1
呈至
杭州市投资控股有限公司
戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司杭州分公司
“与客户协作，在全球范围内制定引领
潮流的物业、投资及商务解决方案”
2007年2月
杭州国际机场大厦市场研究及定位咨询报告
2研究思路
市场总体特征
把握杭州写字
楼市场发展历
史、现状
未来供应分析
了解未来供应
特征，判断市
场总体走势
客户需求分析
把握写字楼购
买及使用客户
的需求特征
典型写字楼分析
分析杭州现有
入驻的部分典
型项目
未来供应分析
分析杭州未来
供应的部分典
型项目
总体定位
确定项目
的业态、
目标客户、
总体品质
产品建议
基于业态品
质定位对产
品相关子项
目提出建议
3
城建集团
呈至
一、杭州写字楼市场总体特征
市场发展阶段
商务区分布特征
主要商务区介绍
租赁状况分析
驻户分析
销售分析
4市场发展阶段
杭州历年写字楼供应量
说明：写字楼供应时间以竣工时间为准，不包括单位自用及商住楼等品质较差的写字楼
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
350000
400000
1997年前 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
平方米
1997年
以前写字
楼供应较
少，品质
较低，以
企业自用
为主。
该阶段，由于经济发展需要
，一批新商务写字楼开始涌
现，楼盘品质有所提高，但
总体供应规模较小，开发商
以本地为主，开发经验也相
对比较欠缺。
该阶段，由于写字楼良好的投资
回报率，以及政府打造楼宇经济
政策的实施，写字楼市场得到蓬
勃发展，大量写字楼供应上市，
写字楼品质有所提升，但总体仍
然处于较低水平，开发商也基本
为本地企业。
该阶段，写字楼市场
步入新的发展阶段，
写字楼品质有明显提
高，供应量也保持在
较大规模水平，杭州
写字楼市场将引来新
的供应高峰。
5商务区分布特征
黄龙黄龙
庆春庆春
钱江新城钱江新城
滨江滨江
武林武林
文教文教
城站城站
¾ 杭州写字楼市场经过几年的发展目前已经形成了相
对较为完整的5个区域；
¾ 黄龙商务区是目前杭州写字楼品质相对较高，商务
氛围浓郁，知名企业最为集中的商务区；
¾ 武林商务区地处传统商业中心区，配套成熟，发展
历史悠久，写字楼规模最大的区域；
¾ 庆春区金融、保险、证券企业汇聚，国内外金融机
构在该区域的比例较高，有金融商务区之称；
¾ 文教区是随着杭州加快高新技术产业发展相关优惠
政策而快速形成的，该区域孵化了一大批知名IT企
业，近年来又有一批写字楼相继新建落成，该区域
IT商务氛围越发浓厚；
¾ 城站区虽起步较早，但发展速度缓慢，商务氛围也
是现状所有区域中相对较差的，写字楼数量少，预
计未来发展潜力也相对较弱；
¾ 钱江新城和滨江区域是远景规划打造的中央商务
区，区域前景良好，目前尚处于开发建设中。
6主要商务区介绍——黄龙
区域范围：
¾ 黄龙商务区地处杭州市西部，由保俶路、曙光
路、玉古路、天目山路围合而成，商务区紧邻
西湖风景区、高等院校氛围，自然环境与人文
气质优越。
区域概况：
¾ 黄龙商务区起步相对较晚，上世纪九十年代
末，世贸中心一期的交付标志着黄龙商务圈的
开始，经过十年运营，黄龙区已聚集了近10幢
风格鲜明的高品质写字楼。
区域特点：
¾ 毗邻西湖风景区，自然环境优越；
¾ 交通可达性高，商务氛围浓厚；
¾ 写字楼品质较高；
¾ 租金水平高于其他商务区，高品质写字楼入住
率高；
¾ 高端客户集中，国内外知名企业入住比例较高。
黄龙商务区黄龙商务区
7主要商务区介绍——黄龙写字楼分布
9 公元大厦6恒励大厦
3 嘉华国际商务中心
1 世贸中心
7 现代国际大厦 8 中田大厦
9
2
6 35
1
7 4
8
2 黄龙世纪广场
5 聚龙大厦
4 耀江金鼎广场
8主要商务区介绍——庆春
区域范围：
¾ 庆春商务区地处杭州市中部，由庆春路及凤
起路沿线及辐射地带组成。从西到东贯通了
杭州的中心景点西湖、商业轴心延安路、交
通轴心中河路以及未来的钱江新城。
区域概况：
¾ 庆春商务区发展较早，上世纪90年代初就陆
续有办公楼建成并进驻部分金融机构，庆春
区逐渐发展成为杭州金融集中区。区域内新
旧楼宇众多，是杭州较成熟商务圈之一。
区域特点：
¾ 金融、证券业集中，多家外资银行汇聚；
¾ 区域发展成熟，周边商务配套设施完善；
¾ 甲乙级写字楼兼备，楼宇品质参差不齐；
¾ 区域交通相对拥挤，出入、停车不便；
¾ 未来可供用地较少，商务区发展基本成型。
庆春商务区庆春商务区
9
7
15
1 5
13
2
3 4 8 11
10
9
13 14
1 5 6 7
12
主要商务区介绍——庆春写字楼分布
1 西湖国贸中心 2 西湖时代广场 3 西湖铭楼 4 金融大厦
5 浙艺大厦 6 中河大厦 7 中财发展大厦 8 广利大厦
9 嘉德广场 12 三瑞大厦11 银座大厦 13 远洋大厦 14 凯旋门商务中心10 瑞丰商务大厦
10主要商务区介绍——武林区
区域范围：
¾ 武林商务区核心区块为：东至中河路，南至
凤起路，西接武林路和运河，北连南应加河。
区域概况：
¾ 该区域地处市中心区域、繁华程度高、商业、
公用设施配套齐全，省府大楼、市府大楼及
各种行政机构汇集，金融机构和公共设施分
布较广。
区域特点：
¾ 写字楼数量多、但高品质写字楼较少；
¾ 空置率较低，租金/售价较高；
¾ 武林商务区商业密集、配套功能完善；
¾ 交通相对拥挤，停车较为紧张，给写字楼客
户带来不便。
武林商务区武林商务区
11主要商务区介绍——武林区写字楼分布
13蓝天时代广场 14白马大厦9标力大厦 15华浙广场
2金都杰地
8晶辉商务大厦6深蓝广场
11天和大厦10元通大厦
7越都商务大厦5外贸粮油大厦
3同方财富 4中大广场1二轻大厦
12耀江发展中心
9
6
15
14
2
5
12
10
13
3
4
1
11
78
12主要商务区介绍——文教区
区域范围：
¾ 文教区范围主要以文三路电子信息一条
街为主轴，向南北延伸。
区域概况：
¾ 该区域为杭州各高校及城西大型居住社
区集聚区，生活、文化氛围浓郁，配套
设施也比较完善；写字楼分布主要集中
于文三路沿线，目前该区域发展趋势逐
步向西和北部延伸，区域范围逐步扩大。
区域特点：
¾ 文教区域写字楼入市较早，品质较低；
¾ 销售／租赁价格较低；
¾ 写字楼沿文三路两侧分布；
¾ 以中小型公司需求为主；
¾ IT行业集聚明显。
文教商务区文教商务区
13
5
12
9
2
710
13
4
11 14
3
17
68
1
15
16
主要商务区介绍——文教区写字楼分布
10康新大厦6联强大厦
11天苑大厦
2东部软件园
14伟星大厦
7昌地火炬大厦
12华星时代大厦
5百脑汇大楼
3创业大厦1建工大厦
15文欣大厦 17高新大厦16西湖大厦13钱江科技大厦
8文三数码大厦4求是大厦 9华星科技大厦
14主要商务区介绍——城站区
区域范围：
¾ 主要以西湖大道中河立交桥至城站火车
站段南北两侧写字楼形成城站商务区。
区域概况：
¾ 该区域靠近火车站，道路条件及交通状
况比较良好。整体环境缺乏商务氛围，
因此是杭州写字楼市场中规模较小的区
域。
区域特点：
¾ 城站区因其区域位置靠近火车站及四季
青服装市场，汇集了诸多内、外贸企业
及产品零售、批发企业，中小企业比例
较高；
¾ 区域商务氛围不浓，入住率相对较低；
¾ 写字楼品质相对较差，同时售价／租金
成本较低；
城站商务区城站商务区
15主要商务区介绍——城站板写字楼分布
1金泰商务大厦 2伟星世纪大厦
5联银大厦 8铭扬大厦
4中闽大厦
6香榭商务大厦
3富春大厦
7广复大楼
1
64 5
82
3 7
16主要商务区介绍——滨江
区域范围：
¾ 滨江商务区地处杭州市南翼，由江南大道沿线及其辐
射地带组成，现有写字楼基本以江南大道为轴心，高
新园区及区政府为两点快速发展。
区域概况：
¾ 滨江商务区为杭州发展阶段商务区，商务氛围及商业
配套均相对薄弱。高新园区写字楼已基本交付运营，
区政府周边写字楼供应集中在2007年以后。
区域特点：
¾ IT、通信、动漫产业集中，其它入驻行业较少；
