综合物流园区项目建议书
第一章 总 论
一、项目名称
综合物流园区项目
二、项目建议单位概况
1、单位名称：××市现代物流产业领导小组办公室
2、单位概况：2004年，××市委、市政府确定“对接长珠闽，建设新××”发展战略，并启动包括物流服务体系的“十大体系”建设。为加强对××现代物流服务体系建设的领导，加快物流体系建设步伐，2005年4月，××市政府经研究决定成立××市现代物流产业发展协调领导小组，小组几经调整，目前由市政府副市长刘琮任组长，市政府市长助理李坊荣、市政府副秘书长李勃、交通局长谢赣建任副组长，交通局、经贸委、法制办、国资委、发改委、外经贸局、财政局、规划局、国土局、工商局、国检局、国税局、地税局、海关等为成员单位。领导小组下设办公室，初期设在市经贸委，2006年底调整到市交通局，由市交通局负责日常工作。
××市现代物流产业发展协调领导小组成立3年多来，紧紧围绕××市委、市政府提出的“对接长珠闽，建设新××”发展战略，找准位置，主动与市政府各级部门加强联系，充分发挥交通部门与、货运、仓储企业联系密切的优势，经多方调研，组织制订了《××市现代物流业发展规划（2006-2015年）》、《××市“十一五”口岸发展规划》、《××市商贸流通发展规划》等规划文件。出台了《关于××市建立和完善现代物流服务体系的实施意见》、《××市人民政府关于加快发展口岸物流业的意见》（赣市府发［2005］46号文件）、《××市人民政府关于促进物流产业发展的若干政策》（赣市府发［2005］59号文件）、《××市人民政府关于加快发发展汽车货运产业的实施意见》（赣市府发［2005］45号文件）等一系列政策措施，并认真抓好协调实施。近年来，××市现代物流业发展协调领导小组办公室积极协调相关部门培育和规范物流市场，研究解决物流产业发展中的重大问题，牵头组织实施了××城区配送道路体系、“铁海联运”、××物流中心等物流重大项目，密切关注和跟踪全市物流发展态势，及时对全市物流业发展进行了综合统计分析，协调组建了××市物流业协会，组织推动全市物流产业发展，取得了一个又一个丰硕的成果。近年来，××全市物流业得到了迅猛发展，到2007年底，全市有一定规模的各类物流企业由2004年的不足50家增加到300余家，其中仓储企业50余家，货运企业40余家，货代企业200余家，规模以上物流企业（指年主营业务收入在200万元以上的物流企业）由2004年的空白增长到24家。2007年，全市拥有营运性货车17345辆，总吨位数47353吨，单日运输能力为万吨，全年按330天出勤计算，年运输能力达3522万吨。
3、将来建设、经营本项目的单位名称：××综合物流园区项目建设办公室。为抓好本项目的建设，××市委、市政府拟成立“××市综合物流园区项目建设办公室”，为项目建设总协调方，负责本项目相关基础设施建设的资金筹集、企业入园招商和项目建成后的经营管理工作。并根据《××市项目代建制实施办法》，委托专业项目管理公司负责项目建设的全过程管理，以确保项目按期高质量建成。
三、项目简况
1、项目建设性质：新建；项目建设期：2009年1月-2013年12 月。
2、建设地点及用地面积：区位于××市经济技术开发区潭东境内，北起105国道与323国道交叉口，南接京九铁路及××货运南站这一区域，紧依××中心城区环城快速干道，位于××市出口加工区东南侧，占地面积为亩，净用地面积亩。
3、项目建设内容:按照设施现代化、硬件智能化、管理信息化的要求，建设集运输配送、现代仓储、货物分拨、多式联运、包装加工、物流信息、集装箱业务、展览展销为一体综合性大型物流园区。主要功能分区为“八区两中心，两个配套一个互补”：
“八区”是指工贸配送区、商贸配送区、集中仓储区、包装加工区、中转集散区和铁路南站作业区、保税物流区、无水港服务区。
工贸配送区：占地亩，承担对6个物流节点、各类工业园提供各种大宗生产资料的配送和集中仓储，包括工业原料、粮食、饲料等。
商贸配送区：占地亩，承担市域及中心城区生活资料的供用和配送。
集中仓储区，占地亩，发挥仓库的集中储存保管功能，通过与企业建立供应链联盟，还可以为企业提供集中库存功能和相应的调节功能，从而减少客户对仓库设施的投资和占用。
包装加工区：占地亩，承担的功能是运输包装，也含有商品销售包装，流通加工则主要有贴标签、制作并粘贴条形码等，条件具备的也可以开展商品的简单加工处理。
中转集散区：占地亩，通过与不同等级的物流节点的有效衔接，将本地运往其他地区的货物集零为整组织发运，将其他地区进入本地的部分货物化整为零组织运送，完成货物的集散作业；开展货物分拨、集装箱中转、集装箱拼装拆箱等业务。
铁路南站作业区，占地500亩，承担货物对集装中转、集装箱的拼装拆箱等功能。
保税物流区：占地亩，涵盖了海关直通监管点、公共保税仓库、出口监管仓库等进出口保税的各项功能。
无水港服务区：占地亩，指在内陆地区建立的具有报关、报验、签发、提单等港口服务功能的物流中心。
“两中心”指信息中心和服务中心。
信息中心：占地亩，承担物流园区的信息汇集地，提供订货、储存、加工、运输、销售的服务信息及客户需要的物流服务相关信息；物流园区还可以通过物流作业信息，控制相关的物流过程，实施集成化管理。
服务中心：占地亩，承担一体化运作的物流公共支持系统服务。如设立综合服务中心、维修保养厂、加油站、清洗站等设施；同时还可开展诸如通关、保税、法律、结算、需求预测、咨询、培训、技术开发等增值服务。
“两个配套”：生活配套服务区：主要承担潭东小城镇建设、综合物流园区和出口加工区的生活配套服务；行政服务区：为物流园区和出口加工区提供相应的行政、商贸、科研等功能。
“一个互补”：是指出口加工区和综合物流园区相互之间的功能互补，包括生产资料的配送、运输等物流服务，是物流园区服务外贸出口最主要的业务方向，可使外贸出口更加便捷，也更有利于外资企业入驻出口加工区。
“八区两中心，两个配套一个互补”使××综合均达到现代物流、电子商务、金融服务等功能配套齐全的要求。项目总建筑面积为：172万平方米,其中仓储建筑面积96万平方米。(注：不包括生活配套服务区建筑面积)
四、项目主要经济技术指标
项目所需总投资额：该项目总投资为331790万元，建筑安装工程费212550万元，其他费72900万元，预备费22837万元，建设期利息23503万元。
资金来源：本项目建设资金来源为通过引进战略投资者企业投资，二是投资企业向银行贷款资金。
效益情况：该项目建成后，可创造18000～20000个就业机会；10年内贡献累计大约30-32亿元税收；与××中心城区四大工业园相互配合，整合当地三大产业集群及六大主导产业产品的生产、运输、仓储、展示和销售企业，增强××在赣粤闽湘四省结合部区域内的竞争力，带动相关产业的发展。
表1—1 主要技术经济指标汇总表
序号
项 目
单位
主要技术经济指标
一
规划用地面积
亩
二
总建筑面积
万平方米
172
1
仓储建筑面积
万平方米
96
2
综合服务大厦\酒店建筑面积
万平方米
3
各类多层设施建筑面积
万平方米
4
钢构大棚建筑面积
万平方米
34（计入仓储面积）
三
主要建筑物层高、结构
1
立体仓库
十层框剪结构，层高米
2
办公综合楼及酒店
高层框剪结构，层高米
3
钢构棚
单层，层高米
4
其他
多层框架或砖混，层高米
四
建筑相关控制指标
1
投资强度
万元/亩
(控制指标值：≥100万元/亩)
1
容积率
(控制指标≥)
2
建筑系数
％（控制指标值：≥30%）
4
办公生活设施用地面积占 总面积比例
%(控制指标值：≤7%)
3
绿化率
18%(控制指标值：≤20%)
6
设计日货物流通量
万吨
(用地控制指标：32吨/亩)
五
经济指标
1
项目建设投资
万元
308287
2
正常运营年份年营业额
万元
149600
4
项目财务净现值（10年研究期）
基准财务收益率取14%
万元(所得税前)； 万元(所得税后)
5
财务内部收益率
％
%(所得税前)； %(所得税后)
第二章 项目建设的必要性
一、项目区概况
××市位于赣江上游，江西南部，简称赣南。东接福建省三明市和龙岩市，南临广东省梅州市、河源市和韶关市，西靠湖南省郴州市，北连本省吉安、抚州两地区。处于我国东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带，也是内地通向东南沿海的重要通道之一。
××市是江西省最大的行政区，本市辖1区2市15县，总面积万平方千米，其中市区建成区面积(章贡区和××经济技术开发区)平方千米,耕地面积万公顷，森林面积万公顷，森林覆盖率为%。2006年末总人口万人，其中市辖区万人(非农业人口万人)，人口自然增长率‰。
××市地处南岭、武夷、诸广三大山脉交接地区，地势四周高，中间低。地貌以丘陵、山地为主，占全市土地面积的83％。
××市位于东径113゜54’——116゜38’，北纬24゜29’——27゜09’之间，处于中亚热带南缘，属典型的亚热带湿润季风气候。市内农业自然资源丰富，尤其是以发展橙、柚为主的柑桔生产的自然条件被中国科学院南方山区综考队认为在全国堪称得天优厚，赣南适宜建为全国的柑桔商品生产基地。本市是江西省的一个农业大区和经济作物主产区，现已建成为全国的重点林区和全省的糖业、烟叶、桔生产基地，国家有关部门先后命名市内的信丰县为脐橙之乡、南康市为中国甜柚之乡、安远县为中国九龙蜜柚之乡、寻乌县为中国蜜桔之乡、大余县为中国瑞香之乡；石城县为中国白莲之乡、崇义县为中国毛竹之乡、赣县为中国板鸭之乡、会昌县为中国肉兔之乡。
××市矿产资源以有色、稀有金属矿为主，素有“世界钨都”和“稀有金属不稀有”之称。钨已探明的储量占世界第一。稀土探明储量居全国第二。被称为江西省矿产资源中的“五朵金花”即钨、铜、稀土、钽铌，除铜之外其余四种主要分部在赣南。经过建国后的开采建设，××成了全国重点有色金属基地之一。
经过几十年的发展，××全市已经形成以传统产业为主的门类较全的工业体系，在全国统一划定的37个工业行业大类中，涉及35个行业大类。近几年，特别是2001年实施主攻工业战略以来，全市突出重点抓大做强，集中力量培植壮大以稀土、钨为主的有色冶金工业，以烟、酒为主的食品工业和生物制药三大产业，不断改造提升以汽车（摩托车）零部件为主的机电制造业、以新型干法水泥为主的建材工业，引进发展以造纸制鞋和服装纺织为主的轻纺业，现已成为全市工业的六大优势产业。这六大优势产业涉及16个行业，拥有规模以上工业企业274户，占全市规模以上工业企业的58%。2007年，全市规模以上工业企业完成工业增加值亿元。规模以上工业经济效益综合指数%，比上年同期提高个百分点。资本保值增值率为%，提高个百分点。实现销售收入540亿元，增长47%。实现利税总额62亿元，增长46%。其中，利润总额28亿元，增长47%。企业亏损面为%，比上年减少个百分点。产业建设效益更加突显，六大主导产业实现盈利25亿元，增长46%，新增利润的88%来自于六大主导产业。六大优势产业已经成为全市工业快速稳定发展的龙头和实现利税的主要来源，对整个工业起着强劲的支撑和带动作用，也为××工业的进一步发展奠定了良好的产业基础。
二、项目背景
（一）××物流业现状
1、公路物流：
2007年全市公路货运总量为3719万吨，我市公路货运车辆为28065辆，总吨位为63695吨。（其中，中心城区7352辆、吨位为25938吨；赣县2438辆，吨位为3652吨）
2007年，全市完成货运量3719万吨，货物周转量356123万吨公里，同比增长%和%.（按运力的权重进行估算，中心城区及赣县的货物量约1300万吨。）
其中，经××市口岸查验的集装箱进口量万吨，出口量万吨，总计万吨。（注：基于沿海地区的区位优势，我市很多的进出口业务没有在××报关，而是到广州、深圳、厦门等地报关，据业内人士保守估计，我市每年的出口货物有80-100万吨，进口货物有10-20万吨，绝大多数是外地报关、清关，未能进入我市口岸查验的统计范围内。）
