（44页PPT）房地产投资项目经济分析与测算表格运用.ppt.ppt

下载

下载

39积分

49积分

下载

49积分

VIP价：39积分

房地产投资项目 经济分析与测算表格运用 耸 醒 赘 鸳 眷 仇 寓 牲 霞 刚 蔗 思 秀 乎 枯 宝 擅 悦 蕉 礁 栈 诫 尧 咖 秘 恃 际 酱 喀 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 主要内容 释义1 静态评价分析2 动态评价分析3 不确定性分析4 探讨交流6 实例分析5 酌 洽 绳 砧 缎 肠 握 蛀 容 紧 领 急 离 紫 纬 扁 坠 国 树 闪 要 阳 灼 雪 屏 砚 蚁 炔 踩 丘 扒 胞 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 房地产投资分类 房地产投资分析常用指标 房地产投资分析的任务 释义1 投资的含义 屡 惩 舰 尖 住 崩 稚 服 瞩 智 纠 盐 圣 臃 诫 绞 臭 镭 矫 卧 杯 舔 禄 馆 纲 营 临 掸 境 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 投资的含义 什么是投资？ 国内：一般认为，投资（Investment）是指某个经济主体（国家、 企业、个人）将一定的资金（如现金及其他形式货币资金）或资源 （如土地、设备、技术等）投入某项社会再生产过程，以便获取未来 的收益或效益的经济活动或经济行为。 国外：经济学家威廉·夏普在其《投资学》中，将投资概念表述为： 投资就是为了获得可能的不确定的未来值所做出的确定的现值牺牲。 释义1 寿 恭 百 守 等 痉 甥 懊 卸 板 苑 滋 缓 辩 莆 傈 涡 格 卑 邵 战 鞘 迈 避 蝗 辱 捂 砌 陛 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 房地产投资分类 按投资方式划分，房地产投资可以分为： 直接投资 间接投资 按投资经济内容划分，房地产投资可分为： 土地开发投资 房屋开发投资 房地产经营投资 物业服务投资 中介服务投资 释义1 捌 芦 伟 捷 绕 腺 蝴 葫 紊 东 靶 原 戈 汉 旷 菠 嚎 帮 悠 亚 搭 嫁 砚 弟 念 赚 网 刃 铝 狱 驭 恒 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 房地产投资分类 按投资经营方式划分，房地产投资可以分为： 出售型房地产投资 经营型房地产投资 混合型房地产投资 释义1 界 晋 秩 裁 氰 按 负 灰 邵 沃 憎 豢 诵 居 抿 磨 曝 缉 境 拴 乌 琵 杖 淮 材 郊 会 先 隆 菏 灿 益 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 房地产投资分析的任务 释义1 房地产投资分析需解决哪些问题？ 渡 蔗 薪 烤 亢 腐 矛 牡 误 絮 闪 辗 钡 戊 忘 厢 跪 扶 沮 游 悲 赛 辊 叉 袱 风 笑 祁 免 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 房地产投资分析的任务 释义1 1. 为投资者指出投资方向——往哪投？ 2. 为投资者提供运作方式——如何投？ 3. 为投资者估计投资收益——投多少、赚多少？ 4. 为投资者分析风险及提供避险策略——能不能投 ？ 守 谱 侨 靡 在 折 爷 翱 椅 忘 碍 盯 氢 悉 硬 济 肋 旨 账 撇 勉 兹 胸 筏 臀 阀 逞 艘 劣 罪 伤 输 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 房地产投资分析常用指标 由于房地产投资数额巨大，期限长，我们在进行投资分析时，常采用 静态评价、动态评价和不确定性分析，反映房地产投资效益的指标有： 利润（利润总额、净利润） 利润率（成本利润率、销售利润率） 释义1 徽 烦 蜂 壳 杂 媒 点 羹 逆 慌 锥 货 稚 移 骡 皮 埠 陡 魁 绚 畴 墩 迸 夸 健 爵 豆 庭 患 搁 隐 盏 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 房地产投资分析常用指标 由于房地产投资数额巨大，期限长，我们在进行投资分析时，常采用 静态评价、动态评价和不确定性分析，反映房地产投资效益的指标有： 利润 利润率 净现值 收益率 投资回收期 释义1 咨 厚 弃 且 愿 怀 充 迂 碑 菜 竭 译 偏 砖 围 帆 样 浦 狄 赌 里 昨 忠 终 儡 豌 障 涌 翘 妓 窒 物 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 静态评价分析2 不考虑资金的时间价值，以简单的效益指标进行项目经济效益 评价 项目投入估算 项目效益分析 项目产出估算 膊 井 督 滦 纵 蚕 竖 校 等 谁 酵 妨 卜 总 搞 丽 帛 央 俄 垃 抖 谈 僚 瘦 苫 颊 熊 呢 啊 橱 茧 换 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 项目产出估算2 项目效益分析3 项目投资估算1 房地产投资成本共有几项？ 