资产评估目的与假
设
15级资产评估专业 林笑晨
关于评估目的的几个问题
• 1、资产评估的一般目的
• 2、资产评估的特定目的及主要类型
• 3、资产评估特定目的在资产评估中的地位作用
资产评估的目的
• 资产评估的目的：需要进行资产评估的原因或
者资产评估结果的用途
• 资产业务：引起资产评估的经济行为。
• 资产业务不同，对评估结果的要求就不同，评
估中考虑的影响变量也就不同。
• 同一资产不同目的，评估结论一般不同。
• 资产评估一般目的：获取被评估资产在特定时
点的公允价值
• 资产评估的特定目的：资产业务对评估结果用
途的具体要求。
• 资产评估目的决定价值类型和方法的选择
一、资产评估的一般目的
• 资产评估是专业机构和人员对特定时点及特定
条件约束下资产价值的估价和判断的社会中介
活动。
• 资产评估的产生和存在都以资产评估向委托人
及社会提供公允评估结果为条件的，只有资产
评估结果为当事人所共同接受，资产评估才有
存在的必要。资产评估所要实现的一般目的只
能是资产在评估时点的公允价值，它是由资产
评估的性质及基本功能决定的。
不同领域对公允价值的定义及理解：
• 《国际财务报告准则》定义，一项资产在正常
交易中，能使熟悉情况的买卖双方自愿进行交
换的金额。
• 资产评估中的公允价值：资产评估中的公允价
值是一个广义的概念。是一种相对合理的评估
价值，是一种相对于当事人各方的地位、资产
状况及资产面临的市场条件的合理评估价值，
是评估人员根据被评估资产自身的条件及其所
面临的市场条件，对被评估资产客观交换价值
的合理估计
会计与评估中“公允价值”的区别
会计 资产评估
用途 会计计价 多种目的
获取途径 “公允价值的层次” 多种方法进行估算
条件（包括双方的地位、
市场条件）
正常交易条件下 特定交易条件
假设 持续经营 包括持续经营、清算、
公开市场等
资产评估中公允价值的内涵和外延要比会计
资产计价中的公允价值的内涵和外延宽泛
要点：
• 只要资产评估的结果与被评估资产自身的条件、
评估时的市场条件相吻合，且没有损害交易各
方的正当权益，亦没有损害其他人的利益，这
个评估结果就被认为是合理的。
• 公允价值既包括了正常市场条件下的合理评估
结果，也包括了资产评估中非正常市场条件下
的合理评估结果。
二、资产评估的特定目的及主要类型
资产评估作为一种资产价值判断活动，总是为满足
特定资产业务的需要而进行的，这里的资产业务是指
引起资产评估的经济行为。通常把资产业务对评估结
果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。
资产评估的目的通常表现在以下几个方面：
(1)财产所有权转移。如帮助潜在买主或卖主确定客观
的买价或卖价，为交易提供合理的价格基础；帮助多
个财产所有权合并或重组提出申请各自应占的份额；
帮助依附于同一财产上的多重所有权分割财产等。
•
(2)金融、保险的各种原因。如为筹资者抵押、担保的
财产估价，帮助银行支付贷款进行决策；为保险公司
或承保人提供客观损失补偿的标准和限额等。
(3)为税务部门和纳税人提供各类财产税基的建议等。
(4)强制性收购和补偿。如由于政府或法令要求强制性
收购他人财产，对收购方损失程度的估算等。
(5)为投资人提供投入财产所有权价值投资回收的周期
等。
(6)破产清算时的财产变现价格估算。
(7)企业经营评价中的财产重新估价等。
• 我国资产评估实践表明，资产业务主要有：资产转让、
企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合
资(合作)、企业清算、担保、企业租赁、债务重组等。
主要类型：主要类型：
（（11））国有资产管理法规规定的需要进行资产评估国有资产管理法规规定的需要进行资产评估
的国有资产产权变动及相关的经济行为。的国有资产产权变动及相关的经济行为。
具体形式 内容
