【l】国房地产金翮 ·2008·第7期
对住房按揭保险问题的思考
5月12日我国四川省发生的特
大地震，为建国以来最为严重的 自
然灾害。地震灾区房屋损毁无数，
这里不免就要涉及以住房按揭贷款
为主的诸多问题。5月23日，银监
会紧急下发了 关于做好四川汶川
地震造成的银行业呆账贷款核销工
作的紧急通知》。其中，要求各银
行业金融机构对于借款人因本次地
震造成巨大损失且不能获得保险补
偿，或者以保险赔偿、担保追偿后
仍不能偿还的债务 ，应认定为呆
账，并及时予以核销。
鉴于地震灾区的巨大损失，出
于社会责任方面的考虑，商业银行
根据政策要求核销按揭贷款责无旁
贷。但是 ，这种处理方式只是应急
36
口 赵晓英 ，刘喜英
的临时办法 ，长远和完善的解决办
法值得我们进一步研究和思考。
1 相关法律政策规定
从基本的法律关系看，贷款者
和银行分别担当债务人和债权人的
角色，而房屋产权只是银行发放贷
款时的抵押品，抵押品的灭失并不
导致债务人和债权人之间关系的终
结。 担保法 第 51条规定，抵押
人对抵押物价值减少无过错的，抵
押权人只能在抵押人因损害而得到
的赔偿范围内要求提供担保。抵押
物价值未减少的部分，仍作为债权
的担保；《物权法))第 174条规定，
担保期间，担保财产毁损、灭失或
者被征收等，担保物权人可以就获
得的保险金、赔偿金或者补偿金等
优先受偿。被担保债权的履行期未
届满的，也可以提存该保险金、赔
偿金或者补偿金等。
事实上，按照我国的 ((民法通
则))和以往的判例：如果抵押品受
损，且抵押品已投保的情况下，则
银行有权从保险金中优先受偿；如
果没有投保，银行也能从追索贷款
者的其他财产中优先受偿。由于我
国尚未建立个人破产保护制度，这
意味着银行有权利要求法院对贷款
者的其他存款或资产实施冻结。
但是，自2005年 1 1月，我行
按照同业的做法，已经免除了个人
住房贷款的强制性房屋财产保险要
求。按揭贷款的投保比例较低，而
且对于 “地震或地震次生原因”所
维普资讯
【l】国房地产金融 ·焦 点 厦 钡
造成保险财产的损失，我国保险公
司一般不承担赔偿责任，除非投保
人办理了专门的地震保险。
2 不同情形下的按揭保险问题
此次地震后，按揭贷款借款人
和房产可能出现以下三种情况：
(1)人、房都不在。简单来看，
在 “人、房都不在”的情况下，银
行根据现有规定，按照借款人死亡
或失踪的条件 ，取得相关证明核销
贷款即可。
这样是不是银行就直接承担
全部损失了呢?其实不然 ，作为抵
押物的房产价值本身包括房产的建
筑成本和相应的土地成本，因地震
而毁损的只是建筑成本，在房产价
值中占比较小，特别是在大城市更
是如此。与之相对应，房屋的完整
产权包括房屋的所有权和与之相应
的土地使用权。按照法律规定，虽
然地上建筑物因地震损毁，但合法
土地使用权利不受影响。银行可以
考虑根据持有的抵押权证明，在灾
后通过转让建设用地使用权弥补一
定的贷款损失。
另外，为防范此类损失，银行
可以考虑引入巨灾保险。 “巨灾”
具有 “大灾难、大范围、小概率”
的特性，在保险市场比较发达的欧
洲、北美和 日本，洪水、地震、飓
风等很难预测的风险，已都可以得
到保险保障。可以说，“巨额灾难
险”已经成为发达国家普遍实行的
灾难管理制度。如果是作为业务遍
布全国的大型商业银行，我们有必
要对住房按揭抵押品损失风险进行
巨灾保险，可以分不同区域投保洪
水、地震、台风等可能遇到的自然
灾害保险，以便遇到相应情况时，
减少损失。
(2)房在人不在。此种情况主
要指借款人已经去世，无人偿还剩
余贷款，似乎银行收回抵押房产即
可。但实际上，如果借款人为家庭
主要收入来源，一旦发生意外，银
行强制收回房产，很可能造成借款
人家庭成员面临无处可住的境地。
因此 ，我们应该积极倡导和鼓励借
款人投保相关的人身险种，在遇到
意外或丧失劳动能力的情况下 ，能
够得到保险公司足额赔偿，归还剩
余债务，银行则可以释放房产抵押
权，相关受益人可获得完全产权。
(3)人在房不在。预计震后较
为普遍的是这种情况，处理起来也
相对复杂。依前所述，银行首先应
当争取通过转让有抵押权的建设用
地使用权获得赔偿以弥补贷款损
失。然后，再按照政策核销贷款。
但是 ，核销只是银行内部认定为贷
款损失的账务处理过程，遵循 “账
销案存”的原则。核销后，银行仍
有追索贷款损失的权利，并且借款
人的不良信用会终生记录在案。即
使今后引入破产制度，对借款人也
会造成终生的伤害，借款人以后要
再贷款几乎不可能。因此 ，建议国
家有关部门出台政策，对此类情况
的贷款给于 “豁免”而非 “核销”
政策。
由于此种情况主要是财产损
失，所以应该在事前有相应的财产
保险品种。此前，商业银行对于这
类保险品种的强制要求已经放开。
今后，银行和保险公司应该通过多
种手段引导借款人投保相应财险：
①将贷款定价和购买保险结合。商
业银行可以将个人住房贷款的产品
定价和保险产品的营销结合起来，
通过价格引导客户购买保险。即对
于购买按揭保险的客户，可执行较
低的个人住房贷款优惠利率，反之
则提高个人住房贷款利率，以防范
银行信贷资产风险；②要求保险公
司给以一定让利。我行在为保险公
司提供丰富按揭贷款客户资源时，
可以要求保险公司对批量客户做出
保费让利，让客户享受到一定的保
险费率优惠，实现三者的互利共
赢；③联合保险公司研究设计专门
的产品。将房屋财产保险的期限改
为从期房实际交付时算起，更有利
于推广房屋保险。如联合保险公
司，针对购房者在贷款期间因伤
残、疾病、失业、死亡或丧失劳动
能力等可能出现的导致还款能力降
低的多种现象，引入政府住房保障
资金实行保费补贴，保证出现上述
情况时由保险公司代替购房者向银
行归还贷款本息，一方面防范按揭
贷款风险，另一方面可以为购房者
提供一定的保障。
收稿 日期 ：2008-07-07
作者工作单位：1．建设银行总行住房
金融与个人信贷部，北京；2．建设银
行河北分行，河北
作者简介：1．高级经理；2．总审计室
四级审计师。
[本文编辑：王士荣]
37
维普资讯
