商业运营管理方案
第一篇 市场经营管理方案
一、市场商业机会分析
1、商业地产业态和业种选择
、第四代专业市场背景分析
、Shopping-mall（购物中心）背景分析
、商业街背景分析
、临时性展馆背景分析
2、长三角主要商圈商业地产商铺供给面积分析
3、可比市场业态分析（义乌国际商贸城一期市场）
二、本项目市场业态定位
1、项目选择业态的原则
2、项目的业态选择
3、项目的业种选择
4、项目的楼层规划
、第一层业种规划
、第二层业种规划
、第三层业种规划
、第四层安排
4 .5、第五层安排
4 .6、第六层安排
5、市场业态的组合原则
三、市场运营策划的核心――市场运营计划
四、市场功能说明
五、经营策略
1、项目铺型结构详析
2、赢利模式
3、市场前期的经营管理
六、市场经营管理手册
第一章、市场招商细则
第二章、市场抽签、选择商铺定位到户的实施办法
第三章、市场商铺使用权转让、转租管理规定
第四章、市场商铺使用权转让、转租流程
第五章、业主入住流程图
第六章、玩具商会章程
第七章、市场管理公约
第八章、市场商铺管理办法
第九章、市场先行赔偿制度
第二篇市场物业管理方案
1、管理机构设置及人员配置
1．1、管理架构
1．2、人员配置
1．3、岗位安排
2、部门职能
2．1、综合管理部
、财务部
2．3、市场物业管理部
2．4、安保消防部
2．5、保洁绿化部
3、岗位职责
3．1、总经理岗位职责
3．2、副总经理岗位兼行政管理部经理岗位职责
3．3、综合管理部员工岗位职责
3．4、财务部员工岗位职责
3．5、市场物业管理部员工岗位职责
3．6工程部员工岗位职责
3．7、安保消防部员工岗位职责
3．8、保洁绿化部员工岗位职责
4、各部门工作手册
4．1、安保消防部工作手册
第一章 总则 第二章 日常管理制度和规定 第三章、安保人员应具备的礼仪
第四章、消防管理规定
第五章、市场防火方案 第六章、物业火警应急处理程序
第七章、安保消防部安保员培训
第八章、安保员车辆管理服务=c
4．2工程管理部工作手册
第一章、工程管理部人员素质
第二章、设备房管理
第三章、弱电管理
第四章、电梯管理
第五章、空调系统运行管理
第六章、 供暖锅炉运行管理
第七章、仓库管理
第八章、采购管理
第九章、工程部紧急措施实施方案
4．3、保洁绿化部工作手册
第一章、清洁服务与环境卫生保洁工作要求
第二章、地板拖扫操作标准
第三章、楼道清洁操作标准
第四章、玻璃门、窗、幕墙清洁操作标准
第五章、公用卫生间清洁操作标准
第六章、办公场所清洁操作标准
第七章、市场外公共场地清洁操作标准
第八章、垃圾的运送和清理
第一篇 市场经营管理方案
一、市场项目商业机会分析
1、商业地产业态业种选择
、第四代专业批发市场背景分析
从发达国家商业批发业的发展趋势和经验看，专业批发市场的发展具有以下一些规律：其一，其发展都经历了从初级到成熟、从粗放到集约、从混乱到有序的过程；其二，其发展呈规模化、集约化发展趋势，市场数量减少，规模扩大，分布集中；其三，批发市场一般分布在交通便捷、用地宽敞的城市周边地区，布局较均衡；其四，能够承担起商品的企划开发和零售店支援的功能，同时具有金融、集货备货、收集信息、商品配送等方面的功能；其五，批发市场的现代化发展趋势，如现代化的管理系统、国际国内仓储物流中心、酒店餐饮、铁路货场等都是必要的；其六，逐步形成与国际市场衔接的现代化市场交易体系和市场运行机制。
义乌市场的规划符合批发市场的趋势与规律，成为最具特色的第四代专业批发市场（即：批发+样品展示+义博会）。目前义乌小商品城股份公司下属的篁园市场、宾王市场、国际商贸城一、二期市场、四星级宾馆银都宾馆、三星级宾馆商城宾馆、梅湖会展中心以及国际商贸城国际仓储物流中心、江东国内仓储物流中心等。其中，国际商贸城一期市场占地400亩，建筑面积34万平方米，总投资7亿元人民币。该市场的经营业态主要为玩具和饰品等，有9600个商铺。国际商贸城二期市场主体建筑由三个市场交易区和6幢小高层组成。市场包括：F、G、H三个市场交易区、四星级宾馆、高档写字楼等，总用地面积52．82M²（792．3亩），总建筑面积约90万M²，容积率1．45，绿地率25%，建筑密度38%，预算总投资约30亿元。本项目地处上海周边，高标准、体量大、设施先进、功能齐全，作为让“国内卖家和国际买家“无缝对接”的国际采购中心，适合选择在第四代专业批发市场业态上发展而来的具有展览展示和网上交易平台的第五代专业批发市场业态。
、Shopping-mall（购物中心）背景分析
购物中心最早出现在欧美发达国家，约有100年的历史。shopping mall是指城市市区购物中心。购物中心的本质特点是统一管理和分散经营的管理方式。管理者对购物中心实行统一的集中管理，购物中心的日常运行、保安、清洁、维修进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有的零售商与购物者共享。经营者不参与管理，定期向管理者交纳管理费用，而所有者与管理者部参与经营，租金收入和经营状况并无直接关系。 购物中心在发达国家发展日趋成熟，已经朝着生态化、娱乐个性化等方向发展。购物中心在９０年代中期开始引入国内。９０年代末期，深圳首家MALL购物中心—铜罗湾百货开业，它是利用工业厂房改建的物业；2002年上海正大广场由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资亿美元兴建，总建筑面积达24万平方米，是目前中国最大的集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的大型购物中心，位于享有“东方曼哈顿”之称的陆家嘴金融贸易区核心地带，堪称“现代商业巨型航母”。购物中心在我国发展很快，但是对购物中心精髓理解不深，投资的许多购物中心缺乏精心规划，运作管理方式依旧是传统的百货管理方式，许多购物中心经营失败。本项目地处“江苏的东大门，上海的后花园——昆山花桥”，不在上海繁华闹市之内，故本项目不适合选择购物中心业态。
、商业街背景分析
从全球来看商业街发展大体分为七个阶段。第一个时期就是集市贸易。第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。第三个时期，实际上随着商业街的发展，有些地方形成小的商业中心。第四个时期，大型商业街的出现。第五个时期，是规范化的商场和超市业态加入到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。第六个时期是六十年代，商业街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期。第七个时期，商业步行街增加shopping mall 购物中心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获得大发展。
商业步行街对城市发展的影响与作用：
(1)、商业步行街是城市的商业文化名片，是城市繁荣的象征，是城市运营的点睛之笔。 (2)、重振原有商业中心，带动城市新一轮发展 (3)、塑造新的城市中心。 (4)、步行街对城市商业结构更新，改变了单一购物结构，通过发展旅游文化等多种功能，提升了城市生活品质。 (5)、强化城市中心的价值和凝聚力，改变城市空心化的格局 (6)、步行街对城市文化影响较大，它是对都市文化的提升与再造。商业步行街所倡导的不仅是城市文化的堆砌或变迁，它蕴藏着文化移植、文化嫁接、文化转换的城市发展，因此步行街将商业文化提升为社会文化层次。 上海海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是上海近代建筑的标志之一—上海石库门居住区。改造之后，上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。商业街必须与房地产相辅相成，与周边居住环境相互依赖、相互依托。有数据显示，10万平方米的Mall，周围需要50万人口的购买力来支撑。本项目刚开始开发，周边没有一定规模人口购买力来支撑，故本项目不适合选择商业街业态。
、临时性展馆背景分析
随着改革开放的进一步深化，会展业在中国的发展也越来越快。根据有关数字显示，2004年中国举办展览会总数超过2000个。主要分布在北京、上海、广州、大连、成都、深圳等沿海和经济发达地区。据了解，改革开放以来，我国展览业从小到大，以年均20％的速度递增，行业经济效益逐年攀升，场馆建设日益完善，已经成为国民经济的助推器和新亮点。 会展业的快速发展取决于她区别于传统产业的独特魅力。首先会展业作为新兴行业自身具有可观的经济效益。据专业人士透露，目前中国会展业本身的利润率大都在30％至50％，甚至更高。而近十年来，我国通过展览实现外贸出口成交额达340多亿美元，内贸交易120多亿元人民币。更为重要的是，会展业具有强大的产业带动效应，不仅能给城市带来场租费、搭建费、广告费、运输费等直接收入，还能创造住宿、餐饮、通信、旅游、购物、贸易等相关收入。据悉，这种带动效应大约为1比9，即举办地在会展上投入1元钱，就将在该地相关产业中有9元的实际产出。另外会展能汇聚巨大的信息流、技术流、商品流和人才流，将对国民经济和社会进步产生难以估量的影响和催化作用，这些社会效益有的是立竿见影的，而更多的是潜移默化、逐步发挥作用的。由此可见会展业是名副其实的朝阳产业 。现以北京、上海、广州、武汉、深圳、大连、沈阳等城市为中心的全国性展览网络已经形成。但是，我们也应该看到，我国展馆建设也出现过热，在本项目周边已有建好和投入使用并已形成品牌的展馆有：上海新国际博览中心、苏州国际会展中心。我们应走“差异化”发展之路，即：采取“虚实结合”方式，通过举办主题性临时展来聚人气，以便于后期市场销售和招商工作。故本项目规划中央展馆（临时性展馆）一座，其他展馆为常年展馆，是符合业态选择规律的。
2、长三角主要商圈商业地产商铺供给面积分析
第四代市场
类
面积（平方米）
市场
面积（万m²）
商铺
面积（每个）
扬州五亭龙玩具城
18
商业街：150-300
市场：20-80
五角世贸商城
48
15
义乌国贸城一期
34
9．5-14
苏州国际服装城
100
9
无锡新世界纺织城
130
20
无锡东方轻纺城
104
市场一期1楼商铺：48；
2和3楼:96
合计
434
—
3可比市场业态分析（义乌国际商贸城一期市场）
义乌国际商贸城一期市场占地400亩，建筑面积34万平方米，总投资7亿元人民币。该市场的经营业态主要为玩具、饰品和工艺品，有9600个商铺。其中：市场一楼的经营业态主要为玩具和花类，有3000个商铺。其中：玩具类商铺有2000个。它们包括：普通玩具（有1000个商铺）、电动玩具（有400个商铺）、充气玩具（有200个商铺）、毛绒玩具（有400个商铺）；花类商铺有1000个。
市场二楼的经营业态主要为饰品，有3000个商铺。其中：珠宝类商铺有1600个；头饰类商铺有1400个商铺。
市场三楼的经营业态主要为工艺品，有3000个商铺。其中：装饰工艺品商铺有1500个；喜庆工艺品商铺有300个；旅游工艺品商铺有200个；瓷器小工艺品商铺有200个；相框类商铺有500个；饰品配件商铺有300个。
市场四楼为生产企业直销中心，有商铺600个。如表一和表二所示：
表一：国际商贸城一期市场业态情况登记表
商铺数（个）
业态规划
业种规划（商铺数：个）
一楼
3000
玩具、花类
普通玩具（1000）
电动玩具（400）
充气玩具（200）
毛绒玩具（400）
花类（1000）
二楼
3000
饰品
珠宝（1600）
头饰（1400）
三楼
3000
工艺品
装饰工艺品（1500）
喜庆工艺品（300）
旅游工艺品（200）
瓷器小工艺品（200）
相框（500）
饰品配件（300）
四楼
600
生产企业直销中心
合计
9600
———
表二：国际商贸城一期市场业态分布图
本项目商业机会
1、位置因素分析
我们准备在江苏省昆山市花桥镇投资筹建的国际展览中心中，计划先期建一座玩具城堡。花桥是苏、沪两省市的交界处，昆山是外商密集的小上海，沿江高速、沪宁高速从花桥贯穿而过，将来上海延伸过来的城际轻轨，也为巨大的人流提供条件，因此是建玩具城堡的合适选址。
2、区域产业因素分析
截止目前，长三角玩具生产企业近2000家，从业人员有55万多人，2004年外贸出口总值达亿美元。与珠三角相比，其玩具出口产品虽然在国际市场占有率、国际网络健全、玩具门类齐全等方面存在着一定的差距，但是由于长三角被经济人士公认为我国经济最发达、对外开放程度最高、经济最为活跃的区域之一，其在生产成本和劳动力成本以及资金、信息、人才资源等方面有着无以伦比的区位优势。因此，中国玩具企业已开始移师北上，中国玩具产业的重心已逐渐由珠三角向长三角转移。由此可见，依托上海，立足长三角，建立一个大型玩具城，有利于整合该区域的玩具产业链，扩大长三角的玩具产品的对外出口贸易，提升整个中国玩具产品的技术含量和附加值，打破中国玩具“贴牌生产”的怪圈，是一个具有前瞻性的战略选择。
3、玩具生产企业需求因素分析
随着我国经济的发展，我国城乡居民的消费支出中，玩具类支出始终保持着一个不断增长的良好势头。我国玩具市场正在伴随玩具要领的延伸、功能的拓展及消费群体的日益扩大，逐渐从温而不热的季节性、节日性的特定销售态势中走出。中国加入世贸，执行国民待遇规则，外商必涌入中国市场，国外玩具产品的到来，将使中国玩具市场发生巨大变化，竞争也会日趋激烈，中国玩具业必定要有一个重新整合的过程。面对美国、欧盟等发达国家成熟的玩具工业发展现状，我国玩具企业如何在国外知名玩具品牌的激烈竞争中得以生存和发展，这是一个摆在我国玩具业面前亟待解决的问题。而在中国玩具出口区域格局中，长三角的玩具产业由于还没有一个可供其对外出口的理想平台的支撑，玩具产业链难以形成集聚效应，因此，在长三角和珠三角的“南北争霸”中处于明显不利的地位，其区域中玩具企业只能依靠广州这一跳板开展对外贸易，此已非长久之计。对此，我们从中国玩具业的国际和国内区域激烈竞争的态势出发，在长三角的重心地带上海附近---昆山，建一座大型玩具城，既是顺应中国玩具产业链已逐步从珠三角向长三角进行战略转移的时代潮流的需要，也是中国玩具产业在国际玩具业激烈的竞争环境中提高整体竞争力的需要。
二、本项目市场业态定位
1、项目选择业态的原则
前瞻性、国际化、时尚化、细分化。
2、项目业态选择
据上述分析和项目环境，项目的业态选择：玩具、礼品和工艺品。
3、项目的业种选择
、玩具展区
（1）、婴儿玩具
（2）、电动或遥控及发条类玩具
（3）、动作类玩具
（4）、游戏益智类玩具
（5）、毛绒及布制玩具
（6）、玩偶
（7）、骑乘类玩具：童车，婴儿车，小自行车
（8）、玩具乐器
（9）、充气玩具
（10）、其他玩具及玩具零配件、辅料
、礼品展区
（1）、纸品及包装产品：日历，挂历，台历，贺卡，问候卡，礼盒，礼盒包装，手工艺纸，纸袋，丝带，礼品包装纸
（2）、画、相及框：中国字画，油画，雕版画，相簿，相架，工艺镜框，画框，活动支架
（3）、宣传礼品及赠品：宣传赠品，徽章及奖章，纪念品，钥匙扣，钥匙包，记事簿
（4）、工艺品：景泰兰，漆器及雕漆，工艺扇，工艺灯，文房四宝，人发及发制品，绣品，花瓶，工艺茶具，酒具，雕刻工艺品，泥塑工艺品，树脂工艺品，民族工艺品，天然工艺品，其他工艺美术品
（5）、珠宝及骨刻玉雕
① 珠宝首饰：宝石、珍珠、珠宝首饰原料、金银
② 骨刻玉雕：牛骨、马骨、骆驼骨、玳瑁壳、鹿角、珊瑚、珍珠母及其他动物质雕刻制品（包括塑模制品），玉石雕刻制品
、装饰品展区
（1）、家居装饰品：门窗装饰，墙挂装饰品，人造花
（2）、节日、派对装饰品：气球，装饰蜡烛，烛台，派对用品，派对布置及装饰，圣诞布置及装饰，复活节用品及装饰，其他节日用品及装饰
4、项目的楼层规划
、第一层业种规划
该层营业面积约为9968㎡。
该层业种规划：玩具类
（1）、婴儿玩具
（2）、电动或遥控及发条类玩具
（3）、动作类玩具
（4）、游戏益智类玩具
（5）、毛绒及布制玩具
（6）、玩偶
（7）、骑乘类玩具：童车，婴儿车，小自行车
（8）、玩具乐器
（9）、充气玩具
（10）、其他玩具及玩具零配件、辅料
、第二层业种规划
该层营业面积约为9320㎡。
该层业种规划：礼品类、 装饰品类。同时，在该楼层设有国内品牌玩具生产企业直销中心。
其中：（1）、礼品展区
①、纸品及包装产品：日历，挂历，台历，贺卡，问候卡，礼盒，礼盒包装，手工艺纸，纸袋，丝带，礼品包装纸
②、画、相及框：中国字画，油画，雕版画，相簿，相架，工艺镜框，画框，活动支架
③、宣传礼品及赠品：宣传赠品，徽章及奖章，纪念品，钥匙扣，钥匙包，记事簿
④、工艺品：景泰兰，漆器及雕漆，工艺扇，工艺灯，文房四宝，人发及发制品，绣品，花瓶，工艺茶具，酒具，雕刻工艺品，泥塑工艺品，树脂工艺品，民族工艺品，天然工艺品，其他工艺美术品
⑤、珠宝及骨刻玉雕
① 珠宝首饰：宝石、珍珠、珠宝首饰原料、金银
② 骨刻玉雕：牛骨、马骨、骆驼骨、玳瑁壳、鹿角、珊瑚、珍珠母及其他动物质雕刻制品（包括塑模制品），玉石雕刻制品
（2）、装饰品展区
①、家居装饰品：门窗装饰，墙挂装饰品，人造花
②、节日、派对装饰品：气球，装饰蜡烛，烛台，派对用品，派对布置及装饰，圣诞布置及装饰，复活节用品及装饰，其他节日用品及装饰
、第三层业种规划
该层营业面积约为9508㎡。
该层业种规划：动漫游戏软件产品。同时，在该楼层设有海外进口品牌玩具直销中心（如韩国玩具精品馆、台湾玩具精品馆和香港玩具精品馆和美国玩具精品馆等）、动漫游戏园、儿童娱乐园。
该楼层设计的主题：儿童世界；（可以以整体出租模式交予儿童娱乐机构经营。）
（1）、对象：以各类型家庭的孩子为主，集玩、食、购、学习和智力开发为一体的儿童世界。
（2）、产品：按产品类型分区设置，如：按年龄分区的儿童服装、玩具反斗城、儿童摄影、理发、儿童图书。
、理由：
家长对独生子女的宠爱，消费较高；
大人小孩同玩同乐，能带动全家消费；
儿童消费容易聚集人气；
为周边沪、苏、杭等大城市儿童提供了良好的儿童娱乐服务。
、第四层安排：有商业配套企业，如餐饮、娱乐、休闲等。
4 .5、第五层安排：
（1）、较强实力的研发机构或生产厂家；
（2）、以展览展示为目的的商品经营者；
（3）、国外大型儿童用品、玩具、礼品采购集团；
（4）、商务洽谈区
4 .6、第六层安排：为市场管理方办公场所和配套服务企业，如咨询、法律顾问、装修、设计、会计、审计、培训等；
5、市场业态的组合原则
开发模式直接关系到市场运营工作的主要内容，例如万达商业地产开发模式是与大商家沃尔玛建立合作联盟，市场业态的组合的重点是半主力店和中小商家。本项目可以借鉴其成功经验，市场招商之前，第一步组建市场经营管理公司负责招商和经营管理，对业态进行统一设计和管理，采用流水线模式，充分考虑不同业态之间的互补促进作用。市场统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中"统一招商管理与业态管理"又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了项目前期的规划是否成功，而且决定着后期市场商业运营的管理能否成功。
