原始资料收集
32
32
办公楼资料收集
收集方法：需要由专业办公楼研究人员进行为期两周的办公楼扫盘工作
资料来源：
直接办公楼考察
政府相关房地产网站公开数据（销售价格/销售速度等）
中介访谈
客户提供数据？？
14. 架空地板
15. 电梯数量及品牌
16. 车位数量及位置
17. 物业管理公司
18. 穿梭巴士/通勤车
19. 租户组合
20. 购买者目的（自用/出租）
21. 租赁面积倾向性
22. 开盘时间/稳定时间
23. 平均价格
24. 平均租金
25. 空置率
26. 物业管理费
27. 租赁条款
所需资料包括：
1. 办公楼名称
2. 建成时间
3. 办公楼级别
4. 所在行政区
5. 所在商圈
6. 出租/出售/自用
7. 建筑面积
8. 写字楼面积
9. 单层面积
10. 实用率
11. 层数
12. 层高
13. 空调系统
供应信息
需求信息
指标情况
供应信息
33
33
办公楼资料收集
资料格式：Excel文件格式
资料分析及录入的相关注意事项：
1. 数据分析及录入：所有数据在收集后必须当天输入电脑，以
免遗失。
2. 数据分析人员：该数据分析员与报告写作人必须是同一人，
不能由他人协助完成，保证数据前后分析的一致性。
3. 数据Excel文件：每个物业品种研究只能有一个Excel文件，
以便未来数据检索的方便性。在此Excel文件中，建议开设以
下Sheets：原始数据、供应需求、价格租金、租户等等。
4. 数据Copy方式：禁止简单Copy任何数据，所有数据必须建立
链接，方便检索。
5. 数据分析工具：禁止使用计算器。所有数据分析计算必须使
用Excel，所有计算过程必须明确、清楚的标注，易于识别和
使用。
资料收集方式：？？
34
34
供应分析
35
35
供应分析
办公楼的供应总量将对办公楼市场的空置率和租金产生直接而深刻的
影响。在供应分析部分应该对项目所在城市的办公楼市场的发展和整
体供应水平进行讨论，对分地区的供应数量与质量水平进行评述，以
对目前的办公楼市场供应有一个全面而深入的认识。主要内容应该包
括：
1. 办公物业市场整体供应水平概述
2. 办公物业历史和现实的供应量分析，包括分区供应分析
3. 办公楼市场未来供应量预测及主要分布区域，重点关注该项目所
在地的未来供应量
4. 主要办公楼物业的建筑特征、综合素质、开发商实力和物业管理
水准
5. 研究历史供应的变化特征，了解经济、政策和市场互动
6. 特别关注项目所在区域市场。
36
36
办公物业区域目前分布
将全市的不同级别办公楼集聚区通过地图形象
地反映出来，同时表明项目所在地，以便报告
阅读人能够迅速地获得初步感觉，即项目目前
的商务氛围
通过不同颜色来表示不同级别的办公楼如甲级、
乙级、丙级和校园式办公楼
针对如下因素详细研究每个核心商务区：
地理位置（作出概括描述）
可及性（地铁、高架、机场）
商务配套设施（宾馆、服务式公寓等）
办公项目（楼宇数量、面积和代表项目）
提请注意，由于国内许多城市正在进行大规模
的城市改造，因此，目前办公楼的聚集区域并
不代表未来项目聚集区域。
长宁
虹桥
黄浦区
卢湾区
静安区 浦东
徐汇区
长宁
虹桥
黄浦区
卢湾区
静安区 浦东
徐汇区
长宁
虹桥
黄浦区
卢湾区
静安区 浦东
徐汇区
本项目
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37
办公楼项目特征—建筑特征
办公楼项目单体体量研究
9 所有办公楼的平均规模为？？？平方米
9 不同级别办公楼的平均规模为？？？平方米，请注意不同级别办公楼的规模不同。
单层面积研究
9 不同级别办公楼需要分别进行研究。
9 例如当地甲级写字楼单层面积平均为1,500平方米，而乙级办公楼单层面积平均为1,100平
方米。
层高不足
9 由于层高是甲级办公楼的一个主要指标，需要详细研究
9 对于不同级别办公楼进行分别研究。
9 层高不足将压抑办公室环境的空间感，并影响用户的使用感受，国内客户和国际客户有不
同感受
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38
办公楼项目特征—设备及配套
客梯数量
9 客梯数量直接影响办公楼使用者的候梯时间
9 电梯平均的服务建筑面积
车位配置
9 充分考虑到当地车辆拥有量、公共交通例如地铁系统、当地建筑设计标准等
架高地板
9 架高地板的作用、高度和使用租户
空调系统
9 甲级办公楼
9 乙级办公楼
物业管理公司
9 本地管理公司
9 国际管理公司
39
39
办公楼项目特征—租售策略及其他
租售策略
9 一线城市与二线城市的区别
9 甲级/乙级
9 产权问题
9 管理问题
穿梭巴士/通勤车
9 与项目所在地的交通状况相关
40
40
需求分析
41
41
未来供应概述
需求分析应该包括如下部分：
每年吸纳量
租户组合
购买者目的（自用/出租）
租赁面积倾向性
开盘时间/稳定时间
42
42
办公楼吸纳量分析
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
1
9
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0
3
2
0
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4
2
0
0
5
平
方
米
办公楼吸纳量计算方法：
一线城市：通过详细的租赁
数据库
二线城市：数据缺乏，以统
计局的相关办公楼销售面积
计算
办公楼吸纳量应该与供应面积
和当时的经济、政策宏观环境
联系起来
43