静态评价 寒 裂 矗 牙 罢 知 硒 赃 抢 谤 礼 呈 使 习 涛 夏 丈 旨 汁 袍 聋 殴 势 学 成 烬 狭 胰 昌 茵 灌 扔 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 项目产出估算2 项目效益分析3 项目投资估算1 房地产投资成本共有几项？ 1.土地费用 2.前期费用 3.建安费用 4.其他直接费 5.管理费用 6.销售费用 7.财务费用 8.不可预见费 9.开发税金 静态评价 直接费用 间接费用 呜 犊 众 怂 吓 氖 硷 喂 龄 布 俄 荣 圃 裹 衡 胯 尽 猫 剐 赐 腕 放 焉 炊 纲 姥 瓤 岿 滓 吻 夸 藩 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 项目产出估算2 项目效益分析3 项目投资估算1 在整个项目投资成本构成中，土地费用和建安费用占主要 比重。 1、土地费用 即为取得房地产项目用地而发生的所有费用，在计算 中视为开工时一次性投入。包含： 土地出让或转让费用 土地交 某省市建设配套费 可能存在的拆迁安置补偿费用 2、前期工程费 包括开发项目前期投入的可行性研究费用、勘察规划设计 费用以及三通一平费用。 静态评价 扮 辰 解 傍 蓉 坪 傻 苇 痢 芜 惑 担 稍 斥 外 尝 台 开 届 友 窍 寓 为 奸 羡 峙 中 协 千 穗 染 拂 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 项目产出估算2 项目效益分析3 项目投资估算1 可售物业建安费 指直接用于可售物业建设的总成本，主要包括建筑工 程费、设备安装工程费和室内装饰费用，我们一般根 据经验数据合算。 公共配套设施建设费 项目内配套的非营利性各种公共设施的建设费用，包括幼 儿园、居委会、托儿所、幼儿园、社区服务中心、会所和 管理用房等 基础设施建设费 项目的主要配套室外工程 静态评价 3、建安费用 建安费用主要包括可售物业建安费、配套设施建设费和 配套工程建设费 挠 普 堰 熊 锤 畴 汁 阂 箍 垣 蹄 渤 焊 暮 椽 院 箭 亩 喷 窄 欣 衡 粒 短 携 坪 困 冯 履 蛔 队 摹 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 项目产出估算2 项目效益分析3 项目投资估算1 4、管理费用 即房地产开发企业的管理部门为组织和管理项目的开 发经营活动而发生的各项费用。一般按前述3项之和的2- 3%取值。 5、销售费用 即用于项目销售的广告宣某省市场推广费和销售代理费 等。参照经验参考值，按销售收入的-3%取值。 6、财务费用 即房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主 要指借款利息、融资费用等。按照项目所需的借款数额、 期限进行估算。 静态评价 届 摸 龋 滋 块 荒 撩 味 长 蔓 跑 曳 箱 委 铝 旨 押 拒 虐 殃 锭 虞 享 精 圈 矛 灿 骡 崭 铬 吼 饱 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 静态评价 项目产出估算2 项目效益分析3 项目投资估算1 7、其他直接费 我公司常用的主要指标包括物业维修基金和项目管理 费。一般根据当地经验取值。 8、不可预见费用 根据项目的复杂程度以及项目可变影响因素，同时参 照房地产开发项目的平均水平，按前述各项费用之和的3- 7%取值。 9、开发期税费 主要包括三项：土地增值税根据各地政策计算，一般 按1-2%预提，营业税和教育费附加%,所得税按25%。 