第一基本原则：要维护第五代专业市场的产业经营黄金搭配，作到市场细分。据我们对国内多家同类市场考察调研的经验总结，比较认同“产品展示+批发+外贸定单+博览会+网上交易平台”的这个第五代专业市场产业经营黄金搭配，此搭配特别适用于超大型国际采购中心，市场运营要注意维护和管理好这个经营原则。
第二基本原则：要维护市场的统一主题形象和统一品牌形象。市场运营时要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。
第三基本原则：市场业态的组合目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。简单地说，同业差异就是市场有一定承受力，不能过多地盲目招同一品类的店进入。
第四基本原则：市场经营方式的选择原则。核心主力品牌店尽量自营一部分或全部，我们可以自己组建市场经营管理公司，并聘请知名商业管理公司专家作为我方的市场经营管理顾问，也可以吸收优秀商业团队加盟，这样一可以加强经营控制力度，有利于市场长期经营；其次可增强其他商户与之合作的信心；第三可以提高非主力品牌店的租金收入。而招主力商户尽量以租赁为主、销售为辅；招非主力商户尽量以销售为主、租赁为辅，这样也可以增强我方对市场的整体控制力度，提升经营业绩。
第五基本原则：业态组合顺序原则。核心主力店先行，次主力店紧随，普通商户随后的原则；玩具经营项目优先，辅助项目配套的原则。
第六基本原则：核心主力店市场布局原则，从整体布局上有利于人流进入主力店，同时也便于从主力店向其它区域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的运营对整个市场的运营成败，市场普通商户和配套机构的引进都有重大的影响。一个超级玩具生产企业直销店或超级玩具销售公司的入驻，常常能带动整个市场的顺利运营与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到市场的形态。市场的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点。
第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。"以点代面，特色经营"是市场特别是超大型综合性市场的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃市场气氛之作用。例如深圳华侨城MALL购物中心就专门邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。当然特殊商户的经营范围要与市场的经营主题及品牌形象相吻合。
第八基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。因为市场经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个市场作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为"先做人气，再做生意"的原则。
第九基本原则：统一市场经营的"管理"要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的市场物流服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的市场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个"统一服务"不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的市场运营管理中。
第十基本原则：市场要具备完善ERP信息系统，为市场管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。建立统一的信息平台，进行精细化的管理，不但能够为顾客提供统一收银、消费一卡通和商户缴费一卡通、网上缴费与玩具派送的快捷、安全和方便物流服务等便利服务，还能为广大签约商户提供丰富准确的顾客信息和市场信息，甚至于提供更详细的经营信息，譬如商品单品进销存信息等等。更能为市场自身提供布局疏密度、品项搭配、人员配置、场地评效、商户业绩等经营信息，便于市场分析后对经营场地（稀缺资源）进行无限再分配。市场的经营管理不是一个开业后就完结的工作，实际上市场的经营管理是一个无限循环的工作，这都需要信息系统的分析支持。
三、市场运营策划的核心――市场运营计划
■准备：市场经营管理计划、市场物业管理计划、市场营销和招商计划、市场宣传推广计划，为保障广大业主利益，我方要做好细致的准备工作。要确定市场运营时间安排、主要市场经营管理骨干、主要市场运营活动、市场运营费用。开展实际市场运营工作之前，首先确定招商条件，然后确定商家档次、规模。
国内外品牌玩具生产企业直销店的招商条件
条件名称
具体内容
租金
10～15年租金计划，反映出初期的扶持阶段
售价
我方对其出台的优惠销售政策
展位服务
提供大面积展位和展位优先选择权等相关服务
配套支持与服务
降低其经营成本，例如物流配送、外贸出口等服务
■市场运营时间安排：
由于大型市场运营任务较重，运营时间要提前安排，其中国内外品牌玩具生产企业直销店的招商要事先做好相关工作，在项目设计方案出来后要正式确定主力店，根据其的具体要求进行方案设计修改与完善，而后进入施工状态，避免方案被迫修改所造成的损失。
中小商户要在国内外品牌玩具生产企业直销店确定后，建筑封顶前开始市场展位安排工作。
市场运营计划
市场运营工作名称
内容
目的
国内外品牌玩具生产企业直销店的招商
专题研究国内外品牌玩具生产企业直销店，确定完成其招商的时间
了解扩张策略和选址条件
名店招商
主要面向世界玩具和珠宝名店，要提前了解消费人群对知名品牌的购买力与消费文化方面的接受程度。
掌握品牌资源
区域级玩具品牌代理商
主要研究玩具销售网络渠道（尤其是外贸出口渠道）
掌握重点品牌资源
国外玩具采购商
建立国际玩具采购基地
促使国内卖家和国际买家“无缝对接”
海外商会
把海外商会作为重点招商对象
设立如香港玩具馆、韩国精品馆、美国馆等进口玩具产品馆
市场经营管理队伍
选拔与培训，研究市场经营管理骨干人才的定向猎取
市场试营业和正式开业宣传
确定费用开支和宣传策划工作
四、市场功能说明
1、管理功能
管理是保证市场经营正常化的基本保障。
组织由市场经营管理公司和业主共同参加的市场管理委员会；
制定有关市场的管理规定；
解决市场纠纷和分歧；
检查、监督产品的质量；
决定市场业主都必须遵守的市场管理公约
决定市场的防盗、防火问题；
处理紧急情况的问题；
成立市场义务消防队、义务治保队、党总支和妇联等群众性自治组织；
组织有关推介、展示、培训等有利市场的活动；
争取政府的优惠政策，创造良好的市场平台环境；
成立具有行业特点的中介服务组织，专业商会，行业协会。
2、选择合适的主题，聚集商气，引进主力店和品牌店提升物业形象
相关产品高度集中形成一个突出的主题，不仅能够建立项目的个性与特色，而且能够使整个项目的灵魂得以体现，可以在较大范围内主导行业市场，占据市场优势，形成规模效应。
只有主题明晰，统一经营，统一规划、统一形象才能落到实处，整体效应才有更好的发挥。成行成市的主题专业市场随着市场的发展越来越成熟，许多商铺年年都能升值，投资回报相当可观，对于投资者和经营者来讲，有良好的市场前景。
目前国内的商业物业普遍存在一种现象：一楼生意火爆，二楼生意一般，三楼有些顾客，四楼没人光顾。而比较成功的市场的经营情况来看，这些市场基本上不设临街铺位，几层市场经过统一规划设计，合理分割功能分区，有意识地引导消费者由“低”往“高”走，由“外”往“里”走。从局部上看，一楼的营业额明显高于其它楼层，但正是由于经营商的精心设计，带动了“高层”市场的销售额，在保证一楼生意火爆的同时，兼顾到经营死角和高楼层的商铺经营与销售。
由于市场有三层的营业面积，要使楼上的物业价值最大化，必须对整个市场进行整体规划设计，引进主力店（企业）和主力品牌商品，从经营的角度规划设计符合市场需求的商业形态，从而带动项目的整体销售与经营，而只有主题明确，才能对品牌店的入驻产生足够的吸引力。同时，通过品牌店和主力店的加入，容易在市场上形成口碑，有利于市场的繁荣和后续经营。
3、借势借力，为我所用：
借“中国国际采购中心”的规模优势，强化本项目国际采购中心价值的独特性；
借“玩具城堡”的儿童娱乐休闲配套成熟之势，强化我们的儿童娱乐休闲氛围；
借“中国国际采购中心”的区位优势，强化我们的市场商业地位无可替代。
在借势借力的同时，还要凸显个性：
在借势借力同时，树立中国国际采购中心的龙头地位，将其他项目成为配套和衬托。
五、经营策略
1、项目铺型结构详析
铺 型
面 积
套数/百分比
类
别
一楼
旺铺
约216平方米
24/%
边铺
约729平方米
81/%
中间铺
约2376平方米
264/%
二楼
旺铺
约153平方米
17/%
边铺
约756平方米
84/%
中间铺
约2880平方米
320/%
三楼
旺铺
约153平方米
17/%
边铺
约441平方米
49/%
中间铺
约4050平方米
450/%
2、赢利模式
首层商铺以销售为主，确保首层商铺的价值，并按照已经确定的商业主题经营管理,合理分割单位面积，尽量满足经营者的功能需求，以求能实现利润的最大化；二层物业以销售为主；三层以上的物业出租为主，为企业提供长期的稳定的现金流，等待周边商业气氛成熟和周边物业升值后再伺机售出，以追求利润的最大化。如需资周转时，可在适当的时机将物业售出。出售的铺位都采用返租的形式，增加投资型业主的信心，返租以3-5年为宜，而且单价不宜太高，否则，将增加推广的投入和后续经营的成本压力。
3、市场前期的经营管理：
为了保证销售与招商的顺利进行，应该注意：
按照经营主题，统一招商，并作好相应的功能分区安排；
把握商品的结构，引导商家经营；
统一形象（市场内、外），统一信息发布；
多功能公共区域的设计与活动组织：比如市场中庭展示中心、商务洽谈区、活动广场等。
3、市场后续的经营管理：
目的：使物业升值做出品牌，为企业下一个项目打好基础
组建专业的市场物业管理公司，引入先进的管理理念；
负责玩具城堡进一步推广，不断加强其市场形象和知名度；
大型的公关活动，使玩具城堡成为客户注目的焦点；
（三）预留管线
（1）、首层设计成投资经营或自主经营铺位销售，确保首层商铺的价值，并按照已经确定的主题招商经营，带动二层以上物业，同时，为经营通道预留好进出通道，吸引人流更上一层楼，以免影响二、三层主力市场的经营；
（2）、二层以上的物业设独立的上楼通道，方便购物者进出市场，另一方面，在返租期届满后，方便二层以上物业的经营；
（3）、可以安排在市场中庭设计500－1000平方米的展示中心或互动广场（活动、信息发布）。
（4）、仓储配送可以通过租赁仓库或建地下仓库位置规划预留仓储功能。
六、市场经营管理手册
第一章、市场招商细则
中国采购中心玩具城堡经国家工商行政管理局批准，于二零零六年X月X日正式注册，登记证号为“工商市字XXX号”。于2006年X月X日开始招商，于X月X日隆重试开业，凡符合国家有关规定的法人和个体经营户均可入场经营。具体招商细则如下：
1、市场管理方事项
楼层摊位售价 售价 面积
一楼 13000元/平方米 9968平方米
二楼 10400元/平方米 9320平方米
三楼 6500元/平方米 9508平方米
玩具馆整体销售均价10000元/平方米
2、市场布局及商铺数量
采取全内廊式营业展示厅格局，一层至三层为营业区，共有商铺1306个。其中：一层为369个，二层为421个，三层为516个，每间面积为9 m²（可根据业主需求提供商铺面积）。
3、新进商户需预缴以下费用：
（1）、商铺租金免缴12个月；免缴期届满后，除拥有商铺产权自营的业主外（免缴租金），从第二个月开始，每月1-10号交纳当月租金及物业管理费等相关费用。
（2）、市场商铺押金5000元/间、产品质量预赔金3000/间；
（3）、清洁费2元/ m²/月。
4、签约方式
合同一年一签，租金每半年支付一次（不包括拥有商铺产权的商户）。每年合同的截止日期为X月X日。合同期届满，市场内商户有优先续约权。
5、通讯设施
市场每个商铺设4部电话端口，外线通讯费用按电信部门有关规定实收，内部虚拟通话费不另收费（若有变动按电信部门有关规定办理）。商铺还设有LAN宽带端口，商户可自主选择安装。
电信收费标准：电话安装工料费X元、电信月租费20元/年；宽带800元/年。
6、水电费用
进场商户自用电费按独立电表实计（加合理线耗），根据供电部门相关标准收取。公共照明部分、中央空调、水按面积合理分摊。
7、优惠政策及相关服务
免收商铺场地装修费，房租三年内免递增。市场内商户有优先租用市场仓库、车位等权利，经营户的工商、税务登记等事项，由市场管理方代办。
8、市场硬件设施
中国采购中心玩具城堡是大体量、高规格、功能强大的专业玩具展贸和采购平台。市场位于项目启动区（B地块），建筑地上3层，地下1层，总高度为米，总建筑面积30387M2，共设有1306个，其中：1285个标准展位（3 M X 3 M）、21个非标准展位。有1个商务谈判室（三楼）、2个餐厅（一楼和二楼）和1休闲咖吧（二楼）。一、二层为普通展厅，层高适合一般布展需要。一层层高6M，设有369个展位，其中标准展位（3 M X 3 M）359个，10个非标准展位；二层层高，设有展位421个，其中标准展位（3 M X 3 M）416个，5个非标准展位；三层为大空间，层高为5M至，设标准展位516个，其中标准展位（3 M X 3 M）510个，6个非标准展位。三楼展位可作普通展览，也满足大公司整体展览的需求。市场内自动扶梯、中央空调、互联网专线系统、中央控制消防喷淋、防盗报警、安全监控系统等现代化设施一应俱全。
9、其他事项
（1）、本细则条款和国家有关政策规定相抵触时，以国家有关政策为准。
（2）、本细则所提及的面积标准按建筑面积计算。
（3）、本细则有关未尽事宜，市场管理方有权在正式租赁合同中进行补充。
（4）、其他未尽事宜由市场管理方和业主协商解决。
10、现场招商办公联系方式：
办公时间：8：30-17：00（白天），双休日照常办公
第二章、市场抽签、选择商铺定位到户的实施办法
一、参加对象
已取得市场商铺抽签资格或商铺选择资格的业主。
二、定位方式
1、抽签商铺以抽签的方式定位。
2、选择商铺按中标价从高标到低标的顺序以选择的方式定位。
三、须带资料
1、业主本人办理的，须带商铺抽签单或商铺选择单、商铺预交款收据或招标保证金收据、业主本人身份证等资料的原件。
2、委托他人办理的，须带商铺抽签单或商铺选择单、商铺预交款收据或招标保证金收据、被委托人身份证等资料的原件，以及业主本人身份证复印件。
四、定位程序
1、入场 凭商铺抽签单或商铺选择单、商铺预交单收据或招标保证金收据、业主本人身份证原件或被委托人身份证原件及业主身份证复印件，经验核后领取场内座位号签入场，在对应行业类别区域对号入座。
2、定位 抽签商铺先抽顺序签，再按顺序签抽取商铺确认单确认商铺；选择商铺凭商铺选择单，按中标价从高标到低标顺序选择商铺。
3、公证 凭抽签商铺确认单或选择商铺确认单、业主本人或委托人身份证的原件办理商铺定位结果公证手续。
4、结算 凭公证书、商铺预交款收据或招标投标保证金收据、商铺确认单、业主本人或被委托人身份证的原件于当天进行商铺租金结算，开具结算单。
5、交款 业主凭租金结算单、银行本票、商铺确认单、公证书、身份证的原件，在市场管理方规定时间内办理租金结算手续。
6、签约 凭商铺确认单、公证书、租金发票、身份证的原件签订商铺使用协议书。
五、商铺抽签或选择的顺序
1、第一层业种规划商铺的抽签或选择：
该层业种规划：玩具。抽签或选择的范围为：
（1）、婴儿玩具
（2）、电动或遥控及发条类玩具
（3）、动作类玩具
（4）、游戏益智类玩具
（5）、毛绒及布制玩具
（6）、玩偶
（7）、骑乘类玩具：童车，婴儿车，小自行车
（8）、玩具乐器
（9）、充气玩具
（10）、其他玩具及玩具零配件、辅料
2、第二层业种规划商铺的抽签或选择：
该层业种规划：礼品、 装饰品。抽签或选择的范围为：
（1）、纸品及包装产品：日历，挂历，台历，贺卡，问候卡，礼盒，礼盒包装，手工艺纸，纸袋，丝带，礼品包装纸
（2）、画、相及框：中国字画，油画，雕版画，相簿，相架，工艺镜框，画框，活动支架
（3）、宣传礼品及赠品：宣传赠品，徽章及奖章，纪念品，钥匙扣，钥匙包，记事簿
（4）、工艺品：景泰兰，漆器及雕漆，工艺扇，工艺灯，文房四宝，人发及发制品，绣品，花瓶，工艺茶具，酒具，雕刻工艺品，泥塑工艺品，树脂工艺品，民族工艺品，天然工艺品，其他工艺美术品
（5）、珠宝及骨刻玉雕
① 珠宝首饰：宝石、珍珠、珠宝首饰原料、金银
② 骨刻玉雕：牛骨、马骨、骆驼骨、玳瑁壳、鹿角、珊瑚、珍珠母及其他动物质雕刻制品（包括塑模制品），玉石雕刻制品
（6）、家居装饰品：门窗装饰，墙挂装饰品，人造花
（7）、节日、派对装饰品：气球，装饰蜡烛，烛台，派对用品，派对布置及装饰，圣诞布置及装饰，复活节用品及装饰，其他节日用品及装饰
3、第三层业种规划层商铺的抽签或选择：
该层业种规划：动漫游戏软件产品。
六、商铺抽签、选择、结算、交款、签约的时间和地点
时间：由市场管理方另行规定。
地点：中国采购中心玩具城堡售楼中心
第三章、市场商铺使用权转让、转租管理规定
为了规范市场商铺使用权管理，建立并完善商铺使用权转让、转租流转机制，制止擅自转让、转租商铺使用权等违规行为，维护市场秩序，确保商铺产权人、使用权人的合法权益，促进市场繁荣，特制定本规定。
一，商铺分类
第一条：市场商铺分两种类型：
招投标的商铺，指通过投标的形式取得使用权的商铺。
定向招商的商铺。指由市场管理方定向招商引进取得使用权，并享有招商优惠政策的商铺。（指定向引进国内外名牌玩具企业的商铺）。
二，商铺使用权转让、转租
第二条：商铺使用权的转让，经市场管理方同意，商铺使用人在使用期内将商铺使用权一次性全部转让给他人并变更商铺使用权人。
第三条：商铺使用权的转租。经市场管理方同意，商铺使用权人在使用期内将商铺一次或分次转租给他人，按商铺有偿使用协议实施管理。
三，商铺使用权的转让、转租的手续和程序
第四条：商铺使用权的转让
1，招投标商铺使用权确需转让，使用人必须向市场管理方提出书面申请并提供相关证件依据，经市场管理方审批同意后，办理商铺使用权转让手续
3，定向招商商铺，商铺使用权在商铺有偿使用协议期限内不得转让。
第五条：商铺使用权的转租。
招投标商铺。使用权确需转租，使用人必须向市场管理方提出书面申请，并提供相关证件依据，（经市场管理方审批同意后办理转租手续）
定向招商商铺，商铺使用权不得在商铺有偿使用协议期限内转租
第六条：商铺使用者有下列行为之一的，市场管理方与使用人的≪商铺有偿使用协议书≫自行终止，市场管理方无偿收回商铺使用权
严重违反国家法律法规、协议约定和有关市场管理规定的；
商铺有偿使用协议书约定不得转让、转租使用权的商铺，使用人转让、转租的；
重新签定商铺有偿使用协议后，商铺使用权转租累计时间等于或大于协议使用期限五分之三的（五分之三是指该商铺重新签定新的使用协议后，一次或数次转让之间所有转租时间的累计）