××市公路运输货物的主要种类有以下17种：煤炭及制品、石油天然气及制品、金属矿石、钢铁、矿物性建筑材料、水泥、木材、非金属矿石、化肥及农药、盐、粮食、机械设备和电器、化工原料及制品、有色金属、轻工医药产品、农林牧副渔业产品、其他。
××市生产的农产品包括：谷物、豆类、薯类、油料、甘蔗、烟叶、蔬菜、瓜、脐橙；工业产品包括：原煤、铜精矿、锌精矿、钨精矿、饲料、饮料酒、卷烟、服装、皮鞋、家具、人造板、机制纸、纸箱、电石、油漆、水泥、塑料、钢材、铝材、发电设备、灯具、稀土、钨钼材料、萤石精粉、氢氟酸。
2、铁路物流
2007年××车务段分品类统计装车66879车皮，发送3883962吨。2007年××车务段卸车分品类统计卸车129865车皮，卸车7678277吨。××车务段管辖的货运站有“峡江、八都、吉水、吉安、吉安南、泰和、兴国、赣县、××东、××南、南康、信丰、龙南、定南、于都、西江、瑞金”，其中：2007年××东站装车分品类统计装车2923车皮，发送119145吨；卸车24953车皮，卸车1361014吨。2007年××南站装车分品类统计装车940车皮，发送57245吨；卸车9592车皮，卸车584818吨。2007年赣县站装车分品类统计装车2615车皮，发送157695吨；卸车1245车皮，卸车74628吨.。2007年南康站装车分品类统计装车1409车皮，发送85097吨；卸车3191车皮，卸车192909吨.。
3、水运物流
在河运方面，××现有内河通航里程790公里，货运码头3991个，年货物吞吐量616万吨。
4、航运物流情况
在航空建设方面，××现有民航机场1个，开通了××至北京、上海、重庆、南昌、广州、深圳、厦门、珠海等地航线和往返航班，预留了空港物流园区发展用地。
5、物流仓储
在仓储业建设方面，现有仓储企业56家，仓储面积41万平方米。仓储及装卸设备陈旧，机械化总体水平较低。
我市成一定规模的物流仓储服务业，基本处于空白状态。各大市场的仓储容量异常紧张，尤其是赣南贸易广场，因为缺乏仓储容量以致展览和仓储功能没有分开，市场内拥挤不堪，车辆进出极端困难。
（二）近年来物流业发展的新态势
近年来，××市委、市政府立足于××市“承东接西、沟通南北”独特的区位优势，提出“对接长珠闽，建设新××”发展战略，并通过包括完善物流服务等“十大体系”建设，创新体制机制，加快与“长珠闽”地区的对接，实现××追赶型、跨越式发展。
“十五”以来，××工业化步伐加快，工业发展进入快车道，以稀土、钨、氟盐化工、机械、食品、新型建材、生物制药和电子信息等支柱产业和工业园区成为主要增长极，带动消费品市场需求旺盛，对外贸易高速发展，农业产业化水平不断提高，推动了××商贸物流业进入新的发展时期。
物流需求不断扩大，物流总量迅猛增长
近年来商贸物流业呈平稳较快增长。2001年至2007年，商贸物流业增加值快速增长；全市货运量从1750万吨增加到5300万吨，年均增长%；货物周转量从亿吨公里增加到亿吨公里，年均增长%。物流需求增长主要源于四个方面：一是工业和经济外向度持续提高；二是区域性专业化市场辐射半径不断扩大；三是支柱特色产业向工业园区和开发区集聚；四是农产品基地化和商品量大幅增加。
2、基础设施不断完善，有力支撑物流业发展
近年来，××交通飞速发展，形成了水陆空立体运输网络。目前，京九铁路、赣龙铁路、赣粤高速、昌厦一级公路已贯穿全线，成厦、昆厦、赣韶等高速公路××段正在建设中，济南经××到广州、大庆经××到广州高速公路正在规划中。××市到广州、深圳、珠海、东莞、厦门等地的车程均只需5-6个小时；4D级的××新黄金机场已经建成投入使用，开通了至北京、上海、广州、厦门、南昌等地的航线。便捷完善的交通为××现代物流业提供快捷、优质、安全、便利的服务；此外，发达的通信网络为发展现代物流业提供了信息技术支持，基本适应当前物流业发展需求。××处于深圳、广州、厦门、长沙、南昌和汕头六大城市间的几何中心，从空间地理布局上考察，××最有希望成为区域性的中心城市。也必将成为沿海地区客商和企业向中西部地区转移的首选城市之一。
3、物流企业不断壮大，企业理念开始转变
至2007年底，××全市有规模以上物流企业24家，近年来涌现了××邮政物流公司、××港物流公司、××市宏运仓储服务有限公司、××鑫马实业有限公司、××智信汽车有限公司等一大批代表着专业化、社会化发展方向的第三方物流的明星企业。物流企业的服务功能不断增强，服务水平不断提高。与此同时，一些企业开始接受现代商贸物流理念，积极探索加强商贸物流管理的有效形式和方法。部分大企业将企业采购、仓储和配送职能统一整合，实行一体化供应链管理，降低企业采购成本，提高仓储利用率，加快资金的周转。有些中小企业还把商贸物流业务从核心业务中分离出来，实行业务外包或与商贸物流企业建立长期合作伙伴关系，摆脱繁杂的运输、仓储事务，集中精力抓企业发展和市场竞争。
4、发展软环境不断改善，政府部门服务意识增强
近年来，××市委、市政府先后出台了《××市人民政府关于印发××市商贸流通发展规划的通知》、《××市现代物流产业发展纲要（2006—2015年）》等指导全市物流发展的纲领性文件。由市政府牵头，会同相关部门组成的协调机制和联席会议制度，为现代物流的发展提供了组织保障。口岸大通关形成的区域快速通关平台，实现了省内通关一体化，区域通关快速化，建立了与周边主要口岸 “属地报关，口岸验收”的通关模式，开通“赣粤港”直通口岸通道。出台了鲜活农产品绿色通道优惠政策，××市货物进出口的物流时间明显缩短，费用大幅下降。
通过近年来××市物流服务体系建设的纵深推进，全市商贸物流业获得了长足发展。但在××市作为赣粤闽湘四省通衢物流中心和江西南部重要物流节点，在综合性大型物流园区建设方面却较物流业的发展相对滞后。当前××打造商贸大流通平台和四省通衢的区域性现代中心城市，正急切呼唤一个设施现代化、硬件智能化、管理信息化，集运输配送、现代仓储、货物分拨、多式联运、包装加工、物流信息、集装箱业务、展览展销为一体综合性大型物流园区。因此，××市现代物流业发展协调领导小组办公室提出建设××市综合物流园区。拟通过项目的建设，利用现代物流的产业推动力，整合××现有的工农商贸产业；北连南拓、东接西引，将××丰富的资源与外地的资金技术充分联动起来，相互补充、相互融合。同时又能牵引旧的交通与市政格局，促进全市物流产业升级换代。从而为××打造全国重要的有色金属产业集群提供强大的基础设施及行业配套支持，实现××在中部地区的率先崛起。
三、项目建设的必要性
1、建设××市综合物流园区是迎合世界物流业发展的潮流，积极参与我国区域物流大布局的需要。
近年来，世界物流发展呈现出以下七大趋势。一、物流进入全球化发展时代 20世纪80年代掀起了跨国经营和产品本地化生产的波浪，90年代进而形成了经济全球化的大潮。国际化采购、国际化生产、国际化销售格局的形成，伴随而来的是国际化物流。如果没有顺畅的国际物流，国际贸易就不会扩大，跨国生产和全球采购也就难以实现。反过来，在国际化大生产、国际资本大流动、国际贸易大发展、全球经济一体化日益进展的新经济格局中，也迫切要求国际物流走向全球化经营。近些年来国际跨国物流企业，如美国总统轮船、联邦快递，丹麦马士基，日本通运、佐川急便、德国西门子等都在角逐世界物流市场，与他们供应链中的生产企业结伴进人各国物流领域。这些大型跨国物流公司，由原来雄据国际海、陆、空运输市场，进而深入各国参与物流基础设施和物流枢纽建设，一步步地完善了跨国物流网络框架和主干线与支线的衔接，使国际物流网实现了彻底的贯通和触角的终极化。借助经济全球化的大好良机，通过融资、贷款、援助、合资、合作等种种形式把游资投入到世界各地最关键的物流环节，如：港口、码头、公路、物流园区、集装箱终端，建立了自己的投资主体地位，确保了国际物流的畅通无阻，从而进一步拓宽了国际物流通道，促进了全球物流的大循环，把现代物流推向了全球化发展的新时代。二、物流向更高阶段发展 在物流的概念和定义方面，随着经济的发展和企业在激烈的市场竞争的群体优势化，物流的作用显得单一和不足。物流必须与生产、采购、销售以及信息相结合，形成整体优势，才能适应新的竞争环境，企业只有在发挥核心竞争力的同时，与自己的上游企业和下游企业结成联盟，参加由优秀的生产者、原材料供应者、产品批发商、零售商、物流企业乃至相关的金融、保险、信息、咨询等企业优势组合的同盟体，才能维持生存和发展。由于逐渐由单个企业与单个企业之间的竞争，转向了企业群体与企业群体之间的竞争，物流的功能便显得乏力，只有形成供应链才能满足这种竞争的需要，所以，作为一种重要的发展趋势，物流渐渐地被涵盖在供应链管理之中，或者说物流向更高的阶段发展了。美国物流管理协会1998年已经在原有物流定义的开头加上了“物流是供应链流程的一部分”的内容。当然，这并不等于供应链就代替了物流的地位和作用，更不能理解为物流已经不重要。供应链的有效实施需要具备一定条件，比如供应链成员企业的诚信度和合作精神，这是最起码的要素。我国目前阶段，主要解决的问题仍然是物流，但这也不等于说我国不能开展供应链管理，跨越式发展也是可能的。三、物流向外围延伸 物流由于是一门新兴的产业，不到一百年的成长历史，所以，物流的范围和主攻方向一直随着经济的发展、科技的进步、消费者需要等外在因素的变化而不断地调整和完善自己。开始阶段，物流主要指的是产品离开生产线以后的包装、运输、装卸搬运、保管、流通加工及信息传递，主要服务于企业的产品销售活动；后来物流的范围扩大到原材料采购和生产领域，侧重于加强企业服务和企业竞争力；再后来物流由PD概念转向Logistics、订货处理、退货物流等内容的同时，把重点转向对物流配送和物流活动的策划与管理，物流的地位也提升至企业经营管理和企业经营战略的高度。近些年新的倾向是把物流进一步向外围延伸，与通关、商检相连，与商流、资金流、信息流捆绑在一起，把物流纳入到生产、流通与销售的整个经济领域。企业不仅把物流看作为降低成本、提高服务水平、加强企业竞争力、创造“第三利润”的源泉，而且还把物流提升到经济的增长点、经济发展的支柱和关键产业的高度。四、物流转向消费者 在新经济时代，因社会商品极大丰富，买方市场矛盾突出，买者是“上帝”，生产者、供应者、服务业者都把传统的以“自我”为中心，转为以“消费者”为中心。生产企业在制定商品价格时，过去主要以市场情况决定，现在已不是由市场支配价格，而是由消费者支配价格，生产者要调查消费者能承受或消费者希望的价格标准，然后再考虑划给分销商、物流企业的利润，最后决定自己的产品出厂价格。这是买方市场中企业之间销售竞争激化；消费者要求多样化、个性化；消费者可以通过网络进行购物，选择的范围是国际性的，因此，生产企业已无法自行决定价格，考虑问题的角度也由自己的角度转向了消费者。物流服务也随着生产企业的转变而转变，由过去的服务于生产，转向现在的服务于消费者。比如为居民提供搬家服务的搬家公司；为居民邮寄小件包裹以及代送礼品、代运高尔夫和滑雪用具的“宅急送”公司；为长期出差职工保管家具和贵重物品的仓库等，都是物流企业转向最终消费者的例证。为了适应消费者的需要，运输企业增加了冷藏运输车辆，仓库企业大量增建冷冻仓库，形成一贯制冷链物流体制，牛奶、肉蛋、海产品、蔬菜、水果等一律冷藏、冷冻化流通。五、物流注重社会效益 在环境矛盾越来越突出，环境保护越来越受到重视的现代社会，物流企业已不能只考虑经济效益，而必须遵守环保法规，减少卡车噪音、废气公害，注重社会效益，这就是“绿色物流”。为了社会效益，有的国家已考虑限制卡车运输，鼓励铁路运输。卡车在繁华市区装卸货物要求关闭发动机，以减少废气排放量；有的国家已做出规定，电视机、电冰箱等大件废旧家用电器，由生产企业负责回收和再生利用。六、物流追求附加价值 在物流服务项目增多、水平提高的情况下，物流企业的成本上升，利润下降，为了维持生存，寻求发展，物流企业不得不追求附加价值，大范围地承揽业务。过去物流企业进行流通加工时，一般都限于拴价签、贴条形码等简单作业；现在流通加工业务的范围已大大拓宽，比如进口衣料的染色、刺绣、机器检验、组装等多种流通加工服务。许多过去只提供运输、仓储、包装服务的物流专业企业，现在大量向第三方物流企业转化，以追求附加价值收人。近些年来世界各国的第三方物流发展迅猛，据有关资料记载，“美国1995年第三方物流市场规模为200亿美元，仅占当年物流市场总量的25％。到了2005年，美国第三方物流市场规模猛增至1700亿美元，占全美物流市场的70％。七、物流趋向信息化、电子化、高科技化 由于各种信息平台、电子数据交换系统（EDI）、事务处理系统（TPS）、管理信息系统（MIS）、决策支持系统（DSS）、销售时点信息系统（POS）、地理信息系统（GIS）、全球卫星定位系统（GPS）、智能交通运输系统（ITS）等信息处理和条形码技术、射频标识技术在物流中的广泛运用，大大增强了运输、保管、装卸搬运、包装、流通加工、配送等物流各环节的功能，使物流与商流、资金流、信息流融为一体，提升了生产、流通和消费的综合效益，恰似给物流安上了一个腾飞的翅膀，实现了物流跨越式发展。除了智能化交通运输外，无人搬运小车、机器人堆码、无人操作叉车、自动分类分拣系统、无纸化办公系统等现代物流技术，都大大地提高了物流机械化、自动化和智能化水平。同时，由于信息化、电子化技术、模块化技术、仿真技术等在物流中的应用，使利用虚拟仓库、虚拟银行的供应链管理如鱼得水、如虎添翼，使物流迈向了一个崭新的发展阶段。
