些項目賬面金額之間的差額，並於報廢或處置日在損益 中確認。任何相關的重估盈餘會由重估儲備轉入保留溢利，並不會重新分類為損益。 物業及設備項目的折舊是以直線法在以下預計可用期限內沖銷其成本或估值（已扣除估計殘值（如有））計算： – 建於租賃土地上的辦公室物業和服務式公寓物業按尚餘租賃期和預計可用期限（即不可超逾完工日後的40年）兩者中的 較短期間計提折舊。 – 辦公室設備 5年 – 汽車 8年 如果物業及設備項目的組成部分有不同的可用期限，有關項目的成本或估值會按照合理的基礎分配至各個部分，而且每個 部分會分開計提折舊。本集團會每年審閱資產的可用期限和殘值（如有）。 (h) 資產減值 (i) 債務與權益證券投資和應收款的減值 本集團已於各資產負債表日審閱已按成本或攤銷成本入賬的債務與權益證券投資（於附屬公司的投資除外（參閱附註 1(h)( i i ) )）和流動與非流動應收款，以確定是否有客觀的減值跡象。減值的客觀跡象包括本集團注意到有關以下一宗或多 宗損失事件的可觀察數據： – 債務人出現重大的財務困難； – 違反合約，如拖欠利息或本金付款； – 債務人很可能面臨破產或其他財務重組； 16 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 1 主要會計政策（續） (h) 資產減值（續） (i) 債務與權益證券投資和應收款的減值（續） – 技術、市場、經濟或法律環境出現對債務人構成負面影響的重大變動；及 – 於權益工具的投資的公允價值顯著或長期跌至低於成本。 如有任何這類跡象存在，便會釐定減值虧損並按以下方式確認： – 就按權益法確認於聯營公司及合營公司的投資（參閱附註1(d)）而言，計量減值虧損的辦法是按附註1(h)( i i )將該整項 投資的可收回數額與其賬面金額作一比較。如果按附註1(h)( i i )用以釐定可收回數額的估計數額出現了正面的變化， 有關的減值虧損便會轉回。 – 就以攤銷成本入賬的應收賬款及其他流動應收款，以及其他金融資產而言，如貼現影響重大，減值虧損是以資產的 賬面金額與以其初始實際利率（即在初始確認有關資產時計算的實際利率）貼現的預計未來現金流量現值之間的差額 計量。 如果減值虧損在其後的期間減少，而且客觀上與減值虧損確認後發生的事件有關，則應通過損益轉回減值虧損。減 值虧損的轉回不應使資產的賬面金額超過其在以往年度沒有確認任何減值虧損的情況下而確定的金額。 減值虧損會直接沖銷相應的資產，但就以應收賬款及其他應收款項下的貸款及應收款確認的減值虧損而言，其可收回性 被視為可疑，但不是可能性極低者則除外。在這種情況下，減值虧損會採用準備賬來記錄。當本集團認為收回的可能性 極低時，被視為不可收回的數額便會直接沖銷貸款及應收款，與該債務有關而在準備賬內持有的任何數額也會轉回。其 後收回早前計入準備賬的數額會在準備賬轉回。準備賬的其他變動和其後收回早前直接沖銷的數額均在損益中確認。 17SOHO中國有限公司 年報2010 1 主要會計政策（續） (h) 資產減值（續） (ii) 其他資產的減值 本集團在每個結算日審閱內部和外來的信息，以確定物業及設備（以重估金額列賬的辦公室物業除外）和於附屬公司的投 資（但如有關投資被劃歸為持有待售（或包括在劃歸為持有待售的處置組中）則除外）是否出現減值跡象，或是以往確認 的減值虧損已經不再存在或可能已經減少。 如果出現任何這類跡象，便會估計資產的可收回金額。 – 計算可收回金額 資產的可收回金額是其公允價值減去出售成本與使用價值兩者中的較高者。在評估使用價值時，預計未來現金流量 會按照能反映當時市場對貨幣時間價值和資產特定風險的評估的稅前折現率，折現至其現值。如果資產所產生的現 金流入基本上並非獨立於其他資產所產生的現金流入，則以能產生獨立現金流入的最小資產類別（即現金產出單元） 來確定可收回金額。 – 確認減值虧損 當資產或所屬現金產出單元的賬面金額高於其可收回金額時，減值虧損便會在損益中確認。分配現金產出單元確認 的減值虧損時，首先減少已分配至該現金產出單元（或該組單元）的任何商譽的賬面金額，然後按比例減少該單元 （或該組單元）內其他資產的賬面金額；但資產的賬面值不得減少至低於其個別公允價值減去出售成本後所得的金額 或其使用價值（如能確定）。 – 轉回減值虧損 如果用以確定可收回金額的估計數額出現正面的變化，有關的減值虧損便會轉回。 所轉回的減值虧損以在以往年度沒有確認任何減值虧損的情況下而確定的資產賬面金額為限。所轉回的減值虧損在 確認轉回的年度內計入損益中。 (iii) 中期財務報告和減值 根據《香港聯合交易所有限公司證券上市規則》，本集團須就財政年度的首六個月編製符合《香港會計準則》第34號 – 「中 期財務報告」規定的中期財務報告。本集團在中期期末採用了在財政年度終結時會採用的相同減值測試、確認和轉回準 則（參閱附註1(h)(i)和(ii)）。 18 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 1 主要會計政策（續） (i) 發展中物業及持作銷售用途的已落成物業 與物業發展活動有關的發展中物業及持作銷售用途的已落成物業是以成本與可變現淨值兩者中的較低者入賬。成本和可變 現淨值的確定方法如下： – 發展以供出售物業 發展以供出售物業的成本包含已明確分辨的成本，包括土地收購成本、累計發展成本、材料與供應品、工資和其他直接 開支、適當比例的間接費用，以及資本化的借款費用（參閱附註1(t)）。可變現淨值是以估計售價減去估計完工成本和將 於物業出售時產生的成本後所得的金額。 – 持作轉售的已落成物業 就本集團發展的已落成物業而言，成本按未出售物業應佔該發展項目總發展成本的比例確定。可變現淨值是以估計售價 減去將於物業出售時產生的成本後所得的金額。 持有待售的已落成物業成本包括所有採購成本、加工成本和使物業處於當前地點和狀況的其他成本。 (j) 應收賬款及其他應收款 應收賬款及其他應收款按公允價值初始確認，其後按攤銷成本減去呆賬減值準備（參閱附註1(h)）後所得的金額入賬；但如應 收款為提供予關聯人士並不設固定還款期的免息貸款或其貼現影響並不重大則除外。在此情況下，應收款會按成本減去呆 賬減值準備（參閱附註1(h)）後所得的金額入賬。 (k) 可轉換債券 如果可轉換債券的持有人有權選擇將債券轉換為權益股本，而且轉換時所發行股份的數目和所收取的對價價值不會改變， 這些債券便會列作複合金融工具。複合金融工具包含負債部分和權益部分。 初始確認時，可轉換債券的負債部分是以與不附帶轉換權的同類負債初始確認時適用的市場利率計算貼現的未來利息和本 金付款的現值計量。所得款項超過初始確認為負債部分的數額會確認為權益部分。發行複合金融工具的相關交易成本會按 照所得款項的比例分配至負債和權益部分。 負債部分其後以攤銷成本列賬。就負債部分在損益中確認的利息支出是以實際利率法計算。權益部分則在資本儲備中確 認，直至債券被轉換或贖回為止。 如果債券被轉換，資本儲備和負債部分的賬面值會於轉換時轉入股本和股份溢價，作為發行股份的對價。如果債券被贖 回，則將資本儲備直接轉入保留溢利。 19SOHO中國有限公司 年報2010 1 主要會計政策（續） (l) 附息借款 附息借款按公允價值減去相關交易成本後初始確認。初始確認後，附息借款以攤銷成本入賬，而初始確認的金額與贖回價 值之間的任何差異，連同任何應付利息和費用，均以實際利率法於借款期內在損益中確認。 (m) 應付賬款及其他應付款 應付賬款及其他應付款按公允價值初始確認。除按附註1(q)( i )計量的財務擔保負債外，應付賬款及其他應付款其後按攤銷成 本入賬；但如貼現影響並不重大，則按成本入賬。 (n) 現金及現金等價物 現金及現金等價物包括銀行存款和現金、存放於銀行和其他金融機構的活期存款，以及短期和高流動性的投資。這些投資 在沒有涉及重大價值變動的風險下可以隨時轉算為已知數額的現金。 (o) 僱員福利 (i) 短期僱員福利和界定供款退休計劃的供款 薪金、年度獎金、有薪年假、界定供款退休計劃的供款和非貨幣福利成本在僱員提供相關服務的年度內累計。如果延遲 付款或結算會造成重大的影響，則這些金額會以現值入賬。 按照相關的中華人民共和國（「中國」）法規向界定供款退休計劃作出的供款於產生時在損益中列支。 (ii) 以股份為基礎的支付 授予僱員的股份期權按公允價值確認為員工成本，而權益中的資本儲備亦會相應增加。公允價值是在授予日以柏力克－ 舒爾斯期權定價模式計量，並會考慮到期權授予條款和條件。如果僱員須符合歸屬條件才能無條件地享有期權的權利， 在考慮到期權歸屬的可能性後，估計授予期權的公允價值便會在整個歸屬期間內分攤。 本公司會在歸屬期間內審閱預期歸屬的股份期權數目。已於以往年度確認的累計公允價值的任何調整會在審閱當年計入 損益；但如果原來的員工費用符合確認為資產的條件，便會對資本儲備作出相應的調整。已確認為費用的金額會在歸屬 日作出調整，以反映所歸屬期權的實際數目（同時對資本儲備作出相應的調整）; 但只會在無法符合與本公司股份市價相 關的歸屬條件時才會失去股份期權。權益金額在資本儲備中確認，直至期權獲行使（轉入股份溢價賬）或期權到期（直接 轉入保留溢利）時為止。 20 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 1 主要會計政策（續） (o) 僱員福利（續） (iii) 辭退福利 辭退福利只會在本集團有正式的具體辭退計劃並且沒有撤回該計劃的現實可能性時，以表明本集團決意終止僱用或因僱 員自願接受精減而提供辭退福利時確認。 (p) 所得稅 本年度所得稅包括當期稅項和遞延稅項資產與負債的變動。當期稅項和遞延稅項資產與負債的變動均在損益中確認，但如 果是在其他全面收益或直接在權益中確認的相關項目，則相關稅款分別在其他全面收益或直接在權益中確認。 當期稅項是按本年度應稅所得，根據已執行或在結算日實質上已執行的稅率計算的預期應付稅項，加上以往年度應付稅項 的任何調整。 遞延稅項資產與負債分別由可抵扣和應稅暫時性差異產生。暫時性差異是指資產與負債在財務報表上的賬面金額跟這些資 產與負債的計稅基礎的差異。遞延稅項資產也可以由未被使用的可抵扣稅項虧損和稅款減免所產生。 除了某些有限的例外情況外，所有遞延稅項負債和遞延稅項資產（僅限於有可能得以利用來抵扣未來可能取得的應稅利潤的 部分）均予以確認。支持確認由可抵扣暫時性差異所產生的遞延稅項資產的未來應稅利潤包括因轉回目前存在的應稅暫時性 差異而產生的金額；但這些轉回的差異必須與同一稅務機關和同一應稅實體有關，並預期在可抵扣暫時性差異預計轉回的 期間內轉回或遞延稅項資產所引起的可抵扣虧損可向後期或向前期結轉的那個期間內轉回。在確定目前存在的應稅暫時性 差異是否足以支援確認由未被使用的可抵扣稅項虧損和稅款減免所產生的遞延稅項資產時應採用同一準則，即該暫時性差 異是與同一稅務機關和同一應稅實體有關，並預期在能夠使用可抵扣稅項虧損和稅款減免的期間內轉回。 沒有予以確認為遞延稅項資產與負債的暫時性差異源自以下有限的例外情況：不影響會計或應稅利潤的資產或負債的初始 確認（如屬企業合併的一部分則除外）; 以及於附屬公司的投資（如屬應稅差異，只限於本集團可以控制轉回的時間，而且在 可預見的將來不大可能轉回的暫時性差異；或如屬可抵扣差異，則只限於很可能在將來轉回的差異）。 已確認遞延稅額是按照資產與負債賬面金額的預期實現或結算方式，根據已執行或在結算日實質上已執行的稅率計量。遞 延稅項資產與負債均不貼現計算。 本集團會在每個結算日審閱遞延稅項資產的賬面金額。如果本集團預期不再可能取得足夠的應稅利潤以抵扣相關的稅務利 益，該遞延稅項資產的賬面金額便會減少；但是如果日後有可能取得足夠的應稅利潤，有關減少金額便會轉回。 21SOHO中國有限公司 年報2010 1 主要會計政策（續） (p) 所得稅（續） 因分派股息而額外產生的所得稅是在支付相關股息的責任確立時予以確認。 當期和遞延稅項結餘及其變動額會分開列示，並且不予抵銷。當期和遞延稅項資產只會在本公司或本集團有法定行使權以 當期稅項資產抵銷當期稅項負債，並且符合以下附帶條件的情況下，才可以分別抵銷當期和遞延稅項負債： – 當期稅項資產與負債：本公司或本集團計劃按淨額為基礎結算，或同時變現該資產和清算該負債；或 – 遞延稅項資產與負債：這些資產與負債必須與同一稅務機關向以下其中一項徵收的所得稅有關： – 同一應稅實體；或 – 不同的應稅實體。這些實體計劃在日後每個預期有大額遞延稅項負債需要清算或大額遞延稅項資產可以收回的期間 內，按淨額為基礎實現當期稅項資產和清算當期稅項負債，或同時變現該資產和清算該負債。 (q) 已作出財務擔保、準備和或有負債 (i) 已作出財務擔保 財務擔保合約需要那些規定發行人（即擔保人）支付指定款項，以補償該擔保的受益人（「持有人」）因某一特定債務人根 據債務工具的條款不能償付到期債務而產生的損失。 如果本集團作出財務擔保，擔保的公允價值（除非公允價值能夠可靠地估計，否則為交易價格）在應付賬款及其他應付款 中初始確認為遞延收益。就作出擔保而已收或應收的對價而言，對價會按照本集團適用於該類資產的政策確認。如果沒 有已收或應收對價，即期費用會在任何遞延收益初始確認時計入損益。 