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房地产发展投资决策
与机会选择
南京大学商学院
葛 扬
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一、房地产投资决策的意义
房地产投资决策是房地产开发公司在房地
产投资项目经营开发前首先要解决的一个重要
环节，它是对房地产投资项目的一些根本性问
题，诸如建设地点的选择、投资方案的确定等
重大问题做出判断和决定，因此，房地产投资
决策的正确与否，直接关系到房地产开发项目
的成败，对房地产投资的经济效益和社会效益
具有现实和深远的重要意义。
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1、是房地产开发公司能否生存的关键
房地产投资项目建设的技术经济特点决定
了这一点。一方面，房地产投资项目的建设往
往构造复杂、形体庞大，具有整体性和固定性，
只有在整个房地产项目全部完成后，才能发挥
投资经济效益，而且建设地点一经确定，就与
土地连在一起，始终在那里发挥作用，不能随
意移动和变更。
另一方面，房地产投资项目建设周期长，
占用和消耗人力、物力、财力多，一旦开工建
设，就不可间断，否则，会拖延工期，积压和
浪费已投入的大量人力、物力和财力，同时由
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于拖延工期，房地产产品错过了最佳的投入市
场的时间，难以产生较好的投资效益。
房地产投资项目建设本身的这些技术经济
特点，就要求在房地产项目建设之前重视投资
决策。
房地产业的产品投资大、建设周期长、风
险因素多，经营决策是否正确，是公司能否生
存的关键。正确的经营决策可以使公司获得利
润，不断发展壮大；而错误的决策，轻则造成
公司亏损，重则造成公司破产。
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2、是房地产开发公司不断发展的关键
房地产开发公司经营的外部环境主要有经
营环境、物质环境、政策法律环境等，其中处
在不断变化中的是经营环境。经营环境的中心
内容是市场。正确的经营决策，抓住了有利的
投资机会，就可使公司不断盈利，在竞争中立
于不败之地。
3、是房地产开发公司不断提升品牌的关键
总的来说，房地产开发公司的经营目的是
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社会效益、环境效益和经济效益的统一。只有
进行科学的经营决策，才能使房地产开发公司
对有限的资源（人力、物力、设备和资金）进
行合理的安排、有效的利用，以达到预期的最
大经济效益，同时兼顾社会效益和环境效益。
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二、房地产发展投资决策的影响因素
1、国民经济发展
2、宏观经济政策（短期、长期）
3、地方相关政策法规
4、城市收入水平和增长速度
5、住宅的自然需求
6、城市化发展状况
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三、房地产投资决策的内容
1、确定房地产投资的目标
房地产投资决策的目的就是要达到房地产
投资所预定的目标，所以确定房地产投资的目
标是投资决策的前提和依据。
2、拟订房地产投资方案
在进行房地产投资决策的过程中，根据已
确定的目标，拟定多个可行的备选方案。判断
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某一方案是否可行，总的原则是按技术经济学
原理给予评价，即该房地产项目在技术上是否
先进，生产上是否可行，经济上是否合算及财
务上是否盈利。
3、测量风险
由于房地产项目投资量大，建设周期长，
以及涉及面广，不确定性因素多，故由此而造
成的风险相对其它投资项目要大。进行房地产
投资决策时，投资者不仅要测量或估计每一个
投资方案的经济效益，还要测量其可能承担的
风险，确定每一个方案在收益上的可靠性。
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4、制定房地产投资的可行方案
决策在于选择，没有选择就没有决策在进
行房地产投资决策中，制定供决策者选用的各
种可行方案，是房地产投资决策的基础。制定
房地产投资的可行方案时必须注意各方案在整
体上的详尽性和个体间的相互排斥性。
5、分析与评价
方案的分析与评价就是要对每一个备选
方案，在进行选择之前，对其有关的技术经济
和社会环境等各个方面的条件、因素以及潜在
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问题作可行性分析，并与预先确定的目标进行
