旅游地产：大城市房地产“突围”的重要途径
[摘要]大城市房地产业愈来愈受到土地等资源的制约。 旅游 地产成为大城市房地产
业突围的重要途径。旅游地产可以缓解大城市高端住宅的压力，创造新型居住模式，但也
存在土地供应、产品限制等风险，应该积极寻求政策方面的支持。
[关键词]旅游地产 房地产突围
大城市在我国 经济 高速增长和快速城市化中收益最大， 发展 的压力也最大。北京
、上海、广州、深圳等房地产一线城市的房价连年大涨，市民承受着越来越大的购房压力
。政府和房地产界都在认真思考大城市房地产的发展模式，越来越多的开发商采取了走出
大城市的拓展战略，其中发展旅游地产成为这一轮“突围”战略的重要途径。
所谓旅游地产是在特定的土地上开发的、与某类旅游区域在内外空间方面和主题内涵
方面具有明确关联性的地产项目，通常可分为四类：第一类是旅游景观地产，主要指在旅
游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等直接旅游吸引物性质的地上建筑及关联
空间。第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区附近提供旅游相关服务的商店
、餐馆、娱乐城、游客服务中心、会所、会议展览场所等建筑物及关联空间。第三类是旅
游度假地产，主要指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假或商务度假居住的各种
类型的房地产，如度假酒店、商务型度假酒店、度假村、出租式度假别墅、产权酒店、时
权酒店等。第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区在功能上和空间上相关联的各类住宅
建筑，如出售式度假别墅、度假地公寓（第二居所或第一居所）等。旅游居住产品可以有
效延伸旅游产业链的服务功能，加快旅游投资的回收，降低旅游投资的风险。在国内市场
上，通常意义上的旅游地产多指旅游住宅地产。
一、大城市房地产业“突围”的必然性
1.双重城市化引发庞大而多元的房地产需求。我国的城市化是在两个层面上快速推进
的。基础层面是 农村 城市化，过去 30年，已有 2亿以上的农民以各种途径进入城市，
使城市化率由上世纪 80年代初的 20%多发展到现在的近 40%。未来 20～30年，城市化速
度还将加快，估计将有 3～5亿农民转为城市居民，城市化率将达到 60%以上。如此巨量的
农村人口进入城市，将给城市的住宅产业带来巨大的增量需求。与此同时，现有城市内部
则会全力推进城市 现代 化，4～5亿现有城市人口将在未来 20多年中以不同形式提高自
己的住房消费水平，并且多数人将直接或间接地成为商品住宅的消费者和投资者。这种双
重城市化格局对城市特别是大城市的住宅产品供给以及城市的发展构成了巨大的压力。
2.双重高增长导致急剧膨胀的大城市资源能源供给紧张。一是人口的高增长。近年来
，大城市的人口机械增长都非常迅速，1000万人口以上的超级城市已有 10多个，北京、
上海等正在逼近 2000万。二是消费的快速增长。体现在居住消费上，越来越多的市民希
望住上更好更大的房子。这种双重高增长的态势导致城市在空间表现上一方面是越长越高
，另一方面是越摊越大。现在，多数大城市都不同程度地出现了土地、水、能源、 交通
资源等领域的供给紧张状态，个别城市甚至出现难以为继的严重局面。
3.双重空间收缩深刻 影响 大城市房地产供需格局。 目前 我国大城市房地产出现了
两大空间的收缩。一方面，城市内部发展空间收缩，土地供应日益减少，甚至断供；与此
同时，由于城区地价高企， 企业 利润空间也在收缩。继续以“摊大饼”的方式拓展城市
，带来的城市病将更加严重。从房地产发展的角度看，当品牌企业已经具有相当规模、需
要更大发展时，却无法在原有的大城市市区寻找到理想的发展空间，于是，一种“战略突
围”的思路 自然 产生了。走出大城市的办法，一是到二、三线乃至四线城市去发展，二
是向大城市外部实施跳跃式拓展，寻求更大的发展空间。这种走出城市、向外拓展的战略
深刻改变着大城市固有的房地产供需格局。
二、房地产向城市外部跳跃式拓展的主要模式
产业化为主导的开发区产业地产发展模式。现阶段的大城市，一方面要把大 工业 及