¾ 区域发展尚未成熟，周边商务配套设施薄弱；
¾ 企业总部大楼较多，部分楼层对外租赁；
¾ 区域交通良好，但与主城联系尚不密切；
¾ 未来供应量较大，市场竞争相对激烈。
滨江商务区滨江商务区
17主要商务区介绍——滨江写字楼分布
1 东冠创业大厦 2 先锋科技大楼 3 创新大厦 4 动漫大厦
6 亚光科技大楼 7 杭州兴耀大楼 8 滨海威陵大厦
10康恩贝大厦 12 雪峰银座大楼11苏泊尔大厦9 中兴大厦
14华元世纪广场13 新大集团大楼 15浙农大厦 16 东方国际广场
11 2
8
10
12
4
13
3
65
7
11 14
15
9
16
5 恒生大楼
18租赁状况分析
租金特征
¾ 黄龙区写字楼租金处于各区域最高水平，该区域楼盘品质较高，客户定位为高端客户，租金在3-5元/平方米/天；
¾ 武林区写字楼地理位置优越，商业配套成熟，但多数楼宇相对陈旧，因此在租金水平上略低于黄龙区，约为-4元/
平方米/天；
¾ 庆春商务区为杭州金融一条街，金融机构汇集，该类型企业对租金承受力较强，因此区域整体租金也处于市场较高水
平，租金价格略低于武林区；
¾ 文教区写字楼主要为一些中小IT企业发展提供平台，租金水平较低，在元/平方米/天，根据楼宇品质差异而定；
¾ 城站区域商务氛围较差、楼宇品质落后于其他商务区，租金水平处全市较低水平；
¾ 滨江区尚未形成商务区气氛，仍处于建设期，政府对高新技术产业也有较大政策扶持力度，在写字楼租金方面也较主
城区有较大优惠，租金在元/平方米/天水平。
各区域租金比较
0
1
2
3
4
5
黄龙区域 武林区域 庆春区域 文教区域 城站区域 滨江区域
元
／
平
方
米
／
天
19租赁状况分析
78%
85%
78% 82%
70%
60%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
黄龙区域 武林区域 庆春区域 文教区域 城站区域 滨江区域
¾ 黄龙商务区写字楼品质较高，租金也最贵，对外企、房产建筑等高端客户吸引力较强，但由于近年新增供应较大，影响
了该区域整体入住率，预计通过一段时间的消化，入住率将会逐步提高；
¾ 武林区域地理位置优越，办公方便，且多数写字楼已经投入使用多年，经营较为稳定，写字楼基本都保持在85%的入住
率，空置期较短；
¾ 庆春商务区写字楼入驻率差别较大，成熟写字楼客户稳定入驻率较高，新交付项目入驻率培育时间较长；
¾ 文教区作为比较成熟的高新技术产业集中地，IT相关企业汇集。高新技术产业受政府扶持力度较大，行业门槛较低，年
青创业集团庞大，因此该区域写字楼企业一般规模不大，但数量较多，写字楼整体出租率较高；
¾ 城站区整体供应不大，区域商务氛围不浓，入住率较低；
¾ 滨江区平均入驻率较低，约为60%，多数写字楼处于招租阶段。
各区域入住率比较
20住户分析
主要行业 代表租户
城站 ¾ 区域行业以贸易货运、生产制造及咨询服务行业为主。¾ 相对低位的租金吸引了众多成长型企业，但需求面积较小。
¾ 依托便捷的铁路交通，货运企业入驻比例较高。
中天集团
国药控股浙江有限公司
杭州高新国际货运有限公司
文教
¾ 区域行业以IT、电子科技行业为主。
¾ 政府对入驻IT信息产业税收政策提供优惠，行业群聚现象明显。
¾ 科技研发类企业较多。
阿里巴巴
博客
滨江
¾ 区域行业以生物制药、电子科技、动漫企业为主。
¾ 除高新产业外，其他行业入驻比例较低。
¾ 多数为企业研发部门入驻。
信雅达集团
华为软件
印度塔塔
黄龙
¾ 区域行业以房产建筑、咨询服务企业所占比例最高。
¾ 知名外企较为集中，HP、Philip、Johnson等世界500强大多聚集于
此。
¾ 房地产集团公司如绿城、耀江、万科南都等入驻较多。
绿城、耀江、万科南都
三花控股集团
联想集团
武林 ¾ 区域行业以金融证券、贸易货运及大型集团公司为主。
¾ 国有大型企业及航空公司入驻较多。
泰国曼谷航空公司
省能源集团有限公司
中国出口信用社保险公司
汇丰银行、星展银行、东亚
银行、中国银行
松下电器、诺基亚
庆春 ¾ 区域行业以金融保险证券及贸易货运行业为主。¾ 金融行业密集，银行机构入驻比例较高。
¾ 与金融相关的咨询类企业对本区域相对偏好。
21销售分析
¾ 过去一年杭州写字楼销售市场成波浪式
变化，但波动幅度不大，市场整体表现
平稳；
¾ 成交量由于受房交会影响，出现一定波
动，一、三季度成交量较低，二、四季
度成交量较高；
¾ 成熟商务区在售楼盘数量少，供应集中
在城市近郊区域，楼盘品质及价格相对
较低，成交均价在11000元/平方米左
右；
¾ 各区域比较而言，西湖、下城及上城三
个市中心区价格水平相对较高，其他区
域相对较低；
¾ 滨江区现状在建楼盘大部分不售，销售
项目较少，价格较低。
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
45000
50000
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
销售面积 销售均价
元/平方米2006年杭州市区写字楼销售情况平方米
14593 14299 13538
8778 8461
6598
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
西湖区 下城区 上城区 江干区 拱墅区 滨江开发区
2006年杭州市分区写字楼成交均价
元/平方米
22销售分析
杭州市区写字楼销售价格比较
目前最高品质的写字楼售价接近20000元/平方米，
项目周边目前写字楼售价在10000元/平方米的水平
区域 项目名称 销售均价(元/平方米) 区域 项目名称
销售均价 (元/
平方米)
黄龙区 公元大厦南楼 19500 文教区 元茂大厦 8500
黄龙区 公元大厦北楼 17000 城站区 万新大厦 13600
黄龙区 世贸丽晶城 19000 滨江区 华荣时代大厦 6500
武林区 越都大厦 14800 项目周边 采荷嘉业 10000
武林区 红石中央大厦 13000 项目周边 旺座中心 10020
武林区 环球中心 19275 项目周边 中豪凤起广场 11500
庆春区 广利大厦 17000 项目周边 天翔凤起时代大厦 10000
庆春区 银座大厦 13000 项目周边 森禾商务广场 8500（报价）
23销售分析
写字楼去化速度比较
开盘时间 项目名称 总可销售面积 月销售率
2005-4 银座大厦 21261 4%
2005-6 万新大厦 15903 5%
2005-6 环球中心 33579 1%
2005-9 迪尚商务大厦 20539 4%
2005-10 金桂大厦 20835 6%
2005-10 仙林福座 9749 6%
2005-12 美都广场 32564 6%
2005-12 白云大厦 13540 6%
2006-1 大名空间 36825 5%
2006-4 丽阳国际商务中心 16993 8%
2006-7 采荷嘉业 7535 8%
2006-9 世贸丽晶城 19010 9%
¾ 通过分析2005年后开盘的写字楼项目，
写字楼月平均去化速度在5-6％
¾ 高价位写字楼由于户型分割大，价格
高，总价大，去化速度相对较慢
¾ 2006年新开盘由于开盘初期经过一定的
客户积累和营销推广，销售速度相对较
快
目前杭州大部分写字楼销售
周期约为一年半到两年。
24
城建集团
呈至
二、杭州写字楼市场未来供应分析
未来供应区域特征
未来供应时间特征
未来供应品质特征
未来租金/售价走势预测
25未来供应区域特征
¾2007-2011年，杭州写字楼市场将迎来飞速发展阶段。
¾传统商务区未来供应有限，武林区成为三大商务圈中
供应主力。
¾钱江新城和滨江为代表的新商务区崛起，成为写字楼
主要新增供应区域。
钱江新城
滨江
武林区
国际汇丰中心坤和中心
滨江区
恒兴第一国际广场香溢大厦
环球中心
中财大厦
钱江新城
国际时代广场 尊宝大厦迪凯大厦
未来供应部分案例
26未来供应时间特征
时间特征
¾ 未来几年杭州写字楼供应量非常大，年新增供应
量明显高于2007年以前的年度供应水平；
¾ 主要供应高峰集中在2009年及以后，每年的供应
量接近100万平方米；
