关于改造电梯传统管理方式降低电梯管理成本的可行性分析
北京北辰信诚物业管理有限责任公司 赵兴汉
目前，物业管理企业经营亏损的问题十分普遍，是规范和
发展物业管理业的一大障碍。如何摆脱亏损是摆在我们面前的
一个重大课题。物业管理企业亏损的原因很多，既有内部原因，
也有外部原因，需要我们从方方面面去分析，去工作，去努力。
本文从主营业务成本情况出发，力求找出降低成本
方面的问题和解决办法。愿为物业管理企业降低成本，扭亏增
盈做出可行性分析。
1 物业公司主营业务成本分析：
物业公司经营过程中的财务收益指标是衡量公司经营管理水平
的重要指标，从公司年度、季度财务收益分析图中可以及时发
现公司经营
中盈利和亏损的状态，帮助公司决策层领导发现问题，并
分析问题发生的原因，制订解决问题的方案，使公司经营良性
运转。
以我公司为例，主营业务中电梯亏损最大，电梯年收入
万，电梯年支出 万，电梯运行管理每年亏损 万。
近年来许多物业公司电梯运行管理的电梯数量在不断增加，如
果以传统的管理亏损会越来越大，据资料统计，1949 年至 1979
年间，我国共安装电梯 1 万台，2000 年一年期间，我国电梯安
装台数 万台,预计我国电梯需求量在今后每年将以 10％的
速度递增，新装电梯的管理费用相对旧电梯少一些，随着使用
年限的增加，电梯管理费用也在不断增加。另外，从下图中看
出，电梯支出比例占公司总支出的 30％，因此，解决电梯经营
亏损的问题是解决公司收益低的主要矛盾。
2 电梯经营收入、支出分析：
迅达 MB－D2/24 层电梯收入、支出（年）分析表
收入（元） 支出（元）
主梯 司机
备用梯 电费
代验费 大中修
税金 维修保养
备件
其他
合计 合计
我公司所管电梯 70％是 1990 年安装运行的迅达 MB D2 型
电梯，这类电梯每栋楼的年收入是 元，年支出是
，亏损达 ％，支出成本包括电梯司机成本、电费、
大中修费用、维修保养费用、备件费用等几个主要因素，这些
因素在整个成本中的比例是随着管理方式，设备状况而变化的，
因此应该按季度或年度分析成本，并相应改进管理方式。下面
对每个因素进行详细分析。
电梯司机
电梯司机运行是国内住宅电梯普遍采用的运行方式，司机
支出成本占电梯总支出的 32％，这种方式在发达国家是根本不
可能的，他们的人工费用远远超过我国，如果他们也采用司机
运行电梯，司机支出成本可能达到 70％－80％，随着我国经济
的发展，电梯不断增加，人工费用也在不断提高，最终应实现
无司机运行电梯。
为什么必须用司机运行电梯呢？在国内，八十年代以前的
电梯大部分是手柄控制的电梯，这种电梯必须由经过专业培训
的人员操作，否则可能造成安全事故。目前，住宅楼的电梯都
有无司机功能，这样的电梯会不会发生安全事故与司机是没有
多少关系的，电梯的安全运行取决于运行中的电梯是否存在安
全隐患，最重要的是安全部件和主要部件的检查维护，中国的
电梯标准是采用欧洲的 EN81 标准，这是一种非常严格的标准，
按这个标准设计、制造、安装的电梯应该是一台安全的电梯，
严谨的日常维护保养工作是保证电梯安全运行的主要因素，从
电梯发生的重大事故分析，主要原因是电梯设备老化，维修人
员违章操作，维修保养工作不到位，电梯管理存在严重问题，
包括人员，资金等因素。电梯的安全运行不是电梯司机所能保
证的。
住宅楼电梯司机的作用是服务性、辅助性的工作，帮助乘
客操作电梯，及时反应电梯运行的异常情况，发生故障时与维
修人员联络，防治电梯内发生犯罪，电梯司机的职能可以通过
增加视频监视设备，完善电梯报警、通讯设施取代，目前国内
很多宾馆、写字楼的电梯基本都是无司机运行，而且基本没有
发生过重大事故，因此取消司机运行电梯是可行的。
电费
电梯是一种频繁起动、停止运行的设备，迅达 MB D2 型电
梯的电机调速采用的是八十年代的调速技术，属能耗型调压调
速方式，电梯在每次起动、制动时，均加入很大的能耗电流，
电能在电梯运行过程中不断地转换成热能，使电机发热非常严
重，在环境温度高的地区，用户不得不加装空调来降低机房温
度，使成本进一步增高，这种电梯是非常耗电的，而且乘坐感
觉不是很舒适，我国 1994 年以后生产的电梯基本淘汰了这种技