第七条：商铺使用实行履约保证金制度
为确保商铺使用权的规范管理和有序流转，建立商铺使用履约保证金制度。商铺使用人在使用期内违反本规定，相应扣除履约保证金
第八条：商铺使用权转租情况登记备案
对转租使用权的商铺，分别按主动申请同意转租，受租人单方申请转租及擅自转租等不同情况进行归类、登记、建档。
四：其他
第九条：本规定自发文之日起执行。本规定的解释权归市场经营管理公司。
第四章、市场商铺使用权转让、转租流程
1，申请咨询
（1）、转租商铺使用权的使用人，带商铺摊位证、商铺有偿使用协议书，商铺使用费发票，本人身份证原件及复印件各一份到市场服务大厅咨询确认商铺使用权是否可转让，
（2）、转租商铺使用权的使用人到商铺转让登记处办理相关登记手续
2、信息发布
由产权人在市场商铺信息栏、市场数字城网站上张贴和发布转让信息
3、办理
（1）、使用人、受让人带商铺证、原商铺有偿使用协议书，商铺有偿使用费发票、双方转让协议原件、双方身份证原件与复印件（双方身份证复印在一起）
（2）、填写商铺使用权转让审批表
（3）、双方带协议、证、照正付本到当地工商部门驻市场登记厅办理注销手续
（4）、转让经办人将使用权转让审批表一份送市场楼层站长，办理交接手续，由楼层管理站长进行现场调查有关商铺情况
（5）、楼层市场站长、物业管理员会同玩具商会及工商人员一天内进行现场调查，签字后送服务大厅。
（6）、市场物业管理部凭审批表审核，经部门经理签字，报公司领导批准后办转让手续。
5、（1）、办理商铺转让过户手续，手续费5元，签新商铺有偿使用协议书
（2）、在领协议书两天后，凭身份证、协议书到楼层管理员处领取新商铺摊位证
（3）、到工商、税务办证
转租办理日期为星期一至星期五，转租双方租赁协议办临时商铺摊位证
单方办理商铺程序
产权人在昆山日报和中国国际采购中心网站上公布，自公布之日起20日内商铺使用权人未向产权人提出异议的，受租人本人保证所提供的资料属实，出具保证，交纳诚信保证金5000元，办转租手续。若对公示有异议的，由产权人会同相关部门组织重新复核后，按实际认定结果办理。
第五章、业主入住流程图
业主入住流程图
领取入住通知单、缴款通知书、入住手续书、商铺摊位证、商铺有偿使用协议书，商铺使用费发票及其他入住资料
领取《商铺验收单》，由市场物业管理员陪同进行商铺验收，并填写《商铺验收单》
验收合格，并在验收单上签字
验收不合格，则填写整改通知书，并限期整改
业主按照通知要求持个人身份证原件及复印件2份、户口本复印件及本人一寸照片5张、入住通知单、私章、购铺合同、购铺发票（代办人需持委托书、代办人身份证）
到财务部办理入住缴款手续并交纳产权登记所交税费后由财务人员在缴款清单上加盖《现金收讫》章或个人名章
持入住通知书到市场服务大厅填写《业主登记表》，签订《市场物业管理服务协议》、《消防安全协议》。有机动车的签订《停车责任协议书》，办理车辆出入证手续，由市场物业部负责人在入住通知书上加盖个人名章
持入住通知书和入住缴款清单领取商铺钥匙，并在《钥匙签收表》上签字
整理入住资料、装订、归档、填写入住情况表
附件：办理商铺产权登记和摊位证所需证件
一、身份证明： 1、业主身份证复印件1份 2、业主个人名章（文字与身份证一致） 3、法人购铺需营业执照及组织机构代码证书复印件1份（每证），法人代表与代理人身份证复印件1份（每证）
二、产权来源证件、证明： 1、购铺合同原件1份 2、购销双方确认书原件1份 3、购铺全款发票复印件1份
第六章、玩具商会章程
一、总则
中国国际采购中心玩具商会是昆山市工商联的下属的中国国际采购中心玩具城堡商业会员组织。
本商会遵照《中华全国工商业联合会章程》和商业行业的有关法规开展活动，接受昆山市工商联的领导，履行自主决策、自理会务、自我管理、自我教育、自筹经费的职责。
本会宗旨：高举邓小平理论的伟大旗帜，遵循中国共产党的基本路线，团结昆山市商业市场的同仁，代表和维护会员的合法权益，反映会员的意见和愿望，推崇重信用、讲规则、共发展的精神理念，为规范和发展中国国际采购中心，为中国玩具产业发展做出贡献。
本会的主要任务，
（一）、引导教育会员遵守国家法律、法规和政策，切实做到爱国、敬业、守法、诚信，规范行业行为，促进公平竞争。
（二）、组织会员学习党和国家的方针、政策，积极参政议政。
（三）、为会员提供经济、技术、信息、生产、管理、融资、法律、法规等咨询服务，团结全国玩具行业同仁，谋求共同繁荣。
（四）、组织会员参观、考察或举办玩具展销会、交易会等活动，加强联谊，广交朋友，增进会员间的友谊与合作。
（五）、对玩具行业现状进行调研分析，听取会员意见和建议，共谋玩具产业发展大计。
（六）、及时向有关部门反映会员困难、意见和要求，维护会员的合法权益，为会员提供有关证明，协调关系，调节纠纷，帮助会员排忧解难。
（七）、增进与海外同行的联系和友谊，促进相互的经验、技术交流与合作。
（八）、教育会员热心社会公益事业，组织会员参加本会和工商联开展的各项活动。
（九）、承办政府或昆山市工商联委托交办的事项。
二、会员
本会会员由企业会员和个人会员组成。
（一）、企业会员包括在市场内以玩具行业经营为主的企业单位，本会企业会员应是具有一定经济实力，商德商风好，诚信经商、讲信誉、重信义的玩具企业。
（二）、个人会员包括市场内的个体经营者。
本会实行入会资格审查制度，凡承认本会章程，愿意参加本会活动，自愿交纳会费的企业和个人，自愿提出书面申请，经会员推荐，商会对申请者进行资质审查，符合条件并经会长会议审批后，方可成为本会会员。
经常委会批准，可以聘请关心和支持玩具行业发展的知名人士为本会会员或授予名誉职务。
本会实行入会自愿，退会自由，并同时允许会员参加其他行业组织。
会员享有下列权利：
（一）、享有选举权、被选举权和表决权。
（二）、优先参加本会举办的活动。
（三）、优先享受本会提供的商贸信息、简报等服务。
（四）对本会工作有建议、批评和监督权；
（五）、有提请本会保护合法权益不受侵害的权利。
会员义务：
（一）、遵守本会章程，执行本会决议。
（二）、积极参加并协助本会办好本组织的商品交易、贸易洽谈和其他本会委托的事项。
（三）、按时交纳会费。
（四）、按时提供本会需要的各种资料。
本会会员违反本会章程，教育无效的或受到国家法律制裁的，经常委会讨论通过，取消其会员资格；一年无故不交纳会费的，视为自动退会。
组织
本会的组织原则是民主集中制。
本会的最高权利机构是会员大会或会员代表大会。
本会会员大会或委员大会每两年召开一次，必要时可提前或延期召开。
会员大会或会员代表大会行使下列职权：
（一）、选举和更换委员；
（二）、审议和批准执委会报告；
（三）、审议和批准本会的年度财务预算方案、决算方案。
（四）、制定和修改本会章程。
（五）、决定本会的工作方针、工作任务和重事项。
（六）、其他需要决定的事项和本会章程规定的职权。
会员大会或会员代表大会闭会期间，本会的执行机构是执行委员会。执委由会员大会或会员代表大会过半数选举和更换。执委每届任期两年，执行委员会每半年召开一次会议。
执行委员会行使下列职权：
（一）、负责召集会员大会或会员代表大会，并报告工作。
（二）、执行会员大会或会员代表大会的决议、决定。
（三）、制定本会的工作计划，并审查各项工作执行情况。
（四）、制定本会年度预算、决算方案。
（五）、其他需要执委决定的事项或本会章程规定的职权。
本会设常务委员会。常委由执行委员会成员超过60%票数选举产生、更换。执行委员会闭会期间，常务委员会行使执行委员会职权。常务委员会每三个月召开一次会议。
本会设会长一名，副会长若干名。会长、副会长人选必须报昆山市工商联批准，由常务委员会选举产生。秘书长由会长提名，会长会议通过后聘任，并报昆山市工商联备案。
会长主持会务，副会长协助会长工作。秘书长在会长、副会长的领导下主持日常工作。
经费
第十九条 经费来源：
（一）、会费；
（二）、资助和捐赠；
（三）、有偿服务收入；
（四）、其他合法收入。
第二十条 经费的使用
（一）、为实现本会宗旨而召开的各种会议和举办的各项活动支出；
（二）、会长办公会议决定召开的商贸洽谈、信息交流及新闻发布会等费用；
（三）、办会及本会外事活动的费用；
（四）、其它正当支出。
第二十一条经费开支要建帐立册和审批制度，专人管理，专款专用，并接受常务理事会的审查监督。经费收支情况每年须报昆山市工商联（商会）备案。
五、本会解散事由和清算办法
第二十二条 本会有下列情形之一时，予以解散和清算：
（一）、因会员大会决定解散；
（二）、本会因违反法律、法规被依法责令撤消；
第二十三条 本会解散时，在解散前要依法成立清算组对本会的资产、债权债务进行清算，按合理比例清偿债务或返还给各会员。
附则
第二十四条 本章程如与法律、法规有抵触或按法律、法规要求未规定的其他事项，按法律，法规执行。
第二十五条 本章程解释权归本会理事会。
第二十六条 本章程经会员大会或会员代表大会通过并报昆山市工商联（商会）批准后实施。
第七章、市场管理公约
第一条 目的 为了树立良好的市场风气，建立和维护公平、公正、依法、有序的市场经营环境，保护经营者和消费者的正当权利。依照国家有关法律、法规和有关规定，制定《中国国际采购中心玩具城堡市场管理公约》。
第二条 市场自律基准 本公约是市场规范服务的规则，又是市场广大经营者的自律性公约。是市场文明服务、文明竞争、自我约束的基准。
第三条 职业道德基本点 文明服务、文明竞争道德规范的基本点，即：诚实、守信、公平、文明服务、依法经营。正确处理好竞争与协作、自主与监督、经济效益与社会效益的关系。市场管理方有责任和义务对员工和经营者进行社会责任、职业道德、法律法规、市场管理公约的教育。文明经商，诚实经营，公开承诺“四不”：不制假、不售假、不存假、不欺诈；“五无”：无假冒商标、无虚假广告、无不正当竞争、无侵权行为、无欺行霸市。
第四条 依据 本公约依照国家、政府的相关法律、法规规定制定的。
第五条 尊重知识产权 全体经营者应共同维护市场的商业信誉和产品声誉，应做到： （1）、 不擅自使用其他玩具生产者、经营者特有的，为众所周知的商品名称、商标、企业标记、名优标记、或易混淆、相近似的名称、标记。不损害他人企业形象。 （2）、 不假冒和仿造其他生产者、经营者所设计、销售的玩具产品。不损害他人产品形象。 （3）、 玩具生产企业应当积极申办商标注册，申请产品专利权，维护企业知识产权。
第六条 诚实、诚信服务 经营者要诚实、诚信经营，应做到： （1） 真实明确、字迹清晰、标识醒目地，标明标全有中文（或英文）标明的玩具产地、厂名或经销商、进口代理商名、型号、生产标准、等级、主辅材料、计价单位等玩具产品信息，不得以假充真、以次充好、掺杂掺假、虚假标价等形式欺诈、损害消费者合法权益。 （2）、出售玩具商品必须开具发票（或收据）、出具产品合格证、产品保修凭证及依标准制定的产品使用说明书，杜绝“三无”商品。 （3）、 经营者发现本经营场所内的玩具商品存在严重缺陷的，经市场抽验为不合格的应制止出售。 （4）、经营者应诚实经营，杜绝无依据或者畸高售价误导、诱骗、欺诈消费者 。
（5）、共同维护玩具市场正当的竞争秩序，不强行向消费者推荐商品，不借介绍商品之机，做有损于其他企业同类商品的不恰当宣传。不以有奖销售、回扣等促销手法推销质次价高的玩具商品。
第七条 规范管理、规范服务 规范服务行为，正确引导消费，保护经营者与消费者的合法权益。应做到： （1）、 尊重消费者享有自主选择商品和服务的权利，接受消费者的监督，诚信于民。 （2）、 经营者应做到规范管理，规范服务。建立入场、台帐等管理制度。 （3）、 买卖玩具先提倡现货销售。以定货形式销售的，提倡签订格式买卖合同。非格式合同以定单形式签约的，必须具有双方责任、权利及义务的条款以双方签字盖章后视为有效合同。
（4）、 经营者对从业人员应有切实的管理制约措施，应做到：文明经商、规范用语。保证在任何场合都应避免损害他人企业的行为，不得对消费者进行侮辱、诽谤、漫骂、殴打等侵犯消费者人身自由的行为。
第八条 监督与评议
本公约由市场管理方会同市场玩具商会负责监督、评议。对于有违规违约行为的，应本着自觉遵守本公约的态度协商解决矛盾。对于严重欺诈行为者，提请有关部门按照有关法规的法律责任条款作出处理，并在市场内公示栏和电子显示屏上向社会舆论曝光。
附则 凡属市场内从事玩具经营的企业和个人，都应自觉遵守和维护本公约，并自觉接受社会各界对市场经营者遵守本公约情况的公正监督。 本公约由市场管理方会同市场玩具商会共同制定。由市场管理方负责解释。
本规则自发布之日起执行。
第八章、市场商铺管理办法
为搞好市场商铺管理工作，维护良好的市场经营秩序，特制定本规定
一、市场内全体商铺从业人员，必须遵守中华人民共和国法律法规，遵守市场的有关规定，遵守社会公德，服从管理。
二、商铺经营者必须按时缴纳租金（购铺业主除外）、水电费及其他费用。
三、商铺必须持证经营，并按规定挂牌经营。营业执照、税务登记证、摊位证等证照必须摆放在显眼位置，并保持整洁。
四、商铺经营者在市场内，有下列情形的，要限令搬回，恢复原貌，逾期不改者，处以罚款100-500元，并没收其物品。
1、超出商铺面积，扩大营业场地；
2、占用或封堵楼梯、走道或安全疏散出口堆放物品的；
3、封闭或损坏安全疏散指示、事故照明设施或消防标志的；
4、使用电炉、电热锅、电热杯等的；
5、乱拉、乱接电器线路的；
6、擅自挪用灭火工具、器材或消防备用水源的。
五、商铺必须按规定挂招牌。凡在公共场所乱贴广告、标语，乱竖指示牌、广告牌等，除责令限期拆除外，并罚款50-200元。
六、商铺经营者不得随意动用及更换水电设施、消防器具及其他公共设备，违者视其情况轻重，处以2000元以下罚款。
七、商铺装修、维修或商铺内水电系统发生意外故障，不得擅自修理，必须及时报请市场物业管理部审批，由市场工程部派工作人员负责进行装修或维修，以免因此发生市场意外火灾或其他意外事故。违者除责令立即停止外，并视其情况轻重，处以1000元以下罚款。
八、各商铺要保持商铺前范围内的卫生清洁，严格执行商铺门前“三包”(包门前秩序,包门前卫生,包消防安全)规定,不准在商铺前放扫把、垃圾筒、凳子等杂物;不准将垃圾乱放，货物包装材料废弃后要即时清理，不准放置在任何场所，需放在指定的垃圾桶内。违者要限令清理，并罚款50-200元。
九、商铺从业人员必须衣着得体，不得赤膊露怀、衣衫不整的出入市场，有碍观瞻。
十、市场从业人员应文明经商，诚实经营，应做到四不"：不制假、不售假、不存假、不欺诈；"五无"：无假冒商标、无虚假广告、无不正当竞争、无侵权行为、无欺行霸市。违者将视其情况轻重，处以2000元以下罚款；情节特别严重者，市场管理方将采取吊销其商铺摊位证、解除与其签订的有关租售合同、清理其出市场及将处罚结果在市场公示栏和电子显示屏公布等严厉措施。
十一、商铺从业人员在市场范围内不得大声喧哗、吵架斗殴、吸毒贩毒、聚众赌博、从事色情等违法活动，一经发现，即送公安机关处理。
十二、各商铺应妥善保管好商铺内的物品，夜间商铺内不准存放大量现金。
十三、商铺经营者应树立牢固的市场防火意识并懂得安全操作灭火器，以及掌握有效的火灾逃生方法。市场内一旦遇到火情，能够配合市场消防人员及时灭火或及时逃生，以保障自己及他人的人身安全和社会公共利益。
十四、商铺内不准存放易燃易爆及有毒物品，违者将处以2000元以下罚款，并没收其物品。
十五、本规定自公布之日起执行。
第九章、市场先行赔偿制度
为了遵循“自愿、平等、公平、诚实、信用”原则,认真履行经营者义务,恪守商业道德,维护市场声誉,切实保护广大消费者的合法权益,特制定此制度。
1、先行赔偿依据
（1）、依据《中华人民共和国合同法》的规定，当事双方在签定合同与定单后应按承诺条款履约；
（2）、依据《中华人民共和国产品质量法》的规定，产品质量标准，生产者、销售者的产品质量责任；
（3）、依据《江苏省消费者权益保护条例》的规定，消费者的权利与经营者的义务，解决争议的方式，解决消费争议（答复）的时效，法律责任等。
2、先行赔偿基金来源与补充
先行赔偿基金源自入驻市场业主的质量预赔保证金，使用后应从入驻业主的当月代收款中补充，如额度不足则书面通知入驻业主以现金或划转帐方式补足。
3、先行赔偿时效：
经营者自接到消费者的投诉事件（或政府行政管理部门与消协转达），在二十日内未给予解决与答复。
4、先行赔偿对象： 在本门店购买商品的消费者，其合法权益受到损害时，未按规定与时效得到及时解决与答复。
5、先行赔偿范围：
（1）、对消费者投诉的商品质量问题经技术鉴定或有关权威部门认定必须赔偿的；
（2）、消费者协会，专司处理消费者争议的政府职能部门等规定要求解决的 ；
（3）、有关法律、法规规定要求的解决的 ；
（4）、依据当事双方买卖约定条款 (书面),法律法规的有关规定而要求赔偿的 ；
（5）、投诉事件责任明确，完全符合行业“三包规则”及市场管理相关规定并经业主确认必须赔偿的 。
6、消费争议解决途径
一 、与经营者协商和解； 二、请求市场管理方调解；
三、请求消费者协会调解； 四 、向有关行政部门投诉；
五、 根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁； 六 、向人民法院提起诉讼。
7、消费争议解决依据
一 各地消费者权益保护条例； 二 中华人民共和国合同法； 三 中华人民共和国产品质量法； 四 玩具行业“三包规则”、“服务公约”； 五 其他法律法规。
8、消费者投诉解决程序
一、 调查事实，确认损失，明确责任； 二 、根据约定承若，依据有关规定，商定解决办法； 三 、签订调解协议书； 四 、依据调解协议书所规定的时效与方式、履行修、换、退或赔以及当事人的违约责任。
9、消费者投诉与咨询处理操作流程
第二篇市场物业管理方案
本方案是根据ISO9000质量管理体系和本项目运营的实际情况制定，主要提供的物业管理，包括市场物业管理、保安消防、绿化保洁等三个方面。
1、管理机构设置及人员配置
1．1、管理架构
我公司拟设中国国际采购中心玩具城堡市场经营管理有限公司，全面负责在玩具城堡的日常管理运作，统管整个玩具城堡的内外事务。该公司下设：综合管理部（内设品质部）、财务部（内设收费大厅）、市场管理部（内设市场服务大厅）、工程管理部、安保消防部、绿化保洁部。
管理架构图如下所示．
1．2、人员配置
该公司将按照ISO9001质量标准，科学、合理的设置机构和安排人员，力求实现物业管理各项目标，本着“精干、合理、高效，以岗定人”的原则确定人员编制，员工编制50人。
该公司将设总经理1名，副总经理1名，负责该公司的内外事务。
综合管理部（含品质部）将设经理1名（由副总经理兼任），行政文员1名，负责处理该公司内外日常行政事务。
财务部将设会计1名，出纳1名，负责该公司的财务工作和每月物业规费征收。收费大厅员工由财务部会计和出纳兼任。
市场物业管理部将设经理1名，市场物业管理员9名，负责市场三个楼层的市场经营管理、物业管理以及配合财务部对市场物业规费的征收工作。
安保消防部将设经理1名，保安12名（含队长2名），共设2个安保队，其中每个队将设队长1人，队员5人，实行“两班两运转”24小时安保服务；同时将设兼职消防队，由全体安保员兼任
保洁绿化部将设经理1名（由市场物业管理部经理兼任），保洁员14人。其中：3层展馆每层设1个保洁班（其中班长1名，保洁员3人）人，共计12人；馆外卫生绿化由2名保洁员负责；公司办公场所由1名保洁员负责。
