内部管理制度系列 编号：FS-ZD-04015
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内部管理制度系列
小区公用设施管理程序
（上）
（标准、完整、实用、可修改）
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小区公用设施管理程序（上）
Community utilities management procedures on
说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工
作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。
小区公用设施管理程序(上部)
为规范小区机电设备等公用设施的管理，保持公用设施
的良好状态，确保所管辖区域公用设施发挥正常功能，特制
定此管理程序。
一、公用设施的分类
1、供配电系统:发电机、高压环网柜、变压器、配电柜、
动力柜、控制柜(箱)、公共照明、供电线路等。
2、给排水系统:水箱、水池、雨水井、污水井、化粪池、
供水管网、排污管网、水泵、各类阀门等。
3、消防系统:烟雾/温度探测器、报警装置、消防控制主
机、联动柜、消防广播系统、消防对讲系统、消防泵类、消
火栓系统、喷淋系统、水幕系统、防排烟系统、防火卷帘门
系统、气体自动灭火系统等。
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4、电梯
5、空调系统:冷水机组、空调泵类、冷却塔、新风机组、
风柜、风机盘管、自控箱、温控开关、电磁阀、膨胀水箱、
其它类空调等。
6、电讯系统:电话、有线电视、宽带网络等。
7、安防系统:闭路监控系统、门禁控制系统、停车场管
理系统、保安对讲系统、居家报警系统、周界防越系统、巡
更系统等。
8、维修维护设备及工具:电焊机、切割机、打磨机、冲
击钻、手电钻、丝锥、板牙、各种检测仪器仪表等。
9、其它公用设施:泳池及设备、娱乐场所及设备、燃气
管道及开关、停车场及设备、剪草机及绿化设施、吸尘器等。
10、房屋本体及附属设施:防雷系统、自行车棚(房)、外
墙面、楼梯间、通道、屋面、道路、连廊、建筑小品等。
二、管理职责
1、管理处经理负责公用设施保养维修工作的检查、监
督工作。
2、设备主管负责公用设施保养维修工作的组织、安排
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和实施，建立设备台帐，解决技术难题、草拟技术改造方案。
3、设备责任人负责责任范围内公用设施保养维修的日
常工作。设备责任人(技术维修人员，以下及相关作业手册同)
4、管理处客户服务中心负责不定期抽查设备保养情况
及相关质量记录，监督设备大修及重要维修工作，对检修质
量进行鉴定，并记录在《公用设施保养维修记录表》上。
三、管理细则
1、设备房管理
设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理
无关的物品并按消防规定配足有效灭火器材。
设备房门应有“机房重地，非请勿进”等标识，进出随
手关门。
设备房中重要设备上端如有管网等设施时，应在设
备上端加装喇叭口等设施，做好防护措施，以保证重要设备
的安全使用。
高低压配电室、变压器房、电梯机房、空调机房、
发电机房等重要设备房，应装置干湿球式温度计，对环境的
温、湿度进行监测。设备房内温度须保持在+40℃以下，相
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对湿度须保持在 80%以下。
参观来访人员需进入设备房，凭管理处经理通知，
并指定专人陪同方可进入。
设备责任人负责每日检查设备房，查看房内环境温
度、湿度，并把各种运行数据记录在《公用设施保养维修记
录表》上，每周清洁设备房一次。
2、设备保养维修
日常保养工作由设备责任人负责每天巡视责任范围
内设施，正常情况下无需记录，发现问题及时处理，并记录
在《公用设施保养维修记录表》上。
设备主管每天负责检查监督保养维修工作，发现问
题及时要求设备责任人处理，并记录在《公用设施保养维修
记录表》上。
每月管理处经理会同设备主管及设备责任人对各类
公用设施的状态及其质量记录进行一次巡查，发现问题及时
在《设备(设施)检查记录表》中予以记录，明确整改处理的
责任人、完成日期，完成后由设备主管进行复查，并做好记
录。