比较做出评价。
对决策和行动方案有一定约束条件的限制
因素进行分析，以在现有条件下求优；对每一
个备选方案可能发生的潜在问题做科学的预测，
以便事先防范，减少潜在问题发生的可能性。
6、选择方案
选择方案不仅是整个决策过程的中心环节，
也是房地产决策者的重要职责，同时，也是科
学性和技巧性的综合体现。
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四、房地产投资决策的原则
1、经济效益原则
获得利润、不断发展，是每个企业必须面
对的市场经济要求，房地产开发企业也是如此。
开发商在对具体房地产开发项目进行决策
时，必须将房地产项目的盈利目的放在首要位
置，只有盈利的项目才能确定为开发项目。这
就是房地产投资决策的经济效益原则。
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2、科学化、民主化原则
房地产投资项目涉及面广，牵涉因素多、
整个建设过程十分复杂，因此，要求房地产投
资决策必须遵循科学化、民主化原则。
所谓科学决策程序，就是坚持“先论证，
后决策”的原则，必须做到先对房地产项目进
行调查研究和论证，然后再进行投资决策，杜
绝“边投资，边论证”，更不应该采取“先决
策，后论证”这种违反客观规律的做法。
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3、系统性原则
影响房地产投资项目建设的因素很多，而
且这些因素又是相互联系、彼此制约的，因此，
在进行房地产投资决策时，首先要深入调查和
搜集各方面的投资信息，并对其进行科学的分
析和研究。
4、时间性原则
投资的时间观念即资金的时间价值，事实
上也是开发成本。
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房地产项目投资先于房地产项目收益而发
生，因此，房地产开发商必须考虑到不同时间
的资金其价值是大不相同的，先期投入的资金
和后期产生的收益金，虽然在价格上一致，但
它们在价值上却是十分不同的，这其中最直接
的就是利息问题。
5、风险控制的原则
房地产开发企业对房地产项目进行决策时，
要比其它产业的企业更加注重对可能产生的风
险进行必要的预测，并努力地将其控制在一定
的范围之内。
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这既要求房地产开发商在确定自己的目标
时留有一定的合理余地，同时更主要是要求房
地产开发商在实施房地产投资方案的过程中采
取一切尽可能采取的方法和措施，尽量把风险
降到最小程度。
6、责任制原则
所谓责任制就是要求决策者对其决策行为
所带来的投资风险负有不可推倭的责任。
必须建立责、权、利相结合的房地产投资
决策责任制，是确保房地产项目投资决策的科
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学性，避免和减少投资决策失误的重大措施。
7、选择性原则
房地产开发企业对房地产项目进行决策时
必须有两个以上的房地产项目可供选择，而且
每个项目也应考虑多种开发方案，这样才能保
证房地产开发企业决策时能有一个优化选择的
可能，即最佳项目和最佳项目中的最佳方案的
选择。
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五、房地产投资决策方法
1、确定型决策方法
确定型决策方法（Decision Under
Certainty）是指房地产决策方案中有待实现的
条件是确定的，其结果也是明确的，这类决策
问题为确定型决策问题。
确定型决策是指一个方案只有一种确定的
结果，只要比较各个方案，就可以作出决策。
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一般地说，涉及到房地产投资的土地费、
建筑面积、建筑类型、专业人士费、利率、广
告费等问题的决策都属于确定型决策的范围。
应用确定型决策需具备的条件：
第一，可供决策的可行方案有若干个；
第二，未来的经济事件的自然状态是完全
确定的；
第三，每个方案的结果是唯一的，并可计
量。
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2、风险型决策
风险型决策方法（Decision Under Risk）是
指在房地产企业的开发经营活动中，存在着某
种不可控制的风险因素，一个方案又可能出现
几种不同的结果
进行风险型决策应具备以下几个条件：
第一，要确定决策者希望达到的明确目标
（获利大或亏损小）；
第二，要有两个或两个以上可供选择的方
案；