工程管理部将设经理1名，建筑设备维护员6人，共计7人，进行设备日常维护。其中弱电技工2名，负责该馆的综合布线（网络、电话）、建筑自动化；水电工（即强电技工）2名；锅炉工（空调制冷工兼任）2名。
服务时间及人员安排
部门
人员
时间
周一
周二
周三
周四
周五
周六
周日
备注
总经理室
总经理
08:00-17:00
1
0
1
1
1
1
1
副总经理
08:00-17:00
1
1
0
1
1
1
1
综合部
经理（副总经理兼）
08:00-17:00
1
1
0
1
1
1
1
行政文员
08:00-17:00
1
0
1
1
1
1
1
财务部
会计
08:00-17:00
1
1
1
1
1
1
0
出纳
08:00-17:00
1
1
1
1
1
0
1
市场物业管理部
经理
08:00-17:00
1
1
0
1
1
1
1
市场物业管理员
08:00-17:00
9
9
9
9
9
9
9
市场周六、日照常上班，平时调休
安保消防部
经理
08:00-17:00
1
1
0
1
1
1
1
安保队长、安保员
07:00-19:00
6
6
6
6
6
6
6
实行“两班两运转”制
19:00-07:00
6
6
6
6
6
6
6
同上
保洁绿化部
保洁队长、
保洁员
08:30-16:30（日常市场和馆外卫生维护）
16:30-18：30
（卫生打扫）
14
14
14
14
14
14
14
市场周六、日照常上班，平时调休
工程管理部
经理
08:00-17:00
1
1
1
0
1
1
1
弱电技工
07:00-19:00
1
1
1
1
1
1
1
实行“两班两运转”制
19:00-07:00
1
1
1
1
1
1
1
同上
水电工
07:00-19:00
1
1
1
1
1
1
1
同上
19:00-07:00
1
1
1
1
1
1
1
同上
锅炉工（兼空调制冷工）
08:00-19:00
1
1
1
1
1
1
1
同上
08:00-19:00
1
1
1
1
1
1
1
同上
1．3、岗位安排
部门
岗位名称
编号
人数
工作区域
总经理室
总经理
001
1
总经理办公室
副总经理（兼行政部经理）
002
1
副总经理办公室
综合部（内设品质部）
行政文员
003
1
行政部办公室
财务部（内设收费大厅）
会计
004
1
收费大厅
出纳
005
1
收费大厅
市场物业管理部
经理
006
1
市场服务大厅
市场物业管理员
007-015
9
市场服务大厅
安保消防部
安保部经理
016
1
安保部办公室（消防监控中心）
安保一队
巡逻岗
017-022
6
市场内外巡查
安保二队
巡逻岗
023-028
6
市场内外巡查
保洁绿化部
办公场所保洁岗
029
1
办公场所的保洁、绿化
馆内保洁岗
030-033
4
市场一楼的保洁
034-0037
4
市场二楼的保洁
038-041
4
市场三楼的保洁
馆外保洁岗
042-043
2
市场外保洁、绿化
工程管理部
经理
044
1
物业管理部办公室
弱电技工
045-046
2
物业管理部办公室
水电工（即强电技工）
047
1
地下变电办公室
048
1
锅炉工（兼空调制冷工）
049
1
地下锅炉房和冷冻机房值班室
050
1
地下锅炉房和冷冻机房值班室
1．5工作人员的素质要求
部门
岗位
人数
职责
具备条件
总经理室
总经理、副总经理
各1人
日常管理工作，与业主协调沟通
大专以上文化，有丰富的市场物业项目经理管理经验，协调、沟通能力强。
综合部
行政文员
1人
日常来客来访的接待工作，文件的处理和考勤工作
大专以上文化，懂礼仪接待，有物业管理经验和协调、公关能力。
安保部
安保员
12人
安全保卫、消防
22周岁以上，高中以上学历，退役军人，身高173~178CM，双眼裸视力以上，身体健康，反应敏捷。有安保经验。
工程部
弱电技工
2人
弱电系统的管理和维护
大专以上文化，电子电气专业，懂弱电系统
水电工
2人
处理日常报修及设施设备的保养与检查
四级以上技术等级，熟悉各种水电设施设备的维修与养护。
锅炉工（兼空调制冷工）
2人
锅炉设备和空调制冷系统的保养与检查
有锅炉和空调制冷专业技术等级证书，熟悉锅炉设备和空调制冷系统的维修与养护。
绿化保洁部
保洁员
14人
打扫卫生
能吃苦耐劳，工作兢兢业业。
绿化工
保洁员兼
清理杂草、花草树木的施肥、修剪、养护
园艺专业，懂花木、草坪的修剪、养护。
2、部门职能
2．1、综合管理部
1、综合管理部为公司的综合协调管理部门，负责公司日常行政事务工作；
2、协助领导贯彻公司经营工作计划，督促检查各部门落实公司的各项决定、决议和领导的指示要求；
3、负责公司文秘工作，编写制定公司各项规章管理制度并监督执行；
4、负责公司人力资源管理，劳动工资计划，人事培训考核调配，员工的晋升奖惩，吸收录用，聘任解聘，福利待遇等日常人事管理工作；
6、编制公司办公费用计划，控制费用开支；
6、负责与市场业务相关各政府部门、企业和个人进行沟通和交流事宜；
7、负责公司物品管理，办公用品采购保障及车辆调度管理等后勤服务工作；
8、负责ISO9000物业管理质量认证体系的审核和质量管理体系运行工作。
、财务部
1、 根据国家有关财务制度，结合公司的具体情况，制订适合物业管理需要的会计核算制度和财务管理制度； 2、 根据物业管理合同、物业的功能，编制财务预算，确定合理可行的收费标准和分摊比例； 3、 组织日常的会计核算，遵守各项收入制度、费用开支范围和开支标准，对不合法、不真实、不准确、不完整的原始凭证及违反财务制度的收支予以抵制，认真做帐、记帐算帐、查帐、报帐。日清日结，做到帐实相符、帐帐相符，帐表相符； 4、 准确计算并及时催收各商户应交的管理费、水电费等各项费用，按期上缴各种税收； 5、 定期检查财务预算的执行情况，加强与其他部门的协调，发现问题及时调整，确保管理费收支基本平衡； 6、 妥善保管会计凭证、会计帐簿、会计报表其他档案资料； 7、 参与重大经济合同业务以及合同签约和管理业务开拓的可行性研究，为总经理决策提供参考意见。
2．3、市场物业管理部
1、负责及时调解和处理市场内发生的经济纠纷和欺行霸市的行为，维护市场经营秩序，保护广大市场业主和消费者的合法权益；
2、按照《消费者权益保障法》和市场管理有关规定，对市场内假冒伪劣商品进行严肃处理；
3、负责对市场商铺及公共设施进行日常物业管理，对市场内乱搭乱建公共设施和堵塞消防通道进行及时处理；
4、负责对市场需维修物业设施的检查和申报工作，确保物业设施的正常使用。
5、负责协助财务部对市场物业规费的征收工作；
6、负责市场开发经营和广告、合同管理；
7、配合安保消防部门对市场进行定期和不定期的消防安全检查；
8、负责对市场卫生进行检查、督导工作；
9、对于有关部门对市场检查做好迎检准备工作。
2．4、安保消防部
1、负责做好“防火、防盗、防爆、防破坏”的四防工作，维护市场范围内治安秩序； 2、严格治安管理，做好来访及加班登记、全天24小时市场巡查、市场进出货物安保和维护好市场经营秩序等治安防范工作； 3、严格消防管理，落实消防责任制，及时消除火险隐患； 4、积极配合公安机关打击市场内外发生的违法犯罪活动；
5、负责对市场各业主治安、消防工作的宣传、指导和监督；
6、抓好安保队伍的业务培训。
2．5、保洁绿化部
1、做好市场公共设施及物品的卫生保洁和环境绿化工作；
2、负责布置市场保洁区域和绿化区域的各项保洁和绿化任务，并对市场日常卫生和环境绿化进行定期检查和定量考核；
3、负责对清洁工具和设备的妥善保管，确保工具和设备的完好和正常使用；
4、注意对市场公共场所的纸屑、烟头等易燃物品的清扫、回收工作，及时消除市场安全隐患，并对业主和消费者违反市场消防管理规定的行为进行及时制止和批评教育；
5、抓好对保洁员队伍的业务技能培训工作。
2．6、工程管理部
1、做好市场各种设备设施的运行管理工作；
2、制定市场各种设备设施的日常运作进行安全使用督导，对存在的安全隐患提出整改意见；
3、负责对市场各种设备设施的日常运作管理进行监督考核；
4、负责公司的技术安全管理；
5、在不影响市场各种设备设施正常运转的情况下，提倡物业设施设备维护费用的节约；
6、完成公司下达的设备设施和消防管理的责任指标。
3、岗位职责
3．1、总经理岗位职责
1、在江苏天天国际展览中心有限公司的领导下，主持中国国际采购中心玩具城堡市场经营管理有限公司的日常管理工作。根据市场经营公司各时期的实际状况，提出改进和提高物业管理工作水平的意见措施；
2、负责拟订公司年度工作计划和工作总结，按时向天天国际展览公司提交工作计划和汇报工作，并在其指导和要求下，在规定期限内落实执行；
3、负责召集员工每月例会，监督、检查、评定工作落实情况，布置工作任务，协调员工关系，就市场物业管理执行中的问题提出解决方案。若发生重大事件或超出岗位职责权限的应立即向天天国际展览公司汇报；
4、负责公司各类费用收支的审批，监管财务各类款项的收支，督促帐目日结日清，控制成本、编制预算；
5、进行巡视，对设备运行保养、安保、消防等方面的服务情况进行了解，每天检查各个重点环节，发现问题及时解决；
6、发生紧急事件时，立即组织相关责任人员进行处理，按应急方案制定的措施执行。对发生的紧急事件应在事后组织相关责任人员总结、学习，分析原因并写出报告向天天国际展览公司汇报；
7、每月组织一次对机电设备、建筑物、公共设施和环境等方面的综合性检查，及时解决发现的问题，或书面通知有关员工，要求整改；
8、负责参与、组织每季的物业管理质量大检查及配合作好质量管理体系评审的有关工作；
9、负责外部的沟通和联系，及时处理投诉，并向当事人通报处理意见和结果；
10、 履行市场消防安全、消防第一责任人的所有职责。
3．2、副总经理岗位兼行政管理部经理岗位职责
1、 协助总经理抓好各项工作，协助总经理组织并协调市场物业管理体系的建立、实施、保持和改进； 2、参与公司经营决策，负责决策和经营市场；
3、负责公司行政管理部、品质部的日常工作，确保本部门工作的正常运行； 4、负责公司人力资源开发、使用工作。组织实施员工教育培训，对员工的培训进行详细检查和考核，为公司适时配备合格管理人员； 5、组织公司内部ISO9000物业管理质量认证体系的审核并向总经理报告质量管理体系运行情况，并代表公司就与质量管理体系的有关的事宜负责对外联络； 6、进行巡视，对市场消防和保洁绿化等方面的服务情况进行了解，每天检查各个重点环节，发现问题及时解决；
7、负责市场物业管理服务工作的组织的协调； 8、负责公司对外联络工作，组织领导公司公关工作。
3．3、综合管理部员工岗位职责
行政文员岗位职责
协助副总经理工作，完成分管任务，对其负责；
定期向副总经理汇报工作，听取其意见和要求，并能在规定的时间内完成；
3、负责客户服务，日常来客来访的接待工作，电话的接听，文件的打印，公司内部文件和外来文件的收发并做好记录；
4、做好会议记录，整理工作日志和当天的文件资料并按要求分类归档，以便日后查阅；
5、负责员工考勤，每月月底统计员工出勤情况并报公司作为员工工资发放和考核的依据。
3．4、财务部员工岗位职责
1、会计岗位职责 （1）、 进行本部门的日常管理，协助经理做好会计核算工作； （2）、 负责会计制证和帐务处理，编制会计报表； （3）、 审核收费通知单，保证收费标准无误，并做好催缴工作，检查、监督各项物业规费收入的及时收缴，保证公司资金的正常周转； （4）、 审核各项费用支出，执行财务预算； （5）、 检查银行、库存现金、资金帐目，发现问题监督改正调帐，并负责来往帐的清理； （6）、 登记帐本，妥善保管会计凭证、帐本、会计报表和其他档案资料； （7）、 编制财务预算，审核控制各项费用支出，合理安排各项费用。
2、出纳岗位职责
(1)、遵守公司财务管理制度； (2)、管理好公司的现金收付、保管现金等； (3)、及时追收各种应收款项，保护公司利益不受损失； (4) 、现金支出必须按相关程序报批，严格执行现金管理制度，不得坐支现金，不得白条抵库。 (5)、 建立和健全《现金日记帐》簿，出纳应根据审批无误的收支凭单逐笔顺序登记现金流水收支帐目，对每天发生的银行和现金收支业务及时核对，作到日清月结，保证帐实相符。 (6)、保管好所有资料，对变动资料数据应及时修改并存档；及时统计各种费用收付资料，供会计参考； (7)、严格执行公司相关规定加强报销管理，当月帐当月了； (8)、库存现金超过定额时必须存入银行； (9)、及时输入打印收费通知单，保证费用的按时收缴； (10)、不得向第三方泄露所获悉的公司薪酬结构、费用构成等财务机密；不得将公司财务资料私自带出公司，违反者公司将做为严重违反劳动纪律者处理。
3．5、市场物业管理部员工岗位职责
1、经理岗位职责
（1）、认真贯彻执行公司的市场经营管理方针、政策、指示、规定等，坚持为市场广大业主和消费者服务、为市场经济繁荣服务的经营目标，努力搞好市场经营管理工作；
（2）、定期向公司报告市场经营管理工作情况，提交市场有关经营管理的计划建议。认真完成公司交付的各项任务；
（3）、制定市场管理目标和经营方向，规定全体部门工作人员的职责和任务指标，并监督贯彻执行，保证市场经营管理工作的正常进行；
（4）、主持每周一次的部门例会，听取工作汇报，布置工作任务，解决实际问题，改进管理方法，促进工作发展；
（5）、经常巡视市场各楼层经营场所，检查卫生、消防和物业等服务质量，及时发现问题，积极解决问题；
（6）、督促市场物业管理人员的日常工作，检查各项工作的落实完成情况，并正确评价、培训市场物业管理人员，做好人员的考核工作；
（7）、与社会有关部门保持良好的公共关系，与市场内广大业主保持亲密友好的鱼水关系，树立良好的市场形象；
（8）、自觉接受市场广大经营者和消费者的民主监督，采纳合理化建议；
（9）、积极组织、安排和落实市场物业规费定期征收工作，顺利地完成公司交付的物业规费征收任务，确保市场物业管理工作顺利运转和市场开发盈利业绩；
（10）、认真完成公司交办的其他任务。
2、市场物业管理员岗位职责
（1）、认真贯彻执行公司的市场经营管理方针、政策、指示、规定等，做好市场物业管理服务工作；
（2）、经常巡视市场所管辖区域经营场所，检查自己辖区卫生、消防等工作，及时发现市场卫生脏、乱、差，占道经营和消防隐患等问题，及时妥善解决；
（3）、及时解决所管辖区经济纠纷，打击市场强买强卖、欺行霸市和兜售假冒伪劣商品等不法行为，维护市场经营秩序；
（4）、协助安保消防部处理市场吵架斗殴和偷盗抢劫行为，树立良好的市场治安环境；
（5）、经常检查所管辖区市场物业设施情况，发现市场物业设施损坏，及时报请领导，再配合公司工程部维修人员及时维修，为辖区经营者提供优质的物业服务；
（6）、负责所管辖区广大经营者的调查和联络，密切和融洽相互关系；
（7）、积极为市场消费者提供市场信息咨询服务，注意接待礼仪，礼貌待客，文明用语，树立良好的市场形象；
（8）、积极落实完成市场所管辖区的物业规费定期征收工作，顺利地完成公司交付的物业规费征收任务；
（9）、树立“市场是我家，我是市场一份子”的爱场如家主人翁意识，积极向公司提出有关市场经营管理的合理化建议。
3．6工程部员工岗位职责
1、经理岗位职责
（1）、对公司总经理直接负责，确保所管辖系统设备的安全运行是主管的首要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任； （2）、设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；做到“三不漏”（不漏油、不漏气、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）； （3）、负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使本系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗； （4）、负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送管理处经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率； （5）、针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训； （6）、负责装修管理中有关规定的审查和验收，确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求。
2、水电工岗位职责
（1）、熟悉给排水系统（各种水泵、管道、阀门、控制设施）和各种机械设备、供气供水设备的情况，掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确使用； （2）、制订所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格； （3）、积极负责本职工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从经理的指挥； （4）、严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作； （5）、交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗； （6）、每月、季、年进行一次分管设备的维修保养工作； （7）、做好应急（漏气、漏水、污水外溢等）抢修工作，接到应急报告迅速奔赴现场，及时进行抢修，重大泄漏应在领导的指导下进行。
3、弱电技工岗位职责： （1）、 负责市场弱电设备设施保修工作的监督管理工作； （2）、 负责在经理的统一安排下对弱电、消防系统和设备定期试运行工作，并做好运行记录； （3）、 负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造方案，并在经理的安排下负责具体实施项目整改；
（4）、负责按公司及项目有关规定，及时为公司员工和市场业主提供服务，确保维修质量并采取有效措施改进服务； （5）、负责每周一次对市场内所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作； （5）、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作； （6）、负责市场突发性事件如停电、网络系统故障、火警等情况的处理。 4、锅炉工（兼空调制冷工）岗位职责：
（1）、熟悉本市场锅炉设备和空调制冷系统的操作规程，每天准时开启和关闭，对市场内各空调区域的温度、相对湿度进行监测，根据外界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符合规定的数值范围，并按运行记录表做好记录（开机前、停机前及每小时记录一次运行情况）； （2）、设备开、停应须及时转换运行状态牌，尤其是接到维修人员停机维修通知后，立即挂检修牌； （3）、值班人员必须掌握设备运行的技术状态，发现问题立即报告经理。发生紧急故障，经理不在时，值班人员负责组织力量及时处理； （4）、做好空调设备维修保养记录及设备故障记录； （5）、做好空调和空调机房及控制柜的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾； （6）、积极参加业务学习和技术培训，提高业务技术水平； （7）、值班人员必须严守岗位职责，服从指挥，严守操作规程。对经理安排的工作负责，不得擅离职守，如离开值班室去巡查或抄表必须知照同值人员。