43
办公楼微观需求研究—方法
现实需求研究—
办公楼租户调查
需要对全市具有代表性的办公楼进行
租户调查。
需要对全市具有代表性的办公楼进行
租户调查。
分析现有租户特质分析
潜在需求研究—
潜在办公楼租户调查
选取相关企业（最近刚租用购买办公
楼物业或者计划租用购买办公楼物业）
进行研究。
选取相关企业（最近刚租用购买办公
楼物业或者计划租用购买办公楼物业）
进行研究。
潜在用户倾向性研究
如何收集相关数据？
44
44
服务业
以文教、广告、会计、律师等企业为主的专业服务类公
司是写字楼的主要吸纳力量。一线城市主要集中在甲级
办公楼，而二线城市主要集中乙级写字楼。
办公楼用户行业类型概述
资料来源: 仲量联行战略顾问部
金融机构
银行、保险等大型金融机构以及金融服务类公司对办公
场地的需求量大，是写字楼市场的重要吸纳力量。近年
来随着中国内地金融市场的开放，该类客户逐渐成为主
要租户之一，未来金融行业对高质量办公物业的需求会
进一步增大。
高新技术及信息产业
高科技信息类企业指以高科技和信息类产品研发、生产
、销售以及售后服务为主的公司。该产业对物业需求呈
现明显两极分化：一般甲级写字楼里的高科技信息类企
业多为知名跨国公司，而乙级写字楼内的租户则是小型
公司。
工程与制造业
工程与制造行业指以产品生产制造或以工程施工为主的
企业。该行业的生产环节大部分是通过在郊区以自建厂
房的形式来实现，通常只有其销售或客服部门对市区内
的办公楼有所需求。
45
45
潜在办公楼租户调查—研究目的与受访者背景
调查目的：办公楼租户对于本市办公物业的倾向性选择
调查样本与方法：至少30个样本，通过问卷、电话等访谈方式
调查对象：在该城市设立公司和正在该城市寻找办公空间的公司
主要问题：
来源国家和行业
公司在当地配备人员数量和办公面积使用情况 （销售和市场部门、办事处、公司总部）
办公首选地点、交通可及性、停车位、邻近供应商/客户、物业管理、物业品质、配套设施
等
租金可承受能力
物业硬件的重要性
配套设施的重要性
46
46
市场指标分析
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47
市场指标分析—租金变动
1
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9
3
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美
元
/
天
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方
米
（
建
筑
面
积
）
市场扩张期，供应紧缺，
租金大幅上扬。峰值达到
美元/天/平方米。
市场衰退期，巨大供应吞
噬需求，谷底租金为
美元，较最高峰下跌82 %
市场复苏，强劲需求推
动租金回升。
1
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美
元
/
天
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平
方
米
（
建
筑
面
积
）
市场扩张期，供应紧缺，
租金大幅上扬。峰值达到
美元/天/平方米。
市场衰退期，巨大供应吞
噬需求，谷底租金为
美元，较最高峰下跌82 %
市场复苏，强劲需求推
动租金回升。
通过历史数据，详细研究
租金的变化
在二线城市，由于历史数
据的缺乏，可以使用相关
的统计指数来代替
租金计算使用加权平均
通过历史数据，详细研究
租金的变化
在二线城市，由于历史数
据的缺乏，可以使用相关
的统计指数来代替
租金计算使用加权平均
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48
市场指标分析—分区市场租金
2
0
0
0
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6
美
元
/
天
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平
方
米
A区和B区由于其成熟商务氛围
及高品质办公物业，持续受到
用户追捧，市场表现超过市场
平均水平。
C区由于机场搬迁，市场地
位日益下降，其未来发展潜
力有限。
2004年全市甲级办公楼供应缺
乏，C区甲级办公楼由于准确
地市场进入时机，市场表现优
越。
2
0
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美
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米
A区和B区由于其成熟商务氛围
及高品质办公物业，持续受到
用户追捧，市场表现超过市场
平均水平。
C区由于机场搬迁，市场地
位日益下降，其未来发展潜
力有限。
2004年全市甲级办公楼供应缺
乏，C区甲级办公楼由于准确
地市场进入时机，市场表现优
越。
通过历史数据，详细研究
不同区域的租金的变化
分析变化的原因
租金计算使用加权平均
通过历史数据，详细研究
不同区域的租金的变化
分析变化的原因
租金计算使用加权平均
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49
市场指标分析—空置率变动
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
1
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5