术，取而代之的是变频变压调速技术，以电梯每天运行 3000 次
计算，节约电能 40％以上。因此要降低电梯电费支出，必须采
用先进的节能调速技术对其进行改造。且 MB D2 型电梯已使
用 12 年以上，已经逐步进入更新改造期。
电梯大中修
电梯大中修是传统设备维修的一个重要环节，它的支出占
电梯年支出的 16％，电梯在使用过程中 3 年进行中修，5 年进
行大修，电梯大中修是指对电梯的主要部件进行大修中修，如
曳引机、控制柜等，现代电梯技术的发展和电梯部件制造水平
的提高，大大延长了电梯主要部件的使用寿命，比如交流双速
电梯的曳引机在电梯每次起动，停止时都会对涡轮涡杆造成冲
击，报闸磨损也很严重，调压调速的电梯往往采用较大的减速
度，以缩短能耗制动时间，也会使涡轮涡杆加快磨损，而且在
控制柜出问题后，很容易使电机烧毁，因此必须在电梯运行一
段时间后对涡轮涡杆间隙进行调整，更换报闸皮，检查电机。
而新型的变频变压调速电梯在每次起动、停止时是非常平滑的，
涡轮涡杆的磨损只是正常磨损，报闸开启、关闭时电机是静止
的，报闸在正常使用时几乎是没有磨损的，控制柜里的接触器
在吸合，释放时没有电流，接触器的使用寿命可长达 10 年，而
上面两种电梯的接触器最多也只有 2 年的使用寿命，因此，电
梯在改造后，可以用专项维修的方式取代目前的大中修方式。
而且由于电梯的需求量的不断增加，电梯部件的生产成本
和销售价格不断下降，另外，现在生产的电梯曳引机、控制板
是用高精度，高效率的设备保证其高精度、高可靠性的，这些
部件在不具备组装、检测设备的现场是很难大修的，电梯部件
在出现问题时，基本可以用更换的方式取代大修。
还有一个普遍存在的问题，电梯达到大中修年限后，物业
公司大部分是委托专业公司进行电梯大中修，如果电梯主要部
件没有问题，专业公司在预算大中修费用时往往采用增加维修
项目的方法达到大中修预算标准，这样，一些没有损坏的部件
也可能被更换，如果更换的部件不是质量好的正厂产品，因为
同型号部件的价格可能相差 1－3 倍，电梯在大中修后会频繁地
发生故障，而专项改造则不会发生这种问题。
专项改造要求管理部门，不断掌握电梯技术的发展，把握
目前最成熟的技术，因为只有这样的技术才是最可靠的，成本
最低的，不提倡使用最先进的但不是最成熟的技术。对于新产
品应结合本公司设备情况，制订技术方案，这样，一旦设备发
生问题可以马上解决。
维护保养
电梯维护保养是电梯一些管理中很重要的一个环节，如果
电梯维护保养不当会直接导致电梯发生安全事故、设备损坏，
例如，没有按规定时间检查曳引机、电机润滑油可能会导致曳
引机、电机轴瓦抱死或轴承烧毁，使电梯须较长时间停梯维修；
如果保养时对报闸的检查不够细致，会导致电梯在开门的情况
下溜车，造成人身伤亡事故；控制系统的失灵可能会导致曳引
轮与钢丝绳之间发生打滑现象，使钢丝绳、曳引轮报废，造成
不必要的经济损失。因此，完善的电梯维护保养体系可以保证
电梯安全运行，可靠运行，减少非正常损坏造成的损失，同时
还可以降低电梯年检的费用。
因此只有改进传统的管理方式，引进先进的科学技术改造
旧电梯，完善新电梯并配合合理的管理方式，才能提高电梯运
行的安全性，可靠性，舒适性，降低运行成本，为业主提供优
质的服务。
3 引进先进技术改进电梯管理方式
目的
保证电梯安全运行，减少电梯故障，降低电梯支出成本，
为业主管好电梯。
管理模式
管理模式 A
取消电梯司机操作，降低司机支出成本，延长电梯运行时
间至 24 小时，增加视频监控系统，完善电梯报警，通讯
设备，每个监控值班室负责 10－15 栋楼宇，配备值班人
员 3 人，维修人员 4 人，24 小时值班，提供快速救援和维
修服务，同时 24 小时录像（包括楼门），提高楼内治安防
范。
改造电梯系统，使运行电梯达到国家现行标准，对电梯主
要部件更新，取消大中修，降低电梯故障，降低电费支出
成本。
完善电梯管理流程，加强维修保养，防止意外事故发生，
降低电梯故障，备件支出成本划入维修保养支出成本。在
日常工作中发现问题，解决问题，总结问题，修改管理流
程，使电梯管理达到最优状态。
管理模式 B
保留电梯司机操作，完善电梯报警，通讯设备，值班室配