¾ 项目周边一公里范围内在未来两年也有30多万方
的供应规模。
区域特征
¾ 未来供应主要集中在钱江新城、滨江两区域；
¾ 传统商务区未来供应基本集中在2009年以前，
2010年以后缺乏大型写字楼项目，供应基本为大
型综合性项目的配套写字楼；
¾ 钱江新城写字楼项目土地出让集中在2004、
2005年，项目集中在2009年以后投放市场，短期
内区域竞争压力较大；
¾ 滨江区写字楼投放周期较长，从2007年开始还
将陆续有大体量写字楼面市，写字楼供应基本为
企业总部大楼，而2010年及以后也将有大规模写
字楼供应。
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
黄龙区 武林区 庆春区 滨江区 钱江新城 项目周边
2007 2008 2009 2010及以后
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
2007 2008 2009 2010及以后
黄龙区 武林区 庆春区 滨江区 钱江新城 项目周边
27未来供应品质特征
¾ 杭州写字楼市场正步入快速发展阶段，未来供应写字楼在硬件上比目前已经投
入使用的写字楼在标准上有质的提升，但与上海、北京、深圳等发达城市相比
差距仍然明显；
¾ 未来写字楼供应的两大区域钱江新城和滨江都定位为杭州远景中央商务区，是
杭州写字楼市场划时代发展的展示区。
总体表现
硬 件
软 件
¾ 未来供应写字楼高度大都为100米以上的超高层写字楼，钱江新城核心区写字楼
更在接近或超过150米，使得建筑在结构、外形上都表现出高端的形象；
¾ 写字楼在用材、电梯、空调、外立面、层高、大堂等硬件方面的要求都比现状
高品质写字楼明显高出。
¾ 首先，知名发展商开始进入杭州市场，提升了未来杭州写字楼的档次和知名度
；
¾ 其次，一批国际级专业咨询服务、建筑设计及物业管理公司参与杭州写字楼产
品开发、设计、管理的全过程，在一定程度上提升杭州写字楼的水准；
¾ 在产品的开发、管理及配套设施设立的理念上有较大的前瞻性，如车位配比、
楼宇之间的交通流线、地铁配套等等。
28未来租金/售价走势预测
未来售价走势预测
¾ 未来供应的高品质写字楼将会首先影响销售市场，由于这批写字楼的入市，
其高额的投入成本将会推动这些新区写字楼价格的提升；
¾ 磁悬浮列车、地铁等规划建设将大大提升杭州城市地位，提高企业及投资者
对杭州发展预期，无疑将提升写字楼市场价值；
¾ 由于未来写字楼供应规模大，且时间集中，容易造成市场局部的供过于求，
因此，在区域尚不成熟的情况下，价格上升趋势会较为缓慢。
未来租金走势预测
¾ 黄龙、武林、庆春等由于新增供应有限，且凭借地处于中心传统商务区的优势，空
置率将会保持在较低的水平，租金水平将呈稳步上升；
¾ 虽然未来钱江新城、滨江区将有大规模的高品质写字楼上市，但近期不会真正进入
租赁市场，故未来供应对原有高品质写字楼租赁市场的影响将不会很快出现；
¾ 近期一批高品质写字楼如公元大厦、深蓝广场以及即将交付的环球中心、坤和中心
等的投入将会带领高品质写字楼市场总体租金水平一定的提升，同时原有旧写字楼
由于市场竞争力的下降，将被迫调低租金水平，从而导致低品质写字楼租金水平下
滑的可能性。
高品质写字楼
稳步上升，部
分旧写字楼有
下调趋势
售价基本平
稳，上升缓慢
29
城建集团
呈至
三、杭州写字需求分析
购买客户分析
驻户分析
30
¾小面积单元写字楼供应量大，200㎡以下
单元占据整体供应套数80%以上，500 ㎡
以上单元供应偏少，多数为高品质写字楼
的尾盘消化，包括部分整层户型；
¾ 100 ㎡以下单元销售率最高，约为84%，
1000 ㎡以上单元去化速度明显低于其它
面积单元，销售率仅为25%。
中小面积单元销售情况总体好于大面积单元
84% 78%
70% 75%
25%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100㎡以下 101~200㎡ 201~500㎡ 501~1000㎡ 1000㎡以上
购买客户分析——面积偏好
各户型销售率比较
31购买客户分析——面积偏好
100以下
11%
101-200
33%
201-300
22%
301-500
15%
501-
1000
13%
1001以
上
6% ¾购买客户对写字楼面积需求主要集中在100-
200平方米（占33％），其次是200-300平方
米（占22％），两者相加达55％；
¾ 500平方米以上的大面积需求仅19％，而100
平米以下的也仅11％；
¾中小面积由于总价低，租售灵活，相对受投
资者欢迎。
购买者对面积需求以100-300的中小户型为主
购买客户面积需求偏好
32购买客户分析——区域偏好
¾传统商务区仍然是写字楼需求的主力区域，
该类区域商务氛围浓厚、配套成熟，吸引力
大；
¾钱江新城、滨江等新区由于良好的发展潜
力，也开始被广大客户认知，但认知度仍然
不高；
¾其他非主要商务区的吸引力也相对较低。
购买者对传统成熟商圈的偏好在近期内较难改变，但传统区域价
格水平高、供应较少
新区的认知度在逐步提升，对本项目发展有一定的积极影响
黄龙
17%
武林
18%
庆春
18%
城站
15%
钱江新城
11%
滨江
9%
文教
10%
其他
2%
区域偏好
33购买客户分析——价格偏好
-2万
14%
万
34%万
32%
小于1万
19%
其它
1%
¾对于价格的偏好，购买者主要集中与万
/平方米的价格区间（66％），小于1万的比
例也占到2成；
¾对比目前市中心区高品质写字楼2万元/平方
米左右的价格水平，与购买者期望价格偏好
有一定差距，也是造成目前市中心区高价位
写字楼销售缓慢的原因之一。
万元/平方米写字楼价格承受能力强
价格偏好
34购买客户分析——回报率分析
¾ 目前杭州写字楼租金基本集中在％－％之间，平均在8％左右；
¾ 购买客户对写字楼的回报率较为理性，平均投资回报率需求在％左右，基本与市场现状一致；
¾ 回报率期望最大的比例未-7％（占23％），大于9％的仅5％，小于6％的客户比例也较少。
期望回报率
区域 项目名称 销售均价(元/平方米)
（预计）租金
（元/平方米/天） 回报率
黄龙区 公元大厦 19000 %
黄龙区 世贸丽晶城 19000 %
武林区 越都大厦 14800 %
武林区 红石中央大厦 13000 %
武林区 环球中心 19275 5 %
庆春区 广利大厦 17000 %
庆春区 银座大厦 13000 %
项目周边 旺座中心 10020 %
项目周边
天翔凤起时代
大厦 10500 %
-6％
8%
-
％
18%
-7％
23%-
％
9%
-
％
9%
-
％
11%
-9％
17%
其他
5%
35住户分析——来源
公司来源地
¾杭州写字楼企业基本以杭州本地以及浙江省
内企业为主，民营企业占多数；
¾省外企业大部分来自上海及珠江三角洲地
区；
¾境外企业以全球性公司为主，港澳台企业比
例相对较少。
49%
33%
13%
5%
杭州市 浙江省内 浙江省外 境外
杭州市及浙江省内企业占绝对比例
36租户分析——面积/结构
办公面积
¾ 企业写字楼租赁面积在101-300平方米的占多数，501~1000平方米租赁面积比例最少；
¾ 使用面积在1001平方米以上的客户也占到一定的比例，这类客户基本为实力雄厚的集团公司，偏向整层租赁；
¾ 向小业主租赁占43％，说明写字楼购买者中投资客的比例较高，而自用型也占近38％
浙江中小型企业是写字楼的主力承租客户
投资客是占据了写字楼购买客户一半以上的分额
购租比例
12%
51%
20%
3%
14%
100㎡以下 101~300 301~500
501~1000 1000㎡以上
19%
43%
38%
向大业主租用 向小业主租用 购买
37
¾ 黄龙、武林、庆春等传统商务区对企业的吸引仍然较大，
其中黄龙区凭借良好的自然环境及商务环境，企业选择比
例最高；
¾ 选择传统商务区的租户普通认同区域配套设施、地理区位、
商务氛围、行业集聚等因素；
¾ 在传统商务区中，庆春区由于交通拥堵、停车不便等客观
原因原则意愿相对较低；
¾ 滨江新区选择企业基本以IT、通信等高新企业为主，另外