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设备检修等级按以下分类进行高等级检修包含低等
级检修全部内容:
日检:属巡视性检查维护。对设备房及周围环境进
行清洁，检查设备有无漏水、漏油、漏电、漏气等异常现象，
如实记录运行数据，确认设备运行状态是否有异常情况。
月检:属预防性检查。对设备性能进行全面检查，
对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故的发生，保证设
备正常运行。
季检(半年检):属维护性检查。对设备进行清扫、
加油、调试。
年检:属恢复性检查。对设备进行局部解体检查，
应着重恢复设备的电气性能、机械精度，视状况更换主要零、
部件及附属装置。
大修:属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面
检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零、部件及附属
装置。大修应结合小区的发展需要进行技术改造。设备主管
应视设备故障情况及时提请设备大修报告，经管理处经理审
核后报小区业委会批准执行。
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分承包方保养维修:依据合同内容，在设备责任人
的督促下进行定期保养及处理故障，并按要求记录在《分承
包方设备保养记录表》上。
管理处设备主管应将设备检修情况和重要零部件更
换情况记录在《公用设施保养维修记录表》、《设备台帐》及
《设备(工具)汇总表》中。
对重要设备、设施的易损易耗零、部件，管理处应
有适量贮备，便于突发故障的及时处理。
设备主管应根据批准的检修计划和维修内容，做好
维修前的调查准备工作及防范措施。涉及人身安全和与生活、
办公等密切相关、易引起顾客投诉或影响公司形象的重要维
修工作，管理处经理需到场指挥、协调、组织。
设备大修，管理处客户服务中心主管应到现场进行
维修状态检查、督导检修人员按工艺要求检修，解决技术难
题，保证检修质量。验收须符合国家相关行业验收规范要求。
年度检修计划由管理处在每年十二月十五日前上报
公司审批。应严格执行检修计划，如有特殊原因需变更检修
计划时间，应提前一周上报公司批准。
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管理处应设专人负责保存必要的、与运行设备相符
合的技术图纸、产品说明书及相关资料等设备管理档案，以
便系统地掌握设备状态，便于今后维修工作的查阅。
3、供配电系统管理
管理处应严格遵守电力部门的《供用电协议》，明确
高压设备的分界点及供用电设备的产权属性，并保存相关资
料。
管理处应认真做好自身设备的管理工作。在巡视设
备中发现产权分界点处属电力部门等他方管理的设备有异
常情况时，应及时告知他方，以免影响本小区的供电安全。
管理处应根据《供用电协议》和用电负荷的季节性
特点，合理调整变压器的运行方式，力所能及地发挥变压器
的利用率，电容补偿屏自动控制器必须始终处于良好状态，
确保功率因数符合电网运行规定要求。
对供配电设备的检修应尽量
在不影响顾客的时间内进行。如有高压环网柜等设备，
则须有一名持有高压进网许可证的技术员作为供配电设备
的设备责任人。 为确保小区供配电系统安全，对变压器
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二次总开关的保护整定值，设备责任人不得随意变更;若需变
更整定值需报公司批准。配电回路开关的整定值变更需经管
理处经理同意后方能进行，并报公司备案。
备用发电机应经常保持良好状态，在市电停电的情
况下，设备责任人应保证在 5 分钟内使发电机运转供电，以
确保重要负荷的正常使用，有关运行情况记录在《柴油发电
机运行记录表》上。发电机与市电联络开关的电气、机械联
锁装置应动作可靠，防止反送电。
设备责任人要及时、正确地填写电力系统设备的运
行记录表、发电机运行记录表，每年需对发电机、电动机做
绝缘测试，并予以记录。
停电设备检修时安全注意事项
由设备主管指定一名设备责任人为现场监护人，
并填写《停送电操作票》。
断开隔离开关，必须由设备责任人挂“有人工作，
严禁合闸”的标识。
停电检修设备必须由设备责任人用高、低压验电
笔对变压器和配电柜进行测试，并挂接临时接地线。
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最后由设备主管核对，确认无误后方可进行检修。