初始確認為遞延收益的擔保金額會在擔保期內於損益中攤銷為已作出財務擔保的收入。此外，如果( i )擔保的持有人可能 根據這項擔保向本集團提出申索，以及( i i )向本集團提出的申索金額預期高於應付賬款及其他應付款現時就這項擔保入賬 的金額（即初始確認的金額減去累計攤銷後所得金額）, 準備便會根據附註1(q)(iii)確認。 22 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 1 主要會計政策（續） (q) 已作出財務擔保、準備和或有負債（續） (ii) 透過企業合併承擔的或有負債 如果公允價值能夠可靠地計量時，透過企業合併承擔的或有負債（即在收購日屬於現有負債）會以公允價值初始確認。以 公允價值初始確認後，這些或有負債會以初始確認的數額減去累計攤銷（如適用）後所得數額和可能根據附註1(q)(ii i)釐定 的數額兩者中的較高額予以確認。如果不能可靠地計量公允價值或在收購日不屬於現有負債，透過企業合併承擔的或有 負債會根據附註1(q)(iii)披露。 (iii) 其他準備和或有負債 如果本公司或本集團須就已發生的事件承擔法定或推定義務，因而預期很可能會導致經濟利益流出，在有關金額能夠可 靠地估計時，本公司或本集團便會對該時間或金額不確定的其他負債計提準備。如果貨幣時間價值重大，則按預計所需 費用的現值計提準備。 如果經濟利益流出的可能性較低，或是無法對有關金額作出可靠的估計，便會將該義務披露為或有負債，但經濟利益流 出的可能性極低則除外。如果本集團的義務須視乎某項或多項未來事件是否發生才能確定是否存在，亦會披露該義務為 或有負債，但經濟利益流出的可能性極低則除外。 (r) 收入確認 收入是按已收或應收價款的公允價值計量。如果經濟利益很可能會流入本集團，而收入和成本（如適用）又能夠可靠地計量 時，下列各項收入便會在損益中確認： (i) 銷售物業 銷售持有待售物業所產生的收入在所有權的重大風險和回報轉予買方時在損益中確認。本集團認為所有權的重大風險和 回報是在物業竣工並交付買方時轉移。銷售物業收入不包括營業稅，並已扣除任何營業折扣。在確認收入當日前就出售 物業收取的訂金和分期付款則記入資產負債表的銷售按金內。 (ii) 經營租賃的租金收入 經營租賃的應收租金收入在租賃期所涵蓋的期間內均等地分攤在損益中；但如另有一種方法更能代表使用租賃資產所得 的利益模式則除外。經營租賃的租金收入不包含營業稅。經營租賃協議所涉及的激勵措施均在損益中確認為應收租賃淨 付款總額的組成部分。或有租金在其賺取的會計期間內確認為收入。 23SOHO中國有限公司 年報2010 1 主要會計政策（續） (r) 收入確認（續） (iii) 利息收入 利息收入是在產生時按實際利率法確認。 (iv) 股息 投資的股息收入在股東收取款項的權利確立時確認。 (v) 傭金收入 如果本集團在一宗交易中擔任代理人，而非主事人，已確認的收入為本集團所賺取的傭金淨額。 (vi) 政府補助 當可以合理地確定本集團將會收到政府補助並履行該補助的附帶條件時，政府補助便會在資產負債表內初始確認。用於 彌補本集團已產生開支的補助，會在開支產生的期間有系統地在損益中確認為收入。用於彌補本集團資產成本的補助， 則會從該資產的賬面金額中扣除，其後以減少折舊支出的方式按該資產的可用期限在損益中確認。 (s) 外幣換算 年內的外幣交易按交易日的外幣匯率換算。以外幣為單位的貨幣資產與負債則按結算日的外幣匯率換算。匯兌損益在損益 中確認。 以歷史成本計量的外幣非貨幣性資產與負債是按交易日的外幣匯率換算。以外幣為單位並以公允價值入賬的非貨幣性資產 與負債按確定公允價值當日的外幣匯率換算。 境外經營的業績按與交易日的外幣匯率相若的匯率換算為人民幣。資產負債表項目則按結算日的外幣收市匯率換算為人民 幣。所產生的匯兌差額在其他全面收益中確認，並在權益中的匯兌儲備中分開累計。 當確認處置境外經營所產生的損益時，與該境外經營有關的累計匯兌差額會由權益重新分類為損益。 24 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 1 主要會計政策（續） (t) 借款費用 與收購、建造或生產需要長時間才可以達到擬定可使用或可銷售狀態的資產直接相關的借款費用予以資本化，作為資產成 本的一部分。其他借款費用於產生期間列支。 借款費用應在資產開支和借款費用產生時，並在使資產達到擬定可使用或可銷售狀態所必須的準備工作進行期間開始予以 資本化，以作為合資格資產成本的一部分。在使合資格資產達到擬定可使用或可銷售狀態所必須的幾乎全部準備工作實質 上已中止或已完成時，借款費用便會暫停或停止資本化。 (u) 經營租賃付款 如果本集團是以經營租賃獲得資產的使用權，則根據租賃作出的付款會在租賃期所涵蓋的會計期間內，均等地分攤在損益 中；但如另有一種方法更能代表租賃資產所產生的收益模式則除外。租賃所涉及的激勵措施均確在損益中認為租賃淨付款 總額的組成部分。或有租金在其產生的會計期間內在損益中列支。 (v) 關聯人士 就本財務報表而言，下列的另一方可視為本集團的關聯人士： (i) 該另一方能夠透過一家或多家仲介機構，直接或間接控制本集團或對本集團的財務和經營決策有重大影響，或可共同控 制本集團； (ii) 本集團與該另一方在同一控制之下； (iii) 該另一方是本集團的聯營公司或本集團作為合營者的合營企業； (iv) 該另一方是本集團或本集團母公司的關鍵管理人員，或與此類個人關係密切的家庭成員，或受到此類個人控制、共同控 制或重大影響的實體； (v) 該另一方是第(i)項內所述的另一方的關係密切的家庭成員，或受到此類個人控制、共同控制或重大影響的實體；或 (vi) 該另一方是為本集團或作為本集團關聯人士的任何實體的僱員福利而設的離職後福利計劃。 與個人關係密切的家庭成員是指預期他們在與實體的交易中，可能會影響該名個人或受其影響的家庭成員。 25SOHO中國有限公司 年報2010 1 主要會計政策（續） (w) 分部報告 本集團最高層管理人員定期取得用以對本集團各項業務及經營地區進行資源分配及績效評估的財務資料，而經營分部和財 務報表所呈示各分部項目的數額會從中確定。 個別重要的經營分部不會合計以供財務報告之用，但如該等經營分部的產品和服務性質、生產工序性質、客戶類別或階 層、分銷產品或提供服務的方法以至監管環境的本質等經濟特性均屬類似，則作別論。個別不重要的經營分部如果符合以 上大部分準則，則可以合計。 2 會計政策的修訂 香港會計師公會頒布了兩項經修訂的《香港財務報告準則》、多項《香港財務報告準則》的修訂和兩項新詮釋。這些新準則和詮釋 在本集團和本公司的當前會計期間首次生效。當中，《香港會計準則》第27號「綜合財務報表和單獨財務報表」和《香港（國際財務 報告詮釋委員會）詮釋》第17號「向擁有人分派非現金資產」與本集團的財務報表相關。 本集團並無採用任何在當前會計期間尚未生效的新準則或詮釋。 根據《香港會計準則》第27號的修訂，本集團收購於附屬公司的額外權益及出售部分權益但仍保留控制權的交易，將以與權益股 東(非控股權益）以其擁有人身份進行交易的方式入賬。有關修訂與本集團所採用的政策一致，因此並無對本集團的財務報表產 生重大影響。基於以下原因，其餘準則和詮釋的變動所引致的會計政策變動並無對當前或比較期間構成任何重大影響： － 《香港會計準則》第27號修訂（有關將虧損分配予非控股權益至超出股本權益）並無產生任何重大影響，因為本集團無須重列 以往期間列報的數額，且在當前期間並無出現相關虧損。 － 《香港（國際財務報告詮釋委員會）詮釋》第17號並未對本集團的財務報表產生任何重大影響，因為這些變動只會在本集團進 行相關交易時才首次生效，而且本集團無須重列這類過往交易的列報數額。 這些會計政策變動的其他詳情如下： － 由於《香港會計準則》第27號修訂，自二零一零年一月一日起，非全資附屬公司產生的任何虧損將按照控股權益與非控股權 益佔該實體的權益比例在兩者之間作出分配，即使這將導致非控股權益應佔的綜合權益出現虧損結餘。以往，如果虧損分 配至非控股權益而導致虧損結餘，有關虧損僅可在持有非控股權益的人士須履行具有約束力的義務以彌補該虧損的情況下 分配至非控股權益。根據《香港會計準則》第27號的過渡性條文，這項新會計政策適用於未來期間，因此本集團並無重列過 往期間的相關數據。 － 《香港（國際財務報告詮釋委員會）詮釋》第17號規定，向擁有人分派非現金資產需按所分派資產的公允價值計量，其中所引 致的損益將在損益中確認，但只限於該等資產的公允價值有別於其賬面價值的部分。本集團以往按所分派資產的賬面價值 計量有關分派。根據《香港（國際財務報告詮釋委員會）詮釋》第17號的過渡性條文，這項新會計政策將適用於當前或未來期 間的分派，因此並無重列以往期間的相關數據。 26 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 3 營業額及分部報告 (a) 營業額 本集團主要從事物業發展和物業投資。營業額是指出售物業單位所得收入及投資物業的租金收入（已扣除營業稅）, 詳情 如下： 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 出售物業單位 18,105,453 7,342,132 投資物業的租金收入 109,638 71,319 18,215,091 7,413,451 (b) 分部報告 本集團根據目前項目（劃分為持作銷售用途的已完工項目、發展中項目和投資物業）的發展狀況管理業務。就以提供予本集 團最高層管理人員作資源分配和績效評估用途的內部報告資料一致的方式列報分部資料而言，本集團呈列以下三個須報告 分部。沒有業務分部為組成下列的須報告分部而被合併計算。 (i) 持作銷售用途的已完工項目 此分部包括已完工項目，本集團已取得該等項目的竣工備案表。 (ii) 發展中項目 此分部包括發展中的項目。 (iii) 投資物業 此分部包括一個為賺取租金收入而持有的已完工項目。 (c) 分部業績、資產及負債 為了評估分部業績和在分部間進行資源分配的目的，本集團高層管理人員根據以下基礎監察各個須報告分部的業績、資產 及負債： 分部資產及負債包括所有非流動資產及負債和流動資產及負債，但不包括未分配總部和公司資產及負債。 分配至須報告分部的收入及支出是以這些分部所生成的銷售和這些分部所產生的費用或屬於這些分部的資產所產生的折舊 或攤銷費用而定。總部和公司支出不會分配至個別分部。 分部溢利是指個別分部產生的除稅後溢利。 27SOHO中國有限公司 年報2010 3 營業額及分部報告（續） (c) 分部業績、資產及負債（續） 分部之間銷售的價格是參照本集團就相若訂購向外部人士收取的價格而釐定。 管理層所獲提供的分部資料包括營業額、已出售物業的成本、毛利、投資物業的評估增值、經營費用淨額、融資收入、融 資費用、政府補助、所得稅、投資物業、發展中物業及持作銷售用途的已落成物業、現金及現金等價物、非流動資產的銀 行存款、銀行貸款和固定資產資本開支。 截至二零一零年及二零零九年十二月三十一日止年度提供予本集團最高層管理人員用作分配資源和評估分部業績的本集團 須報告分部資料如下： 持作銷售用途的 已完工項目 發展中項目 投資物業 總額 2010年 2009年 2010年 2009年 2010年 2009年 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 損益表項目 須報告分部收入 18,105,453 7,342,132 – – 109,638 71,319 18,215,091 7,413,451 已出售物業的成本 (8,958,349 ) (3,556,393 ) – – – – (8,958,349 ) (3,556,393 ) 須報告分部毛利 9,147,104 3,785,739 – – 109,638 71,319 9,256,742 3,857,058 投資物業的評估增值 – – – – 165,000 2,144,461 165,000 2,144,461 經營收入╱（費用）淨額 (537,016 ) (229,073 ) 31,818 (73,855 ) (12,524 ) (4,603 ) (517,722 ) (307,531 ) 融資收入 110,226 35,188 40,304 95,880 439 823 150,969 131,891 融資費用 (89,901 ) (81,550 ) (1,121 ) (12,092 ) (35,021 ) (6,215 ) (126,043 ) (99,857 ) 政府補助 43,584 23,795 – – 606 – 44,190 23,795 須報告分部除稅前溢利 8,673,997 3,534,099 71,001 9,933 228,138 2,205,785 8,973,136 5,749,817 所得稅 (4,607,237 ) (1,704,167 ) (27,277 ) (23,739 ) (58,337 ) (551,446 ) (4,692,851 ) (2,279,352 ) 須報告分部溢利╱（虧損） 