3．7、安保消防部员工岗位职责
1、经理岗位职责： （1）、 负责主持本部门的日常工作，组织和带领全体安保员完成上级领导交给的各种任务；
（2）、经常检查本部门执行纪律遵守制度，完成任务的情况。制止和纠正违法乱纪行为，加强管理教育工作；
（3）、结合本部门具体情况，制定和贯彻准军事训练，业务学习方案，严格要求，严格训练，不断提高业务素质，增强队员的执勤技能； （4）、做好队员的思想政治工作，了解队员的思想情况，关心他们的生活； （5）、履行市场消防安全、消防第二责任人的所有职责。
2、 安保队长岗位职责： （1）、以身作则，带领全队人员、坚决完成市场安保和消防任务； （2）、严格要求，大胆管理，经常检查各项规章制度在本队的执行情况，搞好内务卫生，警容风纪； （3）、根据安保部的安排组织好各种学习、讨论、会议和训练，按时向安保部汇报本班队员执勤和考核的情况，不断提高全班队员的思想觉悟和业务素质； （4）、每月检查一次全队的服装用品保管和内务卫生情况。 （5）、在休班期间，23：00点队长要对本队进行一次检查登记未归队的队员姓名并做好有关情况记录。
3、安保员岗位职责：
（1）、要求： ①、 热爱本职工作、忠于职守，认真履行职责，在紧急关头，英勇顽强不怕牺牲，努力完成本职工作； ②、 执勤时要坚守岗位，保持高度警惕，不饮酒、不吸烟、不睡觉、不打闹、不聊天或做其他与业务无关的事情； ③、 对待业主和消费者要态度和蔼,讲究礼貌,文明执勤； ④、 遵守国家法律和各项规章制度，爱护安保设备和其他公共财物； ⑤、 尊重上级，听从指挥，执行命令，团结同志； ⑥、 努力学习政治业务，法律和科学文化知识，不断提高思想觉悟和工作能力。 （2）、执勤职责 ①、遇有在市场内违章不听劝阻，而又无理取闹者，要及时报告队长，防止有人乘机捣乱市场，维护好市场的治安秩序，确保安全； ②、 要爱护公物，队员不得利用值班电话进行长时间闲谈； ③、 值班时扣留和待处理的物品要及时登记，并交回安保部，不得私拿或自行处理。向下一班值班安保队交待的事情要在值班记录本上作好记录，以待查阅； ④、 发现上级领导来检查工作时要有礼貌，热情接待并及时通知队长； ⑤、 在值夜班期间，对外出安保员所带物品要进行检查，对于安保部用品要作好登记，发现问题及时纠正，对不接受检查和纠正的要立即报告队长； ⑥、队员在执勤中要熟悉市场情况，以便及时妥善处理事故或突发事件。
3．8、保洁绿化部员工岗位职责
1、保洁员岗位职责
（1）、遵守所有保洁规则，维护管辖区域公共设施及物品卫生，同时完成保洁工作；
（2）、严格执行清洁员工制定的保洁操作细则要求，按规定标准执行操作程序，保质保量的完成所负责的保洁区域和物业管理项目部布置各项保洁任务，并由专门人员进行定期检查和定量考核；
（3）、保洁员工在进行保洁服务时，应小心谨慎，确保辖区公共设施及建筑物等的完好，若损坏物品而无恰当的理由须照价进行赔偿；
（4）、保洁员工在辖区进行保结服务时，发现任何破坏环境卫生行为或故意损坏行为时应及时阻止，对不听劝告者，应及时向保洁部反映；
（5）、保洁员工对市场经营者、消费者和参观人员的询问，应谦和礼貌，使用文明用语；
（6）、保洁员工必须爱护清洁工具和设备，确保工具和设备的完好，不得随意把工具和设备借给他人使用。
4、各部门工作手册
4．1、安保消防部工作手册
第一章 总则 第一条 根据公安部门颁发的“保安管理工作规定”，结合我公司的实际情况，为加强安保队伍的建设和管理，特制定本工作手册。 第二条 安保工作是公司整体运转不可缺少的职能部门。为了使市场有一个舒适的经营环境，安保工作任何时候只能加强而不能削弱。 第三条 安保员的条件是：
1、政治思想好，作风正派，身体健康，
2、工作认真负责，敢于坚持原则；
3、具有高中以上文化程度，28岁以下的男青年。 第四条 根据我玩具城堡的实际情况，安保部同时接受当地公安机关和公司的双重领导，主要以公司领导为主。 第五条 安保的任务： 一、 负责本市场安保任务，防火、防盗、防治安事故，确保市场的安全。 二、 维护本市场内正常的经营秩序，负责完成上级领导交给的各项安全保卫任务。 三、 检查维护各类消防设施，保证灭火器完好无缺，并熟练掌握使用方法。 四、 其他需要安保负责又不影响安保本职工作的临时任务。
第二章 日常管理制度和规定 第一条 交 接 班 制 度 一、接班人员提前30分钟做好接班的准备工作，准时接班。 二、接班人员要在值班室当面清点应交接的物品（如交接班本、值班登记本、手电筒、对讲机等），检查市场及值班室内外卫生和值班用品的性能。发现问题做好记录，并立即向队长汇报，否则接班后发现的问题，后果由当接班人员要负责。 三、交班人员要负责检查接班人员，警容风纪，发现问题应及时纠正，对不听从劝告者要向安保部汇报，交班接班人员不得互相包庇，如有发现，两者都要严肃处理。 四、凡因交接班分不清而发生问题，要根据具体情况追查双方责任。 五、 凡是交接时间已到，接班人员尚未到位接班的。交班人员做好记录，（包括时间和接班人员），同时交班人员要立即向队长汇报，队长不在时，要向安保部经理汇报，直到经理安排人员值班，才能离开岗位。 第二条 会议学习训练制度 一、会议制度 1、 安保部部门例会由经理、队长、队员组成，每月30日由经理组织召开。 2、 部门例会的内容是总结当月工作，传达文件，指示及上级会议精神等同时研究下个月的工作计划，以及讨论研究奖惩罚决定等。 3、安保全体会议由经理组织总结保安部全体队员的工作情况，表扬好人好事，和纠正各种错误，传达 和学习有关文件和精神，布置工作，每个季度召开一次大会。 4、队务会每周开一次，由经理和队长组织，总结一周工作情况，评出本周积极分子一名并做记录。 二、 学习制度 每月最后一周星期五为安保部学习时间，由经理主持。 三、 训练制度 1、 每月1-3号三天为全队和队长培训日，确定当月的训练内容和其他事项。 2、 每月27、28、29号三天为各队训练时间，由各队长负责组织，并做好训练记录，训练内容由安保部通知。 第三条 警容风纪的规定 一、执勤、训练等集体活动，要统一穿制服，不准穿与制服不协调的衣服。 二、炎热季节，除执勤训练外，在办公室和宿舍可以不戴帽。室外不准穿背心、短裤、拖鞋或不穿上衣。 三、休假或离开住地范围时，不准穿制服。 四、保持个人仪容整洁，不准留长发（以发两侧不能触耳，后侧衣领为准）或电发留鬓角，不准留长胡须和长指甲不准戴戒指和项链。 五、各队每月对警容风纪进行一次检查，不合格者，按规定扣罚奖金，影响较大者，暂停安排上班。 第四条 宿舍内务卫生管理规定 一、为了应付可能发生的突发事件，安保员实行集体住宿舍制度，非休假时，未经安保部同意不准外宿，请假外出人员必须在23：00点前归队。 二、要经常保持室外整齐，统一干净，不准乱丢果皮、杂物，不准随地吐痰。 三、起床后要及时按规定叠好被子、蚊帐，统一摆放水桶，口盅、毛巾，床底除鞋外，不准堆放杂物。 四、床上用品和制服要保持干净整齐，定期洗涤。要爱护公物，节约水电，人走熄灯，关风扇，不准自行乱拉电线，接灯头，严禁使用电炉，注意安全用电。 五、外来人员不准在安保宿舍内会客、留宿。 六、晚上十一时停止各种活动，以免影响他人休息（由队长负责检查落实登记）工作。 第五条 请销假制度 一、因病事不能上班者，必须提前一个班次办好请假手续，未经同意不上班者（包括学习、会议、训练）按旷工处理。 二、调换班次（只限于队长、队员）必须报经理同意。 三、非休假时间，下班后临时外出，要向经理或队长请假，并填写外出登记、归队后要销假。外出时间每月不得超过10次50小时。 四、病休凭（医院证明）经安保部经理同意后，方可休息。（急诊例外）。 五、节假日期间，各队安保员全员坚守岗位，不得外出（特殊情况外）。 第六条、 值班制度 一、 值班队员接待外来人员，做好来访人员登记手续，负责查询市场情况，防止无关人员进入。 二、 做好上传下达的工作，发现重大问题要及时报告安保部，并填写当班值班情况记录。 三、 安保值班实行队长排班制，并把排班表提前贴在宿舍和值班室。如有临时调班，则要提前一天向经理书面申请。 四、 经理或队长实行不定期检查各队卫生和值班情况。 五、 安保上班实行"两班两运转"24小时安保服务制。
第三章、安保人员应具备的礼仪
安保员作为维护市场公共秩序的工作者，他的礼仪举止要得体，以下从三个方面来阐述 1、敬礼 1）安保员没戴帽子时，无论停止间还是行动间，在室内还是室外，均应行注目礼。 2）安保员手提物品时，无论戴帽与否，均行注目礼。 2、仪容 1）发型 男安保员蓄发不得露出帽外，不准留大包头，不准留长鬓角，不准留胡须，帽墙以下头发不得超过毫米。 2）服饰 安保员不能随意追求地方普通群众的装扮，如戴耳环、项链、戒指等。 3）佩戴 安保员着制服时，只佩戴公司统一颁发的奖章，证章，不得佩戴其它徽章，佩戴时一定戴在上衣的左上方。 4）着装 A 规范。安保员不能私自改制服装，也不能在制服外面套穿自购的风衣，皮茄克，羽绒服等便服，同时必须按规定佩戴帽徽、领花、肩章。 B 配套。按季节可分为冬、夏和春秋服装，按照规定，帽子、上衣、裤子必须配套穿着，不得将在不同季节，不同场合穿的制服随意混穿，更不允许与便服混穿。 C 整洁。穿开领式服装时必须内穿白色衬衣，系制式领带；穿关领式衣服时，内衣领和衬领高出制服领不能超过2毫米，领钩、衣扣要扣好，内衣下摆不得外露，不得挽袖、卷裤腿、披衣、敞怀，帽子得套在帽墙上，通常穿制式鞋子，穿便鞋时，不准穿高跟鞋，衣帽鞋帽要经常换洗，保持干净。 3、举止 1）坐如钟。安保员席地而坐的姿势是：左小腿在右小腿后交叉，迅速坐下、两手自然放在两膝上，上体保持正直，坐在椅凳上的姿势是两腿自然并拢，头、颈、胸、腰顺其自然而伸直，那种架着二郎腿，或歪头趴坐都是绝不允许的，姿态应有庄重挺拔，稳如泰山的美感。 2）站如松。安保员站立时，要精神振奋，态度严肃、姿势端正。三挺、两收、两平，动作要领、三挺即腿胸颈。两收即小腹微收、下颌微收，两平即肩平、两眼向前平视，这样站立的姿势才能如颈松，气宇轩昂、英姿勃勃。 3）行如风。齐步、正步、距步。齐步最常用，要求走直线，精神饱满，身体稳当，步伐雄健有力，动作有明显的节奏。
第四章、消防管理规定
为了加强本展馆的消防工作，保护市场公共财产和广大业主和消费者的生命财产安全，根据消防管理有关的法规，制订本市场的消防管理规定如下：
1、消防工作要贯彻“预防为主，防消结合”的方针，安保消防部为消防责任部门，市场内的商户应配合安保消防部开展消防工作。
2、市场走道和出口，必须保持畅通无阻，任何商户不得占用或封堵消防通道，严禁在设置禁令标志的通道上摆放货物。
3、妥善维护楼梯、走道和出口安全疏散指示和事故照明设施，不得损坏消防设备和器材。
4、严禁经营和贮存易燃易爆物品以及各类剧毒物品，不得在市场内违章点燃明火和用煤气炉灶生火做饭。
5、严禁在市场内抽烟，工作人员遇到烟头及火柴余灰要随时弄熄。
6、遵守安全用电管理规定，严禁超负荷使用电器，以免发生事故。
7、进行市场内维修装修前，须向市场物业部提出书面申请，经批准后，在市场清场后由工程管理部人员来进行维修装修和由安保消防部安保员负责维持秩序及消防预防。如需要改造电气线路，必须符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路。装修应采用阻燃材料，使用易燃或可燃材料的必须经消防机关批准，按规定进行防火处理。
8、发生火警应立即关闭电闸，迅速离开住所，并拨119或告知安保消防部。
9、必须服从消防机关和安保消防部安保人员有关消防方面的管理，刁难辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防人员依法执行公务的，将分别情况，报请有关部门，给予罚款、拘留等行政处罚，直至依法追究刑事责任。
第五章、市场防火方案 为了加强落实市场消防管理工作，保证“一流工程、一流的服务、一流的经营环境”面对广大业主和消费者。对市场发生火灾、能有序的处理，将损失减少到最低程度。为树立本公司的企业形象，特制订市场防火灾方案。
一、 总 则 第一条：为了认真贯彻国家消防法规、条例。加强市场消防工作，并能有效地实行管理。保证市场经营活动安全运转和有序开展。特制定市场消防安全管理条例。 第二条：市场消防工作贯彻“预防为主、防消结合”的方针，坚持市场物业“谁主管、谁负责”的原则。 第三条：市场消防管理实行各业主“管好自家商铺的火，看好自家商铺的门”，做到大家为一户、一户为大家、分工不分家消防安全网络。 第四条：安保消防部是市场治安消防安全工作的职能部门，负有教育、宣传防火知识，检查监督安全运行的责任。 第五条：兼职消防员负责落实具体的各项消防工作，对火险隐患提出整改意见，并有权对违反消防管理制度的业主和本公司部门实行劝阻和处罚。对突发事件有权采取应急措施。 二、 责 任 制 第六条：兼职消防员岗位责任制。 1、负责在市场内开展多种形式的防火安全教育工作。提高市场业主及员工防火意识和自防自救能力。协调当地消防安全主管部门共同做好消防安全工作，并主持每月底召开消防安全例会职责。 2、根据市场发生火灾的特点，配备相应数量的灭火器材及灭火器材位置的确定。 3、定期检测和维护市场内消防设备和器材并保证其完好率。 4、配合防火责任人组织和领导防火安全。开展群众性的消防工作。 5、建立消防安全疏散和灭火方案，并适当地组织防火、防灾、防突发事件的演练。 6、对动火、用电、建筑施工实行管理和控制把好审批、验收关。 7、对消防安全工作中部门或个人有奖惩建议权。 8、负责同消防主管部门的消防人员保持联络，请示汇报，配合做好各项消防工作。 第七条：防火责任人岗位责任制： 1、认真执行国家的消防法规、法令，贯彻落实国家《消防条例》和江苏省《消防管理办法》，配合消防部门开展消防工作。 2、严格履行市场《消防责任书》上的条约，全面领导落实市场防火工作，把防火安全工作纳入岗位责任制管理。 3、定期召开防火委员会会议，分析和听取防火工作中的建议和意见研究解决办法，制定火险整改方案及采取防范措施。 4、对开展的各项防火工作给予重视，在资金、器材设备的增置、更新上给予支持。 5、参与对消防安全检查、监督、考核。 第八条：商户防火制度 1、商户经营者必须严格遵守《江苏省消防管理办法》积极地维护好市场的消防安全秩序。 2、商户经营者自觉遵守防火规定，爱护市场内的各种设备和消防器材，不提擅自挪用，对违章者及损坏市场内消防器材和设备的人，有揭发的权力和义务。 3、商户经营者要树立“一户为大家、大家为一户”的思想，不得麻痹大意，避免不安全因素产生。 4、发生火情时做到沉着冷静，就近按动报警器械，同时就近启用灭火器，积极投入扑救，避免火势扩大。 三、 制 度 第九条：市场消防安全检查制度 1、为了确保的安全，做好防火防盗等项工作，使市场有一个良好的经营环境，必须做到常检查、常整改，形成长效管理模式。 2、安保消防部坚持每日检查，公司组织每月和节日大检查，发现不安全因素及事故隐患，做到“三不放过”。同时将不安全因素及事故隐患详细登记，并发出整改书面通知，限期整改。 3、日检、周检、月检和节日检查参加人： 1、日检由安保消防部的安保人员坚持每日的巡逻检查。 2、周检由安保消防部专管牵头，综合部、市场部和工程部派员参加检查。 3、月检、节日检查、由公司分管领导牵头，安保消防部专管牵头，综合部、市场部、工程部、防火委员会业主（商户）代表联合参加检查。 4、检查内容。 1、有无乱拉电线和使用电热器具等现象。 2、消防通道是否畅通，消防器材及设施。有无被掩盖遮挡的违章现象。 3、重点区域、重点部位、有无消防设施否被损坏和不安全隐患。 4、锅炉房、配电房、消防控制中心及监控室人员是否坚持出入登记制度，操作设备时是否能按操作程序进行。 5、市场内各安保消防人员是否按规定着装以及各种警示、标志是否完好无损。 6、市场内各层的配电柜、配电箱和照明器具是否完好。 5、查出问题的整改程序及手续。 1、对查出的隐患，以《消防安全隐患整改通知书》和《隐患整改计划表》的形式，发给公司有关部门和市场商户，公司有关部门和商户必须在规定的期限内整改完毕，并及时将《整改回单》和整改情况反馈给公司安保消防部。 2、对检查出一时难于整改的隐患，由安保消防部派员核实，向公司领导汇报。以求指导和支持。对联合检查中的不安定因素及事故隐患，公司个别部门及市场商户以各种借口拒不整改或拖延整改，安保消防部应对其采取处罚措施。 第十条：市场防火制度 1、市场的消防通道，紧急疏散门、电梯、楼道，要保持清洁畅通、不准推放杂物和随意占用。 2、定点的消防器材、设备不准擅自挪用。灭火器、消防箱、疏散标记前不准堆放物品遮档。 3、市场的公用地段、严禁从事有碍防火安全的活动，或临时摆放易燃易爆物品。 4、公司各部门及市场商户春节期间长时间离市场前必须将电源切断，确保安全。 第十一条：业主动火申请制度 1、市场范围内各商户需动用明火（焊接、焊割），必须向市场物业部提出申请、填写（动火审批表）待批准后，由工程部派人员来动火，由安保消防部负责维持秩序和消防预防。 2、批准动火后，必须派员在动火现场进行监督动火作业。动火时必须明确操作人、指挥人、监护人。 3、动火前必须是在市场清场后，经清除动火地点周围和上下部位的易燃易爆物品或用阻燃材料隔离，备好来灭火器材。动火后对动火现场要严格清理，做到不留火种，保证安全。 4、动火操作人员必须严格执行操作规程，严禁违章盲目蛮干。 第十二条：市场内消防器材，设备管理制度。 1、市场内消防器材和设备由安保消防部统一配制的和管理并具体落实专人保管。消防专管员做好登记并制定消防器材分布图及各种消防设备器材台帐。 2、定期检查和测试，消防水系统，火灾报警系统，防排烟系统等消防器材设备的完好情况。 3、安保消防部对消防器村设备经常进行检查，如有损坏、破漏及时修补。 4、市场内的灭火设施前、安全通道、疏散指示标志前不准堆放杂物、遮盖、埋压、圈占。对违反者，要严肃处理。 第十三条：配电房街道理点部位防火制度。 1、配电房、锅炉房设备层，消防监控中心及监控室是市场的重点要害部位，闲杂人员不得入内。上述部位及部门内严禁吸烟。 2、必须严格出入人员登记制度、严禁在上述部位及部门内会客。 3、配电房、锅炉房、设备房、消防监控中心及监控室要严格交接班制度，做好交接班记录。严禁出现脱岗现象。 4、上述部门工作人员必须按要求持证上岗，并定期参加劳动部门组织的培训。上班时必须正确穿戴好防护用品和用具并熟练使用消防器材 。 5、设备运转时要做好巡查工作。注意安全阀、压力表、油泵、线路变化情况做好工作记录。 6、严禁在配电房内用膳和存放食品并关好门窗，防止动物入内造成短路断电引起的火灾。 7、上述部门工作人员严格遵守操作规范，严禁盲目蛮干，不懂装懂，发现问题及时上报并果断处理。
第六章、物业火警应急处理程序