物流产业作为新兴的服务型产业，在全球范围内已进入快速发展阶段。在国际性大物流格局的布局之下，必然会带来一些新兴产业与城市的兴起，一些旧的经济中心也会衰落。这样的经济整合正悄然开始。比较典型的例子就是中部地区由于在前一波以国际贸易为主的物流布局中处于劣势，导致出现了所谓“中部塌陷”的现象。在新一波的扩大内需为主的物流布网拓展中，××要实现在中部地区率先崛起，就必须积极参与物流网络节点布局，通过建设一个综合性的大型物流园区，3-4个物流服务中心，以物流园区为节点和“纽带”，物流服务中心为触角，带动××域内企业参与国内、国际大市场的经济律动。
建设××综合物流园区是满足××物流市场需求不断增长的需要
××物流需求市场空间巨大。一是经济总量增大。2007年国内生产总值突破700亿元大关（为亿元），列全省第二位，社会消费品零售总额亿元。工业经济快速发展，二产占GDP比重逐年提高，2007年达到%，工业对全市经济增长的贡献率为57%。二是沿海产业与投资的内迁，对我市的工业生产形成了明显的拉动作用。“十五”期间，投资较多、货运量较大的新型建材、机电制造、现代轻纺工业已成为我市支柱产业，2007年以上产业增加值达亿元，占全市工业总产值的40%。外贸出口企业强势发展，大型物资生产和运输明显增加。2007年全市完成综合货运量6092万吨，规模以上工业企业年出厂产品运输总重量为1821万吨，入厂原材料运输总重量为1973万吨。三是开放型经济发展迅猛，经济外向度加速提升。全市16个工业园区已吸纳了大量原料、市场两头在外的企业入驻，2007年各工业园累计实际到位资金亿元，入园企业1176户，完成工业增加值114亿元，实现销售收入亿元，增长55%，实交税金亿元，增长120%，安置就业万人，增长59%。四是商品交易市场日趋发达。到2007年底全市共有商品市场379个，消费品市场336个，生产资料市场32个，生产要素市场11个，入场经营企业18633户，市场交易总面积超过150万平方米，年成交额达275亿元。中心城区已建成百货、食品、水果、建材、家具、农资等大型专业市场六座。
××对第三方物流的需求日益增长。面对日趋激烈的市场竞争，我市部分企业开始把物流业务外包给专业公司，集中精力提高和扩大主业。外资企业对第三方物流的需求更为迫切，一些外资企业已实施第三方物流管理。同时，随着经济结构的调整，技术含量高、附加值高的机电、信息类产品比重日益提高，对现代物流服务的需求更为强烈。
××急切呼唤现代物流。近年来，××市物流业虽然得到了发展，但仍属于传统物流阶段，无论是组织结构、运作方式，还是经济效益和社会效益离现代物流的要求和目标还有很大的距离。存在的问题主要表现在：第一，观念问题。虽然全市通讯、数据处理能力提高很快，但工商企业和物流企业的信息化水平较低，企业固定资产投资中用于信息化的投资不到5%，企业中MRP、ERP管理系统普及率不到1%。同时，多数企业仍热衷于自己建车队、仓库，不愿把物流业务交给第三方物流公司，据对463户规模以上工业企业调查,企业自有货车2660台,占全市营运货车总数的%，物流相当程度上停留在传统物流层面上，已成为经济持续发展的瓶颈。第二，管理体制问题。物流要素分属不同行业和管理部门，各自独立发展，物流资源分布散乱，信息系统自成体系，与现代物流理念相矛盾，现有物流资源的整合难度较大。第三，经济发展缺乏集群优势，货源支撑不足。由于经济基础差，总量小，特别是较工业相对发达地区明显落后，没有形成企业集群发展和产品链式延伸，现有资源优势未能转化为产业优势，市场货源有限，大宗货物少，制约了现代物流的发展。第四，基础条件仍然薄弱。运输条件除了铁路、公路初具发展雏形外，运输配套设施、航空、港口站场建设明显滞后，尚未形成辐射范围广、运转便捷高效的立体交通运输体系。同时，我市的物流基础设施如仓储设施，大多是六、七十年代的陈旧建筑，装运机械化水平低，普遍缺乏自动监控设备，尤其是缺乏现代物流所必需的网络信息设施，没有形成全市货品统一编码，没有形成运输、仓储、结算、保险、通关信息平台，没有保税仓与合格的海关查验场，制约了物流功能的发挥和效率的提高。第五，物流企业规模和水平问题。国外先进国家集装箱运输方式占全部货运量的95%，我市不到1%。全市营运性运输工具90%以上集中在个体运输户中，组织化程度低，利用率为50%左右。现有物流企业和物流设施规模都比较小，基本还处于零散、量小、无序状态，缺乏功能齐全、竞争力强的物流骨干企业，第三方物流企业几近空白。第六，人才短缺问题。目前我市现代物流教育培训处于启步阶段，物流人才严重不足，特别是高级物流人才稀缺，是制约现代物流业发展的一个较为突出的“瓶颈”。
3、建设××综合物流园区是促进××中心城区工业跨越式发展的需要
××中心城区工业园区分布示意图
××市中心城区包括章贡区、经济技术开发区、赣县、南康市，中心区100平方公里区域范围内现有赣县红金工业园区、沙河工业园区、黄金工业园区、水西工业园区4个园区和赣县洋塘、储潭2个工业小区。以上园区工业产值占××全市工业产值的40%以上，提供的税收占全市工业产值的50%以上，是全市工业产业集群的重要支撑平台。
受传统计划经济体制的影响，××市相当多企业仍然保留着“大而全”、“小而全”的经营组织方式，从原材料采购到产品销售过程中的一系列物流活动主要依靠企业内部组织的自我服务完成。据调查，在工业企业中，36％和46％的原材料物流由企业自身和供应方企业承担，而由第三方物流企业承担的仅为18％。产品销售物流中由企业自理、企业自理与第三方物流企业共同承担比例分别是％和％，而由第三方物流企业承担的仅为％。而沿海发达地区产品销售物流中第三方物流企业承担的比例却高达65%,第三方物流专业、低成本的优势是显而易见的，由此可见，××企业要真正做到“物畅其流”，融入全国乃至国际市场，实现企业跨越式发展，必须有为各类企业提供综合物流服务的大型物流园区作支撑。
近年来，国内外多家知名企业看中江西的地理优势，曾多次考察想在江西建立产品分销配送中心，均因现代物流基础设施(园区仓储)不理想而只好弃赣入湘。由此可见，江西××综合物流园区的建设将充分发挥现代物流业在降低生产流通成本、提高流通效率、提升企业竞争力、实现工业经济高效运行、调整产业结构等方面的积极作用，它将为推进××市特别是中心城区工业进一步高速发展，提供强有力的支持。
4、建设××综合物流园区是满足××商贸发展升级、农业产业化和建设和谐社会主义新农村的需要
大力发展现代商贸流通业，是提高经济运行质量和效率，优化产业结构和经济结构，培育新的经济增长点，增强综合竞争力，以及整顿和规范市场经济秩序，完善市场经济体制，适应我国加入世贸组织后新形势的重要途径。
××综合物流园的建成，将进一步促进××市流通业发展升级，进而实现××市商贸的现代化和国际化，提升××市国民经济综合竞争能力和社会发展整体素质。
目前，××市的特色农业正朝着产业化和工业化推进，其中以脐橙为代表的果业、以于都屏山牧场为代表的奶业、以及城郊设施农业、休闲农业、茶、蔬、烟、生猪、蛋品、家禽、水产品等均已形成一定的产业规模，出现了赣南脐橙、沙地板鸭、友家食品、阳埠腐竹等一大批公司和品牌农产品，全市农产品加工销售收入每年都在100亿元以上，其中60％以上销往粤港澳,30%销往海西经济区和长三角经济区。××综合物流园区的建设将进一步满足××市农业发展和产业升级的需要。
新农村建设并不意味着城镇化进程的减缓。促进××在中部地区率先崛起，最重要的战略途径应当是加快推进××的城镇化进程。与东部沿海地区相比，××发展差距的一个重要表现是人口和产业的聚集程度明显偏低，目前的城市化率仅有32%。若每年城市化率提高一个百分点，要达到目前全国的平均水平至少还需要10年时间，要达到沿海地区的水平则需要的时间更长。而且，目前××尚不具有较强集聚和辐射能力。因此，××需要加快城市化进程，使××尽快成为赣粤闽湘四省通衢，成为中部崛起的支撑点和增长点，形成以中心城区为依托，县城和小城镇为基础的现代城镇体系。同时，以城市为依托和纽带，通过城市来整合资源、产业、市场和区域，形成强大的发展合力，促进××经济的集约化经营和规模化发展。
城市、产业结构、市场体系将成为解决三农问题的关键词。城市作为一个发展极能够把周围的农村带进产业结构，进入市场大循环；同时，成为一个发展极的城市，随着产业的壮大，又有力量从市场获得各种资源、要素，并使之流向农村。这种漫长的演变，其对于农村的作用在于，使得农民工就近转化为产业工人，得以大量农民在城市定居转为城市居民，进而引致农村土地制度的变革。
××作为中部地区的南大门，在全国率先开展了社会主义新农村建设的探索，虽然在建设社会主义新农村方面任重道远，但因先发以及区位的原因，具有独有的优势。其中关键性的优势在于毗邻珠三角，交通便捷，有发展生态农业和休闲农业的巨大空间。但目前农村种植和养殖业呈现小型分散的特点，缺乏集中化和大型化的农场工业化企业，也缺乏能充分满足农户生产需要的运输集散配送系统。建设××综合物流园区将能很好的提供这样的市场基础建设，为建设社会主义新农村，为推进××的城市化作出重要贡献。
5、建设××市综合物流园区是立足××、服务赣粤闽湘四省、辐射全中国、面向海内外的需要
从“大市场、大流通”的角度来看，“大市场、大流通”就是要建设一个多层次、多形态、多品种、全方位、开放统一的市场和流通体系。多层次指不同空间尺度上，如全国、省、市、县及广大农村地区相互衔接的市场体系；多形态的市场指有形的交易市场、无形的电子交易和信息交易平台、批发、零售、连锁经营等各种业态齐全的市场体系；多品种的市场指商品交易、金融交易、现货交易、期货交易市场统一；全方位的市场是指运输、仓储、配送、销售等功能齐备，为生产和生活领域提供全方位服务的市场；开放统一的市场是指向国际、国内、省内全面开放的、打破了地区封锁和商品及要素流动障碍的市场。××市综合物流园区的建设的发展包括完善的交通运输和通信信息处理等基础设施的建设、物流园区和物流枢纽的规划与建设以及便捷高效的商品和服务的流通体系等多方面的内容，在形成完整的网络之后，××市综合物流园区将发挥行业优势，成为服务赣粤闽湘四省、辐射全中国、面向海内外的物流、商流、信息流中心。
第三章 项目的建设条件分析
一、主要建设条件