4,066,760 1,829,932 43,724 (13,806 ) 169,801 1,654,339 4,280,285 3,470,465 資產負債表項目 投資物業 – – – – 3,085,000 2,920,000 3,085,000 2,920,000 發展中物業及持作銷售用途的已落成物業 4,310,400 6,476,512 14,551,698 15,191,228 – – 18,862,098 21,667,740 現金及現金等價物 9,133,533 2,233,776 7,628,566 5,398,684 126,202 10,537 16,888,301 7,642,997 非流動資產的銀行存款 3,475,864 643,386 365,051 634,305 – – 3,840,915 1,277,691 銀行貸款 1,800,000 550,000 1,900,000 4,200,000 925,000 – 4,625,000 4,750,000 須報告分部資產 （包括於合營公司的投資） 27,924,091 15,335,019 31,922,348 26,656,148 4,140,916 3,606,364 63,987,355 45,597,531 須報告分部負債 24,522,362 12,365,241 15,462,439 14,590,533 2,266,774 1,902,023 42,251,575 28,857,797 固定資產資本開支 6,106 3,523 50 1,996 – 775,539 6,156 781,058 28 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 3 營業額及分部報告（續） (d) 須報告分部溢利或虧損、資產及負債的調節 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 溢利 須報告分部溢利 4,280,285 3,470,465 集團內部溢利抵銷 (31,809 ) (45,993 ) 未分配總部和公司收入 (476,893 ) (29,782 ) 綜合溢利 3,771,583 3,394,690 發展中物業及持作銷售用途的已落成物業 須報告分部發展中物業及持作銷售用途的已落成物業 18,862,098 21,667,740 集團內部交易抵銷 (164,615 ) (146,945 ) 綜合發展中物業及持作銷售用途的已落成物業 18,697,483 21,520,795 現金及現金等價物 須報告分部現金及現金等價物 16,888,301 7,642,997 未分配總部及公司現金及現金等價物 836,620 1,598,882 綜合現金及現金等價物 17,724,921 9,241,879 29SOHO中國有限公司 年報2010 3 營業額及分部報告（續） (d) 須報告分部溢利或虧損、資產及負債的調節（續） 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 銀行貸款 須報告分部銀行貸款 4,625,000 4,750,000 未分配總部及公司銀行貸款 4,007,915 1,569,660 綜合銀行貸款 8,632,915 6,319,660 資產 須報告分部資產 63,987,355 45,597,531 集團內部結餘抵銷 (21,019,059 ) (12,293,596 ) 未分配總部及公司資產 4,962,136 4,452,386 綜合資產總值 47,930,432 37,756,321 負債 須報告分部負債 42,251,575 28,857,797 集團內部結餘抵銷 (20,915,600 ) (12,194,619 ) 未分配總部及公司負債 6,615,089 3,650,616 綜合負債總額 27,951,064 20,313,794 30 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 4 除稅前溢利 除稅前溢利已扣除╱（計入）： (a) 融資收入和融資費用 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 融資收入 利息收入 (153,707 ) (150,878 ) 外匯收益淨額 (70,687 ) (48,499 ) 衍生金融工具收益淨額 – (34,316 ) (224,394 ) (233,693 ) 融資費用 須於5年內全數償還的銀行貸款利息 356,363 248,993 須於5年後全數償還的銀行貸款利息 34,134 – 可轉換債券的利息支出 185,511 89,619 減：資本化為發展中物業的利息支出* (310,094 ) (201,492 ) 265,914 137,120 銀行手續費及其他 26,437 9,500 292,351 146,620 * 借款費用按每年%至%的比率資本化（二零零九年：%至%）。 (b) 員工成本 附註 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 薪金、工資及其他福利 178,122 145,289 界定供款退休計劃供款 10,852 8,701 以權益結算的以股份為基礎的支付費用 24 1,455 9,648 190,429 163,638 31SOHO中國有限公司 年報2010 4 除稅前溢利（續） (c) 其他項目 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 折舊 18,302 24,010 核數師酬金 －審核服務 6,937 7,743 －稅務服務 2,029 1,701 －其他服務 1,260 1,406 物業的經營租賃費用 5,747 1,658 投資物業的應收租金減直接支出人民幣零元（2009年：人民幣零元） 109,638 71,319 5 政府補助 根據各地政府頒布的地方法規，本集團就部分已落成項目收到北京市懷柔縣財政局、北京市崇文區財政局及北京市東城區財政 局合共人民幣44,190,000元（二零零九年：人民幣23,795,000元）的政府補助。 6 綜合損益表所示的所得稅 (a) 綜合損益表所示的所得稅為： 附註 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 中國企業所得稅 －年度準備 2,143,577 1,022,324 －以往年度準備不足 24,231 30,785 土地增值稅 3,025,314 1,081,909 遞延稅項 14(b) (264,637 ) 129,002 4,928,485 2,264,020 (i) 根據開曼群島和英屬維爾京群島的法規，本公司和本公司註冊於英屬維爾京群島的附屬公司均毋須繳納任何所得稅。 (ii) 根據《中華人民共和國企業所得稅法》，本公司於中華人民共和國的附屬公司適用的所得稅稅率為22%至25%（二零零九 年：20%至25%）。 (iii) 根據中國土地增值稅法，土地增值稅是按本集團在中國發展以供銷售的物業而徵收。土地增值稅是就增值額按30%至 60%的遞增稅率繳納。 32 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 6 綜合損益表所示的所得稅（續） (a) 綜合損益表所示的所得稅為：（續） (iv) 根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》，本公司於中國的附屬公司須就其向外資控股公司宣派在二零零八年一月 一日以後所賺取溢利而產生的股息繳納10%的預扣稅。就須繳納預扣稅的股息，對於已宣派的股息提取預扣稅準備，而 對於在可見的將來宣派的股息，則確認相應的遞延所得稅負債。 (b) 按適用稅率計算的稅項支出及會計溢利對賬如下： 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 除稅前溢利 8,700,068 5,658,710 按除稅前溢利以25%（2009年：25%）的稅率計算的所得稅 2,175,017 1,414,678 可在中國企業所得稅扣減的土地增值稅的稅務影響 (756,329 ) (270,477 ) 就本集團於中國的附屬公司的溢利計提10%預扣稅的影響（附註6(a)(iv)） 206,371 – 以不同稅率計算虧損╱（溢利）的影響 48,861 (34,944 ) 未使用而且未確認的可抵扣虧損的稅項影響 (6,694 ) 3,787 以往年度準備不足 24,231 30,785 不可扣減的支出的稅務影響 211,714 38,282 年度土地增值稅準備 3,025,314 1,081,909 實際稅項支出 4,928,485 2,264,020 33SOHO中國有限公司 年報2010 7 董事酬金 董事酬金的詳情如下： 以股份為 薪金、津貼及 退休 基礎的支付 董事袍金 實物福利 計劃供款 小計 （附註7(i)） 總計 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 2010年 主席 潘石屹 240 5,688 29 5,957 – 5,957 執行董事 潘張欣 240 5,145 – 5,385 – 5,385 閻岩 240 5,009 29 5,278 164 5,442 王少劍（在2010年 5月31日辭任） 100 2,274 – 2,374 61 2,435 唐正茂（在2010年 12月24日獲委任） – 70 – 70 41 111 獨立非執行董事 Ramin Khadem 298 – – 298 – 298 查懋誠 255 – – 255 – 255 衣錫群 255 – – 255 – 255 1,628 18,186 58 19,872 266 20,138 34 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 7 董事酬金（續） 以股份為 薪金、津貼及 退休 基礎的支付 董事袍金 實物福利 計劃供款 小計 （附註7(i)） 總計 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 2009年 主席 潘石屹 240 5,191 37 5,468 – 5,468 執行董事 潘張欣 240 4,613 – 4,853 – 4,853 閻岩 240 4,647 37 4,924 1,044 5,968 蘇鑫（在2009年 9月30日辭任） 180 3,092 27 3,299 726 4,025 王少劍 240 4,611 – 4,851 217 5,068 獨立非執行董事 Ramin Khadem 308 – – 308 – 308 查懋誠 220 – – 220 – 220 衣錫群 220 – – 220 – 220 1,888 22,154 101 24,143 1,987 26,130 在本年度，本集團並無向董事支付任何酬金，作為吸引他們加盟本集團或加盟本集團時的獎金或離職賠償，而本公司並無董事 在年內放棄或同意放棄任何酬金。 附註： (i) 這項是指根據本公司股份期權計劃授予董事的購股權的估計價值。這些購股權的價值是按照附註1(o)( i i )所列本集團有關以股份為基礎的支付 交易的會計政策計量，並根據該政策，包括在歸屬前放棄權益工具的授予而轉回以往年度的應計款項的調整。 實物福利的詳情，包括主要條款和授予購股權的數目，載列於附註24。 35SOHO中國有限公司 年報2010 8 最高酬金人士 五名最高酬金人士包括三名（二零零九年：四名）董事，他們的酬金披露於附註7。餘下的二名最高酬金人士（二零零九年：一名） 的總酬金如下： 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 薪金及其他酬金 7,502 3,497 退休計劃供款 29 37 以股份為基礎的支付 127 822 7,658 4,356 餘下的二名最高薪人士（二零零九年：一名）的酬金介乎下列範圍： 2010年 2009年 人民幣 人數 人數 3,500,001元至-4,000,000元 2 – 4,000,001元至-4,500,000元 – 1 在本年度，本集團並無向五名最高薪人士支付任何酬金，作為吸引他們加盟本集團或加盟本集團時的獎金或離職賠償。 9 本公司權益股東應佔溢利 本公司權益股東應佔綜合溢利包括人民幣171,078,000元的虧損（二零零九年：人民幣68,355,000元）, 並已在本公司財務報表 內處理。 