相关产业作为拉动经济增长的重要力量，另一方面又要尽可能避免这些产业对城市带来的
环境压力。按照级差地租的 规律 ，大城市便把一些工业及相关产业项目集中在若干距市
区有一定距离的工业开发区内，在产业园区内部及周边地区配套开发一些服务设施和住宅
。一般来说，这种模式下的居住产品多数价格相对低廉，主要满足开发区内员工的居住需
求。
城镇化为主导的卫星城复合地产发展模式。合理发展大城市的一个重要 方法 就是建
设卫星城，这样既可以防止城市建设的“摊大饼”，又能够发展新兴产业和截留人口。发
展卫星城，一是改造原有小城镇，二是建设新城。目前大城市外部地带的卫星城，大多数
人口规模都达到几十万人。卫星城的房地产系复合型模式，是按照一个城市的格局推进开
发的，其城市综合配套服务功能比较强，类似大城市市区的模式，但原生态环境可能失去
较多。卫星城的综合条件决定了这里的住宅价格多低于主城区，但高于产业园区。
生态化为主导的度假区旅游地产发展模式。随着国内休闲度假旅游的兴起和大城市房
地产开发的外溢，与大城市外部以生态旅游资源为基础的度假区的发展在空间上相呼应，
生态型高尚住宅区开发正在形成规模，这就是旅游地产。由于这种居住形式占据了良好的
生态空间，与喧嚣的市区隔离开来，非常适合度假或作为第二居所，因而成为城市富裕阶
层的心仪之地。尽管这种住宅区的配套设施可能难以与城区相比，但其住房类型多以别墅
或高档公寓为主，房价通常会高于普通卫星城。
三、大城市外部旅游地产发展的八大态势
1.一小时车程内外是重点地段。目前大城市市民到城市外围地区购买物业主要是作为
第二居所来周末度假。这样的住房，如果离城市太近，似乎没出城，离城市太远，又不方
便。旅游地产最佳地段选择是大约一小时车程内外的地方。
2.依托重点旅游资源或生态资源。旅游地产的核心命题在于对生态旅游资源的依赖。
大城市外围地带通常有成片的生态旅游资源，如海洋、河流、湖泊、温泉、森林、山地等
，这些生态资源都是久居都市的人们向往的地方。在把这些资源开发成休闲度假产品的同
时，开发一定量的居住产品，将具有很强的吸引力。
3.大面积连片土地的整合性开发。旅游地产由于有生态旅游项目开发与之相伴，并且
以环境为优势，因此通常开发的面积较大，可达几平方公里、十几平方公里，但真正的住
宅只是其中一小部分，且容积率偏低。其他空间用于生态绿地保护、旅游开发和配套设施
开发。
4.以品牌 企业 为项目开发主体。由于大城市外部的生态区域 目前 已成为城市的重
点生态保护区域， 发展 旅游 的门槛很高，过去那种较为盲目的“小、散、乱”开发格
局已经改观，进入这些地区的开发商通常是较为著名的品牌企业，主要有两类，一类是大
型旅游企业，例如华侨城、港中旅、首都旅游集团、杭州宋城集团等，他们以旅游起步，
进入房地产；另一类是非旅游类的大型企业，如大连万达、广东雅居乐、中信、香港和黄
、浙江万向集团等，他们以房地产或其他产业起步，进入旅游业。
5.政府与品牌开发商协商出让土地。由于城市外部大面积生态旅游用地具有特殊价值
，往往是城市旅游文化建设和生态保护建设的重大工程，因此，近年来这类项目的开发，
不采用房地产行业通行的“招拍挂”土地出让方式，而是当地政府与一些著名旅游企业或
希望进入旅游业的其他大型品牌企业通过协商直接出让土地，由这些品牌企业进行生态旅
游以及相关旅游地产的综合性开发，例如深圳的“东部华侨城”等。
6.休闲度假旅游业与高端居住产业的结合。大城市外部旅游地产项目的主体是旅游产
品和度假型居住产品。其中，旅游产品主要是生态型的休闲旅游产品，居住产品主要是与
旅游区环境相吻合的高端住宅产品。
7.发展十分迅速。从目前的发展看，我国大城市外部的旅游地产正进入一个快速扩张
时期，一批品牌型旅游地产项目正在形成。其中，最引人关注的发展项目是滨海类、湖泊
类、温泉类、山地类、高尔夫类、田园风光类等。
8.正在成为大城市外部房地产发展的重要模式。与开发区产业地产项目和卫星城复合
地产项目相比，度假区旅游地产项目出现得最晚，但它是大城市外部地产发展中环境最佳
、档次最高的居住产品，将以城市高档地产的拓展型产品系列出现，从而成为大城市外部
房地产发展中独具特色的重要模式。
四、旅游地产的核心价值
一是有效缓解高端居住需求的压力。大城市外部旅游地产的出现，适应了目前大城市
市区无法满足居民对高端住宅日益增长的需要。旅游地产会引导一部分高端住房消费力走