1、资产转让 指资产拥有单位有偿转让其拥有的
资产，通常是指非整体性资产的经
济行为
2、企业兼并 指企业以承担债务、购买、股份化
和控股等形式有偿接收其他企业的
产权，使被兼并方丧失法人资格或
改变法人实体的经济行为
3、企业出售 指独立核算的企业或企业内部的分
厂、车间及其他整体资产产权出售
行为
4、企业联营 指国内企业、单位之间以固定资产、
流动资产、无形资产及其他资产投
入组成各种形式的联合经营实体的
行为
具体形式 内容
5、股份经营 指资产占有单位实行股份制经营方式
的行为，包括法人持股、内部职工持
股、向社会发行上市和不上市股票
6、中外合资、合作 指我国企业和其他经济组织与外国企
业和其他经济组织或个人在我国境内
举办合资或合作经营企业
7、企业清算 包括破产清算、终止清算和结业清算
8、担保 指资产占有单位，以本企业的资产为
其他单位的经济行为担保、并承担连
带责任的行为。包括抵押、质押、保
证等。
9、企业租赁 指资产占有单位在一定期限内，以收
取租金的形式将企业全部或部分资产
的经营使用权转让给其他经营使用者
的行为。
10、债务重组 指债权人按照其与债务人达成的协议
或法院的裁决同意债务人修改债务条
件的事项。
• （2）公司法、证券法等法规规定的需要或可
以进行资产评估的投资、融资及相关的经济行
为
• （3）其他法律法规规定的需要或可以进行资
产评估的涉及财产、经济赔偿等的案件、事项
等。
• （4）市场投融资活动和交易活动。
• （5）其他行为。
三、资产评估特定目的在资产评估
中的地位作用
• （一）资产评估特定目的是由引起资产评估的
特定经济行为（资产业务）所决定的。它对评
估结果的性质、价值类型等有重要的影响。
• 资产评估特定目的不仅是某项资产评估活动的
起点，同时又是资产评估活动所要达到的目标。
资产评估特定目的贯穿在资产评估的全过程中，
影响着评估人员对评估对象界定、资产价值类
型选择等。它是评估人员在进行具体资产评估
时必须首先明确的基本事项。
• （二）资产评估特定目的是界定评估对象的基础。任
何一项资产业务，无论产权是否发生变动，它所涉及
的资产范围必须接受资产业务本身的制约。资产评估
委托方正是根据资产业务的需要确定资产评估的范围
的。
• （三）资产评估特定目的对于资产评估价值类型选择
具有约束作用。特定资产业务决定了资产的存续条件，
资产价值受制于这些条件机器可能发生的变化。按照
资产业务的特征与评估结果的价值属性一致性原则进
行评估，是保证资产评估趋于科学、合理的基本前提。
• 需要指出的是，在不同时期、地点及市场条件下，同
一资产业务对资产评估结果的价值类型的要求也会有
差别。这表明，引起资产评估的资产业务对评估结果
的价值类型要求不是抽象的和绝对的。资产的业务类
型是影响甚至是决定评估结果价值类型的一个重要的
因素，但它也绝不是决定评估结果价值类型的一个重
要的因素。
关于评估假设的几个问题
• 资产评估假设及其种类
• 资产评估前提假设在资产评估中的作用
• 资产评估假设与评估价值
一、资产评估假设及其种类
• 资产评估假设是指对资产评估过程中某些未被
确切认识的事物，根据客观的正常情况或发展
趋势所作的合乎情理的推断。资产评估假设也
是资产评估结论成立的前提条件。资产评估假
设包括了前提假设、环境假设、评估对象利用
程度假设，以及特殊假设等等。
（一）资产评估前提假设
也称为资产评估基本假设，是规定资产评估最也称为资产评估基本假设，是规定资产评估最
基本条件或前提的一系列假设，包括基本情景假基本条件或前提的一系列假设，包括基本情景假
设、市场条件假设和评估对象状况假设。设、市场条件假设和评估对象状况假设。
分类 具体内容
基本情景假设 交易假设（最基本的情景假设）
市场条件假设 公开市场假设和非公开市场假设
评估对象状况假设 持续使用假设（在用、转用、移地）
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基本情景假设