备维修人员 4 人，24 小时值班，提供救援和维修服务。
改造电梯系统，使运行电梯达到国家现行标准，对电梯主
要部件更新，取消大中修，降低电梯故障，降低电费支出
成本。
完善电梯管理流程，加强维修保养，防止意外事故发生，
降低电梯故障，备件支出成本划入维修保养支出成本。在
日常工作中发现问题，解决问题，总结问题，修改管理流
程，使电梯管理达到最优状态。
设备改造
视频监控：
电梯视频监控可采用中档黑白监控设备，对小区楼宇按位置
集中原则进行分区，每区值班监控室负责 10－15 栋楼宇，这种
方式可使维修人员在 5 分钟内赶到现场，实施救援和维修工作，
同时也减少监控系统的投资，每台电梯平均 1 万元即可实现监
控系统。
设备改造
我公司电梯已运行 10 多年，很快将到设备更新年限，因此
不是对电梯进行全部更新，就是彻底改造，电梯更新是最理想
的方法，但更新成本大约是改造成本的 1 倍，电梯改造只保留
导轨、轿厢其他部件全部更新，如果改造方案设计周密，施工
监理到位，改造效果应该说与新电梯一样效果。
电梯改造基本方案：（按现行国家标准设计，选用符合标
准部件，控制、驱动系统采用德国产品，成本支出约 20 万元/
台）
曳引机更新，钢丝绳更新。
已经使用 10 多年的曳引机大部分存在漏油，蜗轮蜗杆间隙过
大，曳引轮磨损，报闸磨损等问题，已没有大修价值，目前
电梯速度在 以下的国产电梯曳引机已达到国外同样
产品质量，而且价格低廉，因此选用国产曳引机作为更新产
品。
机房控制柜更新，采用 32 位微机控制板，变频变压调速
器。
MB D2 型电梯中的 MB 控制板是 1 位微机系统，该系统由多
块线路板组成，系统稳定性差，已属淘汰产品，产品备件供
应困难，价格越来越高，我们采用德国生产的 32 位微机控制
板作为更新产品，该系统充分体现了德国产品的优点，性能
卓越，可靠性极高，完全符合我国电梯标准，并配有网络接
口，可连接网络监控系统，手机信息发送系统，为以后的维
修保养提供了方便。
下图为德国 BP 公司 BP302 电梯控制板：
轿门系统更新，厅门配合轿门部分更新。
MB D2 型电梯故障率最高的部分就是门机系统，该系统采用
的 QKS9 型门机，结构复杂，三相电机转速高，转矩大，容
易造成门系统故障，并发生过夹伤乘客事故。我们采用迅达
公司 AD9 型门机系统作为更新产品，该产品是迅达公司
QKS9 型门机的替代产品，采用变频变压调速，故障率低，
与原电梯机械连接尺寸完全一致，成本最低。
外召按钮，显示更新，轿厢操纵盘更新
MB D2 型电梯的按钮和楼层显示采用灯泡，灯泡寿命短，维
修更换工作量很大，灯泡价格高，维修成本高。我们采用目
前普遍采用的 LED 显示器，这种显示器价格低，寿命长。
安全部件更新
电缆，电线更换
更新报警，通讯系统
配合新的管理模式，必须对报警，通讯系统进行更新，保证电
梯一旦发生故障，使乘客得到及时的救援。
井道传感系统更新
原电梯的井道传感器采用导轨安装磁环和电梯轿厢安装磁开
关的方式，磁环和磁开关的间隙很小，很容易发生碰撞和检
测不到信号的问题，我们采用最新的绝对位置编码器，这种
系统对电梯位置的检测精度可达到 ，安全性高，可靠
性高，虽然价格偏高，但可保证电梯安全可靠运行。
预留设备网络监控接口
网络监控是智能楼宇控制的重要组成部分，我们在设
计电梯改造时预留了网络接口，保证了将来实现智能小区
时，不再增加设备改造投资。
高精度电梯绝对位置编码器
4 效益分析
电梯改造前，电梯经营年亏损 万元，改造后，按模式
A 经营年盈利 万元，按模式 B 经营年盈利 万元。
收入（元） 支出（元） 电梯利润合计（元〕收益率
改造前 － －
%
模式 A %
模式 B %
综上所述，电梯管理成本在物业管理企业主营业务中占有
十分重要的地位。电梯已经到了更新改造期，改进现有电梯技
术和传统管理方式对物业管理企业扭亏增盈、提高经济效益至
关重要，势在必行。应用现代科学技术，先进设备改造电梯是
可行的。应用现代管理方式取代传统的电梯管理方式也是可行
的，既利于企业又给业主创造安全、可靠、经济、舒适的乘梯
环境，是我们努力的方向。我们将继续努力，为提高服务水平，
提高物业管理企业经济效益做出我们的贡献。