包括部分发展型企业；
¾ 绝大部分选择的钱江新城租户目前租赁在新城周边，对区
域的未来发展认同度较高；
租户分析——区域偏好
写字楼区域偏好
成熟商务区的吸引力仍然最大，新区的认知度有待提升
38%
22%
18%
12%
3% 5% 2%
黄龙 武林 庆春
文教 城站 滨江
钱江新城
38租户分析——租金承受能力
租金承受能力略低，各租金段客户分布较为均匀
租金承受能力
3%
-4
15%
14%
-3
15%
14%
19%
-2
19%
大于
1% ¾ 租户平均租金承受能力在元/平方米/天，与一些一线城
市相比，整体租金承受水平相对较低
¾ 租金的主力承受范围主要集中在-4元/平方米/天的水
平，其中元/ /平方米/天以下的超过50%
¾ 各租金段客户比例大致相同，说明客户群档次分散。
39
城建集团
呈至
四、典型写字楼分析
40典型写字楼——公元大厦
商 务 区： 黄龙商务区
发 展 商： 杭州南源联合置业有限公司
物业管理： 公元复兴物业
建筑设计 德国GMP建筑师事物所
建筑面积： 总计约115,000平方米，办公约85,000平方米
外 立 面： 石材加玻璃窗
层 高： 净高米（结构层高米）
标准层面积： 约1,700平方米
户型分割： 最小分割面积约200平方米，主力面积600平方米
得 房 率： 70%
电梯配置： 14部进口OTIS电梯
空调系统： 三菱VRV空调系统
车 位： 474个
商务配套： 餐厅、咖啡吧
租 金： 元/平方米/天
41
布局规整，户型方整，使用方便
VRV空调系统，使用方便灵活
外观挺拔，庄重
中央景观广场，给人以开阔、大气得
感觉
国外知名公司设计，提升写字楼品质
形象
优势
净高米，略显不足
商务配套较为缺乏
劣势
典型写字楼——公元大厦
42典型写字楼——嘉华国际商务中心
商 务 区： 黄龙商务区
发 展 商： 浙江华门房地产集团有限公司
建筑结构 框架结构
建筑面积： 总计约50,580平方米，办公约40,000平方米
外 立 面： 玻璃幕墙
层 高： 净高米
标准层面积： 约3,000平方米
户型分割： 最小分割面积约95平方米
得 房 率： 65%
电梯配置： 2部芬兰通力；6部日本富士达
空调系统： 公用部分中央空调系统，办公区为VRV
车 位： 200个
商务配套： 建设银行、深发展、星巴克、员工餐厅、来来往往饭店、会议室、展示中庭、屋顶花园
入 驻 率： 96％
43
中庭设置，光线较好，环境开阔，给企
业员工较好的休憩空间；
空调分户计量，使用方便灵活
净高米，办公空间比较宽敞舒适
知名跨国企业集聚，商务氛围浓厚
商务配套较为齐全
优势
电梯配置不均衡，等候时间较长
中庭设计，得房率低，经济性较差
劣势
代表驻户
房地产：耀江集团、绿城集团
IT：联想集团、惠普
服务咨询：戴德梁行、韦博英语、天禄
客户行业分布
典型写字楼——嘉华国际商务中心
贸易
8%
房产建筑
35%
IT
17%
物流
1%
服务咨询
26%
其他
3%
金融证券
7%
生产制造
3%
房产、IT及服务咨询客户比例较高
44典型写字楼——白马大厦
商 务 区： 武林商务区
发 展 商： 浙江华浙南都房地产开发有限公司
物业管理： 华浙物业管理公司
建筑结构 框架结构
建筑面积： 总计约30,000平方米（无商业裙房）
外 立 面： 金属框架配玻璃幕墙
层 高： 米（结构层高）
标准层面积： 980平方米
户型分割： 最小分割面积81平方米
得 房 率： 74%
电梯配置： 4部进口OTIS电梯
空调系统： 分层分户计量中央空调
车 位： 532个
商务配套： 地处市中心，商业配套齐全
入 驻 率： 90％
45
比邻市中心区域，配套齐全；；
电梯厅金属框装饰，豪华亮堂；
车位配比较为充足；
进深较浅，光线充足；
优势
交通相对拥挤
电梯仅4台，等候时间略长
层高米，与现代高品质写字楼标准
有较大差距
标准层面积较小，不利于布局使用
劣势
代表驻户
话机世界（众泰数码）
万通新世纪
第一证券
东方集团
贸易、房产公司客户比例较高
客户行业分布
典型写字楼——白马大厦
贸易
38%
房产建筑
26%IT4%
物流
6%
其他
2%
服务咨询
16%生产制造
3%
金融证券
5%
46
Plaza 66
商 务 区： 庆春商务区
发 展 商： 浙江省广利经济发展有限公司
物业管理： 广利物业管理公司
建筑面积： 总计约63,000平方米，办公约43500平方米
大 堂： 8米挑高大堂
外 立 面： 玻璃幕墙
层 高： 米
标准层面积： 1700平方米
户型分割： 最小分割面积120平方米
得 房 率： 74%
电梯配置： 11部进口OTIS电梯（载重1350Kg）
空调系统： 分层式中央空调
车 位： 300个
商务配套： 地处庆春路，商业配套齐全
入 驻 率： 72％
典型写字楼——广利大厦
47
比邻市中心区域，配套设施齐全；
大堂较为宽敞明亮；
电梯配置充足，效率较高；
层高较高，空间开阔。
优势
交通相对拥挤
车位配比略显紧张
平面欠规整，布局不利
临近高架、噪音较大
劣势
代表驻户
汇丰银行
太平洋保险
三菱重工
三星投资
客户行业分布
典型写字楼——广利大厦
金融保险客户比例最高
房产建筑,
15%
IT, 8%
生产制造,
19%
金融保险,
24%
咨询服务,
10%
其他, 13% 贸易, 11%
48
Plaza 66
商 务 区： 庆春商务区
发 展 商： 浙江嘉德房地产开发有限公司
物业管理： 怡华物业管理有限公司
建筑面积： 总计约60,649平方米，办公约35000平方米
大 堂： 8米挑高大堂
外 立 面： 低幅射中空双层灰色幕墙玻璃，铝板框架构筑
层 高： 米（净高米）
标准层面积： 1260平方米
户型分割： 最小分割面积99平方米
得 房 率： 70%
电梯配置： 5部进口OTIS电梯（1000Kg）
空调系统： 中央空调
车 位： 247个
商务配套： 银行、餐饮、KTV
入 驻 率： 95％
典型写字楼——嘉德广场
49
比邻市中心区域，共享市中心配套设
施；
平面方正，户型规整，使用方便；
大堂较高，但面积较小。
优势
交通相对拥挤
车位配比较低，停车紧张
电梯配置过少，等候时间过长
层高略低，净高仅米
劣势
代表驻户
东亚银行
中国人保
日本三井住友银行
东京海上火灾保险
客户行业分布
典型写字楼——嘉德广场
房产建筑,
6%
IT, 8%
生产制造,
18%
金融保险,
12%
咨询服务,
24%
其他, 14%
贸易, 18%
50
地 址： 杭州新塘路29-31号
开 发 商： 杭州三新集团
物业管理： 绿城三新大厦物业管理有限公司
建筑面积： 总计约36,000平方米，办公约22,000平方米
租 金： 2元/平方米/天
大 堂： 挑高8米，面积150平方米
层 高： 净高米
标准层面积： 约1,417平方米
户型分割： 最小户型56平方米
得 房 率： 70%
电梯配置： 四台西子奥的斯电梯 载重1000KG
空调系统： 大金VRV系统
车 位： 140个
商务配套： 银行、咖啡吧、餐饮、超市
入 驻 率： 86%（交付时间：2005-9）
周边项目——三新大厦
51
地处庆春广场，毗邻钱江新城，未来
商务前景良好；
临交通主干道，交通便利
项目周边写字楼较少，且与其他写字
楼相比，品质较好，有一定竞争优势
相对于传统租金较低，具有一定的价
格优势
优势
电梯配置标准较低，降低物业品质
车位配置比例较低，
柱网排布降低了办公利用效率
商业配套相对较少
劣势 代表驻户
客户行业分布
客户来源地分布
76%
18%
6%
本地
外省市
外企
华润新鸿基置业有限公司（约710平方米）
君安律师事务所（约1,417平方米）
杭州城市建设发展有限公司（约1,417平方米）
浙江江南药业有限公司（约800平方米）
中信银行（约500平方米）
现代服务
23%
其他
0%
贸易
3%
物流
0%
IT
0%
金融
15%
生产制造
11%
房地产及
相关
48%
周边项目——三新大厦
52
地 址： 杭州新塘路65号
开 发 商： 杭州元华商务大厦建设有限公司
物业管理： 杭州屋宇物业管理有限公司
建筑面积： 总计约37,000平方米，办公约25,000平方米