出城区，进入城市外部地带，从而减缓城区需求压力，也有助于减轻城市房价的压力。
二是营造城市居住不可替代的生态居住模式。城市市区的核心居住诉求是配套完善、
生活便捷，但往往回避不了环境嘈杂的痼疾。城市外部旅游地产项目的核心居住诉求正好
相反，这里也许没有非常完善的城市服务配套，但它拥有城区难以匹敌的生态环境。如果
考虑到不少购房者只是作为第二居所，对配套的要求并不高，可以说，这里生态型居住方
式的内在价值是城区无法替代的。
三是度假旅游与高端居住形成良性互动发展格局。尽管旅游地产项目以生态环境著称
，但并不意味着旅游地产不需要聚集一定的人气。如果说，生态旅游是聚集流动的人气，
生态型高端住宅就是聚集固定的人气，两方面具有鲜明的互补性，互动发展将形成良好的
格局。
四是提升城市的总体生态品质和市民生活方式。一个大城市外部如果拥有若干成熟的
度假区旅游地产项目，将十分有利于提升城市的总体生态品质和市民亲近 自然 、体验生
态的新型生活方式。
五、旅游地产发展的主要风险
一是土地受让的巨大障碍。目前大城市外部旅游地产项目开发面临的最大障碍和风险
是土地 问题 。一方面，大城市周边地带往往有成片的品质较高的耕地，这些耕地受到国
家“18亿亩耕地红线”的严格管制，另一方面，城市每年的用地指标十分有限，旅游地产
项目一般占地面积较大，这就为土地的一次性受让带来相当大的困难。
二是为照顾当地居民利益而加大的成本。《物权法》的出台表明，现在国家越来越倾
向于保护土地出让中相对弱势一方——出让方的利益。因此，为了照顾当地居民的利益，
在大面积的土地受让与开发中，企业可能需要承受较大幅度增加的土地成本和经营风险。
三是产品类型的严格限制。大城市外部的旅游地产项目，多数为高端地产项目，然而
，近年来，国家政策对此限制越来越严。例如，高尔夫项目和别墅项目已经列入禁止开发
类，而在国家风景名胜区内也禁止地产项目的开发。这将使旅游地产的发展受到 影响 。
四是城市配套不足的天性。旅游地产所在地的生态环境背景，决定了这些地方一般不
会按照城市化模式大规模进行配套设施建设。这可能影响到那些对城市配套项目要求较高
的消费人群购买旅游地产产品的积极性。
六、发展旅游地产的政策建议
1.创造性地引入统筹城乡试验区的开发策略。大城市外部多是乡村地带，常常会涉及
耕地、 农村 建设用地，还有农民的利益补偿问题。统筹城乡的改革试验为解决这些问题
提供了很好的思路。一是农村土地的利用以生态保护、广义农业、生态旅游等为主题，二
是土地可以通过流转的方式集中起来，转让到符合产业政策要求的品牌型投资开发者手中
，农民可以以土地承包权入股，或者以能够落实到农民身上的土地权益方式入股，进入投
资者组建的股份公司，并可以经过培训，在这个公司获得一份工作。这样，就从根本上解
决了土地和农民的利益问题，为大城市外部的旅游地产发展提供了合理合法的空间和机会
。当然，各地情况不一样，应该允许根据实际情况制定不同的政策，实现城乡 经济 的统
筹发展。
2.实施递进式、灵活性的产业政策导向。尽管国家对别墅类和高尔夫类项目严格限制
，但是，从国际旅游地产发展的方向看，这些项目的适度、合理开发是符合 社会 整体发
展方向的，目前的禁令应该是特殊时期的阶段性政策。各个城市应该结合本地实际，实施
务实灵活的产业政策，目前可以重点发展城市外部的山地、滨海、温泉、湖泊类的生态旅
游项目以及相关的度假酒店、度假公寓等旅游地产项目，同时从长计议，为所必备的一定
数量的高尔夫项目和别墅项目留出合理的发展空间，在条件允许的时候便可引进品牌型投
资者实施开发。
3.从 科学 发展观的高度鼓励并引导生态居住方式。大城市外部的旅游地产住宅产品
，其最大优势就是良好的生态环境，适宜度假型和养老型居住。由于这类住宅既有分流城
区居住压力的功能，又具有一定的城区高端住宅替代性产品的性质，因此，应该受到政策
的鼓励和积极引导，使之成为大城市居民的一种特色高端型生活方式的选择。
[ 参考 文献 ]
[1]徐建平等.《 中国 旅游地产项目核心执行力[M].广东经济出版社，2005.
[2]宋丁.关于旅游住宅地产的十点提示[N].中国旅游报,2003-02-12.
[3]张广瑞等.2004—2006中国旅游发展: 分析 与预测[M].社科文献出版社,2006.
