现代时很1993年第期(总第2期66)去年外资.71亿美元,增长。228%房地产开发企以来,在业约124。。多家,增长。235%其中三资开发邓小平同企业约2000家。房屋销售量4300万平方米,一浮攀志重要讲比上年增长..,404%其中个人购房占.36话和党的,2%回笼个人资金.1476亿元;存量房屋买十四大精卖4200万平方米,比上年增长,63%买卖总神鼓舞额为.1854亿元,增长.748对;出让国有土下,全国地3000幅.,22万公顷,分别为上年以前出经济形势让总量的3倍和n倍。房地产开发企业实现发展很的利润和纳税额分别较上年增长140%和.快。,住房1402%城市住宅竣工面积迭.16亿平方制度和土米,创历史最高水平。1993年上半年,房地产地使用制业持续高速发展,上半年完成开发投资心27度改革不亿元,较1992年同期增长.,1543%施工面断深人,积.14亿平方米,增长;95%竣工商品房屋房地产市851万平方米,增长。71%场空前活不容置疑,房地产业为社会提供的房地跃。但是,产品,是经济建设的重要生产资料,是社会活由于社会动不可缺少的物质条件;而住宅又是关系国主义市场计民生的基本生活资料,是人们须臾不可以经济运行离开的。房地产业能够物化大量资金和活劳机制尚不动,能够吸引外资,带动相关产业的发展,为健全,特社会提供更多的就业机会。房地产作为生产别是对建要素参与流通,可使其得以优化配置和合理立、完善使用;特别是实行城镇住房商品化和土地使具有中国特色社会主义的房地产市场经验不用权的有偿出让,对转变人们的消费观念,调足,在取得重大成就的同时,也出现了房地产整消费结构等具有积极的促进作用。然而,房发展失控的现象。为此,本文试就房地产市场地产业终究是经济发展的伴生物,不是经济的宏观调控问题,发表几点浅见。发展的原动力,它的发展取决于整个国民经济的发展状况。不顾客观经济条件允许的程一、房地产在市场宏观度大幅度超过国民经济的增长速度而发展房调控方面存在的问题地产业,不仅影响国民经济的平衡而且最终影响房地产业自身健康发展。近几年来,我国房地产业由于改革的不断深入,的确取得了1992年,一股前所未有的房地产“热”冲长足进步,但不容否认,也确实存在着与国民击全国。据有关方面统计,1992年,房地产开经济发展不相协调的“过热”、宏观调控不力发拎资额732亿元,比上年增长;117%开发现象。主要表现在:土地面积..2134万公顷,增长1;75%施工商开发区热牵动了房地产热。截止今年品房屋.19亿平方米,增长,36%实际利用上半年,国家有关部门批准设立的开发区仅
现代财任1993年第6期(总第6期)2.,g个总面积n495平方公里(其中经济档宾馆、度假村、高尔夫球场、花园别墅等建n技术开发区30个,保税区13个,边境经济合设过热,而供需矛盾最紧张的中、低档住宅则作区13个,国家旅游度假区n个,国家高新投资意向冷淡,不能满足社会需求,造成了商技术开发区52个,)而实际上,全国各地越权品房屋的结构性缺陷。建立开发区8581个,总数达8700个,面积多在经济高速发展阶段,房地产业适度超达.15万平方公里,超过了目前我国批准设前发展是正常的,但,这决不意味着发展的速立开发区面积十多倍。究其原因,主要是由于度越快越好,开发的规模越大越好。如果不及一些地方政府(除省级政府外)求发展心切,时实施宏观调控政策,不仅会使房地产市场只从本地区利益出发,置国民经济发展全局混乱,而且会导致金融乃至整个经济秩序的利益于不顾而越权审批的。其结果是:开发区混乱,使日本“泡沫经济”现象在我国复现。成的超计划建立拉动了对房地产的大量需求,就与问题并存,间题尤应注意。中共中央、国促成了房地产业发展的失控。务院及时采取了加强宏观调控的重大举措,.2批租土地失控。1992年,按照国家计对加强和改善房地产市场的宏观管理,对保划,全国应批租土地20万亩,而实际上,批证和促进房地产业健康持续发展,有着重要租土地达360万亩,而且其中绝大部分又是的意义。同时,对治理金融秩序、稳定建筑材行政划拨,有偿出让仅占1%左右。即使在这料等生产资料价格、缓解“瓶颈”产业的压力、1%中,也大多是协议出让,招标或拍卖出让保证国家重点建设、提高整个国民经济的效的极少,公开、公平的市场竞争原则根本得不益也都起到了积极的作用。