售 价： 11500元/平方米
租 金： 元/平方米/天
层 高： 净高米
标准层面积： 约710平方米
户型分割： 46平方米
得 房 率： 约70%
电梯配置： 每幢楼三台西子奥的斯电梯 载重1000KG
空调系统： 大金VRV系统
车 位： 220个
商务配套： 银行、移动营业厅、KTV……
入 驻 率： 75%（交付时间：2005-10）
周边项目——旺座中心
53
临主干道，交通便利
车位配比达150平米/个，车位相对充
足
价格较低，具有价格优势
优势
硬件标准较差，与高品质写字楼有较
大差距
非专业物管公司管理
商务氛围不够浓厚，商业配套不够成
熟
标准层面积较小
劣势
代表驻户
上海岩土勘察设计研究院浙江分院（约280平方米）
贵人鸟浙江分公司（约300平方米）
上海美特幕墙浙江分公司（约400平方米）
上海立信长江会计事务所杭州分所（约710平方米）
杭州蓓丝泰贸易有限公司（约350平方米）
客户行业分布
客户来源地分布
现代服务
20%
其他
9%
贸易
23%
物流
0%
IT
7% 金融
4%
生产制造
30%
房地产及
相关
7%
86%
11% 3%
本地
外省市
外企
周边项目——旺座中心
54
地 址： 杭州新塘路99号
开 发 商： 杭州天翔房地产开发有限公司
物业管理： 绿城物业管理有限公司
建筑面积： 总计约43,000平方米，办公约24,000平方米
租 金： 元/平方米/天（不含税）
层 高： 净高米
标准层面积： 约800平方米
户型分割： 168/170/200/210平方米
得 房 率： 约75%
电梯配置： 三台西子奥的斯电梯 1000KG
空调系统： 客户自行安装
车 位： 140个
商务配套： 银行
入 驻 率： 94%（交付时间：2005-5）
周边项目——天翔凤起时代大厦
55
临交通主干道，交通便利
租金较低，具有一定的价格优势
优势
离主城区较远，商务氛围不浓
硬件标准（空调、电梯等）档次较
低，
标准层面积较小
车位配置比例较低
空调需客户自行安装商业配套设施缺
乏
劣势
代表驻户
海马地毯杭州分公司（约200平方米）
杭州诺安医药技术开发有限公司（约200平方米）
香港五洲投资集团有限公司杭州分部（约200平方米）
中鑫建设集团有限公司（约400平方米）
曼斯顿电梯浙江分公司（约300平方米）
客户行业分布
客户来源地分布
房地产及
相关
9%
生产制造
38%金融
2%
IT
9%
物流
0% 贸易
11%
其他
13%
现代服务
18%
87%
8% 5%
本地
外省市
外企
周边项目——天翔凤起时代大厦
56
城建集团
呈至
五、未来供应写字楼分析
57竞争性项目——环球中心
商 务 区： 武林区
开 发 商： 浙江耀江文化广场投资开发有限公司
建筑面积： 总计约108000平方米，办公约43000平方米
外 立 面： 玻璃幕墙
层 高： 办公区米
标准层面积： 1890平方米
户型分割： 400-800主力户型
得 房 率： 70%
电梯配置： 10部；迅达电梯；米／秒
空调系统： VAV系统；美国特灵
车位配比： 1000个（与西湖文化广场共享）
销售价格： 19500元/平方米
58竞争性项目——世贸丽晶城
商 务 区： 黄龙区
开 发 商： 浙江建工房地产开发集团有限公司
建筑面积： 总计约127300平方米，办公约100000平方米
外 立 面： 玻璃幕墙
层 高： 米
标准层面积： 4800平方米
户型分割： 110～360平方米
得 房 率： 70%
电梯配置： 26部，米～3米／秒，轿箱高3米
空调系统： VRV系统
车位配比： 约1400个
商务配套： 大型商场、餐饮、超市等
销售价格： 约19000元/平方米
低区层 中区层 高区层
59竞争性项目——银座大厦
商 务 区： 庆春区
开 发 商： 杭州银座房地产开发有限公司
建筑面积： 总计约23300平方米，办公约18000平方米
车位配比： 157个
外 立 面： 玻璃幕墙
层 高： 办公区米，净高米
标准层面积： 1003平方米
户型分割： 50～150平方米
电梯配置： 4部；米／秒
标准层
60竞争性项目——钛合国际
地 址： 朝晖路185号
开 发 商： 浙江元丰房地产开发有限公司
建筑面积： 总计约61600平方米，办公约24000平方米
层 高： 办公区米
标准层面积： 1000平方米
户型分割： 4～17楼：80～160平方米；18～27楼：250～1000平方米
电梯配置： 4部；三菱电梯；米／秒
空调系统： VRV系统
车位配比： 233个
售 价： 未开盘
4～17楼 18～27楼
61竞争性项目——万新大厦
商 务 区： 城站区
开 发 商： 杭州万通房地产开发有限公司
物业管理： 新东方物业管理有限公司
建筑面积： 总计约73,000平方米，办公约20,000平方米
售 价： 13600元/平方米
外 立 面： 全隐框玻璃幕墙
层 高： 米
标准层面积： 约1,037平方米
户型分割： 最小户型109平方米
得 房 率： 70%
电梯配置： 四台日立电梯
空调系统：
车 位 数：
中央空调
约300个地下车位
车位售价：
交付时间：
250000元/个
2007年9月
62周边竞争性项目——森禾商务广场
地 址： 新塘路/杭海路
开 发 商： 香港祥裕置业有限公司／浙江航达集团有限公司
设计单位： 浙江浙华建筑设计事务所
高 度： 米
建筑面积： 总计约109000平方米，办公约48000平方米
外 立 面： 花岗岩石材／玻璃幕墙
层 高： 米（结构层高）
标准层面积： A楼：1300平方米；B楼：1012平方米
户型分割： A楼：68－215平方米；B楼：75－192平方米
得 房 率： 70%
电梯配置： A楼6部；B楼5部；日立电梯；米／秒
空调系统： VRV系统，裙房为中央空调系统
车位配比： 476个
商务配套： 大型商场、餐饮、商务、会议
售 价： 8500元/平方米
A楼 B楼
63周边竞争性项目——天星龙/新城时代广场
项目名称： 天星龙国际建材装饰展示中心
开 发 商： 浙江大光明集团
设计单位： 浙江浙华建筑设计事务所
高 度： 米
建筑面积： 总计约124095平方米，办公约60000平方米
工程进度 地上一层
层 数： 27层
竣工时间： 2008年（预计）
项目名称： 新城时代广场
开 发 商： 滨江房产、中豪房产
高 度： 小于100米
业态组成： 商业：52000平米，写字楼：21470平米，酒店式公寓70700
土地面积 33595平方米
建筑面积： 145000平方米
工程进度 土地已平整，尚未动工，
竣工时间： 2009年（预计）
64周边项目（钱江新城）——集美国际
地 址： 钱江新城A-03-3
开 发 商： 杭州合盛置业有限公司
设计单位： 杭州市城建设计研究院有限公司
高 度： 150米
建筑面积： 办公约43880平方米
外 立 面： 干挂陶瓷板及玻璃幕墙
层 高： 米（结构层高）
标准层面积： 1460平方米
电梯配置： 10部
空调系统： 分层中央空调
车位配比： 318个
商务配套： 餐饮、会议中心、商务中心
预期上市时间： 2009年
65周边项目（钱江新城）——圣奥大厦
地 址： 钱江新城B-06-2
开 发 商： 浙江圣奥置业有限公司
设计单位： 同济大学建筑设计研究院
高 度： 150米
建筑面积： 办公约41000平方米
外 立 面： 透明中空LOW-E钢化玻璃幕墙配合干挂石材幕墙
层 高： 米（结构层高）
标准层面积： 1369平方米
户型分割： 131—160
得 房 率： 72％
电梯配置： 塔楼客梯8部，消防电梯1部，裙房客梯2部，货梯1部
车位配比： 266个
商务配套： 餐饮、金融
柱 距： 米
66周边项目（钱江新城）——尊宝大厦
地 址： 钱江新城A-02-1、2
开 发 商： 浙江浙欧置业有限公司
设计单位： 浙江大学建筑设计研究院
高 度： 150米
建筑面积： 办公约87000平方米
外 立 面： 玻璃幕墙
层 高： 米（结构层高）
标准层面积： 1470平方米
户型分割： 56－180平方米
电梯配置： 18部进口高速电梯
空调系统： VRV空调系统
车位配比： 651个
