二手房交易税费解读
－－信义代书 张国梁
上海市普通住房与非普通住房
区分标准
普通住房三个标准：
•住宅小区建筑容积率在(含)以上；
•单套建筑面积在140(含)平方米以下；
•实际成交价低于同级别土地上普通住房平均
交易价格倍以下。上海内环线内单价人民
币17500元/每平方米以下，内外环线之间单
价人民币1000元/每平方米以下，外环线外单
价人民币7000元以下。
否则为非普通住房。
买方税费
• 壹、税
• 1.契税：
房价％ 适用个人购买普通居住用房；
房价 3％ 适用个人购买非普通居住用房、花园住宅、
非居住用房
及法人购房。
• 2. 印花税：合同价*％。
• 3. 权证印花税：5元/本。
• 贰、费
• 1.配图费： 25元/套；
• 非居住用房130元/套。
• 2．交易手续费：元/平方米*建筑面积；
• 非居住用房：合同价*％（买方承担）。
• 3．权证登记费：80元/件；
• 非居住用房、法人售房300元/件。
卖方税费
• 壹、税
• 1. 营业税及附加：
• A．居住用房满五年：
• 普通居住用房：免征；
• 非普通居住用房：（出售价—购入价）*%
（境外人为5%%，视房产所在区县而定）；
• B．居住用房未满五年：合同价*%（境外人为
5%%，视房屋所在区县而定）；
• C．花园住宅、非居住用房、法人售房：（出售
价—购入价）*%（境外人为5%%，视房
产所在区县而定）。
卖方税费
• 2、个人所得税：
• A．居住用房满五年，且为本人唯一一套自住用房：免征；
• B．居住用房未满五年，或产权人拥有两套（含）以上房
产：
• ①（出售价—（购入价+上手契税）—本手营业税及附加
—装修费（最多不超过上手房价10%）—银行贷款利息—
上手交易手续费—上手公证费）*20%
• ② 未提供完整房屋原值凭证：
• 普通居住用房： 合同价*1%
• 非普通居住用房：合同价*2%
• C．花园住宅、非居住用房、法人售房：（出售价—购入
价—营业税及附加—出售税费—土地增值税）*20%
卖方税费
• 3、土地增值税：
• A．居住用房：免征
• B．花园住宅、非居住用房、法人售房：（售价－土地增值税可扣除
项目）×税率；
• 税率：当土地增值税/土地增值税可扣除项目≤50%，税率为30%，大
于50%小于等于100%时税率为40%，大于100%≤200%时，税率为
50%，大于200%，税率60%；
• 注：土地增值税可扣除项目为：房屋购入价＋房屋购入时的契税＋购
入时的交易手续费＋购入时的印花税＋本次的营业税及附加＋本次的
中介费（需视房产所在区县而定）。
• 4、印花税：合同价*％。
• 贰、费
• 1、交易手续费：居住用房 元/平方米*建筑面积；
• 注：车位的税费征收标准参照非居住用房。
一、印花税
印花税指对在经济活动中或经济交往中书立
的或领受应税凭证征收的一种税赋。
•合同总价的%，买卖双方各半承担（双方
为立合同人）
•房地产权证按件贴花，每证5元
贰、契税
房地产契税是指由于土地使用权出让、转让、
房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转
移时向产权承受人征收的一种税赋。
•普通住房：按成交价格的%缴纳
•非普通住房、花园住房、非居住用房：按成
交价格的3%缴纳
•赠与及非法定继承：按成交价格的3%缴纳
•公司或单位购房：按成交价格的3%缴纳
三、营业税
营业税指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按
率计征的一种税。营业税税率：5%
•个人住房购房未满五年按其售房收入金额全额征收。
•个人购买普通住房超过五年（含五年）转手交易的免
征营业税。
•个人购买非普通住房超过五年（含五年）转手交易的
按其售房收入减去购房价款后的差额征收营业税。
• 非居住用房及公司产权的房屋购房者出售房屋的按其
售房收入减去购房价款后的差额征收营业税。
营业税政策变化说明
2005年5月，建设部等七部门《关于做好稳定住房
价格工作的意见》明确说明：“2005年6月1日起，
对个人购买住房不足2年转手交易的，按其取得的售
房收入全额征收营业税；普通住房超过2年(含2年)
转手交易的，免征营业税；非普通住房超过2年(含2
年)转手交易的，按其售房收入减去购买房屋的价款
后差额征收营业税。
2006年05月29日国家税务总局宣布九部委公布的
《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》从6
月份开始将原定2年的征收期限延长至5年。
售后公房或拆迁安置房首次出售的不管购房
是否满五年免征营业税。
四、营业税附加
营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人，
就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市
维护建设税（7%市区、5%县或镇、不在市
区或县镇的1%）、教育费附加(3%)及河道清
理费(1%)。
•交纳营业税的单位和个人为境外身份的可免
征营业税附加全部或部分。
•营业税附加税率为11%，以实缴的营业税为
计税依据。
五、土地增值税
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及
其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收
入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国
家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让
房地产的行为。
•个人出售非居住用房及公司出售其自有房屋需缴纳土
地增值税。
•2005年6月1日起，个人出售购买不足五年的独幢花园
住房需缴纳土地增值税。
•土地增值税计税依据为纳税人转让房地产所取得的增
值额。
土地增值税实行四级累进税率
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%
增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额
100%的部分，税率为40%
增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金
额200%的部分，税率为50%
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%
