上海中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评新系系机开电地构盘话址：：：中价格0上2国1海-指测评6市1数8浦7研—3东—3究7新新1院 区城福 悠山活路 华信测息评大编厦号8楼： 20 455 号全 12-07-XC城Y HC﹟01 【测评结果新城悠活城 基型于投通中项资过国收市房益法场】地调 综产合查指测和数评比系项较统目分样市析本场，，价综分格合别。考运 虑用影市响场项比目较价法、值成各本项法因、素典， 项目目基名本称信息 地1所理属位区置域 新轨城交悠11活号城线 嘉定西站旁 开发企业 外环以外（嘉定区轨道2、、市成场本比法较测法评测项评目项目价格为：14085 元/平方米 3价格为：13528 元/平方米 结、合典当型前投市资收益法测算项目价格为：15596 元/平方米 占建 1上1海号新线城静万宁嘉路房站地地产块有）交限 通公 条件下的 物地7月测评场价现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制 交筑【项目要点】 格为14200 元/平方米。 开业面房规盘类积入标模周住边时型 司 9万 平方米 准间 2 普2通万平方米 精住宅（70年产权） 时配间套 20装12修年 下半年 待学定校、 商场、银行、医院 l 地交理 11位 号置线：嘉项定目西位站于旁嘉。定 区轨道交通 11 号线静宁路站地块，轨 l 户型特点：主力户型，70-90平米的二房。 主主力户型信息 l 教项育目：配清套河：路 幼儿园、新成路小学 、城中路小学 清水陆小学、 单使力套用户总率型价 70-90平米的二房 暂14无2万 疁贷首款付款 （元按（ 首按付803平0%方计米算计）算 ） 贷月款均年方还限式款 2商0业年/ 商城业中：学世 组3合元型/ 银行：中纪国联工华商、银农行工 中商国宏农村业生银活行广 场、罗宾森购物广场 2医4 院小：时嘉便华利医店院：好德 院联本系次，测电评详话结细:果有元 如需了解更效期为2012年7月， 0报21告-6，18请73与37中1国指数研究 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
一、市CRE期成根交据场的项比 取3个目较中可所法国比 房地产指I数S系统 新开盘价格测评——新城悠活城 1、选项目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分项析目，销选售取均位价于为同基一础供，需通范过围修内正或得不出同评范估围对内象与的项市目场产价品格类。似 的近 比较测因评素对销象及对比案例 比较因素条件说明 区交 售易均价 新测城评悠对活象城 对新比城案金例郡A 万对科比金案色例领B域 15000 15000 保利对湖比14畔案50阳例0 光C 苑 交易日情期况 2012年7月 2012年7月 2012年7月 2012年7月 域因素 交地周区通理边域便位 环配捷置境套度 外正环常外 外正环常外 外正环常外 外正环常外 较便好完捷善 便好捷 便好捷 便好捷 土建地筑用形途态 高住层板宅楼 较住完宅善 较住完宅善 较住完宅善 个别因容素 户开装绿积化率率 多层、小高楼层 、高层板 小高层、高层板楼 多层、小高层板楼 %8 %2 325..0402% %6 社型发企修区设业情配计品况套 牌 上海新全完城装- 万善修嘉 地产毛坯，完-精善 装 修 精装修完、-善 全 装修 毛完-坯善 评估（项（12目）素）为交修区 1易域00情正因，况素则修修三正正个：：可由三比于个案所可例选比修取案正的例系三位数个 于分可同别比上一为案海新供 1例城求00，创区、均佳域10为置，0、自业根1由 据00竞地。争上理 市海万位场之置销城、交售地通均产、价 环，境且上、交海配易保日利期佳相地产同 2、因 ，设 因素修（3正）系个统别。因 素修正：主要考虑项目土地用途、建筑形套等确定区域 企业品牌等指标进行比较。 3、修正态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 测评对结比象果较及因对 素比 案例 新测城评悠对活象城 比较修对正条件指数 销售新比城案金例郡A 万对科比金案色例领B域 交 保利对湖比畔案阳例光C 苑 交区易易均域日情价因期况 素 100 15100000 15100000 141500 110000 110000 11000 10000 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制1因00素 比较修正系数113。16经01 0 100 7过 计1140257 5 1140316 2 14275、14362 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法算求，取三 项个目可市比场案价例格的为比 准14价08格5元分/别平为方1米36。17、 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 新开房、地成盘价格测评——新城悠活城 根产据本开房法发经 地营产方开发式，商从取房得房地产地项产目开价发格用构地成进的行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的 序号 项目 典型取房费地基产各础开个 发方经面营进模行式测测算算 ，最终确定费项率目 的市场金价额格(万。元 ) 1 土地成本 2价00为9年22建308安5.月5成6本元13/日成交的嘉定区轨道交通1A平 米，该地块总价为39约993910万号00元线元。静宁路站地块，楼面单 /平 40003 红线内市政费用B 建安成本方米 53610 2 开发成本 小勘区察配套费用C 建安成本AA 1122%% 6433 6433 3 管理费用 设计费用D 1+2 A+B+C 83%% 53331548 4 投资利息 以均第开匀二发投年周入投期，入建 年年（利其率中假半设年为准备期，2 年建设期），土地费用在准备期 3安0%及，管理费用在建设10期%。内 分阶段投入，预 计第一年投入70%， 18753 56 销销售售费用 房地产总价V 3% 6180 三7 开发税利费润 房房地地产产总总价价VV 275%% 1541452002 定、典房地产总价V 206007万元 单价 13528元/平方米 同项时选目考用型主虑典投险相对应力不，根户可型资 据型预投收精益见资模报酬装法费率修式 ，求将二收取年居益运法租营金进方法，费为行确 用 项2定5比目0持0率市元有确场/定月价为，格每 测算。根市据场区提域取内法同提档取次出同的类该房类地住产宅项报目酬的率租为金 调查，确 8年%，的通租过金按同比上涨 12%，空 置率按 5%每年 12个2月%。计与算风， 典期型报投酬资率为 %，期 末转售时报酬率为 8%，计 算项目市场价值。 空置潜和在年收毛份租收损入 者收益模式测算 30100 0 33260 0 37363 4 5 5% 1500 1680 18822 422110478 47206 运净有营运效费营毛用收收入8入% 28500 31920 35750 40040 424386405 226228200 2554 2860 3203 3588 持期有末期转N售P净V收益 5年2后93按663 %净收益率出售，32转89售0 税费3% 36837 14313235989 8 四(%) 137285 期末转售NP收、房测地评产价总价V1372469 单价 V(8%) 121355519864 通过全面格市确定场调 年益 查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运用市7 法月开、成盘 本合法理测价评格项为目说：市14场20价0 格元。/平根 方据米三。种评估方法权重比例，经 过详细准确的测算，最 终确定场项比目较 法201、2 影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