市场扩张期中，外资
企业需求大幅上升平
均空置率快速下降至
1994年底的%。
市场衰退期中，市场
受供应冲击明显，空
置率最高达45%。
高科技企业和国内公
司扩大需求来源，同
时偏紧的供应推动空
置率快速下降。
1
9
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美
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/
天
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方
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（
建
筑
面
积
）
市场扩张期，供应紧缺，
租金大幅上扬。峰值达到
美元/天/平方米。
市场衰退期，巨大供应吞
噬需求，谷底租金为
美元，较最高峰下跌82 %
市场复苏，强劲需求推
动租金回升。
1
9
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美
元
/
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方
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（
建
筑
面
积
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市场扩张期，供应紧缺，
租金大幅上扬。峰值达到
美元/天/平方米。
市场衰退期，巨大供应吞
噬需求，谷底租金为
美元，较最高峰下跌82 %
市场复苏，强劲需求推
动租金回升。
空置率计算方法：
SUM（所有楼盘的空置面积）/SUM（所有
楼盘的面积）
空置率不可以用简单算术平均
了解空置率和租金之间的关系
空置率计算方法：
SUM（所有楼盘的空置面积）/SUM（所有
楼盘的面积）
空置率不可以用简单算术平均
了解空置率和租金之间的关系
50
50
物业管理费用及停车费用
物业管理费
9 区域之间
9 不同级别之间
9 同一区域不同级别之间。
车位费用
9 停车费用
9 停车场使用率
区域物业管理费用比较区域物业管理费用比较
资料来源：仲量联行战略顾问部
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
全市
青羊
武侯
金牛
元/月/平方米
A区
B区
C区
全市
51
51
市场其他租赁条件
租约期
装修条件
免租期（装修期）
支付方式
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52
市场未来需求与租金预测
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53
市场未来需求预测方法：
微观方法微观方法宏观方法宏观方法
基于企业数量的增长的判
断，预测未来需求
基于经济发展的增长的判
断，预测未来需求
54
54
物业市场预测的宏观方法
甄别相关宏观经济变量甄别相关宏观经济变量 甄别相关物业市场变量甄别相关物业市场变量
方程拟合方程拟合
多元线性回归方程多元线性回归方程
预测
拟合优度检验—检验回归模型对样
本数据的拟合程度。
Adjusted R2—决定系数以检验拟合
优度
55
55
办公楼市场未来需求预测—模型方法
办公市场需求基本关系式
当期需求=当期净吸纳量
当期净吸纳量=当期累计吸纳量—前期累计吸纳量
甲级办公市场需求预测步骤
I. 回归模型拟合当期累计吸纳量
II. 预测未来当期累计吸纳量
III. 计算未来当期净吸纳量
IV. 确定未来年度市场需求
甲级办公市场需求预测步骤
I. 回归模型拟合当期累计吸纳量
II. 预测未来当期累计吸纳量
III. 计算未来当期净吸纳量
IV. 确定未来年度市场需求
吸纳量之决定因素（自变量）
GDP 或者FDI
吸纳总量受制于前期供应存量
56
56
物业市场预测的微观方法
数据局限性：
很多城市/区域没有不同行业数量的5-10年数据
未来预测存在较大的不确定性
在新增需求中，需要进行如下相关调整：
增加老企业扩展所引起的面积增加
减少老企业停止运营所引起的面积减少
微观方法具有相当的局限性
未来不同企业增长预测未来不同企业增长预测
不同企业所需要的平均面积不同企业所需要的平均面积
新增需求新增需求
相关调整相关调整
57
57
办公楼市场租金预测—回归方程
回归方程
***α
F-Statis tic=***Adj. R2=
***β
***
t-ValueCoefficient
平均租金(t)=C+ α*平均租金(t-1)+ β*空置面积(t)+ε(t)
租金拟合
1
9
9
1
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5
美
金
/
平
米
/
天
0
10
20
30
40
50
60
万
平
米
空置面积 实际租金 估计租金
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58
项目定位
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项目定位研究内容
项目级别
合理规模
建筑分期
目标客户
相关的建筑指标
办公楼项目级别
未来区域行业政策
未来区域城市改造和交通规划计划
周边目前办公楼现状
未来办公楼及其配套设施供应和竞争趋势
开发商计划完工时间
开发商资金实力
开发商租售计划