检修完毕后，由原挂接地线人员拆去地线，同时
原挂牌人员拆去“有人工作，严禁合闸”的标识。
低压带电作业安全注意事项
严禁在感性负载的主回路中或电流互感器的二次
回路中作业。
设备主管向管理处经理汇报带电检修设备的原因、
时间，并经批准后方可进行检修。设备主管必须指定一名现
场监护人。
作业人员必须穿戴绝缘手套和绝缘鞋。
4、给排水系统管理
无自动切换功能的生活泵每月做一次主、备泵自动
切换试验并记录。
消防泵、喷淋泵每两月启动一次管网末端试水装置
或打开水泵出水管放水试验阀。
雨水泵、污水泵每年三月份进行年检，根据实际情
况决定是否解体检查并记录。
生活水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况
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而定，但至少 5 年应重新涂刷一次。
泵房控制柜日常维护由给排水设备责任人负责并记
录。
水箱、水池至少应每半年清洗一次。清洗后联系水
质检测中心取水样检测，结果由管理处存档。
5、消防管理
报警装置、联动装置、管网末端试水装置的试验必
须由设备责任人或专业技术人员在场，试验时间应尽量安排
在不影响小区顾客休息或工作时间内进行。
消防水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况
而定，但至少 5 年应重新涂刷一次。
水流指示器每半年检修一次，检修前书面报管理处
经理审批，并及时通知顾客。
送风阀、排烟阀、排烟防火阀每季度由设备责任人
清洁一次，保证表面清洁，油漆完好无损，转动轴灵活，复
位正常，在自动状态下，联动正常，并做好记录。
破玻璃按钮每季检查一次，保持报警按钮外表清洁，
字迹清晰、玻璃完好无损，具有报警功能。
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送风、排烟风机每季清洁外部一次，保证运行正常。
消防管阀门每月检查一次，阀门处于常开位置。
消防泵、喷淋泵，每两月试运行一次，保证手动、
自动启动正常。
消防箱每季检修一次，要保持表面清洁，配件齐全，
箱内无杂物，箱门关闭严密，打开顺畅，消火栓玻璃完整，
牢固，按钮功能正常，检修完贴好封条及检验条，并在封条
上签字，最后做好记录。
灭火器材需每周检查，做好记录，要求压力表指针
保持在绿色区域范围内，灭火器表面保持干净，摆放整齐，
标签、铅封完好无损，并核对灭火器的使用说明及有效期限，
按照使用说明要求对灭火器进行压力测试和充装。管理处须
编制灭火器分布清单，列明灭火器品名、规格、数量，分布
位置及有效期，以备查阅。
消防工具、防火面具、是发生火灾或消防演习时为
专职消防人员灭火所用，任何人不得挪作他用，必须按指定
位置摆放，表面要保持清洁、整齐，标识清晰，油漆完好。
6、电梯管理
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电梯管理设备责任人必须持有本市劳动局颁发的有
效操作证才能上岗操作。设备责任人负责电梯的日常巡视和
清洁工作，发现问题及时处理，自己无法解决的通知维修分
承包方进行维修，同时知会设备主管，并对分承包方的维修
及定期保养工作质量进行监督。填写相关质量记录。积极配
合劳动安全检查部门认真做好审检工作，轿厢内应张贴劳动
安全部门颁发的《准用证》。停用电梯时应将轿厢停放在最
顶层。
设备移交后，设备责任人应与前期介入人员进行设
备的交接;由设备责任人负责督促保养方提出年度检修计划，
每年签订的维修保养分承包合同须将年度检修计划作为合
同的一个附件。
分承包公司签订保养合同时，应明确当出现保养不
合格或不及时的扣款条款，半保合同中应明确零配件的价格。
每半年由公司相关人员会同管理处经理，对电梯的
运行、保养及故障情况进行总结，并对分承包方的保养计划
内容和完成情况综合评价。每季度由管理处经理根据合同规
定和质量记录对分承包的保养情况进行评估，决定是否扣除
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一定比例的保养费或终止保养合同。结果及建议书面知会分
承包单位。
保期或保养合同到期前两个月，部门应对分承包方
的工作进行评估，决定是否续签合同或更换分承包方。合同
签订后，部门经理应将保养条款书面知会设备责任人。
Foonshion 图文设计有限公司
Fonshion Design Co., Ltd
