武汉中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评系系机电地构话址：：：中0国指数研究院 新开盘 价2武7格-汉5测9市5评0武1—2胜7—4路/金5 81桥90普87林45斯 1测105评室编 号：2034 号泰合顿广场 11-12-JQPLSD﹟01 【测评金桥普林斯顿 通过结市果场】调 基型于投中资国收房项益法地综产合查指测和数评比系项较统目分样市析本场，，价综分格合别。考运 虑用影市响场项比目较价法、值成各本项法因、素典， 项目基本信地目理名位称置 息 金桥普林斯顿 所 汉学阳）大 沌路旁（紧邻江汉大 12、、市成场本比法较测法评测项评目项价目格价为格：为55：076元57/2 元/平方米 3、典型投资收益法测算项目价平方米 开属占结合当前市格为：6710元/平方米 条件下的 12月测场评现价状格，为综合确定项目在价值定义和测评假设限制 建发区地筑企域面规业 中环以外 积 武汉万佳房地产开发有限公 模 司 516 物交16758963平方米 开业入房盘类住标时型准平方米 间 住宅 时间 毛【项目要点】 6300 元/平方米。 220坯l及0112 2年年16月月 地同理时位，置项：目项紧目邻位江于汉大大沌学路等旁学，校周，围周集边中的绿教化育景观，环境较好。 周边配套经开 金开其他生活配套设施也较为齐全，居民生活便利程资度源较较高为。丰 富， 套凯万购达物、广湘场隆等时代广场、 疗江；配发汉同套区大济 第学医一、院中武经学商汉开等业经分教设济院育施技等以术配医 l 户用型特点：户型主要为 89 ㎡左右的两房，105-107 ㎡左右的实 房型，三三房房，126-131 ㎡的阔绰三房，其中部分户型可以两房变三 主主力户型信息变四房，实得率极高。 l 企地业产开实力发和：商项业目由房销武汉售，万佳具房地产有限公司投资开发，主营房 象。有较好的开发经验和良好的品牌形 单使力用户率型 90平方米两房 贷贷首套付总款价暂无 6（9.按3万元 21万90平方米二居计算） 月款款均年方还限式 2商0业年/元 公（积按金首 付30%计算） 月数。研如本究需次款测 评3结47果3元有/效317期3为元 院了联解系更，详电细话报:0告27，2011年12 -5请95与01中27国4指 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
一、市CREIS 期成根交据场的项比 3个目较中项所法国 房地产指数系统 新开盘价格测评——金桥普林斯顿 1、选取可比目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分项析目，比销选较售取因均位素价条于件为同基一础供，需通范过围修内正或得不出同评范估围对内象与的项市目场产价品格类。似 的近 比测较评因对销素象 及对比案例 测评说明 区交售易均日价期 金桥普林对斯象顿 中恒对云比天案国例际A花 园 千晴对岸比观案湖例名B 居 206500 6380 观对澜比御案苑例二C期 7100 交易情况 未开盘 11正年常1 2月 2011正年常1 2月 2011年10月 域因素 交地周区通理边域便位环配捷置境套度 中较环便以捷外 中较环便以外 中环以外 中正环常以 外 较较完好善 较好捷 一较般好 较较便好捷 土建容地筑积用形率途态 板楼 住多宅层 高层较住完宅善 一住般宅 一住般宅 个别因 塔楼3. 3高9 层 板塔结2.合 高层 板楼 多层 高层 素 户绿型化设率计 % % 385% 355%0 %0 开装社发修区企情配业品况套牌 开武发汉有较万毛限完佳坯公善房 司 地 产 武汉较中毛完5恒坯%善 毛一85坯般% 产业集团有限新公科司技 武业汉有振限元公宜司 景 置 开武发汉有较汉毛8限完5阳坯%公善 造 地产 评估（项（12目）素）为交修区 1易域00情正因，况素则修修三正正个：：可由司 2、因 三比于个案所可例选比修取案正的例系三位数个于分可同别比一为案供 1例求00，区、均域10为，0、自根1由据00竞。争 市场销售均价，且交易日期相同，设 因素修（3正）系个统别。因 进素行修比正较：。主 要考地理位置、交通、环境、配套等确定区域 企业品牌等指标虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 3、测修评正对结果 比销象交较售及易因均对日素价比期 案例 金测桥评普对林斯象顿 比较中修恒对正云比条天案件国例指际数A花 园 千晴对岸比观案湖例名B 居 对 1006500 6380 观澜比御案71苑例00二C 期 交区易域情因况素 1100 110000 110000 110000 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制6100 111 99 106 5因0702素 比较修正系69071 7 79016 3 6160316 7063、6636元/平米，取三个简单算术平均值作为市场数比。经较 过法计求算取，项三 目个市可场比价案格例为的6比57准2 元价/格平分方别米为。6017、 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 新房、地成根产据本开房法开盘价格测评——金桥普林斯顿 发经 地营产方开发式，商从取房得房地产地项产目开价发格用构地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的 序号 项目 典型成房取地的费产各基开个础发方 经面营进模行式测测算算，最终费确率定 项目的金市额场方(万价元格。 ) 1 土地成本 金桥普林斯顿项目占地56659平方，建 建安，根据周边地价楼约面为地1价筑面积117863平 14144。楼面20推0元测/该㎡块。土 地成交价格约为 14144 红成本A 约1760元/平方米 20750 2 开发成本 配基勘政套线础费费内设用用市施B 建安成本A 12% 24费察设计C 90 建安成本A 12% 2490 3 管理费用 地用D A+B+C 8% 2058 分利费阶率段假用投设在入为准，备预期计均18%。 第匀+2一投 年入投，入建安70及%，管第理二费年用投在入设建3期%3设 ）期，土0%，内年 1258 4 投资利息 以开发周期年（其中半年准备期，2年建5504 56 销销售售费税用费 房房地地产产总总价价V 3% 1948 三7 开发利润 房地产总价V 7% 4545 定、典房地产总价V 64927万元 V 单价 15%5 507元/平方米97 39 算项，选目同用型主时典投力考户虑型资型不投收 益可资90模法预 平见式 米费收二，益居法将租年进金运行为营项 1费目10市0 场元价/月格，测每算年。的根租据金区按域同内比同上档涨次 1同2%类，房空地置产率项按目 5%的每租年金1调2 个查，月计确 与价风值险。相对应，根据报酬率求取方法，确用定比持率有确期定报为酬8%率，为通 6过.3市%，场期提末取转法售提时取报出酬的率该为类 8住%，宅计报算酬项率目为市3%场。 空置潜和在年 收毛份租收 损入 5% 1316260 典0 0 142型投资者收益模式测算 7 3 4 5 运有净营效运费毛营用收收入入8% 12540 174380944 165 1855257883 180 19545 20770 72671 8 11907339 1110503 1124 1258 1409 15792 持期有末期转N售PV净(6收.3益%) 37 604505年 后按12932%1净 收益率出期售末，转1转售44售72税 费3% 16208 181535 86959 四收、房测地产评总价价V 603886 单价NP V(8%) 5463741801 通过全面格市确定年益 场调 查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运用市说影12法 月、开成 盘本合法理测价评格项为目：市6场30价0 格元。/平根 方据米三。种评估方法权重比例，经 过详细准确的测算，最 终确定场项比目较 法201、1 于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