• 交易假设是资产评估的以进行的一个最基本的
情景假设，交易假设是假定所有待评估资产已
经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的
交易条件等模拟市场进行估价。
• 交易假设一方面为资产评估得以进行“创造”
了条件，另一方面也明确限定了资产评估应该
处于“交易环境”，即资产是被处置于市场交
易之中，资产评估不能脱离市场条件而孤立地
进行。
返回
市场条件假设
在交易假设的基础上进一步限定评估对象在何种市场条在交易假设的基础上进一步限定评估对象在何种市场条
件下进行件下进行““交易交易””。。
分类 具体内容
公开市场假设 是对资产拟进入的市场的条件以
及资产在这样的市场条件下接受
何种影响的一种界定或假定说明。
非公开市场假设 对于那些不能满足公开市场假设
条件的所有其他市场条件的界定
或假定说明的一种概括。
依据决定市场条件的两大基本要素的情况划分的：其一是参与交易
的市场主体的地位及数量；其二是交易时间是否充分。
返回
1、公开市场假设
• 公开市场是指充分发达与完善的市场条件，一个有众
多资源的买者和卖者的竞争性市场。公开市场假设以
资产在市场上可以公开买卖这样一个客观事实为基础
的。
• 由于公开市场价涉假定市场是一个充分竞争的市场，
资产在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该资
产在当时条件下有效使用的社会认同，这个认同是有
范围的，它可以是区域性的、全国性的或国际性的。
• 公开市场假设旨在说明一种充分竞争的市场条件，在
这种条件下，资产的交换价值受市场机制的制约并由
市场行情决定，而不是由个别交易决定。
• 公开市场假设是一个重要假设，其他假设都是以公开
市场假设为基本参照。
BACK
2、非公开市场假设
• 非公开市场假设包括了以下几种具体情景：
• A、有限交易主体假设。假定参与交易的市场主体数量
有限，这样的市场并不是一个充分活跃的市场，而是一
个有着局限性的市场。
• B、关联交易假设。假定参与交易的市场主体存在着某
种利害关系，在该假设前提下市场价格或价值可能会偏
离正常市场价格或价值。
• C、快速变现假设，又成为清算假设。是对资产拟进入
市场条件的一种界定或假定说明。快速变现假设首先是
基于评估对象面临交易时间受限的事实或可能性，再根
据相应数据资料推定评估对象处于快速变现的状态。交
易时间受限可能是由于评估对象处于被迫出售状态或其
他非被迫但必须在短时间内变现的原因造成的。
BACK
评估对象状况假设
对资产在特定市场条件下的资产状况的一种界定或假定性说明。资对资产在特定市场条件下的资产状况的一种界定或假定性说明。资
产是能够给其拥有者或控制着带来未来经济利益的产是能够给其拥有者或控制着带来未来经济利益的 、资源，能够持、资源，能够持
续使用或经营是成为资产的起码条件。续使用或经营是成为资产的起码条件。
具体假设 内容
在用续用假设 假定评估对象将按其在评估基准
时点正在使用的地点、用途及使
用方式继续使用下去。
转用续用假设 假定评估对象在评估基准日后将
改变资产现时的使用用途，调换
新的用途继续使用下去。
移地续用假设 假定评估对象在评估基准日后将
改变资产现在的空间位置
以上是单个评估对象或单项资产的状况假设
对于企业及整体性资产而言，评估对象状况可以归纳
为持续经营或非持续经营两种情况。
返回
（二）资产评估环境假设
• 对评估对象使用或经营的外部环境，以及进行资产评
估面对的条件的界定或假定性说明。
• （1）宏观环境假设。主要是对国家产业经济政策、税
收货币政策、价格利率汇率政策等对资产评估影响较
大的具有全局性的外部因素，以及行业竞争、企业竞
争等市场竞争因素的界定或假定性说明。
• （2）微观环境假设。主要是对进行资产评估面对的具