商务配套： 商场、餐饮、会议中心、商务中心、健身中心
客户定位： 大型集团公司、银行
67周边项目（钱江新城）——华成国际发展大厦
地 址： 钱江新城B-07
开 发 商： 浙江华成置业发展有限公
设计单位： 杭州市城建设计研究院有限公司
高 度： 150米
建筑面积： 办公约47000平方米
外 立 面： 铝单板与组合式玻璃幕墙
层 高： 米（结构层高）
标准层面积： 1300平方米
户型分割： 最小分割100平方米
电梯配置： 客梯8部（高区4部，低区4部）
空调系统： 分层中央空调
车位配比： 342个
商务配套： 待定
柱 距： 米
68
城建集团
呈至
六、项目总体定位
周边环境分析
项目SWOT分析
项目业态定位
项目品质定位
商业定位建议
69周边环境分析
西面
庆春广场，绿
地、水景、公
共空间为本项
目提供了较佳
的景观资源
北面
乐购大卖
场及数栋
低品质写
字楼
东北面
成熟的
住宅区
东面
教堂及低
档住宅区
，再往东
延伸，即
为钱江新
城
南面
在建的写字楼
及住宅，西南
面为江干区政
府
• 非主流成熟商务
区
• 城市传统商务
区—庆春商务区
向西两公里的延
伸
• 区政府所在地
• 城市传统老区与
新兴区域连接的
纽带
• 有一定的商务氛
围，且进一步加
强的趋势明显
70项目SWOT分析
1. 地块分析
机
会
优势
• 杭州城市宏观经济快速发展，为写字楼需
求的快速增长提供了保障
• 随着新的高品质写字楼的入市，原有的低
品质写字楼及商住楼中的客户需求将得到
激发，需求层次将得到提升
• 越江隧道、钱江新城的建设将显著提升本
区域在城市中的地位
劣势
机遇 威胁
• 地块为一独立街区，有利于项目独立规划及
品质打造
• 西面的广场为项目提供了一定的景观资源
• 周边建筑相对较低，具有高度优势，有利于
突出项目的标识性；高区可远眺钱塘江和西
湖风景区
• 具有便利的道路交通条件
• 开发商实力雄厚，具备关系资源优势
• 未来几年内本项目周边区域及钱江新城区
域将有多栋写字楼投向市场，将对本项目
产生较大的冲击
• 环球中心、坤和中心等成熟区域且具有较
高品质写字楼项目的落成在吸引优质客户
方便将具有强有力的竞争优势
• 所处区域并非传统的成熟商务区，和其他
成熟商务区相比，写字楼客户目前的认同
度较低
• 区域周边现有配套设施相对较为缺乏
• 从传统的庆春商务区到本项目地块虽然只
有约两公里的距离，但该路段周边住宅、
商业整体档次较低
71目标客户分析
本项目具
备的条件
本项目具
备的条件
地块东南面的钱江新
城未来几年内将进入
大开发阶段
潜在的机会
房地产开发商及其上下游关联
企业
地块到达机场、火车
站的便利性及机场公
司的入驻
部分物流、贸易类企业
地块临近江干区政府
、开发商具备的国企
关系资源
部分区级的国有企业或政府机
构、事业单位
地块东南面的钱江新
城内将有众多的高档
住宅建成
入住钱江新城的民营企业主，
其行业来源较为广泛
本项目自身的区域标
志性，若整体定位为
高品质写字楼项目
部分庆春商业区及其他区域的
改善型写字楼客户，及部分外
来的注重硬件品质的客户
杭州由”西湖时代“逐步
迈入”钱江时代“，地块
区域价值提升
看中区域及本项目未来潜力的
投资客
72项目业态定位
写
字
楼
服
务
式
酒
店
公
寓
写
字
楼
酒
店
公
寓
写
字
楼
方案一 方案二 方案三
73项目业态定位
上海商城（不售）
50\72\107平方米三种主力户型
宁波波特曼中心
47-380多种户型
无锡凯燕环球中心
以70平方米为主
苏州新地中心
以90平方米为主
入住客户入住客户
• 以外资企业高级管理人员、高级技术人员
为主
购买客户购买客户
• 绝大部分为投资客，也有少量自用客户
房型设计房型设计
• 多以70平方米以下的一室一厅为主，也设
置部分两室及以上的大户型
成功项目具备条件成功项目具备条件
• 多位于写字楼聚集的商务区中，或外资企
业众多的开发区周边
• 多有酒店相伴，或引进知名酒店管理公司
参考其他区域酒店服务式公寓项目
74项目业态定位
项目名称 项目体量（平方米）
开盘一年销售
进度 月平均销售进度
以当前速度项目销售达
90%以上所需时间
钱塘.沁园 6082
25624
20742
37007
23142
94% 8% 11个月
东方金座 64% 5% 17个月
西湖金座 64% 5% 17个月
锦绣天地 42% 3% 26个月
龙禧硅谷广场 73% 6% 15个月
杭州销售期一年以上的部分酒店公寓销售概况
近期投入市场的销售状况较佳酒店公寓销售概况
• 酒店式公寓产品市场供应逐年增多，预计到2010年约有70万平方米的推出量，随着该种物业类型的产品增
多，购房者的选择空间将随之加大，销售去化速度有逐年递减的可能。酒店式公寓物业将会出现较大的市场
挑战
项目名称 开盘日期 可售面积（平方米）
已销售面积
（平方米）
售价均价
（元/平方米） 已销售比例
月销售速度
（平方米）
华润西子中心 2006-7-29 21110 7591 17628 36% 1055
世贸丽晶城 2006-9-22 46121 12637 19162 27% 2300
75项目业态定位
说明 纯写字楼 写字楼+服务式酒店公寓 写字楼+酒店公寓（单身公寓）
地段配
合度
非传统成熟商务区，但本项目具备
开发写字楼的条件，主要的威胁来
子于周边区域未来供应的挑战
入驻
客户 前述已有分析
服务式酒店公寓部分以外企高级管
理人员及技术人员为主，也有部分
国内高级管理人员或企业主
单身公寓部分为工作不久的自用的
年轻人，低预算的外派工作人员
购买客
户 前述已有分析 投资客为主
投资客为主，也有部分工作不久的
年轻人
主要为银行、餐饮等商务配套
视写字楼品质而定
项目综
合品质 视写字楼品质而定
酒店服务式公寓将提升项目综合品
质 单身公寓将显著降低项目综合品质
视品质及定价而定，初步预计销售
周期将在一年半到两年
经营灵
活性
一旦销售出现障碍，可先租赁再销
售，且租赁收益较高
一旦销售出现障碍，若租赁，服务
式酒店公寓客户来源有限
一旦销售出现障碍，若租赁，单身
公寓的收益低
周边区域外资客户数量较少，开发
服务式酒店公寓客源是突出障碍，
不具备发展酒店服务式公寓的条件
单身公寓对地段的要求相对较低
项目自
身配套
要求
除发展写字楼的商务配套外，还需
要游泳池、健身房、洗衣房等较高
生活配套
主要为写字楼的商务配套，也可适
当增加部分生活配套
项目
投资
服务式酒店公寓部分的投资将高于
写字楼约2500元以上
视单身公寓的装修标准而定，高于
写字楼部分
市场去
化速度
服务式酒店公寓部分面临较大的销
售压力
表面看，单身公寓会分担写字楼的
销售压力，但项目综合品质的降
低，将削弱本项目写字楼与周边项
目的竞争优势
从项目整体及经营灵活性角度考虑，我司建议发展纯写字楼
76项目品质定位
说明 国际甲级写字楼 普通甲级写字楼 乙级写字楼
硬件品
质描述
外部形象具有突出的标识性、超豪
华的公共区域设计及装修、非常宽
阔的办公空间及高效的平面利用效
率、超高标准的设施设备配置且大
多为全进口产品，注重各种细节考
虑
开发成
本 8,000-10,000元/平方米 6,000-7,000元/平方米 4,000-5,000元/平方米
竞争优
势
同未来周边的新供应项目相比，本
项目可保持绝对的竞争优势
同未来周边的新供应项目相比，本
项目可保持相当的竞争优势
同未来周边的新供应项目相比，本
项目很难塑造制胜的竞争优势
外部形象具有一定的标识性、豪华
的公共区域设计及装修、宽阔的办
公空间及高效的平面利用效率、高
标准的设施设备配置且关键设备为
全进口产品
满足办公客户的基本需求
在未来激烈的市场竞争中，“品质”将是最为重要的竞争优势，我司建议本项目按
照上海新建甲级写字楼的标准进行开发
说明：写字楼标准按照上海现有写字楼标准，开发成本包括前期工程费、建安费用、公共配套设施费、基础设施费等费用，
上述开发成本仅为按照项目高度、体量和相关标准作出的经验估算，具体成本分析还应根据最终方案由专业造价师确定
77商业定位建议
说明 大卖场+底商 百货 专业市场 写字楼配套商业
以服饰为主
银行、餐饮等写字
楼客户需求度较高
的商业