小 瓢 赚 锁 羔 形 蔚 蔓 据 排 茵 富 羞 思 著 目 鳖 验 翰 次 驹 耘 妄 斟 细 袍 驾 符 虾 纠 疗 赘 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 静态评价 项目产出估算2 项目效益分析3 项目投资估算1 项目总投资估算表 序号 项 目 1 土地费用 2 前期费用 3 建安费用 可售物业 配套设施建设费 配套工程建设费 4 管理费用 5 销售费用 6 财务费用 7 其他费用 8 不可预见费 9 开发期税费 肺 柳 酷 滩 钮 熬 疹 蓬 帖 勉 荔 芭 审 座 虚 秉 戚 腹 泞 将 帕 掣 润 丙 淘 韧 雍 医 娄 恍 蹄 捐 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 静态评价 项目效益分析3 项目投资估算1 项目产出估算2 项目收入计划及收入测算 收入计算过程： 1、确定项目租售方式 2、确定租售面积比例 3、确定项目租售价格 4、计算项目销售收入 哎 突 燃 汇 扰 顶 祥 翔 遥 缓 吨 布 硝 衔 甜 里 拙 怪 垫 缴 乎 倚 错 尼 灰 枢 俩 鞘 炙 腻 渺 族 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 静态评价 项目效益分析3 项目投资估算1 项目产出估算2 序号 项目名称 合计 第1期 第2期 …… 第N期 1 销售收入 　 销售回款比例 住宅部分销售收入 可销售面积(㎡) 平均售价(元/㎡) 销售比例 商业部分销售收入 可销售面积(㎡) 平均售价(元/㎡) 销售比例(%) 　 销售计划及销售收入测算表 单位：面积（平方米），销售收入（元） 拙 蔡 糯 色 损 昂 讨 符 揩 赋 峰 栗 挽 轻 冠 账 冤 砰 挺 锭 釉 渍 部 颓 涸 脚 入 枪 毡 湾 鳃 舀 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 现金流量表编制2 项目经济分析3 基础表格编制1 静态评价 销售进度与销售收入估算： 灾 沮 鼻 缚 宅 嫁 晚 哑 膊 棱 赫 勋 暮 阎 绞 馒 述 讼 汁 攫 舰 廖 螟 墨 娇 噬 疟 新 头 抽 戚 靶 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 静态评价 3 项目投资估算1 项目产出估算2 项目效益分析 成本利润率是初步判断房地产开发项目财务可行性的 指标，其计算公式为： 净利润 总开发成本（税前） 成本（净）利润率= 项目总销售收入 - 总开发成本-税项净利润= 誓 钻 道 柳 凶 靖 绰 韶 捂 哈 韦 老 晨 五 辟 会 谤 歇 蔗 帧 渔 鳃 兄 鼓 妊 帮 馈 蛙 滋 晚 倾 源 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 静态评价 3 项目投资估算1 项目产出估算2 项目效益分析 会 贡 乓 搔 蔚 常 朗 艘 衬 囱 鞘 孩 繁 堤 织 脸 亚 尸 涧 穴 愈 渤 糟 敢 谐 统 桥 锐 赖 琢 辣 篡 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 动态评价分析3 基础表格编制 动态分析指标 现金流量表编制 对房地产开发项目的投资分析时，考虑资金时间价值的方法，称 为动态评价，计算的指称为动态指标。动态指标比较全面的反映项目 投资活动计算期的经济效益，使评价更符合实际，常用的动态评价指 标有净现值、收益率、投资回收期等。 硝 贰 显 发 皮 绍 卡 次 仲 疏 婪 人 响 态 程 算 沂 馈 拇 透 颁 稍 妄 吕 次 漓 牧 冈 诲 庚 穴 炸 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 现金流量表编制2 动态分析指标3 基础表格编制1 在进行动态分析前，要完成三项基础工作。 动态评价 1.项目工程计划 2.项目销售计划 3.项目资金安排 绝 嚣 湿 昼 移 吾 铅 天 侥 百 搀 费 柜 屉 卒 励 某 省 市 霓 斋 茄 侄 比 侍 部 拔 秃 隧 勘 为 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 现金流量表编制2 动态分析指标3 基础表格编制1 各项工作对应的表格与工作内容 动态评价 1.项目工程计划 2.项目销售计划 3.项目资金计划 工程进度表 销售收入测算表 资金来源与运用表 还本付息表 资金筹措表 发展 营销 财务 钻 婴 郁 请 獭 城 乍 凿 酝 握 锄 彝 陪 缠 疡 攘 语 佃 洒 经 疡 桅 官 培 近 憎 来 挨 秩 帽 羞 逐 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 现金流量表编制2 动态分析指标3 基础表格编制1 工程进度编制方法有三种：表格法、法和网络图法。我们 一般使用编制。 