第三，每个方案要存在两种或两种以上，
不以决策者主观意志为转移的自然状态；
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第四，不同方案在不同自然状态下相应的
损益值可以计算；
第五，决策者根据科学的理论和经验，可
预先估计或计算出自然状态出现的概率。
这种房地产投资决策由于无法控制，其
影响决策结果的某种自然状态，要在一定的概
率条件下作出，需要冒一定的风险，故称之为
风险型决策。
3、不确定型决策方法
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一个风险事件在某一系统中发生的概率，
就理论而言是可以人为地、主观地估计出的。
但在实际中，有时很难估计出事件发生的概率，
即对事件在系统中所发生的概率，不能作出主
观可能性的估计，而只能对风险后果有所估计，
这种决策称之为不确定型决策（Decision
Making Under Uncertainty）。它的准确程度完
全取决于决策者的经验与判断能力。
不确定型决策的特点是，不仅不知道所处
理的未来事件在各种特定条件下的明确结果
（自然状态），甚至连可能的结果及各种结果
发生的概率都不知道。在这种情况下的决策，
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由于信息不完全，带有很大的主观随意性，所
以人们只得提出若干不同的决策准则作为不确
定型决策的依据。这些准则包括：乐观准则、
悲观准则、最大最小后悔值准则、机会均等准
则。
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六、房地产投资决策的程序
房地产投资项目的决策程序，是指房地产
投资项目在决策过程中各工作环节应遵循的符
合其自身运动规律的先后顺序。
按照科学的投资决策理论，房地产经营决
策可分为如下六个基本步骤：
1、发现问题
决策是针对所需要解决的问题而进行的，
所以发现问题并分析其产生的原因、进而找出
解决问题的症结是房地产投资决策的起点。
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所谓问题是指房地产开发公司实际经营状
况与应达到或希望达到的经营状况之间出现的
差距。
2、确定目标
目标是经营决策的依据，目标选择错了，
就会一错再错，造成整个经营决策的失误。在
发现了经营问题之后，就要进行调查研究，具
体分析，一一弄清问题的性质、特点和范围，
尽量以差距的形式把问题的症结所在表达出来，
找到产生差距的真正原因，从而确定问题所期
望达到的结果，即决策目标。
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一个好的房地产投资决策目标应满足以下
要求：
（1）针对性（Pertinency）
房地产经营决策目标的提出应当有的放矢，
针对所存在的问题，切中要害，选中解决问题
的突破口，或是把握住开拓发展的最好机会。
没有针对性的目标就是空洞目标，针对性错了
则是错误目标。目标的综合性来源于对问题的
综合分析和判断。
（2）明确性（Definitude）
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确定房地产投资决策目标的目的是为了实
现它，因此投资决策的目标必须明确、具体，
使人能够领会执行。经营决策目标的含义要准
确，不能模棱两可、含糊其词，也不能空洞无
物，必须有定性与定量的表述。同时，必须严
格规定目标的约束条件。
所谓约束条件（Constraint Condition）就
是一些限制因素。如经营决策时涉及的资源、
人力、财力、物力、国家法令、制度等方面的
限制性规定以及必须达到的起码界限。
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（3）层次性（Hierarchy）
当同一经营决策系统中同时存在着多个目
标时，必须分清主次，应从其可靠性、可能性、
重要性等方面出发，按照主次顺序进行排队，
有取有舍，形成一个有机整体。
3、拟制方案
拟制供决策者选用的各种可能行动方案是
房地产投资决策的重要环节。在确定房地产投
资决策目标之后，就应充分发动公司有关人员
收集、掌握丰富的信息，集思广益，科学论证，
精心设计，拟制各种备选方案，供进一步选择。
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拟制方案时，需注意以下两点：
（1）整体的详尽性
拟制的备选方案应把通向目标所有的方案
包括无遗，以供下一步评价选优。如果有遗漏，
那么最后选定的方案就有可能不是最好的方案。
但在实际中要做到这一点是很困难的，这是由