36 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 10 每股盈利 (a) 每股基本盈利 每股基本盈利是按照本公司普通股權益股東應佔溢利人民幣3,636,156,000元（二零零九年：人民幣3,300,178,000元）, 以 及本年度已發行普通股的加權平均數5,185,447,000股（二零零九年：5,187,003,000股）計算，方法如下： 普通股的加權平均數 附註 2010年 2009年 千股 千股 於1月1日的已發行普通股 5,187,657 5,187,657 庫存股份的影響 22(c)(i) (2,210 ) (654 ) 於12月31日的普通股加權平均數 5,185,447 5,187,003 (b) 每股攤薄盈利 每股攤薄盈利是按照本公司普通股權益股東應佔溢利人民幣3,821,667,000元（二零零九年：人民幣3,389,797,000元）, 以 及普通股的加權平均數5,675,558,000股（二零零九年：5,424,446,000股）計算，方法如下： (i) 本公司普通股權益股東應佔溢利（攤薄） 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 普通股權益股東應佔溢利 3,636,156 3,300,178 經扣除稅務影響的可轉換債券負債部分的實際利息 185,511 89,619 普通股權益股東應佔溢利（攤薄） 3,821,667 3,389,797 (ii) 普通股的加權平均數（攤薄） 2010年 2009年 千股 千股 於12月31日的普通股加權平均數 5,185,447 5,187,003 轉換可轉換債券的影響 489,724 237,443 行使股份期權的影響 387 – 於12月31日的普通股加權平均數（攤薄） 5,675,558 5,424,446 於二零零九年十二月三十一日，授予僱員的股份期權並無攤薄影響。 37SOHO中國有限公司 年報2010 11 固定資產－本集團 服務式 辦公室物業 公寓物業 辦公室設備 汽車 小計 投資物業 總計 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 成本或估值： 於2009年1月1日 288,534 465,312 30,332 5,824 790,002 – 790,002 增置 – 786 3,273 1,460 5,519 775,539 781,058 轉撥入發展中物業及 持作銷售用途的 已落成物業 – (11,081 ) – – (11,081 ) – (11,081 ) 收購附屬公司 – – 91 – 91 – 91 處置 – – (109 ) (192 ) (301 ) – (301 ) 公允價值調整 – – – – – 2,144,461 2,144,461 於2009年12月31日 288,534 455,017 33,587 7,092 784,230 2,920,000 3,704,230 代表： 成本 – 455,017 33,587 7,092 495,696 – 495,696 估值–2009年 – – – – – 2,920,000 2,920,000 估值–2008年 288,534 – – – 288,534 – 288,534 288,534 455,017 33,587 7,092 784,230 2,920,000 3,704,230 於2010年1月1日 288,534 455,017 33,587 7,092 784,230 2,920,000 3,704,230 增置 – – 6,152 4 6,156 – 6,156 轉撥入發展中物業及 持作銷售用途的 已落成物業 – (129,351 ) – – (129,351 ) – (129,351 ) 收購附屬公司（附註28） – – 247 2,052 2,299 – 2,299 處置 – – (99 ) (2,574 ) (2,673 ) – (2,673 ) 公允價值調整 – – – – – 165,000 165,000 於2010年12月31日 288,534 325,666 39,887 6,574 660,661 3,085,000 3,745,661 代表： 成本 – 325,666 39,887 6,574 372,127 – 372,127 估值–2010年 – – – – – 3,085,000 3,085,000 估值–2008年 288,534 – – – 288,534 – 288,534 288,534 325,666 39,887 6,574 660,661 3,085,000 3,745,661 38 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 11 固定資產－本集團（續） 服務式 辦公室物業 公寓物業 辦公室設備 汽車 小計 投資物業 總計 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 累計折舊： 於2009年1月1日 7,512 62,915 17,032 1,822 89,281 – 89,281 年度折舊 6,845 11,423 4,403 1,339 24,010 – 24,010 轉撥入發展中物業及 持作銷售用途的 已落成物業時撥回 – (1,142 ) – – (1,142 ) – (1,142 ) 收購附屬公司 – – 68 – 68 – 68 處置後撥回 – – (15 ) (183 ) (198 ) – (198 ) 於2009年12月31日 14,357 73,196 21,488 2,978 112,019 – 112,019 於2010年1月1日 14,357 73,196 21,488 2,978 112,019 – 112,019 年度折舊 6,845 6,964 3,477 1,016 18,302 – 18,302 轉撥入發展中 物業及持作銷售 用途的已落成 物業時撥回 – (23,635 ) – – (23,635 ) – (23,635 ) 收購附屬公司（附註28） – – 192 1,785 1,977 – 1,977 處置後撥回 – – (49 ) (2,114 ) (2,163 ) – (2,163 ) 於2010年12月31日 21,202 56,525 25,108 3,665 106,500 – 106,500 賬面淨值： 於2010年12月31日 267,332 269,141 14,779 2,909 554,161 3,085,000 3,639,161 於2009年12月31日 274,177 381,821 12,099 4,114 672,211 2,920,000 3,592,211 (a) 投資物業重估 本集團的所有投資物業於二零一零年及二零零九年十二月三十一日進行重估，有關估值已適當地參考相關市場之同類型交 易，並且考慮到以收益法作估值基準的影響（如適用）。估值工作由對所估值物業的所在地點和類別具有近期估值經驗的香 港獨立合資格估值師—世邦魏理仕有限公司進行。 39SOHO中國有限公司 年報2010 11 固定資產－本集團（續） (b) 辦公室物業重估 本集團的辦公室物業已於二零零八年十二月三十一日經由對所估值物業的所在地點和類別具有近期估值經驗的中國獨立 合資格估值師——統信資產評估有限責任公司以公開市值為基準進行重估。於二零零八年十二月三十一日，為數人民幣 4,880,000元的重估盈餘已在其他全面收益中確認，並在本集團的重估儲備（已扣除遞延稅項）中累計。本集團辦公室物業的 賬面金額與其於二零一零年十二月三十一日的公允價值數額差異不大。 假如本集團的辦公室物業是按成本減去累計折舊後入賬，則這些物業於二零一零年十二月三十一日的賬面金額應為人民幣 120,557,000元（二零零九年：人民幣123,640,000元）。 (c) 物業的賬面淨值分析 在二零一零年十二月三十一日賬面淨值合計為人民幣3,621,473,000元（二零零九年：人民幣3,575,998,000元）的投資物 業、辦公室物業和服務式公寓物業，均位於中國以中期租賃持有。 (d) 本集團的部分投資物業已作銀行貸款抵押之用，詳情載列於附註19。 12 於附屬公司的投資－本公司 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 非上市股份（按成本） 294,423 294,423 下表只載列對本集團的業績、資產或負債有重大影響的附屬公司詳情。 應佔股本權益 成立╱註冊 百分比 公司名稱 成立地點 主要業務 已發行╱實繳資本 直接 間接 北京中鴻天房地產有限公司* 中國北京 發展SOHO現代城項目 15,000,000美元 – 54% 北京紅石新城房地產有限公司* 中國北京 發展「長城公社」項目 10,000,000美元 – 95% 及經營服務式 公寓業務 海南紅石實業有限公司* 中國海南 發展博鼇藍色海岸項目 人民幣20,000,000元 – % 北京紅石建外房地產開發 有限公司* 中國北京 發展建外SOHO項目 30,000,000美元 – 95% 北京新石房地產經紀 中國北京 物業租賃及轉售服務 100,000美元 – 100% 有限公司** 40 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 12 於附屬公司的投資－本公司（續） 應佔股本權益 成立╱註冊 百分比 公司名稱 成立地點 主要業務 已發行╱實繳資本 直接 間接 北京搜候物業管理有限公司** 中國北京 提供諮詢服務 8,000,000美元 – 100% 北京山石房地產有限責任公司* 中國北京 發展光華路SOHO項目 38,700,000美元 – 95% 北京搜候房地產有限公司* 中國北京 發展三裡屯SOHO項目 99,000,000美元 – 95% 北京朝外搜候房地產有限公司* 中國北京 發展朝外SOHO項目 20,000,000美元 90% % 北京千禧房地產開發 中國北京 發展SOHO北京公館項目 人民幣96,000,000元 – 100% 有限公司*** 北京野力房地產開發 中國北京 發展光華路SOHO項目 人民幣10,000,000元 – 100% 有限公司*** 第二期 北京凱恒房地產有限公司* 中國北京 發展朝陽門SOHO項目 12,000,000美元 – 100% 北京索圖世紀投資管理 中國北京 發展中關村SOHO項目 人民幣10,000,000元 – 100% 有限公司*** 北京展鵬世紀投資管理 中國北京 投資天安門南（前門）項目 人民幣50,000,000元 – 100% 有限公司*** 41SOHO中國有限公司 年報2010 12 於附屬公司的投資－本公司（續） 應佔股本權益 成立╱註冊 百分比 公司名稱 成立地點 主要業務 已發行╱實繳資本 直接 間接 SOHO Exchange Limited 開曼群島 發展SOHO東海廣場項目 1,000美元 – 100% （前稱「MSREF Anderson」） 北京望京搜候房地產有限公司* 中國北京 發展望京SOHO項目 99,000,000美元 – 100% 北京藍泉物業管理有限公司** 中國北京 發展SOHO嘉盛中心項目 120,000,000美元 – 100% 上海鼎鼎房地產開發有限公司* 中國上海 發展上海外灘 135,000,000美元 – % 204地塊項目 註(i) 搜候（上海）投資有限公司*** 中國上海 發展虹橋搜候項目 人民幣200,000,000元 – 100% 註(ii) * 該公司是一家於中國註冊的中外合資經營企業。 ** 該公司是一家於中國註冊的外資企業。 *** 該公司是一家於中國註冊的有限責任公司。 (i) 上海鼎鼎房地產開發有限公司（「上海鼎鼎」） 於二零一零年六月二十八日，本集團收購了鼎鼎國際投資股份有限公司（「國鼎」）的90%的股權。由於國鼎持有上海鼎鼎的 %的股權，本集團由此間接持有上海鼎鼎的%的股權。上海鼎鼎為持有中國上海外灘204地塊的土地使用權 的項目公司。此項目規劃的總體建築面積約為189,000平米。根據上海鼎鼎的合作經營合約及其補充協議，國鼎在項目中 享有總建築面積約為131,000平米，而另外兩名持有上海鼎鼎餘下的%股權的非控股權益持有人享有總建築面積約為 58,000平米。 國鼎和上海鼎鼎作為本集團附屬公司，於二零一零年六月二十八日起，其財務報表被合併計入本公司的綜合財務報表。根 據上述合作經營合約和補充協議，與總建築面積約58,000平米有關的溢利或虧損及淨資產（即兩名非控股權益持有人應佔上 海鼎鼎權益的部分）在本公司綜合財務報表中以非控股權益呈列。 (ii) 搜候（上海）投資有限公司 於二零一零年，本集團附屬公司搜候（上海）投資有限公司收購了位於中國上海虹橋的臨空15號地塊的土地使用權，該項目 於收購後稱為虹橋SOHO項目。 42 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 13 合營公司權益－本集團 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 應佔資產淨值 1,211,900 – 下表載列本集團於合營公司權益的詳情： 繳足股本╱ 由附屬公司持有 合營公司名稱 企業組成模式 註冊成立地點 主要業務 註冊資本詳情 所有權權益比率 上海弘聖房地產 法團公司 中國上海 發展復興天地 人民幣840,000,000元 % 開發有限公司 中心項目 註(i) (i) 上海弘聖房地產開發有限公司（「上海弘聖」） 於二零一零年，本集團與第三方達成合作框架協議，以收購上海弘聖的%股本權益。