物业的安全问题始终是每个物业管理人员的无法回避的课题，物业的安全从其性质可分为治安安全与消防安全两大类，市场属于高积聚人群的公共场所，消防安全平时不发生则已、一旦爆发后果不堪设想，它所造成的损失可能是毁灭性的乃至灾难性的破坏，甚至危及人的生命安全和整个建筑的安全，所涉及到的范围之广、影响之大可想而知。 当然，事情的发生都是有其规律可循的，火灾也是一样。“防消结合、预防为主”是我们消防工作一贯的工作方针，就是要消灭每一个消防隐患、每一起初期火灾，只有把它消灭在萌芽状态，才能使我们的市场人员远离火灾，并将其造成的损失降到最低限度，这些都得依靠我们市场安保人员全面细致的巡查制度与周密使用的防灾救灾应急方案来保障了。
一、市场火警应急处理程序 1、报警 （1）、当安保消防部消防监控中心的消防监控设备发出火警信号时，值班人员应立即通知安保巡逻人员到现场确认，一旦火灾被确认后，应要求巡逻人员尽量详尽地了解火灾性质及燃烧物质等情况，并立即启动相应楼层区域的灭火系统设备投入工作； （2）、消防监控中心值班人员迅速拨通“119”火警电话，报告消防中心，讲明、电话号码、着火楼层、燃烧物质等情况，并做好火警过程记录； （3）、安保消防部应及时指派专人到交通路口引导消防援救车辆及消防人员进入到火灾现场扑救火灾； （4）、安保消防部和工程部立即通知变配电室关闭相应楼层总电源； （5）、安保消防部立即通知关闭整个市场通风系统（有中央空调系统的）
2、协调 （1）、 火警发生时，发现人应迅速报告部门经理和公司分管领导，公司领导应立即召集相关人员组成临时灭火指挥部； （2）、 临时灭火指挥部成立后，应紧急、快速地拿出灭火作战行动措施，并迅速召集各专业设备负责人组织、安排业务骨干操作物业各类的设备正常运行。此时所有员工应听从指挥，坚守各自工作岗位； （3）、 公司领导会同安保消防部迅速组织、调动在场的安保人员、义务消防员、广大员工到火灾现场扑救火灾； （4）、 当消防武警接管安保消防部消防监控中心指挥作战时，安保人员和其他市场物业管理人员应积极配合，共同做好统一指挥的协调工作； （5）、工程部人员应保护好电梯及其它主要设备，以确保其正常运行。
3、疏散 （1）、 监控值班人员与临时灭火指挥部应及时将相应着火楼层消防广播开启，通知非工作人员迅速散离火灾现场，按安全出口通道、消防通道疏散到安全地方；并及时派出疏散引导人员进入火灾现场组织疏散，及时报告现场情况，确保无人员滞留现场； （2）、 临时灭火指挥部指挥安保员、义务消防员和其他员工将着火地点的主要财物搬运、疏散到安全地方，并做好安全防盗工作。
4、灭火 （1）、火源初起时，应迅速地用灭火剂按操作方法将初火扑灭； （2）、在火势大时，应及时关闭防火墙系统，把火势控制在该楼层区域，使其不能蔓延整个建筑物；
（3）、火势凶猛时，扑救人员应带好防毒面具、穿好消防服，听从指挥，按火灾扑救预案进行扑救； （4）、 如着火点的上方的消防喷淋头还未动作时，应立即击碎红玻璃堵塞头，使其喷水灭火； （5）、 击碎着火楼层任一手动报警玻璃，起动本楼层排烟阀系统工作； （6）、 需用消火栓灭火时，将消火栓箱打开或击碎玻璃，拉出消防水带，接上带卡，拿稳水枪喷头后，方可打开阀门，射水灭火，同时用小木锤击碎红色玻璃罩，远程启动消防加压泵加压，以确保水柱压力； （7）、 一般灭火方法是：根据现场情况：a、先重点，后一般；b、先灭大，后灭小；c、先隔断，后集中的方式进行扑救、清理， 火灾扑灭后，安保消防部应组织人员保护好现场，协助消防监督机构查明火灾原因，核实或清查火灾损失情况。
6、注意事项 （1）、 安保人员接到火灾报警时，应严守各自岗位待命； （2）、 值班人员应做好安全防范工作，以防坏人混水摸鱼、趁火打劫；安保消防部消防监控中心值班人员将电梯迫降至基站后停用，消防电梯进入消防待命状态； （3）、 所有员工应听从指挥，无条件服从领导调配，按照分工，各司其责，勇往直前，扑救抢险； （4）、 现场若困有经营者和消费者，应本着“先人员，后财产”的原则抢救；对由于消防灭火而给商户造成的直接经济损失，事后由公司负责向商户做解释工作并按商品价值作出相应地赔偿； （5）、 疏散人员时应走消防通道，严禁使用电梯； （6）、 扑救完毕后，安保消防部安排人员协助有关部门查明原因、查明损失并做好安置工作； （7）、 安保消防部主管消防工作的人员做好事故详细记录，并写出书面报告报公司领导。
二、市场火灾的逃生方法 在火灾中，被困人员应有良好的心理素质，保持镇静，不要惊慌，不盲目地行动，从而选择正确的逃生方法。必须注意的是，火灾现场的温度是十分惊人的，而且烟雾会挡住你的视线。当处于火灾现场时，能见度非常低，甚至在你长期经营和工作的市场里也搞不清楚走道、楼梯和门的位置，在这种情况下，更需要保持镇静，不能惊慌，利用一切可以利用的有利条件，选择正确的逃生方法 下面列举几种常见的逃生方法： 有些救生器材的具体使用方法后面还要作详细的介绍，这里就只顺便提一下。
1、尽量利用市场建筑物内的设施 逃生利用市场建筑物内已有的设施进行逃生，是争取逃生时间，提高逃生率的重要办法。 （1）、利用消防电梯进行疏散逃生，但着火时普通电梯千万不能乘坐； （2）、利用室内的普通楼梯、封闭楼梯进行逃生； （3）、利用市建筑物的安全通道、通廊、市场内设置的缓降器、救生袋、安全绳等进行逃生。
2、不同部位、不同条件下人员的逃生方法 （1）当某一楼层某一区域起火，且火势已经开始发展时，应注意听广播通知，广播会告诉着火的搂层，以及安全疏散的路线、方法等。不要一听有火警就惊慌失措盲目行动。 （2）、如在搂梯间或过道上遇到浓烟时要马上停下来，千万不要试图从烟火里冲出，也不要躲藏到顶楼，应选择别人易发现的地方，向消防队员求救。 （3）、当某一防火区着火，如楼层中的某一区域着火，楼层的大火已将市场消防通道和楼梯封住，致使着火层以上楼层的人员无法从楼梯间向下疏散时，被困人员可先疏散到楼顶，再从相邻未着火的楼梯间往地面疏散。
（4）、当着火层的走廊、搂梯被烟火封锁时，被困人员要尽量靠近当街窗口容易被入看到的地方，向救援人员发出求救信号，如呼唤，向楼下抛掷一些小物品，用手电筒往下照等，以便让救援人员及时发现，采取救援措施。 （5）、在充满烟雾的市场通道内，由于烟和热气上升的道理，在离地板近的地方，烟雾相对少一点，呼吸可少吸些烟。逃离时最好弯腰使头部尽量接近地板，必要时应匍匐前进。
（6）、如果处于楼层较低（二层以下）的被困位置，当人势危及生命又无其它方法可自救时，可将市场内软物抛到楼底，人从窗口跳至软物上逃生。
3、自救、互救逃生 （1）利用各楼层的消防器材，如干粉、泡沫灭火器或水枪扑灭初期火灾是积极的逃生方法。 （2）互相帮助，共同逃生，对老、弱、病、残、孕妇、儿童及不熟悉环境的人要引导疏散，帮助逃生。 （3）自救逃生。发生火灾时，要积极行动，不能坐以待毙。要充分利用身边的各种利于逃生的东西，如进行滑绳自救，，或将洗手间的水淋湿墙壁和门阻止火势蔓延等。
4、火灾逃生时的注意事项 （1）不能因为惊慌而忘记报警。进入市场后应注意通道，警铃、灭火器位置，一旦火灾发生，要立即按警铃或打电话。延缓报警是很危险的。 （2）不能一见低层起火就往下跑，低楼层发生火灾后，如果上层的人都往下跑，反而会给救援增加困难。正确的做法是应更上一层楼。 （3）不能因清理行李和贵重物品而延误时间。 （4）当被大火困在市场内无法脱身时，要用湿毛巾捂住鼻子，阻挡烟气侵袭，耐心等待救援，并想方设法报警呼救。 （5）不能乘普通电梯逃生。高楼起火后容易断电，这时候乘普通电梯就有“卡壳”的可能，使疏散失败。 （6）不能在浓烟弥漫时直立行走。大火伴着浓烟腾起后，应在地上爬行，避免呛烟和中毒。
（7）尽量利用建筑物内的设施 利用建筑物内已有的设施进行逃生，是争取逃生时间，提高逃生率的重要办法。方法如下： a、利用消防电梯进行疏散逃生，但着火时普通电梯千万不能乘坐； b、利用市场内设置的安全绳等进行逃生。
第七章、安保消防部安保员培训
消防培训提纲
消防基础知识
1．兼职消防队的性质
由安保消防部安保员组织起来的自救组织。
2．兼职消防队的组成及人员分工
（1）现场扑救组（最少四人以上）
（2）器材供应组（包括工程部人员的设备启动和控制，材料运输等）
（3）人员疏散组（指挥火区人员有序地疏散，方法得当）
（4）伤员救护组（对现场出现的伤病员进行救护和联系外部救护单位）
（5）车辆指挥，现场保护组（迎接、引导消防车的进入，维持救护现场秩序）
3．火警的处理程序
4．《灭火应急方案》中规定的报警通报程序是什么？
（1）在确认火灾发生后，应讯速向消防部门拨打“119”报警电话和上级领导报告；
（2）报警时要向对方讲清发生火灾的单位名称，联系电话和方式，报警人姓名。
（3）报警时要向对方讲清发生火灾的具体位置，火势情况，着火物体种类。
（4）派人到主要路口引导消防车进入现场。
5．扑救中应注意的事项
（1）拆除电源；（2）将电梯降到最低处；（3）现场搜救（先救人，再救火）；
6．消防器材的种类和作用
（1）“1211”；（2）泡沫灭火器；（3）四录化碳灭器；（4）二氧化碳灭器；（5）消防斧头；撬棍；切割锯；通风机；消防板手；防毒面具；消防水带等
7．各种灭火器的性能和使用方法
（1）“1211”灭火器可用于扑灭（油类、可燃液体、可燃固体及高压电气、精密仪器、档案资料、贵重物品）的火灾；它的最大优点是灭火后不留痕迹。
泡沫灭火器可用于扑救（油类、可燃液体和一般可燃固体物质的小面积）的初期火灾，不能直接用于扑救电器火灾
二．法规常识
1． 对火灾事故的处理应遵循的三不放过的原则是（火灾事故原因分析不清不放过，事故责任者和群众没受到教育不放过，没有防范措施不放过。）
2． 公安部《22号令》规定：公共场所必须设置火灾事故应急照明灯，照明供电时间不得少于30分钟。
3． 发生火灾时，应该（报警和救火同时进行）。
4． 扑救初期火灾的最佳时间是（ 5-7 ）分钟。
5．企单位应当按照国家有关规定配置消防设施和器材、设置（消防安全标志），并定期组织检验、维修，确保消防设施和器材完好、有效。
6．消防工作贯彻（预防为主，防消结合）的方针，坚持专门机关与群众相结合的原则，实行防火安全责任制。
7．公共消防设施，（消防装备）不足或不适应实际需要的，应当增建、改建、配置或者进行技术改造。
8．进行电焊、气焊等具有火灾危险的作业人员和自动消防系统的操作人员，必须（持证上岗），并严格遵守消防安全操作规程。
9．火场总指挥员（有权）根据扑救火灾的需要，调动供水、供电、医疗救护、交通运输等有关单位协助灭火救助。
10．消防车、消防艇以及消防器材、装备和设施，（不得）用于与消防和抢险救援无关的事项。
11．我国目前通用的火警电话是（ 119）。
12．当前我国物业管理的基本特征是（社会化，专业化，企业化，经营型）
13．根据政府有关规定，属于特种作业（如电梯、电焊、锅炉、配电等）必须（统一考核后持证）上岗。
14．物业管理公司和业主大会除另有专门书面合同约定外，物业管理公司（不承担业主、非业主使用人的人身保险和财产保管）的责任。
15．物业管理消防制度主要包括（消防岗位责任制度；消防值班制度；消防档案管理制度）。
16．消防设施、器材是灭火工作的物质基础，主要有（灭火器；自动喷水灭火系统；火灾自动报警系统）。
17．消防管理的主要内容有（消防宣传教育；消防队伍建设；消防制度制定；消防器材配置与管理；紧急情况下人员疏散）。
18．高层建筑消防的特点是（火险因素多；疏散困难、扑救难度大）。
19．高层建筑消防管理的主要措施是（防火分隔；做好安全疏散的准备工作；设置自动报警装置；设置火灾事故照明和疏散标志）。
20．火灾扑救的方法有（窒息法；C、隔离法；冷却法；抑制法）。
21．发生电气火灾的主要原因有（短路、过载；接触电阻过大；电火花和电弧；雷击及设计安装）。
22．消防安全实行（安全第一；预防为主）的原则。
23．“消防三会“的工作标准和内容是什么？
会报警；会火场逃生和组织疏散撤离；会使用简易灭火器材。
第八章、安保员车辆管理服务=c
一、安保员工作职责^:C 安保部具体负责广场停车场上车辆的进出、停放和收费管理。}.lF9，讨论物业管理的方方面面。 e 二、车辆停放制度p|*'xl 1.广场停车场Pb,t (1)广场停车场为市场业户机动车辆和社会车辆提供泊车场地，先到先停，停满为止。~Lg(7J (2)凡进入广场、停车场的车辆都必须服从工作人员的指挥。>3968 (3)遵守禁令标志，通道上严禁停放任何车辆。)7oyA (4)按《收费规定》收取停车费，对不愿意付费的车辆应劝阻离开广场停车场。9`_ (5)驾驶员应做好安全防范工作，安保人员有义务进行配合协助，但对车辆损坏不承担赔偿责任。L 2.非机动车、助动车、摩托车A_[b]% (1)自行车、助动车、摩托车应停放到指定位置。UN (2)自行车、摩托车、助动车应听从保安人员的指挥顺序停放。< ©深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。 _P/ 三、安保员车管服务标准UkVx (1)引导车辆在指定部位有序停车，提醒车主关好车窗车门，贵重物品不得留放车内。eq (2)按市场管理有关规定对车辆实行收费服务。M_^a:& (3)督促车辆遵守禁令标志，纠正违章行驶、停放的车辆。;lnI (4)发生事故应保持现场，立即向安保部报告。/]
4．2工程管理部工作手册
第一章、工程管理部人员素质
1、 身体健康，经医生鉴定无妨碍工作的疾病和缺陷。 2、 工作标识 上班时间内，必须按照公司要求穿着工作服，配带工牌。 3、 知识资格 具备必要的专业知识且按其职务和工作性质熟悉国家的有关规程，取得相应工种政府部门颁发的操作许可证明。 4、责任心强。
第二章、设备房管理
一、 设备房管理基本要求：
1、设备房门上有相应设备房标识。
2、设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物；
3、设备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。
4、配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。
5、设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识。
6、设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，易被人体接触到的转动部位要有防护罩，原设备具有的防护装置应维护齐全。
7、设备完好。各类仪表使用正常无损坏，且合格状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。
8、所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。
9、供配电设备房应在显眼位置设立“严禁合闸”等移动标识的统一挂放点。 二、 设备房管理其他要求 ：
1、设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合公司之有关要求。
2、设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。
3、重要设备房内（如监控中心，电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）应配置干湿球温度计，对环境的温、湿度进行检测，设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下。（锅炉房参照相应设备技术标准要求）
4、参观来访人员需进设备房，须由部门经理指定专人陪同方可进入。
5、无人值守的设备房必须加明锁，钥匙由专职强电技工及工程部掌握。
6、设备表面无积尘、无油污，应急照明灯能在停电事故下至少工作半小时。
7、设备房排水通畅。具有防鼠措施。
8、专用工具、安全用品应放置在指定位置。
9、应制订维修工具的管理维护办法，并确实落实，电动工具应定期检修。
10、对维修工具应有保管清单，保管现状良好。
11、制定各类工具保管、测量、矫正管理制度并保持记录。
第三章、弱电管理
弱电各系统要确定有专业资格的人员去管理
弱电各系统要分系统制定定期保养检查计划
弱电各系统要设立标示牌
弱电各系统要制定各项操作规程
弱电各系统要制定各项维修程序
弱电各系统设立各系统组成档案
弱电各系统要设立各系统维修记录
弱电各系统设立各系统保养记录
第四章、电梯管理
一、电梯设备管理
电梯设备管理主要包括电梯设备的安全管理、运行管理、维修管理等内容。电梯设备的安全管理主要包括：电梯使用安全教育、安全措施，电梯困人的援救管理等。电梯设备的安全管理好坏直接影响电梯管理人员和电梯司乘人员的安危，所以电梯设备的安全管理居物业管理的首要地位。电梯的运行管理主要包括：规范电梯的日常管理工作，以保证电梯设备的正常运行。电梯设备的维修管理是规范电梯的维护保养工作，使电梯各项性能指标达标，消除电梯的故障隐患，以减少运行费用。 二、电梯的使用安全管理 为防止电梯因使用不当造成损坏或引起伤亡事故，必须加强电梯的使用安全管理。电梯使用安全管理主要包括：安全教育、司梯人员的操作安全管理、乘梯人员的安全管理、电梯困人救援的安全管理。 1、实施安全教育 由工程部经理负责对电梯机房值班人员（由工程部强电技工兼任）、电梯司梯人员（由工程部强电技工兼任）和乘梯人员实施安全教育，使他们树立安全第一的思想，熟知电梯设备的安全操作规程和乘梯安全规则。 2、电梯司梯人员操作安全管理 为了确保电梯的安全运行，司梯人员均持证上岗。并制定了相应的司梯人员安全操作守则：1） 保证电梯正常运行，提高服务质量，防止发生事故； 2） 要求司机坚持正常出勤，不得擅离岗位； 3） 电梯不带病运行、不超载运行； 4） 操作时不吸烟、不闲谈等； 5） 执行司机操作规程： a、每次开启厅门进入轿箱内，必须作试运行，确定正常时才能载人； b、电梯运行中发生故障，立即按停止按钮和警铃。并及时要求修理； c、遇停电时，电梯未平层禁止乘客打开轿箱门，并及时联系外援； d、禁止运超大、超重的物品； e、禁止在运行中打开厅门； f、工作完毕时，应将电梯停在基站并切断，关好厅门。 3、加强对乘梯人员的安全管理 制定电梯乘梯人员安全使用乘梯的警示牌，悬挂于乘客经过的显眼位置。敬告乘梯人员安全使用电梯的常识。乘梯须知应做到言简意赅。警示牌要显而易见。乘梯须知内容是： a、 用手按钮，严禁撞击 b、 不许吸烟，勿靠厢门 c、 运行之时，挤门危险 d、 危险物品，禁止进梯 e、 保持清洁，勿吐勿丢 f、 若遇危险，请按警铃 g、 超载铃响，后进退出 h、 儿童乘梯，成人携带 i、 楼内火灾，切勿乘梯