销售难度较大，以
租赁为主，开发商
收益视项目地段而
定，针对本项目区
域，将略低于写字
楼平均租金
对项目
整体品
质的影
响
若写字楼品质定位
较高，则大卖场会
整体品质产生一定
负面影响
若百货定位较高，
会提升项目整体品
质
显著降低项目整体
品质 提升项目整体品质 提升项目整体品质
本项目
适合度 低 低 低 高 低
专卖店
将二层以上提供给
一家大卖场，一层
进行小分割，一层
规划为餐饮、服饰、
小饰品、连锁药店
等大众服务类商
业，以大卖场的人
气带动小商铺的经
营
租赁或是参与经营
分成，租金通常较
低，若参与分成，
收益视经营状况
集中某一特定领域
的商家，例如鞋、
箱包等
小分割销售，成功
推广可取得较高的
销售价格和销售速
度
高档钟表、服饰、
汽车展示厅等，主
要是通过高档的专
卖店一提升项目整
体品质
为统一经营、统一
形象，基本采取租
赁，租金收益较低
大卖场租赁，但租
金通常非常低，小
商铺小分割销售，
通常可获得较高的
售价
商业模
式描述
租/售
模式及
开发商
收益
裙房商业整体定位建议为写字楼配套商业，以租赁为主，因而有必要减少商业面积
78
城建集团
呈至
七、产品建议
产品建议基础
客户如何选择写字楼
外部形象
公共区域
平面与空间
设施设备
配套设施
其他
79产品建议基础
前沿趋势 本地需求
基础一: 基于香港、上海等前
沿城市的开发经验及
发展趋势
基础二: 充分考虑杭州本地市
场发展现状及本地客
户需求特征
具有一定前瞻性，但不脱离本地市场
80客户如何选择写字楼
客户如何判
断写字楼硬
件品质的高
低
外部形象外部形象
客户对楼盘品质的
最直观的外部体验
公共区域公共区域
客户对楼盘品质的
最直观的内部体验
平面与空间平面与空间
体现客户办公利用
效率及空间舒适度
设施设备设施设备
保障整个建筑高效
率运作
配套设施配套设施
满足办公客户的相
关附属需求
细节处理细节处理
满足客户特殊需求
，体现人性关怀
子系统 客户关注度
• 外立面
• 夜景灯光
• 景观小品
• 大堂
• 电梯厅
• 走道
• 洗手间
• 柱网分布
• 净高
• 面积分割
• 电梯系统
• 空调系统
• 智能化系统
• 强电、给排水及消防系统
• 商业配套
• 停车位
• 局部楼板荷载、行政人员
洗手间、可拆卸楼板、24
小时冷凝水等
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★
81外部形象——外立面
全玻璃
石材加玻璃窗 玻璃加金属板Art Deco 风格
玻璃加金属肋 玻璃加玻璃肋
• 无论是以玻璃为主元素还是以石材为
主元素的幕墙，均可实现较佳视觉效
果
• 玻璃为主元素的幕墙时代感觉鲜明，
石材为主元素的幕墙给人以厚重庄严
感
• 在造价方面，不同材质的玻璃价格差
异很大，石材也是如此，相比较而言
，金属板则较为经济
• 目前上海新建的高品质写字楼中普遍
采用全玻璃幕墙，主要原因在于全玻
璃幕墙更容易将阳光及室外景观导入
室内，因而受到多数驻户的青睐
建议本项目采用全玻璃幕墙，并在外立面上突出竖向线条，增加项目的挺拔感
82外部形象——夜景灯光
外立面泛
光照明
优点 缺点
•光线柔和，彰显质感
•能够塑造稳重、庄严的建筑
物形象
•影响客户夜间的工作
•外部条件可能限制架设光源
线条勾肋
建筑轮廓
•设计安装简便、节能
•配合独特的外立造型和动感
线条灯光，可营造生动活泼
的建筑形象
•对于无特色的外立面造型的
建筑，容易造成呆板的形象
建筑外立
面积透光
照明
•易塑造通透明亮的建筑形象 •灯光众多，高耗能
巨型LED
、电脑变
色系统
•绚丽夺目，易在夜间突出建
筑标识性
•造价昂贵
83外部形象——夜景灯光
外滩中心
黄浦区，泛光照明，在
整个浦江东岸及黄浦、
虹口区域均可欣赏到其
耀眼“皇冠”的光芒
金茂大厦
小陆家嘴，泛光照明，
犹如王冠的顶部设计在
灯光的映耀下尽显“王者
风范”
恒隆广场
静安区，透光照明，几
乎在内环以内高架上的
任何一处均可欣赏到其
火炬般的炫耀顶部，突
出其“伸展国际视野、映
耀上海光芒”的理念
港汇广场
徐汇区，透光照明，底
部的港汇购物中心及其
上的双塔，在灯光的渲
染下体现了“蛋糕+蜡烛”
的美好寓意
本项目相对高度突出，大气的顶部设计配合巧妙的夜景灯光将显著提升项目标识性
84外部形象——景观小品
建议在建筑内或建筑外充分考虑水景、绿化、雕塑等小品设计，为项目增色
85公共区域
• 多数客户在一进入大堂五秒内，
就对大整个写字楼的品质作出直
观的判断
• 大堂面积建议应接近塔楼底层面
积的二分之一，大堂区域将二楼
挑空，高度可达到约11米
• 塔楼底层大堂以外的区域不建设
设置过多的商业设施，建议在人
流主动线以外的区域设置一家银
行营业厅及一家中高档的咖啡厅
• 电梯厅和走道内应考虑充足的照
明，装饰色彩建议采用暖色调
公共区域的投入和面积的牺牲是可以通过更高的销售价格来获得回报的
86平面与空间——柱网分布
项目造型独特，是
开发商展示其形象
的标志，但确是以
牺牲项目市场价值
为代价的
香港中银大厦 香港力宝广场
上海浦项广场 上海恒隆广场
从使用者的角度出
发，项目大气且不
呆板，既突出了区
域标识性，又深受
客户青睐
本项目
• 办公区域内无柱式设计或尽可能少柱
是当前办公设计的主流，即可满足大
面积驻户功能区自由排布，也有利于
灵活进行小面积分割
• 原方案中东西两侧中部的单元在销售
租赁中将遭遇较大抗性
• 建议在条件允许的情况，对柱网排布
进行适当的优化
87平面与空间——面积分割
当前平面设计下的面积分割示意一
• 在框筒结构形式下，写字楼的单元面积分割
具有较强的灵活性，主要考虑目标客户的面
积偏好、柱网分布及满足消防要求
• 根据杭州现有销售写字楼面积分布分析，200
平方米以下是市场的主流
• 本项目的目标客户具有不同的面积需求层次
，建议最小可分割面积控制在100平方米左右
，对应的进深为8-9米，跨度为8-9米
• 在面积分割上不同的楼层可以进行区别对待
• 进行面积分割时，应注意以下分割原则：单
元内应尽可能保障无柱；景观好的角部区域
单元面积可以偏大些；在面对电梯厅的具有
展示效应的区域单元面积可以偏大些；在满
足消防要求的前提下尽量减少公共走道的长
度
88平面与空间——净高
项目名称 竣工日期 净高（米）
新鸿基IFC 2009-2010 （标准层）(交易层)
环球金融中心 2008 （标准层）(交易层)
越洋广场 2007
世纪商贸广场 2004
上海近年竣工及在建的部分国际甲级写字楼
项目名称 竣工日期 净高（米）
城建国际中心 2006
东方众鑫大厦 2004
万都中心 2002
恒隆广场 2001
上海近年竣工的部分甲级写字楼
项目名称 竣工日期 净高（米）
上海世贸商城 1999
远东国际广场 1998
香港广场 1997
协泰中心 1996
上海上世纪90年代竣工的部分写字楼
建议本项目写字楼净高设计为米
项目名称 竣工日期 净高（米）
公元大厦 2006
嘉华国际 2003
中田大厦 2001
世贸中心一期 1997
杭州部分写字楼净高
• 上世纪90年代写字楼中有较多项目标准层净高
在米及以下，目前，净高过低已成为了这
些项目丧失市场竞争优势的最主要原因之一
• 近年新建成的甲级写字楼逐渐以米为
主，能基本满足写字楼客户对内部空间的要求
• 近年来，部分写字楼将楼层净高提升到了一个
新的高度，米在多个已建项目和规划项目
中被采用，不凡的空间感显著提升了这些项目
的品质
• 杭州写字楼多数在米,近年来的一些新
项目能达到米左右
89平面与空间——共享空间
上海越洋广场
每隔四层有一
个跨两层的小
面积共享空间
上海太平金融大厦
分布有四个跨
两层的大面积
的共享空间
分布有三个跨
多层的大面积
的共享空间
上海久事大厦 深圳安联大厦
在四周分布着
二十八个跨四
层的共享空间
90平面与空间——共享空间
• 共享空间作为大面积客户的接
待处，可显著彰现客户形象，
因而比较受有实力的客户的青
睐
• 共享空间会减少使用率，通常
对小客户的吸引力不强
建议可在不同楼层设置三个跨两层正对电梯厅面积接近一个开间的共享空间
91设施设备——电梯系统