1、区位：
⑴××在长珠闽区位：从全国经济格局来看，××处于珠江三角洲经济圈、闽东南经济圈、长株潭经济圈的边缘。因此××应充分考虑和利用交通枢纽优势，将边缘区位市转化为边缘门户优势，成为经济圈边缘区域的次级中心城市。
⑵××市在赣粤闽湘四省边际地区中的地位：××位于赣、粤、闽、湘四省边界，处在南昌、厦门、广州、长沙四个大城市的几何中心。目前××的人口和经济的腹地主要受到广州和厦门的辐射，自身的腹地影响非常小，在争夺人才、资源、技术的现代城市竞争中，其资源和人才极易被周边大城市的强大磁力所吸引，不利于自身发展。因此××在建立与周边大城市的分工联系的同时，还必须增强自身的辐射能力和吸引力，以区域中心城市的实力反抗大城市磁力的吸引。
⑶××在江西省区位：××地处江西南大门，是江西第二大城市。以南昌市为中心的赣北地区辐射能力无法涵盖全省范围，基于区域经济协调发展考虑，在赣南需要培育一个能和南昌相呼应，不仅能够带动赣南地区整体经济发展，而且能够与南昌一起构筑江西省城镇发展的“双核结构”的区域性中心城市，从而提升江西省城市化的能级，平衡江西区域经济结构。××市作为赣南地区的中心城市和江西省接受珠三角经济影响的门户型城市，无疑是扮演这一角色的必然选择，因此，未来××市将会成为江西省的“双星”城市之一。
2、交通：
⑴铁路：京九、赣龙铁路通过××境内，总里程,,通过的县（市区）有兴国县、赣县、章贡区、南康市、信丰县、龙南县、于都县、会昌县、瑞金市、通达率%。××东站是集货运、客运、机务、编组于一体的京九铁路上最大的四座火车站之一。随着赣龙、赣韶铁路的建成，××火车站将由铁路节点站变成区域铁路枢纽。××南站作为京九铁路上的一个货运站，是联系广东方向和南昌方向的一个重要节点，但是货物中转、配送等功能都还未形成。
⑵公路：××现有高速公路2条（赣粤高速和昆厦高速），里程186公里；国道4条（G105、G323、G319、G206）,里程公里；省道23条，里程公里；县道152条，里程公里；形成了较为完善的交通道路网络。
⑶水运：××市现有一个枢纽港口，即××港，年吞吐能力130万吨，市域码头3991个，年货物吞吐量616万吨。
⑷民航：××机场为仅居南昌昌北机场之后的江西省第二大机场，也将是赣粤闽湘四省边际区域最大规模的民用机场。××新机场位于南康市凤岗镇桃芫，距××中心城区16公里，目前为按4D级设计的4C级国内支线机场。
××市在江西省的区位及公路交通示意图
建设用地：
××市综合物流园区建设用地位于××市新世纪组团（××市经济技术开发区潭东境内），北起105国道与323国道交叉口，南接京九铁路及××货运南站，并紧依建设中的××中心城区环城快速干道。西北侧为××市出口加工区。
土地利用现状：基地内现状用地性质比较单一，主要以农田、菜地和村镇建设用地为主。村民点散布在整个规划区内，105国道沿线主要是一些经营日用杂货、五金交电、钢材等零售批发商店和一处矿产品加工厂。站前路两侧分布了一些临时的木材粗加工点。在京九铁路南站的附近还有些大小不等的仓储用地。主要都是一些堆场，在××南站的东侧有硫酸仓库和油库。
项目场址总体地势较平坦，整个高程在之间，开发建设条件较好。
水文地质
根据地质初步勘察结果，本区域内无滑坡、坍塌、地表塌陷、断层等不良地质现象。场地所在地区地震设防烈度为6度，地震动峰值加速度值为,场地土的类型为中软土~中硬土，场地类别为Ⅱ类。场地地形地貌简单，地基稳定，适宜本项目拟建建筑物的建设（项目建筑物建设时，需做进一步勘察，相关地质指标以实际勘察数据为准）。
6、公用设施：
本项目施工所需的水、电均由现有公用设施提供，因自来水、110KV高压电、低压生产工作用电均已覆盖本区域，能满足本项目施工以需求。
政策许可和群众支持、参与：
一是本项目建设符合省、市规划。《江西省现代物流业“十一五”发展专项规划》中明确××为国内地区性物流节点。规划论述如下：“××地处江西南大门，毗邻珠三角和闽东南。是承接沿海地区产业转移的重要基地，是国内乃至国际钨、稀土等重要的资源型产业基地，也是新兴的出口加工基地。是江西南部工业重镇和货物进出、加工、贸易的重要商埠，加快建设综合性物流园区，数个功能性物流中心和专业配送中心，疏通赣、闽、粤、湘物流通道，构建全国地区性物流节点。“十一五”××地区要根据不同功能定位，重点建设××综合物流园（在××南站附近区域）、经济开发区物流配送中心、××东站物流中心、赣江新货运码头物流中心、龙南物流中心、瑞金物流中心。”《××市物流产业发展纲要（2006-2015）》也有相关论述。
二是××市委、市政府高度重视××综合物流园区的建设，将该项目列为“十一五”期间全市重点建设项目。并拟成立××综合物流园区项目建设领导小组，负责做好项目建设前期的各项协调工作，各有关部门也统一了认识，积极参与××市综合物流园项目建设的前期相关服务工作。
三是群众对建设××市综合物流园区普遍持支持态度。××综合物流园区的建设对促进××经济社会持续快速发展，对加快赣南城市化进程，促进赣南城乡群众就业，对加快“对接长珠闽，建设新××”均有十分重要的意义，在项目征地拆迁工作中得到了当地群众的大力支持。
二、SWOT分析
1、优势分析(S)
一是具备便捷的对外交通，京九铁路、赣龙铁路、赣粤、赣韶高速公路、105国道、323国道挟园区而过。距××新机场和成厦高速公路挂线不足10公里。
二是它是中心城区的重要交通枢纽地区，是联系梅林县城——××中心城区——南康潭口镇及南康市区的最佳通道。
三是距××市出口加工区、××经济技术开发区、沙河工业园、赣县工业园、南康工业园距离较近，均在20公里以内，可产生较大的物流量。
四是基地周边具备两种以上的交通方式（公路和铁路）。
五是位于可开发资源较好的地区，用地充足、土地成本低廉。
六是中国××商贸城落户园区。
2、劣势分析(W)
一是××综合物流园区的外部通道尚未形成立体交通体系。××市高速公路尚未形成网络，尤其是面向东南沿海的高速出口通道还未打通。虽然赣粤高速公路已全线通车，××新机场已建成并已投入使用，但是××的交通枢纽地位尚未真正凸显。
二是××一小时经济圈内的交通联系尚不方便，甚至连××中心城区到临近的赣县及南康的城际交通也还不够便捷，而××中心城区的快速交通网络更未见雏形。
三是××铁路南站本身的交通基础设施及物流装备建设还相当薄弱，建设用地不足。××南站是京九铁路上的一个小站点，是××市的一个货运站场。其规模较小，使用率不高，只能转运一些小货物，缺乏相应的基础设施平台和信息平台。（区域内最大的货运站是位于赣县县城的××东站，为京九线上的四大货运编组站之一。但因××东站周边为赣县县城，无拓展用地，其进一步发展受到限制，而××南站周边有大片空旷地，具备进一步发展的条件。）
四是基地被京九铁路和规划的323国道分割，南北方向的交通受到阻碍。
五是2007年全年我市铁路货物运车量万吨，都是通过公路运输进行转运的。因为我市目前缺乏一个统一的公路铁路联运的服务平台，没有一个良好的物流园区服务于“公铁联运”，该业务基本上处于民间自发状态，不能体现效益最优的原则，“公铁联运”的潜力没有充分发挥出来。“物流”没有成为我市经济社会发展的助推剂、催化剂，反而是经济社会发展的一个“瓶颈”、一块“短板”。
六是××物流业发展尚处于起步阶段，市场还比较混乱，提供的服务功能单一，不能形成规模经营，因此在以后的发展中政府必须加强其引导作用，规范整个物流市场，从而使××市物流企业走上快速稳健的发展道路。
3、机遇分析(O)
一是《××市现代物流业发展规划》为园区的建设提供了有力的保障，并明确了××市综合物流园区的规模、定位、功能、目标等。
二是随着沿海城市的产业梯度转移，这给工业区带来了很大的机遇，也是工业园区发展的大好时机。工业的聚集，必然会带来货物的存放、集装、中转和运输，为园区的建设提供很好的资源。
4、挑战分析(T)
与××相比，韶关、郴州等京广沿线城市在对接“珠三角方面”的交通优势地位正逐步显现，将对××乃至江西省对接“珠三角”的战略构成威胁。
第四章 项目定位与功能
一、××市综合物流园区的定位
××市综合物流园的定位为：
1、珠三角经济区物流北大门;
2、海西——珠三角——长三角经济区物流中转站 ；
3、华南物流网与华东物流网的联结枢纽中心;
4、华东南部物流中心、京九线上物流中心节点。
××综合物流园区功能定位图
二、××综合物流园区的功能
1、建设目标：
近期内主要辐射以章贡区、经济技术开发区、赣县、南康市潭口镇及南康市区为核心的××中心城区；
中期，将辐射江西南部乃至赣粤闽湘四省边际区域；
远期，将对接“长珠闽”，尤其是对接“珠三角”、“闽三角”物流体系，成为该体系中的一个重要节点。
2、业务范围：
××综合物流园区以城市物流业务为基础，区域物流业务为重点，国际物流业务为努力方向。××综合物流园区可以上述三类标志性业务为重点建设对应的功能分区，当然这些对应的不同功能分区的有些设施与设备又是可以共用的。
××综合物流园区城市物流业务：主要以××中心城区及其周边县市为服务范围，该类作业主要包括按众多用户要求完成配货、送货等主要业务，以及进行有关货物的分类、包装、保管、交易、仓储等功能，××综合物流园区的城市物流（主要是日用消费品、家具、果蔬、建材等物流）的配送功能将主要由位于××经济技术开发区的××物流中心来承担。综合物流园区的城市物流主要服务于一小时经济圈内除中心城区外的城市物流配送业务。
××综合物流园区区域物流业务：主要以江西南部乃至四省边际区域作为服务范围，将分散的货物集中成批量货物或将集中运到的大批量货物分成批量较小的货物，以实现零散货物运输需求与干线规模运输需求的有效衔接。该类区域作业规模较大，一般需要有较强的辐射能力和库存储备，向区域内的客户提供物流服务。
××综合物流园区国际物流业务：主要与东南沿海港口合作，实施铁海联运、实现货物联运换装，其作业主要涉及海关清关、进出口商品检验检疫、海关监管、保税等环节，需要在海关联检部门直接参与下才能完成，其作业技术性强，对设施设备要求高。
3、规模
本项目的建设规模根据项目服务功能和××市货运量预测结果确定。
据××市交通局对2008-2015年铁路和公路货运量的预测，成果如下表：
××市2008-2015年铁路和公路货运量预测表
年度
铁路货运量（万吨）
公路货运量（十万吨）
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
据预测成果，2015年××全市铁路和公路货运量为万吨，按××市“一个园区（××综合物流园区）、两个中心（龙南、瑞金区域物流中心）、五个集散地（铁路东站工业品集散地、赣江新货运码头大宗产品集散地、农产品物流集散地、建材及再生资源物流集散地、空港物流集散地）”的物流节点布局规划，按××综合物流园区承担预测总运量的50%计算，得：
项目设计货物日流量=×50%÷365=(万吨)；
江西省物流项目用地控制指标对货物日流量的控制值为32吨/亩，由此计算项目货物日流量控制值=85亩×32吨/亩=万吨。
因此，××综合物流园区设计货物日流量为万吨。
本项目规划用地面积为3485亩，其中××南站改造用地面积为500亩，项目规划净用地面积2640亩。
总建筑面积162万平方米,其中仓储建筑面积96万平方米。
4、园区功能
一是服务功能：包括运输配送、现代仓储、货物分拨、多式联运、包装加工、物流信息、集装箱业务、展览展销、出口加工、办公等。
二是交易功能：建立展示和交易市场群，主要是大宗生产、生活资料供用基地。
三是集聚功能：依托货物需求和物流公共设施的吸引，形成大型物流企业进驻，大批货代企业云集，大量运输车辆往返的集聚效应。
第五章 项目选址和规划设计
一、项目位置、占地面积分析