4、电梯困人救援的安全管理 规范电梯困人救援工作，以确保乘客的安全是电梯困人救援管 理工作的目的，凡遇故障，司梯人员应首先通知电梯维修人员和管理人员，如电梯维修人员和管理人员5分钟仍未到场，工程部经过训练的救援人员可根据不同情况，设法先行释放被困乘客。 （一）、援救程序： 1）、告知被困人员，等待救援 当发生电梯困人事故时，电梯管理员或援救人员通过对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，静心等待救援人员的援救。被困人员不可将身体任何部位伸出轿箱外。如果轿箱属于半开闭状态，电梯司梯人员应设法将厢门完全关闭。 2）、准确判断轿箱位置，作好援救准备 根据楼层指示灯等判断轿箱的所在位置，然后设法援救乘客。 （二）、救援步骤： 1）、轿箱停于接近电梯口的位置时的援救步骤： a、 关闭机房电源开关 b、 用专门外门锁钥匙开启外门 c、 在轿箱顶用人力慢慢开启轿门 d、 协助乘客离开轿箱 e、 重新关好厅门 2）、轿箱远离电梯口时的援救步骤： a、 进入机房，关闭该故障电梯的电源开关 b、 拆除电机尾轴端盖，按上旋柄座及旋柄 c、 救援人员用力把住旋柄，另一救援人员，手持制动释放杆，轻轻撬开制动，注意观察平层标志，使轿箱逐步移动至最接近厅门为止 d、 当确认刹车制动无误时，放开盘车手轮。然后按1）的方式救援 遇到其它复杂的情况时，应请电梯公司帮助救援。援救结束时，电梯司梯人员填写援救记录并存档。
5、电梯设备的运行巡视监控管理 （一）、巡视监控管理，是由电梯机房值班人员实施的，定时对电梯设备进行巡视、检查，发现问题及时处理的管理方式。电梯机房值班人员每日对电梯进行一次巡视，根据巡视情况填写《电梯设备巡视记录》。电梯设备巡视记录表内运行监控项目包括： 1） 机房温度、湿度 2） 曳引电动机温度、润滑油、紧固情况 3） 减速箱油位油色、连轴器紧固情况 4） 限速器、机械选层器运行情况 5） 控制柜的继电器工作情况 6） 制动器 7） 变压器、电抗器、电阻器 8） 对讲机、警铃、应急灯 9） 轿箱内照明、风扇 10） 厅外轿内指层灯及指令按钮 11） 厅门及轿门踏板清洁 12） 开关门有无异常 13） 井道底坑情况 14） 各种标示物及救援工具情况 15） 电梯运行舒适感 （二）、建立巡视监控管理制度 公司工程部的电梯管理员，根据电梯的性能和运行情况制定出电梯巡视管理制度。并监督机房值班人员执行。 1）、巡视内容 机房值班人员巡视应注意按照上表提示内容检查。 2）、巡视中发现不良情况的处理 当巡视中发现不良状况，机房值班人员应及时采取措施进行调整。如果问题严重则及时报告公司工程部主管，协同主管进行解决。整修时应严格遵守《电梯维修保养标准》。 3）、异常情况处置管理 当电梯工作中出现异常情况时，司梯人员和乘梯人员都要冷静，保持清醒的头脑，以便寻求比较安全的解决方案。 ①、发生火灾时的处置： a、当楼层发生火灾时，电梯的机房值班人员应立即设法按动“消防开关”，使电梯进入消防运行状态。电梯运行到基站后，疏导乘客迅速离开轿箱。电话通知工程部并拨打119电话。 b、井道或轿箱内失火时，司机应立即停梯并疏导乘客离开，切断电源后用干粉灭火器或1211灭火器灭火。同时，电话通知工程部。若火势较猛就应拨打119，以便保证人员和财产的安全。 ②、电梯遭到水侵的处置： 电梯的坑道遭水侵，应将电梯停在二层以上，然后断开电源总开关并立即组织人员堵水源，水源堵住后进行除湿处理，如热风吹干。试梯正常后才能投入使用。
（三）、电梯机房的管理 电梯机房值班人员和电梯管理员（水电工兼任），在公司工程部的领导下工作。工程部经理负责制定电梯机房的管理制度。机房值班人员严格执行电梯机房管理制度。 1）、电梯机房管理制度： a、非机房工作人员不准进入机房，必须进入时应经过公司工程部经理同意，在机房人员的陪同下进入； b、机房应配足消防器材，免放易燃易爆品； c、每周打扫一次机房卫生，保持机房清洁； d、为防止不必要的麻烦，机房要随时上锁。 2）、交接班制度： a、正常时，按时交接班。并签署《电梯设备巡视记录》； b、当遇到接班人员未到岗时，交班人员不得离岗。应请示工程部电梯管理员寻求解决； c、电梯发生事故后，未处理完，应由交班人员继续负责事故的处理，接班人员协助处理。
（四）、电梯维修保养标准 1）、 机房通风良好，温度在5―40度之间，相对湿度不大于85%，保证没有雨水侵入； 2）、 机房的干粉灭火器应保持正常压力； 3）、 机房的紧急救援操作规程、注意事项齐全，并挂在明显处； 4）、 轿箱平层标志明显可见； 5）、 机房门锁良好，告示牌清晰挂于显眼处； 6）、 机房电源、插座良好； 7）、 机房不得进入，应保持清洁； 8）、 曳引轮对铅垂线的偏差小于； 9）、 限速器调节部位应有铅封，非劳动局专业人员禁止调整； 10）、 限速器、安全开关灵活可靠； 11）、 限速器－安全钳－安全开关连动可靠； 12）、 曳引轮标出的运行方向清楚； 13）、 各轴承灵活，运行时无异常声音，温度不高于80度； 14）、 导体各相间和相地之间的绝缘良好，电气设备外壳接地良好； 15）、 供电电压波动在上下7%范围内，频率波动上下2%范围内； 16）、 制动装置制动良好，轿箱以额定速度空载上行至行程上部范围内断电时，应能完全停止。
（五）、电梯的维修保养制度 为使电梯安全运行，需要对电梯进行经常性的维护、检查和修理。电梯管理员和电梯机房值班电工负责电梯发生故障时的紧急维修工作，公司工程部主管负责电梯故障维修的组织监控工作，并负责建立电梯维修管理制度。电梯维修管理制度主要包括： 1）、月维修保养制度 检修完成后填写《电梯月维修保养记录》。 电梯月维修保养记录 维修保养项目包括：清理、检查、调查、记录、不良情况部分记录及处理结果 机房： a 曳引轮清洁 b 限速器及电器接点检查 c制动闸瓦磨损检查 d选层器详查 e控制柜各机电接点清洁，各接触器、继电器电阻机身及井道各装置箱内部检查 f接合板装置检查 g各种开关接点检查 h钢带清扫，抹油，钢带开关检查 i限速钢丝抹试 j 井底各设备检查，清扫，抹油 2）、季维修保养制度 针对机房内的主要设备进行检修。检修完成后填写《电梯季度维修保养记录》。 电梯季维修保养记录包括：维修保养项目 、清理、 检查、 调查、记录、不良情况部分记录及处理结果 机房： a电动机冷却风扇注油 b 电源总开关 c控制盘、讯号盘清扫，紧引线螺丝机身及井道各装置箱内部检查 d加轨装置与路轨间隙检查 e检查主钢丝的磨损、清洁、张力平衡 f轿箱风扇检查及清洁 g底坑缓冲器油量检查及清洁
3）、年维修保养制度 每年对电梯的整机运行性能和安全设施作一次检查。整机性能包括乘坐的舒适感、运行的振动、噪音、运行速度、平层准确性。安全设施包括超速保护，断相、错相保护，撞底缓冲装置，超越上下限位置的保护等。整机检修完成后填写《电梯年维修保养记录》。 电梯年维修保养记录包括： 清理、检查、调查、记录、不良情况部分记录及处理结果 机房： a减速箱换油 b各种润滑油更换 c电动机定子、转子气隙测量 d曳引轮槽磨损情况检查 e制动器解体大修及线圈电流测定 机身及井道各装置箱内部检查
f门电机牙箱、润滑油更换 g中途箱，轿底接线箱螺丝紧固 h主缆、保险缆加缆油 i井道内各路轨、各腰刀等牢固 j井底油压缓冲器清洗换油，有效动作确定 k井道内及井底大扫除 l劳动局电梯年检 （六）、电梯常见故障的检查和排除 电梯出现故障后，电梯维修人员应能迅速、准确的判断故障的所在，及时排除故障。电梯的故障可分为机械故障和电气系统故障。 1）、 机械系统的故障和排除 机械系统的故障比较少见，但机械系统发生故障时，造成的后果却较严重。所以，作好日常的维护保养，减少机械系统故障是电梯管理的主要任务之一。 机械系统的常见故障： ① 润滑系统的故障。由于润滑不好或润滑系统某个部件故障，造成转动部位发热或抱轴现象，使滚动和滑动部位的零件损坏。 ② 机件带伤运转。忽视了日常的预检修，未发现机械零件的转动、滑动和滚动部件的磨损，使机械零件带伤工作，造成电梯故障，被迫停机修理。 ③ 连接部位松动。电梯的机械系统中，有许多部件是由螺栓连接的，运行过程中，由于振动等原因使螺栓松动、零部件移位造成磨损或撞毁机械零件，被迫停机。 ④ 平衡系统的故障。当平衡系数与标准要求相差较远时，会造成轿厢蹲底或冲顶，限速器、闸瓦动作，被迫停机。 机械系统常见故障的预防与修理 加强电梯的维护和保养是减少或避免电梯机械故障的关键，对机械故障的出现起到预防作用。一是要及时润滑有关部件；二是要紧固螺栓。做好这两项工作，机械系统的故障就会大大减少。
发生故障后，维修人员要向司乘人员了解故障时的情况和现象。若电梯还能运行，维修人员应到轿厢内亲自控制电梯上下运行数次，通过眼看、耳听、鼻闻、触摸等实地考察、分析和判断，找出故障部位，并进行修理。修理时，应按照有关文件的技术要求和修理步骤，认真地把故障部件进行拆卸、清洗、检查、测量。符合要求的部件重新安装使用，不符合要求的部件一定要更换。修理后的电梯，在投入使用前必须经过认真的调试和试运行后，才能投入使用。 电梯轿厢被安全钳卡在导轨上，使其不能上下移动是电梯的一种特有故障。出现这种故障后，必须用承载能力大于轿厢重量，挂在机房楼板上的手动葫芦（导链）把轿厢上提150mm左右，一般情况下安全钳可复位。经过这样的处理，一般电梯可恢复运行。但是，必须查明故障原因，采取相应的措施，并修复导轨卡痕后，才能交付使用。 2）、 电气系统的故障和检修 （1）电梯出现系统的故障多种多样，但大致分为四类型： ① 门系统故障。采用自动开关门的电梯，其故障多为各种电器元件的触点接触不良所致，而触点接触不良主要是由于元器件本身的质量，安装调整的质量，维护保养的质量等存在的问题所致。 ② 继电器故障。用继电器组成的电梯控制电路，故障一般出在继电器的触点上。触点通断时的电弧使触点烧坏，使其不能闭合或长期粘连，造成断路或短路。 ③ 电气元件绝缘老化。电器元件受潮通电时产生的热量，都加速了绝缘的老化，使绝缘击穿造成短路。 ④ 外界干扰。电子技术的发展，使可编程控制器和计算机等先进设备应用在电梯的控制系统中，发展为无触点电气控制系统。这种控制系统避免了继电控制系统的触点故障。但是，这种系统中的控制信号较小，容易受到外界干扰，如果屏蔽不好，常使电梯产生误动作。 （2） 电气系统故障的排除 电梯的电气控制系统结构复杂而又分散，要想迅速排除电气系统的故障，维修人员应做到：① 掌握电梯电气控制系统的电原理图、接线图、安装位置图。 ② 熟悉电梯的起动、加速、满速运行、到站提前换速、平层、开门等全部控制过程。 ③ 掌握各电器元件间的控制关系，继电器、接触器接点的作用。 ④ 了解各电器元件的安装位置和机电间的配合关系。维修人员还要不断分析、研究和总结经验，做到准确判断故障发生点，并迅速排除故障。
第五章、空调系统运行管理
按市场实际状况，每隔3-5小时巡视一次：
·观察电压（正常值380V，不允许超过额定值的±10%）；
·观察冷冻油（油压、油位、油色是否符合使用说明书要求）；
·观察冷却水（进、出水温度压力是否符合使用说明书要求）；
·观察冷冻水（进、出水温度压力是否符合使用说明书要求）；
·检查空调主机及末端设备运转是否有异常振动或噪声；
·检查冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常；
·检查管道、闸阀是否有渗漏，冷冻保温层是否完好；
·检查控制柜（箱）各元器件动作是否正常，有无异常噪声或气味。
第六章、 供暖锅炉运行管理
·当值人员每隔两小时巡视一次常压锅炉；
·巡视部位包括：锅炉本体、燃烧机、水泵机组、电气控制柜（箱）、排烟系统、送排风系统；
·观察各水管、气管是否有漏、滴现象；
·各种压力表、水温表、排烟温度表的指示是否正常；
·是否有异常声响或振动，是否有异常气味；
·注意锅炉水位；
·水泵电机温度是否太高（烫手），风叶是否碰壳；
·水泵是否有滴漏成线；
·有无松动的螺栓、螺母。
第七章、仓库管理
1、仓库内物资摆放整齐，分类标识，容易领取，质量不确定的物资应隔离存放。
2、仓库应根据库存物资特性，配备相应的温度计、湿度计等监测工具及设定上下限值，具有相应的防火、防潮、防腐、防盗、防挥发等保管和安全措施。
3、易燃易爆物资应隔离存放，存放仓库应具有相应的消防、灭火器材和防爆灯具。
4、库存物资进出仓、领借用手续完整。
5、所有库存物资应建立库存物资台帐，定期盘点，保证帐物相符。
6、报废物资、待处理物资应具备相关手续。
第八章、采购管理
1、有合格供方一览表，供方选择的相关评估手续完整，每年对供方进行评估。
2、物资采购具有相关申请手续和物品验收手续。
3、实行采购行为回访制度，有明确的对各类物资抽样回访方法、频次的规定。
4、对采购的不合格物资应具有明确的处理方法并得以落实
第九章、工程部紧急措施实施方案
1、工程部员工注意事项
当工程部员工发现市场内有烟火时，以下几点必须注意：
1）、 切勿急躁,保持冷静
2）、 用最近的电话通知公司工程部和安保消防部
3）、 报上你的姓名、部门、及员工号
4）、 说清楚发生地点（楼层及区域部位）
5）、 说清楚是什么东西在着火
6）、 留在现场直到消防队员来到
7）、 确认市场所有工程部区域、所有员工已得到火警通知
8）、 听从火警控制中心关于水、电、煤气、空调通风、锅炉等重要设备的控制指令
工程部的员工已接受过消防相关培训，用灭火器消灭较小火焰；如果没有可能灭火，则尽可能减少助长火势，然后立即离开现场。勿试着去消灭用灭火器不可能消灭的火源。如果不能确定，则限制住火或烟的区域，并立即撤走。
2、停电应急处理措施
外线故障
当外线故障导致主供电源停电时，值班员工要检查真空开关的标识牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，向供电局调度室报告并了解外线故障情况。
停电与内线故障
1）、 若供电局预先通知市场暂时停电,应立即将详情和有关文件呈交公司
2）、 电工值班时加强巡视高低压变配电设备的运行工况
3）、 当市场发生突然停电时,工程部值班人员立即通知相关部门,并马上投入紧急抢修,严格按规范进行倒闸操作恢复供电(检查生活水系统,直燃机,锅炉等重点设备)，并检查故障原因
4）、 发生事故或重大设备、人身事故和发现严重事故因素时，应立即向上级报告，迅速排除。
5）、发生触电时，不要慌乱，应先立即拉开电源，如急切找不到电源时，可用木杆或干净棉布使触电者脱离电源；脱离电后，立即施行人工呼吸，并通知医院。
6）、当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序：
a、将故障柜的真空开关退出（若引起火警，1人用手提式1211灭火器灭火，1人向消防中心报告）。
b、将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。
c、将低压母联合闸，保证设施用电。
d、向工程部经理报告故障经过和处理情况。
紧急事件处理后：
1）、就紧急事件的结果做一个全体通报。
2）、其它当班人员的责任是根据特殊相关情况而定，按需要重新进入正常运作。
3）、将事件及有涉及人员记入工作日志。
4）、并检查危险区域内设备的安全运行状况
5）、召开事故分析会，邀请供电局、市场业主及有关方面参加，分析事故发生原因和处理措施，并书面总结报告有关部门。
3、锅炉燃气泄漏应急预案
1）、工程部员工在平时巡逻时应提高警惕。遇有不寻常气体味道时，应小心处理。对煤气总擎的位置和开关方法应熟练掌握（电动、机械两种）。
2）、锅炉燃气发生泄漏时，当燃气浓度没超过爆炸下限20%时，应及时准确报警和切断燃气总管上的阀门及非消防电源，并启动事故排风系统。
3）、锅炉火焰熄灭时应执行正确的停炉、停机程序。
4）、任何人发现燃气泄漏事故后，立即告知工程部及安保消防部。
5）、工程部接到燃气泄漏信息后，立即通知就近员工赶赴现场维持秩序，同时立即通知有关主管部门、工程部人员携带工具、设备赶赴现场。
6）、管理和操作人员应坚守各自岗位，不得擅离职守；并组织指挥无关人员迅速撤离危险区域。
7）、工程部经理立即到达现场担当现场指挥，统一调度分派各部门人员。
8）、到达现场后，要谨慎行事，不可开灯开风扇及任何电挚。必须打开所有窗门，关闭煤气或石油气挚，严禁现场吸烟。
9）、安保人员维持好现场秩序，同时协助工程人员抢险。
10）、工程部人员协助安保人员对现场进行疏散，对其他员工及顾客进行解释安慰，并告诉其他部门员工及顾客故障将马上消除。
11）、迅速查清燃气泄漏处，采取正确措施，排除泄漏点。
12）、 当事故排出完毕，应按操作规程，准确恢复和启动设备，重新启动时炉膛应进行彻底的吹扫，直至投入正常运行。
13）、现场恢复原状后，设备人员迅速查明原因，根据现场实际情况组织实施修复，修复过程中应尽可能减小对市场部经营秩序造成的影响。
14）、故障消除后，物业部和安保消防部将现场恢复原状，同时向公司领导汇报故障消除。
15）、如发现有受伤不适者，应小心妥善处理，等待救护人员及警务人员抵达现场。
16）、事故消除后，工程部经理应在2个工作日内将事故报告以书面形式向公司汇报，事故报告中写清事故发生时间、地点、处理事故时间、事故发生原因、以及今后防止事故发生的措施。
4．3、保洁绿化部工作手册
第一章、清洁服务与环境卫生保洁工作要求
1、清洁服务
清洁范围
清洁内容
清洁要求
备注
市场
总体
服务
1、清理市场内的所有垃圾
每天4次
2、收集及清理所有垃圾箱内的垃圾
每天4次
3、清洁垃圾箱内外表面
每天4次
4、清洁所有告示牌橱窗及指示牌
每天2次
5、清洁所有花盆及植物
每天2次
6、清洁所有出口大门
每天4次
7、清除所有手印及污渍，包括楼梯、墙壁、电梯厅和市场大门
每天2次
8、清洁所有扶手、栏杆及玻璃表面
每天4次
9、清洁所有通风窗口
每天2次
10、拖擦地台表面，包括花岗岩（大理石）等
每周1次
11、全部地毯清洗
每2月1次
12、清洁所有楼梯、走廊
每周1次
扶手
电梯
1、抹净扶手带表面及两旁安全板
每天4次
2、踏脚板、梯级表面吸尘
每天2次
3、扶手带及两旁安全板表面打蜡
每周1次
卫生间
1、抹净所有门
每天4次
2、抹、冲及洗净所有洗手间设备
每天4次
3、抹净所有洗手间内镜面
每天4次
4、抹净地台表面
每天1次
5、天花板及照明设备表面除尘
每天2次
6、抹净抽气扇
每月2次
7、更换厕纸、毛巾、肥皂及清洁液
每天2次
8、清理卫生桶脏物
每天2次
人行
楼梯
1、扫净及拖抹所有楼梯
每天2次
2、抹净扶手及栏杆
每天2次
3、洗擦扶手及栏杆
每天2次
4、洗擦及磨光楼梯表面
每季1次
入口
大堂
1、扫净及洗刷市场入口地台及梯级
每天2次
2、抹净入口市场内墙壁表面
每天1次
3、抹净入口市场内所有玻璃门窗及装备
每天2次
4、拍打天花板尘埃
每天1次
电梯
1、扫净及清擦电梯门表面
每天2次
2、抹净电梯内壁、门及指示板
每天2次
3、电梯天花板表面除尘
每天1次
4、电梯门缝吸尘
每天1次
5、抹净电梯通风口及照明灯片
每天1次
6、电梯表面涂上保护膜
每周1次
7、电梯槽底清理垃圾
遇有需要时
地台起渍
打蜡
1、市场地方
每季1次
2、办公场所
每季1次
2、环境卫生保洁
名 称
保洁内容
周 期
逃生口
清洗台阶、通道上端地面、外沿大理石墙身
每月6/21日
垃圾筒，大黄垃圾筒
擦净内清洗保洁
每月5/10/15/20/25日
地毯
清洗保洁
4/9/16/21/26/31日
自动扶梯踏板、机身不锈钢
保洁清洗
每月9/24日
地空广场地面
清洗保洁
每日保洁
市场内墙身天花
清洗保洁
每月13/28日
男女厕所
每日保洁
每日保洁
导购图、铜示牌、花盆抹灰、大门立柱灯脚、自动扶梯进口平台
每日保洁
每日保洁
立柱上端
清洗保洁
每月4/16/30
污水池、粪池、沉积物
视情况突击清理
环道绿化槽、地沉式草坪、花池