于经营的外部环境是多变的、复杂的，而拟制
可能的备选方案也是个逐步认识的过程。
（2）相互排斥性
各种备选方案之间应是相互排斥的，执行
方案一，就不可能执行方案二。只有这样，才
可能进行方案的比较选择。
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4、分析评价
方案的分析评价（Andysis Weighting）就
是对每一个备选方案，在进行选择之前对其有
关的技术、经济、社会环境等各方面的条件、
因素、潜在问题进行可行性分析，并与预先确
定的房地产投资目标进行比较，做出评价。
（1）限制因素分析
任何一个经营决策和行动方案都有一定的
约束条件，因此，必须研究论证方案所有限制
的资源、人力、物力、时间、技术以及其它有
关条件，从而判定房地产投资方案是否可行，
是否能达到预期的目标。
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（2）潜在问题分析
是指预测每一个备选方案可能发生的潜在
问题是什么?问题发生的原因是什么?研究防止
和补救的可能性，准备防范措施和应急措施，
以减少潜在问题的可能性和危害性。
（3）综合评价
根据经营决策目标全面分析方案的经济效
益、环境效益和社会效益。房地产开发项目的
经济评价主要采用投资收益率、投资回收期、
内部收益率等方法。
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分析评价一般是由各方面的专家、学者组
成的评审团，或召开专家论证会进行。方案评
价过程也是进一步完善方案的过程。
5、选择方案
选择方案（Selection Scheme）是整个经营
决策的中心环节，也是经营决策者的重要职责。
它集中体现了房地产经营决策者的经营艺术和
素质。
选择方案就是选择最优方案。需要指出的
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是，所谓最优方案（Optimal Decision）是相对
的，受到许多不确定因素的限制，因此在多个
方案存在时，要想得到一个各方面均最优的“
最佳方案”往往很困难。在实际投资决策中，
通常是在全盘考虑的情况下选择一个令投资决
策者满意的方案，而不是理想中的各方面均全
优的方案。
6、实施追踪
经营决策的实施是一个动态的，依赖于时
空变量和环境变量的复杂过程。因此，在实施
过程中必然会碰到新问题，引起新矛盾，会出
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现变化的情况和决策目标偏离现象。这就要求
决策者必须重视信息反馈，及时总结经验教训，
依据客观情况对方案进行必要的调整和修改，
以保证房地产投资决策的目标最终得以实现。
（1）反馈控制
房地产经营决策中的反馈控制（Feedback
Control）是准确而及时地把决策过程中主客观
之间矛盾的信息输送给决策者，从而使决策者
根据经营环境的变化，对决策方案、行为进行
不断修正，以保证经营决策目标顺利实现的一
项常规性工作。
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（2）追踪决策
追踪决策（Follow-up Policy-Making）是
指当原有决策的实施表明危及经营决策目标的
实现时，或原有决策是正确的，但由于客观或
主观条件发生重大变化时，对决策目标或决策
方案进行的一种根本性修正。它是对原决策的
扬弃，并非原决策的简单重复，具有回溯分析、
非零起点的特点。
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七、南京各片区投资开发机会选择
1、城中片：
成熟繁华片区，稀缺性不断提高，需求旺
盛，价格持续走高。
2、河西片：
政府拉动型超常发展，供应量巨大，供应
时间集中，十运会后销售压力将凸现。
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3、城东片：
山水自然生态，消费者向往的高尚居住区，
开发前景看好。
4、城南片：
绿色自然生态，日趋完善的交通，不断成
熟的商圈，是人们乐意居住的选择地。
5、城东南片：
兼顾城东、城南的优势，是南京主城和江
宁区的结点，是多区域消费者选择的佳地。
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6、亚东片：
以教育社区为特征的新兴城区，随着城市
服务实施的改善，其发展空间不断增大。
7、江宁片：
新规划创造发展契机，近来停滞的楼市有
所缓解，提高了消费者的信心。
8、江北片：
长期以来发展发展慢于其他片区，今后一
段时期仍然保持上述特征，待条件达到一定时，
有后发优势。