上海弘聖開發復興天地中心項 目，該項目位於中國上海盧灣區43號地塊。 合營公司的財務資料概要－本集團的實際權益： 2010年 人民幣千元 非流動資產 30 流動資產 1,892,889 非流動負債 (533,238 ) 流動負債 (147,781 ) 資產淨值 1,211,900 收入 – 費用 – 年度虧損 – 43SOHO中國有限公司 年報2010 14 綜合資產負債表所示的所得稅－本集團 (a) 綜合資產負債表所示的本期稅項為： 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 應付中國企業所得稅 1,898,219 767,241 應付土地增值稅 5,068,491 2,933,156 6,966,710 3,700,397 (b) 已確認遞延稅項資產和負債： (i) 已在綜合資產負債表確認的遞延稅項資產╱（負債）的組成部分和本年度變動如下： 發展中 就中國 物業及持作 附屬公司的 銷售用途的 溢利計提的 衍生 附註 稅項虧損 已落成物業 投資物業 辦公室物業 預扣稅 金融工具 總額 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 （附註14(b)(ii)） 於2009年1月1日 89,807 (23,167 ) – (39,682 ) – (9,735 ) 17,223 在損益計入╱（列支） 6(a) (63,137 ) 460,515 (536,115 ) – – 9,735 (129,002 ) 收購附屬公司 65,003 – – – – – 65,003 於2009年12月31日 91,673 437,348 (536,115 ) (39,682 ) – – (46,776 ) 於2010年1月1日 91,673 437,348 (536,115 ) (39,682 ) – – (46,776 ) 在損益計入╱（列支） 6(a) (90,518 ) 490,061 (41,250 ) – (93,656 ) – 264,637 收購附屬公司 28 – 15,125 – – – – 15,125 於2010年12月31日 1,155 942,534 (577,365 ) (39,682 ) (93,656 ) – 232,986 (ii) 於二零一零年十二月三十一日，與預扣稅相關並在綜合資產負債表確認的遞延稅項負債，是如附註6(a)( iv)所述按本公司 於中國的附屬公司在截至二零一零年十二月三十一日止年度所賺取溢利的10%計算，有關溢利將於可預見的未來分派。 44 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 14 綜合資產負債表所示的所得稅－本集團（續） (b) 已確認遞延稅項資產和負債：（續） (iii) 與綜合資產負債表的對賬： 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 已在綜合資產負債表確認的遞延稅項資產淨額 1,019,420 557,761 已在綜合資產負債表確認的遞延稅項負債淨額 (786,434 ) (604,537 ) 232,986 (46,776 ) (c) 未確認的遞延稅項資產 按照附註1(p)所載列的會計政策，由於若干附屬公司不大可能獲得可供利用有關虧損的未來應稅溢利，因此本集團尚未就相 關附屬公司在二零一零年十二月三十一日為數人民幣243,122,000元（二零零九年：人民幣284,210,000元）累積稅項虧損確 認有關的遞延稅項資產。於二零一零年十二月三十一日，其中分別為數人民幣11,508,000元、人民幣24,648,000元、人民 幣118,731,000元、人民幣44,354,000元及人民幣43,881,000元的稅項虧損的應用限期分別在二零一一年、二零一二年、 二零一三年、二零一四年及二零一五年屆滿。 (d) 未確認的遞延稅項負債 於二零一零年十二月三十一日，與中國附屬公司的未分派溢利有關的暫時差異為人民幣5,280,469,000元（二零零九年：人 民幣3,850,685,000元）。由於本公司能夠控制這些附屬公司的股息政策，並已決定有關溢利很可能不會在可見的將來分 派，故尚未就因分派這些保留溢利而應付的稅項確認人民幣528,047,000元（二零零九年：人民幣385,069,000元）的遞延稅 項負債。 15 發展中物業及持作銷售用途的已落成物業－本集團 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 發展中物業 14,816,008 13,153,953 持作銷售用途的已落成物業 3,881,475 8,366,842 18,697,483 21,520,795 45SOHO中國有限公司 年報2010 15 發展中物業及持作銷售用途的已落成物業－本集團（續） (a) 發展中物業及持作銷售用途的已落成物業所包括的租賃土地的賬面價值分析如下： 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 中國 －長期租賃 209,739 1,454,227 －中期租賃 14,362,693 11,934,291 14,572,432 13,388,518 (b) 預期超過一年以後方可變現的發展中物業的金額分析如下： 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 發展中物業 13,243,249 9,439,056 所有其他發展中物業及持作銷售用途的已落成物業均預期可在一年內變現。 (c) 已出售物業的成本在截至二零一零年十二月三十一日止年度為人民幣8,958,349,000元（二零零九年：人民幣 3,556,393,000元）。 (d) 本集團部分發展中物業及持作銷售用途的已落成物業已作銀行貸款抵押之用。詳情載於附註19。 16 應收賬款及其他應收款 附註 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 本集團 應收賬款 (a) 360,211 567,996 其他應收款 433,876 110,666 減：呆賬準備 (b) (3,863 ) (7,720 ) 貸款及應收款 (c) 790,224 670,942 存款及預付款 1,006,408 895,042 1,796,632 1,565,984 本公司 應收附屬公司款項 (c) 14,542,590 13,499,024 46 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 16 應收賬款及其他應收款（續） (a) 賬齡分析 應收賬款的賬齡分析如下： 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 即期 291,972 491,159 逾期1個月以下 3 12,412 逾期1至6個月 6,400 1,244 逾期6個月至1年 852 16,554 逾期1年以上 60,984 46,627 逾期金額 68,239 76,837 360,211 567,996 本集團的信貸政策載列於附註25(a)。 (b) 貸款及應收款減值 貸款及應收款的減值虧損會採用準備賬來記錄，除了本集團認為收回的可能性極低，則會將減值虧損的數額直接沖銷貸款 及應收款（參閱附註1(h)(i)）。 本年度呆賬準備的變動如下： 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 於1月1日 7,720 1,650 已（轉回）╱確認的減值虧損淨額 (3,857 ) 6,070 於12月31日 3,863 7,720 於二零一零年十二月三十一日，本集團已個別釐定為減值的貸款及應收款為人民幣3,863,000元（二零零九年：人民幣 7,720,000元）。個別減值的應收款與債務人遇上財政困難有關，管理層評估無法收回該等應收款。因此，本集團已確認呆 賬特定準備金額人民幣3,863,000元（二零零九年：人民幣7,720,000元）。本集團並無就這些結餘持有任何抵押品。 47SOHO中國有限公司 年報2010 16 應收賬款及其他應收款（續） (c) 沒有減值的貸款及應收款 並未被個別或整體視為減值的貸款及應收款的賬齡分析如下： 本集團 本公司 2010年 2009年 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 沒有逾期或減值 563,106 491,159 14,542,590 13,499,024 逾期1個月以下 30,227 57,490 逾期1至6個月 50,287 8,504 逾期6個月至1年 43,761 42,572 逾期1年以上 102,843 71,217 227,118 179,783 790,224 670,942 沒有逾期或減值的應收款與最近均沒有拖欠記錄的客戶及債務人有關。 已逾期但未減值的應收款主要涉及眾多獨立客戶及債務人，該等客戶的物業單位的所有權仍未轉讓，而有關債務人均在本 集團保持良好往績記錄。根據以往經驗，由於有關應收款的信貸質素並沒有重大改變，管理層認為可以全數收回餘款，因 此相信無須為該等餘款作任何減值準備。於二零一零年十二月三十一日，本集團以為數人民幣243,004,000元（二零零九 年：人民幣446,947,000元）的物業單位所有權作為應收賬款的抵押品，但並未就其他應收款持有任何抵押品。 17 銀行存款－本集團 附註 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 作以下用途的銀行存款： 按揭貸款擔保 (i) 1,109,093 557,041 建築費用擔保 (ii) 160,095 96,055 銀行貸款擔保 (iii) 2,571,727 624,595 3,840,915 1,277,691 48 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 17 銀行存款－本集團（續） 上述銀行存款受到以下限制： (i) 本集團已就提供予物業單位買方的按揭貸款，與多家銀行訂立協議。於二零一零年十二月三十一日，本集團根據這些協議 存入了人民幣1,109,093,000元（二零零九年：人民幣557,041,000元）的款項，以作為分期償還按揭貸款的抵押品。倘若按 揭人無法支付每月按揭分期款項，有關銀行可動用最多達未償還按揭分期款項的抵押存款。假如存款結餘不足，則可要求 本集團償還尚欠餘額。 (ii) 於二零一零年十二月三十一日，根據一項政府規定，本集團存入了人民幣160,095,000元（二零零九年：人民幣96,055,000 元）存款，作為應付承建商建築費用的不可撤銷擔保。倘若本集團無法支付有關的建築費用，有關銀行可動用相關的存款。 假如存款結餘不足，則可要求本集團償還尚欠餘額。 (iii) 於二零一零年十二月三十一日，本集團以存款人民幣2,571,727,000元（二零零九年：人民幣624,595,000元）為銀行貸款提 供不可解除的擔保。倘若本集團未能償還有關的銀行貸款，有關銀行可動用有關的存款以抵償銀行貸款。如果存款結餘不 足，銀行可要求本集團償還結欠的餘額。 18 現金及現金等價物 本集團 本公司 2010年 2009年 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 現金 1,121 1,805 – – 銀行和其他金融機構存款 9,899,550 5,602,951 457,312 379,952 銀行和其他金融機構定期存款 7,824,250 3,637,123 – 682,820 資產負債表內的現金及現金等價物 17,724,921 9,241,879 457,312 1,062,772 減：3個月以上的銀行和其他 金融機構定期存款 3,690,424 2,119,111 綜合現金流量表內的現金及現金等價物 14,034,497 7,122,768 49SOHO中國有限公司 年報2010 19 銀行貸款 (a) 銀行貸款的還款期如下： 本集團 本公司 2010年 2009年 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 1年內或按要求償還 2,580,744 550,000 680,744 – 1年以上至2年 3,323,222 2,400,000 2年以上至5年 1,803,949 3,369,660 5年後 925,000 – 6,052,171 5,769,660 8,632,915 6,319,660 銀行貸款的抵押情況如下： 本集團 本公司 2010年 2009年 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 有抵押 6,428,949 4,750,000 – – 無抵押 2,203,966 1,569,660 680,744 – 8,632,915 6,319,660 680,744 – (b) 於十二月三十一日，本集團的若干銀行貸款是以下列項目為抵押，並由實體或個人提供擔保： (i) 於二零一零年十二月三十一日，為數人民幣4,625,000,000元（二零零九年：人民幣4,750,000元）的銀行貸款以下列項 目作抵押： 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 發展中物業及持作銷售用途的已落成物業 4,310,772 3,660,569 投資物業 3,085,000 – 銀行存款 503,741 624,595 7,899,513 4,285,164 50 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 19 銀行貸款（續） (b) 於十二月三十一日，本集團的若干銀行貸款是以下列項目為抵押，並由實體或個人提供擔保（續）： (ii) 於二零一零年十二月三十一日，為數人民幣367,026,000元（二零零九年：人民幣零元）的銀行貸款是以本集團旗下三家 附屬公司——星潤實業有限公司、Rikarda International Limited和Rakarta International Limited ——的股份作抵押。 (iii) 於二零一零年十二月三十一日，為數人民幣1,436,923,000元（二零零九年：人民幣零元）的銀行貸款是以本集團附屬公 司——保怡投資有限公司的股份及一筆為數人民幣2,067,986,000元的受限制銀存款作抵押，並由潘石屹先生和潘張欣 女士提供擔保（參閱附註27(c)(ii)）。 (c) 按攤銷成本計量的銀行貸款的實際年利率如下： 本集團 本公司 2010年 2009年 2010年 2009年 % % % % 計入流動負債的銀行貸款 %% % % – 計入非流動負債的銀行貸款 %% %% – – 51SOHO中國有限公司 年報2010 20 應付賬款及其他應付款——本集團 附註 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 應計土地及建造開支 (i) 806,709 1,827,479 收購附屬公司及合營公司的應付價款 621,461 16,320 應付關聯人士款項 27(a) 350,628 – 其他 605,870 267,420 按攤銷成本計量的金融負債 2,384,668 2,111,219 銷售按金 (ii) 6,720,091 5,314,274 其他應付稅項 (iii) 201,686 282,683 9,306,445 7,708,176 附註： (i) 這些應付的應計土地及建造開支預期將於一年內全數償還。 應計土地及建造開支的賬齡分析如下： 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 1個月內到期或按要求支付 134,318 350,494 1個月至3個月內到期 672,391 1,476,985 806,709 1,827,479 (ii) 銷售按金是指就銷售物業單位而收取，但尚未按照本集團的收入確認政策確認為收入的所得款項。 (iii) 其他應付稅項主要包括應付營業稅、應付契稅、應付城市房地產稅、應付印花稅和應付代扣代繳稅。 52 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 21 可轉換債券 於二零零九年七月二日，本公司發行了於二零一四年到期的可轉換債券，年利率為%。已發行可轉換債券的本金總額為港 幣2,800,000,000元。持有人可於二零零九年八月十一日或以後至二零一四年六月二十五日（包含此日）期間，選擇以初始轉換 價每股港幣元，將每份債券轉換為本公司每股面值港幣元的繳足普通股，但持有人在之前已贖回、轉換或購買及註銷 債券則除外。初始換股價可因為（其中包括）股份合併、股份拆細或重新分類、溢利或儲備資本化、資本分派、配股、按低於現 行市價發行、換股權的修訂、向股東提供的其他優惠及其他事項（有關優惠或事項對本公司已發行股本構成攤薄影響）而調整。 有關利息每半年支付一次。該等可轉換債券於新加坡證券交易所上市。 由於在二零一零年十二月三十一日止年度內派發二零零九年末期股息和二零一零年中期股息，於二零一零年十二月三十一日， 可轉換債券的轉換價已調整為每股港幣元。 初始確認時，可轉換債券的負債部分是以與不附帶轉換權的同類負債初始確認時適用的市場利率計算貼現的未來利息和本金付 款的現值計量。負債部分的利息支出是按實際利率法以適用的實際利率%計算。發行可轉換債券所得款項（扣除發行費用 後）超過初始確認為負債部分的數額會在權益中的資本儲備確認。可轉換債券的負債和權益部分的初始賬面金額在發行時分別 為人民幣1,914,959,000元和人民幣514,395,000元。 於二零一零年十二月三十一日，可轉換債券的負債部分（包括應計利息）和權益部分的賬面金額分別為人民幣1,984,828,000元 （二零零九年：人民幣1,958,783,000元）和人民幣514,395,000元（二零零九年：人民幣514,395,000元）。 53SOHO中國有限公司 年報2010 22 股本、儲備及股息 (a) 權益組成部分的變動 本集團綜合權益的每個組成部分的期初和期末結餘的對賬，載列於綜合權益變動表。下表載列本公司個別權益組成部分在 年初與年終的變動詳情： 本公司 資本 附註 股本 股份溢價 贖回儲備 資本儲備 匯兌儲備 重估儲備 保留溢利 總額 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 於2009年1月1日 107,485 11,424,236 867 35,891 (1,071,499 ) 97,186 628,258 11,222,424 年度全面收益總額 – – – – (20,187 ) – 1,061,944 1,041,757 可轉換債券的權益部分 21 – – – 514,395 – – – 514,395 就上年度批准的股息 22(b) – – – – – – (518,766 ) (518,766 ) 以權益結算的以 股份為基礎的交易 24 – – – 9,648 – – – 9,648 於2009年12月31日 107,485 11,424,236 867 559,934 (1,091,686 ) 97,186 1,171,436 12,269,458 於2010年1月1日 107,485 11,424,236 867 559,934 (1,091,686 ) 97,186 1,171,436 12,269,458 年度全面收益總額 – – – – (476,977 ) – 1,430,035 953,058 就上年度批准的股息 22(b) – – – – – – (1,660,050 ) (1,660,050 ) 以權益結算的以 股份為基礎的交易 24 – – – 1,455 – – – 1,455 於2010年12月31日 107,485 11,424,236 867 561,389 (1,568,663 ) 97,186 941,421 11,563,921 54 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 22 股本、儲備及股息（續） (b) 股息 (i) 年度應付本公司權益股東的股息 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 已宣派及支付的中期股息每股普通股人民幣元 （2009年：人民幣零元） 622,519 – 結算日後建議分派的末期股息每股普通股人民幣元 （2009年：每股普通股人民幣元） 726,272 1,037,531 1,348,791 1,037,531 於結算日後建議分派的末期股息尚未在結算日確認為負債。 (ii) 屬於上一財政年度，並於本年度核准及支付的應付本公司權益股東的股息 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 屬於上一財政年度，並於本年度核准及支付的末期股息 每股人民幣元（2009年：每股人民幣元） 1,037,531 518,766 (c) 股本 附註 2010年 2009年 股份數目 股本 股份數目 股本 （千股） 人民幣千元 （千股） 人民幣千元 法定股本： 每股面值港幣元普通股 7,500,000 7,500,000 已發行及繳足普通股： 於1月1日及12月31日 5,187,657 107,485 5,187,657 107,485 流通普通股： 於1月1日 5,185,447 107,485 5,187,657 107,485 庫存股份 (i) – – (2,210 ) – 於12月31日 5,185,447 107,485 5,185,447 107,485 55SOHO中國有限公司 年報2010 22 股本、儲備及股息（續） (c) 股本（續） (i) 庫存股份 於二零零九年九月十四日，為了設立一項可供本集團若干高級管理人員（包括執行董事）參與的僱員股份獎勵計劃，本集 團於市場上購入2,210,000股本公司股份，總代價為港幣9,960,300元。設立僱員股份獎勵計劃的目的，是為了留住僱 員，使本集團能夠持續發展。這些股份以庫存股份持有，已從本公司權益股東應佔股權總額中扣除。 本集團於二零一零年十二月二十三日推出上述僱員股份獎勵計劃。於本報告刊發日，並無僱員按該股份獎勵計劃獲授予 任何股份。 (ii) 於結算日未滿期及未行使股份期權的條款 2010年 2009年 行使期 行使價 數目 數目 2008年10月8日至2013年10月7日 港幣元 8,405,280 10,190,575 2009年1月30日至2014年1月29日 港幣元 4,712,000 5,818,000 2009年6月30日至2014年6月29日 港幣元 580,000 1,080,000 13,697,280 17,088,575 每項股份期權賦予持有人認購一股本公司普通股的權利。有關這些期權的詳情載列於財務報表附註24。 (d) 儲備的性質和用途 (i) 股份溢價 股份溢價賬是受開曼群島的《公司法》所規管，並可由本公司根據公司大綱及章程的規定（如有）, (a)向權益股東分派或派 付股息；(b)繳足本公司將發行予權益股東作為繳足紅股的未發行股份；(c)贖回和回購股份（受開曼群島的《公司法》第37 條所規限）; (d)撤銷本公司的開辦費用；(e)撤銷發行本公司股份或債券的費用或就此支付的傭金或給予的折扣；及( f )作 為贖回或購入本公司任何股份或債券時須予支付的溢價。 除非本公司在緊接建議分派或派付股息當日，可償還日常業務過程中到期的債務外，否則，本公司不得自股份溢價賬向 權益股東分派或派付任何股息。 (ii) 資本儲備 資本儲備是指已授予本公司僱員但未行使的按實際或估計數目計算的股份期權的公允價值（參閱附註24）及可轉換債券 的權益部分（參閱附註21）。 56 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 22 股本、儲備及股息（續） (d) 儲備的性質和用途（續） (iii) 匯兌儲備 匯兌儲備包含換算境外經營的財務報表所產生的一切外匯差異。匯兌儲備按照附註1(s)所載列的會計政策處理。 (iv) 重估儲備 本公司已設立重估儲備，並按照附註1(g)所載就辦公室物業所採納的會計政策處理。 本公司有關辦公室物業的重估儲備的可分派數額為人民幣38,986,000元（二零零九年：人民幣38,986,000元）。 (v) 一般公積金 根據本公司於中國的附屬公司的公司章程，附屬公司必須把某個百分比按中國會計法規釐定的除稅後溢利轉入一般公積 金。提撥百分比由附屬公司的董事會決定。一般公積金可用來抵銷累積虧損或增加附屬公司的資本；除非公司被清算， 否則一般公積金不得用作分派。 (e) 儲備的可分派程度 於二零一零年十二月三十一日，可供分派予本公司權益股東的儲備總額為人民幣941,421,000元（二零零九年：人民幣 1,171,436,000元）, 不包括分別在附註22(d)(i)及附註22(d)(iv)披露的股份溢價和可分派重估儲備。董事於結算日後建議分派 末期股息每股普通股人民幣14仙（二零零九年：每股普通股人民幣20仙）, 合共人民幣726,272,000元（二零零九年：人民幣 1,037,531,000元）。這些股息於結算日尚未確認為負債。 (f) 購入非控股權益 截至二零零九年十二月三十一日止年度，本集團以合共人民幣2,205,000元的價款購入若干附屬公司賬面總值人民幣零元的 非控股權益。價款超過賬面價值的數額人民幣2,205,000元已作為股權交易處理。 (g) 資本管理 本集團管理資本的主要目的是維護本集團持續經營的能力，從而使其能夠透過按風險水平為物業進行合適的定價，以及憑 藉以合理成本取得融資，可以融資房地產項目的開發和建築工作，並且繼續為股東提供回報。 