动态评价 挎 弄 瞻 除 窜 头 缝 锅 镀 邱 肘 锗 雪 写 某 省 市 菜 筒 遇 详 麻 野 氛 叭 勃 逾 旭 吼 爵 气 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 现金流量表编制2 项目经济分析3 基础表格编制1 动态评价 销售进度与销售收入估算： 贾 焦 靛 毅 是 驻 赢 甫 管 膀 遏 踌 丙 舜 敷 旋 津 迈 霖 彼 私 芜 答 朽 蚀 儒 逾 紊 糜 拱 鞭 烹 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 现金流量表编制2 项目经济分析3 基础表格编制1 动态评价 资金来源与运用： 渠 摔 私 绒 日 厄 等 顺 盯 汽 华 掘 坤 嘻 抄 堕 桌 曲 淳 鹏 鸡 窑 埃 持 奈 鹰 辙 渝 绘 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 现金流量表编制2 项目经济分析3 基础表格编制1 动态评价 资金筹措： 淡 嘲 皆 迸 贝 靠 诅 创 土 笨 遗 沾 仑 韩 蚜 买 逝 镀 檄 叹 鬃 磅 凡 抹 藻 肤 嚏 圾 裴 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 现金流量表编制2 项目经济分析3 基础表格编制1 动态评价 资金筹措： 窝 守 慑 镭 射 礁 骏 肮 嘲 番 栗 夺 钠 铬 傈 唉 簿 掂 啮 脸 祭 渣 哨 慨 铀 尸 腿 厚 烬 扯 难 遁 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 现金流量表编制2 动态分析指标3 基础表格编制1 动态评价 全部投资现金流量表 毯 阀 粤 捅 听 楔 壮 宾 唉 胞 剪 驾 被 接 训 熟 逗 好 两 褂 涛 黎 瘸 赢 毡 柑 么 届 钟 佰 按 叫 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 现金流量表编制2 动态分析指标3 基础表格编制1 动态评价 自有资金现金流量表 肌 遭 蔗 落 形 猴 迷 瘪 莱 冗 按 见 仗 栗 悔 畔 钓 邻 槐 父 讼 绳 障 角 谋 疙 沁 锚 塌 瓮 恢 链 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 动态评价 2 动态回收期3 收益率IRR 净现值为房地产开发项目在计算期内净现金流量，按 基准收益率折算到项目开始计算的基准期的代数和。 净现值（NPV)1 NPV= t=0 n (CI-CO)t(1+ic) -t NPV---净现值 n ---项目计算期 Ic ---基准收益率 项目名称 合计 第1期 第2期 …… 第N期 净现金流量 累计净现金流量 各期净现值 累计净现值 NPV 净现值的大小主要取决于折现率的取值，折现率一般为全社会投资平均收益率， 通常不低于银行贷款利率。 骤 俗 慈 贫 桌 盅 凭 八 叠 揩 冷 游 懒 钥 梨 脂 彩 北 戌 缉 屈 逊 她 拍 占 交 房 细 掖 惰 酶 懈 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 动态评价 动态回收期3 净现值（NPV)1 收益率IRR2 净现值(NPV) IRR 0 折现率（i） NPV1 NPV2 i1 i2 NPV= t=0 n (CI-CO)t(1+IRR) -t =0 净现值和折现率的关系图 收益率为计算期内各期现金流量的净现值的累计等于零时的折现率。 筐颅 伙 膳 私 纳 愚 仙 性 楷 库 宙 呻 假 窃 橇 吨 荫 牌 畅 竖 球 忻 敬 厘 怔 裔 裔 鱼 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 动态评价 2 收益率IRR 净现值（NPV)1 动态回收期3 动态投资回收期指项目以净收益抵偿全部投资所需的 是时间，反映房地产开发项目回收能力的重要指标。即自 开始投资起始点算起，累计净现值等于零的时间即为投资 回收终止时间。 t=0 pt (CI-CO)t(1+iC) -t =0 Pt ---动态回收期 动态回收期=[累计折现值开始出现正值的期数-1]+[上 期累计折现值的绝对值/当期净现金流量的折现值] 贪 壕 绪 郧 良 盟 川 蘸 莲 夫 禽 梦 贪 诸 在 瀑 妒 遁 触 佬 杏 闹 盖 琼 味 睬 银 脓 碎 擒 吱 娘 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 不确定性分析4 在项目投资经济效益分析中，引用大量的技术经济数 据，如单价、成本、收益、税金、利率、工期、通货膨胀等， 这些数据分析人员某省市场调查资料或经验对未来情况进行 的预测和估计，所以难免带有一定的不确定因素，这些变化 最终会影响投资效益的改变。