体条件的界定或假定性说明。资产评估面对的具体条
件主要包括资产评估依据的信息资料来源的可靠性、
数据资料的完整性和真实性等，资产评估面对的具体
条件的优劣将直接影响评估结论的可靠性。
• 在进行资产评估时，对资产评估的宏微观环境进行合理设定，不
但是资产评估所必需的，也是评估报告使用者正确理解评估结论
的重要参考
（三）评估对象利用程度假设
对评估对象利用程度和效果的一种界定或假定说明。对评估对象利用程度和效果的一种界定或假定说明。
• （1）整体资产利用程度假设
• 主要是针对企业价值评估设置的一种假设条件，
是对整体评估对象利用程度、利用状况和利用
效果的一种界定或假定说明。整体资产利用程
度假设是进行企业预期收益预测、风险预测的
重要基础，也是企业价值评估的直接依据之一。
• （2）单项资产利用程度假设
• 单项资产的利用程度可以划分为正常使用（最
佳使用）以及非正常使用两类。
（四）特定假设
• 特定假设有时并不是一类独立的假设，主要是
人们为了强调那些与现实或事实不符的假定而
设立的一类假设。是对与现实不同或与事实不
符的情况的界定或假定说明
• 如果评估人员使用了特定假设需要说明使用特
定假设的理由、限制条件，并提醒评估报告使
用者正确理解特定假设及特定假设下的评估结
论。
二、资产评估前提假设在资产评估中
的作用
• 一、资产评估前提假设是创造或构筑了资产评估得以按
部就班顺利进行的基础和条件。资产评估的特定目的在
一定意义上可以理解为资产业务价值属性的一种抽象，
要把资产业务价值属性这种抽象的范畴体现到资产评估
结果及其价值类型中，必须借助于资产评估中的基本前
提假设。
• 二、通过资产评估前提假设将被评估资产置于一个相对
固定的市场环境中以及将被评估资产设定到某一种状态
下，这样评估人员就可以根据前提假设评定估算出符合
资产评估特定目的的评估结果。资产评估前提假设是资
产评估得以顺利进行的条件，在资产评估中具有举足轻
重的地位和作用
三、资产评估假设与评估价值
• 从资产评估功能的角度，以及从资产交易各方
在资产交易中的心态的角度，能够让资产交易
双方或资产业务各当事人圆满完成资产业务，
心平气和地接受评估结论、资产的效用，即满
足资产业务各当事人经济上及心理上的需要的
程度，尤其是满足潜在买者自身利益及其他利
益上需要的程度，恐怕是度量或把握评估值是
否合理的基本依据。
• 资产的效用不仅仅是资产自身使用价值的翻版，
其不仅由资产自身的使用价值决定，同时受资
产的使用方式以及资产在某种使用方式下的作
用空间的影响
• 1、资产效用与评估价值
• 资产的效用是由资产本身所具有的使用价值以及资产被使用的方
式，资产使用的空间范围等共同决定的。尽管不同的资产其效用
的体现形式各有差别，但它们都可归纳为一种获利能力或为其所
有者或控制者带来预期经济利益的一种能力。抛开不同资产效用
的具体体现形式，可以清楚描述出资产评估值与资产效用之间的
关系，为评估人员评估资产价值提供一个可操作的理论基础。
• 2、资产效用与资产的使用方式
• 资产的评估由资产的使用方式或资产如何在市场上正常交易所决
定。对于一些资产，如果它们单个使用的话，可以得到最佳的效
用。其他资产如果作为一组资产的一部分使用则可以有更大的效
用，对不同类型的资产，其单独使用或作为局部资产使用将直接
影响其效用的发挥，也直接影响其评估值。
• 资产的效用与资产的作用空间
• 3、资产效用与资产的作用空间
• 资产的作用空间就是资产发挥作用的场所或作用的范围。在通常
情况下对于在公开市场上待售资产一般假定其作用空间时不受限
制的，即其效用可以达到最佳状态
（一）资产的作用方式、作用空间与
资产评估的特定目的和资产评估前提
假设的关系
• 一、资产的作用方式与作用空间首先是由资产评估的特
定目的和评估范围规范的。资产评估的特定目的不仅是
资产评估的起点并限定着资产评估结果的具体用途，同
时也在宏观上规范了被评估资产的作用空间。资产评估