甲级写字楼电梯的一般要求甲级写字楼电梯的一般要求
垂直运输能力指标
• 垂直运输能力主要用五分钟运载力及平均等待时
间两项目指标来进行考核
• 五分钟运载力指“五分钟内，服务客梯所能运输
的人员占所服务的楼层的总的人员的百分比”
• 平均等待时间是指“前一部客梯离开主服务楼层
到下一部客梯离开主服务楼层的平均时间”
• 这两项指标主要受电梯数量、运行速度、载重量
、运载人数、停靠楼层数量、运行距离、服务区
域的划分等影响。一般而言，甲级写字楼五分钟
运载力应在10%以上，平均等待时间应在40秒以
内
其他要求
• 包括电梯轿箱内装修、轿箱内部尺寸等（与载重
相关）
92设施设备——电梯系统
建议
• 五分钟运载力控制在10%左右
• 平均等待时间控制在40秒左右
• 取消东侧的观光穿梭电梯,该电梯的存在对其西
侧的低区写字楼销售产生非常严重的负面影响
• 对核心筒布局进行优化调整,增加一个电梯厅,将
客梯分为高低两区,总数量根据核心筒布局建议
为8-9部
• 客梯载重建议在吨或吨,具体指标根据电
梯数量进行调整
• 低区客梯速度建议为米/秒,高区电梯速
度建议为米/秒
• 客梯轿箱内净高建议选择接近3米的型号,内部装
饰风格建议为暖色调,局部安装镜面增加电梯内
部空间的宽阔感
对核心筒布局进行优化调整
93设施设备——空调系统
说明 FCU（风机盘管系统）
VAV
（变空气流量系统）
VRV
（变制冷剂流量系统）
系统类型 集中式中央空调系统 半集中式中央空调系统
室内空气质量 低 高 中
主要工作原理
集中的冷热源通过水作为
媒介将负荷送至房间末端
的分机盘管，在末段与房
间内的空气完成热交换
集中的冷热源通过水作为
媒介将负荷送至每层的空
调机房，与空气完成热交
换后从空调机房内由风管
将空气送至各个房间内
一台室外机独立控制多台
室内机，室外机将冷媒送
至房间内的室内机中，在
末端与房间内空气完成热
交换
高
低
中
低
低
中
技术成熟度 高 高
前期投资成本 高 高
占用空间高度 大 小
用户调节自由度 低 高
改造灵活性 高 低
长期运营能耗 低 高
写字楼三种主流的空调系统比较
94设施设备——空调系统
项目名称 竣工日期 空调系统
城建国际中心 2006 VAV
淮海国际广场 2006 VAV
汇亚大厦 2005 VAV
嘉华中心 2005 VAV
花旗集团大厦 2005 VAV
企业天地 2004 VAV
世纪商贸广场 2004 VAV
上海早期竣工的部分写字楼
项目名称 竣工日期 空调系统
财富时代广场 2006 VRV
裕景国际广场 2006 VRV
旺角广场 2005 VRV
嘉麒大厦 2005 VRV
飞洲国际广场 2005 VRV
盛高国际广场 2005 FCU
均瑶国际广场 2003 VRV
上海新建的销售型写字楼
上海新建的部分高品质写字楼
项目名称 竣工日期 空调系统
香港新世界 2003 FCU
万都中心 2002 FCU
浦项广场 1999 FCU
上海城 2002 FCU
香港广场 1998 FCU
力宝广场 1997 FCU
国际贸易中心 1994 FCU
• 上海早期竣工的写字楼基本都采用FCU系统
• 近三四两来，VAV系统在保障更佳的空气质量
方面获得客户认可，因而，新建的高标准的
租赁型写字楼中绝大部分采用VAV系统
• VRV技术近来内得到了快速的发展，其独立灵
活控制、安装简便、节省层高的优点使得新
建的销售型写字楼绝大部分采用了VRV系统
建议本项目写字楼办公部分采用VRV空调系统，其余部分采用中央空调系统
95设施设备——智能化系统
智能化智能化
OAOA
办公智能化
BABA
楼宇自动化
FAFA
消防智能化
SASA
安保智能化
CACA
通信自动化
子系统 甲级写字楼配置现状
• 物业管理系统
• 智能卡管理系统
• 公共信息服务系统
• 暖通自控系统
• 给排水自控系统
• 供配电及照明监视系统
• 电梯监视系统
• 自动报警和消防联动系统
• 广播音响系统
• 闭路监视系统
• 巡更系统
• 红外报警系统
• 停车场管理系统
• 综合布线系统
• 电话通信系统
• 卫星及有线电视系统
• 很少使用，人工操作代替
• 驻户自行安装门禁智能卡系统
• 通常大堂入口安装查询机或显示屏
• 监视主机，终端监控
• 监控水泵、水箱
• 监视高配电参数、照明开关控制
• 监视电梯运营，调节运行程序
• 自动消防报警，启动喷淋系统
• 紧急状态下启动广播
• 监视主要公共区域
• 人工楼宇巡更
• 外围区域及地库至核心筒红外报警
• 图象对比（采用较少）、收费系统
• 光纤与网络线（超五类）接入总机
房，多个运营商；
• 每10平方米1对，电话，接入标准
层配电箱
• 有线电视信号、鑫诺一号接收天线
智能化是隐性系统，客户不易感知，目前甲级写字楼智能化方面差异不大
96配套设施——商服配套
写字楼客户
主要需要哪
些配套商服
配套
服务项目
•银行类金融服
务
•员工工作时间
就餐
•非正式商务会
谈、朋友小聚
•商务宴请、内
部聚餐
•文件、物品的
邮递
•图片、文件处
理
•购买日常办公
、生活小商品
•中高档商务快
餐
•购买机票、火
车票、车票
★ ★ ★ ★
★ ★ ★
★ ★
★ ★
★ ★
•休闲娱乐 ★ ★
★ ★ ★ ★ ★
★ ★ ★ ★
★ ★ ★ ★ ★
★ ★ ★
需求度 商户类型 楼层及面积 租金/售价承
受
银行营业厅
员工餐厅
快递中心
图文处理中心
便利店
西餐厅、特色餐
厅
票务中心
健身房、会所等
•会议、推广活
动 ★ ★ ★ 大业主自营
首层，200-800
平方米
地下室、避难层
或裙楼，400-800
首层或二层，
200-500平方米
50平方米以内
50平方米以内
80平方米以内
200-500平方米
50平方米以内
1000平方米以上
首层以上，500
平方米以上
租或购买，承受
力高
自营或租，承受
力很低
租，承受力高
租，承受力低
租，承受力低
租，承受力低
租，承受力中
租，承受力低
租，承受力偏低
大业主自营
咖啡厅、茶室
中高档中餐厅 2000平方米以上 租，承受力低
97配套设施——商服配套
中餐厅后勤用房、大厅
及部分包间 中餐厅包间 三层
裙楼 塔楼
市民卡办理中心 大堂上空会议室、贵宾接待室、展示空间
机场售票大厅 大堂
银行营
业厅及
部分办
公用房
咖
啡
厅
管理
用房
快递
中心
西餐厅
员工餐厅
商服配套布局示意性说明
二层
首层特色
餐厅
98配套设施——停车位
杭州部分写字楼停车位配备情况
目前本项目总停车位
为266个，建议适当增
加，可将地下室员工
餐厅改为停车库
项目名称 竣工时间 停车位（个） 总体量
停车位数
/100平方米
世贸中心二期 2001 168 35000
世纪广场 2002 320 74000
西湖时代广场 2003 268 65387
嘉华国际 2003 300 50000
嘉德广场 2004 247 60000
西湖国贸中心 2004 208 67000
黄龙恒励 2004 108 32000
聚龙大厦 2005 130 32000
广利大厦 2005 300 62968
现代国际广场 2006 260 33542
公元大厦 2006 500 85000
越都商务大厦 2006 200 32195
银座大厦 2006 157 30773
99其他——建筑结构
钢柱钢柱
平均柱截面平均柱截面
钢管混凝土柱钢管混凝土柱
钢筋混凝土柱钢筋混凝土柱
建议：建议采用原来方案中的钢管混凝土-钢梁-混凝土（劲性）芯筒结构，具
体设计还应结合《岩土工程勘察报告》参考设计及施工单位意见
基础及结
构造价
基础及结
构造价
基础及结
构工期
基础及结
构工期 客户偏好客户偏好
小
中
大
高
中
低
快
中
慢
无明显偏号，但钢
结构建筑常被业主
做为卖点宣传
无偏好
无偏好
100其他——交房标准
建议:
• 金属板天花吊顶
• 10厘米架空地板
• 乳胶漆墙面
101总结——原方案的主要优化建议
• 塔楼整体定位为写字楼
• 减少商业裙房面积，调整为三层，剩余面积增加到塔楼
• 取消塔楼顶层咖啡，改为办公
• 对塔楼标准层平面进行适当优化，使其更为规整
• 优化核心筒布局，主要是对电梯井进行重新排布