不确定性分析就是借助敏感性 分析等数学方法，分析哪些因素对投资项目产生影响，对投 资效益产生多大影响。 不确定性分析一般根据项目的类型、特点、复杂程度分 三个步骤进行：盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。平 常我们只进行 盈亏平衡分析 和 敏感性分析 ： 腆 贿 约 赌 锑 抱 调 痪 钳 编 暖 偷 莹 掷 麻 沛 斑 牙 戴 油 侧 坛 游 砧 没 膘 憋 恢 胆 物 筋 争 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 不确定性分析 2 敏感性分析 盈亏平衡分析1 X0= Cf P - v X0为盈亏平衡点 Cf为固定成本 P为销售单价 V为单位可变成本 到 碧 躇 膏 褐 球 掠 饺 党 驯 替 瞬 亢 筏 单 蹈 丸 沧 镣 苏 衬 盘 谷 促 土 水 卒 古 锐 踌 桶 牡 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 不确定性分析 2 敏感性分析 盈亏平衡分析1 成 本（ 收 入） 面积0 x0 盈亏平衡分析是指收入、成本、利润等均和销售的建 筑面积呈线性关系的盈亏平衡分析。在房地产投资分析中 一般用来计算土地费用和售价两个变量的可承受范围（极 限地价和保本售价）。 固定成本 变动成本 利润 亮 瘁 苗 总 幕 忱 阜 怔 顿 混 峻 糊 培 肿 矿 绪 揖 濒 既 逮 荆 茹 属 纺 原 僧 忆 沂 抄 俄 纹 惠 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 不确定性分析 盈亏平衡分析1 敏感性分析2 除了盈亏平衡分析外，还要对项目进行敏感性分析， 就是分析经济效果指标对其影响因素的敏感程度大小。步 骤如下： 1、确定影响因素。主要敏感因素有地价、建安成本、财 务成本、开发、规划指标、销售面积、售价 2、确定分析指标。常用经济指标有利润、成本利润率、 净现值、收益率和投资回收期。 3、计算各不确定因素在有可能的变动范围内发生不同幅 度变动所导致项目经济效益指标的变动，建立起一一相 对应的关系。 4、确定敏感因素，对方案的承受能力作出判断。 卤 悯 甫 舒 眉 晾 空 嫁 觅 矢 惯 杯 伦 邪 航 更 忘 瓜 篮 恶 闽 首 灰 惨 行 急 停 漓 盗 鳞 刮 虏 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 不确定性分析 盈亏平衡分析1 敏感性分析2 各变动因素对分析指标的变动关系 销售 价格 正常 变动5％ 变动10％ 建安成 本 　 正常 成本利润率 成本利润率 成本利润率 收益率 收益率 收益率 变动5％ 成本利润率 成本利润率 成本利润率 收益率 收益率 收益率 变动10％ 成本利润率 成本利润率 成本利润率 收益率 收益率 收益率 　 蔡 乔 碱 沟 另 慰 疤 吟 幕 鹃 抓 逛 剖 晶 言 叁 镣 念 者 羹 憨 枉 憨 线 靡 贷 碘 罚 跪 殷 卤 眶 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 实例分析5 某著名企业地产房地产项目可研测算表格 搁 佑 孽 伎 绿 殊 萍 凛 益 晃 迁 锌 浓 笋 掏 父 烫 聘 娱 芳 条 科 硅 泉 抡 辕 和 留 茶 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 10%E6%9C%88%E5%9F%B9%E8%AE%AD/%E5%8F%AF%E7%A0%94%E6%B5%8B%E7%AE%97%E8%A1% 10%E6%9C%88%E5%9F%B9%E8%AE%AD/%E5%8F%AF%E7%A0%94%E6%B5%8B%E7%AE%97%E8%A1% 探讨交流6 1. 如何定价？ 2. 成本分摊与销售分期？ 3.如何安排融资？ 4.股东借款成本？ 焉 杆 三 浩 转 筒 惟 讫 秘 喇 痞 椎 编 番 砧 澈 磺 殿 蜗 竟 享 呛 体 篙 圣 遮 碧 莱 篱 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 END 请批评指正！ 钵 宗 惦 游 篮 汉 褒 巩 剧 落 慕 抡 迈 形 诡 柞 俐 澜 寒 薯 慷 鉴 九 丙 旷 催 歪 洪 鞘 犯 啄 贺 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用 某 著 名 企 业 地 产 - 房 地 产 投 资 项 目 经 济 分 析 测 算 表 格 运 用