××综合物流园区拟建设用地位于××市新世纪组团（××市经济技术开发区潭东境内），北起105国道与323国道交叉口，南接京九铁路及××货运南站，并紧依建设中的××中心城区快速通道，在潭东出口加工区东南侧。拟建项目场址位于新世纪组团的中心，人气较旺，105、323国道及建设中的中心城区快速通道在此交汇、距新机场10公里，距赣粤高速、昆厦高速公路入口分别为6公里、7公里，有利于较快形成市场和满足物流配送的要求。该场址20公里范围内周边有××港澳高新技术创业园、××水西工业园、南康工业园、沙河工业园、赣县工业园等工业园区，路程适中，可为工业园区提供快捷的物流配送。
综合来看，此地块建设成××综合物流园将起到连结新旧城区、都市区与工业区的枢纽作用。具备良好的物流集散潜质。
占地面积：3485亩。(占地相关指标分析详见第三章第一节：主要建设条件内容)
二、规划设计目标
××综合物流园占地亩，总建筑面积172万平方米（其中仓储建筑面积96万平方米）。项目建成后将成为江西省规模最大、配套最全、幅射最广、理念最新的赣粤闽湘四省工业品和农产品的聚散基地，也将是××城市一道亮丽的风景。
在进行××综合物流园规划时，不但要从市场需求出发，了解市场的发展动态，同时也要吸收其它类比专业物流园区的优良经验，务求把物流园规划设计做得更好。
① 规划超前化。第一、在主体风格上要体现时代特征，符合当今时代潮流。第二、建筑的材料选用，要大量运用环保型，推行国家鼓励的新型材料。第三、服务意识的超前化，包括物业管理配套、生活休闲设施配套等，都要从市场人文思想为出发点。这些都能体现物流园的超前意识。第三、适度的超前化是与经济发展相协调的超前化。现代经济的发展是现代物流发展的基础，没有经济的高速发展就没有现代物流的高速发展。现代物流的发展需要与经济发展、产业布局相协调。
② 运作市场化。发挥政府鼓励、引导和支持作用，营造现代物流业发展的良好环境和必要氛围，充分发挥企业的物流市场中的主体地位，鼓励企业、尤其是骨干企业在市场竞争中自主创新，提高服务质量，增强企业核心竞争力，做大做强。
③ 建筑艺术化。一方面，××综合物流园定位的目标是各中小物流企业经营业主和投资业主，他们的生活水平己达到小康，具有一定的艺术审视能力；另一方面，物流园规划须体现出时代潮流特征。第三方面，××是客家摇篮，在建筑设计上体现客家文化元素更能彰显物流园的文化底蕴。所以在规划时，要求建筑包括整个园区设计和物流园环境设计艺术化。
④ 质量标准化。对于质量标准，××综合物流园要达到国家的优良水平，要有明显可量化的标准。
⑤ 建材环保化。导入生态物流园理念，一方面符合社会对环保的要求，迎合消费者的需要；另一方面，使用环保建材不仅会降低建筑成本，而且可以有效延长建筑的使用寿命。
⑥ 配套完善化。××综合物流园周围城市配套不全，在设计时要完善周边的设施配套，建设便捷的交通、通信、商务休闲、餐饮休闲娱乐、居住配套等设施，方便园区经营者与消费者。
⑦ 服务星级化。把星级酒店服务运用到××综合物流园营销服务上，以一流的营销促一流的物流服务。
⑧ 环境公园化。即要构建和谐、生态、绿色的物流园。“绿色”物流是现代物流的一个重要标志，物流园区内各主要建筑单体，要求按公园环境设计，注重生态环境的自然美、和谐美。
⑨ 流通信息化。根据中心城市差异化的区位优势和资源优势，充分利用现有的物流基础条件，优化资源组合，运用现代电子信息网络技术和先进的管理手段，将现有的物流资源从功能和利用效率上得到全面提升。以整合物流资源为基础，以构建现代物流服务体系为目标，坚持整合与构建相结合，促进现代物流的有序良性发展。实现园区信息网络化、管理有效化、沟通世界化等。
三、项目规划设计要点
1、容积率：总容积率：（以占地亩计算）
其中：工贸配送区：
商贸配送区：
集中仓储区：
包装加工区：
中转集散区：
铁路南站作业区：
保税物流区：
无水港服务区：
信息中心：
服务中心：
2、建筑系数：%
3、绿化率：18%
4、建筑红线退让道路边线60米
5、建筑物间距12-38米
6、规划道路：
主干道路30米加两侧各3米人行道，
内街道路12米加两侧各2米分流道。
7、××综合物流园交通主要出入口方向：东、南、西、北。
8、物流园主入口方向：东南面（323国道）。
9、区域货场及停车场要求，每个货物储、运功能分区，面积在10亩左右。
四、规划设计方案
1 、功能分区
××综合物流园主要功能分区为“八区两中心，两个配套一个互补”：
“八区”是指工贸配送区、商贸配送区、集中仓储区、包装加工区、中转集散区和铁路南站作业区、保税物流区、无水港服务区。
工贸配送区：占地亩，承担对6个物流节点、各类工业园提供各种大宗生产资料的配送和集中仓储，包括工业原料、粮食、饲料等。建筑包括单层钢构大棚20万平方米，四层大宗工业品、农产品综合交易大楼10万平方米。本区容积率为。
商贸配送区：占地亩，承担市域及中心城区生活资料的供用和配送。建筑为四层框架结构生活资料交易大楼，建筑面积21万平方米，道路及堆场面积3万平方米。本区容积率为。
集中仓储区，占地亩，发挥仓库的集中储存保管功能，通过与企业建立供应链联盟，还可以为企业提供集中库存功能和相应的调节功能，从而减少客户对仓库设施的投资和占用。建筑包括十层立体仓库，占地面积万平方米，建筑面积35万平方米,平面仓库20万平方米，堆场及道路占地万平方米，本区容积率为。
包装加工区：占地亩，承担的功能是运输包装，也含有商品销售包装，流通加工则主要有贴标签、制作并粘贴条形码等，条件具备的也可以开展商品的简单加工处理。建筑为四层标准加工厂房，框架结构，总建筑面积5万平方米，道路占地面积8000平方米，堆场、停车场面积10万平方米。本区容积率为。
中转集散区：占地亩，通过与不同等级的物流节点的有效衔接，将本地运往其他地区的货物集零为整组织发运，将其他地区进入本地的部分货物化整为零组织运送，完成货物的集散作业；开展货物分拨、集装箱中转、集装箱拼装拆箱等业务。主要建构筑物为钢构大棚及露天堆场。单层钢构大棚面积12万平方米，露天堆场面积1万平方米，其他业务用房1万平方米（多层框架结构）。本区容积率为。
铁路南站作业区，占地500亩，承担货物对集装中转、集装箱的拼装拆箱等功能。主要建构筑物有：露天堆场10万平方米，单层钢构大棚12万平方米，相关业务用房（多层框架结构）5万平方米。本区容积率为。
保税物流区：占地亩，涵盖了海关直通监管点、公共保税仓库、出口监管仓库等进出口保税的各项功能。主要建构筑物为：公共保税仓库（单层）4万平方米，出口监管仓库(单层)3万平方米，其他业务用房（六层框架）万平方米。本区容积率为。
无水港服务区：占地亩，指在内陆地区建立的具有报关、报验、签发、提单等港口服务功能的物流中心。建筑物包括：报关综合服务大厅、其他相关服务用房等，均为六层框架结构，总建筑面积为万平方米，本区容积率为。
“两中心”指信息中心和服务中心。
信息中心：占地亩，承担物流园区的信息汇集地，提供订货、储存、加工、运输、销售的服务信息及客户需要的物流服务相关信息；物流园区还可以通过物流作业信息，控制相关的物流过程，实施集成化管理。建筑物为信息中心综合服务大楼一幢，七层框架结构，建筑面积3万平方米。本区容积率为。
服务中心：占地亩，承担一体化运作的物流公共支持系统服务。如设立综合服务中心、维修保养厂、加油站、清洗站等设施；同时还可开展诸如通关、保税、法律、结算、需求预测、咨询、培训、技术开发等增值服务。建筑物为办公及管理综合服务楼一幢，3万平方米，12层框剪结构；商务酒店一幢万平方米，18层能框剪结构。本区容积率为。
“两个配套”：生活配套服务区：主要承担潭东小城镇建设、综合物流园区和出口加工区的生活配套服务；行政服务区：为物流园区和出口加工区提供相应的行政、商贸、科研等功能。
“一个互补”：是指出口加工区和综合物流园区相互之间的功能互补，包括生产资料的配送、运输等物流服务，是物流园区服务外贸出口最主要的业务方向，可使外贸出口更加便捷，也更有利于外资企业入驻出口加工区。
2 绿化系统规划
××综合物流园的绿化重点为服务中心、各交通主干道两侧、各建筑物周边、货场、停车场外围边缘。要特别注重办公商务休闲区部分，形成相对独立的小区设计，采用草皮铺盖，物流园内以灌木、乔木等常绿植物交替，形成立体绿化格局，丰富绿地的层次感。
物流园整体绿化从办公休闲娱乐区到商业区自然切换，做到内部、外部的自然环境统一协调。应充分考虑××亚热带地区的特点，引入当今园林设计潮流，采用多景点布局而又重点突出，从而形成一个点、线、面相结合，层次分明，全方位的绿化系统。其具体层划分为：酒店及办公休闲小区绿地——园区功能区绿地——道路绿化。
3 公建设施规划
为适应物流园人员、车辆流动要求和商务办公要求，应在物流园内或物流园附近1公里范围内建设相关公用配套设施：
(休闲文化设施: 露天运动场所，高品位酒店，悠闲康乐文化等。（设在物流园的生活配套服务区）
(大型商业购物中心：设计大型超市，引入品牌组团加盟等（也可设在园区内）。
(商业服务机构：设计银行、通讯等机构，商务办公配套等机构，保证办公的便捷性。
④物业管理设施：环境、保洁、保安等安全服务机构、配电、供水、修葺等（设在物流园内）。
⑤生活服务设施：公厕、垃圾处理、公共事业服务等，园区内各类公共生活设施附属用房建筑面积共计2万平方米。
园区道路规划
园区内部按功能分区自然切割，形成园区内部的道路形成“三 横三纵”主干道结构。
近期主要打通通往××南站的潭东四路，修整现站前路，完成新建的环南站连接环城高速的道路，南与新323国道衔接，北与环城高速连接，整体形成公路与铁路联运的效果。然后在园区建设期间将全部打通园区的道路系统，形成园区内部货运畅通的道路网。
园区给排水设施
给水：由当地自来水厂供给，取自于章江，按日生活用水量50L/人，日工作用水量150L/人，正常运营期间从业人员20000人计，则日用水量为4000吨。
排水：本项目污水主要是生活污水，估算排水量为3600吨/日。
排水按雨污分流的原则排放，在各类建筑物周边视地势情况修筑雨水收集池，雨水通过收集池直接排入园区总排水道，生活污水排入化粪池，经发酵处理后由保洁人员转运到周边农村用于农业用肥；其他污水由污水收集池收集，园区保洁人员定期清理，转运至城市污水处理厂处理。
园区供电及弱电设施
按信息中心用房、办公服务用房15W/平方米，其他工作用房20W/平方米计算，园区总供电负荷为3200KW。因××综合流园区面积较大，拟按600亩左右为一个供电区间，建设变配电设施五处，分五路供电，信息中心、服务中心两个功能区能够实现两路供电同时到达，做到互为备用，以保证核心业务不因断电而中止。
整个园区应建立内部局域网，按工作区100平方米/信息点，生活休闲及办公服务区50平方米/信息点，信息中心20平方米/信息点设置，共需设备信息点2500个。电话、电视等弱电设施视需要布置，拟布点1500个。
园区通风、暖通设施
本项目处理亚热带地区，又属夏热冬冷地区，工作区主要考虑通风散热，办公区及信息中心应同时考虑通风散热和冬季取暖。散热空调机拟采用分体冷暖空调机，既节约能源，又方便管理。
园区人防设施
因××综合物流园区正常运营期间工作人员将达2万人左右，加上各客户人员，各层次投资者和消费者，每天随物流而集中的人数将达万人，属人员密集地区，因此必须设置人民防空设施。
人防设施拟分开3处建设，总面积为9万平方米，以各类建筑物地下室兼作人防设施，其建设按人防工程建设相关规划标准实施。
第六章 项目建设及运营方案
一、项目建设初步安排
本项目分两期建设。
首期工程：2009年1月至2010年12月建设，投资15亿元，主要建设道路、给排水、通信网络等基础设施，精心打造××综合物流园区较好的软硬件投资环境。
主干道、市政管网建设，按照“八通一平”的高标准先期开发。“八通”是：道路通、雨水通、污水通、供电通、燃气通、通信通、宽带通、有线电视通；“一平”是：园区土地平整。
建设工贸配送区和商贸配送区，着手搭建信息平台，启动××铁路南站的扩建工程的前期工作。