个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用花园住
房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以
上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，
减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征
土地增值税
六、个人所得税
个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出
租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一
种税赋。
按“财产转让所得”项目征收个人所得税。
税率为应纳所得额百分之二十。
2006年8月1日起，个人出售住房需缴纳个人所得税。
纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务
机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、
转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，作为
其财产转让所得额。
合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修
费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
住房装修费用最高扣除限额为房屋原值的10％。但要
求纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，
并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致。
住房贷款利息清单同样要求注明房屋地址及客户姓名
需与产权人一致。以实际发生利息计，均可抵扣。
无法提供原购房有效凭证的，税务机关审核后，可按
出售总额的1%－3%核定征收个人所得税。上海市个
人出售普通住房的按1%征收，出售非普通住房按2%
征收。
七、个人所得税
注意点
• 出售住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退
还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额的，全
部退还纳税保证金；小于原住房销售额的，按照购房金额
占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额缴入国库
• 个人现自有住房房产证登记的产权人为1人，在出售后1年
内又以产权人配偶名义或夫妻双方名义重新购房的，按以
上政策规定免税
• 对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得
的所得，继续免征个人所得税
• 个人出售非居住用房按“财产转让所得”项目征收个人所
得税20%征收，不能按总价1%-3%核定征收，也不能抵扣
个人住房部分所述合理费用。
个人所得税
一、交易手续费
房地产交易手续费是指由政府依法设立的，
由房地产主管部门设立的房地产交易机构为
房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费
用。上海市由各区房地产交易中心收取。
•居住用房：按每建筑平方米5元，买卖双方
各半承担
•非居住用房：按合同总价%计收，由买方
承担。
二、产权登记费
即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人
民政府行使房产行政管理职能的部门依法对
房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证
书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包
括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）
费用。上海市由各区房地产交易中心收取。
•居住用房：每证80元。
•非居住用房：每证300元。
三、配图费
• 房地产登记机关核发房地产权证时会在产
权证附件添加两份图纸：
• 地籍图 平面图
• 居住用房按套收费，每套房屋收25元
• 非居住用房按图收费，每副图65元。一般
130元。
房产税
• 房产税是以房屋为征税对象、按照房屋的
原值或房产租金向产权所有人征收的一种
税。
• 计税依据：依照房产原值一次减除10%至
30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，
由省、自治区、直辖市人民政府规定。
• 税率：依照房产余值计算缴纳的，税率为
%；依照房产租金收入计算缴纳的，税
率为12%。
计税时间：
•购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房
产税和城镇土地使用税
•购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，
房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计
征房产税和城镇土地使用税
•出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起
计征房产税和城镇土地使用税
•房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商
品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城
镇土地使用税
房产税
目前上海市实务：
•依照房产余值计算缴纳，税率为%，计税依据为房
产原值减除20%。
•具体计算式：房产原值*80%*%*购房年数（不是足
额年数按月数计）
•公司或单位产权房屋为主要征收对象，但上海也不是
所有区县都强制征收。
•个人居住用房免征房产税。
注意点：一般公司产权征收房产税同时，须征收城镇
土地使用税，税率为每平方米1元人民币每年。
房产税
关于购房时间的确定
• 1、2005年05月31日之前，购新建商品住
房的，以产权证或房屋交接书记载时间，
按孰先原则确定。
• 2、 2005年05月31日之前，购存量房即二
手房，以产证登记日确定。
• 2006年06月01日后购房的，均已产证登记
日或契税完税凭证上记载时间确定。