到体现。这种做法本身就不利于房地产市场的运行与发展。二、.房地产市场失控的原因3炒房炒地现象严重。由于房地产市场行为不规范,出让土地的价格又有极大的随意性,一些凭关系取得土地使用权者,转手将我国的房地产市场,是党的十一届三中土地使用权炒卖掉,从中获取暴利。这不仅使全会以后才逐步发育起来的,带有明显的初国家收益流失,而且导致房地产价格猛涨,对级阶段的市场特征,即由土地公有制、住房福本来还未发育健全的房地产市场,造成相当利制的传统房地产经济模式向房地产市场经大的破坏。济模式的转换阶段。这个转换阶段,是宏观调.4不顾客观经济条件,大搞房地产开发。控主导型的房地产市场经济模式。这种模式,不少企业、单位,在资金紧张的情况下超越财既容易使初级阶段房地产市场经济的缺陷过力可能(如计划外乱集资,)盲目进行房地产度显露出来,又可使传统房地产经济模式的开发;有的甚至未经建设行政主管部门的资弊端更加突出。这是因为,在现阶段,市场功甲质审批就匆忙上马,从而使房地产一度呈现能尚不健全,交易行为亦欠规范,价格信号不“一哄而上”的无序状态。这样,不仅牵动着建准确,市场的过度垄断和不正常竞争并存,房筑材料等生产资料价格的上涨,扩大了固定地产产权不明晰、市场主体的经济职能和行资产投资规模,而且影响了国家资金的正常政职能尚未完全分开、房地产企业缺乏真正运作和平衡。的自主权等。这些不为人们所认识,其危害被.5房地产投资结构不合理。主要表现在忽视时,房地产市场出现失控现象是不足为用地性质的确定与城市规划和建设项目脱奇的。反观1992年下半年到1993年上半年节,致使一些高标准、高回报率的项目,如高房地产市场之所以失控,概括地讲,主要有以一47一
现代时粗一3年第6期总第62期)(99下原因。三、.实现房地产市场,宏观1管理体制不顺,未形成完整统一的房地产市场管理体系。长期以来,房地产管理体调控的几个环节制一直存在着政出多门,各自为政的矛盾,从而使作为市场体系客体要素的房产和地产互现代市场经济的实践表明,市场经济就相分离,形成两个并列的房产市场和土地市是需要宏观调控的经济,在资本主义国家如场,并由房地产行政管理部门和土地行政管此,在社会主义的我国尤应如此;而我国的房理部门分别管理。由此便出现了同一座房屋,地产市场要实现宏观调控,既是当务之急,又不仅有两份图纸,而且图上所标面积不同的是长远而艰巨的任务。在目前情况下,为了实怪现象。有的地区新建商品房销售和土地使现宏观调控的长远目标,笔者认为应着重把用权转让虽然占房地产交易成交额80%左握好以下几个环节。右,但是,却没有完全纳入市场管理,买卖双.1理顺管理体制,建立统一的房地产市方签定一纸合同即告交易完成,根本不到房场。土地是房屋的载体,房屋是土地的附着地产管理部门办理过户等有关手续。这种房、物,房屋和土地是不可分割的,为此,必须建地分家体制,不仅不能保证房地产市场的健立完整统一的房地产市场体系,这是健全房康发展,反而给投机者以可乘之机。地产市场体系的前提条件。当前,应抓住宏观.2价格体系混乱。截止目前,国家尚没有调控的有利时机,从调整管理机构入手,尽快征范房地产价格构成因素,也无明确的房地理顺房地产管理体制,改变房、地分别管理的产价格政策,更缺乏较为完善的房地产评估状况,统一于一个行政主管部门,继而把房屋制度,因而在房地产交易中,投机性和随意性交易与土地交易纳入同一市场并实行统一管极大。突出表现在,因无统一标准,土地转让理。新建商品房和存量房屋的买卖、租赁、抵金和收益金至今仍无法征收,造成国家土地押以及土地使用权的出让、转让、出租、抵押收益大量流失;新建商品房价格上涨过猛,存等,都要进入市场交易,彻底扭转由政府无偿量房屋价格失控,隐价瞒价现象严重,使本来或低价划拨的状况。销售商品房进入市场后,很不发育的房地产市场受到严重挫折。管理部门要明确价格要素的构成,划分等级,.3法律法规不健全。至今,全国没有统一严格交易签证手续;交易双方要服从管理,接的房地产市场管理条例,许多大中城市尚未受审核,严格按过户、登记、签证、领证、依法制定出地万房地产市场管理法规,市场管理交纳税费等程序办事,以实现交易平等、管理仍然处于无法可依的状态。