二期工程：于2011年1月至2013年12月建设，投资额亿元。全面开展综合物流园的各功能区域建设，包括集中仓储区、包装加工区、中转集散区、行政服务区、保税区、无水港服务区、生活配套区和铁路南站作业区。
二、组织机构
项目策划期由××市现代物流产业发展协调领导小组负责，就项目可行性研究、确定项目建设方案，以及项目前期相关协调工作。建设期间，成立××市综合物流园区项目建设办公室，负责对项目招商引资、工程建设和工程质量进行全面管理和协调，确保项目按时高质量完成。
项目建成后，采取灵活多样的形式面向全国对物流企业招租，或整体引进大型物流服务机构。政府相关管理机构派驻物流服务管理机构，并组建物业公司，做好物流园水、电、气、通信及其他后勤服务等工作。
运营期间的物业管理
1 物业管理的前期介入
物业管理的前期介入，可以把物业管理公司自身积累的一些对于物业设计、管理的专业经验融入到项目设计中去，这样可以弥补项目开发中的各种缺陷，并为以后的管理做好准备。
物业管理的实质就是为物流园的经营企业服务。物流园的物业管理主要属于商业经营物业，不仅要对物流园区内物业进行管理，其重点是对物流园区物业的经营。
为了提高物流园区的管理质量，打造物流园的市场品牌，建议物业管理在项目开发时能前期介入，让进入物流园的企业主能真切感受到开发方对物业管理的重视，感到××综合物流园项目有别于其他物流设施项目的真实所在，特别是如能让有一定知名度的优秀物业管理公司作为物业顾问，将会极大促进××综合物流园的招商引资。优秀的物业管理顾问公司同时也会给物流园区增加新的亮点。
2 物业管理组织形式
物业管理组织形式主要可分为二类：一是组建由开发方为主的物业管理公司；二是委托有专业市场物业管理经验的专业公司，在开发方完成开发目标之后，市场的繁荣完全依赖于物业管理。
物业管理必须做到完成××综合物流园市场品牌的延伸与发展，保持××综合物流园可持续发展的空间，为广大经营企业创造更大的财富。
3 管理费的确定
参照相关项目物业费的收取水平，根据本项目财务成本初步分析，将市场管理体制人员的支出和办公费用的支出预提300人按每年每人20 000元计入成本，计入成本时间为10年，共计提6 000万元，所以在10年每平方米物业可设定在～元之间，这样既符合××市的基本行情，又保证物业管理水平。
4 对××综合物流园物业管理的建议
1、封闭式的市场管理
2、广告资源的整合
3、建立行业商会
4、成立专业配送公司
5、当地公安驻勤点
6、24小时保安
7、专职消防安全员制
8、专职市场广告公司
9、保洁责任人制
10、水、电收费、维修责任人制
11、开展文明守法经营户评选
第七章 投资初步估算
一、投资估算的依据
1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
2、《江西省建筑工程综合定额》（2004年版）
3、《江西省建筑工程费用定额》（2004年版）
4、《投资项目可行性研究指南》（试用版）
5、当地类似工程造价资料
6、建设单位提供的其他资料
二、投资估算
1、建筑工程费、安装工程费
本项目总建筑面积1 720 000平方米（其中各类四-七层框架结构房屋565 000平方米，高层（10层\12层\18层）框剪结构大楼425 000平方米，单层砖混仓库270 000平方米，单层钢架大棚340 000平方米,其他附属建筑20 000平方米）。建安工程费估算详见表7—1。
表7—1 ××综合物流园建筑安装工程费用估算
项目
单价(元)
建筑面积(万㎡)
合价(万元)
备注
建安
成本
四-七层框架
1100
62150
此单价包含了土建、内外装修装饰、给排水、强弱电、消防等设施费用，
高层框剪
1600
68000
单层砖混
800
21600
钢构大棚
800
27200
附属建筑
850
1700
公共建设费用
100
12500
指物流园区内道路工程、室外给排水工程、排污及污水处理工程、绿化工程
合计
193150
设备购置费：本项目建设中涉及大楼内各安装工程所需设备（如照明灯具、给排水及消防设施等）已计入安装工程费，故此处不重复计算。
表7-2 ××综合物流园区项目设备购置费估算表
序号
项目
金额（万元）
备注
1
立体仓库设备
5000
包括：货架、传输设备、存储设备、堆垛机、控制系统、通讯系统、计算机监控系统等；
2
平面仓库设备
1000
自动报警系统、海关监控系统及仓储管理系统等；
3
信息系统设备及软件
2500
战略投资者提供；
4
园区内停车场
1000
停车场管理及监控系统；
5
办公综合服务楼
0
已计入建安费用；
6
包装设备
1100
7
车辆检测、汽车配件加工维修设备
1000
加工设备
8
货物装卸设备
6000
龙门吊、集装箱装卸叉车等
9
货物计量设备
1000
10
保税及海关监管货物安检及监控设备
800
合计
19400
3、工程建设其他费
（1）本项目用地性质参照工业项目用地；按当前工业用地出让行情，测算得出本项目土地单价为20万元/亩；
（2）建设单位管理费，按《基本建设财务管理规定》（财建［2002］394号文件）累进计取；
（3）根据《××市城市建设综合配套费征收管理办法》的有关规定，费率为2% ,本项目为招商引资项目，执行1%的优惠费率；
（4）可行性研究费按《项目前期工作咨询收费暂行规定》计价格［1999］1283号文件）计取，环境影响咨询费按国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》精神计取；勘察设计费《工程勘察设计收费管理规定》（计价格字［2002］10号文件）的相关规定计取；
（5）建设监理费按《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[2007]670号文件）的相关规定计取，并按标准下浮20%计费。
其他费用的估算如下表：
表7—3 工程建设其它费用估算表
序号
费别
费率
计算基础
费额（万元）
1
土地出让金
3485×20
20万元/亩
69700
1
城市基础设施配套费
%
总建安费
3000
2
建设单位工程管理费
项目总投资
1800
3
项目可行性研究费
估算总投资
80
4
环境影响评估费
估算总投资
40
5
工程项目勘察费
总建安费
160
6
工程设计费
建筑面积、 等级
1600
7
设计审查费
%
设计费
120
8
招标代理服务费
估算总投资
100
9
工程建设监理费
投资概算
1000
10
建设工程质量管理监督费
%
总建安费
300
11
建设工程安全监察费
%
总建安费
300
12
工程审计费
项目总投资
100
14
工程保险费
%
总建安费
900
15
合计
79200
4、基本预备费
基本预备费是指在项目实施中可能发生但在项目决策阶段难以预料的支出，需要事先预留的费用，一般由下列三项内容构成：
一是在批准设计范围内，技术设计、施工图设计及施工过程中所增加的工程费用；经批准的设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用；
二是一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用；
三是竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用；
其估算公式为：基本预备费＝（工程费用+工程建设其他费用）×基本预备费率。根据《投资项目经济评价参数第三版》和相关规定，费率取费范围为8－10%，本项目取8%。估算××综合物流园区项目的基本预备费为：
（193150+19400+72900）×8%＝22837（万元）
5、涨价预备费
根据《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）的规定，该项目建设期为2009-2013年，未超过五年，按目前的通货膨胀水平，国家投资主管部门未公布要求必须计涨价预备费。故本项目涨价预备费为0元；
6、建设期利息
本项目拟向银行贷款100000万元，贷款期限为一、二期工程的建设期的2010-2013年，付利息即为3年，以当前银行贷款基准利率%计算，三年建设期利息为：
100000×[(1+%)3-1]=23503（万元）
7、投资估算汇总表
经估算，本项目总投资为331790万元，其投资构成见表7—4。
表7—4 ××综合物流园区项目总投资估算汇总表
序号
项目
估算价值
比例（％）
建筑工程费
设备购置费
安装工程费
其它费用
合计
比例
1
工程费用
212550
%
主体工程
180650
19400
200050
%
辅助/公用工程
12500
12500
%
2
工程建设其他费
72900
72900
%
3
预备费
22837
22837
%
基本预备费
22837
22837
%
涨价预备费
0
0
5
建设投资合计
212550
95737
308287
%
6
建设期利息
23503
23503
%
7
项目总投资
212550
119240
331790
100%
比例（％）
%
%
100%
三、项目资金来源及资金使用计划初步安排
本项目资金来源初步安排如下：
1通过招商方式引进战略投资者投资：150000万元；
2银行贷款：100000万元；
3其他来源资金(包括建成后经营权转让等方式)；81790万元。
资金使用：根据项目实施进度，确定项目所需要资金在建设工期内全部投入。设立项目建设资金专户，由建设单位根据工程进度和合同所订立的条款给付工程款。
第八章 财务和经济效益初步分析
一、财务初步分析
1、营业收入及税金估算（见附表1：营业收入及营业税金估算表）
基础数据说明：××综合物流园区营业收入包括：车辆运营收入，按3000辆车保有量，年均每辆车实现收入10万元计，年收入为30000万元；仓库及钢构棚租金按5元/平方米.天，年负荷按200天计，年收入为96000万元；堆场出租收入：年收入8000万元；包装加工收入，年收入6000万元；综合服务楼出租收入，年收入1000万元；酒店运营收入，年收入3000万元；汽配维修年收入3000万元计；停车场收费收入，年收入为1000万元；其他收入，1600万元/年。
经估算，××综合物流园区年正常经营年份营业收入为149600万元，营业税及附加为万元。
成本费用估算（见附表2:总成本费用估算表、附表3固定资产折旧、无形资产及递延资产摊销费估算表）
基础数据说明：房屋等建筑物按20年折旧期折旧，设备按10年折旧，残值率10%，其他折旧不计残值，土地按50年摊销。计算得到年折旧摊销费为16786万元，10年末资产净值为163933万元。原料、辅料费15000万元/年，燃料和动力费9800万元/年，工资福利费按万元/人.年，按20000员工计，流动资金贷款利息及资金占用支出计为1000万元,年其他营业费1500万元，年修理费1000万元。
经估算，项目年总成本费用为75086万元，年固定成本50286万元，可变成本24800万元，年经营成本为57300万元。
利润与税收分析
经分析估算，年利润总额为万元，企业所得税按25%的税率执行，分别按净利润的10%和5%提取法定盈余公积金和任意盈余公积金，最后得出年未分配利润为万元。
物流园税收分析：税收主要为营业税及附加万元/年；企业所得税万元/年。合计年上缴税金万元。
（二）投资利润率、资本金利税率
1、投资利润率=利润总额/投资额×100%
=()/331790×100%=%
2、项目资本金利润率＝利润总额/资本金×100%
＝
因城市土地资源的稀缺性，预计物流园运营期间各类场地出租类收入将有较大的上升空间。因此，本项目投资风险相对较小。
（三）投资回收期、净现值、项目财务内部收益率
估算过程见附表：项目全部投资现金流量表。