特定目的对被评估资产的作用方式，尤其是作用空间的
规范，具体是通过资产评估基本前提假设体现出来的。
• 二、当评估人员明确了资产评估的特定目的、评估范围，
以及评估假设与被评估资产作用方式和作用空间之间的
关系后，可通过对资产评估特定目的及评估范围的认真
分析，并借助于评估假设恰当地反映被评估资产的作用
方式和作用空间，以便给出一个相对科学合理的评估结
果。
（二）资产评估假设与评估结果的价
值类型
• 资产评估假设不但对评估对象交易的前提条件、
作用方式、作用空间等具有约束和限定作用，
而且通过对评估对象交易的前提条件、作用方
式、作用空间等的约束和限定影响着评估结果
的价值类型。资产评估特定目的对评估结果的
价值类型的约束作用是通过资产评估前提假设
具体体现出来的。
• 资产评估特定目的与评估假设在一定意义上讲
就是评估前提条件的宏观限定和概括与具体化
及表象化的关系。
小结
资产评估目的
一般目的 评估资产在评估时点的公允价值
公允价值的相对性：相关方认可的价值，市场价值是公允价
值，非市场价值也是公允价值。
市场价值、非市场价值都适用于产权变动类业务和非产权变
动类业务。
资产交易是产权变动类业务，资产抵押是非产权变动类业务
特定目的 资产评估是为资产业务服务的，具体资产业务对评估结果用
途的具体要求称为资产评估的特定目的。
资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为（资产
业务）所决定的，它对评估结果的性质、价值类型等有重要
的影响。
资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，同时它又是资产评
估活动所要达到的目标。
资产评估特定目的贯穿着资产评估的全过程，影响着评估人员对评估对象的
界定、资产价值类型的选择。
它是评估人员在进行具体资产评估时必须首先明确的基本事项。
• 例题：决定资产评估价值类型的要素是（ ）
• A、资产评估的客体
• B、资产评估方法
• C、资产评估的特定目的
• D、法定的程序
• 答案：C
•
• 例题：资产评估特定目的在资产评估中的作用表现在（）
• A.对评估结果的性质、价值类型起制约作用
• B.是资产评估活动的起点和目标
• C.影响评估人员对资产价值类型的选择
• D.是评估人员首先明确的一个基本事项
• Ｅ.是决定资产评估结果的唯一要素
• 答案是：ＡＢＣＤ
资产评估假设及其种类
1）资产评估前提假设 （1）资产评估基本情景
假设
交易假设
（2）资产评估市场条件
假设
①公开市场假设
②非公开市场假设（清
算假设）
（3）评估对象状况假设 ①在用续用假设②转用
续用假设③移地续用假
设
2）资产评估环境假设 （1）宏观环境假设
（2）微观环境假设
3）评估对象利用程度假
设
（1）整体资产利用程度
假设
（2）单项资产利用程度
假设
4）特定假设
• 例题：资产评估最基本的前提假设是（ ）（2002）
• A、公开市场 B、持续经营 C、交易 D、清算
• 答案：C
• 例题：公开市场假设与清算假设的区别在于（ ）
• A、公开市场假设是交易在公允条件下进行的；清算假设是交易在一定压
力条件下进行的
• B、在公开市场假设条件下，资产交易不受时间限制；清算假设下，交易
必须在一定时间内完成
• C、同一资产在同一评估基准日条件下，公开市场假设得到的评估值要高
于清算假设条件下的评估值
• D、公开市场假设可以替代清算假设，而清算假设不能替代公开市场假设
• 答案：ABC
• 例题：资产评估基本假设在资产评估中的作用表现在（）
• A.是资产评估顺利进行的基础和条件
• B.对评估方法的选择起制约作用
• C. 影响评估结果的价值类型
• D.是资产评估结果成立的前提条件
• 答案：ＡＣＤ
•
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