本集團積極及定期檢討和管理其資本架構，以便嚴格地控制債務水準。本集團的策略是只在項目可於短期內開始發展的情 況下才會購入土地，以縮窄購入與開發土地之間的時間，因而能夠有效地運用本公司的資本。 與行業的慣常做法一致，本集團是以本集團所界定的資產負債比率（與二零零七年的定義相同）為基礎，監管其資本架構。 該比率為銀行和附息借款總和（包括可轉換債券）, 除以資產總值。於二零一零年十二月三十一日，本集團的資產負債比率為 %（二零零九年：%）。 本公司或任何其附屬公司並無受制於任何外部施加的資本規定。 57SOHO中國有限公司 年報2010 23 員工福利計劃 本集團參加由北京市人力資源和社會保障局及上海市人力資源和社會保障局為其職工設立的界定供款退休計劃。截至二零一零 年及二零零九年十二月三十一日止年度，本集團須分別按北京及上海職工總薪金的20%及22%向該等退休計劃作出供款。 除上述供款外，本集團並無其他義務支付員工的退休後福利。 24 以權益結算的以股份為基礎的交易 本公司於二零零七年九月十四日採納一項首次公開招股前的股份期權計劃和首次公開招股的股份期權計劃；據此，本公司董事 獲授權酌情邀請本集團的僱員（包括本集團內任何公司的董事）以港幣1元的價款接受股份期權，以認購本公司股份。股份期權 的權利在授予日起計的三年期間內歸屬，並可於歸屬後的六年期間內行使。每項股份期權賦予持有人認購一股本公司普通股的 權利。 (a) 以下是在有關年度內授予股份期權的條款和條件，而所有期權均採用實際交付股份的方式結算： 票據數目 歸屬條件 期權合約期 授予董事的期權： －於2007年10月8日 1,573,750 授予日起計3年 6年 －於2008年1月30日 1,124,000 授予日起計3年 6年 －於2008年6月30日 500,000 授予日起計3年 6年 授予僱員的期權： －於2007年10月8日 10,484,250 授予日起計3年 6年 －於2008年1月30日 6,135,000 授予日起計3年 6年 －於2008年6月30日 580,000 授予日起計3年 6年 股份期權總數 20,397,000 58 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 24 以權益結算的以股份為基礎的交易（續） (b) 股份期權的數目和加權平均行使價如下： 2010年 2009年 加權 加權 平均行使價 期權數目 平均行使價 期權數目 港幣 ’000 港幣 ’000 於年初尚未行使 17,089 19,060 於年內作廢 (3,392 ) (1,971 ) 於年末尚未行使 13,697 17,089 於年末可行使 11,933 9,093 於二零一零年及二零零九年十二月三十一日尚未行使的期權的行使價為港幣元、港幣元或港幣元，而加權平 均尚餘合約期為35個月（二零零九年：47個月）。 (c) 股份期權的公允價值和所作假設 就授予股份期權而獲得服務的公允價值，是參照有關股份期權的公允價值計量，而後者是以柏力克－舒爾斯期權定價模式 作出估計。股份期權的合約期已用作這個模型的輸入變量。柏力克–舒爾斯期權定價模式也包含提早行使期權的預測。 於2008年6月30日 於2008年1月30日 於2007年10月8日 授予的股份期權 授予的股份期權 授予的股份期權 於計量日的公允價值 港幣元 港幣元 港幣元 股價 港幣元 港幣元 港幣元 行使價 港幣元 港幣元 港幣元 預期波幅（以柏力克–舒爾斯期權 定價模式所用的加權平均波幅列示） % % % 期權期限（以柏力克–舒爾斯期權 定價模式所用的加權平均期限列示） 4年 4年 4年 預期股息 % % % 無風險利率（按照外匯基金票據計算） % % % 預期波幅是按照股價在最近期間的歷史波幅計算，並且依據已公開的資料，就預期的未來波幅變動作出調整。預期股息是 按照本公司的股息政策計算。 股份期權是根據服務條件授予。本集團在計量所獲得服務於授予日的公允價值時，並沒有考慮這項條件。授予股份期權時 並不附帶任何與市場有關的條件。 59SOHO中國有限公司 年報2010 25 財務風險管理和公允價值 本集團會在正常業務過程中出現信貸、流動資金、利率和貨幣風險。下文呈列有關本集團所承受的上述各項風險，以及本集團 管理這些風險所採用的財務風險管理政策和慣常做法。 (a) 信貸風險 本集團的信貸風險主要來自應收賬款及其他應收款。管理層已實施信貸政策，並且不斷監察這些信貸風險的額度。 所有要求就超過某一數額的賬款獲得賒賬安排的客戶均須接受信用評估。在買方全數繳付售價前，本集團不會向其發出房 產證。 於二零一零年及二零零九年十二月三十一日，本集團沒有出現信貸風險高度集中的情況。信貸風險上限為資產負債表中每 項金融資產的賬面金額。 (b) 流動資金風險 本集團以往在很大程度上倚賴預售物業單位（即在房地產項目竣工前銷售）所得的款項來融資房地產項目的開發和建設。由 於無法確保日後預售本集團現有房地產項目所得的款項能滿足本集團的資金需求，按照本集團的營運計劃，本集團有需要 籌措額外的資金，以融資現有房地產項目的開發和建設。如果本集團無法獲得額外的資本或進行舉債融資，本集團可能需 要縮減擴展計劃及營運規模。 本集團內的個別營運實體須負責本身的現金管理工作，包括現金盈餘的短期投資、發行可轉換債券和籌借貸款以應付預計 現金需求（如果借款額超過某些預設授權上限時，便須尋求本公司董事會的批核）。本集團的政策是定期監察當時和預計的 流動資金需求，以及是否符合借款契約的規定，以確保維持充裕的現金儲備，同時獲得大型金融機構承諾提供足夠的備用 資金，以滿足短期和較長期的流動資金需求。 60 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 25 財務風險管理和公允價值（續） (b) 流動資金風險（續） 下表載列了本集團和本公司的金融負債於結算日以合約未貼現現金流量（包括按照合約利率或（如屬浮動利率）結算日的現行 利率計算的利息付款）和本集團及本公司可能需要付款的最早日期為準的剩餘合約到期情況： 2010年 2009年 合約未貼現現金流量總額 合約未貼現現金流量總額 1年內或 1年後 2年後 資產負債表 1年內或 1年後 2年後 資產負債表 接獲通知時 但2年內 但5年內 5年後 總額 賬面金額 接獲通知時 但2年內 但5年內 總額 賬面金額 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 本集團 銀行貸款 (2,923,484 ) (3,505,539 ) (2,948,027 ) (1,295,116 ) (10,672,166 ) 8,632,915 (813,203 ) (2,620,147 ) (3,413,612 ) (6,846,962 ) 6,319,660 可轉換債券 (89,348 ) (89,348 ) (2,517,122 ) – (2,695,818 ) 1,984,828 (92,450 ) (92,450 ) (2,696,470 ) (2,881,370 ) 1,958,783 應付合約保留金 – (48,251 ) (225,481 ) – (273,732 ) 273,732 – (164 ) (22,077 ) (22,241 ) 22,241 按攤銷成本計量 的金融負債 (2,384,668 ) – – – (2,384,668 ) 2,384,668 (2,111,219 ) – – (2,111,219 ) 2,111,219 (5,397,500 ) (3,643,138 ) (5,690,630 ) (1,295,116 ) (16,026,384 ) 13,276,143 (3,016,872 ) (2,712,761 ) (6,132,159 ) (11,861,792 ) 10,411,903 本公司 銀行貸款 (684,828 ) – – – (684,828 ) 680,744 – – – – – 可轉換債券 (89,348 ) (89,348 ) (2,517,122 ) – (2,695,818 ) 1,984,828 (92,450 ) (92,450 ) (2,696,470 ) (2,881,370 ) 1,958,783 其他應付款 (59,714 ) – – – (59,714 ) 59,714 (22,419 ) – – (22,419 ) 22,419 應付附屬公司款項 (1,032,489 ) – – – (1,032,489 ) 1,032,489 (683,982 ) – – (683,982 ) 683,982 (1,866,379 ) (89,348 ) (2,517,122 ) – (4,472,849 ) 3,757,775 (798,851 ) (92,450 ) (2,696,470 ) (3,587,771 ) 2,665,184 61SOHO中國有限公司 年報2010 25 財務風險管理和公允價值（續） (c) 利率風險 本集團的銀行貸款、可轉換債券及給予╱來自關聯人士的計息貸款的利率分別披露於附註19、附註21及附註27。於二零一 零年十二月三十一日，本集團的銀行存款的年利率介乎%至%（二零零九年：%至%）。 於二零一零年十二月三十一日，銀行貸款的整體借款利率和可轉換債券的利率每增加╱減少100個基點(所有其他可變因素 維持不變）估計會導致本集團的除稅後溢利和保留溢利減少╱增加約人民幣30,853,000元（二零零九年：人民幣22,946,000 元）, 並導致本集團的發展中物業及持作銷售用途的已落成物業增加╱減少約人民幣40,611,000元（二零零九年：人民幣 36,962,000元）。此外，人民幣以外的外幣存款的整體銀行存款利率每增加╱減少100個基點（所有其他可變因素維持不變） 估計會導致本集團的除稅後溢利和保留溢利增加╱減少約人民幣8,065,000元（二零零九年：人民幣9,341,000元）。 上述敏感度分析的釐定已假設利率變動在結算日已經發生，並且應用在該日已存在的非衍生金融工具的利率風險額度。分 析是以與二零零九年相同的基準進行。 (d) 外幣風險 由於人民幣不可自由換算為其他外幣，所有涉及人民幣的外匯交易必須通過人行或其他法定機構進行外匯買賣。外匯交易 所採用的匯率為人行所公佈的匯率，該匯率可能受非特定貨幣籃子的有限制浮動匯率所限。 外幣付款（包括中國境外收益的匯款）均受外幣的可用性（取決於本集團列示收益的外幣單位）所限，或必須附有政府批文並 通過人行進行。 本集團所有產生收入的業務均以人民幣進行交易。本集團以人民幣和港幣以外貨幣為單位的融資交易均須承擔外幣風險。 不論人民幣和港幣對外幣出現減值或升值會影響本集團的經營業績。本集團並無對其外幣風險作出套期。 62 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 25 財務風險管理和公允價值（續） (d) 外幣風險 於二零一零年及二零零九年十二月三十一日，綜合資產負債表和本公司的資產負債表所示的現金及現金等價物和銀行貸款 25 財務風險管理和公允價值（續） 包括下列並非以相關實體的功能貨幣為單位的款項： 本集團 本公司 2010年 2009年 2010年 2009年 千元 千元 千元 千元 美元 －現金及現金等價物 123,775 236,099 58,586 155,399 －銀行貸款 (511,000 ) (230,000 ) – – 美元兌人民幣的匯率上升或下降5%（假設這項變動在二零一零年十二月三十一日已經發生，而所有其他可變因數維持不 變）, 會因此導致本集團的除稅後溢利及保留溢利減少╱增加約人民幣128,869,000元（二零零九年：不會對本集團的經營業 績及財務狀況產生重大影響）。 (e) 公允價值 所有金融工具均按照與二零一零年和二零零九年十二月三十一日的公允價值差異不大的數額列賬。 本集團在估計授予本集團僱員股份期權的公允價值時所用的方法和主要假設載列於附註24。 遠期外匯合約採用上市價格或貼現合約遠期價格並扣除當前的現貨匯率，以市值計價。 如果採用現金流量貼現法，預計未來現金流量是以管理層的最佳估算為準，而貼現率為類似工具於結算日的市場相關比 率。如果採用其他定價模型，入賬數位則以結算日的市場相關資料為準。 63SOHO中國有限公司 年報2010 26 承擔及或有負債 (a) 承擔 就發展中物業而言，於十二月三十一日未償付而又未在財務報表內提撥準備的資本承擔如下： 本集團 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 已訂約 4,819,135 1,082,896 已授權但尚未訂約 5,496,593 3,336,512 10,315,728 4,419,408 (b) 擔保 本集團已就提供予物業單位買方的按揭貸款，與多家銀行訂立協議。本集團就這些銀行提供予買方的按揭貸款作出擔保。 就大部分住宅按揭而言，當物業的業權契據交予銀行作為有關按揭貸款的抵押品時（一般是在向買方交付物業單位後一年 內）, 擔保便告解除。