每日除杂草，检垃圾保洁（例行检查）遇特殊情况派员协助
广场绿化带树木
每日浇水
市场内摆花、树
每日检查枯叶、弹灰、捡盆内杂物、浇水
第二章、地板拖扫操作标准
一、所需清洁用具
1、拖扫。
2、吸尘器和备件。
3、小扫把和畚斗。
4、刮刀。
5、告示牌。
二、清洁方法与步骤
1、将所需用具备齐，同时检查用具是否完好。检查吸尘器电插头、电线和储尘袋等。
2、将告示牌放置在显眼的地方。
3、用刮刀将地板上的口香糖、粘纸等去除。
4、如何使用宽大型拖扫：
（1）将拖扫贴放在前方地面上，朝前方直行推行。
（2）到墙边时，作U形转弯，确保拖扫不离地面。
5、如何使用窄小型拖扫：
（1）将拖扫贴地面上，用8字形由前至后，逐步后退。
（2）到墙边时，作U形转弯，确保拖扫不离地面。
6、转弯后，确保在反方向行走时，拖扫与先前扫过的地段重叠。
7、在墙角外，拖扫无法到达的地方，用小扫把和畚斗将尘灰去除。
8、在清理较大的地方时，须时时用小扫把和畚斗将尘灰扫去。
9、当拖扫积尘灰时，用吸尘器将它吸干净。
10、将整个地方有次序地扫干净。
11、工作完毕，将遺留在地面的灰尘用小时把和畚斗或吸尘器去除。
12、在拆开拖扫的刷毛时须小心，以防积存在刷毛上的灰尘滚飞和脱落。
13、将所有用具收齐、点算、检查，洗干净后再放回储存室。
三、安全注意事项
1、使用前，须小心检查吸尘器。注意电插头、电线、储尘袋和吸管。
2、不可将拖扫随意摆放。
3、使用木质把柄的拖扫时，须将柄包好。（木柄上的尖片可能刺伤手）
4、当拖扫许多地方时，在扫完一个地方后，将灰尘扫起同时用吸尘器将拖扫刷毛吸干净，再到另一个地方工作。
5、尽量不要将灰尘从一个地方移到另一个地方。
四、用具保养
1、存放拖扫时，将它倒立。
2、拖扫刷毛肮脏时，可将之取出，洗干净后晾干。
3、用完吸尘器后，须将之抺干净。
4、吸尘器储尘袋满后，须更换（纸制）或将灰尘倒除；如有必要，洗干净后晾干。
第三章、楼道清洁操作标准
一、清洁范围
市场楼道梯级、扶手、墙面、门、配电箱、消防栓、消防管道、楼道门窗、楼道灯开关及灯具的清洁。
二、清洁作业程序
1、备扫把、垃圾铲、胶袋、胶桶、拖把各一只，从底层至顶层自下而上清扫楼道梯级，将果皮、烟头、纸屑收集于胶袋中然后倒入垃圾道；用胶桶装清水，洗净拖把上的水，用拖把从顶层往下逐级拖抹梯级，拖抹时，清洗拖把数次。
2、备抹布一块，胶桶（装水），自下而上擦抹楼梯扶手及栏杆，擦抹时，清洗抹布数次。
3、清洁消防栓、管：备扫把一把，胶桶（装水），抹布两块（干、湿各一块）。先用扫把打扫消防管上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦抹消防栓及玻璃，然后用干抹布擦抹玻璃一次，按上述程序逐个清洁。
4、清洁墙面、宣传板：备干净的长柄胶扫把、胶桶（装水）、抺布和刮刀。先用扫把打扫墙上的灰尘和蜘蛛网。撕下宣传板上过期的资料和通知，用湿抺布擦抺干净；有残纸时用湿抺布抺湿残纸，慢慢用刮刀刮去。
5、清洁门：备梯子一个，胶桶（装水）和抺布。用湿抺布从上往下擦抺门一遍。擦抺时，清洗抺布数次，然后用干抺布擦净门。
6、用干抺布擦抺配电箱、电表箱上的灰尘和污迹。
7、清洁窗户玻璃：备玻璃刮，清水一桶，清洁剂，进行作业，确保玻璃门、窗、镜面的清洁。
8、每小时巡视检查楼层和楼道卫生一次，将纸屑、垃圾清扫干净。
三、清洁标准
1、每天清扫、擦抺两次。梯级每月用拖抺一次，窗户玻璃每月清洁一次。
2、目视楼道：无烟头、果皮、纸屑、广告纸、蜘蛛网、积尘、污迹等。
四、安全事项
擦抺配电箱时禁用湿毛巾，不得将配电箱门打开以防触电造成意外。
第四章、玻璃门、窗、幕墙清洁操作标准
一、清洁范围
市场内玻璃门、窗、幕墙，门厅镜面装饰柱。
二、作业程序
1、先用刀片刮掉玻璃上的污迹。
2、按玻璃清洁剂与清水1:5的比例兑好玻璃清洁溶液。
3、把浸有玻璃清洁溶液的毛巾襄在玻璃上，然后用适当的力量按在玻璃顶端从上而下垂直洗抹。
4、污迹较重的地方重点抹。
5、除掉毛巾用玻璃刮，刮去玻璃表面上的水分。
6、一洗一刮连贯进行，当玻璃的位置和地面较接近时可以把刮作横向移动。
7、用无绒毛巾抹去玻璃框上的水珠。
8、最后用地拖拖抹地面上的污水。
三、清洁保养标准
玻璃面上无污迹、水迹；清洁后用纸巾擦拭15C㎡内无灰尘。
第五章、公用卫生间清洁操作标准
一、清洁范围
市场内所有公卫生间。
二、清洁作业程序
1、每天13：00~14：00，17：00~18：00点分两次重点清理公用卫生间。
2、打开门窗通风，用水冲洗大小便器，用夹子夹出小便器内的烟头等杂物。
3清扫地面垃圾，清扫垃圾篓，换新垃圾袋后放回原位。
4、将洁厕水倒入水勺内，用厕刷沾厕水刷洗大、小便器内的烟头等杂物。
3、清扫地面垃圾，清倒垃圾篓，换新垃圾袋后放回原位。
4、将洁厕水倒放水勺内，用厕刷沾沾厕水刷洗大、小便器，然后用清水冲净。
5、用湿毛巾和洗洁精擦洗面盆，大理石台面，墙面、门窗标牌。
6、先将湿毛巾拧干擦镜面、窗玻璃，然后再用干毛巾擦净。
7、用湿拖把拖干净地面，然后用干拖把拖干。
8、喷适量香水或空气清新剂，小便斗内放入樟脑丸。
9、每两小时进行保洁一次，清理地面垃圾、积水等。
10、每月清扫天花板一次。
三、清洁标准
1、天花板、墙角目视无灰尘、蜘蛛网。
2、目视墙壁干净，便器洁净无黄渍。
3、室内无异味、臭味。
4、地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮。
四、工作过程中应注意事项
1、禁止使用碱性清洁剂，以免损伤瓷面。
2、用洁厕水时，应戴胶手套防止损伤皮肤。
3、下水道如有堵塞现象，及时疏通。
第六章、办公场所清洁操作标准
一、工作范围
办公室、卫生间、电梯、通道、楼梯
二、工作程序
1、时间：星期一至星期日7：00～8：00，15：00～17：00。同时，对办公场所进行日常保洁。
2、每天早7：00起，用扫把彻底清扫办公场所地面，清倒清洗不锈钢垃圾筒。
3、用干净毛巾浸水后拧干擦抺墙面、消防栓柜、楼梯扶手、铁栏杆和窗台，每周用洗洁精洗一次。
4、保持电梯厅不锈钢门、不锈钢制品的清洁。
5、先用尘拖拖净通道和电梯地面，再将湿拖把拧干后拖净地面污迹和后楼梯。
6、清抺热水器和周围墙壁、扫除地面积水等。
7、按《公用卫生间清洁操作标准》清洁男、女卫生间。
8、逐间清理办公室的卫生：
（1）先将各房间垃圾、杂物等集中收放于垃圾袋中。
（2）再整理各台面文件、报纸及办公用品。
（3）清倒烟灰缸，用于净湿毛巾拧后，擦抹台面、座椅、文件柜、门窗、花盆等。
（4）桌椅要用毛巾和理剂进行清洁保养。
（5）每周用吸尘器对办公室地毯吸尘一次。
9、将垃圾送至地面垃圾屋。
10、遇有会议、学习、来客来访要摆好会议室桌椅并客等客人入座后，每人沏杯热茶，茶倒七分满为宜，并放置干净的烟灰缸。
11、每小时做一次全面巡视保洁。
12、外墙玻璃每月清刮一次，内侧每天用干毛巾清抹一次，除去灰尘、手印。
13、灯具、空调机吹风口、消防指示灯每月用干净毛巾擦一遍。
14、天花板、天棚、后楼梯墙面，每月清扫一次。
15、大理石地面两个月打蜡一次，每周保养抛光一次。
16、大理石墙面每半年打蜡一次，每月保养抛光一次。
三、清洁保养标准
1、大理石墙面用纸巾擦拭15C㎡无灰尘，喷涂墙面无污迹。
2、地面干净无杂物，大理石地面有光泽，地毯洁净无污渍。
3、天花板、天棚目视无灰尘、无蜘蛛网，玻璃门窗无明显污迹。
4、卫生间无异味，便器无污垢，地面无纸屑、烟头。
5、门、窗、扶手、消防栓等公用设施用纸巾擦拭无明显灰尘、无污迹。
四、工作中注意事项
1、仪表整洁，精神饱满，举止大方得体。
2、不得随便翻动办公室内所有物品、文件、办公用品应轻拿轻放。
3、不能用同一条毛巾，即擦台面又擦门窗。
4、吸尘时不准用电脑插座。
5、擦抹电脑、电器时须用干毛巾。
第七章、市场外公共场地清洁操作标准
一、广场、汽车道、人行道、停车场、草坪、树木。
二、作业程序
1、广场、汽车道、人行道和停车场的清洁：
（1）、用长竹扫把把道路中间和公共活动场所的果皮、纸屑、泥沙等垃圾成堆。
（2）、用胶扫把垃圾扫入垃圾斗内，然后倒进垃圾手推车。
（3）、对有污迹的路面和场地用水进行清洗。
（4）、雨停天晴后，用竹扫把把马路上的积水、泥沙扫干净。
清洁标准
（1）、每天打扫三次，每小时循环保洁一次，从早上7：00~17：00，保持整洁。
（2）、公共场地、路面无泥沙，无明显垃圾，无积水，无污迹。
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2、草地的养护管理
草地养护原则是：均匀一致，纯净无杂，四季常绿。按设计和工艺要求，新植草地的地床，要严格清除杂草种子和草根草茎，并填上纯净客土刮平压实10厘米以上才能贴草皮。贴草皮有二种：一是全贴、二是稀贴。稀贴一般20×20厘米一方块草皮等面积留空稀贴，全贴无长满期，只有恢复期7－10天，稀贴有50%的空地需一定的时间才能长满，春季贴和夏季贴的草皮长满期短仅1－2个月，秋贴冬贴则长满慢需2－3个月。在养护管理上，重在水、肥的管理，春贴防渍，夏贴防晒，秋冬贴草防风保湿。一般贴草后一周内早晚喷水一次，并检查草皮是否压实，要求草根紧贴客土。贴后二两周内每天傍晚喷水一次，二周后视季节和天气情况一般二天喷水一次，以保湿为主。施肥植后一周开始到三个月内，每半月施肥一次，用1－3%的尿素液结合浇水喷施，前稀后浓，以后每月一次亩用4－6斤尿素，雨天干施，晴天液施，全部长满草高8－10厘米时，用剪草机剪草。除杂草，早则植后半月，迟则一月，杂草开始生长，要及时挖草除根，挖后压实，以免影响主草生长。新植草地一般无病虫，无需喷药，为加速生长，后期可用－%磷酸二氢钾结浇水喷施。
3、绿篱的养护管理
绿篱的养护管理原则是：保证肥水供应，茂盛生长，修剪成篱成墙成形，达到观赏和隔离的作用。 （1）、 绿篱的肥水管理 绿篱要不断修剪，肥水条件要求较高，初植绿篱，按设计要求的篱宽，挖40厘米深的沟，填上纯净肥沃的客土，或在客土中拌入适量腐熟的有机肥或复合肥，这样植后生长快。施肥原则是：基肥足追肥速，以氮为主，磷钾结合，群施薄施，剪后必施。必要时还进行根外施肥。水分管理，以保湿为主，表土干而不白，雨后排水防渍，以免引起烂根，影响生长。 （2）、 绿篱的修剪 平面绿篱、图型绿篱、造案绿篱，都是为了符合设计要求通过人工修剪而成。修剪的作用：一是抑制植物顶端生长优势，促使腋芽萌发，则枝生长，墙体丰满，利于修剪成型。二是加速成型，满足设计欣赏效果。修剪的原则：从小到大，多次修剪，线条流畅，按需成型。一般的绿篱设计高度为60－150厘米，超过150厘米的为高大绿篱（也叫绿墙），起隔离视线用。始剪修剪的技术要求是：绿篱生长至30厘米高时开始修剪。按设计类型3－5次修剪成雏型。修剪的时间：当次修剪后，清除剪下的枝叶，加强肥水管理，待新的枝叶长至4－6厘米时进行下一次修剪，前后修剪间隔时间过长，绿篱会失形，必需进行修剪。中午、雨天、强风、雾天不宜修剪。修剪的操作：目前多采用大篱剪手工操作，要求刀口锋利紧贴篱面，不漏剪少重剪，旺长突出部分多剪，弱长凹陷部分少剪，直线平面处可拉线修剪，造型（圆型、磨茹型、扇型、长城型等）绿篱按型修剪，顶部多剪，周围少剪。定型修剪：当绿篱生长达到设计要求定型以后的修剪，每次把新长的枝叶全部剪去，保持设计规格形态。 （3）、 绿篱的病虫防治 山子甲绿篱，常有木虱、潜叶蛾和白粉病为害，福建茶有木 、介壳虫、白粉病为害，黄心梅较抗病虫害，偶有木虱。以上虫病，用常规的杀虫剂速扑杀等和杀菌剂、多托布津、多菌灵等除治均能达效。
（4）、绿化树木的管理
绿地绿化中，树木种植面积并不是最大，但其所占的绿化空间最大，草地、鲜花、灌木、乔木合理搭配，体现了立体绿化的效果。另外，许多灌木树种植后可以通过修剪造型，亭亭屹立在草坪中，甚至可产生立体动感。 ①、 肥水管理 乔木树型高大，根系发达，根深幅广，种植时需要开正方形－立方米的大穴，填上肥沃客土高于平地30厘米才种植。在施肥方面，用肥种类以复合肥为主，N、P、K的比例1－3年的幼年树是5:3:2；三年以上的大树是3:2:1。施肥的次数，植后三年内，每年的春、夏、秋初各施一次，每次用复合肥1－2kg，小树少施，大树多施。施肥的方法是：小树结合松土施液肥，大树在冠幅内地面均匀开穴干施，三年以上高大的乔木原则上可不施肥。灌木树型小，以浅穴或浅沟种植为主，丛生根系浅，视土壤和树势施用适量的复合肥，液施干施结合，观花观果灌木适当增加P、K肥，观叶灌木适当增加N肥施用。绿化树木的水分管理，重在幼树，原则是保湿不渍，表土干而不白。高大乔木，根深叶茂，不存在因缺水影响生长，灌木矮小，根系短浅，盆栽地栽都要防旱保湿不渍，才能正常生长。 ②、树型管理 绿化林木，通过艺术设计，认真管理，使之有稀有密，有型有款，座落有置，是绿化成功的关键之一。乔木要求树干笔直挺拔，不要过早拔掉种植时的固定拴护杆，以免引起树杆弯曲。成年大树及时锯掉不规则的树枝，对冠幅大，叶多枝小的挡风枝不锯掉，遇大风雨会折枝断干严重时连根拔起造成损失。灌木要求整齐有形有序，树形是树木不断生长和通过人工不断修剪而成，可修剪成园球型、方型、扇型、磨菇型、抽象图案、线条、柱桩、椎桩等。甚至可用铁丝编织文字或“双龙戏珠”“狮子滚球”，“孔雀开屏“等让灌木的枝叶在其中生长，通过编织修剪而成。不管乔木灌木要及时清除枯枝落叶，对大王椰、假槟榔等观茎树，要保证树干笔直干净，叶鞘大、干枯后不易自然脱落，要人工及时清除。 ③、树木的病虫防治 绿化树木主要的虫害有天牛、木虱、潜叶蛾、潜叶虎、介壳虫、金龟子等。近年来在乔木灌木中木虱为害较严重，其次是介壳虫，采用常规杀虫剂、速扑杀、介特灵等均能达到防治效果。主要的病害有：根腐病、白粉病、炭疽病等，常用的防治药物有托布津、多菌灵、炭疽病等，常用浓度800－1000倍。除了药物防治外，栽培上要经常清理枯枝落叶，保持清洁，同时要排除渍水，必要时修剪后喷药。 4、花卉的管理 种植花卉，是绿化中不可缺少的项目，目的是观赏其颜色鲜艳，形态各异的花朵，花卉有草本木本和藤本之分，有些品种一生（一个生长周期）只开一次花，有些一年才开一次花，不同的花卉品种开花季节和花期长短各不相同。为实现一年四季，鲜花盛开，除了科学搭配不同品种种植外，抓好管理是关键。 ①、 地栽花卉的管理 地栽较多的是美人蕉、黄花草、多色花和桃、梅、杏花、桂花、含笑以及炮仗花，金银花等，在栽培上要求土地肥沃疏松，通透性好，保水保肥力强。肥水管理，前期肥水充足，以N为主，结合施用P、K，中期N、P、K结合，花前控肥控水，促进花芽分化，开花后补施P、K、N肥，可延长开花期。松土除草培土每月一次浅松表土，除去杂草，结合施肥。草本花卉，多施液肥，木本花卉，雨季可开小穴干施。植株高大的地栽花木，不能露根，适当培土，可防止倒覆。修剪覆盖，在生长中要及时剪去干枯的枝叶，另外在夏秋季节进行地表覆盖（剪下的台湾草），可保湿防旱和抑制杂草生长。病虫防治，每月打一次杀虫药，在修剪后或台风瀑雨前后喷一次杀菌剂，均有防治效果。藤本花卉管理的不同之处，是要树柱子或搭架，使之攀延生长。 ②、盆栽花卉的管理 盆栽花卉在市场绿化中主要指盆栽时花和盆栽阴生植物二大类，盆栽花卉是经过二个阶段培育而成，第一个阶段是在花圃进行培育，第二个阶段是装盆后生长到具有观赏价植或开花前后，摆放到市场外广场（花坛）、绿化带中，以及办公室、会议室。花圃培育盆栽花卉，首先选择各类各种时花和阴生植物，进行整地播种或扦插，（在阴棚沙池无性繁殖），幼苗期加强肥水病虫的管理，然后准备规格合适的陶瓷、塑料花盆，装上事先拌好的配方花泥（干塘泥粒65—70%，腐熟有机质10%，沙20%，复合肥3-5%），盆底漏水眼压上瓦片，装量八成，最后种上幼苗，分类摆放加强管理，长大或开花前后放至摆放点。 盆栽花卉第二阶段的管理，由于摆放分散，重点做好三防：防 旱、防渍、防冻。防旱：高温炎热天气，水分蒸腾蒸发快，室外2-3天淋一次水，室内5-7天淋水一次。防渍：盆体通透性和渗漏性很差，只靠盆底漏水眼渗漏渍水，室外盆栽严禁盆底直落泥地，室内及阳台盆栽，不要每天淋水、每次淋水后观察盆底是否有滴水，如滴水不漏，一是盆土板结，适当松土，二是盆底漏水眼堵塞，及时疏通或转盆，盆栽花卉失败大多因为盆底部分渍水烂根影响生长以至死亡。防冻：热带花卉和阴生植物如绿巨人、万年青等冬季气温18°C以下，不少品种就开始出现冻害，因此要采取相应地防冻措施。除了做好以上“三防”外，阴生植物要防晒，烈日下灼伤叶片，影响生长，甚至死亡，宜放于室内和厅堂及阳台无直射光的背日处。盆栽施肥，施肥种类有机无机肥结合，木本有机为主，草本无机为主，观花的P、K、N比例是（3：2：1），观叶的是（2：1：3）施肥次数，视长势每月1-2次，结合淋水施液肥，减少干施，严禁施用未腐熟的有机肥，否则易肥害伤根，施肥量视盆土多少、能少勿多、免于肥害。必要时采用根外喷施“叶面保”、“大丰田”等，可使叶色浓绿，花期延长。换盆：为使盆栽花卉，根多叶茂，按时盛开花期长，多数多年生的木本和部分其它花卉需要换盆。换盆的时间要考虑二个因素，一是盆土多少和盆土质量、土量少质量差的早换，土量多质量好（如纯干塘泥的配方花泥）迟换；二是花卉的大小高矮，高大花卉早换，矮小花卉迟换，一般2-3年换盆一次。换盆方法：空盆放上瓦片压住盆底眼，再在瓦片上放上一把粗沙，然后将配方花泥放入三分之一，换盆前3-5天不淋水，换盆时，盆内周边淋少量的水，振动盆体，花盆侧倾，用木棍或两个大拇指，顶住盆底瓦片，边摇边压，以致盆土离盆，用花铲铲去三分之一的旧泥（最多不能超过50%），保留新根，用枝剪剪去老根，剪齐断根，然后小心放入新盆，根顺干正，填上配方花泥，压实淋透（盆底滴水）。盆栽花卉由于分散，通风透光好，病虫较少，但要细心查看一经发现，要用手提喷雾器逐盆喷药。另外，部分花卉对土壤PH值要求较严，如含笑、茶花等要求酸性土壤生长才正常，可淋柠檬酸水每月2－3次，土壤PH值保持左右。 5、盆景的管理 办公场所和市场广场绿化中有少量成品盆景，置于特需的景点中，其栽培管理与木本盆栽花卉大致相同，不同的关键之处是修剪保形，不同的盆景有不同的艺术造形，生长中树干不断长高，枝叶不断增多，如不修剪会变型失型，失去原有的设计风格特点。盆景修剪，需由有一定专业知识和技能的保洁员操作，该剪的剪，不该剪的不剪，千万不要破坏观赏面，失去原有流派、风格和艺术造型。
第八章、垃圾的运送和清理
一、干垃圾的处理 1、将废空纸盒散开，展开放到垃圾车上，随时运送到垃圾房。 2、将空瓶、废罐头盒等随时用垃圾车运送到垃圾房。 二、湿垃圾的处理 1、应及时将湿垃圾送到垃圾房，以免时间过长发生泄漏。 2、尽量避免把垃圾掉到地上。 3、如不小心掉到地上，需及时清洁干净。 4、垃圾桶较满时，不要蛮干，一定要找人帮忙。 三、垃圾桶的清洁 工具准备：全能清洁剂、除味剂、毛刷、雷达杀虫剂、抹布 程序： 1、将垃圾桶内的垃圾清理干净。 2、喷洒消毒剂于垃圾桶，停留10分钟。 3、用毛刷刷洗垃圾桶，然后倒出药液。 4、用水龙头冲洗垃圾桶内外各部。 5、喷洒雷达杀虫剂。 四、外围的清洁 工具准备： 1、大垃圾袋、簸箕、笤帚、墩布 程序： 1、首先进行区域分工，将外围内的垃圾及时清除。包括广场、草坪、车道。 2、定期检查市场外围的清洁。
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