经软件计算，本项目动态投资回收期（所得税后）为年（不含建设期）；所得税后财务内部收益率is=%。大于 14%的基准财务内部收益率；所得税后财务净现值为NPV＝万元(i=14%)，大于0；
由以上财务费用和效益计算可判别，本项目在财务上是可行的。
二、项目经济效益和产业链动初步分析
1拉动城市GDP增长
2006年，我国社会物流总额约为万亿元，同比增长26%，物流业增加值为万亿元，同比增长%，增幅高于上年，物流费用占GDP的比率为%。据预测，2010年中国物流行业的产值将达到12000亿元人民币，每年将保持20％的增长速度。因此，物流业是国家的经济命脉之一。统计显示物流业每增长%就可以使GDP增长1%。
2促进经济增长方式的转变
长期以来，我国经济增长重生产、轻物流，重速度、轻效益，重规模、轻质量。在经济高速增长的同时，资源和环境的压力不堪重负。发展现代物流业，将使各类企业在物流系统的支撑下，对各个物流环节集成整合，一体化运作，使产品和服务贴近用户、贴近市场，通过物流环节降低成本，加快周转，达到转变经济增长方式、提高经济增长质量与效益的目的。
加快现代物流业的发展，创造社会化的物流服务环境，将打破企业长期存在的“自成体系”、“自我服务”、“大而全”、“小而全”、地区分割、市场封锁的传统观念，转变生产组织形式和经济增长方式，全面提升工商企业和专业物流企业的国际竞争力。现代物流业的发展必将促进产业分工和集聚。生产制造和商贸流通企业通过分离外包物流业务，可以集中精力培育核心竞争力；物流企业因需求扩张得以加快发展，迅速提升物流的专业化、社会化水平。构成物流业的许多行业，如运输、仓储、包装、货代、流通加工、信息等获得新的业务拓展领域和发展契机。作为服务业骨干产业的物流业在自身发展的同时，成为推动服务业发展的重要力量，必将提高服务业在经济发展中的比重，符合我国产业结构和经济结构调整的方向。
由于现代物流业的产业关联度较高，与之配套的机械制造、商贸流通、邮政通讯、信息服务、基础设施建设等相关行业将获得新的发展空间，从而使传统产业得以提升，经济结构得以调整。
3促进就业
物流产业包括了分销服务业、交通运输业、邮电通讯业、仓储业、加工配送业、包装业、国际货贷业、第三方物流服务业等，这个朝阳产业，从业人数不仅基数大，而且年年增加，物流业的加速发展必将进一步增加这一产业的就业人员。目前，我国物流业就业人口已达2000万， 但是,物流业就业人口在我国总就业中的比重仍然较低,具有广阔发展前景和高增长性。
因为物业行业所需人才覆盖面广，各种层次和级别的人力资源都能在物流行业中找到合适的岗位。据初步测算，××综合物流园区项目运营期间可提供就业岗位达-2万个，因此××综合物流园将为缓解××的劳动力就业提供极大机会。
4拉动上下游产业链发展
物流产业对相关上下游产业链的拉动作用是通过供应链传递来体现的。现代物流已经进入供应链管理阶段。各大产业的供应与销售都离不开物流支撑。同时由于物流产业集成了交通运输、装卸、装备制造、仓储管理、贸易等关联行业，其发展的拉动效应是十分巨大的。
5 城市地位及形象升级
××拥有得天独厚的自然与人文资源，同时也有丰富的钨、稀土等矿藏，便捷的交通。但从现状来看，××离充分发挥城市潜力还有一段距离。原因是多方面的，但城市建设落后，都市化不足，城市中心形象度不高是重要的原因。究其根源，各类大大小小的自发式或随意式的批发市场分布于市中心，造成人流、物流与车流的拥塞，城市区域功能不清，流线不明。这些市场同时又普遍存在硬件陈旧，设计落后的弊病。这样就阻碍了××的城市建设，对整体市容市貌也有负面影响。
利用城际周边建设大型物流园区，将粗大笨重的大宗货物批发业态转移到城市外围，腾出空间和余地重新规划，还××市中心城区一个清新的形象，无疑能为××人居与投资环境锦上添花。
第九章 环境影响初步评价
第一节 采用的环境保护标准
根据国家有关规定，本项目拟采用如下环境保护标准，治理污染，实现达标排放废水。
《环境空气质量标准》（GB3095～1996）
《室内空气质量标准》（GB/T 18883-2002）
《大气污染物综合排放标准》（GB1629～1996）
《污水综合排放标准》（GB8978～1996）
《城市区域环境噪声标准》（GB3096～93）
《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）
第二节 项目环境影响分析
一、主要污染源污染物
项目建设期间的主要污染
1、建筑噪声：主要是施工机械设备运行时发出的噪声，主要影响是晚间施工将对周边居民产生一定影响。
2、建筑垃圾：施工过程中会产生尘土及建材废弃物，对周边环境可能造成一定影响。
项目运营期间的主要污染：
1、生活污水及粪便：本项目运营期间主要污染源是大楼建筑产生的生活污水及粪便。根据环境保护相关法律法规的要求，项目必须建设污水处理设施，本项目运行过程中所产生的污水，可统一按有关规范经过严格的消毒，经检测合格后定期排放。生活污水进入化粪池处理后，排入市政的污水管网，排污方便且有保证。
2、噪声：根据《民用建筑设计规范》，室内等允许噪声级不应大于75dB(A声级),办公及休闲单元允许噪声级不应大于60dB(A声级)。本项目的主要噪声源为人员流动交谈的嘈杂声、物流车辆及其他设备时产生的空气动力性噪声等，按照以上环境噪声要求，采取相应的隔声措施，将大大降低噪声等，满足《城市区域环境噪声标准》（GB3096～93）的要求。
3、垃圾：本工程的废弃物包括货物垃圾及其他杂物，在各单元设垃圾箱，由卫生管理人员负责分类收集，或回收，或交垃圾中转站处理。
4、汽车尾气：为本项目最大的污染源。汽车尾气污染物主要包括：一氧化碳、碳氢化合物、氮氧化合物、二氧化硫、烟尘微粒（某些重金属化合物、铅化合物、黑烟及油雾）、臭气（甲醛等）。据统计，每千辆汽车每天排出一氧化碳约3000kg，碳氢化合物200—400kg，氮氧化合物50—150kg；美国洛杉矶市汽车等流动污染源排放的污染物已占大气污染物总量的90%。汽车尾气可谓大气污染的“元凶”。
汽车尾气最主要的危害是形成光化学烟雾。汽车尾气中的碳氢化合物和氮氧化合物在阳光作用下发生化学反应，生成臭氧，它和大气中的其它成份结合就形成光化学烟雾。其对健康的危害主要表现为刺激眼睛，引起红眼病；刺激鼻、咽喉、气管和肺部，引起慢性呼吸系统疾病。光化学烟雾能使树木枯死，农作物大量减产；能降低大气的能见度，妨碍交通。
汽车尾气中一氧化碳的含量最高，它可经呼吸道进入肺泡，被血液吸收，与血红蛋白相结合，形成碳氧血红蛋白，降低血液的载氧能力，削弱血液对人体组织的供氧量，导致组织缺氧，从而引起头痛等症状，重者窒息死亡。
汽车尾气中的氮氧化合物含量较少，但毒性很大，其毒性是含硫氧化物的3倍。氮氧化合物进入肺泡后，能形成亚硝酸和硝酸，对肺组织产生剧烈的刺激作用，增加肺毛细管的通透性，最后造成肺气肿。亚硝酸盐则与血红蛋白结合，形成高铁血红蛋白，引起组织缺氧。
汽车尾气中的碳氢化合物有200多种，其中C2H4在大气中的浓度达（十万分之一）时，能使一些植物发育异常。汽车尾气中还发现有32种多环芳烃，包括3,4-苯并芘等致癌物质。当苯并芘在空气中的浓度达到
汽车尾气中的二氧化硫和悬浮颗粒物，会增加慢性呼吸道疾病的发病率，损害肺功能。二氧化硫在大气中含量过高时，会随降水形成“酸雨”。
汽车尾气中的铅化合物可随呼吸进入血液，并迅速地蓄积到人体的骨骼和牙齿中，它们干扰血红素的合成、侵袭红细胞，引起贫血；损害神经系统，严重时损害脑细胞，引起脑损伤。当儿童血中铅浓度达~时，会影响儿童的生长和智力发育，甚至出现痴呆症状。铅还能透过母体进入胎盘，危及胎儿。
为美化环境、净化空气、营造一个优美、轻松的物流园区环境，在新建建筑物周围进行绿化设计。建筑物周围均以草坪围绕，设有花坛，种有常绿和落叶乔木、花灌木、花卉等。
××综合物流园区内设管委会，下设环卫处，安排30-40名环境保护工作人员，负责该物流园的环境保护管理的实施和监督工作。
二、项目场址环境现状
项目场址处于××市新世纪组团（××经济技术开发区潭东境内），北起105国道与323国道交叉口，南接京九铁路及××货运南站，并紧依建设中的××中心城区环城快速通道。在××出口加工区的东南侧。场址现状用地性质比较单一，主要以农田、菜地和村镇建设用地为主。村民点散布在整个规划区内，105国道沿线主要是一些经营日用杂货、五金交电、钢材等零售批发和一处矿产品加工厂。站前路两侧分布了一些临时的木材粗加工点。在南站的附近还一些大小不等的仓储用地，主要都是一些堆场，在××南站的东侧有硫酸仓库和油库。场址环境质量特征表述如下：
大气环境质量：本区域因正在施工的建筑工程较多，建筑粉尘污染较重，因周边有京九铁路、105国道、323国道线等交通主干道，虽有少量SO2和NO2排放，但因该区域常年多雨，对空气净化作用较大，大气质量等级在2级以上天数超过250天。
地表水环境质量：区域内相关地表水体为汇入章江的小溪河，分布项目用地区域范围内，因项目区域内有包括××出口加工区等工业区，工业废水和生活污水排入量逐年增多，河水污染程度逐年增重。但就水质而言，仍属轻度污染河段。
噪声环境质量：本项目所在地临105、323国道线地段，交通噪声在昼间符合环境标准，夜间超标，本地区环境噪声源主要是交通噪声和建筑施工噪声。
三、项目建设与运营对环境的影响
本项目的建设与运营对环境综合影响不大，主要污染为建筑物建造期间噪声、粉尘影响，项目运营期间汽车尾气、生活垃圾和污水影响。因本项目单元组团相对独立，相邻建筑物均呈错落排列，且相隔距离较远，基本不存在大型玻璃幕墙光污染、日照遮挡影响和污染物扩散条件影响等。
第三节 环境保护治理措施
1、废水治理措施
本项目废水主要为生活污水和粪便，生活污水和粪便通过化粪池沉淀处理，达标后排入城市污水管网。
2、固体废弃物治理措施
固体废弃物包括各种仓库存储货物垃圾和生活垃圾，垃圾由卫生保洁人员随时清理并分类处理，回收综合利用或由环卫部门清运。
3、绿化措施：在建筑用地及附属设施用地以外规划用地范围内，拟建设绿地景观，营造相对舒适的环境，既有益于工作闲隙恢复工作疲劳，又有利于净化空气，减轻汽车尾气污染。
4、项目施工过程中的环境保护
项目施工时应根据环保有关规定要求，结合项目所处地理位置，制定相应的环保措施，以防止或减轻粉尘、噪声、振动、建筑垃圾等对周围环境的污染和危害。项目竣工后，应立即修整和恢复在建设过程中受到破坏的环境。
5、政府的绿色物流管理措施
⑴对发生源的管理:主要是对物流过程中产生环境问题的来源进行管理。
⑵对交通量的管理:推动企业从自用车运输向营业用货车运输转化;促进企业选择合理的运输方式,发展共同配送;政府统筹物流中心的建设;建设现代化的物流管理信息网络等,从而最终实现物流效益化,特别是要提高中小企业的物流效率。
⑶对交通流的管理:政府投入相应的资金,建立都市中心部环状道路,制定有关道路停车管理规定;采取措施实现交通管制系统的现代化;开展道路与铁路的立体交叉发展。
6、企业绿色物流管理措施 (1)绿色运输管理 开展共同配送。最大限度地提高人员、物资、资金、时间等资源的利用效率,取得最大化的经济效益。同时,可以去除多余的交错运输,并取得缓解交通,保护环境等社会效益。 采取复合一贯制运输方式。吸取铁路、汽车、船舶、飞机等基本运输方式的长处,把它们有机地结合起来,实行多环节、多区段、多运输工具相互衔接进行商品运输的一种方式。
大力发展第三方物流。由这些专门从事物流业务的企业为供方或需方提供物流服务 ,简化配送环节,进行合理运输,从而缓解了物流对城市环境污染的压力。
⑵绿色包装管理
生产部门采用尽量简化的、以及由可降解材料制成的包装;在流通过程中,应采取措施实现包装的合理化与现代化，绿色包装是指采用节约资源、保护环境的包装。 7、环境保护设施与投资