这种状况致使房严格的目标。地产交易、租赁市场管理混乱,房地产抵押迟.2健全房地产市场体系。健全的房地产迟进入不了市场,上万亿元的房地产资产流市场既是一个不可分割、完整的体系,又是一动不起来等等。所谓的“一统就死,一放就个需划分等级的体系。依据国外的经验与我乱”,很大程度上就是由于法律法规不健全所国的运作实际,健全的房地产市场应分为三致。级。当然,房地产市场失控还有其他一些原一级市场,即土地使用权出让。属于国家因,但只要我们抓住从理顺管理体制入手,加(地方政府)垄断型市场。市场管理者的职责紧制定价格体系,加快法律、法规建设这些主主要是制订土地出让数、地块的计划,审定土要之点,房地产市场就会迅速、持续、健康地地使用权竞投单位的资质,控制出让地块的发展起来。“底价”;依据城市总体规划,规定出让地块的
现代对任2993年第期总第2期66)(使用年限、用途等;对违反规定者根据情节予等,均应由房地产行政主管部门指定的评估以处罚,直至收回土地。国家因建设需要向农机构进行评估,以保障国家房地产收益和税村集体所有制征用的土地,亦属于一级市场。费收入,保证交易当事人的合法权益。其市场行为应以招标、拍卖形式为主,以合理配置土地资源,提高土地利用效益为目的。—有计划地调整房屋买卖、租金价格,形成合理的价格体系。非住宅房屋的买卖、租二级市场,即土地使用权出让后的房地金价格应实行市场调节,制止隐价瞒价行为。产开发经营。房地产开发企业在依法获得土与此同时,还要建立和完善房地产市场体系地使用权的国有土地上完成合同规定的投资的供求机制、竞争机制,以创造平等竞争的市后,可以发生转让行为,但必须获准转让,并场环境。向国家,(地方政府)交缴转让费。房屋的预售,4大力发展中介服务。房地产市场的中亦属于二级市场。介服务,是为房地产的生产、流通、消费提供三级市场,即投入使用的房地产进行交`方便的一种经营性的服务工作,其内容包括易、抵押、租赁等多种经营方式的市场。其中物业估价、政策咨询、信息提供、代理放盘等。包括商品房市场、私产房买卖市场、房屋交换从事这项活动的单位和个人,必须经过房地市场。准商品房的交易行为,亦属于三级市产主管部门进行资质审查,领取资质证书,并场。到工商行政主管机关注册登记、领取营业执以上划分,不仅可以规范市场行为,而且照,以获取法人资格。房地产主管部门,应针可以促进房地产市场的稳步发展。对经纪组织和经纪人的经营活动,制定切实.3明确价格政策,形成价格体系。按照十可行的经营规章和财务制度,明确其收费标四大“积极理顺价格关系,建立起以市场形成准,规范其经营行为,使房地产市场的中介服价格为主的机制”的要求,我国的房地产业应务沿着健康的方向发展。由国家定价、国家指导价、市场调节价三种并.5健全以房地产市场法规体系为重点的存的价格形式,逐步向以市场形成价格为主监控体系。健全房地产市场法规体系,是构翁的价格机制转变。目前的国家定价,适用于向房地产市场体系所不可缺少的。国家应抓紧中低收入者出售、出租福利房和微利房及其出台《房地产法》、《住宅法》等房地产大法,各占用的土地;国家指导价,适用于开发公司向地应从实际出发,建立健全房地产开发、经机关、团体、企事业单位出售的新建商品住营、交易,企业资质管理、房地产交易管理、房宅;市场调节价适用于单位对单位、私人之间地产交易公证、房地产登记和权证发放、管理的买卖、转让、出租房地产及开发企业向社会等法规和办法,还要对房地产交易中的税、费高收入者出售的商品房。为此就要:征收管理、房地产市场价格调控等作出相应—制定土地分等定级价格标准。根据的规定,使房地产市场宏观管理有遵循,微观社会经济发展水平和土地使用性质、地段级管理有依据。差、开发成本、容积率和供求状况,合理确定总之,实现房地产市场的宏观调控既是地价。要制定控制商品房价格的办法,降低商当务之急,又是长远之计,应在建设有中国特品房开发成本,控制价格构成,取消各项不合色社会主义市场经济理论指导下,完成调控理的摊派。开发规模、调整投资结构、规范市场行为、调—建立房地产价格评估制度。凡是实节收益分配的艰巨任务,以使我国房地产市行国家定价与国家指导价的房地产交易价格场迅速、健康地向前发展。和进行房地产抵押、典当、参股、保险、纳税责任编辑刘治泰一49一