就某些按揭貸款而言，與銀行訂立的協議規定擔保期一般為七至十七年，由按揭貸款合約生效當日起 計。於二零一零年十二月三十一日，與這些協議有關的擔保金額約為人民幣4,450,000元（二零零九年：人民幣18,317,000 元）。於二零一零年十二月三十一日，由本公司各附屬公司提供擔保的未償還按揭總額為人民幣6,587,052,000元（二零零 九年：人民幣3,701,817,000元）, 其中包括上述一般介乎七至十七年擔保期的擔保金額。 於二零一零年十二月三十一日，本公司為附屬公司的一筆金額為人民幣1,523,222,000元（二零零九年：人民幣 1,569,660,000元）的銀行貸款提供了擔保。 64 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 26 承擔及或有負債（續） (c) 物業損壞保證 根據中國法規，購入物業的買方均能就某些損壞情況獲得為期一至五年的維修保證。這類保證由有關項目的承建商作出的 背對背保證所涵蓋。 (d) 或有法律事項 本集團在正常業務過程發生的一些訴訟中成為被告，並在其他法律程式中成為被點名一方。雖然目前仍然無法斷定有關或 有事項、訴訟或其他法律程式的結果，但董事會認為因此產生的負債不會對本集團的財政狀況、流動資金或經營業績產生 嚴重的負面影響。 (e) 投資物業及持作待售物業 本集團以經營租賃租出投資物業和部分持作待售物業。這些租賃一般初步為期一至八年，並且有權選擇在到期日後續期， 屆時所有條款均可重新商定。 本集團根據不可解除的經營租賃在日後應收的最低租賃付款額總數如下： 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 1年內 117,457 146,834 1年後但5年內 261,243 358,649 5年後 2,099 6,725 380,799 512,208 65SOHO中國有限公司 年報2010 27 重大關聯人士交易 (a) 應付關聯人士款項及相關交易 已計入流動負債的應付關聯人士款項如下： 附註 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 上海儀電 (i) 151,254 – 上海農村商業銀行 (i) 151,254 – 潘石屹先生 (ii) 48,120 – 350,628 – (i) 於二零一零年十二月三十一日的結餘主要為上海鼎鼎的非控股權益持有人－上海儀電控股（集團）公司（「上海儀電」）和 上海農村商業銀行－在本集團進行收購前提供的墊款，金額為人民幣302,508,000元。有關墊款為免息、無抵押，且無 固定還款期。 (ii) 於二零一零年十二月三十一日的結餘為北京山石房地產有限責任公司（「北京山石」）和北京搜候房地產有限責任公司 （「北京搜候」）應付非控股股東潘石屹先生的股息，北京山石和北京搜候分別於二零一零年九月和二零一零年十二月宣 派有關股息。 (b) 主要管理人員薪酬 本集團主要管理人員的薪酬，包括支付本公司董事（如附註7所披露）及若干最高酬金人士（如附註8所披露）的款項，詳情 如下： 2010年 2009年 人民幣千元 人民幣千元 短期僱員福利 32,321 34,528 離職後福利 112 175 以股份為基礎的支付 520 3,453 32,953 38,156 總薪酬已包括在「員工成本」內（參閱附註4(b)）。 66 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 27 重大關聯人士交易（續） (c) 其他關聯人士交易 (i) 提供予本集團的擔保 北京紅石實業有限責任公司（「紅石實業」）（一家由潘石屹先生控制的公司）已於一九九八年及一九九九年就提供予本集 團若干物業買方的按揭貸款，與多家銀行訂立擔保協議。於二零一零年十二月三十一日，紅石實業為這些買方提供的擔 保為人民幣21,831,000元（二零零九年：人民幣46,835,220元）。擔保期一般介乎兩年至十七年。 (ii) 於二零一零年十二月三十一日，潘石屹先生和潘張欣女士就本集團的長期銀行貸款人民幣1,436,923,000元，與一家銀 行簽訂了擔保協議，有關擔保在償還貸款後便隨之解除。 (iii) 潘張欣女士與北京紅石新城房地產有限公司（「紅石新城」）簽訂的物業購買合約 於二零零九年四月二十八日，一家由潘張欣女士控制的公司—天津京石投資管理諮詢有限公司（「天津京石」）與本集團 附屬公司—紅石新城訂立了一份物業購買合約。據此，天津京石同意以人民幣15,300,000元的價款購買「長城公社」項 目的一個單位，購買價款已於二零零九年清償。 28 收購附屬公司 於二零一零年，本集團購入國鼎的90%股本權益（參閱附註12(i )）。所收購的資產及所承擔的負債並不構成《香港財務報告準則》 第3號所界定的業務，因此這些資產與負債按收購資產入賬。收購對本集團於收購日的資產和負債所構成的影響如下： 人民幣千元 物業及設備 322 遞延稅項資產 15,125 發展中物業及持作銷售用途的已落成物業 2,934,717 應收賬款及其他應收款 437 現金及現金等價物 57,114 應付賬款及其他應付款 (639,939 ) 稅項 (5,216 ) 非控股權益 (409,149 ) 資產與負債淨額 1,953,411 現金價款 1,953,411 收購附屬公司的應付價款 (390,682 ) 所收購的現金 (57,114 ) 現金流出淨額 1,505,615 67SOHO中國有限公司 年報2010 29 應用本集團會計政策時的主要會計判斷 編製本賬項時所用的估計和判斷是以歷史經驗及其他因素（包括相信在相關情況下合理的未來事項預測）為基準作出評估。本集 團會作出有關未來的估計和假設。當然，所產生的會計估計將不大可能相等於相關的實際業績。可能對資產與負債的賬面金額 產生重大影響的估計和假設主要包括與物業發展活動相關的項目。 (a) 土地增值稅 中國土地增值稅是就土地增值（即銷售物業所得款項減去可減免費用，包括銷售費用、借款費用及所有物業發展費用後的數 額）按30%至60%的累進比率徵收。 本集團須於中國繳納土地增值稅，有關稅款已計入本集團的所得稅中。然而，本集團尚未就本集團若干物業發展項目的土 地增值稅申報表與稅務當局達成最後協定，因此在釐定土地增值額和其相關稅款時需要作出重大的判斷。最終稅務裁定在 日常業務過程中尚未確定。本集團按照管理層的最佳估計確認這些負債。倘若這些事宜的最終稅務結果有別於初始記錄的 數額，有關的差異將對作出裁定期間的所得稅和遞延所得稅準備構成影響。 (b) 發展中物業及持作銷售用途的已落成物業的準備 如附註1(i )所解釋，本集團的發展中物業及持作銷售用途的已落成物業是以成本值與可變現淨值的較低者入賬。根據本集團 的最近經驗及上述物業的性質，本集團基於現時的市場狀況，推算售價、發展中物業的竣工成本及出售這些物業所產生的 成本。 倘若竣工成本有所增加或銷售淨值有所減少，可變現淨值將會減少，這可能需要為發展中物業及持作銷售用途的已落成物 業提撥準備。這些準備須予以判斷及估計。如果預期與原來估計有所不同，於有關估計出現變動期內的物業賬面價值及準 備將會相應地調整。 此外，根據中國物業市場的波動及個別物業的獨有性質，成本及收益的實際所得可能會高於或低於結算日的估計數額。準 備的任何增加或減少將對未來年度的溢利或虧損構成影響。 (c) 確認及分配發展中物業的建造成本 物業的發展成本在建造階段入賬於發展中物業，並將於確認銷售這些物業時轉撥到損益。在最終結算發展成本及有關銷售 物業的其他成本前，本集團會按照管理層的最佳估計累計這些成本。 當發展物業時，本集團一般會將發展項目分為多期階段。與發展某一期直接相關的特定成本以該期的成本入賬。各期共享 的成本根據各期的估計市值佔整個項目總估計市值的百分比分配至各期，或倘若上述分配不能切實執行，共同成本則根據 實用面積分配至各期。 當最終結算成本及相關成本分配有別於最初估計時，發展成本及其他成本的任何增加或減少將會影響未來年度的損益。 68 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 29 應用本集團會計政策時的主要會計判斷（續） (d) 物業及設備的減值 如有情況顯示某項物業或設備的賬面淨值可能無法收回，有關資產可能會被視為「減值」，並須根據附註1(h)( i i )中所載有關 物業及設備減值的會計政策確認減值虧損，以減少其賬面金額至可收回數額。可收回數額是其淨售價與使用價值兩者中的 較高額。在釐定使用價值時，由資產所產生的預計現金流量會被折現至其現值，而此需要本集團就未來收入及經營成本作 出重大判斷。本集團利用所有現有的資料釐定可收回數額的合理概約金額，包括基於對未來收入及經營成本的合理及有依 據的假設及預測而作出的估計。該等估計金額的變動可能對資產的賬面價值構成重大的影響，並可能導致在未來期間計提 額外的減值虧損或撥回已計提的減值虧損。 (e) 投資物業的估值 正如附註11(a)所述，投資物業根據獨立專業估值師所進行的估值按公允價值入賬，並且已適當地參考同類物業之市場交易 資料或已考慮到來自該等物業的租金收入，以及物業市場潛在租金變化。 在釐定公允價值時，估值師是基於估值方法，該估值方法涉及（其中包括）若干估算（包括同一地點和狀況的類似物業的市場 交易價格、現時租金、適當的貼現率和預計未來市場租金）。管理層於倚賴估值報告時已行使判斷，並對估值方法反映現有 市況感到滿意。 (f) 貸款及應收款的減值 本集團會對因客戶無法按要求付款而產生的貸款及應收款減值虧損作出估計。本集團的估計是以貸款及應收款結餘的賬 齡、客戶的信用情況和以往的注銷記錄為基礎。如果客戶的財政狀況變差，實際的注銷數字可能會高於估計數字。 (g) 衍生金融工具 在釐定衍生金融工具的公允價值時，本集團需要就詮釋估值技術所用的市場數據作出很大程度的判斷。使用不同的市場假 設及╱或估計方法均可能對估計公允價值金額產生重大的影響。 69SOHO中國有限公司 年報2010 30 已頒佈但尚未在截至二零一零年十二月三十一日止年度生效的修訂、新準則和詮釋可能帶來的影響 截至本財務報表刊發日，香港會計師公會已頒佈以下在截至二零一零年十二月三十一日止年度尚未生效，亦沒有在本財務報表 採用的修訂、新準則和詮釋。 在以下日期或 之後開始的 會計期間生效 《香港會計準則》第32號修訂 金融工具：列報－配股權的分類 2010年2月1日 《香港（國際財務報告詮釋委員會）詮釋》第19號 以權益工具消除金融負債 2010年7月1日 《香港財務報告準則》第1號修訂 首次採用香港財務報告準則－首次 2010年7月1日 採用者無須按照《香港財務報告 準則》第7號披露比較信息的有限豁免 《香港財務報告準則》的改進（2010年） 2010年7月1日 或2011年1月1日 《香港會計準則》第24號修訂 關聯方披露 2011年1月1日 《香港（國際財務報告詮釋委員會）詮釋》 對設定受益資產的限制、最低資金要求 2011年1月1日 第14號修訂及《香港會計準則》第19號修訂 及其相互作用─最低資金要求的預付款 《香港財務報告準則》第1號修訂 首次採用香港財務報告準則－惡性 2011年7月1日 通貨膨脹及剔除首次採用者的固定日期 《香港財務報告準則》第7號修訂 金融工具：披露─金融資產的轉讓 2011年7月1日 《香港會計準則》第12號修訂 所得稅：遞延稅項─相關資產的收回 2012年1月1日 《香港財務報告準則》第9號─金融工具（2009年） 2013年1月1日 《香港財務報告準則》第9號結論的基準（2009年） 其他《香港財務報告準則》修訂及《香港財務 報告準則》第9號的指引（2009年） 《香港財務報告準則》第9號─金融工具（2010年） 2013年1月1日 《香港財務報告準則》第9號結論的基準（2010年） 《香港財務報告準則》第9號的執行指引（2010年） 70 SOHO中國有限公司 年報2010 財務報表附註（續） 30 已頒佈但尚未在截至二零一零年十二月三十一日止年度生效的修訂、新準則和詮釋可能帶來的影響（續） 本集團正在評估這些修訂、新準則和詮釋對開始採用期間的預計影響。到目前為止，本集團相信，採納這些修訂、新準則和詮 釋對本集團的經營業績和財政狀況應該不會構成重大影響。 31 最終控股公司 於二零一零年十二月三十一日，董事認為，本公司的最終控股公司為於開曼群島註冊成立的Capevale Limited。這家公司並無 編製財務報表以供公眾閱覽。 32 比較數字 若干比較數字已作出調整，以符合本年度披露的變動。 本文件為中文譯本。如中、英文本有歧義，概以英文本為準。 股份代號 : 410 SOHO中國有限公司 年報 2010 SO H O 中 國 有 限 公 司 年 報 2010 設 計 及 製 作 由 軒 達 資 訊 服 務 有 限 公 司 提 供 封面 內頁封面 目錄 主席報告書 業務回顧 企業社會責任 管理層討論及分析 董事會報告 關連交易 企業管治報告 公司資料 獨立核數師報告書 綜合損益表 綜合全面收益表 綜合資產負債表 資產負債表 綜合權益變動表 綜合現金流量表 財務報表附註 封底