在项目建设的同时，必须考虑生活污水排放和处理设施。要充分考虑办公人员，商户及客户密集的特点，满足设计要求，并做好与城市排污管道的衔接工程。
8、另外几项需说明的事项：
⑴项目建设不会造成地下水位下降、地面沉降等地质、水文影响。
⑵拟建项目位于××新世纪组团××南站区域内，为××新世纪组团工业园拓展区域，不存在森林和植被破坏，影响野生动、植物繁殖和生存等问题。
⑶拟建项目周边无自然保护区、风景游览区，项目建设不会造成浸染土壤，造成水源枯竭等问题。
第十章 社会影响初步分析
一、项目对国家政治和社会稳定的影响
××综合物流园区的建设，不仅有重大的经济意义，并且有一定的政治与军事意义。作为全国物流网的重要枢纽，作为依托和融入国家高速公路与铁路网络的基础设施，××综合物流园区在平时能集中调度各类民用物资，战时能成为军用物资的重要集散基地。随着赣龙铁路复线的开工建设和铁路提速，××综合物流园连结内陆与沿海的物资人员流动，对我国的海防和边防建设，遏制台独势力也将起到积极作用。
××综合物流园区的建设和营运，能极大缓解地区就业压力，提供多种工作岗位，据测算，项目建成后将可提供各种就业岗位18000-20000个，将带动项目周边区域餐饮、娱乐等相关产业成长。能促进农村人口向城市的转移，推进新农村建设和农业市场经济化，促进农村的安定团结。
二、项目与当地科技、文化发展水平的互适性
2007年××全市高新技术产品生产企业发展到120多家，完成产值120亿元，分别增长%和%。其中：产值过5000万元企业23家，过亿元企业12家。全市组织实施农业科技成果推广项目320项，12项社发科技项目被科技部立项，全年完成专利注册申请1000余件，实施320件；全市签订技术合同723项，合同成交金额亿元。
教育事业全面发展。全市适龄幼儿接受一年学前教育率达90%；小学、初中入学率保持100%，辍学率分别控制在%和%以下，城区中小学新增学位 1万多个，2万农民工子女进城上学问题得到解决，全市城乡初中和小学生100%享受到“两免一补”优惠政策。普通高中规模扩大，全市普通高中招生万人，在校生规模达到万人；职业高中（中专）招生万人，增加万人。民办和高等教育迅速发展，全市民办学校已达378所，在校学生万人。赣南师院、江西理工大学、赣南科学技术应用学院、江西省环境工程学院等高校在校生达万人；全市高考录取人数万人，其中本科录取万人；全市成教、自考及各类等级、职称等社会考试得到发展。2005年，××市成功创建了全省语言文字工作达标城市。
项目与当地科技文化发展水平相适应，且因物流园区项目是信息化高度融合和项目，项目信息系统的建设能对当地科技文化和教育事业将起到示范效应，从而推动当地科技教育事业上新台阶。
三、项目与当地基础设施发展水平的相互适应性
（一）交通运输
目前××已形成了京九铁路、赣粤高速公路、105国道纵贯南北，赣龙铁路、厦蓉高公路横卧东西，绕城高速、中心城区主要干道沟通内外的四通八达的交通格局。“十一五期间”全市将新增高速公路通车里程450公里，改建主干道600公里，实现了县县通二级以上公路；新建和改建乡村公路9000公里，实现乡乡通水泥路（油路），村村通公路的目标。
（二）电力供应
电力充足，赣能股份公司兴建的6万KW居龙滩水电站已正式并网发电，华能瑞金电厂建设迅速推进，建成后火电总装机容量将达120万千瓦。充足的电力能源将对××三大产业集群、六大主导产业的发展提供基础保证。
（三）信息化程度
通讯发达。××现有先进的程控电话、无线通讯、可视会议电话等现代化通讯网络，境内18个县、市、区可直拨世界各地和国内各地的电话。开办了数字数据专线（DDN）、分组交换、电子数据交换（EDI）、邮政特快专递（EMS）、电子信箱、语音信箱、电话信息、图文传真、移动电话（模拟及数字式）等20多项邮电通讯业务，对外通讯快捷。
（四）供水
××水资源丰富，除拥有丰富的地下水资源外，章江、贡江流经城区的水质常年均达到2级饮用水标准，完成能够保证中心城区工业、商业和生活用水。因全市属亚热带季风气候区，年均降雨量在1600毫米以上，在可预见的时间段内，不存在缺水问题。
项目与当地基础设施发展水平相适应，且××综合物流园的建设将会加速市域物流货运通道、中心城区物流货运通道、中心城区物流配送通道等物流基础设施的完善，并带动仓储、交通场站、供水及电力设施的进一步完善。
四、项目对合理利用自然资源的影响
××综合物流园区属于城市商贸基础设施建设，同时也属于第三产业（服务业）。其建设与运营污染度小。由于物流行业属于集约高效的行业，在减轻社会重复运力的同时，能优化社会物流成本，间接减少对自然资源与能源的消耗。
××市周边拥有充足的建筑原材料，××综合物流园基础设施建设所需的各类建材均能从本地建材市场获得，不需远途运输。
五、项目对保护环境和生态平衡的影响
××综合物流园的建设将采用科学分期与梯度开发，充分考虑当地自然与生态的平衡。综合物流园的运营采用绿色物流原则，严格筛选入驻企业，采用高规格的环保标准。不会造成环境负面影响和生态平衡的破坏。
第十一章 投资风险的初步分析
一、投资风险
1开发成本
××综合物流园区是高投入、低产出、周期长、利润薄的社会经济基础设施。相较于其它行业，物流业属于微利行业。但是一个成功的物流园区对当地经济带来的价值却是无可比拟的。对于这样一个“为他人做嫁衣裳”“先服务他人，再有自己的收获”的服务产业，政府如果没有一定的政策扶持，将很难有大的发展。目前国内物流业的困境，很大程度上与政府没有主动介入和战略规划有关。停留在民间层面上的自发形成的小而散的物流格局，不能适应社会化大生产与大流通的要求。
××综合物流园区的开发成本，应该放在项目的影响长期性、经济推动性、产业带动性和价值多元性的背景下来看待。政府应以长远眼光来看待这样一个事关未来整个区域产业格局的项目，尽量牵好头、布好局，减轻开发方的成本风险。
2基础设施缺位
作为全国区域性物流中心节点的××综合物流园区不能单独存在。它是与周边的交通、道路、产业分布、消费能力等密不可分的“高依存度结合体”。其中周边的基础设施是关键因素。
××综合物流园区的建设与成功运营，离不开周边市政基础投入的支持。如果出现缺位现象，将极大的制约物流园的功能。
3地方保护与部门利益分割
地方保护作为一种狭隘的经济利益观，至少有以下两个方面的危害：其一，弱化了竞争，损害了市场竞争的效率。地方保护将统一的市场进行人为的条块分割，缩小了竞争范围，相当于弱化了竞争强度。在地方政府保护下的企业，犹如温室里的花朵，无需竞争便可以轻松生存，该退的不退、该破的不破，其产品优不胜、劣不汰，市场竞争效率低下，市场功能严重失效。其二，阻碍了资源的优化配置，造成低水平重复建设。市场机制的一个重要功能就是通过“无形之手”的调节，使经济资源得以优化配置，而地方保护则是政府的“有形之手”干扰市场的“无形之手”。
由于经济利益部门化和地区化弊端的存在，我国在物流业的管理体制和机制上的协调能力较差。一是管理部门较多，协调性差。物流业涉及交通运输、经贸、外经贸、城市管理、公安、税务、海关、商品检验检疫等多个部门，这些部门的管理职能、管理方式和制度体系等存在较大不同，在对物流业实施管理的过程中，因管理之间的体制及机制性原因，造成管理的环节多、管理的差异性大、执法的宽严尺度不一，加之协调性较差，使得管理效率难以提高。二是管理条块分割。目前脱胎于计划经济体制的管理体制及机制，许多部门政企尚未实现真正的分开，从而形成了多部门管理的条条之间的基于部门利益的分割状态，使得管理的能力因分割而受到局限和制约，造成管理水平的提高较为缓慢。三是管理层次较多，地方保护严重。由于中央及地方、以及不同地区的经济利益驱动，地方管理成为地方利益的体现，助长了地方保护主义。目前，我国相当一部分省市间的市场壁垒，使网络化物流服务企业的成长变得相当困难。物流业从业企业规模较小、地域化经营特点鲜明的顽症，均可以在地方保护中得到答案。四是管理规章政出多门。改革开放以来，针对物流业发展的统一的政策法规比较少见，但相关的领域分别出台了大量的各类管理法规。这些法规因受到前述管理部门较多、条块分割和地方保护等因素的影响，有相当部分法规之间存在矛盾、重复和缺乏协调之处，加之执法主体多元化，是造成管理无序、效率不高的重要原因。
二、经营风险
1税费与工资成本
据××市招商引资相关政策，有多项项目建设规费可以得到优惠或全额免除，因该项政策具有稳定性和政策延续性，故税费方面的经营风险不大。
××2007年农民人均纯收入2250元，全市城镇居民人均可支配收入9390元。属于收入较低的地区，项目建设具有工资成本低的优势，并且，××全市农村和城镇居民工资水平难以在短期内有大幅的增长，因此，工资成本风险是可控的，其风险度在可接受的范围内。
2007年以来，经济持续过热，表现为物价上涨幅度高于工资上涨幅度，但总体考察，当前的通货膨胀仍属于温和通货膨胀，不致于造成因项目建设成本大幅上涨而带来压力。
2同质同类项目上马
××市内如果出现同样级别的综合性物流园区或物流中心，将会造成项目重复建设，并且会形成双输局面。不仅浪费了宝贵的资源，而且会耽误××发展的战略机遇。
3专业运作力度与质量
××综合物流园区项目是一项事关国计民生和××未来经济腾飞、城市升级的重大基础设施建设，其环节众多，过程复杂，投资、建设和营运周期长。需要科学化、系统化的来统筹、规划与操作，专业要求十分高。每个环节都需要高度专业的团队来操作。并且自始至终都离不开当地政府的大力支持和信任。政府始终如一的支持、专业团队运作的力度与质量是否过关，决定了项目的成败。
第十二章 初步结论与建议
一、结论
1、本项目是按设施现代化、硬件智能化、管理信息化的要求，建设集运输配送、现代仓储、货物分拨、多式联运、包装加工、物流信息、集装箱业务、展览展销为一体综合性大型物流园区。它的建设，将有利于××在与区位相近的韶关市、郴州市的竞争中突颖而出，加速打造商贸大流通平台和四省通衢的区域性现代中心城市；有利于××承接长珠闽产业梯度转移，促进××与长珠闽地区经济一体化；有利于××培育三大优势产业集群，扶持六大主导产业发展。并且，项目的建设可以解决××经济发展基础不牢、后劲不强的问题，因此它的建设是必要的。
2、项目建设符合国家、江西省、××市现代物流发展规划要求，符合××市中心城区建设规划，项目功能分区合理，能够满足当前和今后较长时期内××经济贸易发展的需要。项目初步建设方案可行。
3、项目建设可以为××中心城区现有商贸物流场所提供整合的契机，促进××物流产业的结构调整和升级换代，使部分大宗货物（特别是跨区域流动的大宗农产品）由现在的地处城市中心转到××综合物流园，既促进老城区的改造，同时又促进新城区的发展，并节约和集约使用土地，对改善城市环境和治理老城区污染问题也起着至关重要的作用。有利于合理利用有限的资源，实现社会、经济效益最大化，对促进国民经济建设和社会和谐发展具有积极作用。
二、建议
1、积极争取项目立项。并与国家、省做好项目用地的衔接工作；
2、在本建议书的基础上，尽快组建项目前期工作团队，深入开展项目可行性研究，进一步优化××综合物流园区功能布局，选择优化项目运营机制，针对项目潜在风险做好应对方案，确保项目成功；
3、积极做好项目招商工作，落实项目资金，以确保早日启动。
附图、附表、附件
附图：
××市综合物流园区项目用地布局图；
××市中心城区物流体系结构规划图；
××市中心城区物流配送通道规划图；
附表：
营业收入、营业税金及附加估算表；
固定资产折旧、其他资产摊销费估算表；
总成本费用估算表；
利润和润分配表；
全部投资现金流量表。
附件：
××市政府办公厅《关于调整××市现代物流产业发展协调领导小组的通知》；
《××市现代物流发展规划（2006-2015年）》；
《××市交通发展规划（2005-2020年）总体报告》。
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