绿城被曝毛利率低于行业平均水平
行业质量下滑苗头初现
每经记者 杨羚强 发自上海
在很多普通的购房者甚至业内人士眼中，楼市调控的终极目标应是房价合理回归，地产
商的毛利应该越来越低，品质越来越高。
然而，现实却和人们开了一个玩笑。上海易居房地产研究院的一份报告显示，在限购令
的大旗下，毛利远低于行业平均水平的绿城中国反而在所有大型地产商中处境最艰难。
而在绿城中国、星河湾等一系列高品质楼盘滞销的同时，有关房屋质量下滑的警钟被再
次敲响。先是北京世茂宫园曝出全装修房存在质量问题，紧接着多家房企又被曝使用了安信
地板涉嫌可能甲醛超标的实木复合地板。
绿城中国的遭遇，仅仅只是个案，还是否代表着行业的整体趋势？精装修质量问题又是
否与降价存在关联？楼市调控下房屋的品质究竟是上升了，还是下滑了？最终的答案也许让
类似宋卫平这样的理想主义者难以乐观。
被曝毛利低于行业平均水平
虽然，绿城的很多楼盘单套总价常常超过 2000 万元，但绿城的毛利率确实在行业内不
算高。2007 下半年至 2010 年底，绿城的毛利率普遍低于万科、金地、招商等标杆企业。
2010 年，绿城毛利率仅为 30%，低于万科、金地、招商等房企至少七个百分点。甚至
在去年第三季度房企毛利创造了 %的历史高峰时，绿城的毛利也不过 33%。
上海易居房地产研究院认为，毛利率偏低的原因是绿城在 2009 年和 2010 年连续
买进高价地。，2007 年第三、四季度以及 2009 年第三季度至 2011 年第二季度是绿城集
中拿地高峰期，这一期间拿地量占绿城截止 2011 年 6 月 30 日总土地储备量的三分之一
左右。
而导致绿城疯狂高价位拿地的原因，又和董事长宋卫平超越万科做老大的梦想有关。
此前，外界就有宋卫平不服气万科的说法。
2009 年底，在一次绿城中国召开的媒体聚会上，宋卫平向《每日经济新闻》记者在内
的众多媒体记者表示，不服气万科的品质，要以高品质的产品和万科争市场龙头的地位，并
为绿城设计了一个三年目标。最终的计划是在 2012 年，达到销售额 1000 亿，成为第二家进
入千亿俱乐部的房地产企业。
但是 2010 年后，这个目标就与绿城渐行渐远。先是 2010 年的销售额仅为 542 亿元，
接着在 2011 年，绿城的销售额更是跌至 345 亿元，不但没有实现三年计划的任务，销售额
甚至比 2009 年还要少一半。
对于绿城滞销，上海易居房地产研究院有过一段比较客观的总结，认为2010年、2011
年房地产行业成为国家宏观调控的焦点，房地产调控政策频发，主打中高端精品住宅、
集中布局于长三角一二线城市的绿城受限贷令、限购令等调控政策影响较大。
绿城九成以上的在售项目都处于限购城市中，其回笼资金难度陡增。根据统计，绿
城的产品组合单一，高层、多层以及别墅构成的住宅类占90%以上，而包含酒店式公寓、
星级酒店、写字楼等在内的商业类产品占比不足10%。
事实上，绿城代表的是整个走高端品质路线的共同命运。在中房信此前公布的 2011 年
销售额前 50 强企业中，以高品质路线见长的房企几乎没有能够进入前十，而在过去的 2009
年和 2010 年，有多家上述类型房企可以进军前十。
高品质楼盘难有高覆盖
产品的滞销迅速令绿城陷入困境。2009年年末净资产也只不过是万科1/3不到的绿城要
想和前者有接近的销售规模，最便捷的途径似乎只有一个——借债。
根据绿城中报及信托机构相关统计，绿城在2010年历经6次信托融资，共筹资亿
元，主要涉及中泰、上国投、中诚、平安等。2011年1-8月，华融、中泰和北京国际信
托又相继和绿城合作成立了三款产品，募集金额分别为3亿、亿和20亿，共计
亿元。加上前几年成立的信托产品，绿城通过房产信托融资的规模接近百亿。目前绿城
的信托成本在14%左右，占到所有资金来源的约20%。
大规模、高成本融资与项目回收期偏长相互影响，使得绿城的负债率不断攀升，企
业资金链紧绷，财务风险急剧增加。绿城历年财务报表显示，绿城资产负债率从2007年
中期的%一路飙升至2010年底的%，上升了22个百分点，而同时期的万科、金地、
招商等同行的负债率却持平。
依靠高负债扩张的结果是绿城的财务压力要明显高于其他房企。截止去年6月30日，
绿城的各类借贷是净资产的将近一倍。而同期，同样以高品质住宅开发为主要业务的港
资开发商的平均借贷仅占净资产的20%左右。
这使得在同样的限购令之下，绿城和港资开发商有了冰火两重天的境遇。当前者因
为财务压力不得不抛售包括上海证大外滩地王和杭州新华造纸厂地块在内的五个项目
时，后者却开始大规模进入土地市场抄底楼盘。尽管后者在市场上遇到到的销售困难，
不见得比绿城少。
周建成告诉本报记者，事实上和绿城同一类追求高品质的房企，去年都很难实现市
场份额的扩张。限购令的推行，是造成这一现象的主要原因。因为这一类公司的客户主
要是高端改善型人群。
质量出现下滑苗头
复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民曾认为，在楼市调控下，房地产
还是靠高品质提高销售量。因为在其他条件差不多的情况下，购房者会选择质量更好的楼盘。
绿城中国之类的高品质楼盘所以滞销，是因为总价过高，并不适合普通人购买。如果针对普
通购房者推出高品质楼盘，销售量会大增。
但是，事实和蔡为民所预想的似乎并不一样。上海网上房地产显示，采用了多种高端
建材的远洋七号尽管成交价仅15000多元一平米，但开盘接近两个月只去化了20%不到。而
同一区域一烂尾楼盘新建的单栋住宅楼，虽然绿化环境、装修等各个方面均较远洋七号逊色，
但因为价格便宜，在短短的两天内就卖出了大部分的房源。
房屋品质让位于价格的案例并非个别。浦东三林板块的浦发御园是一个全新的精装修
住宅小区，但开盘后成交一直平淡，直到开发商价格把调低至和周边的二手毛坯房价格接近，
成交量才大幅猛增。
对很多购房经验并不丰富的初购房者来说，降价比提高品质更容易了解。因此，在很
多时候他们会因为降价而买房。上述因素客观上造成了房企重价轻“质”。
中房信的统计数据显示，2010年上海全市170个新盘中31个为全装修，占比为%；
2011年144个全新盘中21个为全装修，占比为%，下降了近4个百分点。在市场对价格的
重视度超过品质时，甚至连龙湖这样素来看重产品品质的开发商，也不得不屈就于市场现状，
其在上海松江的龙湖好望山项目放弃了精装修销售计划，转而以毛坯房低价出售。
不仅产品品质出现下滑，房屋质量也开始出现了下滑苗头。
本报此前就曾报道北京世茂宫园项目出现精装修房的质量瑕疵之后，近期供应多家地
产商的安信地板又被曝其供应给全装修楼盘的部分实木复合地板涉嫌甲醛超标。此前业内人
士也曾介绍说，2008年楼市调控下很多抢先降价的楼盘在竣工后，部分被曝存在一系列严重
的质量问题。会不会象2008年那样出现房屋质量下降的问题？目前尚是未知数。
